Ing. Jarmila Kaššová
Znalec z odboru Stavebníctvo – Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností
evidenčné číslo: 914956
Zadávateľ:
Slov. národ. povstania 452/78, 962 33 Budča, okres Zvolen
tel: 045/5391025; 0917 747818; e-mail: [email protected]
Číslo spisu (objednávky):
PRO aukcie, s.r.o.
Zelená 2
811 01 Bratislava
evidenčné číslo EP = 8837
Objednávka č. 31/2014 zo dňa 09.01.2015.
ZNALECKÝ POSUDOK
znalecký úkon č. 10/2015
vo veci
stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti
rodinného domu súp.č. 428 s príslušenstvom na parcele C-KN č. 420/3, 420/4 a 420/5 a pozemky
C-KN č. 420/3, 420/4, 420/5 a 421/3 v k.ú. Žarnovica, obec Žarnovica, okres Žarnovica na účel
dobrovoľnej dražby.
Počet strán (z toho príloh):
Počet odovzdaných vyhotovení:
40 strán formátu A4 (9 strán formátu A4)
4 výtlačky + 2 x elektronická verzia na CD
Výtlačok číslo:
V Budči, 23.02.2015.

I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. ÚLOHA ZNALCA
Ohodnotenie nehnuteľnosti - stanovenie všeobecnej hodnoty – rodinného domu súp.č. 428 s
príslušenstvom na parcele C-KN č. 420/3, 420/4 a 420/5 a pozemky C-KN č. 420/3, 420/4, 420/5 a 421/3 v
k.ú. Žarnovica, obec Žarnovica, okres Žarnovica.
2. DÁTUM VYŽIADANIA POSUDKU ALEBO DÁTUM OBJEDNÁVKY
Objednávka č. 31/2014 zo dňa 09.01.2015
3. DÁTUM, KU KTORÉMU JE POSUDOK VYPRACOVANÝ (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu)
03.02.2015 a 21.02.2015 - dátum miestneho šetrenia
4. DÁTUM, KU KTORÉMU SA NEHNUTEĽNOSŤ OHODNOCUJE
21.02.2015
5. PODKLADY NA VYPRACOVANIE POSUDKU
5.1. Poskytnuté zadávateľom
1. Objednávka zadávateľa z 09.01.2015.
2. Potvrdenie o veku stavby vydané MsÚ Žarnovica dňa 21.01.2015
5.2. Získané znalcom
1. Výpis z katastra nehnuteľností, Výpis z listu vlastníctva č. 172 zo dňa 21.02.2015, kópia z
katasterportálu
2. Kópia katastrálnej mapy na parcelu C-KN č. 420/3, 420/4, 420/5 a 421/3 v k.ú. Žarnovica, mierka
M 1:1000 a M 1:500 z katasterportálu zo dňa 21.02.2015 a 18.01.2015
3. Obhliadka nehnuteľnosti so zistením a zameraním skutočného stavu
4. Fotodokumentácia posudzovanej nehnuteľnosti
6. POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 492/2004 Z.z. zo dňa 23.08.2004, o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len "Vyhláška").
7. ĎAĽŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA
• Zákon číslo 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov, v znení neskorších predpisov.
• Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.
• Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a
prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov.
• Vyhláška č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise
vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).
• Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a
stavebných prác výrobnej povahy.
• Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky císlo 128/2000 Z.z. ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia
stavieb, zo dňa 03.04.2000
• Vyhláška č. 323/2010 Z.z., ktorou sa vydáva štatistická klasifikácia stavieb
• Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad
SR.
• Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina.
• STN 73 4301: 1998 - Budovy na bývanie.
• STN 73 4055: 1963 – Výpočet obestaveného prostoru pozemních stavebních objektu.
• Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská
univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3.
• Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch - Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský – Mipress,
Bratislava, 2012, ISBN 978-80-971021-0-4.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 2
8. OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATEĽA
Žiadne - neboli vznesené.
9. PRÁVNY ÚKON, NA KTORÝ SA MÁ ZNALECKÝ POSUDOK POUŽIŤ
Predmet záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) VÝBER POUŽITEJ METÓDY
Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o
stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Podľa predmetnej vyhlášky sa všeobecná hodnota stanoví:
1) porovnávacou metódou;
2) kombinovanou metódou (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou
prenájmu);
3) výnosovou metódou (použije sa v prípade, že pozemok je schopný dosahovať výnos);
4) metódou polohovej diferenciácie.
a1) Stanovenie všeobecnej hodnoty
Primárne je použitá metóda polohovej diferenciácie na všetky stavby a pozemky.
Všeobecná hodnota stavieb (VŠHS)
Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým
odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v
podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou
informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Stanovenie všeobecnej hodnoty metódou polohovej diferenciácie
Základom metódy polohovej diferenciácie je transformácia technickej hodnoty stavby pomocou koeficientu
polohovej diferenciácie na všeobecnú hodnotu stavby, ktorá by sa dosiahla pri predajoch rovnakých alebo
porovnateľných nehnuteľností a stavieb v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia.
Metóda vychádza zo základného vzťahu:
VŠHS = TH * kPD [€],
kde:
TH – technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH,
kPD – koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a
všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH)
Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI.
Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh
nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použité priemerné
koeficienty polohovej diferenciácie vychádzajú z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých
polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu
polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má
každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu).
Všeobecná hodnota pozemku (VŠHPOZ)
Na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemku je použitá metóda polohovej diferenciácie podľa základného
vzťahu:
VŠHPOZ = M * (VHMJ * kPD) [€],
kde
M ‐ počet merných jednotiek (výmera pozemku),
VHMJ ‐ východisková hodnota na 1 m2 pozemku
kPD ‐ koeficient polohovej diferenciácie
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 3
Použitie ostatných metód na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov bolo vylúčené. Dosahovanie výnosov
pozemkov je hypotetické (pozemok zastavaný vlastnou stavbou). Pri aplikácii metódy porovnávania neboli
získané nevyhnutné podklady (informácie o porovnateľných pozemkoch).
Stanovenie všeobecnej hodnoty porovnávacou metódou
Najvhodnejšou metódou na stanovenie všeobecnej hodnoty je porovnanie skutočných cien realizovaných v
danom mieste a čase pri prevodoch vlastníctva porovnateľných nehnuteľností. Na porovnanie je potrebný
súbor aspoň troch
nehnuteľností. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha,
podlahová plocha, dĺžka, kus a podobne) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a
ohodnocovaného objektu.
Hlavné faktory porovnávania:
• ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby, a pod.)
• polohové (miesto, lokalita, atraktivita, a pod.)
• konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.)
Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných
kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych
okolností trhu (napríklad príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho
alebo kupujúceho a pod.). Vzhľadom k tomu, že v posudzovanom prípade neboli k dispozícii ako podklady
ponúkané nehnuteľnosti na realitných portáloch nie je stanovenie všeobecnej hodnoty porovnávacou
metódou v tomto posudku vykonané.
Stanovenie všeobecnej hodnoty kombinovanou metódou
Kombinovaná metóda sa používa obvykle u nehnuteľností podnikateľského charakteru, u ktorých je možné
predpokladať dosahovanie výnosu formou prenájmu, matematicky je to metóda váhového priemeru
výnosovej a technickej hodnoty. Pokiaľ sú súčasťou nehnuteľnosti aj pozemky priamo súvisiace s
nehnuteľnosťou, ich hodnota sa stanoví výnosovou metódou. Všeobecnou hodnotou nehnuteľnosti ako celku
je potom súčet hodnoty stavby vypočítanej kombinovanou metódou a výnosovej hodnoty súvisiacich
pozemkov.
