Znalec : Ing. Oliver Stollár , Hornočermánska 70 , 949 01 Nitra ,
tel. / fax. 037 / 77 352 88 , mobil 0905 703 804 ,
e - mail : [email protected]
Zadávateľ : Prvá trenčianska dražobná, s. r. o., Jilemnického 2, 911 01 Trenčín
Číslo spisu / objednávky/ : objednávka zo dňa 14.06.2013
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 43 / 2013
vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - Rodinný dom s. č. 1433 na p. č. 1954/24 s príslušenstvom a
pozemok parcelné č. 1954/24, č. 1954/121, č. 3618/1 a č. 3618/2, katastrálne územie Trenčín, obec Trenčín, okres
Trenčín
Počet strán posudku:
Počet odovzdaných vyhotovení:
40 (z toho príloh: 6)
3
I. ÚVOD POSUDKU
1. Úloha znalca:
Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti - Rodinný dom s. č. 1433 na p. č. 1954/24 s príslušenstvom a pozemok
parcelné č. 1954/24, č. 1954/121, č. 3618/1 a č. 3618/2, katastrálne územie Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín
2. Dátum vyžiadania posudku: 14.06.2013
3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu):
04.07.2013
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 15.07.2013
5. Podklady na vypracovanie posudku :
5.1 Dodané zadávateľom :
- Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1392, k. ú. Trenčín, zo dňa 24.03.2012 (z katasterportálu),
- Informatívna kópia z mapy, katastrálne územie Trenčín, zo dňa 24.03.2012,
- Kolaudačné rozhodnutie k povoleniu užívať budovu, vydané Mestským Národným Výborom v Trenčíne, Zn. OÚPA
5738/77-Ka/41-3145, zo dňa 01.11.1977,
- Kolaudačné rozhodnutie k povoleniu užívať stavbu - garáž a sklad, vydané MsNV, odborom územného plánovania a
architektúry Trenčín, Č.j. OÚPA 3950/1986-2272/Ur., zo dňa 21.11.1986,
- Projektová dokumentácia k stavbe domu a garáže so skladom
5.2 Získané znalcom :
- Zameranie a zakreslenie skutkového stavu domu
- Fotodokumentácia
6. Použitý právny predpis:
- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení
vyhlášky č. 605/2008 Z. z. a č. 254/2010 Z. z.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:
- Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.
o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
- STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov.
- Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.
- Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR
SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení
neskorších predpisov.
- Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných
prác výrobnej povahy
- Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.
- Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
- Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS,
2001, ISBN 80-7100-827-3
8. Osobitné požiadavky objednávateľa:
Neboli vznesené.
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:
Dobrovoľná dražba.
2
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
1.1 Identifikácia použitej metodiky:
Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej
diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je
schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda
stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu
všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je
vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie,
vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží.
K dátumu hodnotenia je použitý koeficient cenovej úrovne podľa posledných známych štatistických údajov vydaných
ŠÚ SR platných pre 1. štvrťrok 2013.
Všeobecná hodnota pozemkov je stanovená pomocou jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku v €/m2 upravenej
koeficientom polohovej diferenciácie.
1.2 Vlastnícke a evidenčné údaje :
List vlastníctva č.: 1392 zo dňa 24.03.2012, katastrálne územie Trenčín, obec Trenčín
Vydaný: Vytvorený cez katastrálny portál
Časť A. Majetková podstata:
Parcely registra "C" - Parcelné č. 1954/24, výmera 108 m2 - zastavané plochy a nádvoria
- Parcelné č. 1954/121, výmera 425 m2 - zastavané plochy a nádvoria
- Parcelné č. 3618/1, výmera 522 m2 - záhrady
- Parcelné č. 3618/2, výmera 37 m2 - zastavané plochy a nádvoria
Stavby - Rodinný dom s. č. 1433 na parcele č. 1954/24
Časť B. Vlastníci a iné oprávnené osoby:
1 Vondrová Oľga r. Husárová (dátum nar. 07.07.1953), S. Chalúpku 1433/20, Trenčín, SR, spoluvlastnícky podiel 1/2
3 Vondra Marcel r. Vondra (10.06.1978), S. Chalúpku 1433/20, Trenčín, SR, spoluvlastnícky podiel 1/2
Tituly nadobudnutia:
V 6442/08 Kúpna zmluva
Tituly nadobudnutia LV:
RII 265/72 - VZ. 292/72; D 2023/86 - VZ. 36/87
Časť C. Ťarchy:
Por.č.: 1
V 6295/08 záložné právo na rod. dom s. č. 1433 a na pozemky p. č. 1954/24,1954/121,3618/1,3618/2 v prospech Prvá
stavebná sporiteľňa, a. s., IČO 31335004, Bajkalská 30, Bratislava, podľa zmluvy o zriadení záložného práva zo dňa
21.10.2008.
Por. č.: 1
V 2964/10 Záložné právo na č. 1954/24,1954/121, 3618/1, 3618/2 v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., IČO
31335004, Bajkalská 30, Bratislava, podľa Zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok zo dňa 23.6.2010.
Por. č.: 3
V 6295/08 záložné právo na rod. dom s. č. 1433 a na pozemky p. č. 1954/24,1954/121,3618/1,3618/2 v prospech Prvá
stavebná sporiteľňa, a. s., IČO 31335004, Bajkalská 30, Bratislava, podľa zmluvy o zriadení záložného práva zo dňa
21.10.2008 - vz. 3162/08
3
Por. č.: 3
V 2964/10 Záložné právo na č. 1954/24,1954/121, 3618/1, 3618/2 v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., IČO
31335004, Bajkalská 30, Bratislava, podľa Zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok zo dňa 23.6.2010.
Iné údaje:
Por.č.: 1
Výpis z knihy manž. - VZ. 140/83
Por.č.: 1
Z 2963/05, Z 3221/05 - Oznámenie o určení sč. - 2953/05
1.3 Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 04.07.2013.
Zameranie vykonané dňa 04.07.2013
Fotodokumentácia skutkového stavu vyhotovená dňa 04.07.2013.
1.4 Technická dokumentácia:
K ohodnoteniu bola predložená dostupná dokumentácia písomného charakteru (prílohy posudku), podľa ktorej je možné
určiť vlastníctvo k nehnuteľnosti aj vek hlavnej stavby - rodinného domu. Projektová dokumentácia bola predložená k
výstavbe domu aj k výstabe garáže. Skutkový stav nehnuteľnosti je v zásade v súlade s projektovaným stavom.
