Objednávateľ :
Auctioneer, s.r.o.
Špitálska 61
811 08 Bratislava
Slovensko
IČO: 45 881 014
Číslo objednávky:
Objednávka znaleckého posudku č. 013/2014 zo dňa 03.04.2014
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo úkonu 54 / 2014
Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty Rodinného domu súp. č. 2416 s príslušenstvom v obci Trenčín,
na parc. KN č. 1740/35, evidovaný na LV č. 1147 v k. ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín za účelom
výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby
Počet strán ( z toho príloh ): 30 (9 )
Počet vypracovaných vyhotovení:
3 x objednávateľ
1 x archív znalca
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 2
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca:
Stanoviť všeobecnú hodnotu Rodinného domu súp. č. 2416 s príslušenstvom v obci Trenčín, na parc. KN č. 1740/35,
evidovaný na LV č. 1147 v k. ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín.
2. Dátum vyžiadania posudku:
03.04.2014
3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu):13.07.2014
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 19.09.2014
5. Podklady na vypracovanie posudku :
5.1 Dodané zadávateľom :

Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 03.04.2014
5.2 Získané znalcom :






Výpis z listu vlastníctva č. 1147, k.ú. Trenčín, vydaný správou katastra Trenčín dňa 29.04.2014 pod č.
1808/2014.
Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, k.ú. Trenčín, vydaná správou katastra Trenčín dňa 29.04.2014 pod
č. 1808/2014.
Znalecký posudok č. 22/2012 vypracovala Ing. Lenka Ďurechová .
Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením za účasti vlastníka.
Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností.
Fotodokumentácia nehnuteľností.
6. Použitý právny predpis:


Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty.
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa
mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:












Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č.
382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a
dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č.
382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a
dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č.
382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z. z 18. mája 2010, ktorou sa mení a
dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o VŠH majetku v znení
neskorších predpisov.
STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.
Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva
zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny
zákon) v znení neskorších predpisov.
Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a
stavebných prác výrobnej povahy
Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.
Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v
EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
8. Osobitné požiadavky zadávateľa:
 Neboli vznesené.
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:
 Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 3
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy:
Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej
diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je
schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu, nakoľko sa jedná o
rozostavanú stavbu, v pokročilom štádiu rozostavanosti. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je
vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje
najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových
ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3).
Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je
zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa
posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014.
b.) Vlastnícke a evidenčné údaje :
podľa listu vlastníctva č. 1147, k.ú. Trenčín
A. Majetková podstata:
Parcely registra "C"
parc. KN č. 1725/31
parc. KN č. 1740/4
parc. KN č. 1740/35
Zastavaná plocha a nádvoria
Zastavaná plocha a nádvoria
Zastavaná plocha a nádvoria
o výmere 57 m2
o výmere 158 m2
o výmere 144 m2
18
18
15
1
1
1
Legenda:
Kód spôsobu využívania pozemku
15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom
18 Pozemok, na ktorom je dvor
Kód umiestnenia pozemku
1Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce
Stavby
Súpisné číslo 2416
na parc. KN č. 1740/35
10
dom
1
Legenda:
Kód druhu stavby (budovy)
10 Rodinný dom
Kód umiestnenia stavby
1- Stavby postavené na zemskom povrchu
B. Vlastníci:
3
Ondrejkovič Rastislav a Lucia Ondrejkovičová r. Pavlovičová, Palkovičova 4274/18, Topoľčany, 955 01, SR
Dátum narodenia : 02.06.1973
Dátum narodenia : 15.08.1978
Spoluvlastnícky podiel : 1/1
Titul nadobudnutia
V 4555/12 Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam Vz. 3479/12
C. Ťarchy:
Por.č.: 3
V 6365/09 - Záložné právo na rodinný dom súp.č.2416 na parc.č. 1740/35 a na pozemky parc.č. 1725/31, 1740/4,
1740/35 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: 31318916 podľa zmluvy o zriadení
záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 019/3010/09SU zo dňa 21.12.2009, v.z. 509/10
Por.č.: 3
V 4554/12 Záložné právo na stavbu so súpisným číslom 2416 na parc.č. 1740/35 a na pozemky registra C KN parc.č.
1725/31, 1740/4, 1740/35 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, Bratislava, IČO: 31 318 916, na základe
zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. ZZ1 k ÚZ č.036/3010/12SU zo dňa 18.9.2012, v.z.3197/12
Por.č.: 3
Z 2743/13 - Exekútorský úrad Topoľčany, súdny exekútor JUDr. Peter Kliment, EX 36/2013 - Exekučný príkaz na
vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti rodinný dom so súpisným číslom 2416 na
parc. č. 1740/35 a na pozemky CKN parc. č. 1725/31, 1740/4, 1740/35 v prospech oprávneného Igor Tinák, nar.