V čase obhliadky bol hodnotený rodinný dom podľa informácií zadávateľa obývaný výlučne vlastníčkou a jej
rodinou, teda nedosahoval výnos z prenájmu. Z toho dôvodu kombinovaná ani výnosová metóda stanovenia
všeobecnej hodnoty neboli použité.
a2) Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty stavieb:
Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a
stavieb (ISBN 80‐7100‐827‐3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov
vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2014.
Východisková hodnota (VH) – je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu
nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Východisková
hodnota stavieb sa stanoví podľa základného vzťahu:
VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK . kM ) [€],
kde:
VH ‐ východisková hodnota,
M – počet merných jednotiek,
RU ‐ rozpočtový ukazovateľ podľa použitej metodiky v cenovej úrovni 4. štvrťroka 1996,
kCU ‐ koeficient vyjadrujúci nárast cien stavebných prác a materiálov medzi obdobím 4. štvrťroka
1996 a 4. štvrťroka 2014 (podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných
pre 4. štvrťrok 2014 - kCU = 2,255 – zverejnený na www.usi.sk.
kV ‐ koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu,
kZP ‐ koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby,
kVP ‐ koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží hodnotenej stavby,
kK ‐ koeficient konštrukčno‐materiálovej charakteristiky,
kM ‐ koeficient vyjadrujúci územný vplyv.
Technická hodnota (TH) – je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu
zodpovedajúcu výške opotrebovania (HO). Technická hodnota stavieb sa stanoví podľa základného vzťahu:
TH = VH – HO alebo: [€]
kde:
TH – technická hodnota stavby [€],
VH – východisková hodnota stavby [€],
HO – hodnota zodpovedajúca výške opotrebenia stavby [€],
TS – technický stav stavby [%].
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 4
Technický stav stavby (TS) – je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby:
TS = 100 – O
kde
O – opotrebenie stavby [%]
Opotrebenie stavby (O) ‐ je veličina vyjadrujúca postupnú degradáciu stavby spôsobenú starnutím a
používaním. Udáva sa v percentách. Hodnota vyjadrujúca opotrebenie (HO) je súčet hodnôt vyjadrujúci
opotrebenie jednotlivých častí stavby. Najpoužívanejšie metódy výpočtu opotrebenia sú lineárna a analytická.
Základná životnosť (ZZ):
Je doba od začiatku užívania budovy (stavby) do jej predpokladaného zániku (straty schopností plniť
požadované funkcie) za primeraných podmienok jej existencie (údržba, prevádzka, bez mimoriadnych
okolností). Určuje sa najmä podľa druhu budovy (stavby), jej účelu vo vzťahu k použitému druhu hlavných
nosných konštrukcií. Spravidla sa určuje podľa odbornej literatúry. V zmysle STN 73 0020 ide o
predpokladanú dobu životnosti.
Životnosť (Z):
Je objektivizovaná predpokladaná doba životnosti, resp. objektivizovaná základná životnosť budovy (stavby).
Vyjadruje časový úsek od začiatku užívania budovy (stavby) do jej predpokladaného zániku (straty
schopností plniť požadované funkcie) so zohľadnením skutočných podmienok užívania budovy (stavby).
Určuje najmä podľa druhu stavby, druhu hlavných nosných konštrukcií so zohľadnením jej technického stavu,
ktorý je ovplyvnený najmä:
·vykonávanou údržbou,
·kvalitou vyhotovenia konštrukcií,
·vplyvom vykonaných rekonštrukcií,
·spôsobom a intenzitou užívania stavby a pod.
Spravidla sa určuje odborným odhadom znalca, prípadne s využitím dostupných matematických modelov jej
výpočtu. Najčastejšie sa stanoví ako súčet veku a zostatkovej životnosti budovy (stavby). Životnosť je
chápaná aj ako technická životnosť.
Základná zostatková životnosť (TT):
Vyjadruje dobu od času posúdenia do jej predpokladaného zániku (straty schopností plniť požadované
funkcie) za primeraných podmienok jej existencie (údržba, prevádzka, bez mimoriadnych okolností). Určuje
sa najmä podľa druhu budovy (stavby), jej účelu vo vzťahu k použitému druhu hlavných nosných konštrukcií.
V zmysle STN 73 0020 ide o zvyškovú dobu životnosti.
Zostatková životnosť (T):
Vyjadruje dobu od času posúdenia do ukončenia životnosti budovy (stavby), ktorá zohľadňuje skutočné
podmienky užívania budovy (stavby). Spravidla sa určuje odborným odhadom znalca, prípadne s využitím
dostupných matematických modelov jej výpočtu.
Vek budovy (V):
Vypočíta sa ako rozdiel roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva a roku, v ktorom nadobudlo
právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie. V prípadoch, keď došlo k užívaniu budovy (stavby) skôr, vypočíta sa
vek tak, že od roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne budova
(stavba) začala užívať. Ak nie je možné vek budovy (stavby) takto zistiť, počíta sa podľa iného dokladu, a ak
nie je ani taký doklad, určí sa zdôvodneným odborným odhadom.
b) VLASTNÍCKE A EVIDENČNÉ ÚDAJE
LIST VLASTNÍCTVA č. 172
Katastrálne územie:
Obec:
Okres:
Žarnovica
Žarnovica
Žarnovica
ČASŤ A: Majetková podstata
Parcely registra „C“
Parcelné číslo
420/3
420/4
420/5
421/3
Výmera v m2
109
38
291
294
Druh pozemku
Spôsob využitia
Zastavané plochy a nádvoria
Zastavané plochy a nádvoria
Zastavané plochy a nádvoria
Záhrady
15 - Pozemok na ktorom je budova so s.č.
17 - Pozemok na ktorom je budova bez s.č.
18 - Pozemok na ktorom je dvor
4 - Pozemok, na ktorom sa pestuje zelenina
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 5
Stavby
Súpisné číslo
Na parcele č.
Druh stavby, Popis stavby
428
420/3
10 - rodinný dom
ČASŤ B: Vlastníci a iné oprávnené osoby
Por. číslo Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia a Spoluvlastnícky podiel, miesto trvalého pobytu
(sídlo) vlastníka
1
Kotlárová Adela r. Pekárová, Slobody 86, Žarnovica, PSČ 966 81, SR
Dátum narodenia : 22.07.1938
Titul nadobudnutia:
Poznámka:
1/1
Krajský súd v Banskej Bystrici - rozsudok č. 13Co 237/2011 a Okresný súd v Žiari nad
Hronom - rozsudok č.4C 272/10, zo dňa 25.05.2011 - Z 1071/2013 - Vz 406/13
Jaroslav Jeřábek rod. Jeřábek, nar. 30.7.1961, bytom Křoví 193, ČR : Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na
nehnuteľnosti: CKN parc.č. 420/3, 420/4, 420/5, 421/3 a rodinný dom č.s. 428 postavený na CKN parc.č. 420/3, zo dňa
14.11.2014 - P 288/14 - VZ 1170/14
ČASŤ C: Ťarchy
1
1
Jaroslav Jeřábek rod. Jeřábek, nar. 30.7.1961, bytom Křoví 193, ČR - Zmluva o zriadení záložného práva na
nehnuteľnosti, zo dňa 21.3.2013 a dodatok zo dňa 2.9.2013 na nehnuteľnosti (CKN parc.č. 420/3, 420/4, 420/5,
421/3 a rodinný dom č.s. 428 postavený na CKN parc.č. 420/3) - podľa V 626/2013 z 6.9.2013 - VZ 531/13
MESTO ŽARNOVICA, Mestský úrad, Námestie SNP 33, 966 81 Žarnovica, IČO: 00 321 117 - ROZHODNUTIE č.
