Znalec:
Ing. Silvia Garabášová
Znalec z odboru: Stavebníctvo
Odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností
E.č. znalca 914683
Medená 10/H, 811 02 Bratislava
mobil: 0905 530 792
mail: [email protected]
Zadávateľ:
Dražobka, s.r.o.
Zámocká 7074/30
811 01 Bratislava
IČO 46 811 770
zap. v OR Okresného súdu Bratislava I,
oddiel Sro, vložka č. 83773/B
korešp.adresa: Dražobka s.r.o.
P.O.BOX 465
814 99 Bratislava
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 79/2014
Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 39, na 2.p, vchodČajkovského 53, v
bytovom dome súp.č. 5797 na poz. parc.č. 1635/36, v k.ú. Trnava, obec Trnava, s
663/50506 podielom na spol. častiach, zariadeniach a pozemku pre účel dražby.
Počet listov (z toho príloh): 26 (12)
Počet odovzdaných vyhotovení: 4 + 1
Dátum: 4.11. 2014
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca:
Stanovenie Všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti evidovanej na liste vlastníctva č. 6411 katastrálne
územie k.ú. Trnava, obec Trnava: byt č. 39, na 2.p, vchod Čajkovského 53, v bytovom dome súp.č. 5797
na poz. parc.č. 1635/36,
2. Právny úkon, na ktorý bude posudok použitý:
Vykonanie dobrovoľnej dražby
3. Rozhodujúce dátumy:
Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky:
Dátum miestneho šetrenia:
Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebnotechnického stavu:
Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje:
07.10.2014
29.10.2014
29.10.2014
29.10.2014
4. Podklady na vypracovanie posudku :
4.1 Dodané zadávateľom :
1. Znalecký posudok č 155/2013 znalca Ing. Jozefa Záreckého
2. Potvrdenie o veku stavby
3. Osvedčenie o dedičstve
4. Pôdorysy: bytu, podlažia a suterénu
4.2 Získané znalcom :
1. Zameranie a obhliadka nehnuteľnosti a nákres pôdorysu bytu
2. Čiastočný výpis z LV č. 6411
3. Fotodokumentácia
5. Použitý právny predpis:
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej
hodnoty v znení neskorších predpisov.
6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:
 Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov v znení neskorších predpisov
 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva
zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov v znení neskorších predpisov
 STN 73 4055 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov.
 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.
 Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z.z. zo dňa 11.decembra 2000, ktorou
sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona
 Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 55/2001 zo dňa 25.januára 2001 o
územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácie.
 Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 532/2002 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o
všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách
na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie.
 Zákon č. 162/1995 Z.z. zo dňa 27. júna 1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a
iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov
 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa
vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k
nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
 Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných
objektov a stavebných prác výrobnej povahy
 Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje
Klasifikácia stavieb.
Strana 2
Znalec: Ing. Silvia Garabášová













číslo posudku: 79/2014
Zákon č. 40/1964 Zb. (občiansky zákonník) v znení neskorších predpisov
Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská
univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR;
Štatistický úrad SR.
Sčítanie obyvateľov, domov a bytov 2001 - Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR.
Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina.
Obnova bytových domov, Hromadná bytová výstavba po roku 1970, Zuzana Šternová a kolektív,
Bratislava 2002.
STN 73 4055/63 - Výpočet obestaveného prostoru pozemních stavebních objektu.
STN 73 4301/98 - Budovy na bývanie.
Bradáč A.: Teorie ocenování nemovitostí - 1. časť; CERM Brno, 1994.
Ilavský M., Nič M., Majdúch D.: Ohodnocovanie nehnuteľností, MIpress Bratislava, 2012
Bradáč A.: Nemovitosti, Linde Praha, 2007
Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Praha, 2006
Bradáč A.: Věcná bremena od A do Z, Linde Praha, 2009
7. Osobitné požiadavky objednávateľa:
Neboli
8. Základné pojmy
 Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je
znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali
dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci
budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je
ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty.
 Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu
nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty.
 Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu
zodpovedajúcu výške opotrebovania.
 Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby.
 Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z
využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.
Pojem "všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a
zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných
dražbách (§ 12 zákona c. 527/2002 Z.z. v platnom znení).
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy:
Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda
polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné,
pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať
kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku
podkladov pre danú lokalitu a typ stavby.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v
Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový
ukazovateľ bytu a príslušenstva je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri
tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient
cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3.
štvrťrok 2014 (kcu=2,251).
Strana 3
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým
odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v
podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou
informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou
Metóda polohovej diferenciácie
- u nehnuteľností bez výnosu úpravou technickej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v
danom mieste a čase
Technická hodnota (TH)
Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu
výške opotrebovania
Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu
nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty
Všeobecná hodnota pozemkov (VŠHpoz)
Cena sa určí metódou polohovej diferenciácie pomocou jednotkových cien za m2 určených podľa Vyhl.č.
492/2004 Z.z., ktoré sa preskúmateľne upravia koeficientmi zohľadňujúcimi polohovú diferenciáciu
pozemku.
b) Vlastnícke a evidenčné údaje:
Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve:
 byt č. 39, v bytovom dome súp.č. 5797, na ulici Čajkovského 53 v Trnave
 podiel na pozemku o veľkosti 663/50506
c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia:
Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti bola vykonaná na tvare miesta dňa 29.10.2014 v
neprítomnosti majiteľa nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť nebola sprístupnená, preto ZP je vypracovaný z
dostupných údajov: zo ZP č. 155/2013 znalca Jozefa Záreckého.
d) Technická dokumentácia - porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so
zisteným skutočným stavom :
Pre posúdenie definovaných stavieb bol poskytnutý pôdorys bytu. Doklady o veku stavby boli predložené.
e) údaje katastra nehnuteľností:
Katastrálne územie: Trnava, obec: Trnava, okres: Trnava
Čiastočný výpis z LV č. 6411
ČASŤ A:MAJETKOVÁ PODSTATA
PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape
Parcelné číslo Výmera v m2
1635/36
Druh pozemku
Spôsob využitia p.
728
Zastavané plochy a
15
nádvoria
Umiest.p.
1
Pr.v. D.ch.n.
3
Legenda:
Spôsob využitia pozemku:
15 - Pozemok, na ktorom je postavená budova označená súpisným číslom
Umiestnenie pozemku:
1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce
Právny vzťah:
3 - Spoluvlastníctvo k pozemku pod bytovým domom
Stavby
Súpisné číslo na parcele číslo Druh stavby
5797 1635/36
9
1
Legenda:
Druh stavby:
9 - Bytový dom
Popis stavby
Druh ch.n.
Umiest.stavby
bytový dom 72 b.j. Čajkovského 51 - 54
Strana 4
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
Kód umiestnenia stavby:
1 - Stavba umiest. na zemskom povrchu
ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY
Por.č. Priezvisko, meno(názov), rodné priezvisko, dát. nar., rodné č.(IČO) a miesto trv. pobytu
vlastníka
Byt
Vchod: čajkovského 53
2.p.
Byt č. 39
Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku:
Účastník právneho vzťahu:
39
663/50506
Vlastník
Trnavská Michaela r. Trnavská, Čajkovského 5797/53, Trnava, PSČ 917 08,SR
Dátum narodenia: 27.02.1980
Spoluvlastnícky podiel:
1/1
Poznámka
P 1059/14 - na byt č. 39, číslo vchodu 53, 2.p., súpisné č. stavby 5797 a na spoluvlastnícky
podiel 663/50506 na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku registra C KN
parcela č. 1635/36: oznámenie č. 2157/14/LCO o začatí výkonu záložného práva(V 6588/13)
predajom na dražbe zo dňa 04.09.2014? Tatra banka, A.s., Hodžovo nám 3, 811 06 Bratislava
5793/14
Titul nadobudnutia
Z 4617/13: Osvedčenie o dedičstve 26D36/2013, 11D not. 19/2013_20 právoplatné
dňa 31.07.2013 - 5452/13
ČASŤ C: ŤARCHY
Por.č.