25.02.1976, J. Zemana 2416/33, Trenčín - vz.1442/13
Por.č.: 3
Z 5454/13 - Exekútorský úrad Piešťany, súdny exekútor JUDr. Peter Galo, EX 550/2004 - Exekučný príkaz na vykonanie
exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti - rodinný dom so súpisným číslom 2416 na parc. č.
1740/35 a na pozemky CKN parc. č. 1725/31, 1740/4, 1740/35 v prospech oprávneného CETEM, s.r.o., Dlhá 31,
Piešťany. - V.z.2890/13
Iné údaje
Bez zápisu
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 4
c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 13.07.2014 za účasti vlastníka.
Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa 13.07.2014.
Fotodokumentácia vyhotovená dňa 13.07.2014.
d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej
dokumentácie so zisteným skutočným stavom:
Pri miestnom šetrení bolo zistené, (slovne podané vlastníkom) že prebieha súdne dokazovanie na vykonanie kvality
stavebných prác pri vykonanej rekonštrukcii v roku 2006. Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá. Skutkový stav
nehnuteľnosti bol zistený jeho obhliadkou s následným zameraním a porovnaním s predloženým znaleckým posudkom č.
22/2012. Porovnaním bolo zistené, že ide o identické nehnuteľnosti, zapísané na LV č. 1147. Skutkový stav bol zistený
meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku.
e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra
nehnuteľností so skutočným stavom:
Právna dokumentácia nie je v súlade so skutkovým stavom. V kópii z katastrálnej mapy nie je zakreslená prístavba
zimnej záhrady ani zastrešená terasa a prístrešok pre autá. Doklady o veku pôvodnej stavby neboli predložené.
f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:
Rodinný dom č.s. 2416 na parc. KN č. 1740/35, k.ú. Trenčín
Vonkajšie úpravy na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Pozemky - parc. KN č. 1725/31, 1740/4 a 1740/35, k.ú. Trenčín, evidované na LV č. 1147.
f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia:
Neboli zistené.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom s.č. 2416, ul. J. Zemana, na parc. KN č. 1740/35, k.ú. Trenčín
POPIS STAVBY
Objekt je postavený v meste Trenčín, k.ú. Trenčín , ul. J. Zemana, na parc. KN č. 1740/35 pod s.č. 2416. Jedná sa o
rodinný dom v radovej zástavbe átriových rodinných domov ako krajný objekt, rodinný dom je dvojpodlažný
podpivničený, s jedným nadzemnými podlažím, objekt je zastrešený pultovou strechou s krytinou Ranila. Stavba je
postavená na rovinatom teréne v zastavanom území obce. Stavba určená na celoročné bývanie.
Stavebno - technický stav rodinného domu, veku bol prevzatý z predloženého znaleckého posudku znalkyne Ing.
Ďurechovej, objekt pôvodných pôdorysných rozmerov bol postavený v roku 1974. V roku 2006 bol dom nadobudnutý
kúpou novým vlastníkom a bola na ňom vykonaná komplexná rekonštrukcia a modernizácia v nadštandardnom
prevedení.
Jedná sa murovaný dom v radovej zástavbe, s dvomi podlažiami, zastrešený pultovou strechou s krytinou Ranila.
Klampiarske konštrukcie - žľaby, zvody, z medeného plechu, okenné parapety sú z hliníkového plechu. Dom má
bleskozvod. Dom obsahuje jednu bytovú jednotku, vstup do domu je riešený so zapusteného podlažia.
Základy sú betónové monolitické s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti, s podpivničením. Murivo obvodové
murované z tehál o hrúbke stien 350 až 400 mm, s dodatočnou tepelnou izoláciou, priečkové murivo je tehlové o hr. 100
až 250 mm. Stropy s rovným podhľadom monolitické betónové. Podlahy obytných miestností prevažne veľkoplošné
plávajúce podlahy v ostatných miestnostiach keramická dlažba. Objekt je zastrešený pultovou strechou, krytina plech
Ranila. Klampiarske konštrukcie z medeného plechu. Vonkajšie omietky stien - na báze umelých látok. Vnútorné omietky
sú stierkové i vápenné hladké. Okná v celom dome plastové so žalúziami. Schody sú betónové s povrchom nástupníc z
dreva. Dvere sú drevené hladké plné resp. zasklené, v oblôžkovej zárubni. Vykurovanie ústredné - plynovým kotlom
umiestneným v suteréne. Elektroinštalácia je svetelná i motorická. Rodinný dom je napojený verejný vodovod, plyn,
elektrické vedenie a verejnú kanalizáciu.
I.PP. - suterén:
Suterén je zapustený do terénu, vstup do domu je cez prestrešenú vonkajšiu terasu cez vstupné plastové dvere do
vstupnej chodby z ktorej je prístup do kuchyne a obývacej izby, ďalej je tu komora, kotolňa, kúpeľňa, práčovňa a sauna s
posilňovňou, schodiskom je zabezpečený prístup do prízemia. Schodisko betónové monolitické, povrch stupňov drevo.