K určeniu veku stavby domu bolo predložené kolaudačné rozhodnutie k povoleniu užívať budovu z roku 1977. K veku
garáže bolo predložené kolaudačné rozhodnutie z roku 1986.
1.5 Údaje katastra nehnuteľností:
Hodnotené nednuteľnosti - rodinný dom s. č. 1392 a pozemok so štyrmi parcelami sú evidované na LV č. 1392,
katastrálne územie Trenčín. Aktuálny pôdorysný tvar domu zodpovedá stavu, ktorý je zakreslený v katastri. V
katastrálnej mape je tiež zakreslený obrys stavby garáže na p. č. 3618/2. Táto však nie je na liste vlastníctva evidovaná.
1.6 Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré sú hodnotené:
a) Rodinné domy
- Rodinný dom s. č. 1433 na p. č. 1954/24
b) Garáže
- Garáž na p. č. 3618/2
c) Ploty
- Plot predný
- Plot bočný
d) Studne
- Studne narážané
e) Vonkajšie úpravy
- Prípojka vody
- Vodomerná šachta
- Prípojka kanalizácie
- Revízne šachty
- Prípojka plynu
- Prípojka elektriny
- Spevnené plochy
- Skleník
f) Pozemky v k. ú. Trenčín
- Parcelné č. 1954/24, výmera 108 m2, zastavané plochy a nádvoria
- Parcelné č. 1954/121, výmera 425 m2, zastavané plochy a nádvoria
- Parcelné č. 3618/1, výmera 522 m2, záhrady
- Parcelné č. 3618/2, výmera 37 m2, zastavané plochy a nádvoria
1.7 Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré nie sú hodnotené: Nie sú.
.
4
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 RODINNÉ DOMY
2.1.1 Rodinný dom s. č. 1433 na p. č. 1954/24
POPIS STAVBY
Dom bol postavený podľa predloženého dokladu - užívacieho povolenia v roku 1977 ako novostavba. Dom je
samostatne stojaci, plne podpivničený s dvoma nadzemnými podlažiami. Strecha je plochá. Vybavenosť domu je
dobrého štandardardu, ktorý čiastočne zodpovedá obdobiu výstavby a čiastočne rekonštrukcii a modernizácii v rokoch
2009 - 2010. V rámci stavebných úprav bola zateplená fasáda, zateplený strop nad suterénom, vymenené okná na
poschodí, vymenené radiátory, modernizované kúpeľne s WC a na poschodí bola osadená nová kuchynská linka.
Prízemie je oproti terénu zvýšené, je prístupné je vstupom - od ulice. Suterén je prístupný vnútorným schodiskom aj cez
garáž. Dom má samostatné 2 bytové jednotky s vlastnými zdrojmi energií, resp. s vlastným meraním. Každý byt má
vlastný vykurovací systém s kotlom ÚK a aj prípravu TÚV. Byty majú tiež vlastné prípojky vody s meraním, vlastné
plynomery. Elektromer je zatiaľ spoločný. Byty sú prístupné samostatne z bočného schodiska v dome.
V podzemnom podlaží je garáž, dielňa. práčovňa, 2 kotolne, 2 pivnice (sklady), chodba a vnútorné schodisko. Nadzemné
podlažia sú dispozične identické. Na každom podlaží je schodiskový priestor, obývacia izba, 2 izby, kuchyňa, špajza,
predsieň, kúpeľňa s WC. Poschodie má navyše balkón a terasu.
Dom je napojený na dostupné inžinierske siete v lokalite - vodovod, kanalizáciu, plyn, elektrinu a káblovú televíziu.
Stavba je zatriedená do klasifikácie stavieb 112 1 Dvojbytové budovy v zmysle Opatrenia ŠÚ SR č. 128/2000, čomu
zodpovedá zatriedenie v zmysle metodiky USI ŽU JKSO 803 7 Domy rodinné dvojbytové.
Obhliadkou neboli zistené závažné statické a funkčné poruchy, ktoré by mali vplyv na užívanie domu. Údržba domu je
vykonávaná podľa aktuálnej potreby. Životnosť stavby je stanovená s ohľadom na aktuálny technický stav na 80 rokov.
POPIS PODLAŽÍ
1. Podzemné podlažie
Stavba je osadená v priemernej hĺbke od 1 m do 2 m so zvislou izoláciou. Nosné murivo je z monolitického
betónu. Deliace konštrukcie sú murované z tehál. Vnútorné omietky sú vápenné štukové. Stropy sú
železobetónové s rovným podhľadom. Klampiarske konštrukcie sú na báze umelých omietok. Fasáda je
vyhotovená na báze umelých omieton an zateplení na 4 stenách do 1/2 plochy steny podlažia. Schody sú z
povrchom z PVC. Dvere sú drevené hladké. Okná sú drevené dvojité s doskovým ostením. Podlahy
miestností sú z terazzovej dlažby, tiež z PVC. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Rozvod vody je
studenej a teplej v pozinkovanom potrubí. V podlaží je rozvod plynu. Vráta garážové sú oceľové otváravé.
Kanalizácia je z plastového potrubia - 2 stúpačky. Zdrojom TÚV pre prízemie je plynový zásobníkový
ohrievač. Zdrojom vykurovania je stacionárny kotol ÚK na plyn pre poschodie standardný 1 ks a značkový
LEIBER 1 ks pre prízemie. V podlaží je kuchynská linka z materiálov na báze dreva rozvinutej šírky 2,40 m s
nerezovým drezom s odkvapkávačom. V práčovni je plechová smaltovaná vaňa, drez smaltovaný a
splachovací záchod. Vodovodné batérie sú klasické - 2 ks. Keramické obklady sa vyskytujú pri dreze, na vani
a v práčovni. V podlaží je samostatný elektrický rozvádzač.
1. Nadzemné podlažie
Stavba má základy betónové s podzemným podlažím a s vodorovnou izoláciou. Nosné murivo je sendvičové,
murované z pórobetónových tvárnic v skladobnej hrúbke 30 cm s dodatočným zateplením polystyrénom hr. 8
cm a 10 cm. Deliace konštrukcie sú murované z tehál. Vnútorné omietky sú štukové. Stropy sú
železobetónové monolitické, s rovným podhľadom. Strecha je plochá dvojplášťová so zateplením. Krytina je z
pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu úplné. Klampiarske
konštrukcie parapetov sú z pozinkovaného plechu. Fasádne omietky sú na 4 stenách na báze umelých
omietok nad 2/3 omietanej plochy steny podlažia. Schody sú s povchom z PVC. Dvere sú drevené hladké.
