Znalkyňa:
Ing. Ivana Cihová
Sibírska 48
831 02 Bratislava
mobil: 0903 / 791 137
Zadávateľ:
BKB Partners, spol.s r.o.
Záhradnícka 68
821 08 Bratislava
IČO: 35931329
IČ DPH: SK2021998341
Číslo spisu ( objednávky ): Objednávka zo dňa 24.03.2013
ZNALECKÝ POSUDOK 08/2013_______________
Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu, súp.č.800, na parcele
č.1718/2 s príslušenstvom na pozemku parc.č. 1718/1 a pozemkov parc.č. 1718/1,
1718/2, 1718/3 a 1718/4 v katastrálnom území Malacky, v obci Malacky, v okrese
Malacky pre účely dobrovoľnej dražby.
Počet strán ( z toho príloh ):
36 (11)
Počet odovzdaných vyhotovení:
3
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca :
Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu, súp.č.800, na parcele č.1718/2 s
príslušenstvom na pozemku parc.č. 1718/1 a pozemkov parc.č. 1718/1, 1718/2,
1718/3 a 1718/4 v katastrálnom území Malacky, v obci Malacky, v okrese
Malacky.
Znalecký posudok má byť použitý
pre účely dobrovoľnej dražby.
2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky :
Objednávka zo dňa 24.03.2013.
3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu):
Dátum vykonania obhliadky nehnuteľností 16.04.2013
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje :
16.04.2013
5. Prehľad použitých podkladov :
predložených zadávateľom:
-
Objednávka - mail zo dňa 24.03.2013
Osvedčenie o dedičstve 10 D 39/00, D not 36/2000 zo dňa 22.06.2000,
vl.č.1-1148/03
Kópia katastrálnej mapy na parcelu 1718, mapový list: 0-3/42, Obec
Malacky, kat. územie Malacky, Okres Malacky, zo dňa 25.06.2009, vydaná
Katastrálnym úradom v Bratislave, Správou katastra Malacky
Potvrdenie o veku rodinného domu zo dňa 30.03.2009
Projektová dokumentácia rodinného domu
obstaraných znalcom:
-
Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.2558 - zo dňa
16.04.2013, vytvorený cez kataster portál
Informatívna kópia katastrálnej mapy na parcely 1718/1, 1718/2, 1718/3 a
1718/4, okres: Malacky, obec: MALACKY, katastrálne územie Malacky - zo dňa
16.04.2013, vytvorená cez katastrálny portál
obhliadka a zameranie skutkového stavu nehnuteľností
fotodokumentácia
6. Použitý právny predpis :
Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom
znení.
2
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra :
-
Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch tlmočníkoch a prekladateľoch
Vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o
znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov
Vyhláška MS SR č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách
za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v platnom znení
Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská
univerzita 2001.
STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných
objektov.
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení
neskorších predpisov.
Indexy vývoja cien v stavebníctve, www.usz.sk
8. Osobitné požiadavky zadávateľa :
Zadávateľ mal požiadavku na vypracovanie znaleckého posudku na rodinný dom
súp.č.800, na parcele č.1718/2 a pozemky parc.č. 1718/1, 1718/2, 1718/3 a 1718/4
v katastrálnom území Malacky, v obci Malacky, v okrese Malacky.
Hospodárska budova, súp.č.800, postavená na pozemku parc.č. 1718/3 a Letná
kuchyňa, súp.č.800, na pozemku parc.č. 1718/4 nie je predmetom znaleckého
posudku. Ďalšie osobitné požiadavky zadávateľ nemal.
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
1. 1. Výber použitej metódy :
Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie.
Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné,
pretože rodinný dom nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo
možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je
vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných a preskúmateľných podkladov.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov
publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb,
vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3.
1. 2. Vlastnícke a evidenčné údaje, identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve:
Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.2558, zo dňa 16.04.2013, vytvorený cez
kataster portál:
ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA
Parcely registra “C“ evidované na katastrálnej mape
Parcelné číslo 1718/1
Výmera 331 m2
Zastavané
Parcelné číslo 1718/2
Výmera 103 m2
Zastavané
Parcelné číslo 1718/3
Výmera
52 m2
Zastavané
Parcelné číslo 1718/4
Výmera
18 m2
Zastavané
plochy
plochy
plochy
plochy
a
a
a
a
nádvoria
nádvoria
nádvoria
nádvoria
3
Stavby
súpisné č. 800
súpisné č. 800
súpisné č. 800
na parcele číslo 1718/2
na parcele číslo 1718/3
na parcele číslo 1718/4
Rodinný dom
Hospodárska budova
Letná kuchyňa
ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY
Účastník právneho vzťahu: Vlastník
Por. číslo: 1 Volek Peter r. Volek, Na Majeri 5303/18, Malacky, PSČ 901 01, SR
Dátum narodenia : 28.06.1952
Spoluvlastnícky podiel: 1/1
Poznámka:
P- 83/13 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech UniCredit Bank
Slovakia a.s., IČO 00681709 - 452/13
Titul nadobudnutia
UZNESENIE 2D 66/94, D not 1O9/94-VL.C.2
Osvedčenie o ded. 10D 39/00,Dnot 36/2000-vl.č.1-1148/03
R-252/09 Zápis GP.č.48/2009 - 1060/09
Rozhodnutie č.j.KC/1636/2009,KC/1868/2009,zápis GP.č.64/2009
1721/09
pri
V-3123/09
-
ČASŤ C: ŤARCHY
V-3123/09 Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s.,Šancová
1/A,Bratislava,IČO 00681709 vyplývajúce zo Zmluvy č.000089/IU/09/021 zo dňa
25.08.2009 na rod.dom s.č.800 na parc.č. 1718/2, parc.č. 1718/1, 1718/2,
1718/3,1718/4, právopl.25.09.2009 - 1721/09
V - 1827/12 Záložné právo v prospech Zuzana Michalisková rod. Voleková , nar.
