Znalec: Ing. Dušan Posypanka
Okružná 4, 071 01 Michalovce
tel./fax: 056/6422772
mobil: 0903 612 834
mail: [email protected]
Zadávateľ: Auctioneer s.r.o.
Špitálska 61, 811 08 Bratislava
IČO: 45 881 014
DIČ: 2023121826
Číslo spisu (objednávky):
Objednávka č. 025/2013 zo dňa 08.11.2013 (doručené dňa 14.11.2013)
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 282/2013
Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 198 stojaceho na parcele č. 3183, garáže
na parcele č. 3183, drobnej stavby na parcele č. 3183, oplotenia, vonkajších úprav a pozemku na parcele č.
3183, katastrálne územie Stará Bystrica, obec Stará Bystrica, okres Čadca pre účel výkonu záložného práva
formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších
predpisov.
Počet listov posudku (z toho príloh):
30 (z toho 10 listov príloh)
Počet odovzdaných vyhotovení:
3
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 198 stojaceho na parcele č. 3183,
garáže na parcele č. 3183, drobnej stavby na parcele č. 3183, oplotenia, vonkajších úprav a pozemku na
parcele č. 3183, katastrálne územie Stará Bystrica, obec Stará Bystrica, okres Čadca pre účel výkonu
záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení
neskorších predpisov.
2. Dátum vyžiadania posudku: 8.11.2013 (doručené dňa 14.11.2013)
3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu):
9.12.2013
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 9.12.2013
5. Podklady pre vypracovanie posudku:
5.1 Dodané zadávateľom:
 Objednávka znaleckého posudku číslo 025/2013 zo dňa 8.11.2013 (doručené dňa 14.11.2013)
 Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 7516 zo dňa 12.11.2013 - vydané
Okresným úradom Čadca, katastrálny odbor - kópia
 Kópia katastrálnej mapy zo dňa 12.11.2013 vydaná Okresným úradom Čadca, katastrálny odbor kópia
5.2 Obstarané znalcom:
 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľností
 Fotodokumentácia
6. Použitý právny predpis:
 Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR
č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:
 Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov
 Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a
prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
 Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa
vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení
niektorých zákonov v znení neskorších predpisov
 Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov
 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov
 Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov
 STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov
 Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III.štvrťrok 2013 spracované pomocou
pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb
 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa
vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k
nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
 Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia
stavieb.
 Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská
univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3
8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené.
9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej
dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.
Strana 2
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy:
Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej
hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z.
Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené
v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná
hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského
charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom
trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti
nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom
ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na
bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v
zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien
stavebných prác vydané pre III.Q/2013.
b) Vlastnícke a evidenčné údaje:
Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 7516 v k.ú. Stará Bystrica. V
popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne.
LIST VLASTNÍCTVA č. 7516
A. Majetková podstata:
Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape
Pozemky
2
parc. č.3183 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 632 m
Stavby
parc. č. 3183 rodinný dom, súp.č. 198
B. Vlastníci a iné oprávnené osoby:
Účastník právneho vzťahu: Vlastník
1 Machciník Martin r. Machciník, Bc., dátum narodenia: 27.08.1973, čs. 1162, Vysoká nad Kysucou, PSČ 023
55, SR
Spoluvlastnícky podiel: 1/1
Titul nadobudnutia Kúpna zmluva č.V 945/2010 z 18.08.2010 - 183/2010
C. Ťarchy:
Por.č.: 1
Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti ZZ1 k ÚZ č.021/2003/10SU, č.v 2833/2010 zo dňa
26.10.2010 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916,(rod.dom
čs.198 na CKN parc.3183, CKN parc.3183 - podiel 1/1-ina)
Iné údaje:
Bez zápisu
c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia:
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 2.12.2013 za účasti vlastníka nehnuteľností a
za účasti zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovensko, s.r.o.
Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 2.12.2013
Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 2.12.2013
d) Technická dokumentácia:
Projektová dokumentácia rodinného domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav bol zistený
meraním a tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe prehlásenia vlastníka a
odborného odhadu znalca zo dňa 2.12.2013:
- vek rodinného domu: 36 rokov (daný do užívania v roku 1977)
- vek garáže: 2 roky (2011)
- vek drobnej stavby: 36 rokov (1977)
- vek oplotenia: 36 rokov (1977)
- vek vodovodnej prípojky: 5 rokov (2008)
- vek vodomernej šachty: 5 rokov (2008)
Strana 3
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
- vek prípojky NN: 2 roky (2011)
- vek kanalizačnej prípojky: 5 rokov (2008)
- vek žumpy: 5 rokov (2008)
- prístrešok: 2 roky (2011)
e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra
nehnuteľností so skutočným stavom:
Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutkovým stavom.
Dokumentácia zo súboru popisných h informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom.
Rodinný dom, je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č.
3183, na kópií katastrálnej mapy sú zakreslené stavby garáž a drobná stavba.
f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia:
2
Pozemky na parc. č.3183 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 632 m
Rodinný dom na parc. č. 3183, súp.č. 198
Garáž na parc.č. 3183
Drobná stavba na parc.č. 3183
Oplotenie na parc. č. 3183
Prípojka vody na parc. č. 3183
Prípojka NN
Vodomerná šachta na parc.č. 3183
Prípojka kanalizácie na parc. č. 3183
Žumpa na parc.č. 3183
Prístrešok na parc.č. 3183
g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia:
Neboli zistené.
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom súp.č 198 na parc.č. 3183
Jedná sa o nehnuteľnosť - dvojpodlažný rodinný dom s podkrovím, v individuálnej zástavbe v obci Stará
Bystrica, katastrálne územie Stará Bystrica, okres Čadca. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1977.
Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza dielňa, kotolňa, sklad uhlia, komora, kuchyňa,
2x chodba a schodisko. V II. nadzemnom podlaží sa nachádza, hala, chodba, 2x izba, šatník, kúpeľňa s WC
a schodisko. V podkroví sa nachádza 2x izba, 2x chodba, pôjd, kuchyňa, komora a kúpeľňa s WC.
Konštrukčné riešenie: Osadenie do terénu - základy betónové pásové so zvislou a vodorovnou izoláciou.
Murivo v I.N, II.NP a podkroví murivo murované z tehál na maltu vápennocementovú hr. do 40cm. Strop v
I.NP a II.NP železobetónový monolitický, v podkroví drevený s rovným podhľadom. Strecha kombinácia
sedlovej s krytinou z pozinkovaného plechu na debnení. Klampiarske konštrukcie neúplné z pozinkovaného
plechu. Deliace konštrukcie murované z tehál na maltu vápennocementovú. Vnútorná úprava omietok vápenné štukové. Vonkajšie omietky zo škrabaného brizolitu. Vonkajšie obklady drevené impregnované
dosky.Vnútorné obklady v I.NP v miestnosti kuchyňa, v II.NP v miestnosti kúpeľňa, v podkroví v miestnosti
kuchyňa, kúpeľňa s WC. V II.NP v miestnosti kúpeľňa je oceľová vaňa, v podkroví v miestnosti kúpeľňa s
WC je keramické umývadlo s pákovou batériou, keramická misa so stojankovou nádržkou, plastová vaňa so
sprchovacou batériou, sprchovací kút so sprchovacou batériou. Dvere interiérové presklené a plné v oceľovej
zárubni, vonkajšie drevené v drevenej zárubni. Okná prevládajú drevené zdvojené. Podlahy v I.NP prevládajú
z cementového poteru. V II.NP - cementový poter, v miestnosti kúpeľňa keramická dlažba, v podkroví v
miestnostiach izieb a kuchyne - laminátové podlahy, v ostatných miestnostiach - keramická dlažba.
Vykurovanie v rodinnom dome centrálne z kotla na tuhé palivo. Príprava TV z elektrického zásobníkaumiestneného v miestnosti kúpeľňa s WC. Elektroinštalácia je svetelná a motorická s automatickými ističmi v
I.NP a I.NP, v podkroví iba svetelná. Odkanalizovanie z plastového potrubia do verejnej kanalizácie. Ostatné
prvky nehnuteľnosti sú uvedené v tabuľke rozpočtových ukazovateľov. Na dome je potrebné realizovať
stavebné úpravy.
