Znalecký posudek
číslo: 219-2014
Předmět posudku: Určení ceny obvyklé (tržní ceny) rodinného domu s garáží č.p. 1078
a s pozemky, ulice Věry Pechové v obci Kladno, část Švermov 273 09.
Prohlídka pouze z venku, nebyl mi umožněn přístup dovnitř domu.
Objednatel posudku: MART-servis s.r.o. IČO 261 59 578 se sídlem Pod Krejcárkem
č.p. 975, Praha 3, Žižkov, 130 00 zastoupená p. Martinem Čermákem.
Účel posudku:
Zjištění ceny výše uvedeného nemovitého majetku za účelem stanovení
ceny obvyklé (tržní ceny).
Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR
č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení
zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
platné od 1. 10. 2014. Porovnáním s cenami podobných nemovitostí
v lokalitě, a to dle internetových realitních serverů a dle databáze
zpracovatele posudku.
Oceněno ke dni: 29. 12. 2014
Posudek vypracoval:
Ing. Michal Crkva
V Podhoří č. 128
Praha 7, 171 00
e-mail: [email protected]
mob: 728026909,
www. odhadyaocenovani.cz
Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel
a 1 vyhotovení je uloženo v archivu odhadce. Celkem posudek obsahuje 13 stran
(z toho 7 stran znaleckého posudku a 6 stran přílohy).
1
Nález
1.
1.1. Bližší údaje o nemovitosti
Rodinný dům je dvojdomek, je v Kladně, část Švermov v ulici Věry Pechové. Dům se
nachází na mírně svažitém pozemku. Dům je vzdálen 7 minut chůze od autobusové
zastávky místní HD „Havlíčkovo náměstí“. Současně je část Kladno Švermov vzdálena
3 km od centra Kladna a 6 km od dálnice R7. Do Prahy je to 20 minut jízdy osobním
automobilem. Zástavba v okolí je podobnými rodinnými domy na menších pozemcích.
Podle sdělení sousedky z druhé části dvojdomku a dle zjištění na místě byl tento dům
postaven kolem roku 1960.
1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

Objednávka pana Martina Čermáka ze dne 10. 12. 2014.

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. 764558 Hnidousy LV 1246, viz příloha.

Místní šetření odhadce dne 17. 12. 2014, pouze z venku, viz fotodokumentace.

