PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2 D
Tel:013-321.986
fax: 013-302.935
Mob; 064-3.728.713
PROCENA VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI
Broj 92/2014
Dana:06.06.2014.
NEPOKRETNOST:
Poslovni prostor, povr[ine 155,00 m2, na II spratu
poslovnog objekta ZPC „AUTOKOMANDA“
MESTO:
Beograd, ul. Dr. Milutina Ivkovića 2a
VLASNIK:
A.D. „IGMA“ Uljma, Uljma Ritska bb
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
1
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2 D
Tel:013-321.986
fax: 013-302.935
Mob; 064-3.728.713
SADRŽAJ
Naslovna strana
Sadržaj
IZVEŠTAJ
Rešenje Ministarstva pravde RS pravno lice
Rešenje Ministarstva pravde za procenitelja
NALAZ
Metodologija procene
Tehnički opis nepokretnosti
Zaključak
Mišljenje
PRILOZI
Fotografije nepokretnosti
Imovinsko-pravna dokumentacija
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
2
PROJEKTNI BIRO “MS 1990” doo
Pančevo
Ulica Petra Drapšina 2 D
Tel:013-321.986
fax: 013-302.935
Mob; 064-3.728.713
IZVEŠTAJ
O utvrđenoj tržišnoj vrednosti, poslovnog prostora, površine 155,00 m2, na II spratu
poslovne zgrade ZPC „AUTOKOMANDA“
Procena je izvršena na zahtev Vlasnika, u cilju sastavljanja UPPR-a
Na osnovu utvrđenih troškova građenja, na osnovu utvrđene sadašnje građevinske vrednosti,
na osnovu utvrđenih tržišnih merila, određuje se:


Građevinska vrednost poslovnog prostora, u iznosu od 18.026.229,00 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115,5472 dinara za €, na dan 06.06.2014.), građevinska
vrednost poslovnog prostora, iznosi 156.007,50 €.


Tržišna vrednost poslovnog prostora, u iznosu od 23.282.760,00 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115,5472 dinara za €, na dan 06.06.2014.), tržišna
vrednost poslovnog prostora, iznosi 201.500,00€.


Likvidciona vrednost poslovnog prostora, u iznosu od 18.626.208,00 dinara.
Prema srednjem kursu NBS, (115,5472 dinara za €, na dan 06.06.2014.), likvidaciona
vrednost poslovnog prostora, iznosi 161.200,00 €.
Pančevo,
dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
3
N
A
L
A
Z
Na zahtev Vlasnika, a u svemu prema zaključenom Ugovoru broj U-91/2014 od 04.06.2014
godine, urađena je ova procena. Prethodno je izvršeno snimanje nepokretnosti, zatim su prikupljeni
potrebni podaci. Pregled je izvršen 05. 06. 2014 godine. Prilikom pregleda urađeno je i
fotografisanje. Zadatak procenitelja je utvrđivanje građevinske, tržišne i likvidacione vrednosti
nepokretnosti. Podaci o nepokretnosti preuzeti iz Ugovora o zajedničkoj izgradnji poslovnog
prostora u zanatsko poslovnom centru „AUTOKOMANDA“ BEOGRAD broj 164/96, zahteva za
legalizaciju. U prirodi nekretnina se nalazi u Beogradu ulica Dr. Milutina Ivkovića 2 a, drugi sprat
poslovne zgrade TPC „Autokomanda“ . Prema prikupljenim poslovna zgrada. Prema podacima iz
ugovora površina poslovnog prostora na II spratu poslovne zgrade iznosi 155,00 m2. Poslovni
prostor čine sledeće prostorije: ulaz-predsoblje, sanitarni blok sa predprostorom, čajna kuhinja,
kancelarija sekretarice direktora, konferencijska sala, kancelarija direktora, ulaz-predsoblje,
sanitarni blok sa predprostorom, kancelarija i čajna kuhinja. Na osnovu prikupljenih podataka
poslovna zgrada je izgrađena u periodu 1995-1996 godine od kada se koristi.