Okná sú drevené dvojité s doskovým ostením a s hliníkovými žalúziami. Podlahy obytných miestností sú z
PVC. Podlahy ostatných miestností sú prevažne z keramickej dlažby. Vykurovanie je ústredné teplovodné s
novými oceľovými panelovými radiátormi. Elektroinštalácia je svetelná. Dom je vybavený bleskozvodom.
Rozvod vody je studenej a teplej z centrálneho zdroja v pozinkovanom potrubí. V podlaží je inštalácia plynu.
Vnútorná kanalizácia je z plastového potrubia - 2 stúpačky. V kuchyni je elektrický sporák s rúrou, odsávač
pár, nerezový dvojdrez a kuchynská linka z materiálov na báze dreva rozvinutej šírky 1,60 m. V kúpeľni je
murovaný sprchový kút, umývadlo a záchod splachovací "kombi". Vodovodné batérie sú klasické - 3 ks.
5
Keramické obklady sú v kúpeľni, v sprche v kuchyni - 2 x štandard výmery. V podlaží je krb s uzatvoreným
ohniskom. Elektrický rozvádzač je s poistkami.
2. Nadzemné podlažie
Nosné murivo je sendvičové, murované z pórobetónových tvárnic v skladobnej hrúbke 30 cm s dodatočným
zateplením polystyrénom hr. 8 cm a 10 cm. Deliace konštrukcie sú murované z tehál. Vnútorné omietky sú
štukové. Stropy sú železobetónové monolitické, s rovným podhľadom. Klampiarske konštrukcie parapetov sú
z hliníkového plechu. Fasádne omietky sú na 4 stenách na báze umelých omietok nad 2/3 omietanej plochy
steny podlažia. Dvere sú drevené hladké. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Podlahy obytných
miestností sú z PVC. Podlahy ostatných miestností sú prevažne z keramickej dlažby. Vykurovanie je
ústredné teplovodné s oceľovými panelovými radiátormi. Elektroinštalácia je svetelná. Rozvod vody je
studenej a teplej z centrálneho zdroja v pozinkovanom potrubí. V podlaží je inštalácia plynu. Vnútorná
kanalizácia je z plastového potrubia - 2 stúpačky. Zdrojom TÚV pre podlažie je elektrický zásobníkový
ohrievač. V kuchyni je elektrická teplovzdušná rúra, plynová nerezová varná platňa, plastový drez a
kuchynská linka z materiálov na báze dreva rozvinutej šírky 2,40 m. V kúpeľni je murovaný sprchový kút,
umývadlo a záchod splachovací "kombi". Vodovodné batérie sú pákové - 2 ks a pákové so sprchou - 1 ks.
Keramické obklady sú v kúpeľni, v sprche a v kuchyni. V podlaží je balkón výmery do 5 m2.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 6 Domy rodinné jednobytové
111 0 Jednobytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. PP
1. NP
2. NP
Začiatok
Výpočet zastavanej plochy
užívania
1977
11,50*9,46-2,75*2,35
1977
11,50*9,46
1977
11,50*9,46-2,75*2,35
ZP [m2]
102,33
108,79
102,33
kZP
120/102,33=1,173
120/108,79=1,103
120/102,33=1,173
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
Bod
Položka
1
Osadenie do terénu
1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou
izoláciou
2
Základy
2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou
izoláciou
4
Murivo
4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad
30cm do 40cm
4.3 z monolitického betónu
5
6
Deliace konštrukcie
5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia,
drevené)
Vnútorné omietky
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
6
1.PP 1.NP 2.NP
750
-
-
-
52
0
-
1250
73
5
-
735
-
160
16
0
160
400
40
0
400
7
Stropy
10
40
104
0
-
44
5
-
-
36
5
-
Klampiarske konštrukcie strechy
12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy
-
65
-
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)
13.2 z pozinkovaného plechu
13.3 z hliníkového plechu
13.4 z iných materiálov (kamenné, keramické...)
60
20
-
25
-
-
26
0
260
120
-
-
180
18
0
-
135
13
5
135
340
-
-
7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované 1040
9
Ploché strechy
9.3 dvojplášťové
11
Krytiny na plochých strechách
11.4 z pozinkovaného plechu
12
13
14.
16
Fasádne omietky
14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok
nad 2/3
14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok
nad 1/3 do 1/2
Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice
16.4 PVC, guma
17
Dvere
17.3 hladké plné alebo zasklené
18
19
Okná
18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s
trojvrstv. zaskl.
