ZNALECKÝ POSUDEK
SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ)
číslo: 84/3794/2010
o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 3849 (objekt bydlení čp. 618 na stavebních parcelách
č. 606 a č. 2132 a stavební parcela č. 606) a na LV č. 191 (pozemková parcela č. 662/16zahrada) pro obec a katastrální území Červený Kostelec, kraj Královéhradecký a příslušenství.
Objednavatel posudku:
JUDr. Kamil Souček
Exekutorský úřad Náchod
Masarykovo náměstí 56
Náchod
Účel posudku:
083 EX 772/09 - zjištění ceny a ceny obvyklé (tržní v čase
a místě)
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí
ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů, ve znění
pozdějších předpisů,
(oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a
č.460/2009 Sb. ze dne 14.12.2009 s účinností od
1.1.2010.
Oceněno ke dni:
28.července 2010
Posudek vypracoval:
Ing. Bohuslav Rohlena
Nádražní 1500
Nové Město nad Metují
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1
vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a 25 stran
přílohy.
V Novém Městě nad Metují, dne 25.října 2010
1. NÁLEZ
1.1 Bližší údaje o nemovitostech
Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 3849 (objekt bydlení čp. 618 na
stavebních parcelách č. 606 a č. 2132 a stavební parcela č. 606) a na LV č. 191 (pozemková
parcela č. 662/16-zahrada) pro obec a katastrální území Červený Kostelec, kraj
Královéhradecký a příslušenství.
Při místním šetření jsem zjistil, že pan Martin Prymš provedl v roce 2003 přístavbu RD
(PD nazvaná Stavební úpravy RD) na pozemkové parcele č. 2132 – tato přístavba byla
zkolaudována v roce 2004 (č.j. Výst. 4363-1314/2004 ze dne 4.2.2005). Paní Miroslava
Dvořáková provedla přístavbu verandy v roce 2001 a to na pozemkové parcele č. 662/16.
Tato přístavba nebyla dosud zkolaudována, a proto není ani přístavba verandy zakreslena do
katastrální mapy. Rodinný dům čp. 618 se ve skutečnosti nachází na stavebních parcelách č.
606 a č. 2132 a na pozemkové parcele č. 662/16.
Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce Červený Kostelec, v ulici
Vyšehrad.
Hlavním objektem je rodinný dům čp. 618, který je užíván od roku 1935. Dům je napojen
na veř. rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu. Přístup je z místní asfaltové komunikace.
Obec Červený Kostelec má dle Malého lexikonu obcí 2009 celkem 8.496 obyvatel.
V obci je městský úřad s rozšířenou pravomocí, pošta, základní škola, mateřská školka,
obchody, hostince, sportovní hřiště, ordinace praktických a zubních lékařů.
Obcí prochází železniční trať a je zde železniční zastávka. Autobusové spojení je dobré.
Ocenění RD je provedeno porovnávacím způsobem. V tomto porovnávacím způsobu
ocenění RD jsou zahrnuty venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, plynu, pilíř
pro HUP, zpevněné plochy, venkovní schody, opěrné zdi, ploty, plotová vrata a vrátka apod.).
Vedlejší stavby na pozemku nejsou.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
- Usnesení č.j. 083 EX 772/09-35 - ze dne 23.6.2010
- Výpis z KN, LV č. 3849 a LV č. 191 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a
katastrálním dne 26.7.2010 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu
26.7.2010
- kopie katastrální mapy
- projektová dokumentace (původní z roku 1934, z roku 2001, 2002 a 2003)
- údaje sdělené na MěÚ v Červeném Kostelci
- údaje sdělené spoluvlastníky nemovitostí
- realitní server sreality.cz
- údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu
- fotodokumentace písemností k RD 618 na MěÚ v Červeném Kostelci ze dne 21.7.2010
- fotodokumentace ze dne 28.7.2010
- prohlídka a zaměření dne 28.7.2010
1.3 Vlastnictví
Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví
č. 3849 pro katastrální území a obec Červený Kostelec zapsáni:
2
Dvořáková Miroslava, r.č. 425729/429
Prymš Martin, r.č. 760408/3245
- 1/2
- 1/2
Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 191
pro katastrální území a obec Červený Kostelec zapsán:
Dvořáková Miroslava, r.č. 425729/429
1.4 Předmětem ocenění jsou
1) LV č. 3849
1. 1) Rodinný dům - čp. 618
1. 2) Stavební parcela č. 606
2) LV č. 191
2. 1) Plot
2. 2) Podezdívka z monolitického betonu
2. 3) Vrátka
2. 4) Zahrada - č. par. 662/16
2. 5) Ovocné dřeviny, zahrádkový typ výsadby
2. 6) Okrasné rostliny
2. 7) Okrasné rostliny
2. 8) Okrasné rostliny
2. 9) Okrasné rostliny
2. POSUDEK A OCENĚNÍ
2.1 LV č. 3849
Popis
Objekt bydlení čp. 618 a stavební parcela č. 606 a příslušenství.