39
Na byt č 39, vchod 53, 2.p. súp.č. stavby 5797 a na spoluvlastnícky podiel 663/50506 na sp. častiach a
zariadeniach domu a na pozemku registra C KN parcela č. 1635/36- záložné právo v prospech Tatra banka, a.s.,
Hodžovop nám 3, BA, IČO 00686930. V 6588/13 - zmluva o zál. práve k úveru č. 9913004271, vklad povolený dňa
27.11. 2013 - 6449/14
Iné údaje:
Bez zápisu
Poznámka:
Bez zápisu.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 BYTY
2.1.1 Byt č. 39, Čajkovského 53, Trnava.
POPIS
Ohodnocovaný byt č. 39 sa nachádza v bytovom dome súp. č. 5797 v Trnave na sídlisku
Prednádražie II, na pozemku parc.č. 1635/36, ktorý je v podielovom vlastníctve bytov. V okolí prevláda
výstavby bytových domov a občianskej vybavenosti.
Objekt je 10 podlažný, má 1 podzemné podlažie a 9 nadzemných podlaží. Bytový dom tvoria 4
sekcie, vchody 51,52,53,54. V každom vchode sa nachádza 18 bytov(na podlaží vždy 2), teda spolu 72
bytov.
Objekt je montovaný z betónových plošných panelov(unifikovaný systém Bauring), zastrešenie
plochou strechou. Bytový dom bol v roku 2011 zateplený, fasáda ako aj strecha. Bol vynovený aj vstup,
boli dané nové dvere, elektronické zvončeky s vrátnikom, nové schránaky, ako aj keramická dlažba pri
vstupe. Výťah je tiež nový. Dom je vo veľmi dobrom technickom stave a stave udržiavanosti. Preto volím
kv v riadku ostatné pre dom na úrovni 1,6.
Byt sa nachádza v stredovej sekcii na 2. nadzemnom podlaží. Nakoľko nebol sprístupnený, tak
opis čerpám zo ZP č. 155/2013. Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva: predsieň,
Strana 5
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
2
2
kuchyňa, chodba, kúpeľňa, WC a pivnica (1,57 m ) a loggia( 5,49 m ), ktorá sa nezapočítava do plochy
bytu.
Podľa ZP č. 155/2013 je byt v pôvodnom stave. Je vybavený kuchynskou linkou (plechovou) dl.
2,4 m so smaltovým drezom, plynovým sporákom, spolu s rúrou a s odsávačom pár. V byte je podlaha z
PVC, v kúpeľni je smaltovaná vaňa a keramické umývadlo, vo WC je záchodová misa a malé umývadlo.
Vo WC a kúpeľni je keramický obklad. Dvere sú dyhované v oceľových zárubniach. Z exteriéru sa zdá, že
okná sú plastové. Bytové jadro je z betónových panelov(typ Bauring).
Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie a to rozvody elektrickej inštalácie od elektromeru,
rozvody ústredného kúrenia od domových stúpačiek, rozvody vody(SV TÚV), rozvod plynu od plynomeru,
rozvody kanalizácie od zvislých rozvodov a k nim príslušné zariaďovacie predmety, zásuvka STA, káblové
pripojenie TV a internetu, domový vrátnik so zvončekom, vzduchotechnika, kuchynská linka, plynový
sporák a poštová schránka.
Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do
príslušenstva mimo bytu, vrátane zárubní, hlavných uzatváracích ventilov vody, plynu a elektrických
poistiek. Priečka oddeľujúca byt od susedného bytu je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov.