18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
-
18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
-
Ústredné vykurovanie
24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi
- oceľ. a vykurovacie panely
Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
25.1 svetelná, motorická
25.2 svetelná
29
30
0
-
-
12
0
120
-
23.5 betónové dlaždice, liaty xylolit
25
-
Dlažby a podlahy ost. miestností
23.2 keramické dlažby
24
530
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)
22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino
23
-
Okenné žalúzie
19.3 kovové
22
38
0
-
130
280
-
15
0
48
0
15
5
150
480
155
Bleskozvod
- vyskytujúca sa položka
-
7
15
5
-
30
31
Rozvod vody
30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z
centrálneho zdroja
Inštalácia plynu
31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu
Spolu
55
55
55
35
35
35
4935 6155 4280
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Vráta garážové
32.5 oceľové (1 ks)
95
-
-
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (6 ks)
20
20
20
65
-
65
155
-
-
335
-
-
-
-
200
60
60
-
-
30
30
15
-
90
-
-
132
88
132
30
-
10
75
10
75
Vodovodné batérie
38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)
38.3 pákové nerezové (2 ks)
38.4 ostatné (5 ks)
30
45
35
40
-
Záchod
39.3 splachovací bez umývadla (3 ks)
25
25
25
Vnútorné obklady
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks)
40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks)
40.4 vane (1 ks)
40.5 samostatnej sprchy (1 ks)
40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks)
60
15
-
80
30
80
20
-
Zdroj teplej vody
34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo
kombinovaný s ústredným vykurovaním (2 ks)
Zdroj vykurovania
35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu,
vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla
(1 ks)
35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane
typov turbo (Junkers, Vailant, Leblanc…) (1 ks)
Vybavenie kuchyne alebo práčovne
36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou
platňou (1 ks)
36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou
alebo varná jednotka (štvorhoráková) (2 ks)
36.7 odsávač pár (1 ks)
36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks)
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)
36.10 drezové umývadlo nerezové alebo plastové s ovládaním
uzáveru sifónu alebo odkvapkávačom na zeleninu, zabudovaným
odpadkovým košom a pod. (1 ks)
36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný
meter rozvinutej šírky) (6.4 bm)
Vnútorné vybavenie
37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks)
37.5 umývadlo (2 ks)
37.9 samostatná sprcha (2 ks)
8
41
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene)
(4 ks)
Balkón
41.2 výmery do 5 m2 (1 ks)
42
Kozub
42.2 s uzatvoreným ohniskom (1 ks)
45
Elektrický rozvádzač
45.1 s automatickým istením (1 ks)
15
30
15
-
-
105
-
20
0
-
240
14
5
1367 868 837
45.2 s poistkami (1 ks)
Spolu
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. PP
1. NP
2. NP
kCU = 2,203
kM = 1,00
Výpočet RU na m2 ZP
(4935 + 1367 * 1,173)/30,1260
(6155 + 868 * 1,103)/30,1260
(4280 + 837 * 1,173)/30,1260
Hodnota RU [€/m2]
217,04
236,09
174,66
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. PP
1. NP
2. NP
Začiatok užívania
1977
1977
1977
V [rok]
36
36
36
T [rok]
44
44
44
Z [rok]
80
80
80
O [%]
45,00
45,00
45,00
TS [%]
55,00
55,00
55,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
1. PP z roku 1977
Východisková
hodnota
Technická hodnota
1. NP z roku 1977
Východisková
hodnota
Technická hodnota
2. NP z roku 1977
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [€]
217,04 €/m2*102,33 m2*2,203*1,00
48 927,98
55,00% z 48 927,98
26 910,39
236,09 €/m2*108,79 m2*2,203*1,00
56 582,36
55,00% z 56 582,36
31 120,30
174,66 €/m2*102,33 m2*2,203*1,00
39 374,13
55,00% z 39 374,13
21 655,77
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
9
Podlažie
1. podzemné podlažie
1. nadzemné podlažie
2. nadzemné podlažie
Východisková hodnota
[€]
48 927,98
56 582,36
39 374,13
Spolu
Technická hodnota [€]
26 910,39
31 120,30
21 655,77
144 884,47
79 686,46
2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ
2.2.1 Garáž na parcele č. 3618/2
POPIS STAVBY
Garáž bola postavená podľa predloženého dokladu - užívacieho povolenia v roku 1986. Bola postavená ako samostatne
stojaca. Má charakter jednoduchej stavby so zastavanou plochou cca 37 m2 Je nepodpivničená s jedným nadzemným
podlažím a plochou strechou. Dispozične pozostáva z 2 miestností - garáže a skladu. Garáž nie je vybavená montážnou
jamou.
Stavba je zatriedená do klasifikácie stavieb 124 2 Garážové budovy v zmysle Opatrenia ŠÚ SR č. 128/2000, čomu
zodpovedá zatriedenie v zmysle metodiky USI ŽU JKSO 812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel.
Obhliadkou neboli zistené závažné statické ani iné funkčné poruchy. Opotrebenie je primerané veku. Životnosť je
stanovená na 80 rokov.
POPIS PODLAŽÍ
1. Nadzemné podlažie
Stavba je nepodpivničená, základy betónové pásové bez podmurovky a s vodorovnou izoláciou. Nadzemné podlažie je
murované z pálenej tehly v skladobnej hrúbke 30 cm. Strop je drevený trámčenový s podhľadom. Strecha je plochá s
krytinou z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie omietky sú
brirolitové škrabané, vnútorné omietky sú vápenné hladké. Dvere sú drevené hladké, okná sú drevené zdvojené. Vráta sú
plechové otváravé. Podlaha je z cementového poteru s vodorovnou izoláciou. Elektroinštalácia je svetelná s poistkami.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a
zariadení
KS:
124 2 Garážové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie
1. NP
Začiatok
Výpočet zastavanej plochy
užívania
1986
10,07*3,65
ZP [m2]
36,76
kZP
18/36,76=0,490
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
10
Bod
Položka
2
Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy
4
Hodnota
615
Stropy
4.2 trámčekové s podhľadom
360
Krytina na plochých strechách
7.1.c plechová pozinkovaná
370
Klampiarske konštrukcie
8.4 z pozinkovaného plechu
100
Vonkajšia úprava povrchov
9.1 brizolit
480
10
Vnútorná úprava povrchov
10.2 vápenná hladká omietka
185
12
Dvere
12.4 hladké plné alebo zasklené
150
Okná
13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením
80
Podlahy
14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter
14.7 vodorovná izolácia
185
50
Elektroinštalácia
18.4 len svetelná - poistky
190
Spolu
2765
7
8
9
13
14
18
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
22
Vráta
22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks)
295
Spolu
295
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Podlažie
1. NP
kCU = 2,203
kM = 1,00
Výpočet RU na m2 ZP
(2765 + 295 * 0,490)/30,1260
Hodnota RU [€/m2]
96,58
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie
1. NP
Začiatok užívania
1986
V [rok]
27
11
T [rok]
53
Z [rok]
80
O [%]
33,75
TS [%]
66,25
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
2
Hodnota [€]
2
96,58 €/m *36,76 m *2,203*1,00
7 821,27
66,25% z 7 821,27
5 181,59
2.3 PRÍSLUŠENSTVO
2.3.1 Plot predný kovový
Plot bol vybudovaný v roku 1978 v prednej časti pozemku od ulice. Základy aj podmurovka sú z betónu a kameňa po
celej dĺžke plota. Výplň plota je zhotovená z kovových profilov. Priemerná výška výplne je 1,00 m. Plot má 1 ks vrátok
a 1 ks vrát z kovových profilov.
Údržba je veľmi dobrá, životnosť je stanovená na 60 rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol.
Popis
č.
1.
Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu
2.
3.
4.
5.