Z obývacej izby je samostatne prístupná záhrada. Obvodové nosné murivo v suterénnej časti - šírky nad 50 cm, deliace
konštrukcie tehlové. Podlahy v kuchyni, vo vstupnej chodbe, v komore, v kúpeľni, v kotolni - keramická dlažba, v saune s
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 5
posilňovňou podlaha drevená, v ostatných miestnostiach - laminátová plávajúca podlaha. Stropná konštrukcia nad
suterénom je železobetónová monolitická. Vnútorné omietky sú vápenné hladké i stierkové. Elektroinštalácia svetelná i
motorická .
Vybavenie podlažia:
1*sklokeramická varná doska s elektrickou rúrou, 1*drez nerezový, 1*digestor, 1* umývačka riadu, 1*murovaná vaňa, 1*
sprcha, 1*umývadlo, 1*WC ,1* plynový turbo kotol, 1*zásobník TÚV, 1* sauna
I.NP. - prízemie:
Dispozične usporiadanie prízemia: schodisko, chodba, kúpeľňa s WC, 3x izba, šatník, pracovňa a balkón.
Dom je založený na betónových základoch. V prízemí je obvodové murivo hr. 400 mm. Strop je železobetónový
monolitický. Vnútorné omietky sú vápenno cementové. Podlahy obytných miestností sú plávajúce veľkoplošné
laminátové parkety, v kúpeľni s WC je keramická dlažba. Okná plastové so žalúziami. Klampiarske konštrukcie - z
medeného plechu, okenné parapety sú z hliníkového plechu. Dvere sú drevené hladké plné resp. zasklené. Vykurovanie
centrálne plynovým kotlom, radiátory panelové. Ohrev TÚV bol centrálny kombinovaným zásobníkom. Keramický obklad
stien v kúpeľni.
Vybavenie podlažia:
1*rohová vaňa, 2*umývadlo, 1*WC so zabudovanou nádržkou, 1*bidet, 1* sprchovací kút
Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej
hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií.
Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou
podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia.
Stavebno - technický stav rodinného domu dobrý, vykonávaná pravidelná údržba, životnosť stavby stanovujem na 100.
ZATRIEDENIE STAVBY
803 6 Domy rodinné jednobytové
111 0 Jednobytové budovy
JKSO:
KS:
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. PP
1. PP
Spolu 1. PP
1. NP
Začiatok
užívania
1974
2007
15,05*6,87+6,25*5,08
3,80*2,45
1974
15,05*6,87+6,25*5,08
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
135,14
9,31
144,45
135,14
kZP
120/144,45=0,831
120/135,14=0,888
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom
katalógu.
Bod
1
2
4
5
6
7
8
10
12
13
Položka
Osadenie do terénu
1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou
Základy
2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou
Murivo
4.7 sendvičová konštrukcia (murivo-izolant-murivo, celkový tepelný odpor min. 2,0)
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické
Krovy
8.5 pultové (so sklonom nad 10 stupňov )
Krytiny strechy na krove
10.1.b plechové z hliníka
Klampiarske konštrukcie strechy
12.1.a z medeného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače)
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
Auctioneer, s.r.o
1.PP
1.NP
750
-
-
520
1270 1270
160
160
400
400
1040 1040
-
400
-
710
-
220
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
14.
16
17
18
19
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Strana: 6
13.3 z hliníkového plechu
Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3
14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/3
14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2
14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.3 tvrdé drevo, červený smrek
Dvere
17.4 rámové s výplňou
Okná
18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
Okenné žalúzie
19.3 kovové
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové)
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická
25.2 svetelná
Domáci telefón (rozvod pod omietkou)
- vyskytujúca sa položka
Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou)
- vyskytujúca sa položka
Zabezpečovacie zariadenie (rozvod pod omietkou)
- vyskytujúca sa položka
Bleskozvod
- vyskytujúca sa položka
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu
Spolu
25
25
60
25
65
80
-
200
-
515
515
530
530
300
300
355
355
150
150
480
480
280
-
155
80
-
80
80
135
135
-
155
55
-
35
35
6925 7780
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
34
35
36
37
38
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (4 ks)
Zdroj teplej vody
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks)
Zdroj vykurovania
35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant,
Leblanc…) (1 ks)
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks)