2015/1/02895, zo dňa 12.1.2015 o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti (rodinný dom č.s. 428 postavený
na CKN parc.č. 420/3) daňového dlžníka: Adela Kotlárová rod. Pekárová.
Dňom doručenia tohto rozhodnutia sa zakazuje akékoľvek nakladanie so zhora vymedzeným (určeným)
zálohom bez písomného súhlasu správcu dane. - Z 74/2015 - VZ 98/15
Iné údaje: Bez zápisu.
c) ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 21.02.2015 za prítomnosti vlastníčky
nehnuteľnosti - p. Adely Kotlárovej a jej syna p. Kotlára. Pri obhliadke boli overené rozmery zastavanej plochy
hlavnej stavby - rodinný dom a vedľajšej stavby - drevárne. Súčasťou obhliadky bolo zistenie technického
stavu ohodnocovaných nehnuteľností a vyhotovenie fotodokumentácie.
d) ÚDAJE O TECHNICKEJ DOKUMENTÁCII A JEJ POROVNANIE SO SKUTOČNOSŤOU
Projektová dokumentácia stavby nebola znalcovi poskytnutá, preto nie je možné vykonať jej porovnanie so
skutočnosťou. Ako doklad o veku stavby slúži Potvrdenie o veku stavby zo dňa 21.01.2015 vydané MsÚ v
Žarnovici. Podľa vyjadrenia p.Kotlára boli cca v roku 2010 vykonané čiastočné výmeny prvkov najmä v
kúpeľniach v dome a namontovanie vonkajších roliet na okná.
e) POROVNANIE ÚDAJOV KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ SO SKUTOČNOSŤOU
Pri obhliadke posudzovanej nehnuteľnosti - stavba rodinného domu s príslušenstvom, bol zistený právny
súlad vlastníckych dokladov so skutočnosťou.
f) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ SÚ PREDMETOM
OHODNOTENIA
Podľa objednávky zadávateľa je predmetom ohodnotenia:
1. Rodinný dom súp.č. 428 na parcele č. 420/3.
2. Vedľajšia stavba - Dreváreň na parcele č. 420/4.
3. Drevený plot od ulice a bočné oplotenie.
4. Vodovodná prípojka.
5. Kanalizačná prípojka.
6. Septik
7. Elektrická prípojka.
8. Spevnené plochy, vonkajšie schody a vonkajšia pivnica
9. Pozemok, LV č. 172 - parcely C-KN č. 420/3, 420/4, 420/5 a 421/3 v k.ú. Žarnovica, obec a okres Žarnovica.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 6
g) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM
OHODNOTENIA
Neboli zistené.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom súp.č. 428 s príslušenstvom na parcele C-KN č. 420/3
v k.ú. Žarnovica, obec Žarnovica
POPIS STAVBY
Technický stav a údaje o veku:
Objekt v zmysle § 43b ods.3 stavebného zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov spĺňa
podmienky zatriedenia ako rodinný dom. Nachádza sa v okresnom meste Žarnovica. Je postavený na
parcele č. 420/3 v k.ú. Žarnovica, s prideleným súp.č. 428.
Objekt rodinného domu je situovaný ako samostatne stojaci v zástavbe obdobných domov na ulici.
Rodinný dom je 3-podlažný - čiastočne podpivničený, s 1.nadzemným podlažím a s obytným podkrovím. Bolo
predložené potvrdenie o veku domu, na základe ktorého a na základe podrobnej obhliadky nehnuteľnosti,
stanovujem vek rodinného domu k dátumu obhliadky (21.02.2015) na 28 rokov. Dom bol dostavaný a daný
do užívania v roku 1987. V roku 2010 boli vykonané menšie výmeny prvkov v kúpeľniach a namontované
vonkajšie rolety na okná. Danému veku stavby zodpovedá technické aj dispozičné riešenie stavby, použité
materiály a primerané opotrebovanie stavby s minimálnou údržbou.
Životnosť murovaného rodinného domu stanovujem na 80 rokov.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 7
Dispozičné riešenie:
1. PP - suterén rodinného domu má samostatný vstup z boku zo SZ strany a dispozične pozostáva z chodby,
špajzy, kuchyne a izby. Suterén má podlahovú plochu menšiu o viac ako polovicu 1.nadzemného podlažia. V
súčasnosti nie je obývaný. Vo vstupnej chodbe je v podlahe otvor s vodomerom.
1.NP - prízemie rodinného domu pozostáva zo vstupnej chodby, chodby, obývacej izby, izby, skladu,
kuchyne, kúpelne s WC a schodiska vedúceho do obytného podkrovia.
vstupné zápražie
vstupné dvere
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
vstupná chodba
vstupná chodba
strana č. 8
chodba
sklad
kúpeľňa
WC v kúpeľni
umývadlo
obývacia izba
kuchyňa
sprchový kút
obývacia izba
kuchyňa
schodisko do podkrovia
2.NP - obytné podkrovie dispozične pozostáva z 2 obytných miestností, kuchyne, terasy, kúpeľne s WC a
schodiska.
schodisko do podkrovia
vstup na terasu
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
kuchyňa
kuchyňa
strana č. 9
terasa
kúpelňa v 2.NP
Konštrukčný systém a vybavenie:
izba
obývacia izba
WC v kúpeľni
kuchyňa
bojler v kúpeľni
Objekt je osadený vo svahovitom teréne. Vstup do dvora je z ulice Svobody po vonkajšom betónovom
schodisku smerom dolu. Po spevnenej betónovej ploche sa cez prekryté zápražie vstupuje hlavným vstupom
do 1.NP (prízemie) domu.
Dom je čiastočne podpivničený v zadnej časti domu, ktorá klesá dolu svahom. Do suterénu sa vstupuje
samostatným vstupom.
Dom je postavený na betónových základových pásoch, na podkladnom betóne je položená vodorovná
hydroizolácia. Nosná zvislá konštrukcia suterénu a obidvoch podlaží domu je z je murovaná z
pórobetónových tvárnic, v hrúbke obvodového muriva 30 cm. Nosné a nenosné priečky sú murované takisto
z pórobetónových kvádrov. Stropy sú s rovným podhľadom, montované z keramických stropných vložiek z
pálenej hliny vyplnené betónom.
Okná sú drevené, zdvojené a dvojité, sú opatrené vonkajšími roletami (od roku cca 2010).
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 10
Dvere sú drevené, rámové, s výplňou alebo v bez nej, osadené do oceľových zárubni.
Strecha je sedlová z jednej strany s vikierom, pokrytá pálenou keramickou škridlou. Klampiarske
konštrukcie strechy sú vyhotovené z farbeného pozinkovaného plechu. Parapety pod oknami sú tiež z
pozinkovaného plechu.
Vonkajšia omietka je hladká vápenno-cementová. Objekt nie je zateplený, v časti 1.PP je z exteriéru
nalepený farebný keramický obklad. Vnútorné omietky sú vápenno-cementové, hladké. Schody z prízemia
na poschodie sú betónové obložené keramickou dlažbou.
Podlahu obytných miestností tvorí betónový podklad, izolácia z perlitu a nášľapná vrstva z PVC, v chodbách,
na schodisku a v kúpeľniach je nášľapnou vrstvou keramická dlažba.
Zariaďovacie predmety - vane, WC, umývadlá sú osadené v obidvoch kúpeľniach, sprchový kút je v kúpeľni
v 1.NP. Spolu s obkladom stien v kúpeľniach boli zariaďovacie predmety vymenené pred cca 5 rokmi.
Obklady sú sčasti nedokončené (v kúpeľniach v 1.NP aj v podkroví).
