PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo, Ulica Petra Drapšina 2d
Tel:013/321-986
fax: 013/302-935
Mob: 063/875-876-1
PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Broj 103/2014
Dana: 10.06.2014.
NEPOKRETNOST:
Vangrađevinsko obradivo zemljište, površine 25.000,00 m2
upisano u Zknj.ul.br. 3276 KO Temišvar
MESTO:
Rumunija
VLASNIŠTVO:
SC YUGOPRIMA SRL
NARUČILAC:
AD IGMA – ULJMA, Uljma, Ritski put bb
Pančevo, dana 10. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
1
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2d
Tel: 013/321-986
fax: 013/302-935
Mob: 063/875-876-1
SADRŽAJ
Naslovna strana
Sadržaj
IZVEŠTAJ
Rešenje Ministarstva pravde RS pravno lice
Rešenje Ministarstva pravde za procenitelja
NALAZ
Metodologija procene
Tehnički opis nepokretnosti
Zaključak
Mišljenje
PRILOZI
Imovinsko-pravna dokumentacija
Pančevo, dana 10. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
2
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2d
Tel:013/321-986
fax: 013/302-935
Mob: 063/875-876-1
IZVEŠTAJ
O utvrđenoj tržišnoj vrednosti nepokretnosti-vangrađevinskog obradivog zemljišta,
površine 25.000,00 m2,parcela broj A68/1/2/3, upisana u zknj.ul. broj 3276 Opština/grad/SAG,
vlasništvo SC YUGOPRIMA SRL.
Procena je izvršena na zahtev Naručioca, za potrebe UPPR-a.
Na osnovu prikupljenih podataka, na osnovu površine poljoprivrednog zemljišta, na osnovu
utvrđenog u ovom Nalazu, određuje se prosečna tržišna vrednost:


Ukupna tržišna vrednost zemljišta u iznosu od 28.863.600,00 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115, 4637 dinara za €, na dan 10.06.2014.), ukupna tržišna
vrednost poljoprivrednog zemljišta iznosi 250.000,00€.