36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks)
36.7 odsávač pár (1 ks)
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (7.2 bm)
Vnútorné vybavenie
37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks)
37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks)
37.5 umývadlo (3 ks)
37.6 bidet (1 ks)
37.9 samostatná sprcha (2 ks)
Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (4 ks)
38.3 pákové nerezové (5 ks)
Auctioneer, s.r.o
30
10
65
-
335
-
200
150
30
30
396
-
65
10
75
115
20
40
75
70
40
70
60
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
39
40
41
42
43
45
Strana: 7
Záchod
39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (2 ks)
Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks)
40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks)
40.4 vane (2 ks)
40.5 samostatnej sprchy (2 ks)
40.6 WC min. do výšky 1 m (2 ks)
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)
Balkón
41.1 výmery nad 5 m2 (1 ks)
Kozub
42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks)
Sauna
43.1 (1 ks)
Elektrický rozvádzač
45.1 s automatickým istením (1 ks)
Spolu
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. PP
1. NP
80
80
80
60
15
20
30
15
80
15
20
30
-
-
120
280
-
460
-
240
2776
735
kCU = 2,235
kM = 1,08
Výpočet RU na m2 ZP
(6925 + 2776 * 0,831)/30,1260
(7780 + 735 * 0,888)/30,1260
Hodnota RU [Eur/m2]
306,44
279,91
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. PP
1. PP - prístavba
1. NP
Začiatok užívania
1974
2007
1974
V [rok]
40
7
40
T [rok]
60
60
60
Z [rok]
100
67
100
O [%]
40,00
10,45
40,00
TS [%]
60,00
89,55
60,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
1. PP z roku 1974
Východisková hodnota
306,44 Eur/m2*135,14 m2*2,235*1,08
Technická hodnota
60,00% z 99 961,01
1. PP - prístavba z roku
2007
Východisková hodnota
306,44 Eur/m2*9,31 m2*2,235*1,08
Technická hodnota
89,55% z 6 886,47
1. NP z roku 1974
Východisková hodnota
279,91 Eur/m2*135,14 m2*2,235*1,08
Technická hodnota
60,00% z 91 306,90
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Východisková hodnota
Podlažie
[Eur]
1. podzemné podlažie
106 847,48
1. nadzemné podlažie
91 306,90
Spolu
198 154,38
Auctioneer, s.r.o
Hodnota [Eur]
99 961,01
59 976,61
6 886,47
6 166,83
91 306,90
54 784,14
Technická hodnota [Eur]
66 143,44
54 784,14
120 927,58
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 8
2.2 PRÍSLUŠENSTVO
2.2.1 Drobná stavba: Prístrešok - terasa, na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
POPIS STAVBY
Prístrešok (prestrešenie terasy) bol postavený v roku 2006 v átriu nad terasou. Slúži na prekrytie vstupu do domu a
prekrytie terasy. Nosná konštrukcia je celodrevená tesársky viazaná.
Základy sú pätky pod drevenými stĺpmi. Zvislé nosné konštrukcie sú drevené z hranolov bez opláštenia. Strecha je
pultová s krytinou plechovou RANILA. Konštrukcia opatrená lazúrou. Klampiarske konštrukcie z medeného plechu.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS 1:
KS 2:
815 Objekty pozemné zvláštne
127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. NP
Začiatok
užívania
2006
Výpočet zastavanej plochy
9,97*5,65
ZP [m2]
56,33
kZP
18/56,33=0,320
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom
katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
2
Základy a podmurovka
2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže
3
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere
5
Krov
5.3 pultové
6
Krytina strechy na krove
6.1.b plechová z hliníka
8
Klampiarske konštrukcie
8.1 z medeného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky)
14
Podlahy
14.1 keramická dlažba, umelý kameň
Spolu
Hodnota
115
205
545
890
380
500
2635
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. NP
kCU = 2,235
kM = 1,08
Výpočet RU na m2 ZP
(2635 + 0 * 0,320)/30,1260
Hodnota RU [Eur/m2]
87,47
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. NP
Začiatok užívania
2006
V [rok]
8
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Východisková hodnota
87,47 Eur/m2*56,33 m2*2,235*1,08
Technická hodnota
84,00% z 11 893,24
Auctioneer, s.r.o
T [rok]
42
Z [rok]
50
O [%]
16,00
TS [%]
84,00
Hodnota [Eur]
11 893,24
9 990,32
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 9
2.2.2 Drobná stavba: Prístrešok na parkovanie vozidiel, na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
POPIS STAVBY
Prístrešok pre automobily bol postavený v roku 2006 medzi domom a predným oplotením. Slúži na parkovanie dvoch
osobných automobilov. Nosná konštrukcia je celodrevená tesársky viazaná.