Všetky zariaďovacie predmety sú odkanalizované kanalizačnou prípojkou do septika a odtiaľ do verejnej
kanalizácie v ulici pod svahom (pod záhradou). V dome nie je vyhotovený rozvod plynu, všetky spotrebiče
sú na elektriku. Vykurovanie 1.NP v dome je ústredné, kotlom na tuhé palivo, umiestneným v kuchyni.
Vykurovacími telesami v 1.NP sú oceľové, rebrové radiátory. V dome (1.NP) je rozvod studenej a teplej
vody. Ohrev vody v 1.NP zabezpečuje elektrický bojler, umiestnený v kúpeľni. V dome je elektroinštalačný
rozvod - 230 V a na fasáde vyvedený rozvod - 400 V.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 11
V kuchyni na prízemí (1.NP) bola v čase obhliadky kuchynská linka s drezom a batériou, elektrický sporák s
rúrou a pec na tuhé palivo. V kuchyni v podkroví je linka s drezom a prívodom studenej vody, sporák
pripojený na propan-bután s elektrickou rúrou a pec na tuhé palivo. Dom je napojený na obecný rozvod
elektriky a vody. K domu nie je zatiaľ vyhotovená prípojka plynu z ulice.
Iné zariadenia:
Objekt je vybavený pripojením na televíziu prostredníctvom širokopásmovej antény.
Nehnuteľnosť je napojená na verejný vodovod, verejnú kanalizáciu cez septik a elektroinštaláciu (svetelnú aj
motorickú).
Objekt RD má niektoré prvky nie úplne dokončené, stav nedokončenosti je uvedený pod tabuľkou s
výpočtom koeficientu vybavenosti.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 7 Domy rodinné dvojbytové
112 1 Dvojbytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. PP
1. NP
1. Podkrovie
Začiatok
užívania
1987
1987
1987
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
1,2*((4,155*3,997)+(4,149*2,739)+(2,157*0,645)+(1,357
42,76
*1,076)+(2,91*1,348)+(1,346*0,658))
(9,95*9,89)+(4,07*2,26)+(1,46*1,8)
110,23
9,95*9,89
98,41
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
kZP
120/42,76=2,806
120/110,23=1,089
120/98,41=1,219
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v
použitom katalógu.
1. PODZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
1
Osadenie do terénu
1.3.a v priemernej hĺbke do 1 m so zvislou izoláciou
4
Murivo
4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v
skladobnej hrúbke do 30 cm
5
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a
keramické
13
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
15.
Obklady fasád
15.1.e obklady keramické, obklady drevom nad 2/3
15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3
17
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
Okná
18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv.
zasklením
22
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Hodnota
Dokon.
Výsled.
450
100
450,0
160
100
160,0
520
400
100
75
520,0
300,0
1040
100
1040,0
115
90
100
100
115
90
20
135
250
120
100
20,0
100
135,0
100
120,0
100
250,0
strana č. 12
23
25
30
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.6 cementový poter, tehlová dlažba
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.2 svetelná
Rozvod vody
30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody
Spolu
50
100
30
3535
100
30,0
3435,0
10
100
10,0
20
15
100
100
20,0
15,0
155
100
50,0
155,0
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
35
36
38
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)
Zdroj vykurovania
35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks)
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks)
36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks)
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter
rozvinutej šírky) (2 bm)
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (1 ks)
Spolu
20
110
15
190
100
100
20,0
110,0
100
15,0
190,0
Hodnota
Dokon.
Výsled.
520
100
520,0
520
100
520,0
400
100
400,0
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
2
Základy
2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou
3
Podmurovka
3.6.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška nad 100 cm - z lomového
kameňa, betónu, tvárnic
4
Murivo
4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v
skladobnej hrúbke do 30 cm
5
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a
keramické
13
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
14.
Fasádne omietky
14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3
14.2.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/2 do 2/3
16
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba
17
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
Okná
18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv.
zasklením
20
Okenice a vonkajšie rolety
20.2 plastové
22
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino
23
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
270
160
1040
20
165
35
190
135
250
105
120
150
100
100
270,0
160,0
100
1040,0
100
100
165
35
100
20,0
100
190,0
100
250,0
100
100
100
100
135,0
105,0
120,0
150,0
strana č. 13
24
25
30
Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a
vykurovacie panely
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická
Rozvod vody
30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
Spolu
480
100
480,0
35
4875
100
35,0
4875,0
20
100
20,0
90
100
90,0
280
100
280,0
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
34
35
36
37
38
39
40
45
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks)
Zdroj teplej vody
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s
ústredným vykurovaním (1 ks)
Zdroj vykurovania
35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks)
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná
jednotka (štvorhoráková) (1 ks)
36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks)
36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks)
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter
rozvinutej šírky) (2.5 bm)
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
37.5 umývadlo (1 ks)
37.9 samostatná sprcha (1 ks)
Vodovodné batérie
38.3 pákové nerezové (1 ks)
38.4 ostatné (2 ks)
Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
Vnútorné obklady
40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks)
Elektrický rozvádzač
45.2 s poistkami (1 ks)
Spolu
65
60
20
15
138
30
10
75
20
30
25
55
100
100
100
100
65,0
60,0
20,0
15,0
100
137,5
100
100
20,0
30,0
50
100
100
100
75
15,0
10,0
75,0
25,0
41,3
145
798
100
145,0
769,3
Hodnota
Dokon.
Výsled.
520
100
520,0
400
100
400,0
1. PODKROVIE
Bod
Položka
4
Murivo
4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v
skladobnej hrúbke do 30 cm
5
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
Stropy
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a
keramické
8
Krovy
8.3 väznicové sedlové, manzardové
10
Krytiny strechy na krove
10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové
12
Klampiarske konštrukcie strechy
12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
160
1040
575
535
55
100
160,0
100
1040,0
100
535,0
100
100
575,0
55,0
strana č. 14
13
14.
16
17
18
20
22
23
25
30
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
Fasádne omietky
14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2
14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
Okná
18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv.
