ZNALECKÝ POSUDEK
č. 67*458*14
NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2736/10 nacházející se v bytovém domě č.p. 2735, 2736 a
2737 v ulici Větrná, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech
domu a pozemcích par. č. 4949/108, 4949/109 a 4949/110 ve výši 632/40106
dle LV č. 8468 a 3891.
Katastrální údaje :
Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem
Adresa nemovité věci: Větrná 2736/16, 400 01 Ústí nad Labem
OBJEDNATEL :
Adresa objednatele:
ZHOTOVITEL :
Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
088 EX 795/13-33
JUDr. Jana Škofová
Exekutorský úřad Kladno
Petra Bezruče 1416, 27201 Kladno
První česká oceňovací společnost, a.s.
Znalecký ústav
Lodní náměstí 652/3, 412 01 Litoměřice
IČ: 250 18 361
telefon: 416 734 191
DIČ: CZ25018361
Pro stanovení obvyklé ceny.
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
Počet stran:
8
e-mail: [email protected]
4.11.2014
stran
V Litoměřicích, dne 6.11.2014
500 000 Kč
Stav ke dni :
4.11.2014
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ
Znalecký úkol
Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek na stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky č.
2736/10 nacházející se v bytovém domě č.p. 2735, 2736 a 2737 v ulici Větrná, včetně
spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích par. č. 4949/108, 4949/109 a
4949/110 ve výši 632/40106 dle LV č. 8468 a 3891, katastrální území a obec Ústí nad Labem.
Přehled podkladů
- Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8468 pro k. ú. a obec Ústí nad Labem.
- Kopie katastrální mapy.
Celkový popis
Oceňovaný byt se nachází v Krajském městě Ústí nad Labem na Severní terase. Nemovitost, kde se
nachází oceňovaný byt je panelový dům z roku 1977. V místě, kde se nachází nemovitost, je velké
sídliště panelových domů vybudované ve druhé polovině minulého století s kompletní
infrastrukturou, inženýrskými sítěmi, městskou dopravou a službami. Okolo panelového domu je
vysázena městská zeleň.
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:
 Jednotka je řádně zapsána v katastru
 Jednotka není řádně zapsána v katastru
nemovitostí
nemovitostí
 Přístup k nemovité věci přímo z veřejné
 Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z
komunikace je zajištěn
veřejné komunikace
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou
 Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území
území
Věcná břemena a obdobná zatížení:
 Zástavní právo
 Exekuce
Komentář: Na LV č. 8468 je vyznačeno zástavní právo exekutorské a soudcovské a zahájení
exekuce.
Ostatní rizika: nejsou
-2-
OCENĚNÍ
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná jednotka č. 10 o výměře 63,2 m2
Lokalita: Ústí nad Labem – Severní Terasa
Popis: Dne 4.11.2014 jsme se dostavili na prohlídku a zaměření bytové jednotky č. 10, které
bylo nařízeno dopisem ze dne 20.10.2014. Před odesláním tohoto dopisu jsme telefonicky
hovořili s paní Elmrichovou (Jusufovičovou), která nám sdělila, že není schopna nám zajistit
prohlídku bytu, a že máme oslovit pana Jusufoviče, což jsme tedy písemně učinili.
V uvedený den nařízené prohlídky nám ale nebyl umožněn přístup do bytu, takže znalecký
posudek je vypracován na základě vnějších znaků a předpokládáme standardní stav bytové
jednotky. Výměra bytové jednotky byla odvozena od spoluvlastnického podílu na společných
částech domu a pozemcích, který je ve výši 632/40106 a u panelových bytových domů je
odvozován od podlahových ploch jednotlivých bytových jednotek, takže vycházíme z toho, že
oceňovaná bytová jednotka má výměru 63,2 m2.
Bytový panelový dům má 9 NP, kde v přízemí domu jsou nebytové prostory využívané pro
obchody a v dalších 8 NP jsou jednotlivé bytové jednotky. Dům je zateplen s novou fasádou, v
celém domě jsou nová plastová okna včetně nových plastových vstupních dveří.
U bytové jednotky předpokládáme, na základě osobních zkušeností z prohlídek jiných bytových
jednotek, které se nachází ve stejné lokalitě, standardní vybavení, tj. koupelna s WC umístěná v
umakartovém jádru, podlahy pokryté PVC nebo koberci, původní kuchyňská linka se sporákem.
Okna plastová, dveře překližované. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje.
Střecha je plochá pokrytá svařovanou lepenkou, schody jsou betonové pokryté PVC. Výtah je
osobní s nosností 250 kg.
-3-
Popisy porovnatelných jednotek:
1. Prodej bytu 2+1 63 m2:
Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 2+1 s lodžií v oblíbené ústecké čtvrti Severní Terasa. Byt o
výměře 63 m2 se nachází v 6. patře osmipatrového bytového domu. Dům je zateplený, vybavený
novým výtahem, je čistý, úklid zajišťuje objednaná firma. V přízemí domu najdete obchůdky s
různým sortimentem nabídky, před domem je dětské hřiště, bezpečné parkování umožňuje
vyhrazené parkoviště za domem. Byt je ve standardním vybavení včetně sociálního zařízení.
Vyměněna byla okna, nová jsou plastová, stejně tak byly opraveny rozvody vody. Majitel začistil
stěny, vymaloval je a byt je tak připraven k okamžitému bydlení či rekonstrukci podle vašich
představ. Má dobrou dispozici, jednotlivé místnosti nejsou průchozí. V bytě je šatna nabízející
dostatečný úložný prostor, další prostor navíc poskytuje k bytu náležející komora v mezipatře či
sklepní kóje. Je zde i přípojka kabelové televize. Výhodou jsou nízké náklady na bydlení. Byt
doporučuji pro jeho polohu v dobré ústecké lokalitě, jeho předností je při menší velikosti dostatek
úložného prostoru, blízkost přírody, obchodů, školy a školky a lékařských služeb.