2.1.1 Rodinný dům - čp. 618
Oceněno podle § 26a vyhlášky.
2.1.1.1 Popis
Jedná se o pravou stranu dvojdomku v ulici Vyšehrad v Červeném Kostelci. Dvojdům čp.
618 a čp. 619 je užíván od roku 1935. Dům čp. 618 je částečně podsklepený s přízemím a
patrem. Podkroví hlavní části je neužívané.
Povinná paní Miroslava Dvořáková užívá polovinu bývalé verandy a patro hlavní části.
Dále užívá přistavěnou verandu, která se nachází na parcele 662/16 (přístup z ulice
Vyšehrad). Spoluvlastník pan Martin Prymš užívá suterén, přízemí a patro nad bývalou
verandou (provedeno v roce 2003). Z původní verandy byly v přízemí provedeny koupelny s
WC (každý spoluvlastník užívá polovinu). Pan Prymš provedl v roce 2003 přístavbu a změnu
dispozičního řešení jeho užívané části.
3
Vstup do části paní Dvořákové je do přistavěné verandy (rok 2001), z které je vstup do
původní verandy, kde se nachází koupelna s WC. Po schodech do patra je vstup do chodby a z
ní na obě strany se nacházejí obytná kuchyně a pokoj.
Obvodové kce jsou zděné cihelné, stropy nad suterénem nespalné, nad přízemím dřevěné
trámové, přístavby mají nespalný strop, střecha sedlová, krytina eternitové šablony, přístavby
asfaltové šablony, okna ven a dovnitř otevíravá, podlahy prkna, v bytě pana Prymše plovoucí
podlahy a keramická dlažba, nová okna, kuchyňská linka apod., vytápění plynem. Paní
Dvořáková 2x AKU, ohřev TUV (paní Dvořáková) el. boiler, není sporák, ani kuchyňská
linka, schody dřevěné.
Stav kcí objektu úměrný stáří, novější přístavby jsou v relativně dobrém stavu, užívaná
část pana Prymše je v lepším stavu.
Ocenění RD je provedeno porovnávacím způsobem, v tomto způsobu ocenění RD jsou
zahrnuty i venkovní úpravy (přípojky, zpevněné plochy, ploty apod.) a vedlejší stavby do
celkové výměry 25m2 .
2.1.1.2 Charakteristika stavby
CZCC:
111
SKP:
46.21.11
Typ:
B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími
Druh konstrukce:
Zděná
2.1.1.3 Obestavěný prostor
Spodní stavba
3,30*5,07*2,45
Vrchní stavba
5,17*11,30*5,10+5,15*6,40*2,95+
5,15*3,50*5,00+2,30*2,00*2,90+
5,45*6,55*(3,50+2,60)*0,5
Zastřešení
5,17*11,30*5,30*0,5+5,15*3,20*
2,30+5,15*3,20*2,30*0,5
=
40.99 m3
=
607.52 m3
=
211.67 m3
_________________________________________
3
celkem =
860.18 m
2.1.1.4 Vybavení stavby
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
Pol. Konstrukce a vybavení
Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
8.
9.
12.
13.
18.
23.
Fasádní omítky
chybí
Vnější obklady
chybí
Dveře
podstandard
Okna
podstandard
Bleskosvod
chybí
Vybavení kuchyní
chybí
4
0.03100
50%
-0.0155*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.03300
100%
-0.033
0.05200
100%
-0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.00500
50%
-0.0025*1.852
26.
Ostatní
chybí
0.03600
100%
-0.036*1.852
________________________________________________
-0.20353
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4.
