Objednávateľ :
Auctioneer, s.r.o.
Špitálska 61
811 08 Bratislava
Slovensko
IČO: 45 881 014
Číslo objednávky:
Objednávka znaleckého posudku č. 008/2014 zo dňa 25.03.2014
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo úkonu 25 / 2014
Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.1226 s príslušenstvom a pozemkami,
evidovaných na LV č. 1684, v k. ú. Topoľčany, obec Topoľčany, okres Topoľčany, za účelom výkonu
záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Počet strán ( z toho príloh ): 32 (6 )
Počet vypracovaných vyhotovení:
3 x objednávateľ
1 x archív znalca
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 2
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca:
Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu č.s.1226 s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č.414,
415 a 416 evidovaných na LV č.1684 v k. ú. Topoľčany, obec Topoľčany, okres Topoľčany.
2. Dátum vyžiadania posudku: 25.03.2014
3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu):
17.04.2014
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 11.05.2014
5. Podklady na vypracovanie posudku:
5.1 Dodané zadávateľom:
 Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 25.03.2014
 Údaje o stavebnom pozemku, evidované v Štátnom archíve Nitra pobočka Topoľčany
 Čiastočná pôvodná dokumentácia rodinného domu z roku 1968
5.2 Získané znalcom :
 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1684 k. ú. Topoľčany, zo dňa 11.05.2014,
vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava.
 Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, k. ú. Topoľčany, zo dňa 11.05.2014, vytvorený cez
katastrálny portál GKÚ Bratislava.
 Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením za účasti objednávateľa dňa 17.04.2014.
 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa 17.04.2014.
 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 17.04.2014.
6. Použitý právny predpis:
 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej
hodnoty.
 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008,
ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:
 Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov
 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva
zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov.
 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005,
ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z.,
ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a
doplnení niektorých zákonov.
 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou
sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou
sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a
doplnení niektorých zákonov.
 STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.
 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.
 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa
vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k
nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
 Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných
objektov a stavebných prác výrobnej povahy
 Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje
Klasifikácia stavieb.
 Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014


Strana: 3
Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská
univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 4. štvrťrok 2013 spracované pomocou
indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,227 Údaj je použitý z
internetovej stránky USI Žilina.
8. Osobitné požiadavky zadávateľa:
 Neboli vznesené
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:
 Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 4
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy:
Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda
polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné,
pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať
kombináciu, nakoľko sa jedná o rozostavanú stavbu, v pokročilom štádiu rozostavanosti. Porovnávacia
metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu
porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike
výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ
rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený
koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa
posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2013.
b.) Vlastnícke a evidenčné údaje :
podľa listu vlastníctva č. 1684 k.ú. Topoľčany, obec Topoľčany, okres Topoľčany
A. Majetková podstata:
Parcely registra "C"
parc. KN č.414 zastavané plochy a nádvoria
parc. KN č.415 zastavané plochy a nádvoria
parc. KN č.416 záhrady
o výmere 496 m2
o výmere 22 m2
o výmere 438 m2
15
17
4
1
1
1
4
Legenda:
Kód spôsobu využívania pozemku
4Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa
pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny
15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom
18 Pozemok, na ktorom je dvor
Kód umiestnenia pozemku
1Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce
súp. č.
1226
na parc. č. 414
10
Stavby
rodinný dom
Legenda:
Kód druhu stavby (budovy)
10 Rodinný dom
Kód umiestnenia stavby
1- Stavby postavené na zemskom povrchu
B. Vlastník:
6
ZIPE s.r.o., Čsl. armády 1285/14, Topoľčany, PSČ 955 01, SR
Spoluvlastnícky podiel 1/1
Titul nadobudnutia
Kúpna zmluva V 1411/12-1318/12;
Poznámka
Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva reg. č. ZZ1 k ÚZ 053/3001/11SU - V 948/11,
dražbou Zák. č. 527/2002 Z. z. na nehnuteľnosti: pozemok parc. C č. 414, 415, 416 a stavbu rod. dom s. č.
1226 na parc. č. 414, záložný veriteľ: OTP Banka Slovensko, a.s. IČO: 31318916, Štúrova 5, 813 54
Bratislava - splnomocnenec: Auctioneer s.r.o., IČO: 45881014, Špitálska 61, 811 08 Bratislava - P 228/14 511/14;
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 5
C. Ťarchy:
Por.č.:6
Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. ZZ1kÚZ 053/3001/11SU na pozemok parc. č. 414,
415, 416 a stavbu rod. dom s. č. 1226 na parc. č. 414 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. IČO:
31318916, Štúrova 5, 813 54 Bratislava, na sumu podľa zmluvy zo dňa 13.5.2011 - V 948/11 - 1019/11;
Zmena vlastníka podľa V 949/11 - 1042/11;
Zmena vlastníka podľa V 1411/12-1318/12;
Exekučný príkaz Ex 249/13 na zriadenie exekučného záložného práva na pozemky parc. č. 414, 415, 416 na
rodinný dom súp.č. 1226 na parc. č. 414 od JUDr. Erik Tóth súdny exekútor Exekútorský úrad Nitra -Z
1106/13- 657/13;
Iné údaje:
Výmaz exekúcie Ex 1826/12 - Z 460/14 - 250/14;
Poznámka:
Bez zápisu.
c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 17.04.2014 za účasti vlastníka.
