Broj predmeta:
0393/2012
Nekretnina:
Dvosoban stan br. 1 u prizemlju
stambene zgrade,
u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Naručilac:
SRPSKA BANKA A.D. Beograd
Procenjivač:
„ING EKSPERT“ d.o.o. Beograd
Savo Papić dipl.građ.ing.
Zoran Kaznovac, saradnik
Datum:
10.10.2012. godine
Građevinska vrednost:
2.700.000 din ili 23.542 €
Likvidaciona vrednost:
2.500.000 din ili 21.798 €
Tržišna vrednost:
3.300.000 din ili 28.773 €
ING EKSPERT d.o.o. Beograd
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
0393/2012
SADRŽAJ ELABORATA PROCENE:
1.
PREDMET PROCENE
2.
NALAZ
2.1. MAKRO LOKACIJA
2.2. MIKRO LOKACIJA
2.3. IDENTIFIKACIJA
2.4. NETO KORISNA POVRŠINA
2.5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
3.
PROCENA VREDNOSTI NEKRETNINE
3.1. PROCENA GRAĐEVINSKE VREDNOSTI
3.2. REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VREDNOSTI
3.3. PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI TROŠKOVNOM METODOM
3.4. PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI UPOREDNOM METODOM
3.5. PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI METODOM LIKVIDACIONIH VREDNOSTI
3.6. MIŠLJENJE O TRŽIŠNIM VREDNOSTIMA
4.
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VREDNOSTI
5.
FOTOGRAFIJE NEKRETNINE
6.
KORIŠĆENA DOKUMENTACIJA
1
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
1.
0393/2012
PREDMET PROCENE
Na zahtev naručioca izvršena je procena građevinske, tržišne i likvidacione vrednosti
dvosobnog stana br. 1 u prizemlju stambene zgrade u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23.
Procena vrednosti nekretnine će biti izvršena na osnovu dokumentacije dostavljene od strane
naručioca procene.
Nakon pregleda nekretnine i dostavljene vlasničke dokumentacije, dajemo sledeći:
2.
NALAZ
Zadatak ovog veštačenja je utvrđivanje građevinske vrednosti nekretnine, te sadašnje tržišne
vrednosti iste, kao i pretpostavka likvidacione vrednosti, na osnovu njenog pregleda i
prikupljenih podataka od naručioca. Ovim elaboratom se ne utvrđuje imovinsko stanje niti
vlasništvo nad predmetnom nekretninom. Sva dokumentacija dostavljena od strane
naručioca biće priložena u posebnom delu procene.
2
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
2.1.
0393/2012
MAKRO LOKACIJA
Loznica je grad i sedište istoimene opštine u
Mačvanskom okrugu u zapadnoj Srbiji. Prema
popisu iz 2002. grad je imao 19.863 stanovnika.
Prema istom popisu, sa svojim prigradskim
područjem koji čine naselja Klupci, Lozničko Polje,
Voćnjak, Krajišnici, Baščeluci i Ploča, grad je imao
90.219 stanovnika, te kao takav predstavlja najveći
grad čitavog Podrinja i značajan regionalni centar.
Kroz grad protiče rečica Štira koja se par
kilometara dalje uliva u Drinu. Loznica se nalazi na
nadmorskoj visini od 142 m u podnožju planine
Gučevo.
2.2.
MIKRO LOKACIJA
Nekretnina, u stvarnosti dvosoban stan br. 1, nalazi se u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23,
preko puta Autobuske stanice, na oko 300 m od centra grada, u delu grada sa kompletno
rešenom infrastrukturom, u kome su zastupljeni mešoviti sadržaji, kako stambeni, tako i
poslovni.
3
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
2.3.
0393/2012
IDENTIFIKACIJA
Prema Izvodu iz lista nepokretnosti br. 6691 K.O. Loznica deo 1, od dana 22.03.2011.
godine, u V listu – 2. deo, na k.p. br. 4978, u zgradi br. 1, u prizemlju, na dvosobnom stanu
br. 1, korisne površine 51 m², kao nosioci prava, u privatnoj svojini, upisani su:
- Nedić Radovan, Loznica, Vlade Zečevića 23, u udelu 1/3,
- Nedić Verica, Loznica, Svetog Save 23, u udelu 1/3 i
- Urošević Dragica, Beograd, Meštrovićeva 13, u udelu 1/3
U G listu – podaci o teretima i ograničenjima, upisano je da je objekat izgrađen bez
dozvole. Kompletna dokumentacija će biti u prilogu procene.
2.4.
NETO KORISNA POVRŠINA
Prema Izvodu iz lista nepokretnosti br.6691 K.O. Loznica deo 1, od dana 22.03.2011. godine,
ukupna korisna površina dvosobnog stana br. 1 u prizemlju stambene zgrade u Loznici, u ul.