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.20353) = 0.8901
2.1.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi
Poptávka výrazně nižší než nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí
Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost
Bez vlivu
1
-0.10
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900
-0.10
2.1.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní
1
0.00
Bez většího významu
2. Úřady v obci
2
0.02
Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta
3. Poloha nemovitosti v obci
2
-0.01
Okrajová území obce
4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí
3
0.00
Převažující objekty pro bydlení
5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti
2
0.00
Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení
6. Školství a sport v okolí nemovitosti
2
0.00
Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště
7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti
3
0.05
Dobrá dostupnost zdravotnické péče
8. Veřejná doprava
3
0.00
Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními
spoji
9. Obyvatelstvo
2
0.00
Bezproblémové okolí
9. Nezaměstnanost v obci a okolí
2
0.00
Odpovídá průměru v kraji
11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
3
0.00
Bez vlivu
12. Vlivy neuvedené
2
0.00
Bez dalších vlivů
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.06 = 1.060
0.06
5
2.1.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2)
_______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh stavby
2
-0.01
Dvojdomek, dům řadový
2. Provedení obvodových stěn a)
3
0.00
Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
3. Tloušťka obvod. stěn
2
0.00
45 cm
4. Podlažnost b)
2
0.01
Hodnota více jak 1 do 2 včetně
5. Napojení na veřejné sítě (přípojky)
5
0.08
Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan
6. Způsob vytápění stavby
3
0.00
Ústřední , etážové , dálkové
7. Zákl. příslušenství v RD c)
3
0.00
Úplné - standardní provedení
8. Ostatní vybavení v RD
1
0.00
Bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy
2
-0.03
Minimálního rozsahu
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
2
0.00
2
Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou
1
-0.01
2
Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m
12. Kriterium jinde neuvedené
3
0.00
Bez vlivu na cenu
13. Stavebně- technický stav
3
0.5950
Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
(hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 75 let)
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
(posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.04
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.04) x 0.5950 = 0.619
2.1.1.8 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru
Koeficienty:
I: index cenového porovnání
I = It x Ip x Iv = 0.900 x 1.060 x 0.619
= Kč
3.012,x 0.5910
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celý obestavěný prostor 860.18 m3
= Kč
= Kč
1.780,09
1.531.199,54
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům - čp. 618
Cena celkem Kč
1.531.198,-
_______________________________________________________________________________________________________________
6
2.1.2 Stavební parcela č. 606
Oceněno podle § 28 vyhlášky.
2.1.2.1 Popis
LV č. 3849, obec a katastrální území Červený Kostelec
2.1.2.2 Úprava ceny pozemku
Výhodnost polohy pozemku na území obce
v ostatních obcích (-30% až +125%)
Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
45%
10%
2.1.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku
(35 + (8496 - 1000) x 0.007414) x 1.00
Po započtení 45.00% přir.a srážek p.1 (tab.1)
Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek
Koeficienty:
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
Cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celou výměru 85.00 m2
= Kč
90,58
= Kč
= Kč
131,34
144,48
= Kč
= Kč
x 2.1730
x 0.9110
286,24.310,28
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební parcela č. 606
Cena celkem Kč
24.310,-
_______________________________________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________
LV č. 3849
Cena celkem Kč
1.555.508,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 LV č. 191
Popis
Pozemková parcela č. 662/16 a příslušenství.
2.2.1 Plot
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 13.1.1.
2.2.1.1 Popis
Plot, pletivo, stáří cca 8 roků.
2.2.1.2 Dílčí velikosti objektu
Výměra 1
8,90*1,00
=
8.90
2.2.1.3 Opotřebení stavby
Při stáří 8 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 20%.
7
2.2.1.4 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
2
Cena za
8.90 m2
CZCC: 2420
SKP: 46.21.64.4
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 290,- Kč/m = Kč
2.581,-
x 1.0000
x 2.1730
x 0.9110
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 20%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
5.109,36
5.109,36
1.021,87
4.087,49
_______________________________________________________________________________________________________________
Plot
Cena celkem Kč
4.087,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.2 Podezdívka z monolitického betonu
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 13.15.
2.2.2.1 Popis
Podezdívka plotu, stáří cca 75 roků.
2.2.2.2 Opotřebení stavby
Při stáří 75 let a životnosti 90 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 83.3333%.
