Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní
č. 1670-170/2014
o ceně bytu jednotka č.1565/57, včetně garážového stání , č.p.1565/30, stavební plocha p.č.1352/2,
1353/2, 1353/5 , v k.ú. Krč, obci Praha, okres Hlavní město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava
JUDr. Milan Vlha
Prokešovo náměstí 5/19
702 00 Ostrava
IČ: 1369543
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí
některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle
stavu ke dni 12. 6. 2014.
Posudek vypracoval:
Ing. René Bystroň
Tyršova 1438/38
702 00 Ostrava
+420 775 920 842
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je
uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran.
V Ostravě, 12. 6. 2014
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Zjištění ceny nemovitosti.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 6. 2014 za přítomnosti zástupce
objednatele.
3. Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krč, obec Praha, okres Hlavní město Praha, list vlastnictví č.
9 770, vyhotovený dálkovým přístupem.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Obec:
Katastrální území:
Praha
Krč (727598)
List vlastnictví číslo: 9770
Vlastník:
Smetáková Gabriela
Antala Staška 1565/30, Krč, 14000 Praha 4
List vlastnictví číslo: 8318
Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných
nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom
případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně
zadržovacích práv oceňovaného majetku.
5. Obsah posudku
Pozemky
a) Pozemky na LV číslo 8318
Byt
a) Byt 3+kk
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky
č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku.
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
III. Nabídka odpovídá poptávce
trhu s nemovitými věcmi
2 Vlastnické vztahy
IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek,
jehož součástí je stavba (stejný vlastník)
3 Změny v okolí
III. Bez vlivu
4 Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
5 Povodňové riziko
výskytu záplav
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000
i=1
Pozemky
a) Pozemky na LV číslo 8318 – § 4
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Praha - oblast 4
Základní cena pozemku: ZC = 9 080,– Kč/m2
Index trhu: IT = 1,000
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
2 Ztížené základové podmínky
III. Neztížené základové podmínky
3 Ochranná pásma
I. Mimo ochranná pásma
4 Omezení užívání pozemku
I. Bez omezení užívání
5 Geometrický tvar pozemku
II. Tvar bez vlivu na využití
6 Ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
–4–
Popis znaku
1 Druh a účel užití stavby
2 Převažující zástavba v okolí
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
4 Možnost napojení pozemku na
inženýrské sítě, které má obec
5 Občanská vybavenost v okolí
pozemku
6 Dopravní dostupnost
7 Hromadná doprava
8 Poloha pozemku z hlediska
komerční využitelnosti
9 Obyvatelstvo
10 Nezaměstnanost
11 Vlivy ostatní neuvedené
Hodnocení znaku
I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním
celku
I. Rezidenční zástavba
II. Navazující na střed (centrum) obce
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v
obci nebo obec bez sítí
I. V okolí nemovité věci je dostupná
občanská vybavenost obce
VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, dobré parkovací možnosti
IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m
I. Bez možnosti komerčního využití
II. Bezproblémové okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
II. Bez dalších vlivů
Pi
1,00
0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
–0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,000
i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,000
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 9 080,0000 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
612
1352/2
zastavěná plocha a nádvoří
1353/2
zastavěná plocha a nádvoří 186
společný dvůr
25
1353/5
zastavěná plocha a nádvoří
Součet:
823
Cena [Kč]
5 556 960,–
1 688 880,–
227 000,–
7 472 840,–
Pozemky na LV číslo 8318 – určená cena:
7 472 840,– Kč
Rekapitulace cen pozemků:
a)Pozemky na LV číslo 8318
Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem:
Byt 3+kk – spoluvlastnický podíl: 722 / 68 105
7 472 840,– Kč
7 472 840,– Kč
79 221,65 Kč
Byt
a) Byt 3+kk – § 38
Bytová jednotka v osobním vlastnictví v hlavním městě Praha (1.241.664 ob.) okres Praha, kraj
Hlavní město Praha. Jednotka se nachází v bytovém domě, kolaudovaném v roce 2008. Jednotka je
ve velmi dobrém stavu, bez výrazných znaků opotřebení, vybavena příslušenstvím podle
současných trendů a požadavků na bydlení. Dům je vybaven kamerovým systémem , recepcí s
nepřetržitou službou a podzemním parkovacím prostorem. V dosahu jsou veškeré služby občanské
vybavenosti, velmi dobrá je dostupnost centra metropole (stanice metra cca 900m, bus v místě) .