Strana 4
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 6 Domy rodinné jednobytové
111 0 Jednobytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
Začiatok
užívania
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
kZP
1. NP
1977
10,30*11,20
115,36
120/115,36=1,040
2. NP
1977
10,30*11,20
115,36
120/115,36=1,040
1. Podkrovie
1977
10,30*11,20
115,36
120/115,36=1,040
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom
katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
2
Položka
Základy
2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou
4
400
Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické
8
575
Krytiny strechy na krove
10.1.c plechové pozinkované
12
570
Klampiarske konštrukcie strechy
12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty
13
20
Fasádne omietky
14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/3
16
180
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
160
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.6 cementový poter
17
55
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
14.
1040
Krovy
8.3 väznicové sedlové, manzardové
10
160
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
1000
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
960
Murivo
4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm
5
Hodnota
135
Okná
18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
Strana 5
380
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
23
číslo posudku: 282 / 2013
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.6 cementový poter, tehlová dlažba
24
50
Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely
25
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická
30
480
280
Rozvod vody
30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody
Spolu
30
6475
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks)
35
25
Zdroj vykurovania
35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks)
36
38
90
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks)
20
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)
30
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.8 bm)
99
Vodovodné batérie
38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks)
Spolu
30
294
2. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
4
Položka
Murivo
4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm
5
20
Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3
16
180
Okná
18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením
30
260
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.4 PVC, guma
18
160
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
14.
1000
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
13
Hodnota
250
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
Spolu
55
1925
Strana 6
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
37
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
38
30
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (1 ks)
40
15
Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)
80
40.4 vane (1 ks)
15
Spolu
140
1. PODKROVIE
Bod
4
Položka
Murivo
4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm
5
400
Stropy
7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové
13
760
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
15.
20
Obklady fasád
15.2.e obklady keramické, obklady drevom nad 1/2 do 2/3
17
135
Okná
18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením
19
75
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové)
23
150
Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely
25
355
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
24
250
Okenné žalúzie
19.2 plastové
22
280
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
160
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
1000
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
Hodnota
480
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.2 svetelná
155
Spolu
4220
Strana 7
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)
36
37
38
39
10
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)
30
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.8 bm)
99
Vnútorné vybavenie
37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks)
65
37.5 umývadlo (1 ks)
10
37.9 samostatná sprcha (1 ks)
75
Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks)
70
38.3 pákové nerezové (1 ks)
20
Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
40
25
Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)
80
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)
15
Spolu
499
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
kCU = 2,220
kM = 0,95
Výpočet RU na m2 ZP
Hodnota RU [€/m2]
1. NP
(6475 + 294 * 1,040)/30,1260
225,08
2. NP
(1925 + 140 * 1,040)/30,1260
68,73
1. Podkrovie
(4220 + 499 * 1,040)/30,1260
157,30
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1. NP
1977
36
64
100
36,00
64,00
2. NP
1977
36
64
100
36,00
64,00
1. Podkrovie
1977
36
64
100
36,00
64,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
1. NP z roku 1977
Východisková hodnota
225,08 €/m2*115,36 m2*2,220*0,95
54 760,67
Technická hodnota
64,00% z 54 760,67
35 046,83
68,73 €/m2*115,36 m2*2,220*0,95
16 721,61
2. NP z roku 1977
Východisková hodnota
Strana 8
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
Technická hodnota
číslo posudku: 282 / 2013
64,00% z 16 721,61
10 701,83
Východisková hodnota
157,30 €/m2*115,36 m2*2,220*0,95
38 270,18
Technická hodnota
64,00% z 38 270,18
24 492,92
1. Podkrovie z roku 1977
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie
Východisková hodnota [€]
Technická hodnota [€]
1. nadzemné podlažie
54 760,67
35 046,83
2. nadzemné podlažie
16 721,61
10 701,83
1. podkrovné podlažie
38 270,18
24 492,92
109 752,46
70 241,58
Spolu
2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ
2.2.1 Garáž na parc.č. 3183
Jedná sa o nehnuteľnosť - jednopodlažný objekt v individuálnej zástavbe v obci Stará Bystrica, katastrálne
územie Stará Bystrica, okres Čadca. Garáž bol daný do užívania v roku 2011.
Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza garáž.
Konštrukčné riešenie: Osadenie do terénu - základy betónové pásové bez izolácie. Nosnou časťou sú
oceľové stĺpiky s obvodovým plášťom Strecha sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu na latách.
Vrátadrevené dvokjrídlové. Dvere drevené zvlakové. Podlahy z prostého betónu. Elektroinštalácia je svetelná
a motorická s automatickými ističmi. Ostatné prvky nehnuteľnosti sú uvedené v tabuľke rozpočtových
ukazovateľov. Garáž je v dobrom technickom stave.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení
124 2 Garážové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. NP
Začiatok
užívania
2011
Výpočet zastavanej plochy
8,30*4,60
ZP [m2]
38,18
kZP
18/38,18=0,471
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom
katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
2
Položka
Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy
3
615
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere
5
680
Krytina strechy na krove
6.1.c plechová pozinkovaná
12
205
Krov
5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové
6
Hodnota
760
Dvere
Strana 9
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
12.6 oceľové alebo drevené zvlakové
14
105
Podlahy
14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba
18
145
Elektroinštalácia
18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty
270
Spolu
2780
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
22
Vráta
22.4 plechové alebo drevené otváravé (2 ks)
590
Spolu
590
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
kCU = 2,220
kM = 0,95
Výpočet RU na m2 ZP
1. NP
Hodnota RU [€/m2]
(2780 + 590 * 0,471)/30,1260
101,50
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2011
2
58
60
3,33
96,67
1. NP
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
101,50 €/m2*38,18 m2*2,220*0,95
8 172,94
Technická hodnota
96,67% z 8 172,94
7 900,78
2.3 PRÍSLUŠENSTVO
2.3.1 Hospodárska budova na parc.č. 3183
Jedná sa o nehnuteľnosť - jednopodlažný objekt, v individuálnej zástavbe v obci Stará Bystrica, katastrálne
územie Stará Bystrica, okres Čadca,
Dispozičné riešenie: V I.nadzemnom podlaží sa nachádza sklad.
Konštrukčné riešenie: Osadenie do terénu - základy betónové pásové bez izolácie. Murivo v I.NP murivo
murované z plných tehál hr. do 30cm. Strop v I.NP drevený trámčekový bez podhľadu. Krov hambálkový s
krytinou z pozinkovaného plechu na latách. Klampiarske konštrukcie neúplné z pozinkovaného plechu.
Vnútorná úprava omietok - vápenné hladké. Vonkajšie omietky z nahadzovaného brizolitu. Dvere drevené
zvlakové. Okná drevené jednoduché. Podlahy hrubé betónové. Elektroinštalácia je svetelná. Ostatné prvky
nehnuteľnosti sú uvedené v tabuľke rozpočtových ukazovateľov. Objekt je v dobrom technickom stave.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS 1:
KS 2:
815 Objekty pozemné zvláštne
127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. NP
Začiatok
užívania
1977
Výpočet zastavanej plochy
3,85*5,20
ZP [m2]
20,02
Strana 10
kZP
18/20,02=0,899
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom
katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
2
Položka
Hodnota
Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy
3
615
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm
4
1260
Stropy
4.3 trámčekové bez podhľadu
5
205
Krov
5.2 hambálkové
6
470
Krytina strechy na krove
6.1.c plechová pozinkovaná
9
760
Vonkajšia úprava povrchov
9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka
10
370
Vnútorná úprava povrchov
10.2 vápenná hladká omietka
12
185
Dvere
12.6 oceľové alebo drevené zvlakové
13
105
Okná
13.6 jednoduché drevené alebo oceľové
14
65
Podlahy
14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter
18
185
Elektroinštalácia
18.4 len svetelná - poistky
190
Spolu
4410
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
Spolu
0
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. NP
kCU = 2,220
kM = 0,95
Výpočet RU na m2 ZP
Hodnota RU [€/m2]
(4410 + 0 * 0,899)/30,1260
146,39
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. NP
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1977
36
24
60
60,00
40,00
Strana 11
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
146,39 €/m2*20,02 m2*2,220*0,95
6 180,90
Technická hodnota
40,00% z 6 180,90
2 472,36
2.3.2 Plot na parc. č. 3183
Plot je realizovaný so základom z prostého betónu s oceľovou konštrukciou a s výplňou z oceľovej tyčoviny. V
plote sú osadené oceľové vráta rozmeru 2400 / 1600 mm a oceľové vrátka 700/ 1600 mm.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č.
