Znalec: Ing. Dušan Posypanka
Okružná 4, 071 01 Michalovce
tel./fax: 056/6422772
mobil: 0903 612 834
mail: [email protected]
Zadávateľ: Auctioneer s.r.o.
Špitálska 61, 811 08 Bratislava
IČO: 45 881 014
DIČ: 2023121826
Číslo spisu (objednávky):
Objednávka zo dňa 20.3.2012
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 41/2012
Vo veci:
Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 309 stojaceho na parcele č. 715/21,
vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 715/21, katastrálne územie Jarabina, obec Jarabina,
okres Stará Ľubovňa pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č.
527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.
Počet listov posudku (z toho príloh):
32 (z toho 10 listov príloh)
Počet odovzdaných vyhotovení:
4
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 309 stojaceho na parcele č.
715/21, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 715/21, katastrálne územie Jarabina, obec
Jarabina, okres Stará Ľubovňa pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č.
527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.
2. Účel posudku: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o
dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.
3. Dátum vyžiadania posudku: 20.3.2012
4. Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie
stavebnotechnického stavu): 20.4.2012
5. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 20.4.2012
6. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku:
6.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom):
 Objednávka znaleckého posudku zo dňa 15.3.2013
 Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 721 zo dňa 12.3.2012 - vytvorené cez
katastrálny portál
 Potvrdenie obecného úradu Jarabina o veku stavby zo dňa 14.3.2007 - kópia
 Znalecký posudok č. 77/2008 zo dňa 5.6.2008 - kópia
6.2 Obstarané znalcom:
 Informatívna kópia z mapy zo dňa 16.4.2012 - vytvorené cez katastrálny portál
 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu
 Fotodokumentácia
7. Použitý právny predpis:
 Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS
SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z.
8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:
 Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov
 Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a
prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
 Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa
vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení
niektorých zákonov v znení neskorších predpisov
 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov
 Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov
 STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov
 Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV.štvrťrok 2011 spracované pomocou
pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb
 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa
vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k
nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
 Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje
Klasifikácia stavieb.
 Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská
univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3
9. Vlastnícke a evidenčné údaje:
LIST VLASTNÍCTVA č. 721 vytvorený cez katastrálny portál
A. Majetková podstata:
Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape
Strana 2
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
Pozemky
2
parc. č. 715/21 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 565 m
Stavby
parc.č. 715/21 rodinný dom, súp. č. 309
B. Vlastníci a iné oprávnené osoby:
Účastník právneho vzťahu: Vlastník
1 Zvolinský Martin r. Zvolinský, dátum narodenia: 20.9.1975 a Zuzana Zvolinská r. Reľovská, dátum
narodenia: 5.10.1978, Okružná 46 879, Stará Ľubovňa, PSČ 064 01, SR
Spoluvlastnícky podiel: 1/1
Poznámka -Upovedomenie Ex 1040/2009 o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného
práva zo dňa 13.1.2010 od Exekútorského úradu Bardejov, Radničné námestie 15, súdny exekútor Mgr.
MVDr. Pavol Kovaľ - P2 8/10 - 1/10
Titul nadobudnutia
Kúpna zmluva V 1031/07 zo dňa 7.9.2007 - 122/07
C. Ťarchy:
1 Záložné právo v prospech OTP Faktoring Slovensko s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava, IČO: 45 730
008 podľa zmluvy V 947/08 zo dňa 5.8.2008 - 50/08 a zmluvy o postúpení pohľadávok č. 51/2011 - 053 - Z
1124/11 - 81/11
1 -Exekučný príkaz Ex 1040/2009 na zariadenie exekučného záložného práva zo dňa 13.1.2010 od
Exekútorského úradu Bardejov, Radničné námestie 15, súdny exekútor Mgr. MVDr. Pavol Kovaľ - P1 10/10 2/10
- Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľností č. EX 3516/2011 zo dňa
11.1.2012 č. P 25/12 od Exekútorského úradu Nitra, Kmeťkova 30, súdny exekútor JUDr. Miroslav Šupa 1/12
Iné údaje:
Bez zápisu
Poznámka:
Bez zápisu
10. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
 Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti rodičov vlastníka nehnuteľností vykonaná
dňa 13.4.2012
 Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 13.4.2012
 Fotodokumentácia nehnuteľnosti bola vyhotovená dňa 13.4.2012
11. Osobitné požiadavky objednávateľa: Nie sú
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE:
a) Výber použitej metódy:
Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej
hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z.
Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty
uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline.
Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter
nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na
relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre
daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je
počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu.
Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri
výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre IV.Q/2011.
b) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom:
Projektová dokumentácia domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností bol
zakreslený. Zameranie a zakreslenie nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je
stanovený na základe Potvrdenia obecného úradu Jarabina o veku stavby zo dňa 14.3.2007:
- vek rodinného domu: 23 rokov (daný do užívania v roku 1989)
Strana 3
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
- vek oplotenia: 23 rokov (1989)
- vek vodovodnej prípojky: 23 rokov (1989)
- vek plynovej prípojky: 23 rokov (1989)
- vek prípojky NN: 23 rokov (1989)
- vek kanalizačnej prípojky: 23 rokov (1989)
- vek spevnených ploch: 23 rokov (1989)
- vek vonkajších schodov: 23 rokov (1989)
c) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie popisných a geodetických údajov so skutkovým
stavom:
Právna dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom pri obhliadke nehnuteľností. Dokumentácia zo
súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom.
Rodinný dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy.
d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet ohodnotenia:
2
Pozemky na parc. č. 715/21 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 565 m
Rodinný dom na parc. č. 715/21, súp.č. 309
Oplotenie na parc. č. 715/21
Prípojka vody na parc. č. 715/21
Prípojka plynu na parc. č. 715/21
Prípojka NN na parc. č. 715/21
Prípojka kanalizácie na parc. č. 715/21
Spevnené plochy na parc. č. 715/21
Vonkajšie schody na parc.č. 715/21
e) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia:
Neboli zistené.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom súp.č. 309, parc.č. 715/21
POPIS STAVBY
Jedná sa o nehnuteľnosť - dvojpodlažný rodinný dom podpivničený s podkrovím, individuálnej zástavbe v
obci Jarabina, katastrálne územie Jarabina, okres Stará Ľubovňa.
POPIS SKUTOČNÉHO VYHOTOVENIA V ČASE ODHLIADKY:
Dispozičné riešenie:
V I.podzemnom podlaží sa nachádza kotolňa, chodba, 2 pivnice, schodisko a práčovňa. V I. nadzemnom
podlaží sa nachádza schodisko, 2 chodby, kuchyňa, komora, 2 izby, terasa a kúpeľňa. V II. nadzemnom
podlaží sa nachádzajú 3 izby, kúpeľňa, chodba a loggia.
Konštrukčné riešenie:
Osadenie do terénu - základy betónové, pásové s vodorovnou izoláciou. Murivo v I. PP betónové, v I.NP a
podkroví murované hr. do 40 cm. Strop v I. PP, I.NP panelový, v II.NP drevený s rovným podhľadom.
Strecha sedlová s krytinou z azbestocementových vlnitých dosák. Fasádne omietky škrabaný brizolit. Sokeľ
- z cementovej omietky s povrchovou úpravou - marmolit. Deliace konštrukcie murované z tehál na maltu
vápennocementovú, klampiarske konštrukcie neúplné z pozinkovaného plechu. Vnútorná úprava omietok vápenné štukové. Vnútorné obklady kúpeľní a WC keramickými obkladačkami. Dvere interiérové hladké s
oceľovými zárubňami, vonkajšie drevené. Okná prevládajúce zdvojené drevené. Podlahy obytných
miestností PVC, dlažby v miestnosti chodba, práčovňa, kúpeľňa a WC, v miestnosti kuchyňa drevené
parkety, podlahy ostatných miestností cementový poter. Vykurovanie centrálne z plynového kotla cez
liatinové článkové radiátory, kotol je umiestnený v I.PP. Rozvod studenej a teplej vody v I.PP, I.NP a
podkroví. Zdroj teplej vody závesný plynový kotol. Zemný plyn je inštalovaný v I.PP a I.NP. Elektroinštalácia
svetelná a motorická s poistkami. Rodinný dom je napojený na verejný rozvod vody, plynu, kanalizácia do
žumpy. Rodinný dom je v dobrom stave, primeranom k veku domu.