2.2.2.3 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena za
8.90 m
CZCC: 2420
SKP: 46.21.64.4
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 950,- Kč/m = Kč
8.455,-
x 1.0000
x 2.1730
x 0.9110
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 83.3333%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
16.737,54
16.737,54
13.947,94
2.789,60
_______________________________________________________________________________________________________________
Podezdívka z monolitického betonu
Cena celkem Kč
2.790,-
_______________________________________________________________________________________________________________
8
2.2.3 Vrátka
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 14.2.
2.2.3.1 Popis
Plotová branka, stáří cca 15 roků.
2.2.3.2 Opotřebení stavby
Při stáří 15 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 50%.
2.2.3.3 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena za
1.00 kus
CZCC: 2420
SKP: 46.21.64.4
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 1.450,- Kč/kus = Kč
1.450,-
x 1.0000
x 2.1730
x 0.9110
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 50%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
2.870,42
2.870,42
1.435,21
1.435,21
_______________________________________________________________________________________________________________
Vrátka
Cena celkem Kč
1.435,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.4 Zahrada - č. par. 662/16
Oceněno podle § 32, 28 vyhlášky.
2.2.4.1 Popis
LV č. 191, obec a katastrální území Červený Kostelec
2.2.4.2 Úprava ceny pozemku
Výhodnost polohy pozemku na území obce
v ostatních obcích (-30% až +125%)
Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
45%
10%
2.2.4.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 32, 28 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
2
Základní cena za m stavebního pozemku
(35 + (8496 - 1000) x 0.007414) x 1.00
Po započtení 45.00% přir.a srážek p.1 (tab.1)
Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek
Koeficienty:
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
Cena upravená uvedenými koeficienty
9
= Kč
90,58
= Kč
= Kč
131,34
144,48
= Kč
x 2.1730
x 0.9110
286,-
Po vynásobení koeficientem 0.40
Cena za celou výměru 85.00 m2
= Kč
= Kč
114,40
9.724,11
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada - č. par. 662/16
Cena celkem Kč
9.724,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Porosty
Líska
koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%)
40 let, 1 ks x 70,- Kč 0.00%
= Kč
70,-
Vřesovištní dřeviny I - pokryvné druhy (
koeficient K5 1.0000, Kz 0.7500
koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%)
20 let, 1 ks x 97,50 Kč 0.00%
= Kč
98,-
Vřesovištní dřeviny I - pokryvné druhy (
koeficient K5 1.0000, Kz 0.7500
koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%)
20 let, 1 ks x 97,50 Kč 0.00%
= Kč
98,-
Vřesovištní dřeviny III - vzrůstné druhy
koeficient K5 1.0000, Kz 0.7500
koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%)
8 let, 1 ks x 1.072,50 Kč 0.00%
= Kč
1.073,-
Živé ploty
koeficient K5 1.0000, Kz 0.7500
koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%)
8 let, 16 m x 930,- Kč 0.00%
= Kč
14.880,-
_______________________________________________________________________________________________________________
LV č. 191
Cena celkem Kč
34.255,-
_______________________________________________________________________________________________________________
10
3. REKAPITULACE
1) LV č. 3849
1. 1) Rodinný dům - čp. 618
Kč 1.531.198,1. 2) Stavební parcela č. 606
Kč
24.310,1) LV č. 3849
Kč 1.555.508,2) LV č. 191
2. 1) Plot
Kč
4.087,2. 2) Podezdívka z monolitického betonu
Kč
2.790,2. 3) Vrátka
Kč
1.435,2. 4) Zahrada - č. par. 662/16
Kč
9.724,2. 5) Ovocné dřeviny, zahrádkový typ výsadby
Kč
70,2. 6) Okrasné rostliny
Kč
98,2. 7) Okrasné rostliny
Kč
98,2. 8) Okrasné rostliny
Kč
1.073,2. 9) Okrasné rostliny
Kč
14.880,2) LV č. 191
Kč
34.255,________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč 1.589.763,Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč 1.589.760,________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionpětsetosmdesátdevěttisícsedmsetšedesát Kč
V Novém Městě nad Metují, dne 25.října 2010
...............................
vypracoval
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci
Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a
odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j.
Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 84/3794/2010.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Bohuslav Rohlena
11
OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD
Na LV č. 3849 (objekt bydlení čp. 618 na stavební parcele č. 606 a č. 2132 a stavební
parcela č. 606-zastavěná plocha a nádvoří) a na LV č. 191 (pozemková parcela č. 662/16zahrada) pro obec a katastrální území Červený Kostelec nejsou věcná břemena.
