ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ
číslo 3372-76/2013
NEMOVITOST:
Katastrální údaje :
Adresa nemovitosti:
Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č. 2307/7 v Anglické ulici v Kladně.
Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy
Anglická 2307, 272 01 Kladno
645301/1741, Paní Jana Chudiaková, Anglická 2307, 272 01 Kladno, vlastnictví:
výhradní
645301/1741, Paní Jana Chudiaková, Anglická 2307, 272 01 Kladno, vlastnictví:
podílové
OBJEDNATEL :
Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová
Petra Bezruče 1416, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL :
Adresa zhotovitele:
Miroslav Málek
Marie Majerové 456, 273 03 Stochov
IČ: 169 73 089
telefon: 312 651 254, 602 e-mail: [email protected]
38 88 84
DIČ: CZ5808190861
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro potřebu exekučního řízení pod č.j. 088EX 5074/10-34 (ocenění
stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
Počet stran:
25
stran
Ve Stochově, dne 29.8.2013
1 400 000 Kč
14.8.2013
Stav ke dni :
Počet příloh: 14
14.8.2013
Počet vyhotovení: 1
Miroslav Málek
NÁLEZ
Znalecký úkol
Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází v Anglické ulici v Kladně
v obytném domě č.p. 2307, včetně spoluvlastnického podílu 805/9302 na společných částech domu
č. p. 2307 a pozemku č. 3724. Nemovitost se nachází v katastrálním území Kročehlavy, obec
Kladno, okres Kladno.
Přehled podkladů
- výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kročehlavy, od Katastrálního úřadu v Kladně ze
dne 28.5.2013, č. L.V. 35352
- snímek z pozemkové mapy na oceňovanou nemovitost
- informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti paní Janou Chudiakovou a skutečnosti a
výměry zjištěné na místě samém dne 14.8.2013
- kolaudační rozhodnutí na obytný dům č. p. 2307 ze dne 1.1.1970
- jiné doklady nebyly k bytové jednotce doloženy
SOUČASNÝ STAV
Okolí:
Přípojky:
veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna
průmyslová zóna Okolí :
ostatní
nákupní zóna
/ voda / kanalizace / plyn Přípojky:
/ elektro
telefon
veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
Poloha v obci:
bytová zóna
průmyslová zóna
ostatní
nákupní zóna
/ voda / kanalizace / plyn
/ elektro
telefon
MHD
železnice
dálnice/silnice I. tř
širší centrum - sidlištní zástavba
autobus
silnice II.,III.tř
Celkový popis
Jedná se o zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází v Anglické ulici
v Kladně v obytném domě č.p. 2307, včetně spoluvlastnického podílu 805/9302 na společných
částech domu č. p. 2307 a pozemku č. 3724. Nemovitost se nachází v katastrálním území
Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno.
Silné stránky
Jde o velice klidnou lokalitu.
Slabé stránky
Bytová jednotka se nachází ve 3.N.P. bez výtahu a je až na výměnu oken téměř v původním stavu i
když je dobře udržovaná.
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:
Jednotka je řádně zapsána v katastru
Jednotka není řádně zapsána v katastru
nemovitostí
nemovitostí
Stav jednotky umožňuje podpis zástavní
Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní
smlouvy (vznikla věc)
smlouvy
Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její
-2-
její kolaudací
kolaudací
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné
Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z
komunikace je zajištěn
veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou
Nemovitost není situována v záplavovém
Nemovitost situována v záplavovém území
území
Věcná břemena a obdobná zatížení:
Exekuce
Komentář: Zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji.Viz výpis z
katastru nemovitostí v příloze znaleckého posudku.
Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ
Výpočet hodnoty pozemků
Pozemky
Popis
Jedná se pouze o zastavěnou plochu obytným domem. Cena pozemku je zohledněna v obvyklé ceně
bytové jednotky a není pro potřeby obvyklé ceny počítána samostatně.
Ocenění
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z
25 %
hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k
jejich zřízení určených:
Úprava cen:
25 %
Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:
2.11. Možnost napojení na plynovod:
10 %
Úprava cen:
10 %
pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.
Úprava cen celkem:
25% + 10% * (100 % + 25%)
37,50 %
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:
K základní ceně pozemku je připočteno 25% za výhodně položené místo k bydlení a 10% za
možnost napojení na plynovod.