zasklením
Okenice a vonkajšie rolety
20.2 plastové
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.3 xylolit, palubovky, dosky
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.2 svetelná
Rozvod vody
30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja
Spolu
20
100
20,0
190
100
190,0
100
250,0
60
50
135
250
105
120
150
155
35
4555
100
100
100
100
100
100
100
60
50
135,0
105,0
120,0
150,0
155,0
100
35,0
4555,0
10
100
10,0
20
100
20,0
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
33
34
35
36
37
38
39
40
41
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)
Zdroj teplej vody
34.4 kúpeľňové kachle na uhlie (1 ks)
Zdroj vykurovania
35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks)
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks)
36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks)
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter
rozvinutej šírky) (1.5 bm)
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
37.5 umývadlo (1 ks)
Vodovodné batérie
38.4 ostatné (2 ks)
Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
Vnútorné obklady
40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks)
Balkón
41.1 výmery nad 5 m2 (1 ks)
Spolu
15
50
20
83
30
10
30
25
55
120
468
100
100
100
100
100
100
100
100
60
100
15,0
50,0
20,0
82,5
30,0
10,0
30,0
25,0
33,0
120,0
446,0
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
kCU = 2,255
kM = 1,00
strana č. 15
Podlažie
1. PP
1. NP
1. Podkrovie
Výpočet RU na m2 ZP
dokončeného
podlažia
(3535 + 190 *
2,806)/30,1260
(4875 + 798 *
1,089)/30,1260
(4555 + 468 *
1,219)/30,1260
TECHNICKÝ STAV
Výpočet RU na m2 ZP
nedokončeného podlažia
(3435 + 190 *
2,806)/30,1260
(4875 + 769,3 *
1,089)/30,1260
(4555 + 446 *
1,219)/30,1260
Hodnota RU
dokončeného
podlažia [€/m2]
Hodnota RU
nedokončeného
podlažia [€/m2]
135,04
131,72
170,14
169,24
190,67
189,63
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. PP
1. NP
1. Podkrovie
Začiatok užívania
1987
1987
1987
V [rok]
28
28
28
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
1. PP z roku 1987
Východisková hodnota
Východisková hodnota nedokončeného podlažia
Technická hodnota
1. NP z roku 1987
Východisková hodnota
Východisková hodnota nedokončeného podlažia
Technická hodnota
1. Podkrovie z roku 1987
Východisková hodnota
Východisková hodnota nedokončeného podlažia
Technická hodnota
T [rok]
52
52
52
Z [rok]
80
80
80
Výpočet
O [%]
35,00
35,00
35,00
TS [%]
65,00
65,00
65,00
Hodnota [€]
135,04 €/m2*42,76 m2*2,255*1,00
131,72 €/m2*42,76 m2*2,255*1,00
65,00% z 12 700,94
13 021,07
12 700,94
8 255,61
170,14 €/m2*98,41 m2*2,255*1,00
169,24 €/m2*98,41 m2*2,255*1,00
65,00% z 37 556,82
37 756,54
37 556,82
24 411,93
190,67 €/m2*110,23 m2*2,255*1,00
189,63 €/m2*110,23 m2*2,255*1,00
65,00% z 47 136,07
47 394,58
47 136,07
30 638,45
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie
1. podzemné podlažie
1. nadzemné podlažie
1. podkrovné podlažie
Spolu
Východisková hodnota po
dokončení [€]
13 021,07
47 394,58
37 756,54
98 172,19
Východisková hodnota
nedokončenej stavby [€]
12 700,94
47 136,07
37 556,82
97 393,83
Technická hodnota [€]
8 255,61
30 638,45
24 411,93
63 305,99
Dokončenosť stavby: (97 393,83€ / 98 172,19€) * 100 % = 99,21 %
2.2 PRÍSLUŠENSTVO
2.2.1 Dreváreň
POPIS STAVBY
Stavba drevárne je na parcele C-KN č. 420/4. Objekt bol postavený spolu s hlavnou stavbou použitím
rovnakých stavebných materiálov.
V objekte je prívod elektriny, bez vykurovania a prívodu vody. Využíva sa ako sklad palivového dreva a iných
materiálov.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 16
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS 1:
KS 2:
815 Objekty pozemné zvláštne
127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. NP
Začiatok
užívania
1987
Výpočet zastavanej plochy
8,15*4,6
ZP [m2]
37,49
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
kZP
18/37,49=0,480
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v
použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod
Položka
2
Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy
3
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm
5
Krov
5.3 pultové
6
Krytina strechy na krove
6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové
9
Vonkajšia úprava povrchov
9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter
12
Dvere
12.6 oceľové alebo drevené zvlakové
13
Okná
13.6 jednoduché drevené alebo oceľové
14
Podlahy
14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba
14.7 vodorovná izolácia
18
Elektroinštalácia
18.4 len svetelná - poistky
Spolu
Hodnota
615
1255
545
295
170
105
65
145
50
190
3435
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. NP
kCU = 2,255
kM = 1,00
Výpočet RU na m2 ZP
(3435 + 0 * 0,480)/30,1260
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Hodnota RU [€/m2]
114,02
strana č. 17
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. NP
Začiatok užívania
1987
V [rok]
28
T [rok]
22
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Z [rok]
50
O [%]
56,00
Výpočet
114,02 €/m2*37,49 m2*2,255*1,00
44,00% z 9 639,25
TS [%]
44,00
Hodnota [€]
9 639,25
4 241,27
2.2.2 Uličný drevený plot a oplotenie záhrady
Oplotenie pozemku je od miestnej verejnej komunikácie a medzi susednými pozemkami v zastavanom území
obce.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č.
Popis
1.
Základy vrátane zemných prác:
okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených
Spolu:
3.
Výplň plotu:
z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených
zvlakoch
5.
Plotové vrátka:
c) drevené stolárske
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
TECHNICKÝ STAV
Počet MJ
Body / MJ
Rozpočtový ukazovateľ
41,00m
170
5,64 €/m
5,64 €/m
28,70m2
611
20,28 €/m
1 ks
20,5+20,5 = 41,00 m
41*0,7 = 28,70 m2
kCU = 2,255
kM = 1,00
1665
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania V [rok]
Uličný drevený plot a oplotenie záhrady
1987
28
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
T [rok]
12
Z [rok]
40
55,27 €/ks
O [%]
70,00
TS [%]
30,00
strana č. 18
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
(41,00m * 5,64 €/m + 28,70m2 * 20,28 €/m2 + 1ks * 55,27 €/ks) *
2,255 * 1,00
30,00 % z 1 958,57 €
Hodnota [€]
1 958,57
587,57
2.2.3 Vodovodná prípojka
Vodovodná prípojka je napojená na verejný vodovod, ktorý je privádzaný do vodomernej šachty v 1.PP z
miestnej komunikácie.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie
1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
TECHNICKÝ STAV
1780/30,1260 = 59,09 €/bm
20 bm
kCU = 2,255
kM = 1,00
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vodovodná prípojka
Začiatok užívania
1987
V [rok]
28
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
T [rok]
22
Z [rok]
50
Výpočet
20 bm * 59,09 €/bm * 2,255 * 1,00
44,00 % z 2 664,96 €
O [%]
56,00
TS [%]
44,00
Hodnota [€]
2 664,96
1 172,58
2.2.4 Kanalizačná prípojka
Kanalizačná prípojka vedie z objektu do verejnej obecnej kanalizácie cez septik (obhliadkou nepotvrdené z
dôvodu snehovej pokrývky).
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm
2223 Miestne kanalizácie
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 19
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
TECHNICKÝ STAV
530/30,1260 = 17,59 €/bm
12+20 = 32 bm
kCU = 2,255
kM = 1,00
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Kanalizačná prípojka
Začiatok užívania
1987
V [rok]
28
T [rok]
32
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Z [rok]
60
O [%]
46,67
Výpočet
32 bm * 17,59 €/bm * 2,255 * 1,00
53,33 % z 1 269,29 €
TS [%]
53,33
Hodnota [€]
1 269,29
676,91
2.2.5 Prípojka elektrická
Elektrická prípojka vedie z elektrorozvodnej skrine umiestnenej na objekte vzdušnou prípojkou na stĺp
elektrického NN rozvodu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
7.1. NN prípojky
7.1.c) káblová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet káblov:
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
TECHNICKÝ STAV
270/30,1260 = 8,96 €/bm
3
5,38 €/bm
10 bm
kCU = 2,255
kM = 1,00
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka elektrická
Začiatok užívania
1987
V [rok]
28
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
T [rok]
32
Z [rok]
60
Výpočet
10 bm * (8,96 €/bm + 2 * 5,38 €/bm) * 2,255 * 1,00
53,33 % z 444,69 €
O [%]
46,67
TS [%]
53,33
Hodnota [€]
444,69
237,15
2.2.6 Spevnená betónová plocha okolo domu a okapový chodník
Spevnená plocha pred domom a okapový chodník okolo domu sú v prevažnej časti z betónu.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 20
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu
8.2.b) Do hrúbky 150 mm
2111 Cestné komunikácie
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
330/30,1260 = 10,95 €/m2 ZP
3*1,5+9,9*4*0,7 = 32,22 m2 ZP
kCU = 2,255
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Spevnená betónová
plocha okolo domu a
okapový chodník
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1987
28
22
50
56,00
44,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
32,22 m2 ZP * 10,95 €/m2 ZP * 2,255 * 1,00
44,00 % z 795,58 €
Hodnota [€]
795,58
350,06
2.2.7 Vonkajšie schody od ulice k RD
Vonkajšie betónové schody zabezpečujú prístup z ulice Slobody dolu svahom k hlavnému vstupu do domu. Sú
opatrené po obidvoch stranách oceľovým zábradlím.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 21
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2)
10.7. Na železobetónovej doske alebo nosníkoch s povrchom z cem. poteru
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
545/30,1260 = 18,09 €/bm stupňa
11*1,2 = 13,2 bm stupňa
kCU = 2,255
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vonkajšie schody od
ulice k RD
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1987
28
22
50
56,00
44,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
13,2 bm stupňa * 18,09 €/bm stupňa * 2,255 * 1,00
44,00 % z 538,47 €
Hodnota [€]
538,47
236,93
2.2.8 Vonkajšia pivnica
Vonkajšia betónová pivnica je na parcele C-KN č. 421/3 v záhrade vo svahu pod rodinným domom.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
14. Podzemná pivnica (JKSO 825 4)
14.1. Maloplošné pivnice
14.1.e) Murovaná, kamenná alebo betónová s rovným stropom monolitickým
1271 Nebytové poľnohospodárske budovy
1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
TECHNICKÝ STAV
3085/30,1260 = 102,40 €/m3 vOP
1,8*2*1,8 = 6,48 m3 vOP
kCU = 2,255
kM = 1,00
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vonkajšia pivnica
Začiatok užívania
1987
V [rok]
28
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
T [rok]
22
Z [rok]
50
O [%]
56,00
TS [%]
44,00
strana č. 22
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
Výpočet
6,48 m3 vOP * 102,4 €/m3 vOP * 2,255 * 1,00
44,00 % z 1 496,31 €
Hodnota [€]
1 496,31
658,38
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Rodinný dom súp.č. 428 s príslušenstvom na parcele C-KN č. 420/3 v k.ú.