13.11.1976, bytom Sadová 964/2, Malacky vyplývajúce zo zmluvy o pôžičke zo dňa
08.02.2012 na rod.dom s.č. 800 na parc.č. 1718/2, hospod.budovu s.č. 800 na
parc.č. 1718/3, letná kuchyňa s.č. 800 na parc.č. 1718/4. parc.č. 1718/1,
1718/2, 1718/3, 1718/4, právopl. 24.05.2012 - 1049/12
Iné údaje:
Bez zápisu.
1. 3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia :
Obhliadku a zameranie nehnuteľností som vykonala v sprievode pani Anastázie
Volekovej, manželky vlastníka nehnuteľností. Obhliadka bola vykonaná dňa
16.04.2013, pri obhliadke bola zhotovená aj fotodokumentácia a zameranie.
1. 4. Porovnanie technickej dokumentácie nehnuteľností so skutočným stavom :
Bola mi predložená projektová dokumentácia rodinného domu schválená Radou
Okresného národného výboru v Malackách k značke: Výst/946/56, dňa 15.09.1956.
Pri porovnaní skutkového stavu rodinného domu, postaveného na pozemku
parc.č.1718/2 s predloženou projektovou dokumentáciou, som zistila, že v
dokumentácii nie je zakreslená veranda s dvoma vstupmi do domu. Inak neboli
zistené žiadne iné rozdiely, ktoré by mali vplyv na zastavanú plochu.
4
1. 5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom :
Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so skutkovým stavom.
1. 6. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve :
Stavby:
Rodinný dom, súp.č.800, na pozemku parc.č. 1718/2
Ploty:
Plot od ulice
Plot bočný v pravo
Plot zadný
Studne:
Studňa, parc.č.1718/1 - kopaná
Vonkajšie úpravy:
Vodovodná prípojka
Kanalizačná prípojka
Žumpa
Prípojka plynu
Elektrická prípojka
Spevnené plochy s povrchom z monolitického betónu
Spevnené plochy s povrchom z betónových dlaždíc
Vonkajšie schody pred hlavným vstupom do rodinného domu
Vonkajšie schody pred zadným vstupom do rodinného domu
Pozemky:
Parcelné
Parcelné
Parcelné
Parcelné
číslo
číslo
číslo
číslo
1718/1
1718/2
1718/3
1718/4
Výmera
Výmera
Výmera
Výmera
331
103
52
18
m2
m2
m2
m2
Zastavané
Zastavané
Zastavané
Zastavané
plochy
plochy
plochy
plochy
a
a
a
a
nádvoria
nádvoria
nádvoria
nádvoria
1. 7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené :
Všetky ohodnocované nehnuteľnosti sú vlastnícky doložené.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom, súp.č.800, na parcele č.1718/2
POPIS STAVBY
Rodinný dom, súp.č.800, je vybudovaný na pozemku parc.č. 1718/2 v katastrálnom
území Malacky, v obci Malacky, v okrese Malacky. Výstavba rodinného domu bola
schválená dňa 15.9.1956 Radou Okresného národného výboru v Malackách Zn:
Výst/946/56. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1959.
5
Dispozičné riešenie:
Ide o 2 izbový rodinný dom s príslušenstvom. Rodinný dom pozostáva z dvoch
obytných miestností a príslušenstva, ktorým je veranda s dvoma vstupmi do domu,
chodba, špajza, kúpeľňa s WC a priestranná kuchyňa. Rodinný dom je čiastočne
podpivničený a má nevyužívané podkrovie. Do 1.PP sa vchádza cez špajzu. V špajzy
je aj výlez do podkrovia.
Konštrukčné riešenie:
Objekt je založený na základových pásoch s vodorovnou izoláciou proti zemnej
vlhkosti. Nosná obvodová konštrukcia je murovaná z tehál skladovej hrúbky nad 40
cm. Vnútorné nosné steny i deliace priečky sú murované. Vnútorné omietky sú v
1.PP striekané hrubozrnné a na 1.NP vápenné hladké. Stropy sú s rovným
podhľadom. Strecha je stanová s ťažkou pálenou škridlovou strešnou krytinou.
Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie omietky sú zo
škrabaného brizolitu. Vonkajšie obklady fasády sú keramické do 1/3 plochy. Dvere
sú drevené plné alebo zasklené. Okná sú drevené dvojité, sú vybavené kovovými
vonkajšími okennými žalúziami. Okná verandy sú drevené bez žalúzií. Podlahy v
obytných miestnostiach sú z PVC, podlahy v ostatných miestnostiach na 1.PP sú z
cementového poteru a na 1.NP sú z keramickej dlažby. Elektroinštalácia je na
1.PP svetelná a na 1.NP svetelná aj motorická. Rozvod káblovej televízie je
vedený pod omietkou. Objekt je istený bleskozvodom. Rozvod studenej vody je z
pozinkovaného potrubia a je napojený na verejnú sieť. Rozvod plynu je
vybudovaný. Odpad zo zariaďovacích predmetov je vedený zvislou a ležatou
kanalizáciou do žumpy. Zdrojom teplej vody je elektrický zásobníkový ohrievač.