Zameranie vykonané dňa 17.04.2014
Fotodokumentácia vyhotovená dňa 17.04.2014
d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej
dokumentácie so zisteným skutočným stavom:
Zadávateľom bol poskytnutý ZP č. 23/2011 vypracovaný Ing. Pilátom, čiastočná pôvodná projektová
dokumentácia stavby rodinného domu - projekt ÚK, kanalizácie a rozvodu teplej úžitkovej vody zo septembra
1968.
Skutkový stav bol zistený meraním a je zdokumentovaný v prílohe znaleckého posudku. Pri objektoch
poloodkrytých resp. ich častí je zastavaná plocha ohraničená vonkajším obvodom obalovej čiary vonkajšieho
okraja zvislých konštrukcií (Zastavaná plocha 1. NP RD). Rodinný dom v čase obhliadky neobývaný, v
štádiu rekonštrukcie.
Zadávateľ posudku neposkytol doklad o veku stavby ( kolaudačné rozhodnutie, stavebné povolenie a pod).
Doklad o veku stavby bol zisťovaný v listinách Štátneho archívu v Nitre, pobočka Topoľčany, kde je
evidovaná žiadosť o stavebný pozemok v období 7/IX 1968 pre rod. Alexander.
e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra
nehnuteľností so skutočným stavom:
Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom zapísanom na liste vlastníctva a zakreslená v kópii
katastrálnej mapy. Pozemky parc. KN č. 414, zastavané plochy a nádvoria, parc. KN č. 415, zastavané
plochy a nádvoria, parc. KN č. 416, záhrady, pozemky sú umiestnené v zastavanom území obce Topoľčany
 Doklady o veku : Čiastočná pôvodná dokumentácia rodinného domu z roku 1968
f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:
Rodinný dom č.s. 1226 na parc. KN č.414, k.ú. Topoľčany
Vonkajšie úpravy na parc. KN č. 414, k.ú. Topoľčany
Pozemky - parc. KN č. 414, 415 a 416, k.ú. Topoľčany evidované na LV č. 1684.
g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia:
Neboli zistené.
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom s.č.1226, Čsl. armády, na parc. KN č. 414, k.ú. Topoľčany
POPIS STAVBY
Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom na parc. KN č. 414, pod súp. č. 1226, na ulici Československej
armády, situovaný v centre mesta Topoľčany. Terén je rovinatý, prístup do domu je priamo z hlavnej cesty.
V okolí sa nachádza zástavba samostatne stojacich rodinných domov, bytových domov ako aj kompletná
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 6
sieť obchodov a občianskej vybavenosti. V danej lokalite z hľadiska ponuky a dopytu po obdobných
nehnuteľnostiach mierne prevažuje dopyt nad ponukou. Je tu možnosť napojenia na inžinierske siete v
rozsahu: verejný vodovod, plynovod, elektrika, kanalizácia, telefón. Stavba určená na celoročné bývanie.
Rodinný dom s.č.1226 bol daný do užívania v roku 1969 podľa zistených dostupných údajov od súčasných
vlastníkov (rodinný dom sa začal užívať) a údajov zo Štátneho archívu v Nitre, pobočka Topoľčany, kde bola
evidovaná žiadosť o pridelenie stavebného pozemku pôvodného vlastníka rod. Alexander v období 7/IX
1968. Ďalej podklady o veku boli znalcovi predložené na zachovanej pôvodnej projektovej dokumentácií ÚK,
vody a kanalizácie zo septembra roku 1968.
Rodinný dom je murovaný z plných pálených tehál s dreveným krovom a škridlovou krytinou. Dom má jedno
nadzemné obytné podlažie s čiastočným podpivničením, bez účelne využitého podkrovia. Jedná sa o rodinný
dom vilového typu. Dom pozostáva z jednej obytnej časti s hlavným prístupom z dvora od ulice a s vedľajším
prístupom cez terasu z bočnej strany od dvora. Dom v čase obhliadky neobývaný, v štádiu pozastavenej
rekonštrukcie.
Dispozičné riešenie:
I.PP - pivnice: 3 * pivnica, kotolňa, schodisko, práčovňa
Podzemné podlažie - pivnica je prístupná vnútorným betónovým schodiskom. Osadené je cca 1,30 m pod
úrovňou okolitého terénu.
Vybavenie podlažia: rozvod plynu, rozvod teplej aj studenej vody, rozvod kanalizácie, elektroinštalácia
svetelná aj motorická, omietky vápenné hladké, okná jednoduché kovové, podlahy betónové, vodomer, 1
vaňa
I.NP - prízemie : do domu sa vstupuje cez zádverie, po ľavej strane do dvoch čelných izieb, po pravej
strane do chodby, v chodbe po ľavej strane je prístup na schodisko na poval a do pivnice, ďalej kuchyňa so
špajzou ( pôvodne izba) s vedľajším vstupom cez terasu, po pravej strane samostatné WC, oproti vstupnej
chodbe je veľká obývacia izba cez ktorú sa vstupuje do druhej chodby. Po ľavej a pravej strane sú izby a
priamo je kúpeľňa s WC. Podlažie je osadené cca 70 cm nad úrovňou okolitého terénu, prístupné cez
vonkajšie predložené schody.