Základy sú pätky pod drevenými stĺpmi. Zvislé nosné konštrukcie sú drevené z hranolov, z dvoch strán od prístupovej
komunikácie je zhotovená drevená stena z jednostranným obitím dosiek opatrených náterom. V jednej drevenej stene sú
osadené dve garážové brány s automatickým ovládaním. Strana z dvornej časti je otvorená. Strecha je pultová s krytinou
plechovou RANILA. Konštrukcia opatrená lazúrou. Klampiarske konštrukcie z medeného plechu.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS 1:
KS 2:
815 Objekty pozemné zvláštne
127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. NP
Začiatok
užívania
2006
Výpočet zastavanej plochy
4,55*6,79
ZP [m2]
30,89
kZP
18/30,89=0,583
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom
katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
2
3
5
6
8
9
10
14
18
Položka
Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere
Krov
5.3 pultové
Krytina strechy na krove
6.1.b plechová z hliníka
Klampiarske konštrukcie
8.1 z medeného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky)
Vonkajšia úprava povrchov
9.5 napustenie impregnáciou
Vnútorná úprava povrchov
10.5 napustenie impregnáciou
Podlahy
14.1 keramická dlažba, umelý kameň
Elektroinštalácia
18.4 len svetelná - poistky
Spolu
Hodnota
615
205
545
890
380
180
50
500
190
3225
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
22
Vráta
22.6 automatické otváranie s diaľkovým ovládaním (2 ks)
Spolu
2020
2020
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. NP
kCU = 2,235
kM = 1,08
Výpočet RU na m2 ZP
(3225 + 2020 * 0,583)/30,1260
Hodnota RU [Eur/m2]
146,14
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Podlažie
1. NP
Začiatok užívania
2006
Strana: 10
V [rok]
8
T [rok]
42
Z [rok]
50
O [%]
16,00
TS [%]
84,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
146,14 Eur/m2*30,89 m2*2,235*1,08
84,00% z 10 896,53
Hodnota [Eur]
10 896,53
9 153,09
2.2.3 Plot: Uličný plot na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Oplotenie pozemku od ulice (prístupovej cesty), odčlenenie od ulice. Plot vybudovaný v roku 2006, základy aj
podmurovka je betónová, základy aj piliere opatrené tenkovrstevnou omietkou. Výplň plota je z drevených jednostranne
hobľovaných dosiek opatrených náterom. Vrátka dva kusy, drevené stolárske.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č.
Popis
1.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
2.
Podmurovka:
betónová monolitická alebo prefabrikovaná
Spolu:
3.
Výplň plotu:
z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ.
rámoch
5.
Plotové vrátka:
c) drevené stolárske
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet MJ
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
14,00m
700
23,24 Eur/m
14,00m
926
30,74 Eur/m
53,98 Eur/m
17,50m2
425
14,11 Eur/m
2 ks
1665
55,27 Eur/ks
6,5+7,5
= 14,00 m
14*1,25
= 17,50 m2
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Uličný plot na parc. KN č.
1740/4, k.ú. Trenčín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2006
8
42
50
16,00
84,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
(14,00m * 53,98 Eur/m + 17,50m2 * 14,11 Eur/m2 + 2ks * 55,27
Východisková hodnota
Eur/ks) * 2,235 * 1,08
Technická hodnota
84,00 % z 2 687,01 Eur
Auctioneer, s.r.o
Hodnota [Eur]
2 687,01
2 257,09
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 11
2.2.4 Plot: Oplotenie terasy na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Oplotenie na betónových múrikoch popri prestrešenej terase, z oceľovej tyčoviny. Výška oplotenia je 0,70 m. Vrátka
jeden kus, z oceľovej tyčoviny.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č.
Popis
1.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
Spolu:
3.
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme
5.
Plotové vrátka:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových
profilov
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet MJ
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
7,80m
700
23,24 Eur/m
23,24 Eur/m
5,46m2
435
14,44 Eur/m
1 ks
3890
129,12 Eur/ks
7,8 m
7,8*0,70
= 5,46 m2
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Oplotenie terasy na parc.
KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2007
7
43
50
14,00
86,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
(7,80m * 23,24 Eur/m + 5,46m2 * 14,44 Eur/m2 + 1ks * 129,12
Eur/ks) * 2,235 * 1,08
86,00 % z 939,53 Eur
Hodnota [Eur]
939,53
808,00
2.2.5 Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Z verejného vodovodu k vodomernej šachte umiestnenej pri dome, z plastového potrubia DN 25 mm, v dĺžke 14,0 m.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC
1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm
Počet merných jednotiek:
14,0 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,235
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vodovodná prípojka na parc.
KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1974
40
10
50
80,00
20,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Auctioneer, s.r.o
Výpočet
Hodnota [Eur]
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Východisková hodnota
Technická hodnota
Strana: 12
14 bm * 41,49 Eur/bm * 2,235 * 1,08
20,00 % z 1 402,08 Eur
1 402,08
280,42
2.2.6 Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Vodomerná betónová šachta s príslušenstvom a oceľovým poklopom, nachádza sa pri vstupe na pozemok, vybudovaná
v roku 1974.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)
1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
7660/30,1260
1,70*1,60*1,20
kCU = 2,235
kM = 1,08
= 254,27 Eur/m3 OP
= 3,26 m3 OP
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vodomerná šachta na parc.
KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1974
40
10
50
80,00
20,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
3,26 m3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,235 * 1,08
20,00 % z 2 000,85 Eur
Hodnota [Eur]
2 000,85
400,17
2.2.7 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Kanalizačnou prípojkou z plastových rúr sú odvádzané splaškové vody z rodinného domu do verejnej kanalizácie.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
855/30,1260 = 28,38 Eur/bm
14,0 bm
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Kanalizačná prípojka na parc.
