PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo, Ulica Petra Drapšina 2d
Tel:013/321-986
fax: 013/302-935
Mob: 063/875-876-1
PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Broj 93/2014
Dana:06.06.2014.
NEPOKRETNOST:
Poslovni objekat P+Pk
Ukupne površine 118,00 m2
Prizemlje: poslovni prostor-jedna prostorija trgovine
Potkrovlje: poslovni prostor-jedna prostorija trgovine
MESTO:
Svilajnac, Ulica Žikice Jovanovića Španca bb
Sadašnji naziv ulice: Kralja Petra I bb
VLASNIK-svojina mešovita: AD IGMA - ULJMA
Uljma, Ritski put bb
NARUČILAC:
AD IGMA - ULJMA
Uljma, Ritski put bb
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
1
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2d
Tel: 013/321-986
fax: 013/302-935
Mob: 063/875-876-1
SADRŽAJ
Naslovna strana
Sadržaj
IZVEŠTAJ
Rešenje Ministarstva pravde RS pravno lice
Rešenje Ministarstva pravde za procenitelja
NALAZ
Metodologija procene
Tehnički opis nepokretnosti
Zaključak
Mišljenje
PRILOZI
Fotografije nepokretnosti
Imovinsko-pravna dokumentacija
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
2
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2d
Tel:013/321-986
fax: 013/302-935
Mob: 063/875-876-1
IZVEŠTAJ
O utvrđenoj tržišnoj vrednosti, poslovne zgrade, koja se sastoji od prizemlja i potkrovljazgrada broj 1 sagrađena na parceli broj 1087/32, upisano u LN broj 7201 KO Svilajnac, u
vlasništvu, odnosno mešovitoj svojini AD IGMA-ULJMA, iz Uljme, Ritski put bb.
Procena je izvršena na zahtev Naručioca, za potrebe UPPR-a.
Na osnovu utvrđenih troškova građenja, na osnovu utvrđene sadašnje građevinske vrednosti,
na osnovu utvrđenih tržišnih merila, određuje se:


Građevinska vrednost poslovne zgrade, broj 1, u iznosu od 3.231.393,00 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115,5472 dinara za €, na dan 06.06.2014.), građevinska
vrednost poslovne zgrade, broj 1, iznosi 27.966,00€.


Tržišna vrednost poslovne zgrade, broj 1, u iznosu od 4.363.062,30 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115,5472 dinara za €, na dan 06.06.2014.), tržišna
vrednost poslovne zgrade, broj 1, iznosi 37.760,00€.


Likvidciona vrednost poslovne zgrade, broj 1, u iznosu od 3.054.143,60 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115,5472 dinara za €, na dan 06.06.2014.), likvidaciona
vrednost poslovne zgrade, broj 1, iznosi 26.432,00 €.
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
3
N
A
L
A
Z
Na zahtev, AD IGMA – ULJMA, Uljma, Ritski put bb, u daljem tekstu naručioca, urađena
je ova procena. Prethodno je izvršeno snimanje nepokretnosti, zatim su prikupljeni potrebni podaci.
Pregled je izvršen 05. 06. 2014 godine. Prilikom pregleda urađeno je i fotografisanje. Zadatak
procenitelja je utvrđivanje građevinske, tržišne i likvidacione vrednosti nepokretnosti. Podaci o
nepokretnosti preuzeti iz lista nepokretnosti broj 7201 KO Svilajnac. Predmet procene čini poslovna
zgrada broj 1, sagrađena na parceli broj 1087/32 KO Svilajnac. Zgrada se sastoji od prizemlja i
potkrovlja. Prizemlje je upisano u list nepokretnosti kao broj posebnog dela 4/1-poslovni prostorjedna prostorija trgovine, a potkrovlje kao broj posebnog dela 4/12-poslovni prostor-jedna prostorija
trgovine. U prirodi poslovna zgrada, spratnosti P+Pk (prizemlje i potkrovlje) se nalazi u Svilajncu
Ulica Žikice Jovanovića Španca bb, sadašnji naziv ulice: Ulica kralja Petra I bb, u centru Svilajnca,
u dvorištu poslovnog kompleksa. Prema prikupljenim podacima poslovna zgrada je izgrađena 1990.
godine.