Vybavenie:
kuchyňa - podlaha mozaiková dlažba, ker. obklad okolo kuch. linky a sporáka, 1* elektrický sporák, 1*
prietokový ohrievač, 1* vod. batéria,
kúpeľňa - 1* vaňa s ker. obkladom, obklad stien do výšky 165 cm, 1* umývadlo, 1* bidet, 1* WC
splachovacie s hornou nádržkou, 1* elektrický ohrievač teplej vody, podlaha mozaiková keramická dlažba, 3*
vodovodná batéria,
samostatné WC - 1* WC splachovacie s hornou nádržkou, ker. obklad stien do výšky 1,35 m, podlaha
mozaiková ker. dlažba, 1* umývadlo.
Technický popis rodinného domu:
Základy betónové s vodorovnou izoláciou, obvodová zvislá nosná konštrukcia je murovaná prevažne z
plných pálených tehál hr. 30 - 55 cm s fasádou na báze umelých vlákien bez povrchovej farebnej úpravy.
Priečky sú murované z tehál hr.15 cm s vápennou štukovou omietkou. Strecha je zhotovená z dreveného
krovu valbového typu so škridlovou krytinou, vodorovné nosné konštrukcie sú nad pivnicami betónové s
rovným podhľadom, nad prízemím sú drevené s rovným podhľadom, klampiarske konštrukcie sú z
pozinkovaného plechu úplné. Kúrenie bolo zhotovené lokálne s vykurovacími telesami Gamat v čase
obhliadky odstránené, zhotovené sú rozvody zemného plynu, elektroinštalácia je svetelná aj motorická s
poistkami, kanalizácia je zhotovená so zaústením do verejnej kanalizácie, WC je s hornou nádržkou
umiestnené v kúpeľni aj samostatne, zdroj teplej vody - centrálny elektrický bojler v kúpeľni a plynový
ohrievač v kuchyni, rozvody teplej aj studenej vody, okná drevené dvojité s drevenými roletami, dvere
drevené plné a čiastočne zasklené, podlahy v obytných miestnostiach sú parketové odstránené, v ostatných
miestnostiach keramická mozaiková dlažba. Objekt bol napojený na verejnú elektrickú sieť NN, kanalizáciu,
vodovod a plyn.
Rodinný dom sa začal užívať od roku 1969. Predpokladaná životnosť murovanej stavby je v zmysle použitej
metodiky 100 - 150 rokov, vzhľadom na technický stav zistený pri obhliadke predpokladám 110 rokov.
Stavba v čase ohodnotenia neužívala.
Stavebno - technický stav rodinného domu, dom v čase obhliadky neobývaný, predpokladaná životnosť je
110 rokov. Stav rozostavanosti - rekonštrukcie, vybavenosti , je vyjadrený percentuálne v rozostavanosti.
Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet
východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 7
Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené
hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 6 Domy rodinné jednobytové
111 0 Jednobytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
1. PP
Začiatok
užívania
1969
1. NP
1969
Podlažie
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
9,85*9,40
92,59
12,40*8,25+9,85*9,40+2,70*1,50+5,15*1,8
208,47
5
kZP
120/92,59=1,296
120/208,47=0,576
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v
použitom katalógu.
1. PODZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
1
4
5
6
7
14.
16
17
18
23
25
30
Položka
Osadenie do terénu
1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie
Murivo
4.3 z monolitického betónu
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované
Fasádne omietky
14.4.c vápenné a vápenno-cementové hladké do 1/3
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
Okná
18.7 jednoduché drevené alebo oceľové
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.6 cementový poter, tehlová dlažba
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
Spolu
Hodnota
560
1250
160
400
1040
45
190
135
150
50
280
55
4315
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
37
38
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (1 ks)
Spolu
10
30
15
55
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
2
Položka
Základy
2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou
Auctioneer, s.r.o
Hodnota
Dokon.
Vysled.
520
100
520,0
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
3
4
5
6
7
8
10
12
13
14.
16
17
18
20
22
23
25
30
31
Podmurovka
3.5.b podpivn. do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - omietaná, škárované
tehlové murivo
Murivo
4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
Stropy
7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové
Krovy
8.2 väznicové valbové, stanové
Krytiny strechy na krove
10.2.c pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové
Klampiarske konštrukcie strechy
12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.8 mäkké drevo bez podstupníc
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
Okná
18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl.