Svetog Save br. 23 , iznosi 51,00 m².
4
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
2.5.
0393/2012
TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
Prilikom obilaska predmetne nekretnine i uvidom u trenutno stanje iste procenitelj konstatuje
sledeće podatke:
LOKACIJA NEKRETNINE:
TIP NEKRETNINE:
BROJ ETAŽA:
INFRASTRUKTURA:
GODINA GRADNJE OBJEKTA:
STAROST OBJEKTA:
ADAPTACIJA:
FASADA:
KROV:
HIDROIZOLACIJA:
TEMELJI:
NOSIVA KONSTRUKCIJA:
MEĐUSPRATNA KONSTR.:
VISINA PROSTORIJA:
PREGRADNI ZIDOVI:
OBRADA ZIDOVA:
OBRADA PLAFONA:
PODNA OBLOGA:
PROZORI:
ZAŠTITA PROZORA:
ULAZNA VRATA:
PREGRADNA STOLARIJA:
INSTALACIJE VODE:
INSTALACIJA KANALIZACIJE:
INSTALACIJA EL. ENERGIJE:
INSTALACIJA PLINA:
LIFT:
GREJANJE:
KLIMATIZACIJA:
VLAŽNOST:
POMOĆNE PROSTORIJE:
NAMENA PROSTORIJA:
Loznica, Svetog Save br.23
Stambena zgrada
Po+Pr+2+Pk
Uređena
2001. godine prema iskazu naručioca procene
11 godina
Tekuća održavanja
Uređena
Kos krov
Izvedena
Armirano betonski
Armirano betonska sa zidanom
Armirano betonska
2,72 m
Zidani
Malterisani, gletovani, bojeni, keramičke pločice
Malterisani, gletovani, bojeni
Keramičke pločice, parket i cementna košuljica
Drvena stolarija
Nema
Drvena stolarija
Drvena stolarija
Izvedena sa priključkom na gradsku mrežu
Izvedena sa priključkom na gradsku mrežu
Izvedena sa priključkom na gradsku mrežu
Nema
Nema
Izvedeno sa priključkom na gradsku mrežu
Nema
Nema
Nema
Predsoblje, kuhinja sa trpezarijom, ostava, kupatilo, dnevni
boravak, soba i terasa.
5
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
0393/2012
SPECIFIČNOSTI:
Zgrada je izgrađena materijalima standardnog kvaliteta za
vreme u kome je građena, što se može reći i za materijale
koji su upotrebljeni za uređenje enterijera. Stan je u
solidnom stanju i redovno se održava.
ZDRAVSTVENOBEZBEDNOSNI RIZICI:
Zgrada je građena u skladu sa svim domaćim zakonima i
standardima iz oblasti građevine i zaštite životne sredine
materijalima koji nisu štetni po zdravlje ljudi. Materijali nisu
radioaktivni niti je zemljište kontaminirano. Obzirom na
godinu gradnje objekat je građen na uticaj od zemljotresa.
Položaj objekta obezbeđuje da isti neće biti plavljen i da ne
postoje bilo kakvi zdravstveni i bezbednosni rizici.
6
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
3.
0393/2012
PROCENA VREDNOSTI NEKRETNINE
Procena tržišne vrednosti nekretnine vrši se prema dobijenoj dokumentaciji i podacima o istoj
od strane naručioca.
Pri proračunu tržišne vrednosti koriste se sledeći propisi i izvori podataka:
JUS U.C2.100:2002 standard za izračunavanje površina i zapremina
oblasti visokogradnje
objekata
u
Zakon o planiranju i izgradnji
Zakon o prometu nepokretnosti
Uredba o metodologiji za procenu vrednosti kapitala i imovine (Službeni glasnik RS,
br. 45/2001)
Pri proračunu se koriste podaci izdati od službenih institucija koje se bave prikupljanjem
podataka i cena u građevinarstvu, te prema vlastitom iskustvu i trenutnim tržišnim kretanjima
vrednosti nekretnina za datu lokaciju i ekvivalentni objekat.
Procena tržišne vrednosti imovine vrši se u skladu sa međunarodno priznatim metodama i
prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe određivanja vrednosti nekretnina, i to:
■
■
■
■
Troškovnom metodom,
Uporednom metodom,
Metodom kapitalizacije prihoda i
Metodom likvidacione vrednosti.
7
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
3.1.
0393/2012
PROCENA GRAĐEVINSKE VREDNOSTI
Sadašnja građevinska vrednost se izračunava kao razlika između nove građevinske
vrednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng - U).
Nova građevinska vrednost se izračunava kao proizvod netto korisne površine (NKP) i
jedinične cene ekvivalentnog objekta. Jedinična cena objekta dobijena je prema tržišnim
cenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji s uključenim troškovima komunalija
individualne potrošnje.