Zdrojom vykurovania sú lokálne plynové kachle. Kuchyňa je vybavená kuchynskou
linkou z materiálu na báze dreva, kombinovaným sporákom s elektrickou rúrou a
plynovou varnou jednotkou a nerezovým drezom s pákovou batériou.
V kúpeľni je vaňa smaltová s vodovodnou nerezovou pákovou batériou so sprchou,
umývadlo s vodovodnou nerezovou pákovou batériou, splachovací záchod s hornou
nádržkou a je v nej umiestnený zásobníkový elektrický ohrievač. V kúpeľni je
zhotovený keramický obklad stien okolo vane a záchodu a okolo kuchynskej linky.
V obývacej izbe je krb s krbovou vyhrievanou doskou. Dom je vybavený elektrickým
rozvádzačom s poistkovými automatmi a poistkami.
Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1959 a je v pôvodnom stave. Boli
vymenené len okná na verande.
MERNÉ JEDNOTKY
Výpočet zastavanej plochy
Podlažie
1. PP
Spolu 1. PP:
1. NP
Zač.
Výpočet zast. plochy
užívania
1959
3.50*3.10
1959
9.50*9.00+5.00*3.00
Spolu 1. NP:
2
ZP [m ]
Kzp
10,85
120/10,85=11,060
10,85
100,5
11,060
120/100,5=1,194
100,5
1,194
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
2,211
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1
6
1. PODZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
Hodnota
1
1.1.a
Osadenie do terénu
v priemernej hĺbke 2 m a viac so zvislou izoláciou
1055
4
4.1.c
Murivo
murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm
1290
6
6.2
Vnútorné omietky
sádrové, striekané (hrubozrnné)
625
7
7.1.a
Stropy
s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované
1040
13
13.2
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
z pozinkovaného plechu
20
15.
Obklady fasád
15.1.e obklady keramické, obklady drevom
nad 2/3
460
23
23.6
Dlažby a podlahy ost. miestností
cementový poter, tehlová dlažba
50
25
25.2
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
svetelná
155
Spolu
4695
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
Spolu
0
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
Hodnota
2
2.2.a
Základy
betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou
520
3
Podmurovka
podpivn. do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované
165
tehlové murivo
3.4.b
4
4.1.c
Murivo
murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm
1290
5
5.1
Deliace konštrukcie
tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
160
6
6.1
Vnútorné omietky
vápenné štukové,stierkové plsťou hladené
400
7
7.1.b
Stropy
s rovným pohľadom drevené trámové
760
8
8.2
Krovy
väznicové valbové, stanové
625
10
Krytiny strechy na krove
pálené a betónové škridlové ostatné ťažké (vlnené,TRF,TRH,TRP)
10.2.b
670
obyčajné dvojdrážkové
12
Klampiarske konštrukcie strechy
12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy
65
7
13
13.2
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
z pozinkovaného plechu
14.
Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok
15.
Obklady fasád
15.4.e obklady keramické, obklady drevom
20
nad 2/3
260
do 1/3
180
17
17.3
Dvere
hladké plné alebo zasklené
18
Okná
dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv.
250
zaskl.
18.2
135
19
19.3
Okenné žalúzie
kovové
300
22
22.5
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
podlahoviny gumové,z PVC, lino
120
23
23.2
Dlažby a podlahy ost. miestností
keramické dlažby
150
25
25.1
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
svetelná, motorická
280
27
Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou)
- vyskytujúca sa položka
80
Bleskozvod
- vyskytujúca sa položka
155
29
30
Rozvod vody
30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody
31
31.1
30
Inštalácia plynu
rozvod svietiplynu alebo zemného plynu
35
Spolu
6650
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
33.1
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
liatinové a kameninové potrubie (3 ks)
34
Zdroj teplej vody
zásobníkový ohrievač elektrický,
ústredným vykurovaním (1 ks)
34.1
plynový
75
alebo
kombinovaný
s
65
35
Zdroj vykurovania
kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej,
35.1.a
155
elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks)
35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks)
120
36
36.2
36.9
36.11
37
37.2
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná
60
jednotka (štvorhoráková) (1 ks)
drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)
30
kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter
186
rozvinutej šírky) (3.38 bm)
Vnútorné vybavenie
vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
30
8
37.5
umývadlo (1 ks)
10
38
38.1
38.3
Vodovodné batérie
pákové nerezové so sprchou (1 ks)
pákové nerezové (2 ks)
35
40
39
39.3
Záchod
