PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2d
Tel: 013-321.986
fax: 013-302.935
Mob: 064-3.728.713
PROCENA
NEPOKRETNOSTI
Broj 101/2014
Dana: 11. 06. 2014.
NEPOKRETNOST:
Porodična stambena zgrada sa dva stana,
sagrađena na parceli broj 2038/7, upisane u LN broj
1715 KO Uljma, kao zgrada broj 1
MESTO:
Uljma, Železnička kolonija
VLASNIK-svojina mešovita: AD IGMA – ULJMA, Uljma, Ritski put bb
NARUČILAC:
AD IGMA – ULJMA, Uljma, Ritski put bb
Pančevo, dana 11. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
1
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2d
Tel: 013-321.986
fax: 013-302.935
Mob: 064-3.728.713
SADRŽAJ
Naslovna strana
Sadržaj
IZVEŠTAJ
Rešenje Ministarstva pravde RS pravno lice
Rešenje Ministarstva pravde za procenitelja
NALAZ
Metodologija procene
Tehnički opis nepokretnosti
Zaključak
Mišljenje
PRILOZI
Fotografije nepokretnosti
Imovinsko-pravna dokumentacija
Pančevo, dana 11. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
2
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2d
Tel: 013-321.986
fax: 013-302.935
Mob: 064-3.728.713
IZVEŠTAJ
O utvrđenoj tržišnoj vrednosti, porodične stambene zgrade, koja se sastoji od
prizemlja -zgrada broj 1 sagrađena na parceli broj 2038/7, parcele-placa uz zgradu, na
parceli top.br.2038/7, kao i pašnjaka 3.klase, na parceli top.br.2038/7, kao jedinstvene
celine, svi upisani u LN broj 1715 KO Uljma, u vlasništvu, odnosno mešovitoj svojini
AD IGMA-ULJMA, iz Uljme, Ritski put bb.
Procena je izvršena na zahtev Naručioca, za potrebe UPPR-a.
Na osnovu utvrđenih troškova građenja, na osnovu utvrđene sadašnje
građevinske vrednosti, na osnovu utvrđenih tržišnih merila, određuje se:

Građevinska vrednost porodične stambene zgrade i zemljišta, u iznosu od
4.469.122,00 dinara.

Prema srednjem kursu NBS, (115,4439 dinara za €, na dan 11.06.2014.),
građevinska vrednost porodične stambene zgrade i zemljišta, iznosi 38.712,50 €.

Tržišna vrednost porodične stambene zgrade i zemljišta, u iznosu od
6.256.482,20 dinara.

Prema srednjem kursu NBS, (115,4439 dinara za €, na dan 11.06.2014.), tržišna
vrednost porodične stambene zgrade i zemljišta, iznosi 54.195,00 €.

Likvidciona vrednost porodične stambene zgrade i zemljišta, u iznosu od
3.926.391,30 dinara.

Prema srednjem kursu NBS, (115,4439 dinara za €, na dan 24.01.2014.),
likvidaciona vrednost porodične stambene zgrade i zemljišta, iznosi 34.011,25 €.
Pančevo
Dana 11. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
Nikola
3
DIREKTOR:
Mišković
dipl.inž.ecc
N
A
L
A
Z
Na zahtev Naručioca, urađena je ova procena. Prethodno je izvršeno snimanje
nepokretnosti, zatim su prikupljeni potrebni podaci. Pregled nepokretnosti je izvršen 05. 06.
2014. godine. Prilikom pregleda urađeno je i fotografisanje. Zadatak procenitelja je
utvrđivanje građevinske, tržišne i likvidacione vrednosti nepokretnosti. Predmet procene
predstavljaju sledeće nepokretnosti, upisane u list nepokretnosti broj 1715 KO Uljma, a
nalaze se naparceli top.broj 2038/7 i predstavljaju jedinstvenu celinu:
-
porodična stambena zgrada spratnosti prizemlje, upisana kao zgrada broj 1
-
zemljište uz zgradu-objekat
-
pašnjak 3. klase
U prirodi nepokretnosti se nalaze u Uljmi, Železnička kolonija. Naselje seoskog
karaktera Uljma, prostorno pripada opštini Vršac, a na magistralnom putu Beograd-Vršac.
Metodologija procene vrednosti
U postupcima procene vrednosti nepokretnosti postoje tri metode i to: tržišnotroškovna, komparativna i dohodovna metoda.