Ng = NKP x Cj
Cj = 55.000,00 din/m²
Umanjenje vrednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbir umanjenja vrednosti
konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku učešća. Umanjenje zbog
starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosečnog vremena trajanja konstrukcije (N),
starosti konstrukcije (n) i postotka učešća prema izrazu:
U = 0,80 x n/N x (N + N)/2N.
UMANJENJE KONSTRUKCIJE ZBOG STARENJA I FIZIČKE ISTROŠENOSTI:
Starost objekta u godinama (n) =
11
Vek trajanja objekta u godinama (N) =
120
U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N =
0.04
8
4
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
Nova građevinska
vrednost
Ng
Vrsta radova
0393/2012
Sadašnja građ.
vrednost
Csg
Umanjenje
%
din/m²
%
din/m²
din/m²
Konstrukcija
55
30,250.00
4
1,210.00
29,040.00
Zanatski radovi
20
11,000.00
5
550.00
10,450.00
Završni radovi
15
8,250.00
5
412.50
7,837.50
Instalacije
10
5,500.00
6
330.00
5,170.00
100
55,000.00
2,502.50
52,497.50
Neto korisna površina
(NKP)
Sadašnja cena (din/m²)
Izgrađenost
(Fi)
Sadašnja građevinska
vrednost (din)
51.00
52,497.50
1.00
2,677,372.50
3.2.
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VREDNOSTI
Elementi vrednosti nekretnine
(din)
(EUR)
1. GRAĐEVINSKA VREDNOST STANA BR. 1
2,700,000.00
23,541.72
UKUPNA GRAĐEVINSKA VREDNOST:
2,700,000.00
23,541.72
1 EUR =
114.69 din
Građevinska vrednost po 1 m²
NKP
(m²)
(din/m²)
(EUR/m²)
DVOSOBAN STAN BR. 1
51.00
52,941.18
461.60
9
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
3.3.
0393/2012
PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI TROŠKOVNOM METODOM
TRŽIŠNA VREDNOST (St)
NKP
Csg (din)
Fl
Fkp
Fp
Fkv
Fu
Fi
Fpp
St (din)
51.00
52,497.50
1.30
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
3,306,555.04
Faktori koji određuju tržišnu vrednost nekretnine:
Fl
Fkp
Fp
Fkv
Fu
Fi
Fpp
faktor lokacije
faktor korisne površine
faktor za poslovne objekte
faktor kvaliteta
faktor usklađenosti
faktor izgrađenosti
faktor ponude i potražnje
Fl (0,50 do 1,50)
zavisi o području, makro i mikro lokaciji, položaju u prostoru,
infrastukturi, broju stambenih jedinica i dr.
Fkp (0,80 do 1,20) zavisi o korisnoj površini nekretnine
Fp (0,50 do 5,00)
za objekte poslovne namene i uređenosti, zavisi o vrsti
delatnosti i opremljenosti za obavljanje tog posla
Fkv (0,10 do 1,50) zavisi o opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosečni
građevinski objekat izveden od izvođača u društvenom sektoru
u Srbiji, kao i o kvalitetu ugrađenih materijala i opreme
Fu (0,00 do 1,00) usklađenost, odnosno odstupanje od građevinske dozvole, prostornog
plana i urbanističkih uslova, upisa u katastru i zemljišnu knjigu, posedovanje upotrebne
dozvole, mogućnost ili nemogućnost legalizacije građevine
Fi (0,10 do 1,00)
zavisi o izgrađenosti objekta u odnosu na tipski, prosečni
građ. objekat izveden od izvođača u društvenom sektoru u Srbiji
Fpp (0,20 do 2,00) zavisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu
10
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
3.4.
0393/2012
PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI UPOREDNOM METODOM
Prema podacima dobijenim od agencija, internet stranica koje su specijalizovane za promet
nekretnina, dnevne štampe i štampanih oglasa i drugih izvora, postignute su na istom
području sledeće cene prilikom prometa ekvivalentnim nekretninama:
R. Br.
NEKRETNINA
PODRUČJE
POVRŠINA
(m²)
CENA
EUR/m²)
1
Dvosoban, Pr, CG
Loznica, centar, zgrada pored
54.00
574.00
2
Dvosoban, I, CG
Loznica, centar
45.00
622.00
3
Dvosoban, IV, CG, nov
Loznica, centar
50.00
560.00
Prilikom procene tržišne vrednosti korišćeni su i sledeći podaci:
-
podaci Statističkog zavoda Republike Srbije
www stranice interneta - berza nekretnina
podaci iz dnevne štampe
podaci iz štampanih oglasa
podaci agencija za promet nekretnina
Uporedni primeri nekretnina iz gore prikazane tabele nalaze se, u štampanoj verziji, u arhivi
procenitelja i mogu biti priložene na uvid na zahtev klijenta ili naručioca procene.