S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a
príslušenstva domu. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť
a sú určené na spoločné užívanie: základy, obvodové múry, zvislé a vodorovné konštrukcie, deliace
steny, schodištia, strecha, priečelia, vchody, chodby, izolácie a izolačné konštrukcie.
Spoločnými zariadeniami domu sú zariadenia na spoločné užívanie: hlavný vstup, závetrie, schodiskový
priestor, výťahy, spoločné priestory, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné,
elektrické, plynové prípojky, STA, káblové pripojenie, domové rozvody a ich hlavné uzávery, dažďové
žľaby a zvody, prízemné priestory.
Bytový dom bol daný do užívania v roku 1981, životnosť volím 100 rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými
112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
PODLAHOVÁ PLOCHA
Názov miestnosti a výpočet
Podlahová plocha [m2]
Predsieň: 1,8 * 3,5
6,30
Kuchyňa: 3,02 * 2,33
7,04
Obývačka: 4,94 * 4,00
19,76
Izba: 3,78 * 3, 38
12,78
Izba: 4,34 * 2,68
11,63
Chodba: 2,82 * 1,00
2,82
Kúpeľňa: 1,45 * 2,20
3,19
WC: 1,12 * 1,18
1,32
Výmera bytu bez pivnice
64,84
Pivnica:1,57
1,57
Vypočítaná podlahová plocha
66,41
Loggia: 5,49
5,49
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Rozpočtový ukazovateľ:
Koeficient konštrukcie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet izieb:
RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2
kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných)
kCU = 2,251
kM = 1,05
3
Strana 6
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo
Názov
Cenový podiel
RU [%] cpi
Koef. štand. ksi
Úprava podielu
cpi * ksi
Cenový podiel
hodnotenej
stavby [%]
Spoločné priestory
1
Základy vrát. zemných prác
5,00
1,00
5,00
4,46
2
Zvislé konštrukcie
18,00
1,00
18,00
16,07
3
Stropy
8,00
1,00
8,00
7,14
4
Schody
3,00
1,00
3,00
2,68
5
Zastrešenie bez krytiny
5,00
1,20
6,00
5,35
6
Krytina strechy
2,00
1,20
2,40
2,14
7
Klampiarske konštrukcie
1,00
1,20
1,20
1,07
8
Úpravy vonkajších povrchov
3,00
1,80
5,40
4,82
9
Úpravy vnútorných povrchov
2,00
1,20
2,40
2,14
10
Vnútorné keramické obklady
0,50
1,00
0,50
0,45
11
Dvere
0,50
1,80
0,90
0,80
12
Okná
5,00
1,80
9,00
8,03
13
Povrchy podláh
0,50
1,20
0,60
0,54
14
Vykurovanie
2,50
1,00
2,50
2,23
15
Elektroinštalácia
2,00
1,00
2,00
1,78
16
Bleskozvod
1,00
1,00
1,00
0,89
17
Vnútorný vodovod
2,00
1,00
2,00
1,78
18
Vnútorná kanalizácia
2,00
1,00
2,00
1,78
19
Vnútorný plynovod
1,00
1,00
1,00
0,89
20
Výťahy
2,00
2,00
4,00
3,57
21
Ostatné
2,00
1,60
3,20
2,85
22
Úpravy vnútorných povrchov
4,00
1,00
4,00
3,57
23
Vnútorné keramické obklady
1,00
1,00
1,00
0,89
24
Dvere
2,00
1,00
2,00
1,78
25
Povrchy podláh
2,50
1,00
2,50
2,23
26
Vykurovanie
2,50
1,00
2,50
2,23
27
Elektroinštalácia
3,00
1,00
3,00
2,68
28
Vnútorný vodovod
1,00
1,00
1,00
0,89
29
Vnútorná kanalizácia
1,00
1,00
1,00
0,89
30
Vnútorný plynovod
0,50
1,00
0,50
0,45
31
Ohrev teplej vody
2,00
1,00
2,00
1,78
32
2,00
1,00
2,00
1,78
4,00
1,00
4,00
3,57
34
Vybavenie kuchýň
Vnútorné hygienické zariadenie
vrátane WC
Bytové jadro bez rozvodov
4,00
1,00
4,00
3,57
35
Ostatné
2,50
1,00
Zariadenie bytu
33
Spolu
Koeficient vplyvu vybavenosti:
Východisková hodnota na MJ:
100,00
kV = 112,10 / 100 = 1,121
VH = RU * kCU * kK * kV * kM
Strana 7
2,50
2,23
112,10
100,00
[€/m2]
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
VH = 325,30 €/m2 * 2,251 * 1,037 * 1,1210 * 1,05
VH = 893,79 €/m2
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Byt č. 39, Čajkovského
53, Trnava.