1974
KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
40
10
50
80,00
20,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Auctioneer, s.r.o
Výpočet
14 bm * 28,38 Eur/bm * 2,235 * 1,08
20,00 % z 959,05 Eur
Hodnota [Eur]
959,05
191,81
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 13
2.2.8 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka zemná na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Elektrická prípojka zemná vybudovaná v roku 1974.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
7.1. NN prípojky
7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet káblov:
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
445/30,1260 = 14,77 Eur/bm
1
8,86 Eur/bm
14,0 bm
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Elektrická prípojka zemná na
1974
parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
40
10
50
80,00
20,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
14 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,235 * 1,08
20,00 % z 499,13 Eur
Hodnota [Eur]
499,13
99,83
2.2.9 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Plynová prípojka vybudovaná v roku 1974.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
Kód KS2:
5. Plynovod (JKSO 827 5)
5.1. Prípojka plynu DN 25 mm
2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
2221 Miestne plynovody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
425/30,1260 = 14,11 Eur/bm
14,0 bm
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Plynová prípojka na parc.
KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1974
40
10
50
80,00
20,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Auctioneer, s.r.o
Výpočet
14 bm * 14,11 Eur/bm * 2,235 * 1,08
20,00 % z 476,82 Eur
Hodnota [Eur]
476,82
95,36
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 14
2.2.10 Vonkajšia úprava: Spevnené plochy na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Komunikačný priestor a odstavné plochy okolo domu, vybudované v roku 2006.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
8.3.a) Terazzové dlaždice - kladené do piesku
2111 Cestné komunikácie
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
470/30,1260 = 15,60 Eur/m2 ZP
7,52*0,95+2,90*(2,99-0,94)+1,28*3,97+6,7*1,2 = 26,21 m2 ZP
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Spevnené plochy na parc.
KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2006
8
42
50
16,00
84,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
26,21 m2 ZP * 15,6 Eur/m2 ZP * 2,235 * 1,08
84,00 % z 986,94 Eur
Hodnota [Eur]
986,94
829,03
2.2.11 Vonkajšia úprava: Vonkajšie predložené schody na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Vonkajšie predložené schody slúžia ako vstup do rodinného domu, železobetónovej konštrukcie s nášľapnou vrstvou z
vymývateľného betónu, vybudované v roku 2006.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2)
10.3. Betónové na terén s povrchom z liateho terazza
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
445/30,1260 = 14,77 Eur/bm stupňa
6*1,20
= 7,2 bm stupňa
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Vonkajšie predložené schody na
2006
parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
8
52
60
13,33
86,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
7,2 bm stupňa * 14,77 Eur/bm stupňa * 2,235 * 1,08
86,67 % z 256,69 Eur
Hodnota [Eur]
256,69
222,47
2.2.12 Vonkajšia úprava: Oporné múriky na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Oporné múriky pri vstupe do rodinného domu okolo terasy a za domom pri vstupe do záhrady z obývacej izby, zo
železobetónu, s povrchovou úpravou tenkovrstvovými omietkami, vybudované v roku 2006.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 15
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
9. Oporné múry (JKSO 815 4)
9.4. Železobetónové - monolitické
2ex Jednobytové budovy
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
m3 OP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1555/30,1260
= 51,62 Eur/m3 OP
(5,7+7,8+5,7)*1,15*0,25+(2,95+2,0+7,6+4,6)*0,85*0,25 = 9,16
kCU = 2,235
kM = 1,08
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Oporné múriky na parc. KN
č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
2006
8
52
60
13,33
86,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
9,16 m3 OP * 51,62 Eur/m3 OP * 2,235 * 1,08
86,67 % z 1 141,34 Eur
Hodnota [Eur]
1 141,34
989,20
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Rodinný dom s.č. 2416, ul. J. Zemana, na parc. KN č. 1740/35, k.ú.
Trenčín
Drobné stavby
Prístrešok - terasa, na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Prístrešok na parkovanie vozidiel, na parc. KN č. 1740/4, k.ú.