ZATRIEDENIE STAVBY
Strana 4
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
JKSO:
KS:
číslo posudku: 41 / 2012
803 6 Domy rodinné jednobytové
111 0 Jednobytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Začiatok
užívania
Podlažie
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
kZP
1. PP
1989
8,05*12,05+5,45*1,60
105,72
120/105,72=1,135
1. NP
1989
8,05*12,05
97
120/97=1,237
1. Podkrovie
1989
8,05*12,05
97
120/97=1,237
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom
katalógu.
1. PODZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
1
Osadenie do terénu
Hodnota
1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou
4
Murivo
4.3 z monolitického betónu
5
1250
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
400
Stropy
7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované
13
20
Fasádne omietky
14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3
16
180
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
135
Okná
18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
23
50
Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely
25
380
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.6 cementový poter, tehlová dlažba
24
100
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.4 PVC, guma
17
1040
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
14.
160
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
750
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
Strana 5
480
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
25.1 svetelná, motorická
30
280
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
31
55
Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu
35
Spolu
5315
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks)
34
25
Zdroj teplej vody
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks)
35
Zdroj vykurovania
35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková
stanica tepla (1 ks)
37
38
155
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
30
37.5 umývadlo (1 ks)
10
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (2 ks)
40
65
30
Vnútorné obklady
40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks)
60
Spolu
375
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
2
Základy
2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou
4
1000
100
1000,0
160
100
160,0
400
100
400,0
1040
100
1040,0
575
100
575,0
670
100
670,0
Krytiny strechy na krove
10.4.a azbestocementové šablóny na debnení
12
520,0
Krovy
8.3 väznicové sedlové, manzardové
10
100
Stropy
7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované
8
520
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
Vysled.
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
Dokon.
Murivo
4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm
5
Hodnota
Klampiarske konštrukcie strechy
Strana 6
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty
13
180
100
180,0
135
95
128,3
380
100
380,0
75
100
75,0
355
100
355,0
150
95
142,5
560
100
560,0
280
100
280,0
55
100
55,0
35
100
35,0
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
31
45
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická
30
100
Ústredné vykurovanie
24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliník., liatinové
25
45
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
24
234
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené,
laminátové)
23
90
Okenné žalúzie
19.2 plastové
22
260
Okná
18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
19
19,0
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
95
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.4 PVC, guma
17
20
Obklady fasád
15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3
16
55,0
Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3
15.
100
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
14.
55
Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu
Spolu
6950
6908,8
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks)
38
25
100
25,0
30
100
30,0
25
100
25,0
40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks)
30
100
30,0
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)
15
100
15,0
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (2 ks)
39
Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
40
Vnútorné obklady
Strana 7
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
45
číslo posudku: 41 / 2012
Elektrický rozvádzač
45.1 s automatickým istením (1 ks)
240
Spolu
365
100
240,0
365,0
1. PODKROVIE
Bod
Položka
4
Murivo
Hodnota
4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm
5
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
400
Stropy
7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové
13
760
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
14.
15.
20
Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3
130
14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2
60
Obklady fasád
15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3
17
135
Okná
18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
19
75
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino
23
120
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
24
150
Ústredné vykurovanie
24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliník., liatinové
25
560
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.2 svetelná
30
380
Okenné žalúzie
19.2 plastové
22
90
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
160
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
1000
155
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
Spolu
55
4250