Počet MJ
Podmurovka:
betónová monolitická alebo
prefabrikovaná
Spolu:
Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z oceľovej
tyčoviny v ráme
Plotové vráta:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z
kovových profilov
Plotové vrátka:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z
kovových profilov
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Body / MJ
Rozpočtový
ukazovateľ
15,70m
700
23,24 €/m
15,70m
926
30,74 €/m
53,98 €/m
15,70m2
435
14,44 €/m
1 ks
7505
249,12 €/ks
1 ks
3890
129,12 €/ks
13,03+2,22+0,45 = 15,70 m
15,70*1,00 = 15,70 m2
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
12
Názov
Začiatok užívania
Plot predný kovový
1978
V [rok]
35
T [rok]
25
Z [rok]
60
O [%]
58,33
TS [%]
41,67
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
(15,70m
+ 1ks *
2,203 *
41,67 %
Výpočet
* 53,98 €/m + 15,70m2 * 14,44 €/m2
249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks) *
1,00
z 3 199,71 €
Hodnota [€]
3 199,71
1 333,32
2.3.2 Plot bočný pletivový
Plot bol vybudovaný v roku 1984 na pravej hranici pozemku. Základy sú betónové s prahmi po celej dĺžke plota. Výplň
plota je zhotovená zo strojového pletiva. Priemerná výška výplne je 1,30 m.
Údržba je dobrá, životnosť je stanovená na 45 rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
815 2 Oplotenie
2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol.
Popis
č.
1.
Základy vrátane zemných prác:
betónový alebo kamenný prah medzi
stĺpikmi
Spolu:
3.
Výplň plotu:
zo strojového pletiva na oceľové
alebo betónové stĺpiky
Dĺžka plotu:
Pohľadová plocha výplne:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet MJ
Body / MJ
54,50m
Rozpočtový
ukazovateľ
225
7,47 €/m
7,47 €/m
70,85m2
380
12,61 €/m
54,50 m
54,50*1,30 = 70,85 m2
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Plot bočný
pletivový
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1978
35
10
45
77,78
22,22
13
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
(54,50m * 7,47 €/m + 70,85m2 * 12,61 €/m2)
* 2,203 * 1,00
22,22 % z 2 865,08 €
Hodnota [€]
2 865,08
636,62
2.3.3 Studňa 1 - Narážaná
Studňa bola vybudovaná v roku 1977 na nádvorí pri záhrade. Vyhotovená je ako narážaná hĺbky 6,0 m. Vonkajší
priemer je 50 mm. Studňa je vybavená ručným aj elektrickým čerpadlom.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
825 7 Studne a záchyty vody
222 2 Miestne potrubné rozvody vody
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Hĺbka:
Priemer:
Počet elektrických čerpadiel:
Počet ručných čerpadiel:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
6 m
50 mm
1
1
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Studňa 1
Začiatok užívania
1977
V [rok]
36
T [rok]
44
Z [rok]
80
O [%]
45,00
TS [%]
55,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
(59,58 €/m * 6m + 320,65 €/ks * 1 ks +
71,03 €/ks * 1 ks) * 2,203 * 1,00
55,00 % z 1 650,40 €
Hodnota [€]
1 650,40
907,72
2.3.4 Studňa 2 - Narážaná
Studňa bola vybudovaná v roku 2009 v suteréne v garáži domu. Vyhotovená je ako narážaná hĺbky 4,0 m. Vonkajší
priemer je 50 mm. Studňa je vybavená ručným čerpadlom.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
825 7 Studne a záchyty vody
222 2 Miestne potrubné rozvody vody
14
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Hĺbka:
Priemer:
Počet ručných čerpadiel:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
4 m
50 mm
1
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Studňa 2
Začiatok užívania
2009
V [rok]
4
T [rok]
76
Z [rok]
80
O [%]
5,00
TS [%]
95,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
(59,58 €/m * 4m + 71,03 €/ks * 1 ks) *
2,203 * 1,00
95,00 % z 681,50 €
Hodnota [€]
681,50
647,43
2.3.5 Prípojka vody
Prípojka vody bola vybudovaná v roku 1977 z oceľového potrubia DN 32 mm. Je napojená na verejný vodovod cez
vodomernú šachtu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie
1.2.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1800/30,1260 = 59,75 €/bm
4,50 bm
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka vody
Začiatok užívania
1977
V [rok]
36
15
T [rok]
24
Z [rok]
60
O [%]
60,00
TS [%]
40,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [€]
4,5 bm * 59,75 €/bm * 2,203 * 1,00
592,33
40,00 % z 592,33 €
236,93
2.3.6 Vodomerná šachta
Vodomerná šachta bola vybudovaná v roku 1977 z prostého betónu na vodovodnej prípojke. Poklop je oceľový.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
1. Vodovod (JKSO 827 1)
1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)
1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP
1,50*1,20*1,60 = 2,88 m3 OP
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Vodomerná šachta
Začiatok užívania
1977
V [rok]
36
T [rok]
24
Z [rok]
60
O [%]
60,00
TS [%]
40,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
3
2,88 m OP * 254,27 €/m3 OP * 2,203 * 1,00
40,00 % z 1 613,25 €
Hodnota [€]
1 613,25
645,30
2.3.7 Prípojka kanalizácie
Prípojka kanalizácie bola vybudovaná v roku 1977 z kameninového potrubia DN 150 mm. Je napojená na rozvod
verejnej kanalizácie.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové
2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
2223 Miestne kanalizácie
16
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1060/30,1260 = 35,19 €/bm
4,50 bm
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojka
kanalizácie
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1977
36
14
50
72,00
28,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [€]
4,5 bm * 35,19 €/bm * 2,203 * 1,00
348,86
28,00 % z 348,86 €
97,68
2.3.8 Prípojky plynu
Prípojky boli vybudované nové v roku 2009 ako zemné k domu z oceľového potrubia DN 40 mm samostatne pre každý
byt.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Kód KS:
Kód KS2:
5. Plynovod (JKSO 827 5)
5.2. Prípojka plynu DN 40 mm
2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
2221 Miestne plynovody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
460/30,1260 = 15,27 €/bm
4,50*2 = 9 bm
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Prípojky plynu
Začiatok užívania
2009
V [rok]
4
T [rok]
36
Z [rok]
40