U postupku procene korišćen je troškovni metod. U navedenom metodu procene
polazi se od pretpostavke da investitor neće za nepokretnost platiti veću cenu, nego što bi ga
koštalo da kupi zemljište i izgradi objekat.
Troškovni metod se bazira na utvrđivanju cene nove gradnje, tj. troškova zamene
odgovarajuće nepokretnosti, uključujući sve troškove (troškove građenja, investicionotehničke dokumentacije, naknade za uređenje građevinskog zemljišta, naknade za priključke
na mrežu i pripadajuće instalacije). Ovako dobijena vrednost nove gradnje se umanjuje za
realni otpis objekta (fizički i funkcionalni), da bi se dobila sadašnja procenjena vrednost. Na
4
ovu vrednost se dodaje još i vrednost pripadajućeg zemljišta, prema dostupnim uporednim
podacima sa tržišta. Metodi troškovnog pristupa svoju primenu nalaze najčešće prilikom
procene vrednosti objekata koji su visoko specijalizovani, bilo po svojoj funkciji ili dizajnu, i
za koje je teško naći uporedive podatke sa tržišta.
Procedura za primenu izabrane metodologije
Primenjena procedura procene je obuhvatila sledeće korake:
-
Pregled raspoložive dokumentacije,
-
Uvid u stanje nepokretnosti na licu mesta,
-
Prikupljanje i analiza informacija o visini troškova izgradnje,
-
Tehnička dotrajalost objekta–stopa amortizovanosti,
-
Analiza lokacijskih i mikrolokacijskih aspekata,
-
Razmatranje informacija o visini tržišnih vrednosti objekata
-
Zaključak
-
Mišljenje
-
Određivanje likvidacione vrednosti nepokretnosti
Pregled raspoložive dokumentacije
Kada je u pitanju imovinsko-pravna dokumentacija, od strane Naručioca, stavljena je
na raspolaganje sledeća dokumentacija:
1. Prepis lista nepokretnosti broj 1715 KO Uljma
Uvidom u A list - podaci o zemljištu, broj lista nepokretnosti broj 1715 KO Uljma:
Red.
broj
1
Parcela
2038/7
Broj
zgra
de
način
korišćenja i
katastaeska
klasa
1
Zemljište pod
površina
ha
m2
a
1
zgradomobjektom
5
63
vrsta zemljišta
zemljište u građevinskom
području
Zemljište uz
2
2038/7
zemljište u građevinskom
5
zgradu-
području
objekat
3
2038/7
pašnjak 3.klasa
5
ukupno
12
37
zemljište u građevinskom
području
Uvidom u B list - podaci o nosiocu prava na zemljištu, lista nepokretnosti broj 1715
KO Uljma, je u mešovitoj svojini, na ime IGMA AD, ULJMA Ritska. Obim udela 1/1.
Uvidom u V list-1. deo, podaci o zgradama i drugim građevinskim objektima i
nosiocima prava na njima, lista nepokretnosti broj 1715 KO Uljma, utvrđuje se sledeće:
Red.br
1
Broj
Br.
Naziv
parcele
zgrade
objekta
2038/7
1
Porodična
stambena
zgrada
Broj etaža
P
Po
Sp
1
Pk
Nosilac
Oblik
Obim
prava
svojine
udela
IGMA AD
ULJMA
RITSKA
mešovita
1
Uvidom u G list - podaci o teretima i ograničenjima, lista nepokretnosti broj 1715
KO Uljma, utvrđuje se postojanje tereta.
Fotokopija navedene imovinsko-pravne dokumentacije sastavni je deo ove procene i
nalazi se u poglavlju Imovinsko-pravna dokumentacuija.
Uvid u stanje nepokretnosti na licu mesta
1. Porodična stambena zgrada
Porodična stambena zgrada je spratnosti prizemlje. Površina pod stambenom
zgradom iznosi 163,00 m2. Zgrada se sastoji od dva stana. Svaki stan ima svoj poseban ulaz.
6
Svaki stan se sastoji od sledećih prostorija: predsoblja, spavaće sobe, kuhinjske niše, ostave,
trpezarije, dnevne sobe i kupatila. Za ulazak na tavan urađeno je stepenište.
Konstruktivni sistem objekta predstavlja armirano-betonska konstrukcija od temelja,
stubova, greda, serklaža. Zidne ispune urađene su opekarskih proizvoda, obostrano
malterisane. Stepenište je rađeno kao armiranobetonsko. Krovna konstrukcija objekta od
drvene rezane i tesane čamove građe na dve vode. Krovni pokrivač je polumediteran crep.