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
Strana 8
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
33
číslo posudku: 41 / 2012
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)
37
38
10
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
30
37.5 umývadlo (1 ks)
10
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (2 ks)
39
30
Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
40
25
Vnútorné obklady
40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks)
55
40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks)
30
Spolu
190
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kCU = 2,193
kM = 0,95
Hodnota RU
Hodnota RU
dokončeného
nedokončeného
podlažia [EUR/m2] podlažia [EUR/m2]
Podlažie
Výpočet RU na m2 ZP
dokončeného podlažia
Výpočet RU na m2 ZP
nedokončeného podlažia
1. PP
(5315 + 375 *
1,135)/30,1260
(5315 + 375 *
1,135)/30,1260
190,55
190,55
1. NP
(6950 + 365 *
1,237)/30,1260
(6908,8 + 365 *
1,237)/30,1260
245,68
244,32
1. Podkrovie
(4250 + 190 *
1,237)/30,1260
(4250 + 190 *
1,237)/30,1260
148,88
148,88
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1. PP
1989
23
67
90
25,56
74,44
1. NP
1989
23
67
90
25,56
74,44
1. Podkrovie
1989
23
67
90
25,56
74,44
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
1. PP z roku 1989
Východisková hodnota
190,55 EUR/m2*105,72 m2*2,193*0,95
41 968,97
Technická hodnota
74,44% z 41 968,97
31 241,70
Východisková hodnota
245,68 EUR/m2*97,00 m2*2,193*0,95
49 648,23
Východisková hodnota
nedokončeného podlažia
244,32 EUR/m2*97,00 m2*2,193*0,95
49 373,39
Technická hodnota
74,44% z 49 373,39
36 753,55
1. NP z roku 1989
1. Podkrovie z roku 1989
Strana 9
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
Východisková hodnota
148,88 EUR/m2*97,00 m2*2,193*0,95
30 086,41
Technická hodnota
74,44% z 30 086,41
22 396,32
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Východisková hodnota po
dokončení [EUR]
Východisková hodnota
nedokončenej stavby [EUR]
Technická hodnota [EUR]
1. podzemné podlažie
41 968,97
41 968,97
31 241,70
1. nadzemné podlažie
49 648,23
49 373,39
36 753,55
1. podkrovné podlažie
30 086,41
30 086,41
22 396,32
121 703,61
121 428,77
90 391,57
Podlažie
Spolu
2.2 PLOTY
2.2.1 Plot čelný na parc.č. 715/21
Jedná sa o plot nachádzajúci sa pred domom na parc. č. 715/21 s betónovým základom a podmurovkou
dĺžky 7,15 m. Vráta a vrátka sú z kovových profilov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č. Popis
1.
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
7,15m
700
23,24 EUR/m
7,15m
926
30,74 EUR/m
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
2.
Počet MJ
Podmurovka:
betónová monolitická alebo prefabrikovaná
Spolu:
3.
53,98 EUR/m
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme
4.
6,79m2
435
14,44 EUR/m
1 ks
7505
249,12 EUR/ks
1 ks
3890
129,12 EUR/ks
Plotové vráta:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov
5.
Plotové vrátka:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
7,15 m
7,15*0,95 = 6,79 m2
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Ploty čelný na parc.č. 715/21
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
17
40
57,50
42,50
Strana 10
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
6,79m2
EUR/m2
Východisková hodnota
(7,15m * 53,98 EUR/m +
* 14,44
EUR/ks + 1ks * 129,12 EUR/ks) * 2,193 * 0,95
Technická hodnota
42,50 % z 1 796,36 EUR
+ 1ks * 249,12
1 796,36
763,45
2.2.2 Plot bočný na parc.č. 715/21
Jedná sa o plot bočný od susedov nachádzajúci sa na parc. č. 715/21 s betónovým základom a
podmurovkou dĺžky 26,60m..
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č. Popis
1.
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
26,60m
700
23,24 EUR/m
26,60m
926
30,74 EUR/m
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
2.
Počet MJ
Podmurovka:
betónová monolitická alebo prefabrikovaná
Spolu:
3.
53,98 EUR/m
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
33,25m2
435
14,44 EUR/m
26,60 m
26,6*1,25 = 33,25 m2
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Ploty bočný na parc.č.
715/21
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
17
40
57,50
42,50
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
(26,60m * 53,98 EUR/m + 33,25m2 * 14,44 EUR/m2) * 2,193 * 0,95
3 991,69
Technická hodnota
42,50 % z 3 991,69 EUR
1 696,47
2.2.3 Plot zadný na parc.č. 715/21
Jedná sa o plot zadný nachádzajúci sa na parc. č. 715/21 s betónovým základom okolo oceľových stĺpikov s
výplňou z pozinkovaného pletiva dĺžky 16,75m.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
Strana 11
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č. Popis
1.
Počet MJ
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
16,75m
170
5,64 EUR/m
Základy vrátane zemných prác:
okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených
Spolu:
3.
5,64 EUR/m
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
25,13m2
435
14,44 EUR/m
16,75 m
16,75*1,50 = 25,13 m2
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
17
40
57,50
42,50
Ploty zadný na parc.č.
715/21
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
(16,75m * 5,64 EUR/m + 25,13m2 * 14,44 EUR/m2) * 2,193 * 0,95
952,81
Technická hodnota
42,50 % z 952,81 EUR
404,94
2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.3.1 Prípojka vody na parc.č. 715/21
Prípojka vody od verejnej siete k rodinnému domu z PVC potrubia DN 25 mm o dĺžke 8,0 m.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC
1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm
8,0 bm
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka vody na parc.č.