O [%]
10,00
TS [%]
90,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [€]
9 bm * 15,27 €/bm * 2,203 * 1,00
302,76
90,00 % z 302,76 €
272,48
17
2.3.9 Prípojka elektriny
Prípojka elektriny bola vybudovaná v roku 1977 ako káblová zemná. Je vedená zo stĺpa na ulici k elektromerovej skrini
pri vsctupnom schodisku domu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
7.1. NN prípojky
7.1.j) kábelová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm
2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet káblov:
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
445/30,1260 = 14,77 €/bm
1
8,86 €/bm
13,0+5,0 = 18 bm
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Začiatok užívania
Prípojka elektriny
1977
V [rok]
36
T [rok]
14
Z [rok]
50
O [%]
72,00
TS [%]
28,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
18 bm * (14,77 €/bm + 0 * 8,86 €/bm) *
2,203 * 1,00
28,00 % z 585,69 €
Hodnota [€]
585,69
163,99
2.3.10 Spevnené plochy 1
Spevnené plochy boli vybudované v roku 1987 z monolitického betónu. Predstavujú plochu nádvoria za domom a k
vjazdu do garáže.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu
8.2.b) Do hrúbky 150 mm
2111 Cestné komunikácie
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
83,99 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
330/30,1260 = 10,95 €/m2 ZP
5,74*5,25+2,88*5,60+3,62*2,89+3,65*7,47
kCU = 2,203
kM = 1,00
18
=
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Spevnené plochy 1
Začiatok užívania
1987
V [rok]
26
T [rok]
24
Z [rok]
50
O [%]
52,00
TS [%]
48,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [€]
83,99 m2 ZP * 10,95 €/m2 ZP * 2,203 * 1,00
2 026,08
48,00 % z 2 026,08 €
972,52
2.3.11 Spevnené plochy 2
Spevnené plochy boli vybudované v roku 2010 z betónovej zámkovej dlažby. Predstavujú novo vybudované odkvapové
chodníky okolo domu a prístupový chodník.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
Položka:
Kód KS:
Kód KS2:
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku
2111 Cestné komunikácie
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
440/30,1260 = 14,61 €/m2 ZP
Počet
merných
jednotiek:
3,59*1,19+3,56*1,39+0,67*1,57+9,70*0,70+10,
47*0,70+2,77*1,85+11,67*1,07+7,82*0,86+2,03*1,49 = 51,75 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
kCU = 2,203
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Spevnené plochy 2
Začiatok užívania
1987
V [rok]
26
T [rok]
24
Z [rok]
50
O [%]
52,00
TS [%]
48,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
51,75 m2 ZP * 14,61 €/m2 ZP * 2,203 * 1,00
48,00 % z 1 665,62 €
Hodnota [€]
1 665,62
799,50
19
2.3.12 Skleník
Skleník bol vybudovaný v roku 1986 na záhrade. Základy sú betónové pásové s podmurovkou. Konštrukcia je oceľová s
jednoduchým presklením.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória:
Bod:
podmurovkou
Kód KS:
29. Skleník
29.1. Z oceľových profilov so zasklením a základmi, príp.
2ex Jednobytové budovy
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku:
Počet merných jednotiek:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1950/30,1260 = 64,73 €/m2 ZP
6,20*3,15 = 19,53 m2 ZP
kCU = 2,203
kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Skleník
Začiatok užívania
1986
V [rok]
27
T [rok]
13
Z [rok]
40
O [%]
67,50
TS [%]
32,50
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková
hodnota
Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [€]
19,53 m2 ZP * 64,73 €/m2 ZP * 2,203 * 1,00
2 784,98
32,50 % z 2 784,98 €
905,12
2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Rodinný dom s. č. 1433 na p. č. 1954/24
Garáž na parcele č. 3618/2
Plot predný kovový
Plot bočný pletivový
Studňa 1
Studňa 2
Prípojka vody
Vodomerná šachta
Prípojka kanalizácie
Prípojky plynu
Prípojka elektriny
Spevnené plochy 1
Spevnené plochy 2
Skleník
Celkom:
Východisková hodnota
Technická hodnota [€]
[€]
144 884,47
79 686,46
7 821,27
5 181,59
3 199,71
1 333,32
2 865,08
636,62
1 650,40
907,72
681,50
647,43
592,33
236,93
1 613,25
645,30
348,86
97,68
302,76
272,48
585,69
163,99
2 026,08
972,52
1 665,62
799,50
2 784,98
905,12
171 022,00
20
92 486,66
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
Analýza polohy nehnuteľností:
Dom sa nachádza v Trenčíne na ulici Sama Chalupku. Lokalita je situovaná v atraktívnej obytnej štvrti rodinných domov
na juhozápadnom okraji mesta. Lokalita leží na rovine, je od nej dobrá a rýchla dostupnosť do centra mesta pešo i pre
cyklistov. V okolí nehnuteľnosti je situovaná široká občianska vybavenosť (nákupné stredisko DRUŽBA, supermarkety
KAUFLAND, LIDL, JEDNOTA a BAUMAX, čerpacia stanica PHM, úrady, mestská tržnica, materská škola, základné
školy, City University, úrady, poliklinika, nemocnica, služby, detské ihrisko a iné). Táto vybavenosť sa nachádza v
okruhu 0,5 - 1 km. V blízkosti (cca do 1,5 km ) sa nachádza okraj mestského lesoparku Brezina. V lokalite je veľmi
dobrá predajnosť nehnuteľností.
V tesnej blízkosti nehnuteľnosti sú zastávky MHD pre oba smery. Mesto je napojené na železničnú a cestnú dopravu,
vrátane diaľnice. V meste je kompletná občianska vybavenosť prináležiaca krajskému mestu, vrátane vysokej školy.
Analýza využitia nehnuteľností:
Hodnotená nehnuteľnosť je rodinným domom s bežným štandardom a so základným príslušenstvom, ktorý je určený
svojim charakterom na trvalé bývanie. Vybavenosť sociálnymi priestormi a ďalším príslušenstvom je štandardu, ktorý
čiastočne zodpovedá obdobiu výstavby - rok 1977 a čiastočne modernizácii domu v rokoch 2009 - 2010. Dom je
postavený tradičnou murovanou technológiou.
Dom má 2 samostatné bytové jednotky. Každý byt má vlastný vykurovací systém s kotlom ÚK a aj prípravu TÚV. Byty
majú tiež vlastné prípojky vody s meraním, vlastné plynomery a elektromery. Byty sú prístupné samostatne z bočného
schodiska v dome.
V podzemnom podlaží je garáž, dielňa. práčovňa, 2 kotolne, 2 pivnice (sklady), chodba a vnútorné schodisko. Nadzemné
podlažia sú dispozične identické. Na každom podlaží je schodiskový priestor, obývacia izba, 2 izby, kuchyňa, špajza,
predsieň, kúpeľňa s WC. Poschodie má navyše balkón a terasu.