Žarnovica, obec Žarnovica
Dreváreň
Uličný drevený plot a oplotenie záhrady
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka
Kanalizačná prípojka
Prípojka elektrická
Spevnená betónová plocha okolo domu a okapový chodník
Vonkajšie schody od ulice k RD
Vonkajšia pivnica
Celkom za Vonkajšie úpravy
Celkom:
Východisková
hodnota [€]
Technická
hodnota [€]
97 393,83
63 305,99
9 639,25
1 958,57
4 241,27
587,57
2 664,96
1 269,29
444,69
795,58
538,47
1 496,31
7 209,30
116 200,95
1 172,58
676,91
237,15
350,06
236,93
658,38
3 332,01
71 466,84
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE
a) Analýza polohy nehnuteľností
Nehnuteľnosť (rodinný dom, dreváreň, príslušenstvo a pozemky) sa nachádza v okresnom meste Žarnovica, v
časti s prevažnou zástavbou rodinných domov. Ide o kat. územie Žarnovica. V meste mierne prevažuje ponuka
nad dopytom po danom type nehnuteľnosti.
Okresné mesto Žarnovica má vyše 6000 obyvateľova. Leží v kotline troch pohorí - Štiavnické vrchy,
Pohronský Inovec a Vtáčnik. Nachádza sa v strede Banskobystrického kraja na spojnici ciest medzi
Bratislavou a Banskou Bystricou. Cez kataster tohto mesta preteká rieka Hron, do ktorej sa z jednej strany
vlieva Kľakovský potok a z druhej strany Hodrušský potok.
V danej lokalite je vybudovaný verejný vodovod, verejná kanalizácia, je zavedený plyn, telefón a elektrika.
Prípojka plynu k domu zatiaľ nebola vyhotovená.
Cez mesto Žarnovica prechádza železnica a väčšina medzimestských a diaľkových autobusových liniek má v
meste zastávku.
V meste sídli väčšina okresných inštitúcií. Je tu sieť obchodov a služieb. V meste sa nachádza mestský úrad,
pošta, základné školy, materská škola, stredná odborná škola, kultúrny dom (spoločenský), zdravotné
stredisko, reštaurácie, ihriská a pod.
Kvalita životného prostredia - bez akéhokoľvek poškodenia z cestnej premávky alebo od iných vplyvov.
Polohu nehnuteľnosti hodnotím vzhľadom k centru obce ako okrajovú. Ide o tichú lokalitu.
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 23
b) Analýza využitia nehnuteľností
Nehnuteľnosť je svojím umiestnením a súčasným technicko-konštrukčným prevedením určená pre využitie
na bývanie, ktorého kvalita by sa však najmä dokončením začatých rekonštrukcií a prípadnou modernizáciou
vykurovania zlepšila.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na
nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou
Na nehnuteľnosti viaznu záložné práva uvedené na LV č. 172 v časti Ťarchy.
Uvedené skutočnosti nebránia v užívaní a iné negatívne vplyvy okolia na ohodnocovanú nehnuteľnosť neboli
zistené.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty
nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline a v súlade s príspevkom publikovaným na medzinárodnej
vedeckej konferencii venovanej problematike ohodnocovania nehnuteľnosti v Piešťanoch v roku 2003. Autori
Ilavský a Štipkala prezentovali modifikáciu stanovenia priemerného koeficientu polohovej diferenciácie.
Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, štandardu vybavenosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej
lokalite a skutočnosť, že predmetom ohodnotenia je stavba RD s opotrebením menším ako 40 % je vo výpočte
uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,4.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
I. trieda
II. trieda
III. trieda
IV. trieda
V. trieda
Výpočet
III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800)
Aritmetický priemer I. a III. triedy
Priemerný koeficient
Aritmetický priemer V. a III. triedy
III. trieda - 90 % = (0,400 - 0,360)
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Hodnota
1,200
0,800
0,400
0,220
0,040
strana č. 24
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Popis
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce
Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
Príslušenstvo nehnuteľnosti
znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo
(chlievy, maštale a pod.)
Typ nehnuteľnosti
priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s
predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým
dispozičným riešením.
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera
nezamestnanosti
obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť
do 15 %
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
malá hustota obyvateľstva
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností k SZ - SV
Konfigurácia terénu
severný svah o sklone väčšom ako 25%
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia
do žumpy
Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus a miestna doprava
Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody,
služby, kultúra)
okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola,
poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov
a základné služby
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m
Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí
stavby
bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez
nadmernej hlučnosti
Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na
nehnut.
bez zmeny
Možnosti ďalšieho rozšírenia
rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok
súčasnej zástavby
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti bez výnosu
Názor znalca
priemerná nehnuteľnosť
Spolu
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Trieda
kPDI
Váha
vI
IV.
0,220
13
IV.
0,220
8
III.
I.
IV.
0,400
1,200
0,220
Výsledok
kPDI*vI
2,86
30
12,00
7
8,40
6
1,76
1,32
III.
0,400
10
4,00
III.
0,400
9
3,60
IV.
0,220
5
1,10
I.
V.
III.
II.
1,200
0,040
0,400
0,800
6
6
7
7
7,20
0,24
2,80
5,60
II.
0,800
10
8,00
IV.
0,220
8
1,76
I.
1,200
9
10,80
III.
0,400
8
3,20
V.
0,040
4
0,16
IV.
III.
0,220
0,400
7
20
180
1,54
8,00
84,34
strana č. 25
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Všeobecná hodnota
Výpočet
kPD = 84,34/ 180
VŠHS = TH * kPD = 71 466,84 € * 0,469
Hodnota
0,469
33 517,95 €
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: LV č. 172
POPIS
Predmetom ohodnotenia sú pozemky v zastavanom území okresného mesta Žarnovica parcely C-KN č. 420/3,
420/4, 420/5 a 421/3 v katastrálnom území Žarnovica. Od centra mesta sú vzdialené cca 1,2 km západným
smerom. Pozemky sú svahovité s prípojkami vody a elektriny z verejných rozvodov. Kanalizácia a plynovod
vedú pozdĺž prístupových mestských komunikácií.