splachovací bez umývadla (1 ks)
25
40
40.2
40.4
40.6
Vnútorné obklady
prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (1 ks)
vane (1 ks)
WC min. do výšky 1 m (1 ks)
80
15
30
42
42.3
Kozub
s vyhrievacou vložkou (1 ks)
280
45
45.1
45.2
Elektrický rozvádzač
s automatickým istením (1 ks)
s poistkami (1 ks)
240
145
Spolu
1621
2
Hodnota RU na m zastavanej plochy podlažia:
Hodnota
2
[EUR/m ]
155,85
284,99
2
Podlažie
Výpočet RU na m ZP
1. PP
1. NP
(4695 + 0 * 11,060)/30,1260
(6650 + 1621 * 1,194)/30,1260
RU
TECHNICKÝ STAV
Podlažie
1. PP
1. NP
Zač.užívania V [rok]
1959
54
1959
54
T [rok]
46
46
Z [rok]
100
100
O [%]
54,00
54,00
TS [%]
46,00
46,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
1. PODZEMNÉ PODLAŽIE
Stavba z roku 1959
Východisková hodnota:
155,85 EUR/m2*10,85 m2*2,211*1
3 738,74 EUR
Technický stav:
100 % - 54,00 %
46,00 %
Technická hodnota:
46,00 % z 3 738,74 EUR
1 719,82 EUR
Východisková hodnota:
284,99 EUR/m2*100,50 m2*2,211*1
63 326,35 EUR
Technický stav:
100 % - 54,00 %
46,00 %
Technická hodnota:
46,00 % z 63 326,35 EUR
29 130,12 EUR
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Stavba z roku 1959
9
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie
1. podzemné podlažie
1. nadzemné podlažie
VH [EUR]
3 738,74
63 326,35
TH [EUR]
1 719,82
29 130,12
Spolu
67 065,09
30 849,94
2.2 PLOTY
2.2.1 Plot od ulice
Ide o plot od ulice z ľava. Plot má základy z betónu a kameňa a betónovú
podmurovku. Výplň plota je z vlnitého plechu na oceľových zvlakoch. Súčasťou
oplotenia sú kovové plotové vráta. Výplň plota bola vymenená, preto zvyšujem
životnosť plota.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
1959
2013-1959 = 54 r.
70 r.
54 * 100 / 70 = 77,14 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
2,211
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
15.00 m
15.00*2.05 = 30,75 m2
Pol.
Popis
č.
1.
2.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
Podmurovka:
betónová
monolitická
prefabrikovaná
alebo
Počet MJ
Body / MJ
RU
15,00m
700
23,24 EUR/m
15,00m
926
30,74 EUR/m
Spolu:
3.
4.
53,98 EUR/m
Výplň plotu:
z vlnitého plechu na oceľových alebo
30,75m2
drevených zvlakoch
Plotové vráta:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z
1 ks
kovových profilov
611
20,28 EUR/m
7505
249,12 EUR/ks
Východisková hodnota:
(15,00m*53,98 EUR/m + 30,75m2*20,28
3 719,85 EUR
EUR/m2 + 1ks*249,12 EUR/ks)*2,211*1
Technický stav:
100 % - 77,14 %
22,86 %
Technická hodnota:
22,86 % z 3 719,85 EUR
850,36 EUR
10
2.2.2 Plot bočný v pravo
Plot od ulice z prava a bočné z prava má základy z betónu a kameňa a betónovú
podmurovku. Výplň plota je z oceľovej tyčoviny v oceľovom ráme. Súčasťou
oplotenia sú kovové plotové vrátka s výplňou z kovových profilov.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
1959
2013-1959 = 54 r.
55 r.
54 * 100 / 55 = 98,18 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
2,211
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
15.50 m
15.00*2.00 = 30,00 m2
Pol.
Popis
č.
1.
2.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
Podmurovka:
betónová
monolitická
prefabrikovaná
alebo
Počet MJ
Body / MJ
RU
15,50m
700
23,24 EUR/m
15,50m
926
30,74 EUR/m
Spolu:
3.
5.
53,98 EUR/m
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej
30,00m2
tyčoviny v ráme
Plotové vrátka:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z
1 ks
kovových profilov
435
14,44 EUR/m
3890
129,12 EUR/ks
Technický stav:
(15,50m*53,98 EUR/m + 30,00m2*14,44
3 093,21 EUR
EUR/m2 + 1ks*129,12 EUR/ks)*2,211*1
100 % - 98,18 %
1,82 %
Technická hodnota:
1,82 % z 3 093,21 EUR
Východisková hodnota:
56,30 EUR
2.2.3 Plot zadný
Zadné oplotenie má základy z kameňa a betónu. Plota je murovaný a povrch je
upravený brizolitom.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
1959
2013-1959 = 54 r.
55 r.
54 * 100 / 55 = 98,18 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
2,211
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1
11
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
7.5 m
7.5*1.834 = 13,76 m2
Pol.
Popis
č.
1.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
Počet MJ
Body / MJ
RU
7,50m
700
23,24 EUR/m
Spolu:
3.
23,24 EUR/m
Výplň plotu:
murovaný do hrúbky nad 30 cm z tehál
13,76m2
alebo plot. tvárnic
Technický stav:
(7,50m*23,24 EUR/m
EUR/m2)*2,211*1
100 % - 98,18 %
Technická hodnota:
1,82 % z 1 617,52 EUR
Východisková hodnota:
+
1220
13,76m2*40,50
40,50 EUR/m
1 617,52 EUR
1,82 %
29,44 EUR
2.3 STUDNE
2.3.1 Studňa, parc.č.1718/1 - Kopaná
Ide o kopanú studňu, z ktorej voda slúži na polievanie záhrady.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie studne:
1959
2013-1959 = 54 r.