Dom je napojený na dostupné inžinierske siete v lokalite - vodovod, kanalizáciu, plyn, elektrinu, telefón a káblovú
televíziu.
Stavba nemá statické ani iné funkčné poruchy. K domu patrí samostatne stojaca garáž, studňa, vonkajšie úpravy a veľký
pozemok.
Vzhľadom na polohu a charakter nehnuteľnosti je predpoklad jej využitia predovšetkým na trvalé bývanie. Stavba je tiež
využiteľná po nevyhnutných úpravách aj na podnikateľské účely, pre ktoré sú vhodné priestory rodinného domu.
Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
Vzhľadom na druh objektu, technický stav a lokalitu, v ktorej sa nachádza, neuvažuje sa s rizikom spojeným s využitím
nehnuteľnosti.
Na liste vlastníctva sú zapísané ťarchy - záložné právo v prospech Prvej stavebnej sporiteľne, a. s.
Výber použitej metodiky:
Pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností je ako vhodná metóda použitá metóda polohovej diferenciácie.
Nie je použitá porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty z dôvodu, že znalcovi nie je známy súbor predajov
porovnateľných objektov v danej lokalite, ktorý by bolo možné využiť pri jej výpočte. Taktiež nie je použitá
kombinovaná metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, nakoľko z nehnuteľnosti nie sú dosahované výnosy
z prenájmu.
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE
Všeobecná hodnota je stanovená (v zmysle vyhlášky č. 492/2004 Z.z.) metódou polohovej diferenciácie, ktorá vychádza
z úpravy technickej hodnoty koeficientom predajnosti, ktorý je odvodený z priemerného koeficientu polohovej
diferenciácie a zohľadňuje vplyvy trhu na všeobecnú hodnotu. Pri jej stanovení je využitá metodika vydaná Ústavom
súdneho inžinierstva ŽU v Žiline. Metodika udáva priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre krajské mestá a pre
stavby bytových budov a občianskej výstavby v rozpätí 0,50 - 0,60. Pre daný prípad je stanovený priemerný koeficient
vo výške 0,50.
21
V súčasnosti je všeobecný dopyt po nehnuteľnostiach nižší v porovnaní s ponukou. Nehnuteľnosť sa nachádza v obytnej
zóne v atraktívnej lokalite v štvrti s rodinnými domami. Technický stav nehnuteľnosti je veľmi dobrý - vyžaduje si len
bežnú údržbu. Nezamestnanosť v Trenčíne je okolo 10 % s obmedzenou ponukou pracovných príležitostí. Hustota
obyvateľstva v štvrti je priemerná. Dom je súčasťou uličnej zástavby s rodinnými domami. Svojimi obytnými
miestnosťami je orientovaný k svetovým stranám čiastočne vhodne a čiastočne nevhodne. Rodinný dom je
vybavenosťou veľmi dobrého štandardu. Hustota obyvateľstva je priemerná bez konfliktných skupín. Nehnuteľnosť je
rušená dopravou nízkej intenzity, iné zdroje hluku a emisií sa nevyskytujú. Lokalita má veľmi dobrú vybavenosť
infraštruktúrou - vodovod, kanalizácia, elektrina, telefón, plyn, káblová televízia. K stavbe rodinného domu prináleží
pozemok s možnosťou ďalšej výstavby (až 0 - 3-násobná rezerva), resp. iného využitia.
Ďalšia charakteristika nehnuteľnosti je uvedená v úvode kapitoly.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,5
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000)
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
III. trieda
Priemerný koeficient
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,500 - 0,450)
Hodnota
1,500
1,000
0,500
0,275
0,050
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Čís
Popis
lo
1
Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru
2
obce
časti obce vhodné k bývaniu situované na
okraji obce
3
Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len
bežnú údržbu
4
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty pre bývanie, šport, rekreáciu,
parky a pod.
5
Príslušenstvo nehnuteľnosti
príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné,
majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti jeho podiel na celkovej cene je menší
ako 20%
6
Typ nehnuteľnosti
priemerný - dom v radovej zástavbe,
átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a
záhradou, s dobrým dispozičným riešením.
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera
7
nezamestnanosti
dostatočná ponuka pracovných možností v
dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %
8
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
priemerná hustota obyvateľstva
9
10
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností čiastočne
vhodná a čiastočne nevhodná
Konfigurácia terénu
22
Trieda
kPDI
Váha
vI
IV.
0,275
13
3,5750
III.
0,500
30
15,0000
II.
1,000
8
8,0000
I.
1,500
7
10,5000
II.
1,000
6
6,0000
III.
0,500
10
5,0000
II.
1,000
9
9,0000
II.
1,000
6
6,0000
III.
0,500
5
2,5000
Výsledok
kPDI*vI
11
12
13
14
15
16
17
18
19
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok
o sklone do 5%
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka
plynu, kanalizácia, telefón, spoločná
anténa
Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus a miestna doprava
Obč.
vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
krajský úrad, súd, banka, daňový úrad,
vysoká škola, nemocnica, divadlo,
kompletná sieť obchodov a služieb
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti
nad 1000 m
Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy
Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na
nehnut.
bez zmeny
Možnosti ďalšieho rozšírenia
rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až
trojnásobok súčasnej zástavby
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
nehnuteľnosti len čiastočne využiteľné
na prenájom
Názor znalca
dobrá nehnuteľnosť
I.
1,500
6
9,0000
II.
1,000
7
7,0000
II.
1,000
7
7,0000
I.
1,500
10
15,0000
IV.
0,275
8
2,2000
II.
1,000
9
9,0000
III.
0,500
8
4,0000
IV.
0,275
7
1,9250
IV.
0,275
4
1,1000
II.
1,000
20
20,0000
180
141,80
Spolu
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov
Koeficient polohovej
diferenciácie
Všeobecná hodnota
Výpočet
kPD = 141,8/ 180
VŠHS = TH * kPD = 92 486,66 € *
0,788
23
Hodnota
0,788
72 879,49 €
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Pozemok
POPIS
Pozemok tvoria parcely č. 1954/24, č. 1954/121, č. 3618/1 a č. 3618/2, ktoré sú evidované na LV č. 1392. Pozemok sa
nachádza v zastavanom území obce v obytnej zóne. Parcela č. 3618/1 je evidovaná ako záhrady, zvyšné parcely sú
evidované ako zastavané plochy a nádvoria. Ich celková výmera je 1092 m2. Parcela č. 1954/24 je zastavaná rodinným
domom. Parcela č. 1954/121 predstavuje plochu predzáhradky a nádvoria. Parcela č. 3618/2 je zastavaná stavbou garáže
so skladom.