1.
Popis
Počet MJ
Rozpočtový ukazovateľ
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
2.
Body / MJ
20,00m
700
23,24 €/m
20,00m
926
30,74 €/m
Podmurovka:
betónová monolitická alebo prefabrikovaná
Spolu:
3.
53,98 €/m
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme
4.
22,00m2
435
14,44 €/m
1 ks
7505
249,12 €/ks
1 ks
3890
129,12 €/ks
Plotové vráta:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov
5.
Plotové vrátka:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
20,0 m
20,0*1,1 = 22,00 m2
kCU = 2,220
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1977
36
14
50
72,00
28,00
Plot na parc. č. 3183
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
22,00m2
Východisková hodnota
(20,00m * 53,98 €/m +
* 14,44
+ 1ks * 129,12 €/ks) * 2,220 * 0,95
Technická hodnota
28,00 % z 3 744,57 €
Hodnota [€]
€/m2
+ 1ks * 249,12 €/ks
1 048,48
2.3.3 Vodovodná prípojka na parc. č. 3183
Prípojka od verejnej siete k rodinnému domu. Vyhotovená z plastového potrubia DN 25 mm.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
3 744,57
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie
Strana 12
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
Položka:
Kód KS:
číslo posudku: 282 / 2013
1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1780/30,1260 = 59,09 €/bm
7,8 bm
kCU = 2,220
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vodovodná prípojka na p. č. 3183
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2008
5
35
40
12,50
87,50
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
7,8 bm * 59,09 €/bm * 2,220 * 0,95
972,04
Technická hodnota
87,50 % z 972,04 €
850,54
2.3.4 Vodomerná šachta na parc.č. 3183
Vodomerná šachta z monolitického betónu s oceľovým poklopom.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)
1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP
1,0*1,2*1,2 = 1,44 m3 OP
kCU = 2,220
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2008
5
45
50
10,00
90,00
Vodomerná šachta na p.č. 3183
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
1,44 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,220 * 0,95
772,21
Technická hodnota
90,00 % z 772,21 €
694,99
2.3.5 Prípojka NN na parc. č. 3183
Prípojka NN vzdušná kábelová na 220/360 V, od verejnej siete k rodinnému domu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
7.1. NN prípojky
7.1.e) kábelová prípojka vzdušná Al 4*25 mm*mm
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet káblov:
320/30,1260 = 10,62 €/bm
1
Strana 13
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
6,37 €/bm
21,2 bm
kCU = 2,220
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2011
2
38
40
5,00
95,00
Prípojka NN na p. č. 3183
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
21,2 bm * (10,62 €/bm + 0 * 6,37 €/bm) * 2,220 * 0,95
474,83
Technická hodnota
95,00 % z 474,83 €
451,09
2.3.6 Kanalizačná prípojka na parc. č. 3183
Prípojka splaškovej kanalizácie vedie od rodinného domu do žumpy. Vyhotovená z plastové potrubia DN 150
mm.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
855/30,1260 = 28,38 €/bm
12,0 bm
kCU = 2,220
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Kanalizačná prípojka na p. č. 3183
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2008
5
45
50
10,00
90,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
12 bm * 28,38 €/bm * 2,220 * 0,95
718,24
Technická hodnota
90,00 % z 718,24 €
646,42
2.3.7 Žumpa na parc.č. 3183
Žumpa z monolitického betónu s betónovým poklopom.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)
2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
3250/30,1260 = 107,88 €/m3 OP
10 m3 OP
kCU = 2,220
kM = 0,95
Strana 14
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2008
5
45
50
10,00
90,00
Žumpa na p.č. 3183
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
10 m3 OP * 107,88 €/m3 OP * 2,220 * 0,95
2 275,19
Technická hodnota
90,00 % z 2 275,19 €
2 047,67
2.3.8 Prístrešok na parc.č. 3183
Prístrešok pri rodinnom dome z drevenej konštrukcie s pultovou strechou a podlahou z prostého betónu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
21. Altánok
21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha
2ex Jednobytové budovy
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
3120/30,1260 = 103,57 €/m2 ZP
1 m2 ZP
kCU = 2,220
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2011
2
48
50
4,00
96,00
Prístrešok na parc.č. 3183
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
1 m2 ZP * 103,57 €/m2 ZP * 2,220 * 0,95
218,43
Technická hodnota
96,00 % z 218,43 €
209,69
2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Východisková hodnota [€]
Rodinný dom súp.č 198 na parc.č. 3183
Technická hodnota [€]
109 752,46
70 241,58
Garáž na parc.č. 3183
8 172,94
7 900,78
Hospodárska budova na parc.č. 3183
6 180,90
2 472,36
Plot na parc. č. 3183
3 744,57
1 048,48
Vodovodná prípojka na parc. č. 3183
972,04
850,54
Vodomerná šachta na parc.č. 3183
772,21
694,99
Prípojka NN na parc. č. 3183
474,83
451,09
Kanalizačná prípojka na parc. č. 3183
718,24
646,42
2 275,19
2 047,67
218,43
209,69
133 281,81
86 563,60
Žumpa na parc.č. 3183
Prístrešok na parc.č. 3183
Celkom:
Strana 15
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE
a) Analýza polohy nehnuteľnosti:
Nehnuteľnosť sa nachádza v časti zastavaného územia obce Stará Bystrica, ako samostatne stojaci rodinný
dom v zástavbe rodinných domov podobného typu v lokalite s rovnovážnym záujmom o kúpu nehnuteľností.
Obec leží na juhozápadnom okraji Slovenských Beskýd uprostred doliny Bystrice. V obci sa nachádzajú
základné objekty občianskej vybavenosti: obecný úrad, predajňa potravinárskeho tovaru, pohostinské
odbytové stredisko
predajňa nepotravinárskeho tovaru, predajňa pohonných látok, zariadenie pre údržbu a opravu motorových
vozidiel, hotel, ostatné hromadné ubytovacie zariadenia, komerčná poisťovňa, komerčná banka, lekárne a
výdajne liekov, samostatné ambulancie praktického lekára pre dospelých, samostatné ambulancie
praktického lekára pre deti a dorast, samostatné ambulancie praktického lekára stomatológa, telocvičňa,
futbalové ihrisko, knižnica, kino, pošta, základná škola, materská škola. Predmetná lokalita má prístupové
komunikácie a inžinierske siete (voda, ELI). Dopravné spojenie s okresným mestom je dobré (autom do 20
min, vzdialenosť cca. 20 km).
b) Analýza využitia nehnuteľnosti:
Rodinný dom je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie domu v súčasnosti možno vylúčiť.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti:
Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy:
Por.č.: 1
Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti ZZ1 k ÚZ č.021/2003/10SU, č.v 2833/2010 zo dňa
26.10.2010
v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916,(rod.dom čs.198 na
CKN
parc.3183, CKN parc.3183 - podiel 1/1-ina)
Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s
užívaním nehnuteľností.
Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie:
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty
nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ
nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v
danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,35
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700)
1,050
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
0,700
III. trieda
Priemerný koeficient
0,350
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,193
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,350 - 0,315)
0,035
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
1
Popis
Trieda
kPDI
Váha
vI
III.
0,350
13
Výsledok
kPDI*vI
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe
Strana 16
4,55
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
2
číslo posudku: 282 / 2013
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných
sídlisk
3
I.
1,050
10
10,50
V.
0,035
9
0,32
I.
1,050
6
6,30
II.
0,700
5
3,50
I.
1,050
6
6,30
III.
0,350
7
2,45
III.
0,350
7
2,45
IV.
0,193
10
1,93
IV.
0,193
8
1,54
II.
0,700
9
6,30
IV.
0,193
8
1,54
V.
0,035
7
0,25
V.
0,035
4
0,14
III.
0,350
20
7,00
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti bez výnosu
19
2,10
Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna možnosť rozšírenia
18
6
Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov
17
0,350
Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy
16
III.