Napomena: ni teren ni objekat nisu bili poplavljeni
Poslovna zgrada se sastoji od prizemlja i potkrovlja koji predstavljaju jednu arhitektonsku
celinu. U prizemlju se nalaze sledeće prostorije: prodajni prostor, kancelarija, čajna kuhinja,
sanitarni čvor, kotlarnica i stepenište za potkrovlje. U potkrovlju se nalaze dve kancelarije.
Metodologija procene vrednosti
U postupcima procene vrednosti nepokretnosti postoje tri metode i to: tržišno-troškovna,
komparativna i dohodovna metoda. Tržišno-troškovni metodološki pristup proceni vrednosti u sebi
sadrži pored elemenata tržišnosti i procenu troškova izgradnje sličnih ili istih objekata umanjenu za
stepen njihove realne amortizovanosti. Troškovna metoda se primenjuje kod nepokretnosti, najčešće
su to objekti kojih u prometu ima zanemarljiv broj i skoro da nema, te koji su specifični po svojoj
nameni, funkciji i načinu izgradnje i za koje nema pouzdanih podataka o prometu. Iz navedenih
razloga smatra se da je usvojena metoda, najrealnija i najbliža tržišnim uslovima.
Troškovna metoda podrazumeva utvrđivanje nepokretnosti po vrsti, utvrđivanje načina i
gradnje i vrste matarijala od kojih su objekti izgrađeni, utvrđivanje površine i namene objekata,
utvrđivanje stepena izgrađenosti-gotovosti, utvrđivanje izgleda, podobnosti i pogodnosti korišćenja.
Procenom je određena kao„fer tržišna vrednost“ koja prema, standardu MRS 16, predstavlja
„cenu po kojoj će se obaviti kupoprodajna transakcija između zainteresovanih prodavaca i
zainteresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedan ni drugi nisu pod prinudom da prodaju, odnosno
4
da kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim
saznanjima i relevantnim činjenicama“.
Procedura za primenu izabrane metodologije
Primenjena procedura procene je obuhvatila sledeće korake:
-
Pregled raspoložive dokumentacije
-
Uvid u stanje nepokretnosti na licu mesta
-
Prikupljanje i analiza informacija o visini troškova izgradnje
-
Tehnička dotrajalost objekta–stopa amortizovanosti
-
Analiza lokacijskih i mikrolokacijskih aspekata
-
Prikupljanje i razmatranje informacija o visini tržišnih vrednosti objekata
-
Određivanje tržišne i likvidacione vrednosti nepokretnosti
-
Zaključak
-
Mišljenje
Pregled raspoložive dokumentacije
Kada je u pitanju imovinsko-pravna dokumentacija, od strane Naručioca, stavljena je na
raspolaganje sledeća dokumentacija:
1. Izvod iz lista nepokretnosti broj 7201 KO Svilajnac
Uvidom u A-list, podaci o zemljištu, lista nepokretnosti broj 7201 KO Svilajnac, površina
zemljišta pod zgradom-broj zgrade 1, na potesu-ulici Žikica Jovanović Španac bb iskazuje se
tabelarno:
Tabela 1.
Red.
broj
Način
Broj zgrade
Parcela
Potes ili
korišćenja
Površina
ha
a
m2
5
93
ulica i
kć.broj
1
1
Žikica
Jovanović
Španac bb
1087/32
5
Zemljište
pod
zgradom
Uvidom u B-list, podaci o nosiocu prava na zemljištu, lista nepokretnosti broj 7201 KO
Svilajnac, evidentirano je pravo korišćenja parcele broj 1087/32 KO Svilajnac, građevinsko
zemljište u državnoj svojini na ime RS GK „Hidrotehnika-Pomoravlje inženjering“ u stečaju,
Jagodina, 7.jula 103. Obim udela 1/1.
Uvidom u V-list-2. Deo: Podaci o stanu i i poslovnoj prostoriji kao posebnim delovima
zgrade ili drugih građevinskih objekata i nosiocima prava na njima, lista nepokretnosti broj 7201
KO Svilajnac, evidentirano je sledeće:
Tabela 1.
Broj
Broj
parcele
zgrade
Sprat
Broj
Način
posebnog
korišćenja i
dela
sobnost
Površina
Nosilac
Vsta
Obim
prava
prava
udela
59
AD IGMAULJMA,
Uljma, Ritski
put bb
Svojina
mešovita
1/1
59
AD IGMAULJMA,
Uljma, Ritski
put bb
Svojina
mešovita
1/1
1087/32
prizemlje
4/1
4/2
1087/32
1
potkrovlje
4/2
poslovni
prostor-jedna
prostorija
trgovine
poslovni
prostor-jedna
prostorija
trgovine
Uvidom u G-list, podaci o teretima i ograničenjima, lista nepokretnosti broj 7201 KO
Svilajnac, utvrđuje se postojanje pravnih tereta na objektu-za objekat nije izdata upotrebna dozvola.