715/21
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
17
40
57,50
42,50
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
8 bm * 41,49 EUR/bm * 2,193 * 0,95
691,51
Technická hodnota
42,50 % z 691,51 EUR
293,89
Strana 12
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
2.3.2 Prípojka NN na parc.č. 715/21
Prípojka NN zemná jednokábelová od stĺpa k rodinnému domu na 220/360 V.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
7.1. NN prípojky
7.1.j) kábelová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet káblov:
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
445/30,1260 = 14,77 EUR/bm
1
8,86 EUR/bm
12,0 bm
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
17
40
57,50
42,50
Prípojka NN na parc.č.
715/21
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
12 bm * (14,77 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,193 * 0,95
369,25
Technická hodnota
42,50 % z 369,25 EUR
156,93
2.3.3 Prípojka plynu na parc.č. 715/21
Prípojka plynu od verejnej siete k rodinnému domu DN 25 mm a dĺžke 10,0 m.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
Kód KS2:
5. Plynovod (JKSO 827 5)
5.1. Prípojka plynu DN 25 mm
2221 Miestne plynovody
2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
425/30,1260 = 14,11 EUR/bm
10,0 bm
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka plynu na parc.č.
715/21
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
37
60
38,33
61,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
10 bm * 14,11 EUR/bm * 2,193 * 0,95
293,96
Technická hodnota
61,67 % z 293,96 EUR
181,29
Strana 13
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
2.3.4 Kanalizačná prípojka na parc.č. 715/21
Kanalizačná prípojka z plastového potrubia DN 150 mm, dĺžka 4,0 m smerujúca od rodinného domu do
žumpy.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod:
2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
Položka:
2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
855/30,1260 = 28,38 EUR/bm
4,0 bm
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
37
60
38,33
61,67
Kanalizačná prípojka na
parc.č. 715/21
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
4 bm * 28,38 EUR/bm * 2,193 * 0,95
236,50
Technická hodnota
61,67 % z 236,50 EUR
145,85
2.3.5 Žumpa na parc.č. 715/21
Žumpa vyhotovená z oceľových platní s betónovým poklopom.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)
2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP
3,5 m3 OP
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Žumpa na parc.č. 715/21
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
17
40
57,50
42,50
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
3,5 m3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,193 * 0,95
786,63
Technická hodnota
42,50 % z 786,63 EUR
334,32
Strana 14
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
2.3.6 Spevnené plochy na parc.č. 715/21
Spevnené plochy okolo rodinného domu s povrchom zo zámkovej dlažby kladené do piesku na betónový
podklad.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón
2112 Miestne komunikácie
2111 Cestné komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
570/30,1260 = 18,92 EUR/m2 ZP
15,90+2,75*2,45+1*6,35+1*16,40 = 45,39 m2 ZP
kCU = 2,193
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
27
50
46,00
54,00
Spevnené plochy na parc.č.
715/21
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
45,39 m2 ZP * 18,92 EUR/m2 ZP * 2,193 * 0,95
Technická hodnota
54,00 % z 1 789,14 EUR
1 789,14
966,14
2.3.7 Vonkajšie schody na parc. č. 715/21
Vonkajšie schody z oceľovej konštrukcie s betónovými stupnicami.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2)
10.7. Na železobetónovej doske alebo nosníkoch s povrchom z cem. poteru
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
545/30,1260 = 18,09 EUR/bm stupňa
6*1,50 = 9 bm stupňa
kCU = 2,193
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vonkajšie schody na parc. č.