Stavba:Panelová
Stav objektu:Velmi dobrý
Vlastnictví:Osobní
Umístění objektu:Sídliště
Podlaží:7. podlaží z celkem 9
Užitná plocha:63 m2
Plocha podlahová:63 m2
Topení:Ústřední
Plyn:Plynovod
Odpad:Veřejná kanalizace
Telekomunikace:Kabelová televize
Elektřina:230V
Doprava:Vlak, Silnice, MHD, Autobus
Název: Prodej bytu 2+1 63 m2
Lokalita:
Podlaží:
Dispozice:
Větrná, Ústí nad Labem - Severní Terasa
7
2+1
Typ stavby
Užitná plocha
panelová
63,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Lokalita
K2 Typ stavby
K3 Stáří
K4 Velikost
K5 Vybavení
K6 Zdroj nabídky
Celková cena
579 000 Kč
Jednotková cena
9 190 Kč/m2
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
Celkový
koef. KC
0,90
-4-
Upravená j.
cena Kč/m2
8 271
2. Prodej bytu 2+1 67 m2
Nabízíme exkluzivně bytovou jednotku ve standardním provedení v ul. Větrná 2+1 /L 66,6 m 2 OV
v 1. patře zatepleného domu. Dům je nově zateplen, nová střecha, nové vchody, schránky, výtah. V
bytě jsou nové stoupačky a plastová okna. Měsíční náklady na bydlení bez záloh na energie a plyn
jsou 3.669,- Kč. Kabelová TV - Teta. Velmi hezké a klidné místo. Rádi Vám pomůžeme s
financováním této nemovitosti. Právní servis je samozřejmostí.
Stavba:Panelová
Stav objektu:Před rekonstrukcí
Vlastnictví:Osobní
Umístění objektu:Sídliště
Užitná plocha:67 m2
Název: Prodej bytu 2+1 67 m2
Lokalita:
Podlaží:
Dispozice:
Větrná, Ústí nad Labem - Severní Terasa
2
2+1
Typ stavby
Užitná plocha
panelová
67,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Lokalita
K2 Typ stavby
K3 Stáří
K4 Velikost
K5 Vybavení
K6 Zdroj nabídky
Celková cena
520 000 Kč
Jednotková cena
7 761 Kč/m2
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
Celkový
koef. KC
0,90
-5-
Upravená j.
cena Kč/m2
6 985
3. Prodej bytu 2+1 61 m2
Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a celkové ploše 61 m2, který se
nachází ve čtvrtém patře zatepleného panelového domu na Severní Terase v ulici Glennova v Ústí
nad Labem. Byt je ve standardním provedení. Okna jsou plastová, podlahy pokryty PVC, bytové
jádro je umakartové s vanou. V bytě jsou nové rozvody vody, měřiče tepla, kabelová přípojka. K
příslušenství bytu patří sklep. V této lokalitě je blízká dostupnost MHD a veškerá občanská
vybavenost, škola, školka, obchody.
Stavba:Panelová
Stav objektu:Velmi dobrý
Vlastnictví:Osobní
Podlaží:5. podlaží z celkem 8
Užitná plocha:61 m2
Plocha podlahová:61 m2
Voda:Dálkový vodovod
Topení:Ústřední dálkové
Plyn:Plynovod
Telekomunikace:Internet, Kabelová televize
Název: Prodej bytu 2+1 61 m2
Lokalita:
Podlaží:
Dispozice:
Glennova, Ústí nad Labem - Severní Terasa
5
2+1
Typ stavby
Užitná plocha
panelová
61,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Lokalita
K2 Typ stavby
K3 Stáří
K4 Velikost
K5 Vybavení
K6 Zdroj nabídky
Celková cena
567 000 Kč
Jednotková cena
9 295 Kč/m2
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
Celkový
koef. KC
0,90
-6-
Upravená j.
cena Kč/m2
8 366
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Pro porovnání byly vybrány tři byty ve stejné lokalitě, o stejném stáří a o stejné velikosti. Stejný je i
předpokládaný stav a vybavení. Upraven byl pouze koeficient Zdroje nabídky na 0,9, protože se
jedná o ceny nabídkové nikoliv realizované.
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky:
Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek
Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek
Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek
Stanovená jednotková cena oceňované jednotky
Celková užitná plocha oceňované jednotky
Porovnávací hodnota před korekcí ceny
zaokrouhlení
Výsledná porovnávací hodnota jednotky
-7-
=
6 985 Kč/m2
7 874 Kč/m2
8 366 Kč/m2
7 874 Kč/m2
63,20 m2
497 637,- Kč
500 000,00
500 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Závěr
Stanovená obvyklá hodnota je bez veškerých břemen, zástav a exekucí a je předpokládán
standardní stav a vybavení bez zásadních rekonstrukcí.
Obvyklá cena
500 000 Kč
slovy: Pětsettisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1
Znalecká
doložka:
Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro znaleckou činnost
jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 14. dubna 2008 č.j.
67/2007-ODS-ZN/14, pro obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67*458*14 znaleckého deníku.
V Litoměřicích 6.11.2014
Znalecký ústav
První česká oceňovací společnost, a.s.
Mgr. Miroslav Pleško
Lodní náměstí 652/3
412 01 Litoměřice
telefon: 416 734 191
e-mail: [email protected]
-8-
Download

ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Kladno