V části CLV jsou Zástavní právo smluvní, Zástavní právo soudcovské, Nařízení exekuce
a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí.
Věcné břemeno:
0,- Kč
STANOVENÍ OBECNÉ CENY NEMOVITOSTÍ
(TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ)
Je použit porovnávací způsob dle zákona č. 151/1997 Sb. – zákon o oceňování majetku §2 odst. 3c).
DEFINICE:
- Tržní hodnota:
Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu
oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti
prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž
účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.
- Obvyklá cena:
Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí
cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni
ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav
tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry
se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě
vyplývající z osobního vztahu k nim.
Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo
podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením
z ceny jiné funkčně související věci.
12
Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 3849 (objekt bydlení čp. 618 na
stavebních parcelách č. 606 a č. 2132 a stavební parcela č. 606) a na LV č. 191 (pozemková
parcela č. 662/16-zahrada) pro obec a katastrální území Červený Kostelec, kraj
Královéhradecký a příslušenství.
Při místním šetření jsem zjistil, že pan Martin Prymš provedl v roce 2003 přístavbu RD
(PD nazvaná Stavební úpravy RD) na stavební parcele č. 2132 – tato přístavba byla
zkolaudována v roce 2004 (č.j. Výst. 4363-1314/2004 ze dne 4.2.2005). Paní Miroslava
Dvořáková provedla přístavbu verandy v roce 2001 a to na pozemkové parcele č. 662/16.
Tato přístavba nebyla dosud zkolaudována, a proto není ani přístavba verandy zakreslena do
katastrální mapy. Rodinný dům čp. 618 se ve skutečnosti nachází na stavebních parcelách č.
606 a 2132 a na pozemkové parcele č. 662/16.
Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce Červený Kostelec, v ulici
Vyšehrad.
Hlavním objektem je rodinný dům čp. 618, který je užíván od roku 1935. Dům je napojen
na veř. rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu. Přístup je z místní asfaltové komunikace.
Obec Červený Kostelec má dle Malého lexikonu obcí 2009 celkem 8.496 obyvatel.
V obci je městský úřad s rozšířenou pravomocí, pošta, základní škola, mateřská školka,
obchody, hostince, sportovní hřiště, ordinace praktických a zubních lékařů.
Obcí prochází železniční trať a je zde železniční zastávka. Autobusové spojení je dobré.
Ocenění RD je provedeno porovnávacím způsobem. V tomto porovnávacím způsobu
ocenění RD jsou zahrnuty venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, plynu, pilíř
pro HUP, zpevněné plochy, venkovní schody, opěrné zdi, ploty, plotová vrata a vrátka apod.).
Vedlejší stavby na pozemku nejsou.
Popis nemovitostí - viz ZP
Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem se informoval v
realitních kancelářích (např. STAJKA Rychnov nad Kněžnou, SOMOS Náchod, RAKO
Trutnov, REKA Náchod, TANA Dvůr Králové nad Labem, Reality EU, BIB a.s., bydlíte.cz,
nemovitosti.cz apod.). Dále jsem čerpal informace na internetových stránkách realitních
kanceláří (sreality.cz, ceskereality.cz apod.) – viz přílohy.
V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel v Královéhradeckém kraji na
prodej celkem 1505 rodinných domů, v okrese Náchod na prodej celkem 244 rodinných
domů bez rozlišení velikosti, v okrese Trutnov na prodej celkem 350 rodinných domů bez
rozlišení velikosti, v okrese Rychnov nad Kněžnou na prodej celkem 178 rodinných domů bez
rozlišení velikosti, v okrese Hradec Králové na prodej celkem 402 rodinných domů bez
rozlišení velikosti a v okrese Jičín na prodej celkem 331 rodinných domů bez rozlišení
velikosti. Toto je statistika ze dne 22.10.2010.
Přímo v Červeném Kostelci je na prodej 13 rodinných domů - viz příloha. Přímo
v ulici Vyšehrad jsou na prodej 2 rodinné domy. Jejich nabídkové ceny jsou 1.190.000,-Kč a
1.400.000,-Kč. V tomto případě se jedná o prodej ideální poloviny domu. Pro větší přehled a
možnost porovnání uvádím okolní města. V České Skalici je na prodej celkem 11 rodinných
domů. V Úpici je na prodej celkem 13 rodinných domů. V Náchodě je na prodej celkem 21
rodinných domů. Z nabídek je zřejmé, že některé nemovitosti jsou u více realitních kanceláří
– cca 10%.