Fotokopija navedene imovinsko-pravne dokumentacije sastavni je deo ove procene i nalazi
se u poglavlju Imovinsko-pravna dokumentacuija.
Uvid u stanje nepokretnosti na licu mesta
Konstruktivni sistem objekta predstavlja armirano-betonska konstrukcija od temelja,
stubova, greda, serklaža. Zidne ispune urađene su opekarskih proizvoda, obostrano malterisane.
Stepenište je drveno. Krov je dvovodni, drveni, a krovni pokrivač zgrade je „mediteran“ crep. Na
objektu su postavljeni oluci, olučne vertikale i opšivke od pocinkovanog lima. Unutrašnje zidne
površine su malterisane, gletovane i završno okrečeni poludisperzivnom bojom. U prizemlju plafon
je omalterisan, gletovan i obojen poludisperzivnom bojom. U potkrovlju, plafon je od lmperije i
gipskartonskih ploča. Ulazna vrata u poslovnu zgradu su drvena, zastakljena termo staklom. Izlozi i
prozori su od drveta sa ispunom od termostakla. Unutrašnja vrata su drvena puna. Završne podne
obloge su parket i keramičke pločice u zavisnosti od namene prostorija. U sanitarnom čvoru su
6
postavljene sanitarije i sanitarna galanterija. Razvedena je instalacije NN struje, kablovima pod
malter, sa RT i GRO. Razvod instalacija vodovoda, urađen je polipropilenskim cevima u
konstrukciji objekta. Razvod instalacija kanalizacije urađen PVC cevima sa fazonskim komadima.
U poslovnim prostorijama su razvedene instalacije CG. Razvod instalacija CG urađen
pocinkovanim cevima i livenim radijatorima.
Prikupljanje i analiza informacija o visini troškova izgradnje
Troškovima izgradnje objekta obuhvaćeni su:
troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta
troškovi građenja i opremanja objekta
troškovi nadzora nad izvođenjem objekta
Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta strukture
investicionog programa, koja takođe, poseduje sopstvenu vrlo razgranatu strukturu troškova. Za
predmetni objekat koji se ovde analizira komponente strukture troškova građenja i opremanja su
troškovi:
izvođenja grubih građevinskih radova u koje spadaju:
-
zemljani radovi
-
zidarski radovi
-
betonski i armirano betonski radovi
-
armirački radovi
-
tesarski radovi
izvođenja građevinsko zanatskih radova u koje spadaju:
-
izolaterski radovi
-
stolarski radovi
-
limarski radovi
-
parketarski radovi
-
keramičarski radovi
-
molersko-farbarski radovi
-
krovopokrivački radovi
-
fasaderski radovi
-
razni radovi
7
izvođenja instalaterskih radova u koje spadaju:
-
instalacije vodovoda i kanalizacije
-
elektro instalacije
-
mašinske instalacije
Prema današnjim prosečnim cenama materijala i radne snage, troškovi građenja ovakvih
objekta i navedenog stepena izgrađenosti, svedeno na m2 površine iznose kako je iskazano u tabeli:
Tabela 4.
Red
broj
1
Način
korišćenja
posebnog
dela i
sobnost
poslovni
prostor-jedna
prostorija
trgovine
Broj
parcele
1087/32
Broj
zgrade u LN/
površina lokala
Br.