V zmysle LV č. 172 sú parcely č. 420/3, 420/4 a 420/5 identifikované ako zastavané plochy a nádvoria, na
ktorých stojí rodinný dom ako hlavná stavba spolu s príslušenstvom, prípojkami a dvorom.
Parcela č. 421/3 je identifikovaná ako záhrada. V súčasnosti sa nevyužívajú na pestovanie ovocia či zeleniny,
nakoľko jej umiestnenie je v šikmom svahu.
Prístup na pozemok je možný z verejnej komunikácie - ulica Slobody, spájajúcej centrum mesta s okrajovou
časťou. Pozemky sú z dvoch strán oplotené.
Východiskovú hodnotu pozemkov som stanovila v zmysle vyhlášky č. 492/2004 Z.z. z hodnoty 9,96 Eur/m2
pre obec Žarnovica. Vlastnícke a evidenčné údaje sú popísané v predchádzajúcej časti posudku.
Cenu pozemku určujem metódou polohovej diferenciácie, ktorú upravujem celkovým koeficientom prepočtu
polohy, ktorý je násobkom jednotlivých koeficientov vyplývajúcich z polohy pozemku.
Parcela
420/3
420/4
420/5
421/3
Spolu výmera
Druh pozemku
zastavané plochy a nádvoria
zastavané plochy a nádvoria
zastavané plochy a nádvoria
záhrada
Obec:
Východisková hodnota:
Označenie a názov
koeficientu
Vzorec
109
38
291
294
Spolu
výmera [m2]
109,00
38,00
291,00
294,00
Podiel
1/1
1/1
1/1
1/1
Žarnovica
VHMJ = 9,96 €/m2
Hodnotenie
4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti
rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na
predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000
obyvateľov
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové
kV
domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným
koeficient intenzity využitia
technickým vybavením
kD
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou
koeficient dopravných
úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
vzťahov
kS
koeficient všeobecnej
situácie
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Výmera [m2]
109,00
38,00
291,00
294,00
732,00
Hodnota
koeficientu
0,90
1,00
1,00
strana č. 26
kP
koeficient obchodnej a
priemyselnej polohy
kI
koeficient technickej
infraštruktúry pozemku
kZ
koeficient povyšujúcich
faktorov
kR
koeficient redukujúcich
faktorov
3. obytná alebo rekreačná poloha
1,00
3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného
plynu)
1,20
1. nevyskytuje sa
1,00
8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy
0,65
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Jednotková hodnota pozemku
Všeobecná hodnota pozemku
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Výpočet
kPD = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 *
0,65
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 €/m2 * 0,7020
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 732,00 m2 * 6,99 €/m2
Názov
parcela č. 420/3
parcela č. 420/4
parcela č. 420/5
parcela č. 421/3
Spolu
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Hodnota
0,7020
6,99 €/m2
5 116,68 €
Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [€]
761,91
265,62
2 034,09
2 055,06
5 116,68
strana č. 27
III. ZÁVER
1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE
V dôsledku toho, že nie sú relevantné podklady na výpočet všeobecnej hodnoty porovnaním a kombinovanou
metódou, v súlade so znením časti B.) prílohy č. 3 vyhl. č. 492/2004 Z.z., bola vybratá metóda polohovej
diferenciácie ako najvhodnejšia metóda na stanovenie všeobecnej hodnoty týchto nehnuteľností:
Hlavné stavby:
Názov
Rodinný dom súp.č. 428 s príslušenstvom na parcele C-KN č. 420/3 v k.ú. Žarnovica
Dreváreň na parcele C-KN č. 420/4 v k.ú. Źarnovica
Pozemky:
Druh pozemku
LV č. 172
LV č. 172
LV č. 172
LV č. 172
Číslo parcely
420/3
420/4
420/5
421/3
ZP (m2)
110,23
37,49
Počet podlaží
3
1
Výmera (m2)
109,00
38,00
291,00
294,00
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou:
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
33 517,95 €
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie:
5 116,68 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Stavby
Rodinný dom súp.č. 428 s príslušenstvom na parcele C-KN č. 420/3 v k.ú.
Žarnovica, obec Žarnovica
Dreváreň
Uličný drevený plot a oplotenie záhrady
Vonkajšie úpravy
Vodovodná prípojka
Kanalizačná prípojka
Prípojka elektrická
Spevnená betónová plocha okolo domu a okapový chodník
Vonkajšie schody od ulice k RD
Vonkajšia pivnica
Spolu za Vonkajšie úpravy
Spolu stavby
Pozemky
LV č. 172 - parc. č. 420/3 (109 m2)
LV č. 172 - parc. č. 420/4 (38 m2)
LV č. 172 - parc. č. 420/5 (291 m2)
LV č. 172 - parc. č. 421/3 (294 m2)
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Všeobecná hodnota [€]
29 690,51
1 989,16
275,57
549,94
317,47
111,22
164,18
111,12
308,78
1 562,71
33 517,95
761,91
265,62
2 034,09
2 055,06
strana č. 28
Spolu pozemky (732,00 m2)
Spolu VŠH
Zaokrúhlená VŠH spolu
5 116,68
38 634,63
38 600,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 38 600,00 €
Slovom: Tridsaťosemtisícšesťsto Eur
4. MIMORIADNE RIZIKÁ
Podľa výpisu z LV č. 172 v časti Ťarchy:
Jaroslav Jeřábek rod. Jeřábek, nar. 30.7.1961, bytom Křoví 193, ČR - Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti,
zo dňa 21.3.2013 a dodatok zo dňa 2.9.2013 na nehnuteľnosti (CKN parc.č. 420/3, 420/4, 420/5, 421/3 a rodinný dom
č.s. 428 postavený na CKN parc.č. 420/3) - podľa V 626/2013 z 6.9.2013 - VZ 531/13.
MESTO ŽARNOVICA, Mestský úrad, Námestie SNP 33, 966 81 Žarnovica, IČO: 00 321 117 - ROZHODNUTIE č.
2015/1/02895, zo dňa 12.1.2015 o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti (rodinný dom č.s. 428 postavený na CKN
parc.č. 420/3) daňového dlžníka: Adela Kotlárová rod. Pekárová.
Dňom doručenia tohto rozhodnutia sa zakazuje akékoľvek nakladanie so zhora vymedzeným (určeným) zálohom bez
písomného súhlasu správcu dane. - Z 74/2015 - VZ 98/15
V Budči, dňa 23.2.2015
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 29
IV. PRÍLOHY
č. 1
č. 2
č. 3
č. 4
č. 5
č. 6
Objednávka č. 312014 na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 09.01.2015, 1xA4
List vlastníctva č. 172 získaný z katasterportálu dňa 21.02.2015, 2xA4
Kópie katastrálnej mapy M 1:1000 a M 1:500 získané z katasterportálu dňa 21.02. a 18.01.2015,
2xA4
Schematický nákres 1.PP a 1.NP, 1xA4
Potvrdenie o veku stavby, vydal Mesto Žarnovica dňa 21.01.2015, 1xA4
Zápis z obhliadky zo dňa 21.02.2015, 2xA4
Znalecký úkon č. 10/2015, Ing. Jarmila Kaššová
strana č. 30
Príloha č. 1
PRO aukcie, s.r.o.