13
Lze říci, že nabídky převyšují podstatně poptávku a zájemci si mohou vybírat a hlavně
„licitovat“ s cenou.
Na realitním serveru sreality.cz inzeruje 2402 realitních kanceláří a obchodníků s
nemovitostmi, v Královéhradeckém kraji celkem 151. Jedná se o například RK: M&M reality
a.s. Pardubice, TANA Trutnov, SOMOS Náchod, RAKO Trutnov, REKA Náchod, Reality
EU Náchod, BIB a.s. Pardubice, IDEAL Reality, Reality Ježek, apod.
Cena zjištěná dle oceňovacího předpisu nemovitostí čp. 618 je 1.555.508,- Kč. Cena zahrady
je 34.255,-Kč. V ocenění jsou použity indexy prodejnosti a inflace. V oceňovacím předpise
jsou použity všechny informace o realizovaných cenách nemovitostí v jednotlivých regionech
(finanční úřady evidují jednotlivé realizované kupní ceny a dle nich provádí MF korekce
(koeficienty inflace a prodejnosti), které jsou zapracovány do novel oceňovacích vyhlášek).
Obvyklá cena by měla být ve výši cca dle oceňovacího předpisu.
Od ledna 2010 do konce září 2010 bylo realizováno v okrese Náchod minimum
prodejů.
V současné době, dle informací od realitních kanceláří, klesají realizované kupní ceny
téměř všech „typů“ nemovitostí, v porovnání nabídkových cen. V určitých regionech i o cca
25%. V regionu Náchodska dle informací o cca 20%.
Dle informací od zástupců několika realitních kanceláří jsou jejich nabídkové ceny
v současné době nad cenami realizovatelnými o cca 15-20%. Z důvodu recese se ceny
nemovitostí snižují a je předpoklad dalšího snižování cen. Oceňovaná nemovitost je v horším
stavu. Její obvyklá cena je nižší než cena stanovená dle oceňovacího předpisu. Dle informací
zástupců několika realitních kanceláří je cena obvyklá ideální poloviny domu čp. 618 ve výši
max. 570.000,- Kč. Stav části užívané paní Dvořákovou není v dobrém stavu. Cena obvyklá
pozemkové parcely č. 662/16-zahrada je dle jejich názoru ve výši 15.000,-Kč. S názorem na
stanovení cen oceňovaných nemovitostí souhlasím a je to i můj názor na ceny obvyklé těchto
nemovitostí.
Pro podložení mého stanoviska je jako příloha odborný článek – Obecné trendy aktuálního
vývoje realitního trhu v České republice - Ing. Petra Orta, Ph.D. z Bankovního institutu
vysoké školy a.s. Katedry oceňování majetku. V tomto článku je proveden rozbor vývoje cen
(roků 2008 a 2009) nemovitostí s výhledem vývoje cen v roce 2010 a roce 2011. Článek je
velice pesimistický a dle autora článku bude trvat dlouhou dobu, než se trh s nemovitostmi
znovu „rozjede“.
Obecná cena (tržní, obvyklá cena v čase a místě) ideální poloviny nemovitostí (objekt
bydlení čp. 618 na stavební parcele č. 606 a č. 2132 a stavební parcela č. 606) zapsaných
na LV č. 3849 pro obec a katastrální území Červený Kostelec se všemi součástmi a
příslušenstvím (tak jak jsou popsány ve znaleckém posudku) je ve výši:
570.000,- Kč
slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč
14
Obecná cena (tržní, obvyklá cena v čase a místě) nemovitosti (pozemkové parcely č.
662/16-zahrada) zapsaných na LV č. 191 pro obec a katastrální území Červený Kostelec
se všemi součástmi a příslušenstvím (tak jak jsou popsány ve znaleckém posudku) je ve
výši:
15.000,- Kč
slovy: patnácttisíc Kč
V Novém Městě nad Metují, dne 25.října 2010
................................................
Ing. Bohuslav Rohlena
15
Download

Kč - soucek-exekutor.cz