Nachází se v 6.NP celkem 15.NP. Btt se nachází na ul.Antala Staška.
–5–
Podlahové plochy jednotky (PP):
Jednotka 3+KK
72,20 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1:
Kraj:
Hlavní město Praha
Obec:
Praha
1 246 780
Počet obyvatel:
Základní cena (ZC): 41 359,– Kč/m2
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Typ stavby
III. Budova - panelová, zateplená
II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
2 Společné části domu
sušárna, sklad
3 Příslušenství domu
II. Bez dopadu na cenu bytu
4 Umístění bytu v domě
II. Ostatní podlaží nevyjmenované
5 Orientace obyt. místností ke
II. Ostatní světové strany - částečný výhled
světovým stranám
III. Příslušenství úplné - standardní provedení
6 Základní příslušenství bytu
7 Další vybavení bytu a prostory
III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie,
užívané spolu s bytem
komora nebo sklepní kóje (sklep)
III. Dálkové, ústřední, etážové
8 Vytápění bytu
9 Kriterium jinde neuvedené
V. Významně zvyšující cenu
I. Byt ve výborném stavu
10 Stavebně-technický stav
* Rok kolaudace:
2008
Stáří stavby (y):
6
Koeficient pro úpravu (s):
0,970
Vi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,10
1,05*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
1,120
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
Index trhu (IT):
46 322,08 Kč/m2
1,000
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Druh a účel užití stavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním
celku
I. Rezidenční zástavba
2 Převažující zástavba v okolí
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
II. Navazující na střed (centrum) obce
4 Možnost napojení pozemku na
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci
nebo obec bez sítí
inženýrské sítě, které má obec
5 Občanská vybavenost v okolí
I. V okolí nemovité věci je dostupná
pozemku
občanská vybavenost obce
6 Dopravní dostupnost
V. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, špatné parkovací možnosti
7 Hromadná doprava
IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m
I. Bez možnosti komerčního využití
8 Poloha pozemku z hlediska
komerční využitelnosti
Pi
1,00
0,02
0,00
0,00
0,00
–0,02
–0,02
0,00
–6–
9 Obyvatelstvo
10 Nezaměstnanost
11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bezproblémové okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
II. Bez dalších vlivů
0,00
0,00
0,00
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 + ∑ Pi)):
0,980
i=2
Cena bytu určená porovnávacím způsobem:
CBP = PP × ZCU × IT × IP = 72,20 × 46 322,08 × 1,000 × 0,980
=
3 277 565,09 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:
=
7 472 840,– Kč
Cena pozemků
Spoluvlastnický podíl:
×
722 / 68 105
Hodnota spoluvlastnického podílu:
=
79 221,65 Kč
79 221,65 Kč
+
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:
=
3 356 786,74 Kč
Byt 3+kk – určená cena:
3 356 786,74 Kč
–7–
C. Rekapitulace
Souhrn výměr všech pozemků
823 m2
Výsledné ceny bytu včetně opotřebení - administratívní cena:
a) Byt 3+kk
Cena po zaokrouhlení podle § 50:
3 356 786,74 Kč
3 356 790,– Kč
Určená cena: 3 356 790,– Kč
Cena slovy: třimilionytřistapadesátšesttisícsedmsetdevadesát Kč
OBVYKLÁ CENA tržní – porovnávací způsob
Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů,
nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou
nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku.
Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.1565/57, včetně garážového stání , č.p.1565/30, stavební
plocha p.č.1352/2, 1353/2, 1353/5 , v k.ú. Krč, obci Praha, okres Hlavní město Praha.
Kč 3.600.000,Slovy:
třimiliónyšestsettisíc Kč
V Ostravě, 12. 6. 2014
Ing. René Bystroň
–8–
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1670-170/2014 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
–9–
Katastrální mapa parcely 1352/2
– 10 –
Fotodokumentace
– 11 –
Download

Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č. 1670