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1981
33
67
100
33,00
67,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
€/m2
*
66,41m2
Východisková hodnota
893,79
Technická hodnota
67,00% z 59 356,59 €
Hodnota [€]
59 356,59
39 768,92
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 BYTY
Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:
a) Analýza polohy nehnuteľnosti
Strana 8
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v katastrálnom území mesta Trnava, na sídlisku
Prednádražie II. Trnava je krajské mesto, vzdialenosť ku hlavnému mestu je 50 km s veľmi dobrou
dostupnosťou. Dopravné spojenie je vlak, autobus, MHD, diaľnica.
Byt sa nachádza v 10 podlažnom panelovom bytovom dome. Na sídlisku je veľmi dobrá vybavenosť
škôl, škôlok, ihrísk, obchodov, blízko je obchodno- nákupné centrum Max. Vzdialenosť do centra je 20
min. pešej chôdze. V tejto lokalite sú vybudované všetky inžinierske a telekomunikačné siete.
Pozemok je prístupný z komunikácie. V tesnej blízkosti sú zastávky MHD. Sídlisko je čisté, slušné a
nenachádzajú sa tu konfliktné skupiny.
b) Analýza využitia nehnuteľnosti
Byt je využívaný v súlade s účelom, na ktorý bol postavený, t.j. na trvalé bývanie.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti
Vo výpise z LV č. 6411 sa viažu ťarchy:
Na byt č 39, vchod 53, 2.p. súp.č. stavby 5797 a na spoluvlastnícky podiel 663/50506 na sp. častiach a
zariadeniach domu a na pozemku registra C KN parcela č. 1635/36- záložné právo v prospech Tatra
banka, a.s., Hodžovop nám 3, BA, IČO 00686930. V 6588/13 - zmluva o zál. práve k úveru č.
9913004271, vklad povolený dňa 27.11. 2013 - 6449/14
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,9
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,900 + 1,800)
2,700
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
1,800
III. trieda
Priemerný koeficient
0,900
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,495
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,900 - 0,810)
0,090
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
Popis
1
Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku
2
Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a
vybraných sídlisk
Súčasný technický stav bytu a bytového domu
dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe
3
nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu
4
5
Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu
objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez
zázemia (ihriská, parkoviská a pod.)
Príslušenstvo bytového domu
práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah
6
7
8
Trieda
kPDI
Váha
vI
Výsledok
kPDI*vI
III.
0,900
10
9,00
II.
1,800
30
54,00
II.
1,800
7
12,60
II.
1,800
5
9,00
III.
0,900
6
5,40
IV.
0,495
10
4,95
II.
1,800
8
14,40
III.
0,900
6
5,40
Vybavenosť a príslušenstvo bytu
byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera
nezamestnanosti
dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu
dopravy, nezamestnanosť do 10 %
Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku
vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do
48 bytov
Strana 9
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
9
číslo posudku: 79/2014
10
Orientácia obytných miestností k svetovým stranám
orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a
čiastočne nevhodná
Umiestnenie bytu v bytovom dome
11
Počet bytov vo vchode - v bloku
III.
