Znalecký posudek č. 031/5788/2011
Ing. Václav Zima
znalec Krajského soudu v Hradci Králové v oboru stavebnictví a oboru ekonomiky
oceňování nemovitostí a podniků
certifikovaný odhadce nemovitostí EN ISO/IEC 17024
autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby
bytem Partyzánská 1714, Hradec Králové 8, PSČ 500 08
pracoviště Chelčického 55, Hradec Králové 2, PSČ 500 02
telefon/fax: 495 532 765, telefon: 495 532 737, e-mail: [email protected]
ZNALECKÝ POSUDEK č. 031/5788/2011
o návrhu hodnoty nemovitého majetku – bytové jednotky č. 302/22
umístěné v bytovém domě čp. 302, včetně spoluvlastnického podílu
o velikosti 7551/213182 na společných částech bytového domu čp. 302
a pozemku st.č. 1566 – vše v obci a kat. území Trutnov, okres Trutnov,
ulice Švábenicova.
Objednatel znaleckého posudku:
Účel znaleckého posudku:
Stanovení hodnoty nemovitého majetku
k měsíci
dubnu
2011
(hodnoty
dosažitelné na trhu nemovitostí v místě
a čase).
Znalecký posudek vypracoval:
Počet výtisků:
2 + 1 archivní Výtisk č.:
1
Exekutorský úřad Český Krumlov
soudní exekutor
JUDr. Marek Frank
Radniční čp. 28
381 01 Český Krumlov
Usnesením ze dne 1.4.2011 k případu
čj.: 125 EX 182/07-83
Ing. Václav Zima
znalec Krajského soudu v Hradci Králové
Partyzánská 1714
500 08 Hradec Králové 8
Počet stran:
5 + přílohy V Hradci Králové dne 27. května 2011
Znalecký posudek č. 031/5788/2011
1. Informace o nemovitosti
Kraj
: Královéhradecký
Okres
: Trutnov
Obec
: Trutnov
Katastrální území : Trutnov
Počet obyvatel
: 31 005
2. Prohlídka nemovitostí
Prohlídka oceňovaných nemovitostí byla provedena dne 11. 5. 2011.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
1) Výpis z katastru nemovitostí – list vlastnictví č. 6476 a č. 5359 pro obec a kat.
území Trutnov, okres Trutnov
2) Náhled na internetové stránky reality.cz a sreality.cz
3) Informace objednatele tohoto znaleckého posudku
4) Vlastní zkušenosti znalce z provozu realitní společnosti Hradecká dražební s.r.o.,
se sídlem Hradec Králové, Chelčického 55
5) Konzultace prodejních cen bytových jednotek v obci Trutnov s realitní kanceláří
I. Krkonošská realitní spol. s r.o.
6) Konzultace stavu bytové jednotky z místních informačních zdrojů (z domu čp. 302)
z důvodů neumožnění přímé prohlídky bytové jednotky současným vlastníkem
7) Metodiky běžně užívané v ČR při tržním oceňování nemovitého majetku
4. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník nemovitostí je uveden v oddíle A listu vlastnictví č. 6476 pro obec a kat. území
Trutnov.
5. Dokumentace a skutečnost
Při vypracování tohoto znaleckého posudku
a ze skutečností zjištěných při místním ohledání.
vycházím
z
uvedených podkladů
POPISOVÁ ČÁST
Všeobecně
Bytová jednotka č. 302/22 je součástí souboru bytových jednotek bytového domu
čp. 302 v ulici Švábenicova v Trutnově. Uvedený bytový objekt je součástí souvislé
bytové zástavby města Trutnov – městská část Horní Předměstí. Objekt je konstrukčně
proveden ve zděné technologii. Standard vybavení bytového objektu i předmětné
bytové jednotky je odpovídající stáří, resp. době výstavby a dílčím stavebním úpravám
drobného charakteru v minulých letech.
Nemovitost je přístupná ze zpevněné komunikace s živičným povrchem, jsou
dosažitelné všechny inženýrské sítě
Bytový objekt čp. 302 na pozemku st.č. 1566
Základové konstrukce betonové pasy s hydroizolací, svislé nosné konstrukce jsou
zděné, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová s krytinou taškovou, klempířské
konstrukce z pozinkovaného plechu jsou úplné, bleskosvod osazen. Fasáda škrabaný
břízolit, schodiště dvouramenné, schodišťové stupně s povrchovou úpravou broušené
teraco.
Vybavení bytové jednotky sestává z běžných zařizovacích předmětů umožňujících
užívání bytové jednotky – podstandardní vybavení, dožitý stav.
2
Znalecký posudek č. 031/5788/2011
Stavební stav objektu domu je průměrný, odpovídá jeho stáří (výstavba cca před 72
lety).
Bytová jednotka č. 302/22 umístěná v bytovém domě čp. 302
Bytová jednotka o velikosti 75,51 m2 se nachází v bytovém domě čp. 302. K této
bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 7551/213182 na společných
částech budovy a pozemku st.č. 1566, druhu zastavěná plocha a nádvoří.
Stavební provedení a standard vybavení bytové jednotky: zděné svislé nosné
konstrukce, stropní konstrukce s rovným podhledem, vnitřní omítky stěn a stropů
hladké vápenné štukové. Dveře náplňové a hladké, okna dřevěná dvojitá. Vytápění
pomocí lokálních plynových topidel – WAW.
Podle dostupných zjištění je hodnocená bytová jednotka v podprůměrném stavebním
stavu, stavební konstrukce tzv. krátkodobé životnosti jsou dožité, pro standardní
užívání bytové jednotky na úrovni současné doby je třeba provést modernizaci a
částečnou rekonstrukci např. soc. zařízení, kuchyně. Celkově lze konstatovat
vybydlený stav.
Vnitřní účelová dispozice:
- 3+1 s příslušenstvím
VÝPOČTOVÁ ČÁST
Návrh hodnoty
Úkolem znalce je předložit návrh hodnoty hodnocené nemovitosti – bytové jednotky
č. 302/22 v obci a kat. území Trutnov. Návrh hodnoty by podle zadání objednatele měl
korespondovat s obvyklou cenou hodnocených nemovitostí, kdy tato vzniká v prostředí,
ve kterém probíhá proces aktivního trhu, který tuto obvyklou cenu věci tvoří. V našem
případě tomu tak je, neboť obchodování s obdobnými nemovitostmi v prostředí města
Trutnov a jeho nejbližším okolí aktivně běžně probíhá.
BĚŽNĚ POUŽÍVANÉ METODY PRO NÁVRH HODNOTY
NEMOVITOSTI
–
PŘEDSTAVENÍ METOD
Obecné přestavení základních používaných metod
1. Metoda věcné hodnoty
Věcná hodnota je reprodukční cena stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena
odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné
nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím
procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější
koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je
přičtena hodnota pozemku.
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které se stanovuje
s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání stanovené pomocí
některé ze známých metod.
3
Znalecký posudek č. 031/5788/2011
2. Metoda výnosové hodnoty
U nemovitostí se zjistí z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady
na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba,
správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí
kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a
v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR (včetně prognóz
ČNB).
3. Metoda porovnávací
Tato metoda je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými
nemovitostmi, jejíž úplatný převod vlastnictví byl v nedávné minulosti na trhu
nemovitostí realizován a je znám.
Porovnání musí být provedeno jak z hlediska substance (obestavěný prostor,
zastavěná plocha, velikost pozemku atd.), tak i z pohledu ziskovosti, ztrátovosti apod.
ANALÝZA JEDNOTLIVÝCH METOD POUŽITÝCH PRO NÁVRH
HODNOTY NEMOVITOSTI
Za objektivní způsob stanovení návrhu hodnoty výše uvedených nemovitostí považuje
znalec použití metody porovnávací, tedy metody založené na porovnání stejných či
podobných věcí úspěšně realizovaných na trhu v časovém období 12 – 18 měsíců a to
pokud možno na bázi statistických údajů o uskutečněných obchodech, případně
z nabídkových cen obdobných věcí v daném místě a čase (v našem případě se jedná
o nemovitý majetek – bytovou jednotku v obci a kat. území Trutnov).
Podle provedených konzultací v místě je obchodovatelnou cenou k datu duben 2011
u obdobných nemovitostí cena ve výši 13 000,- Kč/m² podlahové plochy bytu.
V našem případě s ohledem na stavební stav a standard vybavení bytové jednotky
9 000,- Kč/m² podlahové plochy bytu.
Potom:
9 000,- Kč/m² x 75,51 m²
=
679 590,- Kč
Zjištění ceny porovnávací metodou
S přihlédnutím ke stavebnímu provedení objektu bytového domu čp. 302 a jeho poloze
v rámci městské části Trutnov – Horní Předměstí, jeho komunikačnímu přístupu
a dostupnosti potřebných inženýrských sítí, prostorové velikosti oceňované bytové
jednotky a jejímu dispozičnímu uspořádání, stavebnímu stavu a standardu vybavení
lze na trhu nemovitostí v Trutnově v době vypracování tohoto dokumentu předpokládat
návrh hodnoty bytové jednotky ve výši
680 000,- Kč
slovy: šestsetosmdesáttisíc korun českých
4
Znalecký posudek č. 031/5788/2011
Pozn.:
Tak jak bylo povinnému v usnesení Exekutorského úřadu Český Krumlov ze dne
1.4.2011 čj.: 125 EX/182/07-83 uloženo, aby znalci písemně sdělil, zda na
oceňovaných nemovitostech váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná
omezení vlastnického práva povinného, či zda je někdo užívá na základě
smlouvy o nájmu nebo podnájmu, popřípadě na základě jiného titulu, tak se ze
strany povinného nestalo. Povinný i ignoroval místní šetření, které bylo řádně
vypsáno pozvánkou na den 11.5.2011.
Z dostupných zdrojů znalec zjistil, že bytová jednotka je obývána jednou
dospělou osobou nevalné pověsti a provozována ne v běžných standardních
podmínkách.