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
1,5030
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
[Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
500,1,00 2,1460 1,5030
-3-
Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m2]
37,50
2 217,49
Typ
Název
Parcelní
číslo
3724
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
Stavební pozemek - celkem
Výměra
[m2]
288,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
2 217,49
Cena
[Kč]
638 637,12
638 637,12
Pozemky - zjištěná cena
=
638 637,12 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby
Bytová jednotka č. 2307/7
Popis
Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází ve 3.N.P. obytného domu č. p. 2307.
Dům je panelový a byl postaven v roce 1970. Má plochou střechu pokrytou těžkou varnou
lepenkou, oplechování pozinkovaným plechem, fasádní omítku umělou. Byt má plastová okna, plné
a prosklené dveře, podlahy pokryté PVC, bytové jádro na bázi dřevní hmoty, koupelna vybavená
umyvadlem a vanou, el. rozvod 230V, plynový sporák s el. troubou a vytápění a ohřev vody
dálkově.
V domě jsou rozvody vody, kanalizace, elektřiny 230V a 380V, ale v bytech je rozvod pouze 230V
a dále telefonní rozvod a rozvod plynu. V domě není výtah.
Byt je až na výměnu plastových oken, výměnu sporáku a podlahových krytin téměř v původním
stavu s původním montovaným bytovým jádrem. Údržba bytu je průměrná a odpovídá době trvání
stavby.
V domě se nachází 5. nadzemních podlaží.
Byt se skládá ze čtyř pokojů, kuchyně, předsíně, WC, koupelny, lodžie a sklepní koje v 1.N.P.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Bytový či nebytový prostor v budově § 13
Budova:
J. domy vícebytové (typové)
Svislá nosná konstrukce:
montovaná z dílců betonových plošných
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
1122
Podlahové plochy bytu
kuchyň:
předsíň:
pokoj 1:
pokoj 2:
pokoj 3:
pokoj 4:
koupelna:
WC:
Započítaná podlahová plocha bytu:
2,50*2,42
6,28*1,71+0,64*0,78
3,59*2,80
2,93*4,46+0,45*0,79
4,00*2,78
5,79*4,42
1,61*1,60
1,16*0,83
=
=
=
=
=
=
=
=
=
-4-
6,05 m2
11,24 m2
10,05 m2
13,42 m2
11,12 m2
25,59 m2
2,58 m2
0,96 m2
81,01 m2
Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí
lodžie:
1,55*5,79
Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem:
=
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti
sklepní kóje:
1,36*0,80
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
Započítaná podlahová plocha bytu:
Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí:
Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti:
Podlahové plochy - celkem
=
8,97 m2
8,97 m2
=
1,09 m2
1,09 m2
8,97m2 * 0,17
1,09 m2 * 0,10
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
Provedení
1. Základy včetně zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vybavení
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
betonové pasy
panely betonové sendvičové s izolací
panelové
plochá
živičné, svařované, vícevrstvé
pozinkovaný plech
štukové omítky
umělá stříkaná
pouze v kuchyni
chybí
betonové
hladké plné a prosklené dveře
plastová
PVC
centrální dálkové
230V
je
teplé a studené vody
do kanalizace
je
centrální ohřev vody
běžný plynový sporák
vana, umyvadlo, WC
chybí
není
instalační šachty, koupelny, WC
-5-
=
=
=
=
81,01 m2
1,52 m2
0,11 m2
82,64 m2
Hodnocení
standardu
S
S
S
S
S
S
S
S
S
C
S
S
X
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
C
C
S
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
30
70
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy včetně zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vybavení
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%]
S
S
S
S
S
S
S
S
S
C
S
S
X
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
C
C
S
5,40
18,20
8,40
4,90
2,30
0,70
5,70
2,90
1,30
1,30
2,90
3,30
0,00
5,30
3,00
4,80
5,10
0,40
3,20
3,10
0,40
2,20
1,90
3,90
1,30
5,70
3,70
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
30
70
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
0,00
1,00
Upravený
obj. podíl
5,40
18,20
8,40
4,90
2,30
0,70
5,70
2,90
0,39
0,00
2,90
3,30
0,00
5,30
3,00
4,80
5,10
0,40
3,20
3,10
0,40
2,20
1,90
3,90
0,00
0,00
3,70
92,09
0,9209
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m2]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
=
*
*
*
*
Základní cena upravená
[Kč/m2]
Plná cena:
82,64 m2 * 17 953,19 Kč/m2
=
=
17 953,19
1 483 651,62 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 43 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 90 = 47,778 %
-
708 859,07 Kč
Bytová jednotka č. 2307/7 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =
774 792,55 Kč
-6-
8 020,1,0370
0,9209
1,1000
2,1310
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku.