0,900
5
4,50
I.
2,700
9
24,30
V.
0,090
7
0,63
II.
1,800
7
12,60
II.
1,800
6
10,80
V.
0,090
4
0,36
I.
2,700
5
13,50
II.
1,800
byt v stredovej sekcii na 2-6 NP
počet bytov vo vchode: nad 48 bytov
12
13
14
15
Doprava v okolí bytového domu
železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10
minút
Občianska vybavenosť v okolí bytového domu
pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná
sieť obchodov a základné služby
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového
domu
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí
Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu
tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov
16
Názor znalca
dobrý byt
Spolu
20
36,00
145
217,44
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV
Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 217,44/ 145
1,5
Všeobecná hodnota
VŠHB = TH * kPD = 39 768,92 € * 1,500
59 653,38 €
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Podiel bytu na pozemku.
Parcela
1635/36
Druh pozemku
Vzorec
zastavaná plocha a nádvorie
Obec:
Východisková hodnota:
Označenie a názov
koeficientu
Spolu
výmera [m2]
728
728,00
Výmera
podielu [m2]
663/50506
9,56
Podiel
Trnava
VHMJ = 26,56 €/m2
Hodnotenie
4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti
rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na
predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000
obyvateľov
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové
kV
domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným
koeficient intenzity využitia
technickým vybavením
kD
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou
kS
koeficient všeobecnej
situácie
Strana 10
Hodnota
koeficientu
1,10
1,00
1,00
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
koeficient dopravných
vzťahov
kP
koeficient obchodnej a
priemyselnej polohy
kI
koeficient technickej
infraštruktúry pozemku
kZ
koeficient povyšujúcich
faktorov
kR
koeficient redukujúcich
faktorov
číslo posudku: 79/2014
úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
3. obytná alebo rekreačná poloha
1,20
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)
1,40
1,00
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Jednotková hodnota pozemku
Všeobecná hodnota pozemku v celosti
Všeobecná hodnota podielu pozemku
Výpočet
kPD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 1,00 *
1,00
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m2 * 1,8480
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 728,00 m2 * 49,08 €/m2
VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 663/50506 * 35
730,24 €
Strana 11
Hodnota
1,8480
49,08 €/m2
35 730,24 €
469,04 €
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu:
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
59 653,38 €
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu:
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
469,04 €
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Všeobecná hodnota
celej časti [€]
Všeobecná hodnota
Spoluvl.
spoluvlastníckeho podielu
podiel
[€]
Stavby
Byt č. 39, Čajkovského 53, Trnava.
59 653,38
1/1
59 653,38
Pozemky
Podiel bytu na pozemku. - parc. č. 1635/36 (9,56
m2)
Spolu VŠH
35 730,24
663/5050
6
469,04
60 122,42
Zaokrúhlená VŠH spolu
60 100,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 60 100,00 €
Slovom: Šestdesiattisícsto Eur
V Bratislave dňa 3.11.2014
Ing. Silvia Garabášová
Strana 12
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
IV. PRÍLOHY
1. Objednávka znaleckého posudku
počet strán 1
2. Protokol o vykonaní obhliadky zo dňa
29.10.2014
počet strán 1
3. List vlastníctva č. 6411
počet strán 1
4. Potvrdenie o veku stavby
počet strán 1
5. Osvedčenie o dedičstve
počet strán 4
6. Pôdorysy: bytu, podlažia a 1.PP
počet strán 3
7. Fotodokumentácia
počet strán 1
Strana 13
Znalec: Ing. Silvia Garabášová
číslo posudku: 79/2014
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý
vedie
Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 37 00 00 Stavebníctvo a odvetvie 37 09 00 Odhad
hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 914683
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 79/2014 znaleckého denníka č. 3
Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 79/2014
Ing. Silvia Garabášová
Strana 14
Download

Znalecký posudok Čajkovského 53