Na objektu su postavljeni oluci i olučne vertikale od pocinkovanog lima. Unutrašnji zidovi i
plafoni malterisani produžnim i krečnim malterom i završno okrečeni poludisperzivnim
bojama u tonu. Deo unutrašnjih zidnih površina obložen keramičkim pločicama (radni deo
kuhinje i sanitarni čvorovi). Podovi u objektu od keramičkih pločica i parketa, sve u
zavisnosti od namene prostorija. Ulazna vrata su drvena, poluzastakljena reljefnim staklom.
Unutrašnja stolarija drvena puna i poluzastakljena. Prozori su drveni sa ispunom od
termostakla. U objektu su razvedene instalacije vodovoda, kanalizacije trofazne struje, TT
instalacije i instalacije etažnog grejanja. Grejanje je na gas. Vodovodne i kanalizacione
instalacije urađene su za potrebe sanitarnih blokova i kuhinja. Razvod instalacija vodovoda
urađen pocinkovanim cevima i priključen je na uličnu mrežu, dok su instalacije kanalizacije
urađene PVC cevima i priključene su na septičku jamu. Razvod instalacija trofazne struje
urađen kablovima pod malter. El.instalacije su priključene na uličnu mrežu.
2. Parcela-plac kat.top.br. 2038/7 KO Uljma
Deo parcele-plac katastarsko topografski broj 2038/7 KO Uljma je locirana u širem
centru naseljenog mesta Uljma naselje-Železnička kolonija. Parcela – plac, odnosno,
zemljište uz zgradu-objekat je zemljište u građevinskom području. Površina parcele iznosi 5
ara. Građevinsko zemljište-parcela broj 2038/7 KO Uljma je ograđeno. Parcela je opremljena
uličnim priključcima niskonaponske elektro mreže, vodovodne mreže, TT instalacije, dok su
instalcije kanalizacije priključene na sopstvenu septičku jamu. Oko stambene zgrade na
parceli-placu urađeni su zaštitni armirano betonski trotoari. Parcela-plac broj 2038/7 KO
Uljma je u mešovitoj svojini IGMA AD, Uljma u 1/1 udela. Vrednost parcele-placa utvrdiće
se na osnovu prosečne tržišne cene placeva za naseljeno mesto Uljma. U vrednost parcele-
7
placa uračunaće se i troškovi komunalnog opremanja na posmatranoj lokaciji, a za izgrađene
objekte.
Tržišna vrednost predmetne parcele je 1730,00dinara/m2. Množenjem sa površinom
parcele-placa katastarsko topografski broj 2038/7 KO Uljma od 5 ari, dobija se ukupna
tržišna vrednost parcele u iznosu od 865.000,00 dinara.
3. Parcela-plac kat.top.br. 2038/7 KO Uljma
Deo parcele top.broj 2038/7 KO Uljma se vodi kao pašnjak 3. klase
Tržišna vrednost predmetne parcele iznosi 577,00 din/m2. Množenjem sa površinom
parcele-placa katastarsko topografski broj 2038/7 KO Uljma od 5 ari i 37 m2 dobija se
ukupna tržišna vrednost parcele u iznosu od 309.849,00 dinara.
Prikupljanje i analiza informacija o visini troškova izgradnje
Troškovima izgradnje objekta obuhvaćeni su:
troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta
troškovi građenja i opremanja objekta
troškovi nadzora nad izvođenjem objekta
Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta
strukture investicionog programa, koja takođe poseduje sopstvenu vrlo razgranatu strukturu
troškova. Za predmetni objekat koja se ovde analizira komponente strukture troškova
građenja i opremanja su troškovi:
izvođenja grubih građevinskih radova u koje spadaju:
-
zemljani radovi
-
zidarski radovi
-
betonski i armirano betonski radovi
-
armirački radovi
-
tesarski radovi
-
8
izvođenja građevinsko zanatskih radova u koje spadaju:
-
izolaterski radovi
-
stolarski radovi
-
limarski radovi
-
keramičarski radovi
-
molersko-farbarski radovi
-
krovopokrivački radovi
-
fasaderski radovi
-
razni radovi
izvođenja instalaterskih radova u koje spadaju:
-
instalacije vodovoda i kanalizacije
-
elektro instalacije
Prema današnjim prosečnim cenama materijala i radne snage, troškovi građenja
ovih objekta i navedenog stepena izgrađenosti, svedeno na m2 površine iznose:
Red Naziv objekta
broj
1
Porodična
stambena
zgrada
Broj
parcele
2038/7
Broj
zgrade u LN/
površina
Br.