100 r.
54 * 100 / 100 = 54 %
Hĺbka:
Priemer:
5 m
1150 mm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
2,211
1
Východisková hodnota:
(81,49 EUR/m*5m)*2,211*1
900,87 EUR
Technický stav:
100 % - 54,00 %
46,00 %
Technická hodnota:
46,00 % z 900,87 EUR
414,40 EUR
2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.4.1 Vodovodná prípojka
Prípojka vody vedie z miesta napojenia na mestskú vodovodnú sieť.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
1959
2013 - 1959 = 54 r.
60 r.
54 * 100 / 60 = 90,00 %
12
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
2,211
1
7 bm
Kategória:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod:
1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie
Položka:
1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Kód KS:
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm
Východisková hodnota:
7 bm*59,09 EUR/bm*2,211*1
914,54 EUR
Technický stav:
100 % - 90,00 %
10,00 %
Technická hodnota:
10,00 % z 914,54 EUR
91,45 EUR
2.4.2 Kanalizačná prípojka
Kanalizačná prípojka je z kameninových kanalizačných rúr a prechádza cez pozemok
parc.č.1718/1. Kanalizačná prípojka je zaústená do žumpy na dvore.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1959
2013 - 1959 = 54 r.
60 r.
54 * 100 / 60 = 90,00 %
2,211
1
7 bm
Kategória:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod:
2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové
Položka:
2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm
Kód KS:
2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm
Východisková hodnota:
7 bm*30,54 EUR/bm*2,211*1
472,67 EUR
Technický stav:
100 % - 90,00 %
10,00 %
Technická hodnota:
10,00 % z 472,67 EUR
47,27 EUR
2.4.3 Žumpa
Žumpa na pozemku parc.č. 1718/1 je umiestnená na dvore pred domom z ľavej
strany.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1959
2013 - 1959 = 54 r.
100 r.
54 * 100 / 100 = 54,00 %
2,211
1
1.88*1.88*1.50 = 5,3 m3 OP
13
Kategória:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod:
2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)
Kód KS:
2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP
Východisková hodnota:
5,3 m3 OP*107,88 EUR/m3 OP*2,211*1
1 264,17 EUR
Technický stav:
100 % - 54,00 %
46,00 %
Technická hodnota:
46,00 % z 1 264,17 EUR
581,52 EUR
2.4.4 Prípojka plynu
Prípojka plynu bola vybudovaná v roku 1976.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1976
2013 - 1976 = 37 r.
60 r.
37 * 100 / 60 = 61,67 %
2,211
1
8 bm
Kategória:
5. Plynovod (JKSO 827 5)
Bod:
5.1. Prípojka plynu DN 25 mm
Kód KS:
2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
Kód KS2:
2221 Miestne plynovody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm
Východisková hodnota:
8 bm*14,11 EUR/bm*2,211*1
249,58 EUR
Technický stav:
100 % - 61,67 %
38,33 %
Technická hodnota:
38,33 % z 249,58 EUR
95,66 EUR
2.4.5 Elektrická prípojka
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1959
2013 - 1959 = 54 r.
65 r.
54 * 100 / 65 = 83,08 %
2,211
1
6.00 bm
Kategória:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
Bod:
7.1. NN prípojky
Položka:
7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe
Kód KS:
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm
Počet káblov: 1
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm
14
Východisková hodnota:
6 bm*(15,93 EUR/bm+0*9,56
EUR/bm)*2,211*1
211,33 EUR
Technický stav:
100 % - 83,08 %
16,92 %
Technická hodnota:
16,92 % z 211,33 EUR
35,76 EUR
2.4.6 Spevnené plochy s povrchom z monolitického betónu
Spevnené plochy, na pozemku, parc.č.1718/1, sú vybudované ako plochy s povrchom
z monolitického betónu. Patrí sem aj odkvapový chodník okolo časti domu - od
ulice a od záhrady z pravej strany.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
64,16 m2 ZP
1959
2013 - 1959 = 54 r.
60 r.
54 * 100 / 60 = 90,00 %
2,211
1
3.33*11.00+1.342*15.00+9.50*0.40+9.00*0.40 =
Kategória:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod:
8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu
Položka:
8.2.b) Do hrúbky 150 mm
Kód KS:
2111 Cestné komunikácie
Kód KS2:
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 EUR/m2 ZP
Východisková hodnota:
64,16 m2 ZP*10,95 EUR/m2 ZP*2,211*1
1 553,34 EUR
Technický stav:
100 % - 90,00 %
10,00 %
Technická hodnota:
10,00 % z 1 553,34 EUR
155,33 EUR
2.4.7 Spevnené plochy s povrchom z betónových dlaždíc
Spevnené plochy, na pozemku, parc.č.parc.č.1718/1, sú vybudované ako plochy s
dláždeným povrchom z betónových dlaždíc kladených do malty. Patrí sem chodník na
dvore z ľavej strany.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1959
2013 - 1959 = 54 r.
60 r.