Pozemok je prístupný z verejných komunikácií. Je rovinatý a je oplotený. Vybavenosť infraštruktúrou je veľmi dobrá.
Pozemok je, resp. môže byť napojený na miestne rozvody vodovodu, kanalizácie, plynu, elektriny, telefónu a káblovej
televízie.
V meste je autobusová, železničná a miestna doprava. Centrum mesta je vzdialené do 5 minút jazdy autom. Zastávky
autobusovej MHD sú vzdialené do 5 min. pešo. Občianska vybavenosť zodpovedá krajskému mestu.
Parcela
1954/24
1954/121
3618/1
3618/2
Druh pozemku
Spolu
výmera
[m2]
Vzorec
zastavaná plocha a
nádvorie
zastavaná plocha a
nádvorie
záhrada
zastavaná plocha a
nádvorie
Podiel
108
108,00
1/1
108,00
425
425,00
1/1
425,00
522
522,00
1/1
522,00
37
37,00
1/1
37,00
Spolu výmera
Obec:
Východisková hodnota:
Označenie a názov
koeficientu
kS
koeficient
všeobecnej
situácie
kV
koeficient
intenzity využitia
kD
koeficient
dopravných vzťahov
kP
koeficient
obchodnej a
priemyselnej
polohy
kI
koeficient
technickej
infraštruktúry
pozemku
Výmera
[m2]
1 092,00
Trenčín
VHMJ = 26,56 €/m2
Hodnotenie
Hodnota
koeficientu
5. obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich
rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti
vilových alebo rodinných domov v centre I mimo
centra mesta
1,20
3. rodinné domy so štandardným vybavením
1,00
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej
dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným
autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
3. obytná alebo rekreačná poloha
1,20
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)
1,30
24
kZ
koeficient
povyšujúcich
faktorov
kR
koeficient
redukujúcich
faktorov
1. nevyskytuje sa
1,00
1. nevyskytuje sa
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Koeficient polohovej
diferenciácie
Jednotková hodnota pozemku
Všeobecná hodnota pozemku
Výpočet
kPD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 *
1,30 * 1,00 * 1,00
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m2 *
1,8720
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 092,00 m2 *
49,72 €/m2
Hodnota
1,8720
49,72 €/m2
54 294,24 €
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [€]
5 369,76
21 131,00
25 953,84
1 839,64
Názov
parcela
parcela
parcela
parcela
č.
č.
č.
č.
1954/24
1954/121
3618/1
3618/2
Spolu
54 294,24
25
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou:
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb
diferenciácie
bola
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie:
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola
diferenciácie
použitá
72 879,49 €
metóda polohovej
použitá
54 294,24 €
metóda polohovej
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Stavby
Rodinný dom s. č. 1433 na p. č. 1954/24
Garáž na parcele č. 3618/2
Plot predný kovový
Plot bočný pletivový
Studňa 1
Studňa 2
Prípojka vody
Vodomerná šachta
Prípojka kanalizácie
Prípojky plynu
Prípojka elektriny
Spevnené plochy 1
Spevnené plochy 2
Skleník
Spolu stavby
Pozemky
Pozemok Pozemok Pozemok Pozemok -
Všeobecná hodnota [€]
62 792,93
4 083,09
1 050,66
501,66
715,28
510,17
186,70
508,50
76,97
214,71
129,22
766,35
630,01
713,23
72 879,49
parc.
parc.
parc.
parc.
č.
č.
č.
č.
1954/24 (108 m2)
1954/121 (425 m2)
3618/1 (522 m2)
3618/2 (37 m2)
5
21
25
1
369,76
131,00
953,84
839,64
Spolu pozemky (1 092,00 m2)
Spolu VŠH
54 294,24
127 173,73
Zaokrúhlená VŠH spolu
127 000,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu:
Slovom: Jedenstodvadsaťsedemtisíc Eur
26
127 000,00 €
V Nitre
dňa 15.7.2013
Ing. Oliver Stollár
IV. PRÍLOHY
- Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1392, k. ú. Trenčín, zo dňa 24.03.2012 (z katasterportálu),
- Informatívna kópia z mapy, katastrálne územie Trenčín, zo dňa 24.03.2012,
- Kolaudačné rozhodnutie k povoleniu užívať budovu, vydané Mestským Národným Výborom v Trenčíne, Zn. OÚPA
5738/77-Ka/41-3145, zo dňa 01.11.1977,
- Kolaudačné rozhodnutie k povoleniu užívať stavbu - garáž a sklad, vydané MsNV, odborom územného plánovania a
architektúry Trenčín, Č.j. OÚPA 3950/1986-2272/Ur., zo dňa 21.11.1986,
- Situácia, pôdorysy podlaží domu a garáže,
- Fotodokumentácia,
27
Fotka č. 1 Fotka č. 4 Fotka č. 7 Fotka č. 10 Fotka č. 13 Fotka č. 2 Fotka č. 5 Fotka č. 8 Fotka č. 11 Fotka č. 14 38
Fotka č. 3 Fotka č. 6 Fotka č. 9 Fotka č. 12 Fotka č. 15 Fotka č. 16 Fotka č. 19 Fotka č. 22 Fotka č. 25 Fotka č. 28 Fotka č. 17 Fotka č. 20 Fotka č. 23 Fotka č. 26 Fotka č. 29 39
Fotka č. 18 Fotka č. 21 Fotka č. 24 Fotka č. 27 Fotka č. 30 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný
v
zozname
znalcov ,
tlmočníkov
a
prekladateľov , ktorý
vedie
Ministerstvo
spravodlivosti
Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvia Pozemné stavby ,
Odhad hodnoty nehnuteľností , evidenčné číslo znalca
913 220 .
Znalecký
úkon
je
zapísaný
pod
poradovým
číslom
43/2013
znaleckého
denníka.
Za
znalecký
úkon
a
vzniknuté
náklady
účtujem
podľa
vyúčtovania
na
základe priloženého dokladu číslo 43.
Ing.
40
Oliver
Stollár
Download

ZNALECKÝ POSUDOK - Prvá trenčianska dražobná sro