Zelená 2, 811 01 Bratislava
IČO: 46 771 778 , DIČ: 202 360 6101
spoločnosť je zapísaná v Obchodnom registri Okr. súdu BA I, oddiel Sro, vložka číslo 83219/B
Copytrend, s.r.o
Macharova 9
851 01 Bratislava
Naša značka
31/2014
Vybavuje
Konta
Telefónne číslo
+421 911 433330
V Bratislave, dňa 09.01.2015
Vec:
Objednávka znaleckého posudku
Objednávame si u Vás vypracovanie znaleckého posudku podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku za účelom speňažovania majetku záložného dlžníka formou dobrovoľnej dražby
nehnuteľností podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov, na
nasledujúci predmet držby:
-
Súbor nehnuteľností evidovaných Okresným úradom Žarnovica, katastrálny odbor, zapísané na LV č.
172 , k.ú. Žarnovica, obec ŽARNOVICA, okres Žarnovica a to :
Parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape:
parcelné číslo
výmera v m2
druh pozemku
420/3
109
Zastavané plochy a nádvoria
420/4
38
Zastavané plochy a nádvoria
420/5
291
Zastavané plochy a nádvoria
421/3
294
Záhrady
Stavby postavené na pozemkoch parcely registra „C“
súpisné číslo
428
na parcele číslo
420/3
Popis stavby
rodinný dom
Predmetné nehnuteľnosti Vám budú sprístupnené zo strany vlastníka nehnuteľnosti dňa 03.02.2015 o 17.00 hod.
V prípade, ak Vám nehnuteľnosť zo strany vlastníka nebude sprístupnená, žiadame o vypracovanie znaleckého
posudku z dostupných informácii v zmysle § 12 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách .
Žiadame dodať:
-
znalecký posudok v 4 exemplároch
znalecký posudok v elektronickej forma na CD nosiči alebo mailom
Foto - dokumentáciu
List vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy
S pozdravom
...................................................
JUDr. Richard Konta
konateľ spoločnosti
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky
Príloha č. 2
VÝPIS Z KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ
Vytvorené cez katastrálny portál
Okres: Žarnovica
Obec: ŽARNOVICA
Katastrálne územie: Žarnovica
Dátum vyhotovenia 21.02.2015
Čas vyhotovenia:
19:55:20
VÝPIS Z LISTU VLASTNÍCTVA č. 172
ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA
PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape
Parcelné číslo
420/ 3
420/ 4
420/ 5
421/ 3
Výmera v m2 Druh pozemku
109 Zastavané plochy a
nádvoria
38 Zastavané plochy a
nádvoria
291 Zastavané plochy a
nádvoria
294 Záhrady
Spôsob využ. p. Umiest. pozemku Právny vzťah Druh ch.n.
15
1
17
1
18
1
4
1
4
Legenda:
Spôsob využívania pozemku:
15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom
17 - Pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom
18 - Pozemok, na ktorom je dvor
4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie,
okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny
Umiestnenie pozemku:
1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce
Právny vzťah:
4 - Vlastník pozemku je vlastníkom stavby postavenej na tomto pozemku
Stavby
Súpisné číslo na parcele číslo
Druh stavby Popis stavby
Druh ch.n.
Umiest. stavby
428 420/ 3
10 rodinný dom
Legenda:
Druh stavby:
10 - Rodinný dom
Kód umiestnenia stavby:
1 - Stavba postavaná na zemskom povrchu
1
ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY
Por. číslo Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a Spoluvlastnícky podiel
miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka
Účastník právneho vzťahu:
Vlastník
1 Kotlárová Adela r. Pekárová, Slobody 86, Žarnovica, PSČ 966 81, SR
1/1
Dátum narodenia :
22.07.1938
Poznámka
Jaroslav Jeřábek rod. Jeřábek, nar. 30.7.1961, bytom Křoví 193, ČR : Oznámenie o začatí
výkonu záložného práva na nehnuteľnosti: CKN parc.č. 420/3, 420/4, 420/5, 421/3 a
rodinný dom č.s. 428 postavený na CKN parc.č. 420/3, zo dňa 14.11.2014 - P 288/14 - VZ
1170/14
Titul nadobudnutia
Krajský súd v Banskej Bystrici - rozsudok č. 13Co 237/2011 a Okresný súd Žiar nad
Hronom - rozsudok č. 4C 272/10, zo dňa 25.05.2011 - Z 1071/2013 - Vz 406/13
Informatívny výpis
1/2
Aktualizácia katastrálneho portálu:
19.02.2015
ČASŤ C: ŤARCHY
Por.č.:
1 Jaroslav Jeřábek rod. Jeřábek, nar. 30.7.1961, bytom Křoví 193, ČR - Zmluva o zriadení záložného práva na
nehnuteľnosti, zo dňa 21.3.2013 a dodatok zo dňa 2.9.2013 na nehnuteľnosti (CKN parc.č. 420/3, 420/4, 420/5,
421/3 a rodinný dom č.s. 428 postavený na CKN parc.č. 420/3) - podľa V 626/2013 z 6.9.2013 - VZ 531/13
1 MESTO ŽARNOVICA, Mestský úrad, Námestie SNP 33, 966 81 Žarnovica, IČO: 00 321 117 - ROZHODNUTIE č.
2015/1/02895, zo dňa 12.1.2015 o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti (rodinný dom č.s. 428 postavený
na CKN parc.č. 420/3) daňového dlžníka: Adela Kotlárová rod. Pekárová.
Dňom doručenia tohto rozhodnutia sa zakazuje akékoľvek nakladanie so zhora vymedzeným (určeným)
zálohom bez písomného súhlasu správcu dane. - Z 74/2015 - VZ 98/15
Iné údaje:
Bez zápisu.
Poznámka:
Bez zápisu.
Informatívny výpis
2/2
Aktualizácia katastrálneho portálu:
19.02.2015
47
609/1
470
467
468
472/2
60
7/3
656
661
607/1
471/3
471/2
658
607/4
2
6/
60
472/1
465
657
608
21. februára
2015 19:53
60
7 /2
47
1/4
47
8/1
Okres: Žarnovica
Obec: ŽARNOVICA
479/3
479/5 Katastrálne
územie: Žarnovica473
47
8/2
664
662
422/2
466
663/1
456
666
66
3/2
67
573/1
471/1
453
422/1
421/2
665
421/1
670
454
420/2
441
439
455
420/1
420/4
668
420/3
573/7
420/5
435/1
41
9/
433
443
6
3/
57
41
9/
8
437
419/7
606
/1
9
431/1
419/6
435/2
430/3
440
430/5
41
9/
1
438
419/5
436
431/2
419/4
430/4
427
450
SCALE 1 : 1 000
20
0
20
METERS
40
60
57
430/2
429
425
419/3
573/5
Príloha č. 3a
434
432
3/
57 9
3/
5
8 5 73
7 3 /3
/2
442
421/3
666
18. januára 2015 23:55
Okres: Žarnovica
Obec: ŽARNOVICA
Katastrálne územie: Žarnovica
573/1
471/1
422/1
421/2
421/1
421/3
420/2
7
420/4
420/3
419/7
41
433
6
3/
57
420/5
435/1
573/7
41
9/
8
420/1
9/
9
431/1
419/6
435/2
SCALE 1 : 500
10
0
10
METERS
20
30
430/5
41
9/
1
Príloha č. 3b
430/3
Rodinný dom súp.č. 428, k.ú. Žarnovica
Príloha č. 4
Príloha č. 5
Príloha č. 6
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký úkon (znalecký posudok) som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname
znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky
pre odbor:
37 00 00 „Stavebníctvo“
- odvetvie 37 01 00 „Pozemné stavby“ a
- odvetvie 37 09 00 „Odhad hodnoty nehnuteľnosti“
Evidenčné číslo znalca: 914956
Znalecký úkon je zapísaný v znaleckom denníku číslo 1/15 pod poradovým číslom 10/2015.
Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu
číslo 10/2015.
Ing. Jarmila Kaššová
Download

ZNALECKÝ POSUDOK