Metodologija procene vrednosti
U postupcima procene vrednosti nepokretnosti postoje tri metode i to; tržišno-troškovna,
komparativna i dohodovna metoda. U postupku utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti
primenjen je komparativni metod. Razlog navedenom je postojanje uporednih podataka od
ponuđenim tržišnim cenama nekretnina na mikrolokaciji.
Procenom je određena kao„fer tržišna vrednost“ koja prema, standardu MRS 16,
predstavlja„cenu po kojoj će se obaviti kupoprodajna transakcija između zainteresovanih
prodavaca i zainteresovanih kupaca, u uslovima kada ni jedan ni drugi nisu pod prinudom da
prodaju, odnosno da kupe imovinu koja je predmet transakcije i u kojima obe strane raspolažu
odgovarajućim saznanjima i relevantnim činjenicama“.
4
Procedura za primenu izabrane metodologije
Primenjena procedura procene je obuhvatila sledeće korake:
-
Pregled raspoložive dokumentacije,
-
Uvid u stanje nepokretnosti na licu mesta,
-
Prikupljanje i analiza informacija o visini troškova izgradnje,
-
Tehnička dotrajalost objekta–stopa amortizovanosti,
-
Analiza lokacijskih i mikrolokacijskih aspekata,
-
Prikupljanje i razmatranje informacija o visini tržišnih vrednosti objekata
-
Određivanje tržišne i likvidacione vrednosti nepokretnosti
-
Zaključak
-
Mišljenje
Pregled raspoložive dokumentacije
Kada je u pitanju imovinsko-pravna dokumentacija, od strane Vlasnika, stavljena je na
raspolaganje sledeća dokumentacija:
1. Ugovor o zajedničkoj izgradnji zanatsko poslovnog centra „AUTOKOMANDA“
Beograd, zaključen dana 15.05.1996 godine, sastavni deo ugovora je i skica poslovnog
prostora.
Na osnovu člana 7. Ugovora zajedničkoj izgradnji zanatsko poslovnog centra
„AUTOKOMANDA“ Beograd, zaključen dana 15.05.1996 godine, površina poslovnog prostora
iznosi 155,00 m2.
Fotokopija navedene imovinsko-pravne dokumentacije sastavni je deo ove procene i nalazi
se u poglavlju Imovinsko-pravna dokumentacuija.
5
Uvid u stanje nepokretnosti na licu mesta
Poslovni prostor, površine 155,00 m2 na II spratu
Konstruktivni sistem objekta predstavlja skeletna armirano-betonska konstrukcija od
temelja, stubova, greda, serklaža. Zidne ispune urađene su opekarskih proizvoda, obostrano
malterisano, stim što su fasadne zidne površine, sendvič.
Krovni pokrivač falcovan crep. Na
objektu postavljeni oluci, olučne vertikale i opšivke od pocinkovanog lima. Unutrašnje zidne
površine u zajedničkim prostorijama malterisani, gletovani i završno okrečeni trajnim fasadnim
premazima. Ulazna vrata u poslovnu zgradu, drvena, zastakljena termo staklom. Završne podne
obloge u zajedničkim prostorijama keramičke pločice. Prema snimljenom stanju na licu mesta dana
05.06.2014 godine i prema skici koja se sastavni deo ugovora, poslovni prostor na II spratu ,
površine 155,00 m2 čine dve celine i to: celina I (ulaz-predsoblje, predprostor sa sanitarnim blokom,
čajna kuhinja, kancelarija sekretarice, konferencijska sala, kancelarija direktora i celina II (ulazpredsoblje, predprostor sa sanitarnim blokom, čajna kuhinja i kancelarija). Ulazna vrata celine I i II
puna drvena, standardnih dimenzija i izrade. Preko cementog estriha završni podovi u poslovnom
prostoru od keramičkih pločica i hrastovog parketa ekstra klase, sve u zavisnosti od namene
prostorija. Unutrašnja stolarija drvena, puna, standardnih dimenzija i izrade. Unutrašnje zidne
površine poslovnog prostora, malterisane, izgletovane i završno okrečene. U fasadnim otvorima
stolarija drvena, zastakljeno termo staklom. U poslovnom prostoru su razvedene instalacije NN
struje, kablovima pod malter, sa RT i GRO. Razvod instalacija vodovoda, urađen polipropilenskim
cevima u konstrukciji objekta. Razvod instalacija kanalizacije urađen PVC cevima sa fazonskim
komadima. U poslovnom prostoru su razvedene instalacije EG sa sopstvenim kotlon na struju. Po
prostorijama, postavljeni alu panelni radijatori. Sve instalacije povezane na ulične mreže.