Okenice a vonkajšie rolety
20.1 drevené
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené,
laminátové)
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.2 svetelná
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu
Spolu
Strana: 8
270
100
270,0
1290
100
1290,0
160
100
160,0
400
50
200,0
760
100
760,0
625
100
625,0
535
100
535,0
65
100
65,0
20
100
20,0
260
90
234
185
100
185,0
135
80
108,0
340
100
340,0
90
100
90,0
355
50
177,5
150
100
150,0
155
70
108,5
55
100
55,0
35
6405
100
35,0
5928,0
20
100
20,0
65
100
65,0
25
100
25,0
360
0
0,0
30
20
40
100
100
100
30,0
20,0
40,0
35
40
30
100
100
100
35,0
40,0
30,0
35
100
35,0
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
34
35
37
38
39
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks)
Zdroj teplej vody
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s
ústredným vykurovaním (1 ks)
34.5 malé plynové alebo elektrické ohrievače (1 ks)
Zdroj vykurovania
35.2.c lokálne - plynové kachle (6 ks)
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
37.5 umývadlo (2 ks)
37.6 bidet (1 ks)
Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)
38.3 pákové nerezové (2 ks)
38.4 ostatné (2 ks)
Záchod
39.2 splachovací s umývadlom (1 ks)
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
40
45
Strana: 9
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)
40.4 vane (1 ks)
40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks)
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)
Elektrický rozvádzač
45.2 s poistkami (1 ks)
Spolu
25
100
25,0
80
15
30
15
100
100
100
100
80,0
15,0
30,0
15,0
145
1010
60
87,0
592,0
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. PP
1. NP
kCU = 2,227
kM = 1,02
Výpočet RU na m2 ZP
dokončeného podlažia
(4315 + 55 * 1,296)/30,1260
(6405 + 1010 * 0,576)/30,1260
Výpočet RU na m2 ZP
nedokončeného podlažia
(4315 + 55 * 1,296)/30,1260
(5928 + 592 * 0,576)/30,1260
Hodnota RU
dokončeného
podlažia [Eur/m2]
145,60
231,92
Hodnota RU
nedokončeného
podlažia [Eur/m2]
145,60
208,09
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
Začiatok užívania
1. PP
1969
1. NP
1969
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
V [rok]
45
45
T [rok]
65
65
Z [rok]
110
110
Názov
Výpočet
1. PP z roku 1969
Východisková hodnota
145,60 Eur/m2*92,59 m2*2,227*1,02
Technická hodnota
59,09% z 30 622,87
1. NP z roku 1969
Východisková hodnota
231,92 Eur/m2*208,47 m2*2,227*1,02
Východisková hodnota
208,09 Eur/m2*208,47 m2*2,227*1,02
nedokončeného podlažia
Technická hodnota
59,09% z 98 540,59
O [%]
40,91
40,91
TS [%]
59,09
59,09
Hodnota [Eur]
30 622,87
18 095,05
109 825,24
98 540,59
58 227,63
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie
1. podzemné podlažie
1. nadzemné podlažie
Spolu
Východisková hodnota po
dokončení [Eur]
30 622,87
109 825,24
140 448,11
Východisková hodnota
Technická hodnota [Eur]
nedokončenej stavby [Eur]
30 622,87
18 095,05
98 540,59
58 227,63
129 163,46
76 322,68
Dokončenosť stavby: (129 163,46Eur / 140 448,11Eur) * 100 %
= 91,97 %
2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ
2.2.1 Garáž: Garáž na parc. KN č. 412, k.ú. Topoľčany
POPIS STAVBY
Objekt bol vybudovaný v roku 1969 na základe potrieb vlastníka. Garáž zakreslená v katastrálnej mape na
parc. KN č.415 v meste Topoľčany, podľa údajov zistených od vlastníkov nehnuteľností a tiež na základe
obhliadky použitého materiálu. Garáž bola postavená spoločne s rodinným domom s.č.1226.
Garáž je umiestnená za domom, prístupná cez dvor. Jedná sa o nepodpivničený prízemný objekt s pultovou
strechou s krytinou z pozinkovaného plechu, založená na základových pásoch s vodorovnou izoláciou proti
zemnej vlhkosti, obvodový plášť je murovaný hr. do 30 cm, strop drevený trámčekový, klampiarske
konštrukcie z pozinkovaného plechu, vnútorné aj vonkajšie omietky sú vápenné hladké, podlahy betónové,
vráta drevené otváravé v oceľovom ráme, elektroinštalácia svetelná.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 10
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení
124 2 Garážové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. NP
Začiatok
užívania
1969
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
kZP
3,70*6,00
22,2
18/22,2=0,811
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v
použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
2
3
4
5
6
8
9
10
14
18
Položka
Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm
Stropy
4.2 trámčekové s podhľadom
Krov
5.3 pultové
Krytina strechy na krove
6.1.c plechová pozinkovaná
Klampiarske konštrukcie
8.4 z pozinkovaného plechu
Vonkajšia úprava povrchov
9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo
Vnútorná úprava povrchov
10.2 vápenná hladká omietka
Podlahy
14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter
Elektroinštalácia
18.4 len svetelná - poistky
Spolu
Hodnota
615
1260
360
545
760
100
240
185
185
190
4440
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
22
Vráta
22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks)
Spolu
295
295
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. NP
kCU = 2,227
kM = 1,02
Výpočet RU na m2 ZP
(4440 + 295 * 0,811)/30,1260
Hodnota RU [Eur/m2]
155,32
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. NP
Začiatok užívania
1969
V [rok]
45
T [rok]
35
Z [rok]
80
O [%]
56,25
TS [%]
43,75
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Auctioneer, s.r.o
Výpočet
155,32 Eur/m2*22,20 m2*2,227*1,02
43,75% z 7 832,51
Hodnota [Eur]
7 832,51
3 426,72
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 11
2.3 PLOTY
2.3.1 Plot: Uličný plot, od ulice a suseda parc. KN č.414, k.ú. Topoľčany
Oplotenie od ulice Československej armády a po ľavej strane od suseda je zhotovené z oceľových profilov,
oceľových stĺpikov s betónovými základmi s podmurovkou s celkovou výškou oplotenia od terénu cca 1,50
m, celková dĺžka 46,50 m. Súčasťou oplotenia je vstupná brána a bránička do dvora. Betónové základy
vykazujú z časti poškodenie vplyvom vlhkosti. Životnosť vzhľadom na stav konštrukcie predpokladám 60
rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č. Popis
1.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
2.