Spoluvlastnický podíl je:
805 / 9 302
Bytová jednotka č. 2307/7 - zjištěná cena
=
774 792,55Kč
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná jednotka
Lokalita / Popis
Kročehlavy
Jedná se o byt ve 3.N.P. bez výtahu
Typ stavby
Užitná plocha Podlaží
panelový
82,64 m2
3.N.P.
Dispozice
4+1
Celková cena
1 403 310 Kč
Jednotková cena
16 981 Kč/m2
Popis oceňované nemovitosti
Jedná se porovnávací hodnotu obdobných bytových jednotek. Srovnávané bytové jednotky jsou v
lepším stavu, ale jde pouze o nabídkové ceny, které nejsou ve většině případů dosažitelné a proto je
cena upravena koeficienty.
Popisy porovnatelných nemovitostí
Byt I.
Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem.
Byt II.
Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem.
Byt III.
Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem.
Srovnatelné jednotky
Název: Byt I.
Lokalita:
Kročehlavy
Podlaží:
5N.P.
Dispozice: 3+1
Typ stavby
Užitná
plocha
panelový
78,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
K2 Velikosti objektu
K3 Poloha
K4 Provedení a vybavení
K5 Celkový stav
K6 Vliv pozemku
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
1 590 000 Kč
20 385 Kč/m2
0,90
1,00
1,00
0,95
0,98
1,00
1,00
-7-
Zdůvodnění koeficientu Kc:
Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po
částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není;
Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné;
Název: Byt II.
Lokalita:
Kročehlavy
Podlaží:
7N.P.
Dispozice: 3+1
Typ stavby
Užitná
Celková cena
plocha
panelový
80,00 m2
1 499 000 Kč
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu
1,00
K3 Poloha
1,00
K4 Provedení a vybavení
0,95
K5 Celkový stav
0,98
K6 Vliv pozemku
1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00
Zdůvodnění koeficientu Kc:
Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po
částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není;
Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné;
Název: Byt III.
Lokalita:
Kročehlavy
Podlaží:
7N.P.
Dispozice: 3+1
Typ stavby
Užitná
Celková cena
plocha
panelový
83,00 m2
1 799 000 Kč
Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu
1,00
K3 Poloha
1,00
K4 Provedení a vybavení
0,95
K5 Celkový stav
0,98
K6 Vliv pozemku
1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00
Zdůvodnění koeficientu Kc:
Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po
částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není;
Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné;
-8-
Celkový
koef. KC
0,84
Upravená j.
cena Kč/m2
17 081
Jednotková cena
18 738 Kč/m2
Celkový
koef. KC
0,84
Upravená j.
cena Kč/m2
15 701
Jednotková cena
21 675 Kč/m2
Celkový
koef. KC
0,84
Upravená j.
cena Kč/m2
18 161
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky:
Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek
Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek
Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek
Stanovená jednotková cena oceňované jednotky
Celková užitná plocha oceňované jednotky
Výsledná porovnávací hodnota jednotky
Výsledná porovnávací hodnota jednotky zaokrouhlená
-9-
15 701 Kč/m2
16 981 Kč/m2
18 161 Kč/m2
16 981 Kč/m2
82,64 m2
1 403 310 Kč
1 400 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota
Výnosová hodnota
Věcná hodnota
Hodnota pozemku
Obvyklá cena
Slovy:jedenmiliončtyřistatisícKč
Současný stav
1 403 310 Kč
0 Kč
1 413 430 Kč
638 637 Kč
1 400 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Obvyklá cena bytové jednotky byla spočítána na základě tří nabídkových cen z nabídky realitních
kanceláří. Nabídkové ceny byly upraveny koeficienty. Po úpravách jsou ceny srovnatelné s
obvyklými cenami v daném místě a čase.
Ve Stochově 29.8.2013
Miroslav Málek
Marie Majerové 456
273 03 Stochov
telefon: 312 651 254, 602 38 88 84
e-mail: [email protected]
Znalecká
doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského
soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. 1051 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3372-76/2013 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3372-76/2013.
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
počet stran A4 příloze
3
3
1
1
4
1
1
Podklady a přílohy
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí na pozemek
Snímek katastrální mapy
Mapa oblasti
Fotodokumentace nemovitosti
Usnesení
Exekuční příkaz
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
Pohled na obytný dům
Kuchyň
- 20 -
Koupelna
Obývací pokoj
- 21 -
Pokoj 2
Pokoj 3
- 22 -
Pokoj 4
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Download

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