ZNALECKÝ POSUDEK
č. 74-2011
o bytové jednotky č. 707/1 na ulici Dobrovského v Lanškrouně, k.ú. Lanškroun, LV č. 4195
Objednatel posudku:
Soudní exekutor
JUDr. Jiří Petruň
Exekutorský úřad Šumperk
K. H. Máchy 1294/2
787 01 Šumperk
Účel posudku:
pro exekuční řízení č.j. 065 EX 01549/10-028
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni
1.9.2011 posudek vypracovala:
Ing. Helena Volfová
Finská 18
787 01 Šumperk
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Šumperku 19.9.2011
-2-
A. Nález
1. Znalecký úkol
1) ocenit nemovitosti (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 4195, okres Ústí nad
Orlicí, obec Lanškroun a k.ú. Lanškroun, které jsou ve vlastnictví povinného Karel Bureš, bytem
P. Bezruče č.p. 436, 563 01 Lanškroun - Ostrovské Předměstí, r.č. 680601/0981 a stanovit (tržní)
obvyklou cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím.
2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená.
3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené.
Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský
úřad Šumperk, č.j. 065 EX 01549/10-028 ze dne 26.7.2011.
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti: Byt s příslušenstvím
Adresa nemovitosti: Dobrovského 707
563 01 Lanškroun
Kraj:
Pardubický
Okres:
Ústí nad Orlicí
Obec:
Lanškroun
Katastrální území: Lanškroun
Počet obyvatel:
10 196
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 103,1791 Kč/m2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 103,18 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.9.2011.
4. Podklady pro vypracování posudku
- Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4195, k.ú. Lanškroun, vyhotovený dne 8.8.2011 dálkovým
přístupem
- Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4194, k.ú. Lanškroun, vyhotovený dne 8.8.2011 dálkovým
přístupem
- Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze
dne 26.7.2011
- Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 19.9.2011
včetně katastrální mapy
- Informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro
určení ceny porovnávací metodou
- Kopie prohlášení vlastníka budovy čp. 707 v Lanškrouně, Žichlínské Předměstí ze dne 25.10.2004
5. Vlastnické a evidenční údaje
LV č. 4195, k.ú. Lanškroun - byt č.j. 707/1:
- SJM Bureš Karel a Burešová Hana, P. Bezruče 436, Ostrovské Předměstí,
563 01 Lanškroun, r.č. 680601/0981, 685108/0621 + podíl na spol. částech domu 5414/39647
LV č. 4194, k.ú. Lanškroun - pozemek p.č. St. 1053:
- SJM Bureš Karel a Burešová Hana, P. Bezruče 436, Ostrovské Předměstí,
563 01 Lanškroun, r.č. 680601/0981, 685108/0621
podíl 5414/39647
LV č. 3991, k.ú. Lanškroun - pozemek p.č. 3119/7:
- SJM Bureš Karel a Burešová Hana, P. Bezruče 436, Ostrovské Předměstí,
563 01 Lanškroun, r.č. 680601/0981, 685108/0621
podíl 16815/39647
-36. Dokumentace a skutečnost
Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, bylo provedeno místní ohledání.
7. Celkový popis nemovitosti
Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 707/1 na ulici Dobrovského v Lanškrouně zapsaná na LV č.
4195, k.ú. Lanškroun, včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemcích, které jsou se
stavbou ve funkčním celku.
Stavební pozemek pod stavbou - p.č. St. 1053 zapsaný na LV č. 4194 a pozemek vedle stavby (určený
pro parkování) - p.č. 3119/7 zapsaný na LV č. 3991.
Jedná se o byt 1+1 o výměře 54,14 m2, který se nachází v 1. NP dvoupodlažního bytového zděného
domu, ve kterém je celkem 7 bytů.
8. Obsah posudku
1. Administrativní cena:
a) Ocenění porovnávacím způsobem
a1) Bytová jednotka č. 707/1
b) Pozemky
b1) Pozemek - LV č. 4194
b2) Pozemek LV č. 3991
2. Odhad obvyklé ceny
-4-
B. Posudek – administrativní cena
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve
znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota
a1) Bytová jednotka č. 707/1 - § 25
Bytová jednotka č. 707/1 se nachází v 1. NP dvoupodlažního, zděného, podsklepeného bytového domu,
ve kterém se nachází 7 bytů. Stáří domu nebylo doloženo, odhadem je cca 50 let.
Dispozice bytu: vstup do chodby, ze které je vpravo vstup do koupelny se sprchovým koutem a WC,
rovně je vstup do pokoje, ze kterého je vstup do kuchyně. Celková podlahová plocha jednotky je 54,14
m2. K bytu patří plynový kotel a plynový sporák.
Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku je 5414/39647.
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Bytový prostor
Poloha objektu:
Pardubický kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel
50 roků
Stáří stavby:
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 18 257,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu:
předsíň:
koupelna s WC:
kuchyň:
pokoj:
Podlahová plocha bytu:
=
=
=
=
=
7,44 m2
5,70 m2
16,65 m2
24,35 m2
54,14 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
Podlahové plochy - celkem:
=
=
54,14 m2
54,14 m2
Výpočet indexu cenového porovnání:
Index vybavení:
Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná
2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo
bez výhledu
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní
vybavení, bez dalších prostor
8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 50 let: 0,80
č.