m2
zgrade
1
118,00
Sprat
prize
mlje
i
potkr
ovlje
Broj
poseb
nog
dela
Građevinska
vrednost (€/m2) /
(€ total)
Amortizovana
vrednost (€/m2) /
(€ total)
m2
Total
m2
Total
256,00
30.208,00
237.00
27.966,00
4/1
4/2
Tehnička dotrajalost objekta–stopa amortizovanosti
Trajanje građevinskih objekata zavisi od vrste i kvaliteta upotrebljavanih materijala za
njihovu izgradnju, kvaliteta izvođenja radova, starosti objekta i intenziteta i kvaliteta održavanja. U
građevinskoj teoriji i praksi, u zavisnosti od vrste objekata i upotrebljavanih materijala za njihovu
izgradnju, kao i od kvaliteta građenja u upotrebi su termini «verovatni vek trajanja objekta» i
«apsolutni vek trajanja objekta». Prvi termin označava prosečan vek trajanja određene vrste
objekata sa prosečnim intenzitetom i kvalitetom održavanja, a drugi termin označava maksimalan
vek trajanja određene vrste elemenata, materijala i objekta u celini sa vrlo intenzivnim i kvalitetnim
održavanjem. Trajanje građevinskih objekata zavisi od vrste i kvaliteta upotrebljavanih materijala za
njihovu izgradnju, kvaliteta izvođenja radova, starosti objekta i intenziteta i kvaliteta održavanja. U
građevinskoj teoriji i praksi, u zavisnosti od vrste objekata i upotrebljavanih materijala za njihovu
izgradnju, kao i od kvaliteta građenja u upotrebi su termini «verovatni vek trajanja objekta» i
«apsolutni vek trajanja objekta». Prema prikupljenim podacima i izvršenom pregledu objekta,
ustanovljeno je da je isti izgrađen 1990 godine. Konstruktivni sistem zgrade je liveni armirano8
betonski čiji je vek trajanja vrlo dug. Ispune u konstrukciji su od opekarskih proizvoda i od betona.
Na bitnim elementima objekta temeljima, zidovima, tavanskoj i krovnoj konstrukciji, nisu zapažena
oštećenja, deformacije niti pukotine. Obrada zidnih površina je u dobrom stanju. Stolarija i zidne
obloge su u dobrom stanju i vrlo odbro se održavaju. U stanu i zgradi su sve instalacije ispravne i u
funkciji.
Verovatni vek trajanja ovakvih objekata iznosi 150 godina, a apsolutni vek trajanja iznosi
200 godina. Utvrđivanje stope amortizovanost-tehničke dotrajalosti vrši se na sledeći način;
A=0,80 x n/N x(n+N)/2Nx100
n= starost objekta
N= vek trajanja objekta
A=7,42 %
Analiza lokacijskih i mikrolokacijskih aspekata
Za potrebe procene, uvidom na licu mesta, utvrđivani su podaci o zemljištu. Takođe su
sagledani lokacijski i mikrolokacijski aspekti i to pristup nepokretnosti, saobraćajnice,
infrastruktura. Nepokretnost se u prirodi nalazi u Svilajncu, Ulica Žikice Jovanovića Španca bb,
sadašnja Kralja Petra I bb u centru Svilajnca u dvorištu poslovnog kompleksa. Ispred objekta je
betonski trotoar, a ulica je popločana. U Ulici Žikice Jovanovića Španca je rešen parking prostor za
putnička vozila. Predmetna lokacija opremljena je uličnim priključcima instalacija NN struje,
vodovoda, kanalizacije, TT instalacijama. U blizini su nepokretnosti društvenog standarda za
snabdevanje, ugositeteljstvo, saobraćaj, kulturu, osnovno obrazovanje.
Prikupljanje i razmatranje informacija o visini tržišnih vrednosti objekata
U toku izrade ove procene vršeno je istraživanje i analiza tržišnih cena nepokretnosti, na
lokaciji gde se nalazi predmetna nepokretnost. Za utvrđivanje tržišne vrednosti objekata, koristi se
tržišno troškovna metoda.
Na osnovu utvrđenih iznosa u Tabeli 5. i analizom svih elemenata u ovom Nalazu, određuje
se tržišna i likvidaciona vrednost cele zgrade:
9
Tabela 5.
Red
broj
1
Način
korišćenja
posebnog
dela i
sobnost
poslovni
prostor-jedna
prostorija
trgovine
Broj
parcele
1087/32
Broj
zgrade u LN/
površina lokala
Br.
m2
zgrade
1
118,00
Sprat
Broj
poseb
nog
dela
prize
mlje
potkr
ovlje
4/1
Tržišna
vrednost (€/m2) /
(€ total)
Likvidaciona
vrednost (€/m2) /
(€ total)
m2
Total
m2
Total
320,00
37.760,00
224,00
26.432,00
4/2
Pretpostavljeno vreme utrživosti nepokretnosti predstavlja realno potrebno vreme da se
transakcija nad nepokretnostima može izvršiti, a ono se kreće u razmacima:
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 1-3 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 3-6 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 6-12 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od preko 12 meseci
Analizirajući tržište nepokretnosti u opštini Svilajnac, analizirajući predmetnu nepokretnost,
pretpostavljeno vreme utrživosti predmetne nepokretnosti-poslovnog objekta iznosi od 6-12 meseci.