Trenčín
Celkom za Drobné stavby
Ploty
Uličný plot na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Oplotenie terasy na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Celkom za Ploty
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Vodomerná šachta na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Elektrická prípojka zemná na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Plynová prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Spevnené plochy na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Vonkajšie predložené schody na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Oporné múriky na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Celkom za Vonkajšie úpravy
Celkom:
Východisková hodnota
[Eur]
Technická hodnota
[Eur]
198 154,38
120 927,58
11 893,24
9 990,32
10 896,53
9 153,09
22 789,77
19 143,41
2 687,01
939,53
3 626,54
2 257,09
808,00
3 065,09
1 402,08
2 000,85
959,05
499,13
476,82
986,94
256,69
1 141,34
7 722,90
232 293,59
280,42
400,17
191,81
99,83
95,36
829,03
222,47
989,20
3 108,29
146 244,37
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
a) Analýza polohy nehnuteľností:
Rodinný dom s.č. 2416 na parc. KN č. 1740/35, na ul. J. Zemana v časti sídliska Noviny, nehnuteľnosť sa nachádza v
obytnej zóne krajského mesta Trenčín, katastrálne územie Trenčín, okres Trenčín. Dom v radovej zástavbe, má jedno
nadzemné podlažie a jedno podzemné. Prístup k rodinnému domu je po verejnej komunikácii a chodníka. Rodinný dom
je napojený na všetky inžinierske siete. V dostupnosti do 25 minút chôdze sa nachádza centrum mesta, nákupné
strediská, nemocnica, pošta, banky, samospráva, školské a zdravotné zariadenia. Blízkosť rieky Váh je predurčená na
rekreačné vyžitie, v dostupnosti do 5 minút chôdze sa nachádza detské ihrisko, športoviská, tenisové kurty. V okolí pri
obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva, jedná sa o lokalitu na bývanie, v tichom prostredí. V
lokalite je možnosť napojenia nehnuteľnosti na všetky inžinierske siete. Poloha nehnuteľnosti vzhľadom na blízkosť
centra mesta je veľmi priaznivá. Mesto Trenčín, s dobrým dosahom na diaľnicu D1.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 16
b) Analýza využitia nehnuteľností:
Dom je obývaný a využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Možnosť iného využitia domu v danej lokalite je možné
vylúčiť. Dom je po kompletnej rekonštrukcii - v štádiu súdneho konania, dokazovanie kvality prác pri vykonanej
rekonštrukcii.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
Ťarchy uvedené na LV, záložné právo v prospech OTP Faktoring a exekučné príkazy.
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu
polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej
Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v
tabuľke.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,6
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,600 + 1,200)
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
III. trieda
Priemerný koeficient
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,600 - 0,540)
Hodnota
1,800
1,200
0,600
0,330
0,060
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Popis
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská
Súčasný technický stav nehnuteľností
veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
Príslušenstvo nehnuteľnosti
príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu
nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20%
Typ nehnuteľnosti
priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s
kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením.
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy,
nezamestnanosť do 10 %
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
priemerná hustota obyvateľstva
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností k JZ - JV
Konfigurácia terénu
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia,
telefón, spoločná anténa
Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba, letisko, lodná
doprava a pod.
Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
Auctioneer, s.r.o
Trieda
kPDI
Váha
vI
Výsledok
kPDI*vI
IV.
0,330
13
4,29
I.
1,800
30
54,00
I.
1,800
8
14,40
I.
1,800
7
12,60
II.
1,200
6
7,20
II.
1,200
10
12,00
II.
1,200
9
10,80
II.
1,200
6
7,20
II.
1,200
5
6,00
I.
1,800
6
10,80
II.
1,200
7
8,40
I.
1,800
7
12,60
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 17
krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola,
nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m
Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy
Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
bez zmeny
Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna možnosť rozšírenia
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti bez výnosu
Názor znalca
dobrá nehnuteľnosť
Spolu
14
15
16
17
18
19
I.
1,800
10
18,00
III.
0,600
8
4,80
II.
1,200
9
10,80
III.
0,600
8
4,80
V.
0,060
7
0,42
V.
0,060
4
0,24
II.
1,200
20
180
24,00
223,35
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Všeobecná hodnota
Výpočet
kPD = 223,35/ 180
VŠHS = TH * kPD = 146 244,37 Eur * 1,241
Hodnota
1,241
181 489,26 Eur
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 1147
Popis:
Pozemky parc. KN č. 1725/31, 1740/4 a 1740/35 sa nachádzajú v zastavanom území obce Trenčín, na ul. J. Zemana,
ide o pozemok rovinatého charakteru, v katastrálnom území Trenčín, okres Trenčín. Pozemok zastavaný rodinným
domom a príslušenstvom. Polohu pozemku vzhľadom k centru obce, komunikačných a dopravných väzieb hodnotím ako
širšie centrum mesta. Pozemok je prístupný priamo z miestnej prístupovej komunikácie. V meste sú vybudované rozvody
vody, elektriny, zemného plynu a verejnej kanalizácie. V okolí zástavba rodinných domov, v lukratívnej štvrti Noviny.
Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené.

Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie.