11
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
3.5.
0393/2012
PROCENA TRŽIŠNE VREDNOSTI METODOM LIKVIDACIONIH VREDNOSTI
Procena vrednosti kapitala i imovine po metodu likvidacione vrednosti vrši se saglasno
metodologiji propisanoj Uredbom o metodologiji za procenu vrednosti kapitala i imovine /«Sl.
glasnik Republike Srbije«, broj 45/01/ i Uputstvom o primeni metodologije za procenu
vrednosti kapitala i imovine i načinu iskazivanja procenjene vrednosti kapitala /«Sl. glasnik
Republike Srbije« broj 57/o1 i Uredbi o izmenama i dopunama Uredbe o metodologiji za
procenu vrednosti kapitala i imovine /« Službeni glasnik Republike Srbije« broj 45/02/.
Shodno navedenim zakonskim propisima, likvidaciona vrednost imovine predstavlja novčani
iznos koji bi se ostvario pojedinačnom prodajom delova imovine u najpovoljnijem scenariju
postupka redovne likvidacije.
U konkretnom slučaju pri uvtrđivanju likvidacione vrednosti delova imovine uzeta je u obzir
funkcionalnost imovine i mogućnost promene namene imovine, kao i dodatne troškove
promene namene imovine.
Likvidacione cene i likvidacione vrednosti su niže od vladajućih –tržišnih cena zato što kupci
znaju da u likvidaciji moraju da prodaju osnovna sredstva i drugu imovinu u što kraćem roku.
Za koliko su te cene niže nema propisanog niti praksom potvrđenog pravila, pa se ne može
poći od opšte vladajuće klauzule, već to varira od slučaja do slučaja zavisno od vrste i stanja
imovine, te ponude i tražnje za takvom ili sličnom imovinom, čemu procenjivači poklanjaju
posebnu pažnju.
Od poznatih iskustvenih podataka, iz stečajnih postupaka i izvršnih sudskih postupaka, zna
se da je pojedinačna prodaja atraktivnih nekretnina na izuzetno dobrim lokacijama i drugih
osnovnih sredstava dostizala veću vrednost od vrednosti koja se dobijala prodajom te
imovine u sklopu preduzeća kao celine i suprotno, ako su te nekretnine i oprema
neupotrebljiva za budućeg kupca u postojećem stanju, dakle bez neophodnih ulaganja u
njihovu adaptaciju, rekonstrukciju, prenamenu, remont i sl. onda su cene te i takve imovine
daleko niže od realne tržišne cene.
Polazeći od navedenog pristupa sledi rezultat procene po metodi likvidacione vrednosti.
Nekretnina
Din
Eur
1. VREDNOST STANA BR. 1
2,500,000.00
21,797.89
UKUPNA TRŽIŠNA VREDNOST:
2,500,000.00
21,797.89
1 EUR =
114.69
Likvidaciona vrednost stana br. 1 u prizemlju, procenjuje se na......................... 2.500.000 din.
12
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
3.6.
0393/2012
MIŠLJENJE O TRŽIŠNIM VREDNOSTIMA
Tržišna vrednost stana br. 1 u prizemlju, procenjuje se na............................... 3.300.000 din.
Polazeći od procene troškovnom metodom i potvrđujući dobijene vrednosti uporednom
metodom mišljenje veštaka je da je za ovakav stan, na ovoj lokaciji upravo ta dobijena
vrednost tržišna u ovom trenutku.
4.
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VREDNOSTI
Elementi vrednosti nekretnine
(din)
(EUR)
1. VREDNOST STANA BR. 1
3,300,000.00
28,773.21
UKUPNA TRŽIŠNA VREDNOST:
3,300,000.00
28,773.21
1 EUR =
114.69 din
Tržišna vrednost po 1 m²
NKP
(m²)
(din/m²)
(EUR/m²)
DVOSOBAN STAN BR.1
51.00
64,705.88
564.18
Kurs dinara uzet prema srednjem kursu NBS za dan 10.10.2012. godine iznosi 114,69 din za
1 EUR.
Elaborat za potrebe naručioca izrađen je u 2 primerka.
Ing ekspert d.o.o. nije dužan čuvati ovu procenu niti njene priloge.
Beograd, 10.10.2012. godine
13
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
5. FOTOGRAFIJE NEKRETNINE
14
0393/2012
Dvosoban stan br. 1 u zgradi u Loznici, u ul. Svetog Save br. 23
Za SRPSKU BANKU A.D. iz Beograda
0393/2012
6. KORIŠĆENA DOKUMENTACIJA:
- Izvod iz lista nepokretnosti br. 6691 K.O. Loznica deo 1, od dana 22.03.2011. godine
15
Download

Dvosoban stan br. 1 u prizemlju stambene zgrade