m2
zgrade
1
Sprat
163,00
Pr
Građevinska
vrednost (€/m2) /
(€ total)
Amortizovana
vrednost (€/m2) /
(€ total)
€/m2
Total
€/m2
Total
250,00
40.000,00
237,50
38.712,50
Tehnička dotrajalost objekta–stopa amortizovanosti
Trajanje građevinskih objekata zavisi od vrste i kvaliteta upotrebljavanih materijala
za njihovu izgradnju, kvaliteta izvođenja radova, starosti objekta i intenziteta i kvaliteta
održavanja. U građevinskoj teoriji i praksi, u zavisnosti od vrste objekata i upotrebljavanih
materijala za njihovu izgradnju, kao i od kvaliteta građenja u upotrebi su termini «verovatni
vek trajanja objekta» i «apsolutni vek trajanja objekta».
9
Prvi termin označava prosečan vek trajanja određene vrste objekata sa prosečnim
intenzitetom i kvalitetom održavanja a drugi termin označava maksimalan vek trajanja
određene vrste elemenata, materijala i objekta u celini sa vrlo intenzivnim i kvalitetnim
održavanjem.
Na osnovu izvršenog pregleda objekata, ustanovljeno je da je stambeni objekta
izgrađen u prošlom veku.
Zgrada je izgrađena 1997.godine.
Konstruktivni sistem objekta predstavlja armirano-betonska konstrukcija od temelja,
stubova, greda, serklaža. Zidne ispune urađene su opekarskih proizvoda, obostrano
malterisane. Krovna konstrukcija objekta od drvene rezane i tesane čamove građe na dve
vode. Krovni pokrivač je polumediteran crep. Na objektu postavljeni oluci i olučne vertikale
od pocinkovanog lima. Unutrašnji zidovi i plafoni malterisani produžnim i krečnim
malterom i završno okrečeni poludisperzivnim bojama u tonu. Deo unutrašnjih zidnih
površina obložen keramičkim pločicama (radni deo kuhinje i sanitarni čvorovi). Podovi u
objektu od keramičkih pločica i parketa, sve u zavisnosti od namene prostorija. Ulazna vrata
su drvena, poluzastakljena reljefnim staklom. Unutrašnja stolarija drvena puna i
poluzastakljena. Prozori su drveni sa ispunom od termostakla. Na konstruktivnim
elementima nisu uočene deformacije, pukotine, niti druga oštećenja. Obrada zidnih površina
je u dobrom stanju. Stolarija, podne i zidne obloge su u dobrom stanju i dobro se održavaju.
Sve instalacije su ispravne i u funkciji. Sanitarna oprema je ispravna i u funkciji.
Verovatni vek trajanja ovakvih objekata iznosi 150 godina, a apsolutni vek trajanja
iznosi 200 godina.
Utvrđivanje stope amortizovanost-tehničke dotrajalosti vrši se na sledeći način:
A=0,80 x n/N x(n+N)/2N
n= starost objekta
N= vek trajanja objekta
A= %
10
Analiza lokacijskih i mikrolokacijskih aspekata,
Za potrebe procene, uvidom na licu mesta, utvrđivani su podaci o zemljištu. Takođe
su sagledani lokacijski i mikrolokacijski aspekti i to pristup nepokretnosti, saobraćajnice,
infrastruktura. Nepokretnost se u prirodi nalazi u Uljmi koja prostorno pripada opštini
Vršac. Nepokretnosti se nalaze u Uljmi u naselju Železnička kolonija. Nepokretnosti se
nalazi u širem centru naseljenog mesta Uljma. Ulaz na plac ostvariv je putem metalne kolske
i pešačke kapije. Oko objekata urađeni su zaštitni betonski trotoari. U ulici postoje instalacije
vodovoda, instalacije niskonaponske struje, instalacije telefona. Kolovoz je asfaltiran,
urađena je javna rasveta.