Spolu
Parcela
Druh pozemku
Vzorec
výmera [m2]
1725/31
zastavaná plocha a nádvorie
57
57,00
1740/4
zastavaná plocha a nádvorie
158
158,00
1740/35
zastavaná plocha a nádvorie
144
144,00
Spolu výmera
Podiel
Výmera [m2]
1/1
1/1
1/1
57,00
158,00
144,00
359,00
Trenčín
VHMJ = 26,56 Eur/m2
Obec:
Východisková hodnota:
Označenie a názov
koeficientu
Hodnotenie
Hodnota
koeficientu
kS
koeficient všeobecnej
situácie
5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000
obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo
rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov
v dôležitých centrách turistického ruchu,
1,30
4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy,
1,10
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou
ciest, cesta autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
3. obytná poloha
1,20
4. veľmi dobrá vybavenosť inžinierskych sieti
1,50
kV
koeficient intenzity využitia
kD
koeficient dopravných
vzťahov
kP
koeficient obchodnej a
priemyselnej polohy
kI
koeficient technickej
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
infraštruktúry pozemku
kZ
koeficient povyšujúcich
faktorov
kR
koeficient redukujúcich
faktorov
Strana: 18
5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v
zvýšenej východiskovej hodnote
1,50
1. nevyskytuje sa
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Jednotková hodnota pozemku
Všeobecná hodnota pozemku
Výpočet
kPD = 1,30 * 1,10 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,50 * 1,00
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 Eur/m2 * 3,8610
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 359,00 m2 * 102,55 Eur/m2
Hodnota
3,8610
102,55 Eur/m2
36 815,45 Eur
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Názov
parcela č. 1725/31
parcela č. 1740/4
parcela č. 1740/35
Spolu
Auctioneer, s.r.o
Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [Eur]
5 845,35
16 202,90
14 767,20
36 815,45
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 19
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie.
Vzhľadom na umiestnenie objektu, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav,
všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej
stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. Výnosová, resp.
kombinovaná metóda nebola použitá, nakoľko hodnoty pre možný výpočet výnosovej hodnoty by boli odhadované.
Porovnávacia metóda nebola použitá pre nedostatok relevantných podkladov pre jej použitie.
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS
SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku:
Názov
Stavby
Rodinný dom s.č. 2416, ul. J. Zemana, na parc. KN č. 1740/35, k.ú. Trenčín
Drobné stavby
Prístrešok - terasa, na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Prístrešok na parkovanie vozidiel, na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Spolu za Drobné stavby
Ploty
Uličný plot na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Oplotenie terasy na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Spolu za Ploty
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Vodomerná šachta na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Elektrická prípojka zemná na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Plynová prípojka na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Spevnené plochy na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Vonkajšie predložené schody na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Oporné múriky na parc. KN č. 1740/4, k.ú. Trenčín
Spolu za Vonkajšie úpravy
Spolu stavby
Pozemky
Podľa LV č. 1147 - parc. č. 1725/31 (57 m2)
Podľa LV č. 1147 - parc. č. 1740/4 (158 m2)
Podľa LV č. 1147 - parc. č. 1740/35 (144 m2)
Spolu pozemky (359,00 m2)
Spolu VŠH
Zaokrúhlená VŠH spolu
Všeobecná hodnota1[Eur]
150 071,12 €
12 397,99 €
11 358,98 €
23 756,97 €
2 801,05 €
1 002,73 €
3 803,78 €
348,00 €
496,61 €
238,04 €
123,89 €
118,34 €
1 028,83 €
276,09 €
1 227,60 €
3 857,39 €
181 489,26 €
5 845,35 €
16 202,90 €
14 767,20 €
36 815,45 €
218 304,71 €
218 000,00 €
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 218 000,00 Eur
V Žiline dňa 19.09.2014
1
Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá
je znaleckým odhadom ich
najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom
predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená
neprimeranou pohnútkou.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 20
IV. PRÍLOHY





Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 03.04.2014
Výpis z listu vlastníctva č. 1147, k.ú. Trenčín, vydaný správou katastra Trenčín dňa 29.04.2014 pod č.
1808/2014.
Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, k.ú. Trenčín, vydaná správou katastra Trenčín dňa 29.04.2014 pod
č. 1808/2014.
Náčrt skutkového stavu podlaží RD s.č. 2416, na parc. KN č. 1740/35, k.ú. Trenčín.
Fotodokumentácia RD s.č. 2416, na parc. KN č. 1740/35, k.ú. Trenčín.
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 21
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 22
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 23
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 24
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 25
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 26
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 27
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 28
Rodinný dom súp. č. 2416, ul. Jana Zemana, na parc. KN č. 1740/35, k.ú. Trenčín
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Auctioneer, s.r.o
Strana: 29
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Znalecký posudok č. 54 / 2014
Strana: 30
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok bol vypracovaný Znaleckou organizáciou PBT, s.r.o. zapísanou v zozname
znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky
pre odbory :
030000 Doprava cestná
100000 Elektrotechnika
370000 Stavebníctvo
390000 Strojárstvo
510000 Ekonomika a riadenie podnikov
Evidenčné číslo znaleckej organizácie 900 251.
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 54 / 2014 znaleckého denníka č. 3. Znalecký
úkon a vzniknuté náklady účtujeme podľa priloženej faktúry číslo: 20552014 .
...........................................
Ing. Ivan Brezianský
konateľ
Auctioneer, s.r.o
Znalecká organizácia PBT, s.r.o.
Download

ZNALECKÝ POSUDOK