6
Prikupljanje i analiza informacija o visini troškova izgradnje
Troškovima izgradnje objekta obuhvaćeni su:
troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije objekta,
troškovi građenja i opremanja objekta,
troškovi nadzora nad izvođenjem objekta.
Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta strukture
investicionog programa, koja takođe poseduje sopstvenu vrlo razgranatu strukturu troškova. Za
predmetni objekat koji se ovde analizira komponente strukture troškova građenja i opremanja su
troškovi:
izvođenja grubih građevinskih radova u koje spadaju:
-
zemljani radovi,
-
zidarski radovi,
-
betonski i armirano betonski radovi,
-
armirački radovi i
-
tesarski radovi
izvođenja građevinsko zanatskih radova u koje spadaju:
-
izolaterski radovi,
-
stolarski radovi,
-
limarski radovi,
-
keramičarski radovi,
-
molersko-farbarski radovi,
-
krovopokrivački radovi,
-
fasaderski radovi i
-
razni radovi.
izvođenja instalaterskih radova u koje spadaju:
-
instalacije vodovoda i kanalizacije,
-
elektro instalacije,
-
mašinske instalacije
7
Prema današnjim prosečnim cenama materijala i radne snage, troškovi građenja ovakvih
objekta i navedenog stepena izgrađenosti, svedeno na m2 površine iznose kako je iskazano u tabeli:
Tabela 1.
Red
broj
1
Način
korišćenja
posebnog
dela i
sobnost
Poslovni
prostor
Broj
parcele
3174/1,
3174/3,
3273,
3275
Broj
zgrade u LN/
površina lokala
Br.
m2
zgrade
Sprat
155,00
II
Građevinska
vrednost (€/m2) /
(€ total)
Amortizovana
vrednost (€/m2) /
(€ total)
m2
Total
m2
Total
1.100,00
170.500,00
1.006,50
156.007,50
Tehnička dotrajalost objekta–stopa amortizovanosti
Trajanje građevinskih objekata zavisi od vrste i kvaliteta upotrebljavanih materijala za
njihovu izgradnju, kvaliteta izvođenja radova, starosti objekta i intenziteta i kvaliteta održavanja. U
građevinskoj teoriji i praksi, u zavisnosti od vrste objekata i upotrebljavanih materijala za njihovu
izgradnju, kao i od kvaliteta građenja u upotrebi su termini «verovatni vek trajanja objekta» i
«apsolutni vek trajanja objekta». Prvi termin označava prosečan vek trajanja određene vrste
objekata sa prosečnim intenzitetom i kvalitetom održavanja a drugi termin označava maksimalan
vek trajanja određene vrste elemenata, materijala i objekta u celini sa vrlo intenzivnim i kvalitetnim
održavanjem. Trajanje građevinskih objekata zavisi od vrste i kvaliteta upotrebljavanih materijala za
njihovu izgradnju, kvaliteta izvođenja radova, starosti objekta i intenziteta i kvaliteta održavanja. U
građevinskoj teoriji i praksi, u zavisnosti od vrste objekata i upotrebljavanih materijala za njihovu
izgradnju, kao i od kvaliteta građenja u upotrebi su termini «verovatni vek trajanja objekta» i
«apsolutni vek trajanja objekta». Prema prikupljenim podacima, i izvršenom pregledu objekta,
ustanovljeno je da je isti izgrađen u periodu 1995-1996 godine. Konstruktivni sistem zgrade je
liveni armirano-betonski čiji je vek trajanja vrlo dug. Ispune u konstrukciji su od opekarskih
proizvoda i od betona. Na bitnim elementima objekta temeljima, zidovima, tavanskoj i krovnoj
konstrukciji, nisu zapažena oštećenja, deformacije niti pukotine.