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m
15
7,35
Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár,
reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom
14
7
Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica a autobus
13
1,050
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do
žumpy
12
I.
Konfigurácia terénu
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%
11
2,80
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností k JZ - JV
10
8
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
malá hustota obyvateľstva
9
0,350
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 %
8
III.
Typ nehnuteľnosti
veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom,
predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným
dispozičným riešením.
7
21,00
Príslušenstvo nehnuteľnosti
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti
6
30
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
5
0,700
Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť vyžaduje opravu
4
II.
Názor znalca
priemerná nehnuteľnosť
Spolu
180
Strana 17
88,32
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 88,32/ 180
0,491
Všeobecná hodnota
VŠHS = TH * kPD = 86 563,60 € * 0,491
42 502,73 €
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria
Predmetom ohodnotenia sú pozemky v zastavanom území obce Stará Bystrica zastavané rodinným domom
2
súp.č.198 s príslušenstvom parc. č.3183 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 632 m . Pozemky sú
napojené na inžinierske siete( voda, ELI), terén rovinatý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené.
Parcela
Druh pozemku
3183
zastavaná plocha a nádvorie
Obec:
Východisková hodnota:
632
632,00
Podiel
Výmera [m2]
1/1
632,00
Stará Bystrica
VHMJ = 3,32 €/m2
Označenie a názov
koeficientu
kS
koeficient všeobecnej
situácie
Spolu
výmera [m2]
Vzorec
Hodnota
koeficientu
Hodnotenie
3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a
poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov
0,90
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s
kV
nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým
koeficient intenzity využitia
vybavením
1,00
kD
koeficient dopravných
vzťahov
2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou
prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca
0,85
kP
koeficient obchodnej a
priemyselnej polohy
3. obytná alebo rekreačná poloha
1,20
kI
koeficient technickej
infraštruktúry pozemku
2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny)
1,10
kZ
koeficient povyšujúcich
faktorov
6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby,
sadové úpravy pozemku a pod.)
2,80
kR
koeficient redukujúcich
faktorov
1. nevyskytuje sa
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Výpočet
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,10 * 2,80 * 1,00
Jednotková hodnota pozemku
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 €/m2 * 2,8274
Všeobecná hodnota pozemku
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 632,00 m2 * 9,39 €/m2
Strana 18
Hodnota
2,8274
9,39 €/m2
5 934,48 €
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou:
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
42 502,73 €
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie:
5 934,48 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Všeobecná hodnota [€]
Stavby
Rodinný dom súp.č 198 na parc.č. 3183
34 488,62
Garáž na parc.č. 3183
3 879,28
Hospodárska budova na parc.č. 3183
1 213,93
Plot na parc. č. 3183
514,80
Vodovodná prípojka na parc. č. 3183
417,62
Vodomerná šachta na parc.č. 3183
341,24
Prípojka NN na parc. č. 3183
221,49
Kanalizačná prípojka na parc. č. 3183
317,39
Žumpa na parc.č. 3183
1 005,41
Prístrešok na parc.č. 3183
102,96
Pozemky
Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 3183 (632 m2)
5 934,48
Spolu VŠH
48 437,21
Zaokrúhlená VŠH spolu
48 400,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 48 400,00 €
Slovom: Štyridsaťosemtisícštyristo Eur
V Michalovciach dňa 9.12.2013
Ing.Posypanka Dušan
IV. PRÍLOHY
Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 7516 zo dňa 12.11.2013 - vydané Okresným
úradom Čadca, katastrálny odbor - kópia
Kópia katastrálnej mapy zo dňa 12.11.2013 vydaná Okresným úradom Čadca, katastrálny odbor - kópia
Objednávka znaleckého posudku číslo 025/2013 zo dňa 8.11.2013 (doručené dňa 14.11.2013) - kópia
Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľností
Fotodokumentácia
Strana 19
Znalec: Ing.Posypanka Dušan
číslo posudku: 282 / 2013
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov
vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 10 135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor
Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827.
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 282/2013 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a
vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 282/2013.
Ing. Dušan Posypanka
Strana 20
Download

ZNALECKÝ POSUDOK