54 * 100 / 60 = 90,00 %
2,211
1
11.67*0.50 = 5,84 m2 ZP
Kategória:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod:
8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
Položka:
8.3.e) Betónové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón
Kód KS:
2111 Cestné komunikácie
Kód KS2:
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 400/30,1260 = 13,28 EUR/m2 ZP
15
Východisková hodnota:
5,84 m2 ZP*13,28 EUR/m2 ZP*2,211*1
171,47 EUR
Technický stav:
100 % - 90,00 %
10,00 %
Technická hodnota:
10,00 % z 171,47 EUR
17,15 EUR
2.4.8 Vonkajšie schody pred hlavným vstupom do rodinného domu
Vonkajšie schody sú uzavreté oceľovou presklenou konštrukciou
vlnitým plechom. Do priestoru sa vstupuje predsadenými dverami.
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
a
zastrešené
1959
2013 - 1959 = 54 r.
60 r.
54 * 100 / 60 = 90,00 %
2,211
1
3*1.342 = 4,03 bm stupňa
Kategória:
10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2)
Bod:
10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby
Kód KS:
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 EUR/bm stupňa
Východisková hodnota:
4,03 bm stupňa*12,78 EUR/bm
stupňa*2,211*1
113,87 EUR
Technický stav:
100 % - 90,00 %
10,00 %
Technická hodnota:
10,00 % z 113,87 EUR
11,39 EUR
2.4.9 Vonkajšie schody pred zadným vstupom do rodinného domu
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1959
2013 - 1959 = 54 r.
60 r.
54 * 100 / 60 = 90,00 %
2,211
1
3*1.342 = 4,03 bm stupňa
Kategória:
10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2)
Bod:
10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby
Kód KS:
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 EUR/bm stupňa
Východisková hodnota:
4,03 bm stupňa*12,78 EUR/bm
stupňa*2,211*1
113,87 EUR
Technický stav:
100 % - 90,00 %
10,00 %
Technická hodnota:
10,00 % z 113,87 EUR
11,39 EUR
16
2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Rodinný dom, súp.č.800, na parcele č.1718/2
67 065,09 EUR
30 849,94 EUR
Ploty
Plot od ulice
Plot bočný v pravo
Plot zadný
3 719,85 EUR
3 093,21 EUR
1 617,52 EUR
850,36 EUR
56,30 EUR
29,44 EUR
Celkom
8 430,58 EUR
936,10 EUR
Studňa, parc.č.1718/1
900,87 EUR
414,40 EUR
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka
914,54 EUR
Kanalizačná prípojka
472,67 EUR
Žumpa
1 264,17 EUR
Prípojka plynu
249,58 EUR
Elektrická prípojka
211,33 EUR
Spevnené plochy
1 553,34 EUR
Spevnené plochy
171,47 EUR
Vonkajšie schody pred hlavným vstupom do
113,87 EUR
rodinného domu
Vonkajšie schody pred zadným vstupom do
113,87 EUR
rodinného domu
91,45 EUR
47,27 EUR
581,52 EUR
95,66 EUR
35,76 EUR
155,33 EUR
17,15 EUR
11,39 EUR
11,39 EUR
Celkom
5 064,84 EUR
1 046,92 EUR
Celkom:
81 461,38 EUR
33 247,36 EUR
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
Analýza polohy nehnuteľnosti :
Rodinný dom s príslušenstvom sa nachádza v katastrálnom území Malacky, v obci
Malacky, v okrese Malacky. Je situovaný na okraji obce. Obytné miestnosti sú
orientované na juhozápad. V bezprostrednom okolí sú rodinné domy a cesta smer
Rohožník. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne
komunikácie je dobré. Z verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody
vodovodu, elektrorozvody, plynovod. Kanalizácie do verejnej siete sa bude
zavádzať v lete roku 2013.
Analýza využitia nehnuteľností:
V čase obhliadky bol rodinný dom využívaný formou, na ktorú bol projektovaný a
postavený, teda pre bývanie jednej rodiny. Iné využitie vzhľadom na charakter
objektu nepredpokladám.
Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností :
Na liste vlastníctva sú na predmetné nehnuteľnosti zapísané nasledovné poznámky
a ťarchy:
17
P- 83/13 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech UniCredit Bank
Slovakia a.s., IČO 00681709 - 452/13
V-3123/09 Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s.,Šancová
1/A,Bratislava,IČO 00681709 vyplývajúce zo Zmluvy č.000089/IU/09/021 zo dňa
25.08.2009 na rod.dom s.č.800 na parc.č. 1718/2, parc.č. 1718/1, 1718/2,
1718/3,1718/4,právopl.25.09.2009 - 1721/09
V - 1827/12 Záložné právo v prospech Zuzana Michalisková rod. Voleková , nar.
13.11.1976, bytom Sadová 964/2, Malacky vyplývajúce zo zmluvy o pôžičke zo dňa
08.02.2012 na rod.dom s.č. 800 na parc.č. 1718/2, hospod.budovu s.č. 800 na
parc.č. 1718/3, letná kuchyňa s.č. 800 na parc.č. 1718/4. parc.č. 1718/1,
1718/2, 1718/3, 1718/4, právopl. 24.05.2012 - 1049/12
Na ohodnocovaných pozemkoch priľahlých k rodinnému domu sú vybudované vedľajšie
stavby (Hospodárska budova, súp.č.800, postavená na pozemku parc.č. 1718/3 a
Letná kuchyňa, súp.č.800, na pozemku parc.č. 1718/4), ktoré nie sú predmetom
znaleckého posudku.