Razmatranje informacija o visini tržišnih vrednosti objekata
U postupku procene korišćen je troškovni metod. U navedenom metodu procene
polazi se od pretpostavke da investitor neće za nepokretnost platiti veću cenu, nego što bi ga
koštalo da kupi zemljište i izgradi objekat. Tržišna i likvidaciona vrednost nepokretnosti biće
iskazana tabelarno.
Red Naziv objekta
broj
Broj
parcele
Broj
zgrade u LN/
površina
Br.
m2
zgrade
Tržišna
vrednost (€/m2) /
(€ total)
Sprat
Likvidaciona
vrednost (€/m2) /
(€ total)
€/m2
Total
€/m2
Total
270,00
44.010,00
175,50
28.606,50
1
Porodična
stambena
zgrada
2038/7
2
parcela uz
objekat
2038/7
5a
15,00
7.500,00
9,75
4875,00
3
pašnjak
3.klase
2038/7
5a i 37m2
5,00
2685,00
3,25
529,75
1
163,00
Pr
∑
54.195,00
Pretpostavljeno vreme utrživosti nepokretnosti se kreće u razmacima:
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 1-3 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 3-6 meseci
11
34.011,25
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 6-12 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od preko 12 meseci
Pretpostavljeno vreme utrživosti predmetne nepokretnosti-stana iznosi od 6-12
meseci.
Zaključak
Procena je urađena prema opštim pravilima i tehnikama za procenjivanje
nepokretnosti. Pri tome se imalo u vidu svrha ove procene, tj. da je planirano da će se podaci
i vrednosti dobijene ovom procenom koristiti prevashodno za utvrđivanje realne tržišne
vrednosti nepokretnosti, odnosno procenjena vrednost je jednaka fer tržišnoj vrednosti koja
bi se mogla postići prilikom eventualne prodaje predmetne nepokretnosti.
Pri proceni vrednosti došlo se do zaključka i dokaza da je pravni status nepokretnosti
regulisan i nesporan i da na nepokretnostima postoje upisani tereti.
Na osnovu do sada utvrđenog u ovom Nalazu, na osnovu primenjenog metoda
procene, određuje se sledeće:
M I Š LJ E NJ E
Određuje se tržišna vrednost porodične stambene zgrade ( zgrada broj 1),
sagrađene na parceli broj 2038/7 i placa uz zgradu na parceli top.br.2038/7, kao i
pašnjaka 3. klase, na parceli top.br. 2038/7, kao jedinstvene celine, svi upisani u LN broj
1715 KO Uljma, u mešovitoj svojini u iznosu od 54.195,00€, odnosno 6.256.482,20 dinara,
prema srednjem kursu NBS na dan 11. 06. 2014.
12
Određivanje likvidacione vrednosti nepokretnosti
Likvidaciona vrednost je cena koju nepokretnost može dostići u slučaju brze prodaje.
Likvidaciona vrednost je manja od fer tržišne vrednosti nepokretnosti. U cilju dostizanja fer
tržišne vrednosti nepokretnosti neophodan je period od par meseci do godinu dana. U slučaju
urgente prodaje, ostavariće se bitno manja tržišna vrednost. Na osnovu svega napred iznetog,
može se zaključiti da likvidaciona vrednost pretpostavlja znatno kraći period izloženosti
nepokretnosti na tržištu (od 3 do max. 6 meseci).
Uzimajući u obzir kvalitet predmetne nepokretnosti, mirko lokaciju nepokretnosti,
pristupačnost, trenutno stanje na tržištu nepokretnosti, postojanje tereta, smatramo da
umanjenje tržišne vrednosti od 35% je realno.
Likvidaciona vrednost porodične stambene zgrade ( zgrada broj 1), sagrađene na
parceli broj 2038/7, placa uz zgradu na parceli top.br.2038/7, kao i pašnjaka 3. klase, na
parceli top.br. 2038/7, kao jedinstvene celine, svi upisani u LN broj 1715 KO Uljma, u
mešovitoj svojini u iznosu od 34.011,25€, odnosno 3.926.391,30 dinara, prema srednjem
kursu NBS na dan 11. 06. 2014.
Pančevo
Dana 11. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
13
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 2038/7 KO Uljma
Mesto: Uljma, Železni~ka kolonija
Snimljeno: 05.06.2014.
Izgled sa ulice
Izgled iz dvori{ta
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 2038/7 KO Uljma
Mesto: Uljma, Železni~ka kolonija
Snimljeno: 05.06.2014.
Bo~ni izgled
Download

Procena Železnička kolonija, Uljma