8
Obrada zidnih površina poslovnog prostora je u odličnom stanju. Stolarija i zidne obloge su
u dobrom stanju i vrlo dobro se održavaju. U poslovnom prostoru i zgradi su sve instalacije ispravne
i u funkciji.
Verovatni vek trajanja ovakvih objekata iznosi 100 godina, a apsolutni vek trajanja iznosi
150 godina. Utvrđivanje stope amortizovanost-tehničke dotrajalosti vrši se na sledeći način;
A=0,80 x n/N x(n+N)/2Nx100
n= starost objekta
N= vek trajanja objekta
A=8,50 %
Analiza lokacijskih i mikrolokacijskih aspekata
Za potrebe procene, uvidom na licu mesta, utvrđivani su podaci o zemljištu. Takođe su
sagledani lokacijski i mikrolokacijski aspekti i to pristup nepokretnosti, saobraćajnice,
infrastruktura. Nepokretnost se u prirodi nalazi u Beogradu ulica Dr. Milutina Ivkovića 2 a.
Poslovna zgrada se nalazi na uglu ulica Dr. Milutina Ivkovića i Bulevar Oslobođenja. Poslovna
zgrada se nalazi u središnjem delu Savskog venca, što predstavlja izuzetno dobru lokaciju za
obavlajnje delatnosti poslovno komercijalne.
Prikupljanje i razmatranje informacija o visini tržišnih vrednosti objekata
U toku izrade ove procene vršeno je istraživanje i analiza tržišnih cena nepokretnosti, na
lokaciji gde se nalazi predmetna nepokretnost. Za utvrđivanje tržišne vrednosti objekata, koristi se
komparativna metoda. Komparativna matrica nekretnina poslovnih prostora:
-
Poslovni prostor, Nemanjina Savski venac, površine 148,00 m2, kancelarijski prostor na I
spratu, ponuđena cena 325.000,00 eura;
-
Poslovni prostor, Dedinje, Savski venac, površine 150,001 m2, ponuđena cena 265.000,00
eura;
Na osnovu utvrđenih iznosa u Tabeli 1. i analizom svih elemenata u ovom Nalazu, određuje
se tržišna i likvidaciona vrednost etažne celine
9
Tabela 2.
Red
broj
1
Način
korišćenja
posebnog
dela i
sobnost
Poslovni
prostor
Broj
parcele
Broj
zgrade u LN/
površina lokala
Br.
m2
zgrade
3174/1,
3174/3,3
273,
3275
155,00
Spra
t
II
Tržišna
vrednost (€/m2) /
(€ total)
Likvidaciona
vrednost (€/m2) /
(€ total)
m2
Total
m2
Total
1.300,00
201.500,00
1.040,00
161.200,00
Pretpostavljeno vreme utrživosti nepokretnosti predstavlja realno potrebno vreme da se
transakcija nad nepokretnostima može izvršiti, a ono se kreće u razmacima:
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 1-3 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 3-6 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od 6-12 meseci
- pretpostavljeno vreme utrživosti od preko 12 meseci
Analizirajući tržište nepokretnosti u Opštini Beograd, analizirajući predmetnu nepokretnost,
pretpostavljeno vreme utrživosti predmetne nepokretnosti- iznosi od 6-12 meseci.
Zaključak
Procena je urađena prema opštim pravilima i tehnikama za procenjivanje nepokretnosti. Pri
tome se imalo u vidu svrha ove procene, tj da je planirano da će se podaci i vrednosti dobijene ovom
procenom koristiti prevashodno za utvrđivanje realne tržišne vrednosti nepokretnosti, odnosno
procenjena vrednost je jednaka fer tržišnoj vrednosti koja bi se mogla postići prilikom eventualne
transakcije predmetne nepokretnosti.