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,9
V priemernom koeficiente predajnosti som zohľadnila typ nehnuteľnosti, polohu
nehnuteľnosti v obci Malacky, atraktivitu obce, ako aj vek stavieb a ich celkový
technický stav a kvalitu ich prevedenia.
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
I. trieda =
II. trieda =
IV. trieda =
2,700
1,800
0,495
III. trieda =
III. trieda +
Aritm. priemer 0,900
Aritm. priemer
200 % =
I. a III.
V. a III.
(0,900+1,800)
triedy
triedy
V. trieda =
0,090
III. trieda - 90
% = (0,9000,810)
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Váha Výsledok
č. Popis
Trieda Kpdi
Vi
0,495 13
Kpdi*Vi
6,4350
1
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
2
III.
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce
0,900 30
27,0000
3
Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť vyžaduje opravu
III.
0,900 8
7,2000
4
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
I.
2,700 7
18,9000
5
II.
Príslušenstvo nehnuteľnosti
príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na
1,800 6
10,8000
IV.
18
cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je
menší ako 20%
6
7
I.
Typ nehnuteľnosti
veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade,
s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím,
s
výborným
dispozičným
riešením.
Obchodný
a
prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom
I.
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
dostatočná ponuka pracovných
nezamestnanosť do 5 %
možností
v
2,700 10
27,0000
2,700 9
24,3000
mieste,
8
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
priemerná hustota obyvateľstva
II.
1,800 6
10,8000
9
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností k JZ - JV
II.
1,800 5
9,0000
10 Konfigurácia terénu
I.
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do
5%
2,700 6
16,2000
11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická
prípojka,
vodovod,
prípojka
kanalizácia do žumpy
III.
0,900 7
6,3000
II.
1,800 7
12,6000
13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
II.
okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná
škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná
sieť obchodov a základné služby
1,800 10
18,0000
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
II.
význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park,
skanzen a pod.
1,800 8
14,4000
15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy
16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
II.
1,800 9
16,2000
III.
0,900 8
7,2000
17 Možnosti ďalšieho rozšírenia
IV.
rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok
súčasnej zástavby
0,495 7
3,4650
18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
bežný prenájom nehnuteľností
III.
0,900 4
3,6000
19 Názor znalca
dobrá nehnuteľnosť
II.
1,800 20
36,0000
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus a miestna doprava
plynu,
bez zmeny
Spolu
180
275,40
Koeficient polohovej diferenciácie: 275,4/ 180 = 1,53
Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:
33 247,36 EUR * 1,530 = 50 868,46 EUR
19
3.1.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer.
VŠH stavieb = 50 868,46 EUR
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 pozemky
Pozemky, parc.č.1718/1, 1718/2, 1718/3 a 1718/4 sa nachádzajú v zastavanom území
obce Malacky, v okrese Malacky, v katastrálnom území Malacky. Pozemky sú vedené
ako zastavané plochy a nádvoria. Pozemok, parc.č. 1718/1, je upravený betónovými
spevnenými plochami a trávnatými plochami. Pozemok, parc.č.1718/2, je zastavaný
rodinným domom. Na pozemku, parc.č. 1718/3, je vybudovaná hospodárska budova a
pozemok, parcelného č.1718/4 je zastavaný letnou kuchyňou. Dopravné a
komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne komunikácie je dobré. Z
verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody vodovodu, elektrorozvody
a plynovod, kanalizácia je do žumpy. Kanalizácie do verejnej siete sa bude
zavádzať v lete roku 2013.
Obec Malacky má dobrú dochádzkovú vzdialenosť aj do hlavného mesta SR
Bratislavy, z ktorého vyplýva aj zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností v danej
lokalite, preto ako východiskovú hodnotu pozemku uvažujem 53,11 eura/m2 (80% z
66,96 eura/m2 pre Bratislavu).
Parcela
1718/1
1718/2
1718/3
1718/4
Druh pozemku
zastavaná
nádvorie
zastavaná
nádvorie
zastavaná
nádvorie
zastavaná
nádvorie
plocha
a
plocha
a
plocha
a
plocha
a
Spolu výmera
Spolu
Podiel Výmera
výmera
331
331,00 1/1
331,00 m2
103
103,00 1/1
103,00 m2
52
52,00
1/1
52,00 m2
18
18,00
1/1
18,00 m2
504,00 m
Obec:
Východisková hodnota:
Označenie
koeficientu
Vzorec
Názov a hodnotenie
2
Malacky
80,00% z 66,39 EUR/m2 = 53,11 EUR/m2
Hodnota
koeficientu
Koeficient všeobecnej situácie:
4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000
obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 1,10
kS
5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a
20
priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000
obyvateľov
Koeficient intenzity využitia:
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové
domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové 1,00
kV
stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením
Koeficient dopravných vzťahov:
2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou
zastávkou
alebo
autobusovou
prímestskou
dopravou, 0,85
kD
doprava do mesta ešte vyhovujúca
Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy:
3. obytná alebo rekreačná poloha
kP
1,20
Koeficient technickej infraštruktúry pozemku:
3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody,
1,30
kI
elektriny, zemného plynu)
Koeficient povyšujúcich faktorov:
4. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to
1,00
kZ
nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote
Koeficient redukujúcich faktorov:
1,00
kR
Koeficient polohovej diferenciácie:
Jednotková hodnota pozemku:
Všeobecná hodnota pozemku:
1,10*1,00*0,85*1,20*1,30*1,00*1,00=1,4586
1,4586 * 53,11 EUR/m2 = 77,47 EUR/m2
504,00 m2*77,47 EUR/m2 = 39 044,88 EUR
VYHODNOTENIE
Názov
parc.
parc.
parc.
parc.