Podmurovka:
betónová monolitická alebo prefabrikovaná
Spolu:
3.
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme
4.
Plotové vráta:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových
profilov
5.
Plotové vrátka:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových
profilov
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet MJ
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
46,50m
700
23,24 Eur/m
46,50m
926
30,74 Eur/m
53,98 Eur/m
46,50m2
435
14,44 Eur/m
1 ks
7505
249,12 Eur/ks
1 ks
3890
129,12 Eur/ks
18,00+28,5 = 46,50 m
46,50*1,00 = 46,50 m2
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Uličný plot, od ulice a suseda
parc. KN č.414, k.ú.
1970
Topoľčany
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
44
16
60
73,33
26,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
(46,50m * 53,98 Eur/m + 46,50m2 * 14,44 Eur/m2 + 1ks * 249,12
Eur/ks + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,227 * 1,02
26,67 % z 8 086,16 Eur
Hodnota [Eur]
8 086,16
2 156,58
2.3.2 Plot: Murovaný plot parc. KN č.416, k.ú. Topoľčany
Murovaný plot je zhotovený od suseda po ľavej strane za garážou povedľa záhrady. Vymurovaný je z plnej
pálenej tehly do výšky 1,50 m bez omietok na betónových základoch a podmurovke. Oplotenie je vplyvom
poveternostných vplyvov a veku z časti poškodené. Životnosť predpokladám 50 rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 12
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č. Popis
1.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
2.
Podmurovka:
betónová monolitická alebo prefabrikovaná
Spolu:
3.
Výplň plotu:
murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových
tvárnic
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet MJ
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
12,50m
700
23,24 Eur/m
12,50m
926
30,74 Eur/m
53,98 Eur/m
21,25m2
755
25,06 Eur/m
12,50 m
12,5*1,70 = 21,25 m2
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Murovaný plot parc.KN
č.416, k.ú. Topoľčany
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1970
44
6
50
88,00
12,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
(12,50m * 53,98 Eur/m + 21,25m2 * 25,06 Eur/m2) * 2,227 * 1,02
12,00 % z 2 742,37 Eur
Hodnota [Eur]
2 742,37
329,08
2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.4.1 Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka na parc. KN č. 414, k.ú. Topoľčany
Prípojka vody z verejného vodovodu do domu, DN 25 mm, v dĺžke 6,0 m, vybudovaná v roku 1969, vodomer
v pivnici.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC
1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm
6,0 bm
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vodovodná prípojka na
parc.KN č.414, k.ú.
Topoľčany
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1969
45
15
60
75,00
25,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
6 bm * 41,49 Eur/bm * 2,227 * 1,02
25,00 % z 565,48 Eur
Hodnota [Eur]
565,48
141,37
2.4.2 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 414, k.ú. Topoľčany
Kanalizačná prípojka rodinného domu o dĺžke 35,00 m
bola zhotovená pôvodným vlastníkom z
kameninových rúr priemeru 150 mm so zaústením do verejnej kanalizácie. Zhotovená bola v roku 1969 pri
výstavbe rodinného domu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Kategória:
Bod:
Položka:
Strana: 13
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové
2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1060/30,1260 = 35,19 Eur/bm
35,0 bm
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Kanalizačná prípojka na parc.
1969
KN č.414, k.ú. Topoľčany
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
45
35
80
56,25
43,75
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Východisková hodnota
35 bm * 35,19 Eur/bm * 2,227 * 1,02
Technická hodnota
43,75 % z 2 797,74 Eur
Hodnota [Eur]
2 797,74
1 224,01
2.4.3 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka vzdušná na parc. KN č. 414, k. ú. Topoľčany
Elektrická prípojka vzdušná vybudovaná v roku 1969.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
7.1. NN prípojky
7.1.d) kábelová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet káblov:
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
290/30,1260 = 9,63 Eur/bm
1
5,78 Eur/bm
5,0+2,0+8,0 = 15 bm
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Elektrická prípojka vzdušná na
parc. KN č. 414, k.ú.
1969
Topoľčany
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
45
15
60
75,00
25,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
15 bm * (9,63 Eur/bm + 0 * 5,78 Eur/bm) * 2,227 * 1,02
25,00 % z 328,12 Eur
Hodnota [Eur]
328,12
82,03
2.4.4 Vonkajšia úprava: Prípojka plynu na parc. KN č.414, k.ú. Topoľčany
Z verejného plynovodu do domu, DN 40 mm, v dĺžke 6,0 m, vybudovaná v roku 1985.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Kategória:
Bod:
Kód KS:
Kód KS2:
Strana: 14
5. Plynovod (JKSO 827 5)
5.2. Prípojka plynu DN 40 mm
2221 Miestne plynovody
2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
460/30,1260 = 15,27 Eur/bm
6,0 bm
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka plynu na parc. KN
č.414, k.ú. Topoľčany
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1985
29
31
60
48,33
51,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
6 bm * 15,27 Eur/bm * 2,227 * 1,02
51,67 % z 208,12 Eur
Hodnota [Eur]
208,12
107,54
2.4.5 Vonkajšia úprava: Spevnené plochy na parc. KN č. 414, k. ú. Topoľčany
Komunikačný priestor a odstavné plochy. Jedná sa o prístupový chodník do rodinného domu, spevnenú
plochu vo dvore a cestu do garáže zhotovenú z betónovej mazaniny hr. do 100 mm.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu
8.2.a) Do hrúbky 100 mm
2112 Miestne komunikácie
2111 Cestné komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP
7,00*12+3,00*12,00+1,20*7,00 = 128,4 m 2 ZP
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Spevnené plochy na parc.
KN č.414, k.ú. Topoľčany
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1970
44
6
50
88,00
12,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
128,4 m2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,227 * 1,02
12,00 % z 2 517,08 Eur
Hodnota [Eur]
2 517,08
302,05
2.4.6 Vonkajšia úprava: Vonkajšie predložené schody do RD s.č.1226, k.ú. Topoľčany
Vonkajšie predložené schody slúžia ako vstup do rodinného domu a to hlavný vchod z čelnej strany domu a
vedľajší vchod z terasy je prístup do kuchyne. Celkový počet schodov je 9. Zhotovené sú z monolitického
betónu s povrchom z terazza, vybudované v roku 1969.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Kategória:
Bod:
Strana: 15
10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2)
10.9. Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
830/30,1260 = 27,55 Eur/bm stupňa
9*1,20 = 10,8 bm stupňa
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Vonkajšie predložené schody
do RD s.č.1226, k. ú.
1969
Topoľčany
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
45
35
80
56,25
43,75
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
10,8 bm stupňa * 27,55 Eur/bm stupňa * 2,227 * 1,02
43,75 % z 675,87 Eur
Hodnota [Eur]
675,87
295,69
2.4.7 Vonkajšia úprava: Vonkajšia terasa RD s.č.1226, k. ú. Topoľčany
Vonkajšia terasa rodinného domu je betónová z povrchovou úpravou - terazzová dlažba. Terasa bola
zhotovená v období výstavby rodinného domu t.j. v roku 1969.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
8.3.c) Terazzové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón
2112 Miestne komunikácie
2111 Cestné komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
720/30,1260 = 23,90 Eur/m2 ZP
2,15*3,15 = 6,77 m2 ZP
kCU = 2,227
kM = 1,02
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vonkajšia terasa RD
s.č.1226, k.ú. Topoľčany
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1969
45
15
60
75,00
25,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
6,77 m2 ZP * 23,9 Eur/m2 ZP * 2,227 * 1,02
25,00 % z 367,54 Eur
Hodnota [Eur]
367,54
91,89
2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Rodinný dom s.č.1226, Čsl. armády, na parc. KN č. 414, k.ú.
Topoľčany
Garáž na parc. KN č. 412, k.ú. Topoľčany
Ploty
Auctioneer, s.r.o
Východisková hodnota
[Eur]
Technická hodnota [Eur]
129 163,46
76 322,68
7 832,51
3 426,72
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 16
Uličný plot, od ulice a suseda parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Murovaný plot parc.KN č.416, k.ú. Topoľčany
Celkom za Ploty
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Kanalizačná prípojka na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Elektrická prípojka vzdušná na parc. KN č. 414, k.ú.
Topoľčany
Prípojka plynu na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Spevnené plochy na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Vonkajšie predložené schody do RD s.č.1226, k.ú. Topoľčany
Vonkajšia terasa RD s.č.1226, k.ú. Topoľčany
Celkom za Vonkajšie úpravy
Celkom:
8 086,16
2 742,37
10 828,53
2 156,58
329,08
2 485,66
565,48
2 797,74
141,37
1 224,01
328,12
82,03
208,12
2 517,08
675,87
367,54
7 459,95
155 284,45
107,54
302,05
295,69
91,89
2 244,58
84 479,64
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
a) Analýza polohy nehnuteľností:
Ohodnocovaný rodinný dom s.č.1226 je situovaný priamo v centre okresného mesta Topoľčany na ulici
Československej armády oproti námestiu Ľudovíta Štúra v zastavanom území okresného mesta Topoľčany.