10
Na osnovu utvrđenog u ovom Nalazu, na osnovu primenjenog metoda procene, određuje se
sledeće:
M I Š LJ E NJ E
Određuje se tržišna vrednost poslovnog prostora, površine 155,00 m2, na II spratu
poslovne zgrade ZPC „AUTOKOMANDA“, u iznosu od 201.500,00€, odnosno 23.282.760,00
dinara, prema srednjem kursu NBS na dan 06. 06. 2014.
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl.inž.ecc.
11
Određivanje likvidacione vrednosti nepokretnosti
Likvidaciona vrednost je cena koju nepokretnost može dostići u slučaju brze prodaje.
Likvidaciona vrednost je manja od fer tržišne vrednosti nepokretnosti. U cilju dostizanja fer tržišne
vrednosti nepokretnosti neophodan je period od par meseci do godinu dana. U slučaju urgente
prodaje, ostavariće se bitno manja tržišna vrednost. Na osnovu svega napred iznetog, može se
zaključiti da likvidaciona vrednost pretpostavlja znatno kraći period izloženosti nepokretnosti na
tržištu (od 3 do max. 6 meseci).
Uzimajući u obzir kvalitet predmetnu nepokretnost, mikro lokaciju nepokretnosti,
pristupačnost, trenutno stanje na tržištu nepokretnosti, smatramo da likvidaciona vrednost
predstavlja tržišnu vrednost umanjenu za 20%.
Likvidaciona vrednost poslovnog prostora, površine 155,00 m2, na II spratu poslovne
zgrade ZPC „AUTOKOMANDA“, u iznosu od 161.200,00€, odnosno 18.626.208,00 dinara,
prema srednjem kursu na dan 06.06.2014. godine.
Pančevo, dana 06. 06. 2014.
PROCENITELJ:
Sveto Mišković građ.inž.
DIREKTOR:
Nikola Mišković dipl. inž. ecc.
12
VLASNIK: A.D. „IGMA“ ULJMA
Objekat: POSLOVNI PROSTOR ZPC „AUTOKOMANDA“
Mesto: Beograd, Dr.Milutina Ivkovića 2a
Snimljeno: 06.06.2014.
Izgled
VLASNIK: A.D. „IGMA“ ULJMA
Objekat: POSLOVNI PROSTOR ZPC „AUTOKOMANDA“
Mesto: Beograd, Dr.Milutina Ivkovića 2a
Snimljeno: 06.06.2014.
Hodnik na II spratu
Predsoblje poslovnog prostora
VLASNIK: A.D. „IGMA“ ULJMA
Objekat: POSLOVNI PROSTOR ZPC „AUTOKOMANDA“
Mesto: Beograd, Dr.Milutina Ivkovića 2a
Snimljeno: 06.06.2014.
Konferencijska sala I
Kancelarija sekretarice
VLASNIK: A.D. „IGMA“ ULJMA
Objekat: POSLOVNI PROSTOR ZPC „AUTOKOMANDA“
Mesto: Beograd, Dr.Milutina Ivkovića 2a
Snimljeno: 06.06.2014.
Čajna kuhinja
Sanitarni blok sa predprostorom
VLASNIK: A.D. „IGMA“ ULJMA
Objekat: POSLOVNI PROSTOR ZPC „AUTOKOMANDA“
Mesto: Beograd, Dr.Milutina Ivkovića 2a
Snimljeno: 06.06.2014.
Kotao na struju
Kancelarija
VLASNIK: A.D. „IGMA“ ULJMA
Objekat: POSLOVNI PROSTOR ZPC „AUTOKOMANDA“
Mesto: Beograd, Dr.Milutina Ivkovića 2a
Snimljeno: 06.06.2014.
Čajna kuhinja
Sanitarni blok
Download

Procena Beograd poslovni prostor