Vi
IV
I
II
II
I
0,10
-0,01
0,00
0,00
-0,01
III
I
0,00
-0,03
II
III
III
-0,02
0,00
0,85
-59
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,700
i=1
Index polohy:
Název znaku
1. Význam obce - bez většího významu
2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo
banka nebo policie nebo pošta
3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce
4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a
služeb, pohostinské a kulturní zařízení
6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení
7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické
péče
8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji
11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I
II
0,00
0,02
III
III
III
0,00
0,00
0,05
III
III
0,04
0,05
IV
II
II
III
II
0,03
0,00
0,00
0,00
0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,190
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než
nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II
II
0,00
0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,700 * 1,190 * 0,950 = 0,791
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 18 257,- Kč/m2 * 0,791 = 14 441,29 Kč/m2
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
CP = CU * PP = 14 441,29 Kč/m2 * 54,14 m2 = 781 851,44 Kč
Bytová jednotka č. 707/1 - zjištěná cena
=
781 851,44 Kč
b) Pozemky
b1) Pozemek - LV č. 4194 - § 27 - § 32
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní číslo
Výměra
Jedn. cena
2
[Kč/m2]
[m ]
237,00
103,18
Zastavěná plocha a nádvoří
St. 1053
Součet
Úprava ceny – příloha č. 21:
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
10 %
10 % +
Cena
[Kč]
24 453,66
24 453,66
2 445,37
-6Mezisoučet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem:
26 899,03
0,8620
2,1540
49 944,72
49 944,72 Kč
5 414 / 39 647
*
*
*
Pozemek - LV č. 4194 - zjištěná cena
=
6 820,21 Kč
b2) Pozemek LV č. 3991 - § 27 - § 32
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5.
Základní cena = 103,18 Kč/m2.
Název
Parcelní číslo
Výměra
Jedn. cena
2
[m ]
[Kč/m2]
264,00
103,18
Zahrada
3119/7
Součet
Úprava ceny - příloha č. 21:
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
Úprava ceny celkem
Mezisoučet
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem:
Pozemek LV č. 3991 - zjištěná cena
Cena
[Kč]
27 239,52
27 239,52
10 %
10 % +
*
2 723,95
29 963,47
*
0,4000
*
0,8620
*
2,1540
22 253,85
22 253,85 Kč
16 815 / 39 647
=
9 438,25 Kč
-7-
C. Posudek – obvyklá (tržní) cena nemovitostí
Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena
oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi,
nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase.
V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost.
Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají
v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí.
Předmětem ocenění je bytová jednotka 1+1 č. 707/1 s příslušenstvím a podíly na pozemcích zapsané na
LV č. 4195, 4194 a 3991 v obci Lanškroun, k.ú. Lanškroun. Popis nemovitostí – viz výše.
V současné době jsou v nabídce byty uvedené v následující tabulce.
Podlahová
plocha
Cena
z nabídky RK
Upravená cena
Cena / m2
PP
dům po rekonstrukci, lodžie,
sklep, 3. NP, plastová okna
63,7 m2
890.000 Kč
801.000 Kč
12.575 Kč
Byt 2+kk, Lanškroun
panelový dům, před
rekonstrukcí, 4. NP, 2x lodžie
54 m2
590.000 Kč
531.000 Kč
9.833 Kč
Byt 3+1, Lanškroun,
Palackého, Žichlínské
Předměstí
zděný dům 4 NP, 3. NP,
plastová okna,
70 m2
1,225.000 Kč
1,102.500 Kč
15.750 Kč
Byt 3+1, Lanškroun,
Nádražní, Žichlínské
Předměstí
Panelový, 2. NP, zateplení, 2x
lodžie, sklep, před rekonstrukcí
87 m2
1,080.000 Kč
972.000 Kč
11.172 Kč
Nemovitost, adresa
Popis
Byt 2+1, Lanškroun,
Krátká, Žichlínské
Předměstí
Vyhodnocení srovnávací metody:
Rozpětí redukovaných cen:
9 833,00 – 15 750,00 Kč/m2
Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti,
lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla
následující obvyklou tržní cenu.
Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti:
Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti:
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení:
2
10 800,00 Kč x 54,14 m =
10 800,00 Kč/m2
584 712,00 Kč
585 000,00 Kč
-8-
D. Rekapitulace cen nemovitosti
Výsledné ceny:
1. Administrativní cena:
a) Bytová jednotka č. 707/1
b) Pozemky
b1) Pozemek - LV č. 4194
b2) Pozemek LV č. 3991
=
781 851,44 Kč
=
=
6 820,21 Kč
9 438,25 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
798 109,90 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
798 110,- Kč
slovy: Sedmsetdevadesátosmtisícjednostodeset Kč
2. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 4195, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun a
k.ú. Lanškroun, které jsou ve vlastnictví povinného Karel Bureš, bytem P. Bezruče č.p. 436, 563
01 Lanškroun - Ostrovské Předměstí, r.č. 680601/0981
- Bytová jednotka č. 707/1 vč. příslušenství
=
585 000,00 Kč
- cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených
=
0,- Kč
- cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených
=
0,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
585 000,- Kč
slovy: Pětsetosmdesátpěttisíc Kč
V Šumperku, 19.9.2011
Ing. Helena Volfová
Finská 18
787 01 Šumperk
E. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 74-2011 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 74-2011.
-9-
F. Fotodokumentace a mapy
Download

ZNALECKÝ POSUDEK č. 74-2011