715/21
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1989
23
47
70
32,86
67,14
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
9 bm stupňa * 18,09 EUR/bm stupňa * 2,193 * 1,00
Strana 15
357,04
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
Technická hodnota
číslo posudku: 41 / 2012
67,14 % z 357,04 EUR
239,72
2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Východisková hodnota
[EUR]
Názov
Rodinný dom súp.č. 309, parc.č. 715/21
Technická hodnota [EUR]
121 428,77
90 391,57
Ploty čelný na parc.č. 715/21
1 796,36
763,45
Ploty bočný na parc.č. 715/21
3 991,69
1 696,47
Ploty zadný na parc.č. 715/21
952,81
404,94
Prípojka vody na parc.č. 715/21
691,51
293,89
Prípojka NN na parc.č. 715/21
369,25
156,93
Prípojka plynu na parc.č. 715/21
293,96
181,29
Kanalizačná prípojka na parc.č. 715/21
236,50
145,85
Žumpa na parc.č. 715/21
786,63
334,32
1 789,14
966,14
357,04
239,72
132 693,66
95 574,57
Spevnené plochy na parc.č. 715/21
Vonkajšie schody na parc. č. 715/21
Celkom:
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY
a) Analýza polohy nehnuteľnosti:
Nehnuteľnosť sa nachádza v časti zastavaného územia obce Jarabina, katastrálne územie Jarabina, okres
Stará Ľubovňa v zástavbe rodinných domov podobného typu, v lokalite s vyváženým záujmom o kúpu
nehnuteľností.
Jarabina leží na južnom svahu strednej časti Ľubovnianskej vrchoviny. V obci sa nachádzajú objekty
základnej a technickej občianskej vybavenosti: Obecný úrad, predajňa potravinárskeho tovaru, pohostinské
odbytové stredisko, penzión, knižnica, futbalové ihrisko, pošta, materská škola, základná škola, objekty
menších podnikateľských aktivít. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a inžinierske siete (voda,
plyn, ELI). Dopravné spojenie s okresným mestom je veľmi dobré (do 10 min, vzdialenosť cca. 6 km).
b) Analýza využitia nehnuteľnosti:
Rodinný dom je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie domu v súčasnosti možno vylúčiť.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti
Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy:
1 Záložné právo v prospech OTP Faktoring Slovensko s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava, IČO: 45 730
008 podľa zmluvy V 947/08 zo dňa 5.8.2008 - 50/08 a zmluvy o postúpení pohľadávok č. 51/2011 - 053 - Z
1124/11 - 81/11
Strana 16
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
1 -Exekučný príkaz Ex 1040/2009 na zariadenie exekučného záložného práva zo dňa 13.1.2010 od
Exekútorského úradu Bardejov, Radničné námestie 15, súdny exekútor Mgr. MVDr. Pavol Kovaľ - P1 10/10 2/10
- Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľností č. EX 3516/2011 zo dňa
11.1.2012 č. P 25/12 od Exekútorského úradu Nitra, Kmeťkova 30, súdny exekútor JUDr. Miroslav Šupa 1/12
Na nehnuteľnosť sa neviažu ťarchy. Vo výpise z katastra nehnuteľností č. 721 zo dňa 12.3.2012 - vytvorené
cez katastrálny portál je uvedená Poznámka: Upovedomenie Ex 1040/2009 o spôsobe vykonania exekúcie
zriadením exekučného záložného práva zo dňa 13.1.2010 od Exekútorského úradu Bardejov, Radničné
námestie 15, súdny exekútor Mgr. MVDr. Pavol Kovaľ - P2 8/10 - 1/10
V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností.
Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie:
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej
hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu,
typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v
danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,30.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,3
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600)
0,900
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
0,600
III. trieda
Priemerný koeficient
0,300
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,165
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270)
0,030
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
1
Popis
2,1450
II.
0,600
30
18,0000
II.
0,600
8
4,8000
I.
0,900
7
6,3000
III.
0,300
6
1,8000
I.
0,900
10
9,0000
V.
0,030
9
0,2700
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 %
8
13
Typ nehnuteľnosti
veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom,
predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným
dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s
parkoviskom a dvorom
7
0,165
Príslušenstvo nehnuteľnosti
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti
6
IV.
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
5
Výsledok
kPDI*vI
Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu
4
Váha
vI
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných
sídlisk
3
kPDI
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
2
Trieda
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
Strana 17
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
malá hustota obyvateľstva
9
6
3,6000
III.
0,300
7
2,1000
IV.
0,165
7
1,1550
IV.
0,165
10
1,6500
III.
0,300
8
2,4000
I.
0,900
9
8,1000
III.
0,300
8
2,4000
V.
0,030
7
0,2100
V.
0,030
4
0,1200
III.
0,300
20
6,0000
180
76,95
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti bez výnosu
19
0,600
Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna možnosť rozšírenia
18
II.
Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
bez zmeny
17
1,5000
Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez
nadmernej hlučnosti
16
5
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m
15
0,300
Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár,
reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom
14
III.
Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, alebo autobus
13
5,4000
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do
žumpy
12
6
Konfigurácia terénu
južný svah o sklone 5% - 25%
11
0,900
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne
nevhodná
10
I.
Názor znalca
priemerná nehnuteľnosť
Spolu
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 76,95/ 180
Všeobecná hodnota
VŠHS = TH * kPD = 95 574,57 EUR * 0,428
0,428
40 905,92 EUR
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria
POPIS
Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce zastavané rodinným domom súp.č. 309,
2.
parc. č. 715/21 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 565 m . Pozemky sú napojené na miestnu
komunikáciu a inžinierske siete, terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli
zistené.
Strana 18
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
Parcela
715/21
číslo posudku: 41 / 2012
Druh pozemku
Spolu
výmera
Vzorec
zastavaná plocha a nádvorie
565
Obec:
Východisková hodnota:
Jarabina
VHMJ = 3,32 EUR/m2
Označenie a názov
koeficientu
Hodnotenie
kS
koeficient všeobecnej
situácie
Podiel
565,00
Výmera
1/1
565,00 m2
Hodnota
koeficientu
3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a
poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov
0,80
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s
kV
nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým
koeficient intenzity využitia
vybavením
1,00
kD
koeficient dopravných
vzťahov
3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku
hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min.
0,90
kP
koeficient obchodnej a
priemyselnej polohy
3. obytná alebo rekreačná poloha
1,00
kI
koeficient technickej
infraštruktúry pozemku
3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného
plynu)
1,20
kZ
koeficient povyšujúcich
faktorov
5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v
zvýšenej východiskovej hodnote
1,20
kR
koeficient redukujúcich
faktorov
1. nevyskytuje sa
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 0,80 * 1,00 * 0,90 * 1,00 * 1,20 * 1,20 * 1,00
Jednotková hodnota pozemku
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 EUR/m2 * 1,0368
Všeobecná hodnota pozemku
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 565,00 m2 * 3,44 EUR/m2
Strana 19
1,0368
3,44 EUR/m2
1 943,60 EUR
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, ktorá hodnoverne zohľadňuje stavebnotechnický stav predmetných nehnuteľností. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné
vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová
hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou
prenájmu.
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou :
40 905,92 EUR
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie :
1 943,60 EUR
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Všeobecná hodnota [EUR]
Stavby
Rodinný dom súp.č. 309, parc.č. 715/21
38 687,60
Ploty čelný na parc.č. 715/21
326,76
Ploty bočný na parc.č. 715/21
726,09
Ploty zadný na parc.č. 715/21
173,31
Prípojka vody na parc.č. 715/21
125,78
Prípojka NN na parc.č. 715/21
67,17
Prípojka plynu na parc.č. 715/21
77,59
Kanalizačná prípojka na parc.č. 715/21
62,42
Žumpa na parc.č. 715/21
143,09
Spevnené plochy na parc.č. 715/21
413,51
Vonkajšie schody na parc. č. 715/21
102,60
Pozemky
Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 715/21 (565 m2)
1 943,60
Spolu VŠH
42 849,52
Zaokrúhlená VŠH spolu
42 800,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 42 800,00 EUR
Slovom: Štyridsaťdvatisícosemsto EUR
3. MIMORIADNE RIZIKÁ
Riziká súvisiace s predmetnou nehnuteľnosťou sú špecifikované vo Výpise z listu vlastníctva č. 721, k.ú.
Jarabina, okres Stará Ľubovňa.
V Michalovce dňa 20.4.2012
Ing.Posypanka Dušan
Strana 20
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
Strana 21
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
IV. PRÍLOHY






Objednávka znaleckého posudku zo dňa 15.3.2013 - kópia
Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 721 zo dňa 12.3.2012 - vytvorené cez
katastrálny portál
Informatívna kópia z mapy zo dňa 16.4.2012 - vytvorené cez katastrálny portál
Potvrdenie obecného úradu Jarabina o veku stavby zo dňa 14.3.2007 - kópia
Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu
Fotodokumentácia
Strana 22
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 41 / 2012
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov
Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo, Odvetvie Pozemné stavby, Odhad
hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom
41/2012 znaleckého denníka. Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa dokladu číslo 41/2012.
Ing. Dušan Posypanka
Strana 23
Download

ZNALECKÝ POSUDOK