Zaključak
Procena je urađena prema opštim pravilima i tehnikama za procenjivanje nepokretnosti. Pri
tome se imalo u vidu svrha ove procene, tj da je planirano da će se podaci i vrednosti dobijene ovom
procenom koristiti prevashodno za utvrđivanje realne tržišne vrednosti nepokretnosti, odnosno
procenjena vrednost je jednaka fer tržišnoj vrednosti koja bi se mogla postići prilikom eventualne
transakcije predmetne nepokretnosti.
Pri proceni vrednosti došlo se do zaključka i dokaza da je pravni status nepokretnosti
regulisan i nesporan, upisane u list nepokretnosti broj 7201 KO Svilajnac, postoje upisani pravni
tereti na zgradi broj 1.
10
Na osnovu utvrđenog u ovom Nalazu, na osnovu primenjenog metoda procene, određuje se
sledeće:
M I Š LJ E NJ E
Određuje se tržišna vrednost poslovne zgrade, površine 118,00 m2, koja se sastoji od
prizemlja i potkrovlja-zgrada broj 1 sagrađena na parceli broj 1087/32, upisano u LN broj 7201
KO Svilajnac, u vlasništvu, odnosno mešovitoj svojini AD IGMA-ULJMA, iz Uljme, Ritski put bb,
u iznosu od 37.760,00 €, odnosno 4.363.062,30 dinara, prema srednjem kursu NBS na dan 06.
06. 2014.
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov, dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
11
Određivanje likvidacione vrednosti nepokretnosti
Likvidaciona vrednost je cena koju nepokretnost može dostići u slučaju brze prodaje.
Likvidaciona vrednost je manja od fer tržišne vrednosti nepokretnosti. U cilju dostizanja fer tržišne
vrednosti nepokretnosti neophodan je period od par meseci do godinu dana. U slučaju urgente
prodaje, ostavariće se bitno manja tržišna vrednost. Na osnovu svega napred iznetog, može se
zaključiti da likvidaciona vrednost pretpostavlja znatno kraći period izloženosti nepokretnosti na
tržištu (od 3 do max. 6 meseci).
Uzimajući u obzir kvalitet predmetnu nepokretnost, mikro lokaciju nepokretnosti,
pristupačnost, trenutno stanje na tržištu nepokretnosti, postojanje tereta, smatramo da likvidaciona
vrednost predstavlja tržišnu vrednost umanjenu za 30%.
Likvidaciona vrednost poslovne zgrade, broj 1, koja se sastoji od prizemlja i potkrovlja
ukupne površine 118,00 m2, sagrađena na parceli broj 1087/32, upisano u LN broj 7201 KO
Svilajnac, vlasništvo –svojina mešovita u 1/1 udela AD IGMA-ULJMA, iz Uljme, Ritski put bb, u
iznosu od 26.432,00€, odnosno 3.054.143,60dinara, prema srednjem kursu na dan 06.06.2014.
godine.
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Nadežda Živkov dipl.inž.arh.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
12
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 1087/32 KO Svilajnac
Mesto: Svilajnac, Ul.Žikice Jovanovića Španca bb
Snimljeno: 05.06.2014.
Izgled sa ulice
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 1087/32 KO Svilajnac
Mesto: Svilajnac, Ul.Žikice Jovanovića Španca bb
Snimljeno: 05.06.2014.
Izgled iz dvori{ta
Enterijer
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 1087/32 KO Svilajnac
Mesto: Svilajnac, Ul.Žikice Jovanovića Španca bb
Snimljeno: 05.06.2014.
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 1087/32 KO Svilajnac
Mesto: Svilajnac, Ul.Žikice Jovanovića Španca bb
Snimljeno: 05.06.2014.
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 1087/32 KO Svilajnac
Mesto: Svilajnac, Ul.Žikice Jovanovića Španca bb
Snimljeno: 05.06.2014.
VLASNIK-SVOJINA MEŠOVITA: AD „IGMA“ ULJMA
Parcela broj: 1087/32 KO Svilajnac
Mesto: Svilajnac, Ul.Žikice Jovanovića Španca bb
Snimljeno: 05.06.2014.
Download

Procena Svilajnac poslovni objekat