č.
č.
č.
č.
1718/1
1718/2
1718/3
1718/4
Spolu
VŠH [EUR]
25 642,57
7 979,41
4 028,44
1 394,46
39 044,88
3.2.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej
difer.
VŠH pozemkov = 39 044,88 EUR
21
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb,
ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia,
ktorú by mali tieto dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom
predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i
opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie.
Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné,
pretože rodinný dom nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo
možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je
vylúčená z dôvodu nedostatku preukázateľných hodnoverných podkladov.
Rekapitulácia :
Názov
Všeobecná hodnota
-----------------------------------------------------------------------a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou:
Všeobecná hodnota stavieb:
50 868,46 EUR
Všeobecná hodnota pozemkov:
39 044,88 EUR
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer.
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej
difer.
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Všeobecná hodnota [EUR]
STAVBY
Rodinný dom, súp.č.800, na parcele č.1718/2
47 200,41
Ploty
Plot od ulice
Plot bočný v pravo
Plot zadný
1 301,05
86,14
45,04
Spolu
Studňa, parc.č.1718/1
1 432,23
634,03
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka
Kanalizačná prípojka
Žumpa
Prípojka plynu
Elektrická prípojka
Spevnené plochy s povrchom z monolitického betónu
Spevnené plochy s povrchom z betónových dlaždíc
Vonkajšie schody pred hlavným vstupom do rodinného domu
Vonkajšie schody pred zadným vstupom do rodinného domu
139,92
72,32
889,73
146,36
54,71
237,65
26,24
17,43
17,43
Spolu
1 601,79
22
POZEMKY
pozemky pozemky pozemky pozemky -
parc.
parc.
parc.
parc.
č.
č.
č.
č.
1718/1
1718/2
1718/3
1718/4
(331 m2)
(103 m2)
(52 m2)
(18 m2)
2
25 642,57
7 979,41
4 028,44
1 394,46
Spolu pozemky (504,00 m )
39 044,88
Spolu VŠH
Zaokrúhlene
89 913,34
89 900,00
Slovom: Osemdesiatdeväťtisícdeväťsto Eur
3. MIMORIADNE RIZIKÁ
Na liste vlastníctva sú na predmetné nehnuteľnosti zapísané nasledovné poznámky
a ťarchy:
P- 83/13 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech UniCredit Bank
Slovakia a.s., IČO 00681709 - 452/13
V-3123/09 Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia a.s.,Šancová 1/A,
Bratislava, IČO 00681709 vyplývajúce zo Zmluvy č.000089/IU/09/021 zo dňa
25.08.2009 na rod.dom s.č.800 na parc.č. 1718/2, parc.č. 1718/1, 1718/2,
1718/3,1718/4,právopl.25.09.2009 - 1721/09
V - 1827/12 Záložné právo v prospech Zuzana Michalisková rod. Voleková , nar.
13.11.1976, bytom Sadová 964/2, Malacky vyplývajúce zo zmluvy o pôžičke zo dňa
08.02.2012 na rod.dom s.č. 800 na parc.č. 1718/2, hospod.budovu s.č. 800 na
parc.č. 1718/3, letná kuchyňa s.č. 800 na parc.č. 1718/4. parc.č. 1718/1,
1718/2, 1718/3, 1718/4, právopl. 24.05.2012 - 1049/12
Na ohodnocovaných pozemkoch priľahlých k rodinnému domu sú vybudované vedľajšie
stavby (Hospodárska budova, súp.č.800, postavená na pozemku parc.č. 1718/3 a
Letná kuchyňa, súp.č.800, na pozemku parc.č. 1718/4), ktoré nie sú predmetom
znaleckého posudku.
V Bratislave
dňa 24.4.2013
Ing. Ivana
C i h o v á
23
IV. PRÍLOHY
-
Objednávka - mail zo dňa 24.03.2013
-
Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.2558 - zo dňa
16.04.2013, vytvorený cez kataster portál
-
Informatívna kópia katastrálnej mapy na parcely 1718/1, 1718/2, 1718/3 a
1718/4, okres: Malacky, obec: MALACKY, katastrálne územie Stupava - zo dňa
28.06.2012, vytvorená cez katastrálny portál
-
Potvrdenie o veku rodinného domu zo dňa 30.03.2009
-
Osvedčenie o dedičstve
vl.č.1-1148/03
-
Nákres rodinného domu
10
D
39/00,
D
not
36/2000
zo
dňa
22.06.2000,
pôdorys 1.PP rodinného domu
pôdorys 1.NP rodinného domu
pohľad ulice
-
fotodokumentácia
24
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov,
tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej
republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvia Odhad hodnoty nehnuteľností,
evidenčné číslo znalca 914486.
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 08/2013 Znaleckého denníka č.1.
Znalecký úkon a vzniknuté náklady
priloženého dokladu č.08/2013.
účtujem
podľa
vyúčtovania
Ing. Ivana
na
základe
C i h o v á
25
Download

znalecký posudok 08/2013