Nehnuteľnosť bola v čase ohodnotenia neužívaná - neobývaná. V okolí rodinného domu prevláda zástavba
objektov na bývanie, kompletná občianska vybavenosť okresného mesta (obchody, nemocnica, banky,
supermarkety, športoviská, bazén, úrady mesta).. Situovaný je priamo v centre mesta, dopravné spojenie je
mestskou a prímestskou autobusovou dopravou, vlakom, taxíkom. Rodinné domy a byty sú pre svoju
výhodnú polohu v danej lokalite vyhľadávané. Lokalita sa zaraďuje do centra mesta Topoľčany.
V okresnom meste Topoľčany je evidovaná nezamestnanosť cca 12,80 %. Možnosť napojenia na všetky
inžinierske siete
b) Analýza využitia nehnuteľností:
Rodinný dom je projektovaný na bývanie vilového typu v centre mesta, v čase obhliadky nebol obývaný v
stave pozastavenej rekonštrukcie. Svojim dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej a zastavanej plochy,
veľkosťou okolitého pozemku ako aj účelom, pre ktorý bol povolený, je predurčený pre celoročné bývanie.
Iné využitie je však tiež možné a to vzhľadom na svoju polohu v centre mesta a to hlavne na podnikateľské
účely (obchod, kancelárie a pod.)
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
Záložné právo v prospech OTP banka. Neobývaná nehnuteľnosť, rozostavaná, iné riziká spojené s
využívaním nehnuteľnosti neboli zistené. V danej lokalite neboli zistené žiadne mimoriadne riziká - zmeny vo
využití územia, ktoré by vplývali na využitie nehnuteľností.
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet
koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty
nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie
jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke.
Priemerný koeficient predajnosti je stanovený pre obytné budovy nachádzajúce sa v okresných mestách
hodnotou 0,50 z intervalu 0,40 až 0,50, vzhľadom na to že sa jedná o neobývaný objekt v stave
rozostavanosti. Jeho veľkosť je stanovená vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti
a kvalitu použitých materiálov, dopyt po obdobných nehnuteľnostiach v danej lokalite.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,5
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
I. trieda
II. trieda
III. trieda
Auctioneer, s.r.o
Výpočet
III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000)
Aritmetický priemer I. a III. triedy
Priemerný koeficient
Hodnota
1,500
1,000
0,500
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
IV. trieda
V. trieda
Strana: 17
Aritmetický priemer V. a III. triedy
III. trieda - 90 % = (0,500 - 0,450)
0,275
0,050
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Popis
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská
Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
Príslušenstvo nehnuteľnosti
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti
Typ nehnuteľnosti
veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s
dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s
výborným dispozičným riešením.
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do
15 %
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
priemerná hustota obyvateľstva
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne
nevhodná
Konfigurácia terénu
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia,
telefón, spoločná anténa
Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus a miestna doprava
Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola,
poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a
základné služby
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m
Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy
Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
bez zmeny
Možnosti ďalšieho rozšírenia
rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej
zástavby
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti bez výnosu
Názor znalca
dobrá nehnuteľnosť
Spolu
Trieda
kPDI
Váha
vI
Výsledok
kPDI*vI
IV.
0,275
13
3,5750
I.
1,500
30
45,0000
IV.
0,275
8
2,2000
I.
1,500
7
10,5000
III.
0,500
6
3,0000
I.
1,500
10
15,0000
III.
0,500
9
4,5000
II.
1,000
6
6,0000
III.
0,500
5
2,5000
I.
1,500
6
9,0000
II.
1,000
7
7,0000
II.
1,000
7
7,0000
II.
1,000
10
10,0000
III.
0,500
8
4,0000
II.
1,000
9
9,0000
III.
0,500
8
4,0000
IV.
0,275
7
1,9250
V.
0,050
4
0,2000
II.
1,000
20
180
20,0000
164,40
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Všeobecná hodnota
Výpočet
kPD = 164,4/ 180
VŠHS = TH * kPD = 84 479,64 Eur * 0,913
Hodnota
0,913
77 129,91 Eur
3.2 POZEMKY
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 18
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: podľa LV č. 1684:
POPIS
Pozemky sa nachádzajú v centre okresného mesta Topoľčany, v uličnej zástavbe rodinných a bytových
domov pozdĺž ulice Československej armády, na parcele KN č. 414 - Zastavané plochy a nádvoria, parcela
KN č. 415 - Zastavané plochy a nádvoria, parcela KN č. 416 - Záhrady, evidované na LV č. 1684 v
katastrálnom území Topoľčany, okres Topoľčany. Predmetom ohodnotenia je pozemok o celkovej výmere
956,00 m2, na ktorom je z časti postavený rodinný dom a z časti je zastavaný vonkajšími úpravami a garážou
. Pozemok sa nachádza v centre mesta. V predmetnej lokalite je zástavba starších vilových rodinných
domov. Pozemok je rovinatého charakteru, s prístupom po hlavnej verejnej komunikácii a chodníku. V
meste je možnosť napojenia na verejný rozvod vody, plynu, elektriny a verejnú kanalizáciu.

Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie.