Ukupna likvidciona vrednost zemljišta u iznosu od 23.090.880,00 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115,4637 dinara za €, na dan 10.06.2014.), likvidaciona
vrednost zemljišta iznosi 200.000,00 €.
Pančevo, dana 10. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
3
N
A
L
A
Z
Na zahtev, AD IGMA – ULJMA, Uljma, Ritski put bb, u daljem tekstu naručioca, urađena
je ova procena. Zadatak procenitelja je utvrđivanje tržišne i likvidacione vrednosti nepokretnosti.
Podaci o nepokretnosti preuzeti iz overenog prevoda sa rumunskog jezika zemljišno knjižnog uloška
broj 3276 Opština/Grad/SAG (ŠAG) .
Metodologija procene vrednosti
U postupcima procene vrednosti nepokretnosti postoje tri metode i to: tržišno-troškovna,
komparativna i dohodovna metoda.
U postupku utvrđivanja tržišne vrednosti predmetne nepokretnosti koristiće se komparativna
metoda.
Procenom je određena kao„fer tržišna vrednost“ koja prema, standardu MRS 16, predstavlja
„cenu po kojoj će se obaviti kupoprodajna transakcija između zainteresovanih prodavaca i
zainteresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedan ni drugi nisu pod prinudom da prodaju, odnosno
da kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu odgovarajućim
saznanjima i relevantnim činjenicama“.
Procedura za primenu izabrane metodologije
Primenjena procedura procene je obuhvatila sledeće korake:
-
Pregled raspoložive dokumentacije
-
Uvid u stanje nepokretnosti na licu mesta
-
Analiza lokacijskih i mikrolokacijskih aspekata
-
Prikupljanje i razmatranje informacija o visini tržišnie vrednosti zemljišta
-
Određivanje tržišne i likvidacione vrednosti nepokretnosti
4
Pregled raspoložive dokumentacije
Kada je u pitanju imovinsko-pravna dokumentacija, od strane Naručioca, stavljena je na
raspolaganje sledeća dokumentacija:
1. Overen prevod sa rumunskog jezika zemljišno knjižnog uloška 3276 Opština/Grad/SAG
(ŠAG);
2. OFICIUL DE CADASTTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA TAMIS BIROLUL DE
CADASTRU SI PUBLICITATTE IMOBILIARA TIMISOARA
Uvidom u A-list, zemeljišno knjižnog uloška broj 3276, površina zemljišta-vangrađevinsko
obradivo, parcela broj A68/1/2/3 iznosi 25.000,00 m2.
Uvidom u B-list, zamljišno knjižnog uloška broj 3276, evidentirano je vlasništvo
katastarske parcele broj A68/1/2/3 na ime SC YUGOPRIMA SRL.
Uvidom u C-list, zemljišno knjižnog uloška broj 3276 od 15.02.2008 godine, evidentirano
je da nema upisanih tereta na parceli A68/1/2/3.
Fotokopija navedene imovinsko-pravne dokumentacije sastavni je deo ove procene i nalazi
se u poglavlju Imovinsko-pravna dokumentacija.
Prikupljanje i razmatranje informacija o visini tržišnih vrednosti objekata
U toku izrade ove procene vršeno je istraživanje i analiza tržišnih cena nepokretnostizemljišta, na lokaciji gde se nalazi zemljište koje je predmet procene. Za utvrđivanje tržišne
vrednosti, koristiće se komparativni metod procene, obzirom da postoji promet ostvaren u
proteklom periodu od godinu dana. Na navedenoj lokaciji tržišna vrednost placeva se kreće od 5 –
10 eur/m2. Izvori informacija o prosečno ostvarenim cenama zemljišta na navedenim lokacijama su:
internet portali: kupujem prodajem.rs. ; transilvanianproperties.com; mondinian.com. Vrednost
zemljišta utvrdiće se na osnovu prosečno ostvarene kupoprodajne cene zemljišta u bližoj okolini,
koja iznosi 5- 10,00eur/m2 po jednom metru kvadratnom, te usvajamo da je prosečna tržišna
vrednost predmetnog zemljišta 10,00 eur po m2.
5
Pretpostavljeno vreme utrživosti nepokretnosti predstavlja realno potrebno vreme da se
transakcija nad nepokretnostima može izvršiti, a ono se kreće u razmacima:
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 1-3 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 3-6 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 6-12 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od preko 12 meseci
Analizirajući predmetnu nepokretnost, pretpostavljeno vreme utrživosti predmetne
nepokretnosti- iznosi preko 12 meseci.
Zaključak
Procena je urađena prema opštim pravilima i tehnikama za procenjivanje nepokretnosti. Pri
tome se imalo u vidu svrha ove procene, tj da je planirano da će se podaci i vrednosti dobijene ovom
procenom koristiti prevashodno za utvrđivanje realne tržišne vrednosti nepokretnosti, odnosno
procenjena vrednost je jednaka fer tržišnoj vrednosti koja bi se mogla postići prilikom eventualne
transakcije predmetne nepokretnosti.
Pri proceni vrednosti došlo se do zaključka i dokaza da je pravni status nepokretnosti
regulisan i nesporan.
6
Na osnovu utvrđenog u ovom Nalazu, na osnovu primenjenog metoda procene, određuje se
sledeće:
M I Š LJ E NJ E
Određuje se ukupna tržišna vrednost nepokretnosti - vangrađevinskog obradivog
zemljišta, površine 25.000,00 m2,parcela broj A68/1/2/3, upisana u zknj.ul. broj 3276
Opština/grad/SAG, vlasništvo SC YUGOPRIMA SRL, u iznosu od 250.000,00€, odnosno
28.863.600,00 dinara, prema srednjem kursu NBS na dan 10. 06. 2014.
Pančevo, dana 10. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
7
Određivanje likvidacione vrednosti nepokretnosti
Likvidaciona vrednost je cena koju nepokretnost može dostići u slučaju brze prodaje.
Likvidaciona vrednost je manja od fer tržišne vrednosti nepokretnosti. U cilju dostizanja fer tržišne
vrednosti nepokretnosti neophodan je period od par meseci do godinu dana. U slučaju urgente
prodaje, ostavariće se bitno manja tržišna vrednost. Na osnovu svega napred iznetog, može se
zaključiti da likvidaciona vrednost pretpostavlja znatno kraći period izloženosti nepokretnosti na
tržištu (od 3 do max. 6 meseci).
Uzimajući u obzir kvalitet predmetnu nepokretnost, mikro lokaciju nepokretnosti,
pristupačnost, trenutno stanje na tržištu nepokretnosti, postojanje tereta, smatramo da likvidaciona
vrednost predstavlja tržišnu vrednost umanjenu za 20%.
Određuje se ukupna likvidaciona vrednost nepokretnosti - vangrađevinskog obradivog
zemljišta, površine 25.000,00 m2,parcela broj A68/1/2/3, upisana u zknj.ul. broj 3276
Opština/grad/SAG, vlasništvo SC YUGOPRIMA SRL u iznosu od 200.000,00€, odnosno
23.090.880,00 dinara, prema srednjem kursu NBS na dan 10. 06. 2014.
Pančevo, dana 10. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
8
Download

PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI