Znalec :
Ing. Eugen S t r a k a, Tehelná ul. č.57/6, 958 03 Partizánske,
znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností,
tel.: 038/749 4367, mob.: 0905/593 325, e-mail: [email protected]
[email protected]______________
Zadávateľ
:
Imagination s.r.o., Jilemnického 1714/58, Partizánske
Číslo objednávky
:
zo dňa 08.07.2011
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 82/2011
Vo veci
:
stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu
súp.č.80 s príslušenstvom a pozemkami parc.č.
309/4 a 310 v k.ú. Horná Ves, okr. Žiar nad Hronom
Počet strán posudku
:
28 strán vrátane obálky a 7 strán príloh
Počet vyhotovení
:
4 z toho jeden pre archív znalca
Výtlačok číslo
:
1
V Partizánskom dňa 4. augusta 2011
Znalecký posudok č.82/2011
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1.1. Úloha znalca podľa objednávky zo dňa 08.07.2011
Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp.č.80 s
príslušenstvom, oplotenia, vonkajších úprav a pozemkov parc.č.309/4 a 310 v k.ú.
Horná Ves.
1.2. Účel znaleckého posudku
Právny úkon - pre účel vykonania dobrovoľnej dražby.
1.3. Dátum vyžiadania posudku
Posudok bol vyžiadaný formou písomnej objednávky zo dňa 08.07.2011.
1.4. Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných
nehnuteľností
Dátum
rozhodujúci
pre
zistenie
stavebno-technického
stavu
ohodnocovanej
nehnuteľnosti je totožný z dátumom obhliadky a zamerania nehnuteľnosti, t.j.
29.07.2011.
1.5. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok
Posudok je vypracovaný ku dňu 29.07.2011
nehnuteľnosti.
-
dátum
obhliadky
a
zamerania
1.6. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku
1.6.1. Dodané objednávateľom
1.6.1.1. Znalecký posudok č.022/2011 na ohodnocovanú nehnuteľnosť, vypracovaný
znalcom Ing. Pavlom Jurkovičom, originál.
1.6.2. Obstarané znalcom
1.6.2.1. Výpis z listu vlastníctva č.429 k.ú. Horná Ves, vyhotovený dňa
02.08.2011 cez Katastrálny portál GKÚ Bratislava, originál.
1.6.2.2. Kópia z katastrálnej mapy, vyhotovená dňa 04.08.2011 cez Katastrálny
portál GKÚ Bratislava, originál.
1.6.2.3. Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľností.
1.6.2.4. Fotodokumentácia oceňovanej nehnuteľnosti.
1.7. Použitý právny predpis
Príloha č.3 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č.492/2004 Z.z. o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku po zmene a doplnení vyhláškami MS SR č.626/2007 Z.z.,
č.605/2008 Z.z., č.47/2009 Z.z. a č.254/2010 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon
č.382/2004 Z.z..
1.8. Ďalšie použité právne predpisy
1.8.1. Vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.
o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov.
1.8.2. Vyhláška MS SR č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách
za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších
predpisov.
1.8.3. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení
neskorších predpisov.
1.8.4. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty
nehnuteľností a stavieb, 2. prepracované a doplnené vydanie, Žilinská univerzita
v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3.
1.8.5. Indexy cien stavebných prác spracované ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.
1.9. Osobitné požiadavky objednávateľa
Objednávateľ nemal žiadnu osobitnú požiadavku.
2
Znalecký posudok č.82/2011
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
A. Výber použitej metódy:
Príloha č.3 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č.492/2004 Z.z. o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku po zmene a doplnení vyhláškami MS SR č.626/2007 Z.z.,
č.605/2008 Z.z., č.47/2009 Z.z. a č.254/2010 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon
č.382/2004 Z.z.. V znaleckom posudku je použitá metóda polohovej diferenciácie.
Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné,
pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby
bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty
je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov
publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb
(ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ jednotlivých stavieb a príslušenstva
je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený
koeficient konštrukcie, vybavenia a zastavanej plochy resp. dĺžok. Koeficient
cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR
platných pre 1. štvrťrok 2011 (USZ - 2,187).
B. Vlastnícke a evidenčné údaje:
B.1. Výpis z listu vlastníctva č.429 vydaný dňa 02.08.2011
Okres
: Žiar nad Hronom
Obec
: Horná Ves
Kat. územie
: Horná Ves
A. Majetková podstata:
Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape
Pozemky
p.č.309/4
zastavaná plocha
336 m2
p.č.310
zastavaná plocha
116 m2
Stavby
na p.č.309/4
rod. dom s.č.80
B. Vlastníci:
1. Gibasová Monika r. Škriniarová, ul. A. Hlinku 744/19, Žiar nad Hronom, PSČ
965 01, nar. 24.06.1975, spoluvlastnícky podiel 1/1.
C. Ťarchy:
Por.č.1 - záložné právo v prospech Tatra banka a.s., 811 06 Bratislava 1,
Hodžovo nám. 3, IČO 00 686 930 na základe V 132/08 zo zmluvy uzavretej dňa
22.01.2008 na C-KN parc.č.309/4, 310 a rodinný dom s.č.80 - pol.31/08.
Iné údaje: Bez zápisu.
C. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
Obhliadku, zameranie nehnuteľnosti a fotodokumentáciu vykonal znalec osobne dňa
29.07.2011 za účasti p. Moniky Gibasovej, vlastníčky nehnuteľnosti.
D. Porovnanie dokumentácie so skutkovým stavom:
Projektová dokumentácia k oceňovanému objektu rod. domu nebola predložená a teda
nemohla byť porovnaná so skutočnosťou. Skutkový stav oceňovaného objektu je
zakreslený v prílohe znaleckého posudku.
E. Údaje katastra nehnuteľnosti:
Poskytnutá právna dokumentácia (výpis z listu vlastníctva č.429, kópia
katastrálnej mapy) súhlasí so skutočnosťou. Vek rod. domu je prevzatý zo
znaleckého posudku č.022/2011 znalca Ing. Pavla Jurkoviča. Všetky vyššie
menované doklady sú súčasťou príloh znaleckého posudku.
F. Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti:
3
Znalecký posudok č.82/2011
Po vykonaní obhliadky so zameraním nehnuteľnosti konštatujem, že nehnuteľnosť
pozostáva z nasledovných častí, ktoré sú v súlade s vlastníckymi dokladmi:
- rodinný dom s.č.80 na p.č.310
- oplotenie na p.č. 309/4
- vonkajšie úpravy na p.č.309/4
- prípojka vody
- vodomerná šachta
- prípojka kanalizácie
- prípojka plynu
- prípojka elektriny
- spevnené plochy
- pozemky parc.č.309/4 a 310.
G. Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti, ktoré nie sú vlastnícky vysporiadané:
Vlastnícky nevysporiadané časti nehnuteľnosti sa na oceňovanej nehnuteľnosti
nevyskytujú.
2. VÝPOČET ČASOVEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom súp.č.80
POPIS STAVBY
Rodinný dom súp.č.80 je samostatne stojaca, čiastočne podpivničená prízemná
murovaná stavba, zastrešená sedlovou strechou, postavená na parc.č.310.
Rodinný dom bol podľa znaleckého posudku č.022/2011 znalca Ing. Pavla Jurkoviča
daný do užívania v roku 1957, teda vek pôvodnej stavby ku dňu odhadu činí 54
rokov. V roku 1992 bol rekonštruovaný a k pôvod. rod. domu bola vyhotovená
prístavba. Uvedeným dátumom zodpovedá stavebno-technické prevedenie ako fyzické
opotrebenie rozhodujúcich stavebných konštrukcií.
V dome je viac ako polovica podlahovej plochy všetkých miestností určená na
bývanie. Má jeden dvojizbový byt, čo spĺňa podmienku na zaradenie do kategórie
rodinný dom v zmysle vyhlášky č. 265/1993 Z.z. § 1a písm. b..
Rodinný dom je z inžinierskych sietí napojený jestvujúcimi prípojkami na verejný
vodovod, vzdušnou prípojkou na sekundárny rozvod elektriny a strednotlakový
rozvod zemného plynu. Splaškové vody sú zvedené do zberača verejnej kanalizácie.
Údržba rodinného domu je priemerná, dom je štandardne vybavený, nie je staticky
poškodený a nepreukazuje žiadne viditeľné vady, životnosť stavby predpokladám
min. 100 rokov.
POPIS PODLAŽÍ
1. Podzemné podlažie – 1. PP - suterén
Podlažie je osadené v priemernej hĺbke -2,10 m bez zvislej izolácie, murivo
podlažia je z monolitického betónu. Vnútorné omietky nie sú vyhotovené. Strop je
železobetónový s rovným podhľadom. Schody - východ do prízemia sú rebríkom.
Podlaha podlažia je betónová s cementovým poterom. Ostatné znaky sa v oceňovanom
podlaží nevyskytujú.
Dispozičné členenie: pivnica.
1. Nadzemné podlažie – 1. NP - prízemie
Rodinný dom je osadený na kamenných základových pásoch - objekt je čiastočne
podpivničený bez izolácie. Podmurovka je z lomového kameňa do výšky 50 cm.
Murivo podlažia je vyhotovené z pálených tehál skladobnej hrúbky 30 cm, deliace
konštrukcie sú pálených priečoviek, vnútorné omietky sú vápenné štukové. Stropy
sú s rovným pohľadom železobetónové. Krov je sedlový s ležatou stolicou, krytina
strechy na krove je z azbestocementových šablón. Klampiarske konštrukcie strechy
sú z pozinkovaného plechu v rozsahu úplné strechy. Fasádne omietky sú hladké,
4
Znalecký posudok č.82/2011
bez fasádnych obkladov. Dvere sú hladké plné a zasklené, okná sú drevené z
europrofilov s izolačným dvojsklom. Podlahy obytných aj ostatných miestností sú
z keramickej dlažby. Elektroinštalácia je svetelná i motorická. Rodinný dom nie
je chránený bleskozvodom. Rozvod vody je v pozinkovanom potrubí studenej a
teplej z centrálneho zdroja. V dome je vyhotovený rozvod zemného plynu. Ležatá
kanalizácia plastová je vyhotovená a osadená v podlahe. Zdrojom teplej vody je
elektrický bojler osadený v kúpeľni. Zdrojom vykurovania sú plynové kachle gamat
2x a krbovými kachľami. Vybavenie kuchyne je sporákom plynovým, drezovým
umývadlom smaltovaným 2x, kuchynskou linkou z materiálov na báze dreva
rozvinutej šírky 1,50 bm. V kúpeľni je umývadlo keramické a samostatná sprcha.
Vodovodné batérie sú obyčajné zmiešavacie nerezové 5x. Záchod je splachovací bez
umývadla 2x. Vnútorné obklady sú v kúpeľni, predsiene WC 2x, samostatnej sprchy,
WC 2x. V obývacej izbe sú osadené krbové kachle s uzatvoreným ohniskom.
Elektrický rozvádzač je s automatickým istením 1x. Ostatné znaky sa v oceňovanom
podlaží nevyskytujú.
Dispozícia 1. NP: dispozične sa podlažie člení na zádverie, WC s predsieňou 2x,
obývaciu izbu, kuchyňu, komoru, izbu, chodbu, kúpeľňu s predsieňou a sklad.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 6 Domy rodinné jednobytové
111 0 Jednobytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. PP
1. NP
1. NP
Začiatok
Výpočet zastavanej plochy
užívania
1957
1957
1992
1,2*(3,23*1,21)
5,15*12,85
2,40*12,85
Spolu 1. NP
ZP [m2]
kZP
4,69
66,18
30,84
97,02
120/4,69=25,586
120/97,02=1,237
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
1. PODZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka
1
Osadenie do terénu
Hodnota
1.1.b v priemernej hĺbke 2 m a viac bez zvislej izolácie
4
Murivo
4.3 z monolitického betónu
7
1250
Stropy
7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit.
23
780
1040
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.6 cementový poter
50
Spolu
3120
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka
2
Základy
2.3.b kamenné -
Hodnota
bez izolácie
200
5
Znalecký posudok č.82/2011
3
Podmurovka
3.4.c podpivn. do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - z lomového
kameňa
4
Murivo
4.1.e murované z tehál v skladobnej hrúbke do 30 cm
5
160
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
Stropy
8
Krovy
7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit.
8.3 väznicové sedlové
10
Dvere
18
Okná
220
17.3 hladké plné a zasklené
135
18.5 zdvojené drevené s dvojvrstvovým zasklením
180
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
150
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická
30
280
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z
centrálneho zdroja
31
380
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.7 keramické dlažby
25
65
Fasádne omietky
17
23
465
Klampiarske konštrukcie strechy
14.1.b vápenné šťukové nad 2/3
22
1040
Krytiny strechy na krove
12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy
14.
400
575
10.4.b azbestocementové šablóny na latách
12
710
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové priečkovky
6
110
55
Inštalácia plynu
31.1 rozvod zemného plynu
35
Spolu
5160
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
Kanalizácia do verejnej siete
33.2 plastové
34
potrubie (4 ks)
40
Zdroj teplej vody
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický (1 ks)
35
Zdroj vykurovania
35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks)
36
65
120
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.3 plynový sporák (1 ks)
36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (2 ks)
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (1.5 bm)
6
50
30
83
Znalecký posudok č.82/2011
37
Vnútorné vybavenie
37.5 umývadlo (3 ks)
37.9 samostatná sprcha (1 ks)
38
30
75
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (5 ks)
39
75
Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (2 ks)
40
50
Vnútorné obklady
40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (2 ks)
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)
40.6 WC min. do výšky 1 m (2 ks)
42
Kozub
45
Elektrický rozvádzač
110
80
60
42.2 s uzatvoreným ohniskom (1 ks)
200
45.1 s automatickým istením (1 ks)
240
Spolu
1308
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kCU = 2,187
kM = 0,95
Podlažie
Výpočet RU na m2 ZP
Hodnota RU [EUR/m2]
1. PP
1. NP
(3120 + 0 * 25,586)/30,1260
(5160 + 1308 * 1,237)/30,1260
103,57
224,99
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. PP
1. NP
1. NP - prístavba
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1957
1957
1992
54
54
19
46
46
46
100
100
65
54,00
54,00
29,23
46,00
46,00
70,77
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
1. PP z roku 1957
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [EUR]
103,57 EUR/m2*4,69 m2*2,187*0,95
46,00% z 1 009,20
1 009,20
464,23
1. NP z roku 1957
Východisková
hodnota
Technická hodnota
224,99 EUR/m2*66,18 m2*2,187*0,95
30 935,87
46,00% z 30 935,87
14 230,50
224,99 EUR/m2*30,84 m2*2,187*0,95
14 416,17
70,77% z 14 416,17
10 202,32
1. NP - prístavba z
roku 1992
Východisková
hodnota
Technická hodnota
7
Znalecký posudok č.82/2011
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie
Východisková hodnota
[EUR]
Technická hodnota [EUR]
1 009,20
45 352,04
464,23
24 432,83
46 361,24
24 897,06
1. podzemné podlažie
1. nadzemné podlažie
Spolu
2.2 PLOTY
2.2.1 Plot uličný
Plot uličný má betónový základ oba okolo oceľových stĺpikov, na ktorých sú
namontované drevené zvlaky so zvislou drevenou výplňou výšky 1,00 m. Celková
výška plota je 1,05 m, dĺžka plota je 18,50 m. V plote sú osadené plotové vráta
a plotové vrátka drevené stolársky vyrobené. Vyhotovený bol v roku 1992.
Životnosť plota vzhľadom na jeho technický stav odhadujem na 30 rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol.
Popis
č.
1.
Základy vrátane zemných prác:
Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ
okolo stĺpikov oceľových
3.
18,50m
5,64 EUR/m
18,50m2
425
14,11 EUR/m
1 ks
5185
172,11 EUR/ks
1 ks
1665
55,27 EUR/ks
Plotové vráta:
c) drevené stolárske
5.
5,64 EUR/m
Spolu:
Výplň plotu:
z drev. výplňou zvislou v oceľ.
rámoch
4.
170
Plotové vrátka:
c) drevené stolárske
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
7,70+9,50-1,0-3,50+6,80-1,0 = 18,50 m
18,50*1,0 = 18,50 m2
kCU = 2,187
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Plot uličný
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1992
19
11
30
63,33
36,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
8
Znalecký posudok č.82/2011
Východisková
hodnota
Technická hodnota
(18,50m * 5,64 EUR/m + 18,50m2 * 14,11
EUR/m2 + 1ks * 172,11 EUR/ks + 1ks * 55,27
EUR/ks) * 2,187 * 0,95
36,67 % z 1 231,54 EUR
1 231,54
451,61
2.2.2 Plot bočný
Plot bočný vpravo a zadný má betónový základ iba okolo oceľových stĺpikov, na
ktorých je natiahnuté drôtené pletivo prerastené živým plotom zo smreku
obyčajného. Výška pletiva je 120 cm, celková dĺžka plota je 24,95 m. Vyhotovený
bol v roku 1992. Životnosť plota uvažujem 30 rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol.
Popis
č.
1.
Základy vrátane zemných prác:
Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ
okolo stĺpikov oceľových
3.
24,95m
170
5,64 EUR/m
Spolu:
Výplň plotu:
5,64 EUR/m
zo strojového pletiva na oceľové
stĺpiky
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
29,94m2
380
12,61 EUR/m
5,30+12,85+6,80 = 24,95 m
24,95*1,20 = 29,94 m2
kCU = 2,187
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Plot bočný
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1992
19
11
30
63,33
36,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Východisková
hodnota
Technická hodnota
(24,95m * 5,64 EUR/m
EUR/m2) * 2,187 * 0,95
36,67 % z 1 076,77 EUR
Hodnota [EUR]
2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.3.1 Prípojka vody
9
+
29,94m2
*
12,61
1 076,77
394,85
Znalecký posudok č.82/2011
Prípojka vody DN 25 z PE vedie z verejného vodovodu cez vodomernú šachtu do
rodinného domu v dĺžke 11,00 m. Vyhotovená bola v roku 1992.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod:
1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC
Položka:
1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm
Počet merných jednotiek:
11,0 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,187
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka vody
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1992
19
31
50
38,00
62,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [EUR]
11 bm * 41,49 EUR/bm * 2,187 * 0,95
948,22
62,00 % z 948,22 EUR
587,90
2.3.2 Vodomerná šachta
Vodomerná šachta je osadená na parc.č.309/4 na nádvorí pred rod. domom,
vyhotovená z betónovej zmesi v nižšie uvedených výmerách, v stropnej časti s
oceľovým poklopom. Vybudovaná bola v roku 1992.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod:
1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)
Položka:
1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia
Kód KS:
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP
Počet merných jednotiek:
1,2*1,07*1,1 = 1,41 m3 OP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,187
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vodomerná šachta
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1992
19
31
50
38,00
62,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
10
Znalecký posudok č.82/2011
Názov
Výpočet
Východisková
hodnota
Technická hodnota
1,41 m3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,187 *
0,95
62,00 % z 744,88 EUR
Hodnota [EUR]
744,88
461,83
2.3.3 Prípojka kanalizácie
Prípojka kanalizácie z plastových rúr DN 110 vedie z rodinného domu do zberača
verejnej kanalizácie v celkovej dĺžke 12,00 m. Vyhotovená bola v roku 2000.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod:
2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
Položka:
2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
530/30,1260 = 17,59 EUR/bm
Počet merných jednotiek:
12,00 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,187
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka
kanalizácie
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2000
11
39
50
22,00
78,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [EUR]
12 bm * 17,59 EUR/bm * 2,187 * 0,95
438,55
78,00 % z 438,55 EUR
342,07
2.3.4 Prípojka plynu
Prípojka plynu vedie zo strednotlakového plynovodu z ulice cez meranie a
reguláciu osadené v uličnom oplotení do rodinného domu v celkovej dĺžke 17,30 m.
Vyhotovená bola v roku 1992.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
5. Plynovod (JKSO 827 5)
Bod:
5.1. Prípojka plynu DN 25 mm
Kód KS:
2221 Miestne plynovody
Kód KS2:
2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
425/30,1260 = 14,11 EUR/bm
Počet merných jednotiek:
5,30+12,0 = 17,3 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,187
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
11
Znalecký posudok č.82/2011
Názov
Prípojka plynu
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1992
19
31
50
38,00
62,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [EUR]
17,3 bm * 14,11 EUR/bm * 2,187 * 0,95
507,16
62,00 % z 507,16 EUR
314,44
2.3.5 Prípojka elektriny
Prípojka elektriny vzdušná vedie z elektrického stĺpa na konzolu rodinného domu
v celkovej dĺžke 3,20 m. Vyhotovená bola v roku 1970.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
Bod:
7.1. NN prípojky
Položka:
7.1.p) káblová prípojka vzdušná Cu 4*10 mm*mm
Kód KS:
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
330/30,1260 = 10,95 EUR/bm
Počet káblov:
1
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:
6,57 EUR/bm
Počet merných jednotiek:
3,20 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,187
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka elektriny
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1970
41
9
50
82,00
18,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Východisková
hodnota
Technická hodnota
3,2 bm * (10,95 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) *
2,187 * 0,95
18,00 % z 72,80 EUR
Hodnota [EUR]
72,80
13,10
2.3.6 Spevnené plochy zo zámkovej dlažby
Spevnené plochy z betónovej zámkovej dlažby osadenej do piesku v nižšie
uvedených výmerách tvoria plochu pred rod. domom. Vyhotovené boli v roku 2000.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku
12
Znalecký posudok č.82/2011
Kód KS:
2112 Miestne komunikácie
Kód KS2:
2111 Cestné komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
440/30,1260 = 14,61 EUR/m2 ZP
Počet merných jednotiek:
4,0 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,187
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2000
11
39
50
22,00
78,00
Spevnené plochy zo
zámkovej dlažby
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [EUR]
2
4 m ZP * 14,61 EUR/m2 ZP * 2,187 * 0,95
121,42
78,00 % z 121,42 EUR
94,71
2.3.7 Spevnené plochy asfaltové
Spevnené plochy z liateho asfaltu tvoria plochu nádvoria pred rod. domom v
nižšie uvedených výmerách. Vyhotovené boli v roku 2000.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod:
8.6. Plochy s povrchom asfaltovým
Položka:
8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm
Kód KS:
2112 Miestne komunikácie
Kód KS2:
2111 Cestné komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
450/30,1260 = 14,94 EUR/m2 ZP
Počet merných jednotiek:
45,0 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,187
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Spevnené plochy
asfaltové
Začiatok
užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2000
11
39
50
22,00
78,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková
hodnota
Technická hodnota
45 m2 ZP * 14,94 EUR/m2 ZP * 2,187 * 0,95
1 396,80
78,00 % z 1 396,80 EUR
1 089,50
13
Znalecký posudok č.82/2011
2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Východisková hodnota
[EUR]
Názov
Rodinný dom súp.č.80
Technická hodnota
[EUR]
46 361,24
24 897,06
1 231,54
1 076,77
451,61
394,85
948,22
744,88
438,55
507,16
72,80
121,42
1 396,80
587,90
461,83
342,07
314,44
13,10
94,71
1 089,50
52 899,38
28 647,07
Ploty
Plot uličný
Plot bočný
Vonkajšie úpravy
Prípojka vody
Vodomerná šachta
Prípojka kanalizácie
Prípojka plynu
Prípojka elektriny
Spevnené plochy zo zámkovej dlažby
Spevnené plochy asfaltové
Celkom:
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
A. Analýza polohy nehnuteľností:
Nehnuteľnosť - rodinný dom súp.č.80 s príslušenstvom sa nachádza v katastri obce
Horná Ves, cca 3,0 km od mesta Kremnica, obec s počtom obyvateľov cca 760, v
katastri Horná Ves, mimo centra obce, v zástavbe prízemných a dvojpodlažných
rodinných domov a čiastočne bytových domov. V lokalite sú vybudované kompletné
inžinierske siete. Nehnuteľnosť je napojená na inžinierske siete v rozsahu
vzdušný rozvod sekundárnej siete elektrickej energie, verejný vodovod, zberač
verejnej kanalizácie, na strednotlakový rozvod zemného plynu a telekomunikačné
siete. V obci sú situované orgány miestnej samosprávy - obecný úrad, dom
kultúry, reštaurácie, základná sieť občianskej vybavenosti. Obec má pravidelné
prímestské autobusové spojenie. Pozemok je nepravidelného tvaru predĺženého
tvaru, rovinatého charakteru, situovaný vo svojej pozdĺžnej osi v smere
severozápad - juhovýchod. Dopravné možnosti sú dobré, nehnuteľnosť je napojená
na miestnu komunikáciu s asfaltobetónovým kobercom. Prostredie je vhodné k
bývaniu.
B. Analýza využitia nehnuteľností:
Nehnuteľnosť - rodinný dom s.č.80 sa využíva k účelu, ku ktorému bol postavený rodinný dom príslušenstvom, bežný štandard vybavenia domu. Rodinný dom nebol
prenajímaný, určitý čas bol využívaný na podnikateľské účely - cukráreň,
teoreticky je možné ho využívať i formou prenájmu.
C. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká - zmeny vo využití územia, ktoré
by vplývali na využitie nehnuteľnosti. Na nehnuteľnosti sa nachádza stĺp VN, čo
znamená znížené využitie pozemku, ostatné riziká ako stavebno-konštrukčné riziká
- poklesy základov objektu - nie sú, zosuvné územia - nie sú, inundačné územie
vodných tokov - nie je známe, poddolované územie nezasahuje. Riziká z hľadiska
hygienických, požiarnych a iných osobitných predpisov nie sú známe.
14
Znalecký posudok č.82/2011
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY
Trh s nehnuteľnosťami vo vzťahu dopytu v porovnaní s ponukou je v rovnováhe,
poloha nehnuteľnosti vo vzťahu k centru obce sa nachádza v pôvodnej zástavbe
obce, v zástavbe rodinných domov zo začiatku šesťdesiatych rokov min. storočia.
Súčasný technický stav nehnuteľnosti je dobrý, nehnuteľnosť je potrebné
udržiavať. Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti sú hlavne objekty
rodinných domov v bežnej uličnej zástavbe a nová zástavba bytových domov. V
blízkosti oceňovanej nehnuteľnosti sa nachádzajú rodinné domy a objekty
občianskej vybavenosti, bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Typ nehnuteľnosti je
priaznivý - rodinný dom s dvorom. Pracovné možnosti obyvateľstva sú obmedzené
pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť v okrese podľa NÚP dosahuje do 15 %.
V mieste stavby je priemerná hustota obyvateľstva, v mieste stavby sa
nenachádzajú konfliktné skupiny obyvateľstva. Orientácia nehnuteľnosti k
svetovým stranám hlavných miestností je vhodná i menej vhodná - orientácia
hlavných miestností na JV, terén pozemkov je rovinatý, inžinierske siete v
blízkosti stavby sú kompletné - vzdušný sekundárny rozvod elektrickej energie,
verejný vodovod, zberač verejnej kanalizácie, strednotlakový rozvod zemného
plynu a telekomunikačné siete. Nehnuteľnosť je napojená všetky vyššie uvedené
siete. Doprava v okolí nehnuteľnosti je len autobusová prímestská, vlaková
doprava je možná z mesta Kremnica.
Horná Ves je obec s cca 730 obyvateľmi s obecným úradom, kultúrnym domom, so
základnou sieťou obchodov a služieb. Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí
stavby sú lesy v okolí obce. V bezprostrednom okolí stavby je bežná hlučnosť a
prašnosť od dopravy. Zmeny v zástavbe sú bez zmien. Na nehnuteľnosti nie je
možnosť ďalšieho rozšírenia. Nehnuteľnosť doposiaľ nebola prenajímaná, uvažujem
bez výnosu. Jedná sa o dobrú nehnuteľnosť, preto koeficient polohovej
diferenciácie aj vzhľadom na základe poznania trhu obdobných nehnuteľností v
danom mieste a čase určujem 0,40.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,4
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
I. trieda
II. trieda
III. trieda
IV. trieda
V. trieda
Hodnota
III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800)
Aritmetický priemer I. a III. triedy
Priemerný koeficient
Aritmetický priemer V. a III. triedy
III. trieda - 90 % = (0,400 - 0,360)
1,200
0,800
0,400
0,220
0,040
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Popis
Číslo
1
III.
0,400
13
5,2000
II.
0,800
30
24,0000
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru
obce
časti obce, mimo obchodného centra,
hlavných ulíc a vybraných sídlisk
3
Výsledok
kPDI*vI
kPDI
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je v
rovnováhe
2
Váha
vI
Trieda
Súčasný technický stav nehnuteľností
15
Znalecký posudok č.82/2011
nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len
bežnú údržbu
4
12
Doprava v okolí nehnuteľnosti
13
Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav.,
obchody, služby, kultúra)
železnica, alebo autobus
obecný úrad, pošta, základná škola I.
stupeň, lekár, zubár, reštaurácia,
obchody s potravinami a priem. tovarom
možnosť rozšírenia
0,800
10
8,0000
III.
0,400
9
3,6000
II.
0,800
6
4,8000
III.
0,400
5
2,0000
I.
1,200
6
7,2000
II.
0,800
7
5,6000
IV.
0,220
7
1,5400
IV.
0,220
10
2,2000
III.
0,400
8
3,2000
II.
0,800
9
7,2000
III.
0,400
8
3,2000
V.
0,040
7
0,2800
V.
0,040
4
0,1600
II.
0,800
20
16,0000
180
111,38
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti bez výnosu
19
II.
Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna
18
2,4000
Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na
nehnut.
bez zmeny
17
6
Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí
stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy
16
0,400
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti
do 1000 m
15
III.
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka
plynu, kanalizácia, telefón, spoločná
anténa
14
8,4000
Konfigurácia terénu
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok
o sklone do 5%
11
7
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností čiastočne
vhodná a čiastočne nevhodná
10
1,200
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
priemerná hustota obyvateľstva
9
I.
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera
nezamestnanosti
obmedzené pracovné možnosti v mieste,
nezamestnanosť do 15 %
8
6,4000
Typ nehnuteľnosti
priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej
zástavbe - s kompletným zázemím, s
výborným dispozičným riešením. Obchodný
a prevádzkový objekt s parkoviskom.
7
8
Príslušenstvo nehnuteľnosti
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti
6
0,800
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu,
parky a pod.
5
II.
Názor znalca
dobrá nehnuteľnosť
Spolu
16
Znalecký posudok č.82/2011
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov
Výpočet
Koeficient polohovej
diferenciácie
Hodnota
kPD = 111,38/ 180
Všeobecná hodnota
VŠHS = TH * kPD = 28 647,07 EUR *
0,619
0,619
17 732,54 EUR
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
Pozemky sa nachádza v obytnej časti obce, druh pozemkov sú pozemky s rodinným
domom so štandardným vybavením, ohodnocovaný pozemok je v blízkosti prostriedku
hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do mesta Kremnica
je cca 3 -5 min., do okresného mesta (10 - 15 min.), územie obce, obytná poloha
- rodinné domy, pozemky s kompletnými inžinierskymi sieťami.
3.2.1.1.1 Zastavaná plocha
Parcely sú podľa výpisu z listu vlastníctva č.429 vedené ako zastavaná plocha parc.č.309/4 - plocha nádvoria, parc.č.310 - plocha rodinného domu súp.č.80, čo
súhlasí so skutočnosťou pri obhliadke. Sú vybudované kompletné inžinierske
siete.
Parcela
309/4
310
Druh pozemku
Spolu
výmera
Vzorec
zastavaná plocha a
nádvorie
zastavaná plocha a
nádvorie
Podiel
336
336,00
1/1 336,00 m2
116
116,00
1/1 116,00 m2
452,00 m2
Spolu výmera
Obec:
Východisková hodnota:
Označenie a názov
koeficientu
kS
koeficient
všeobecnej
situácie
Výmera
Horná Ves
VHMJ = 3,32 EUR/m2
Hodnotenie
3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov,
okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí
a miest do 10 000 obyvateľov
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné
kV
bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi,
koeficient
nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým
intenzity využitia
vybavením
kD
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej
koeficient
dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným
dopravných vzťahov autom do centra (10 min
kP
koeficient
obchodnej a
3. obytná alebo rekreačná poloha
priemyselnej
polohy
kI
3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody
17
Hodnota
koeficientu
0,90
1,00
1,00
1,20
1,30
Znalecký posudok č.82/2011
koeficient
technickej
infraštruktúry
pozemku
kZ
koeficient
povyšujúcich
faktorov
kR
koeficient
redukujúcich
faktorov
vody, elektriny, zemného plynu)
1. nevyskytuje sa
1,00
11. závady viaznuce na pozemku (napríklad: právo
priechodu alebo prejazdu, ochranné pásmo a pod.)
0,90
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Výpočet
Koeficient polohovej
diferenciácie
kPD = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,20 *
1,30 * 1,00 * 0,90
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 EUR/m2 *
1,2636
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 452,00 m2 *
4,20 EUR/m2
Jednotková hodnota pozemku
Všeobecná hodnota pozemku
Hodnota
1,2636
4,20 EUR/m2
1 898,40 EUR
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Všeobecná hodnota
[EUR]
Názov
parcela č. 309/4
parcela č. 310
1 411,20
487,20
Spolu
1 898,40
18
Znalecký posudok č.82/2011
III. ZÁVER
1. OTÁZKY A ODPOVEDE
1.1. Všeobecná hodnota rodinného domu súp.č.80 s príslušenstvom, oplotenia,
vonkajších úprav a pozemkov parc.č.309/4 a 310 v k.ú. Horná Ves okr. Žiar nad
Hronom činí po zaokrúhlení sumu 19.600 € (590.469,60 Sk).
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Všeobecná hodnota nehnuteľnosti a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky
Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku po zmene a doplnení vyhláškami MS SR č.626/2007 Z.z., č.605/2008 Z.z.,
č.47/2009
Z.z.
a
č.254/2010
Z.z.,
a
je
znaleckým
odhadom
ich
najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 29.07.2011, ktorú by tieto mali dosiahnuť na
trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj
predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i s opatrnosťou, a s
predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodov, že v danom mieste a čase
neboli
k
dispozícií
porovnateľné
objekty
ani
nájomné
zmluvy.
Výpočet
východiskovej
hodnoty
je
vykonaný
pomocou
rozpočtových
ukazovateľov
publikovaných v katalógu Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a
stavieb ÚSI ŽU v Žiline.
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou :
17 732,54 EUR
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej
diferenciácie
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie :
1 898,40 EUR
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej
diferenciácie
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Stavby
Všeobecná hodnota [EUR]
Rodinný dom súp.č.80
15 411,28
Ploty
Plot uličný
Plot bočný
279,55
244,41
Vonkajšie úpravy
Prípojka vody
Vodomerná šachta
Prípojka kanalizácie
Prípojka plynu
Prípojka elektriny
Spevnené plochy zo zámkovej dlažby
Spevnené plochy asfaltové
363,91
285,87
211,74
194,64
8,11
58,63
674,40
Spolu stavby
17 732,54
19
Znalecký posudok č.82/2011
Pozemky
Zastavaná plocha - parc. č. 309/4 (336 m2)
Zastavaná plocha - parc. č. 310 (116 m2)
1 411,20
487,20
Spolu pozemky (452,00 m2)
Spolu VŠH
1 898,40
19 630,94
Zaokrúhlená VŠH spolu
19 600,00
SKK
590 469,60
Všeobecná
hodnota
nehnuteľnosti,
stanovená
podľa
vyhlášky
Ministerstva
spravodlivosti SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku po
zmene a doplnení, ku dňu odhadu činí sumu
19.600,- €
Slovom: Devätnásťtisícšesťsto EUR
4. MIMORIADNE RIZIKÁ
V LV č.429 v časti ťarchy je zápis záložného práva v prospech Tatra banka a.s.,
Bratislava na základe V 132/08 zo zmluvy uzavretej dňa 22.01.2008 na C-KN
parc.č.309/4, parc.č.310 a rodinný dom súp.č.80.
Pri obhliadke nehnuteľnosti neboli zistené žiadne iné riziká, ktoré by vplývali
na využitie nehnuteľnosti. Výhľadovo nie je predpoklad k zásadným zmenám v
organizácií územia okolo oceňovanej nehnuteľnosti.
V Partizánskom dňa 4. augusta 2011
Ing. Eugen Straka
IV. PRÍLOHY
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
4.6.
Fotokópia objednávky zo dňa 08.07.2011 - str.21,22
Výpis z listu vlastníctva č.429 - str.23
Kópia katastrálnej mapy - str.24
Vek stavby - str. 3 ZP č.022/2011 - str.25
Pôdorysy podlaží oceňovaného objektu - str.26
Fotodokumentácia oceň. nehnuteľnosti - str.27
20
Znalecký posudok č.82/2011
21
Znalecký posudok č.82/2011
22
Znalecký posudok č.82/2011
23
Znalecký posudok č.82/2011
24
Znalecký posudok č.82/2011
25
Znalecký posudok č.82/2011
26
Znalecký posudok č.82/2011
27
Znalecký posudok č.82/2011
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov,
tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej
republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností,
evidenčné číslo znalca 913 224.
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 82/2011 znaleckého denníka č.
1/2010.
Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe
priloženého dokladu č. 82/2011.
...............................
Ing. Eugen Straka
28
Download

Znalecký posudok