Jelikož není znalci známo, zda jde o oficielní právní stav v bydlení uživatelem
bytové jednotky a nebo ne, je výše uvedená hodnota nemovitosti případně
realizovatelná na realitním trhu bez přihlédnutí k této realitě.
V Hradci Králové dne 27. května 2011
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec Krajského soudu v Hradci Králové,
jmenovaný rozhodnutím ze dne 4.5.1971 pod č.j.Spr. 1679/71, pro základní obor
stavebnictví pro odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské a obor ekonomika
pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 17. 7. 1997 pod č.j.Spr.
2485/97 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování
podniků,nepeněžních vkladů a nehmotného majetku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 031/5788/2011 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
5
číslo jednací: 125 EX 182/07-83
USNESENÍ
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad Český Krumlov, pověřený
provedením exekuce usnesením ze dne 9.3.2007, č.j.: 13 Nc 3616/2007-8, které
vydal exekuční soud: Okresní soud v Trutnově rozhodl ve věci oprávněného:
Malířské středisko Čechy, s.r.o. v likvidaci, Nádražní 293, 471 23 Zákupy, IČ:
61328693 proti povinnému: Pavel Škop, Na Struze 159, 541 01 Trutnov - Vnitřní
Město, nar.: 23.07.1970 o ustanovení znalce
t a k t o :
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Ustanovuje se v tomto exekučním řízení znalec z oboru ekonomika, odvětví
ceny a odhady nemovitostí: Ing. Václav Zima, Chelčického 55, Hradec
Králové.
Znalci se ukládá, aby do tří týdnů od doručení tohoto usnesení ocenil tyto
nemovitosti ve výlučném vlastnictví povinného:
jednotky
byt č.p./č.j.302/22, zaps. na LV: 6476, v budově Horní Předměstí, č.p.302,
zaps. na LV: 5359, byt.dům, stojící na st.parc.č.1566 o výměře 1212 m2 –
zastavěná
plocha
a
nádvoří,
zaps.
na
LV:
5359,
a to
včetně
spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku ve výši
id.7551/213182,
když všechny tyto nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném
Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště
Trutnov, na listu vlastnictví: 6476,5359, katastrální území: Trutnov,
obec: Trutnov.
Znalec ocení zvlášť:
a) nemovitosti uvedené sub II.,
b) jednotlivá práva a závady, která jsou s výše uvedenými nemovitostmi
spojená.
Znalec ocení nemovitosti uvedené výše a jednotlivá práva a závady cenou
obvyklou ke dni vydání tohoto usnesení.
Znalci se ukládá, aby znalecký posudek podal v elektronické podobě na
adresu: [email protected]
Povinnému se ukládá, aby soudnímu exekutorovi a znalci ve lhůtě jednoho
týdne od doručení tohoto usnesení písemně sdělil, zda na oceňovaných
nemovitostech váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení
vlastnického práva povinného, či zda je někdo užívá na základě smlouvy o
nájmu nebo podnájmu, popř. na základě jiného titulu.
P o u č e n í :
Proti tomuto usnesení není odvolání přípustné (202 odst. 1
písm. a) o.s.ř. ve spojení s § 52 odst. 1 EŘ). Účastníci řízení
mají právo vyjádřit se k osobě znalce (§ 17 OSŘ ve spojení s §
52 odst. 1 OSŘ). Je-li to potřebné, může soudní exekutor
provést ohledání nemovitosti a jejího příslušenství.
V Českém Krumlově dne 1.4.2011
JUDr. Marek Frank
soudní exekutor
JUDr. Marek Frank
Digitálně podepsal JUDr. Marek Frank
DN: c=CZ, cn=JUDr. Marek Frank, st=Jihočeský, l=Český Krumlov,
Radniční 28, 381 01, o=Exekutorský úřad Český Krumlov,
[email protected], title=soudní exekutor,
serialNumber=ICA - 10060189
Datum: 2011.04.01 10:32:50 +02'00'
V odpovědi uveďte
toto jednací číslo: 43Cm 170/2001-201
Krajský soud
V HRADCI KRÁLOVÉ
---------------------------------------------------------------------EXPERTIZA CZ, s. r. o., znalecký ústav
Ve věci
žalobce: ZAS Libáň, a.s., Českých bratří 493, 507 23 Libáň,
Zastoupen: Mgr. Petra Hrachy, advokát, Cihlářská 19, 602 00 Brno
proti
žalované mu: JUDr. Josef Šperk, Jiřího z Poděbrad 157, 508 01 Hořice, SKP úpadce
Zemědělského a obchodního družstva Libáň „v likvidaci“
O vyloučení nemovitostí z KP
V ÝZV A
Nadepsaný soud Vás v y z ý v á k předložení kopie velkého technického průkazu
osobního automobilu a dokladu za vyhotovení tisku a vazby znaleckého posudku dle
zaslaného vyúčtování znalečného č. 14/2010, a to ve lhůtě do 7 dnů od doručení této výzvy.
V Hradci Králové dne 14.04.2011
Mgr. Věra ŠÁFROVÁ, v. r.
samosoudkyně
Za správnost:
Jana JEŘÁBKOVÁ
Download

900076-posudek, 125 ex 182-07.pdf