Parcela
414
415
416
Spolu výmera
Druh pozemku
Vzorec
záhrada
zastavaná plocha a nádvorie
zastavaná plocha a nádvorie
Spolu
výmera [m2]
496
496,00
22
22,00
438
438,00
Obec:
Východisková hodnota:
Topoľčany
VHMJ = 9,96 Eur/m2
Označenie a názov
koeficientu
Hodnotenie
Výmera [m2]
Podiel
1/1
1/1
1/1
496,00
22,00
438,00
956,00
Hodnota
koeficientu
5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50
000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových
alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných
domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu,
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové
kV
domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným
koeficient intenzity využitia
technickým vybavením
kD
5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v
koeficient dopravných
nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum
vzťahov
hromadnej dopravy
kP
koeficient obchodnej a 2. obchodná poloha a byty
priemyselnej polohy
kI
koeficient technickej
4. veľmi dobrá vybavenosť inžinierskych sieti
infraštruktúry pozemku
kZ
koeficient povyšujúcich pozemky v miestach so zvýšeným záujmom, ak to nebolo zohľadnené
faktorov
kR
koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa
faktorov
kS
koeficient všeobecnej
situácie
1,30
1,00
1,05
1,40
1,40
2,50
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Jednotková hodnota pozemku
Všeobecná hodnota pozemku
Výpočet
kPD = 1,30 * 1,00 * 1,05 * 1,40 * 1,40 * 2,50 * 1,00
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 Eur/m2 * 6,6885
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 956,00 m2 * 66,62 Eur/m2
Hodnota
6,6885
66,62 Eur/m2
63 688,72 Eur
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Názov
parcela č. 414
parcela č. 415
parcela č. 416
Spolu
Auctioneer, s.r.o
Strana: 19
Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [Eur]
33 043,52
1 465,64
29 179,56
63 688,72
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 20
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie.
Vzhľadom na umiestnenie bytu, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický
stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú
hodnotu predmetnej stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom
styku.
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR
č. 492/2004 Z. z. o stanovení hodnoty majetku:
Názov
Stavby
Rodinný dom s.č.1226, Čsl. armády, na parc. KN č. 414, k.ú. Topoľčany
Garáž na parc. KN č. 412, k.ú. Topoľčany
Ploty
Uličný plot, od ulice a suseda parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Murovaný plot parc.KN č.416, k.ú. Topoľčany
Spolu za Ploty
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Kanalizačná prípojka na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Elektrická prípojka vzdušná na parc. KN č. 414, k.ú. Topoľčany
Prípojka plynu na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Spevnené plochy na parc.KN č.414, k.ú. Topoľčany
Vonkajšie predložené schody do RD s.č.1226, k.ú. Topoľčany
Vonkajšia terasa RD s.č.1226, k.ú. Topoľčany
Spolu za Vonkajšie úpravy
Spolu stavby
Pozemky
podľa LV č. 1684: - parc. č. 414 (496 m2)
podľa LV č. 1684: - parc. č. 415 (22 m2)
podľa LV č. 1684: - parc. č. 416 (438 m2)
Spolu pozemky (956,00 m2)
Spolu VŠH
Všeobecná hodnota1 [Eur]
69 682,61 €
3 128,60 €
1 968,96 €
300,45 €
2 269,41 €
129,07 €
1 117,52 €
74,89 €
98,18 €
275,77 €
269,96 €
83,90 €
2 049,30 €
77 129,91 €
33 043,52 €
1 465,64 €
29 179,56 €
63 688,72 €
140 818,63 €
Zaokrúhlená VŠH spolu
141 000,00 €
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 141 000,00 Eur
Slovom: Jeden stoštyridsaťjedentisíc Eur
V Žiline dňa 12.05.2014
Ing. Anton Turoň
osoba zodpovedná za výkon
znaleckej činnosti
1
Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá
je znaleckým odhadom ich
najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom
predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená
neprimeranou pohnútkou.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 21
IV.PRÍLOHY






Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 25.03.2014
Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1684 k. ú. Topoľčany, zo dňa 11.05.2014,
vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava.
Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, k. ú. Topoľčany, zo dňa 11.05.2014, vytvorený cez
katastrálny portál GKÚ Bratislava.
Čiastočná pôvodná dokumentácia rodinného domu z roku 1968
Zameranie a zakreslenie rodinného domu súp. č. 1226, na parc. KN č. 414, k. ú. Topoľčany
Fotodokumentácia.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 22
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 23
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 24
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 25
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 26
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 27
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 28
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 29
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 30
Rodinný dom s.č.1226, Čsl. armády, na parc. KN č. 414, k. ú. Topoľčany
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 31
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 25 / 2014
Strana: 32
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok bol vypracovaný Znaleckou organizáciou PBT, s.r.o. zapísanou v zozname
znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky
pre odbory :
030000 Doprava cestná
100000 Elektrotechnika
370000 Stavebníctvo
390000 Strojárstvo
510000 Ekonomika a riadenie podnikov
Evidenčné číslo znaleckej organizácie 900 251.
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 25 / 2014 znaleckého denníka č. 3. Znalecký
úkon a vzniknuté náklady účtujeme podľa priloženej faktúry číslo: 20242014 .
...........................................
Ing. Ivan Brezianský
konateľ
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Download

ZNALECKÝ POSUDOK