Podklady ze serveru S Reality pro stanovení ceny obvyklé porovnávacím způsobem
viz příloha.
Předmětem ocenění je
Určení ceny obvyklé (tržní ceny) rodinného domu s garáží č.p. 1078 a s pozemky,
ulice Věry Pechové v obci Kladno, k. ú. Hnidousy, část Švermov. PSČ 273 09.
Prohlídka pouze z venku, nebyl mi umožněn přístup dovnitř domu.
a) rodinný dům č.p. 1078
b) garáž bez č.p. a č.e.
c) pozemek p.č. st. 418 zastavěná plocha a nádvoří
pozemek p.č.
72/2 zahrada
pozemek p.č.
75/79 zahrada
výměra
výměra
výměra
241 m2
474 m 2
201 m2
a) rodinný dům č.p. 1078
Popis
Rodinný dům je dvojdomek, je dvojpodlažní tj. má přízemí a patro z části podkrovního
typu. Dle mě předaných podkladů, prohlídky na místě a konzultace s obyvateli sousedních
domů byl tento dům postaven kolem roku 1960, na základě prohlídky z vnějšku viz foto je
průměrně udržovaný. Dům má starší dřevěná okna, střecha je v dobrém stavu, ze strany
z ulice jsou střešní krytinou tašky, ze strany opačné je část střechy plechová.
Přístup k domu je po asfaltové komunikaci, která je ulicí Věry Pechové, střecha je sedlová.
V ulici a dle sdělení sousedů jsou v ulici všechny inženýrské sítě: veřejný vodovod, veřejná
kanalizace, elektřina i plyn. Vytápění domu předpokládám ústředním topením.
Dispozice místností v domě mi není známa.
2
Celkově je dům v dobrém stavu, a to dle vnější prohlídky viz foto.
Výpočet ceny dle § 34 a § 35
Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o
obestavěném prostoru do 1 100 m3 se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru
rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku určeného způsobem
uvedeným v příloze č. 1 vyhlášky, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č.
20a a upravenou podle odst. 2. V indexované průměrné ceně rodinného domu, rekreační
chalupy nebo rekreačního domku je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 6.
Výpočet obestavěného prostoru:
zastavěná plocha
prům. konst. výška
celkový zastavěný prostor dle ortofoto 70,74 m2
digitální mapy
Celkem obestavěný prostor
x
5,50
obestavěný prostor
=
389,07 m3
389,07 m3
Cena stavby porovnávacím způsobem se určuje u staveb, které vyhovují podmínkám
uvedeným v § 35 až 37, podle vzorce:
CSp = OP x ZCU x IT x Ip
kde
CSp….. cena stavby určená porovnávacím způsobem
OP …...obestavěný prostor
ZCU….základní cena upravená stavby v Kč za m3
IT…….. index trhu, který se určí dle § 4 odst. 1
Ip…….. index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle § 4 odst. 1
Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa
Cena porovnávacím způsobem se zjišťuje u dokončeného rodinného domu, rekreační
chalupy nebo rekreačního domku, vymezených v § 13 odst. 3,6 a 7, s výjimkou těch, které
patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3 včetně.
Základní cena upravená rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se
určí podle vzorce:
ZCU = ZC x Iv kde
ZCU….. základní cena upravená v Kč za m3 obestavěného prostoru
ZC……. základní cena v Kč za m3 podle tabulky č. 1 přílohy č. 24 k této vyhlášce
Iv…… index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce:
12
Iv = (1 + ∑ Vi ) x V13
i=1
kde
Vi…… hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení
uvedeného v tabulce č. 2 v příloze č.24 k této vyhlášce
CSp = OP x ZCU x IT x Ip
ZCU = ZC x Iv
určení IT a Ip dle §4 odst. 1 se stanoví podle vzorce:
3
4
IT = P5 x (1 +∑ Pi )
i=1
kde
1…….. konstanta
Pi……. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu uvedeného v tabulce č. 1
v příloze č. 3 k této vyhlášce
i……… pořadové číslo znaku indexu trhu
Ip index polohy se stanoví podle vzorce:
n
Ip = P1 x (1 + ∑ Pi)
i=2
kde
Pi……. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy uvedeného v tabulce č.3
nebo č.4 v příloze č. 3 k této vyhlášce podle druhu stavby
i……… pořadové číslo znaku indexu polohy
n……. počet znaků indexu polohy
Výpočet koeficientu IT dle přílohy č. 3 tabulky č. 1
číslo a název znaku
číslo a popis pásma
1 situace na dílčím trhu
III. nabídka odpovídá poptávce
hodnota T i
0,00
2 vlastnické vztahy
IV. pozemek, jehož součástí je stavba
0,00
3 změny v okolí
II. bez vlivu
0,00
4 vliv právních vztahů prodejnost
II. bez vlivu
0,00
5 ostatní neuvedené
II. bez dalších vlivů
0,00
(např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)
6 povodňové riziko
IV. zanedbatelné riziko záplav
1,00
It = 1,00
Výpočet koeficientu Ip dle přílohy č. 3 a tab. č.3 Kladno má dle MLO ČSÚ k datu
ocenění 68 551 obyvatel
číslo a název znaku
číslo a popis pásma
hodnota P i
1 druh a účel užití stavby
I. obec nad 2000 obyvatel
1,00
2 převažující poloha v okolí pozemku
I. rezidenční zástavba
a životní prostředí
3 poloha pozemku v obci
II.-III. Švermov, část Kladna oddělená
4 možnost napojení poz. na inž. sítě
II. možnost napojení na všechny sítě v obci
+ 0,04
– 0,01
0,00
5 občanská vybavenost v okolí pozemku I. dostupná občanská vybavenost obce
0,00
6 dopravní dostupnost
0,00
7 hromadná doprava
VII. zpevněná komunikace, dobré parkovací možnosti
III. zastávka PID autobusu do 200 metrů
8 poloha pozemku z hl. komer. využ. II. není možnost komerčního využití
4
0,00
0,00
9 obyvatelstvo
II. bezproblémové okolí
0,00
10 nezaměstnanost
II. průměrná nezaměstnanost
0,00
11 vlivy ostatní neuvedené
Ip = 1,03
II. bez dalších vlivů
0,00
číslo a název znaku
číslo a popis pásma hodnota Vi dle přílohy 24 tab. č. 2
0 typ stavby
I. podsklepený do ½ se šikmou střechou 2 NP B
1 druh stavby
II. dvojdomek
– 0,01
2 provedení obvodových stěn
I. zdivo cihelné
0
3 tloušťka obvodových stěn
II. 45 cm
0
4 podlažnost
II. hodnota 1-2
+ 0,01
5 napojení na veřejné sítě
V. přípojka elektro, voda, kanalizace, plyn + 0,08
6 způsob vytápění stavby
III. ústřední topení
0
7 základní přísl. v RD
III. úplné standardní provedení
0
8 ostatní vybavení v RD
I. bez dalšího vybavení
0
9 venkovní úpravy
III. standardního rozsahu a provedení
0
10 vedl. stavby tvoř. přísl. RD
II. bez vedlejších staveb
0
11 pozemky ve funk.celku se st.
III. nad 800 m2 celkem
+ 0,01
12 krit. jinde neuvedené
III. bez vlivu na cenu
0
13 stav.-technický stav
II. stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00
stáří stavby s = 0,73
Iv = (1 – 0,01 + 0,01 + 0,08 + 0,01) x (1,00 x 0,73) = 1,09 x 0,73 = 0,7957
stáří stavby s = 1 – 0,005 x 54 = 0,73
2014 – 1960 = 54 let
kde y…..stáří stavby v rocích, přitom platí, že s nesmí být nižší než 0,6
ZCU = ZC x Iv = 2 645 Kč/m3 x 0,7957 = 2 105 Kč/m3
Základní cena upravená ZCU = 2 105 Kč/ m3
CSp = OP x ZCU x IT x Ip = 389,07 m3 x 2 105 Kč/m3 x 1,00 x 1,03 = 843 562 Kč
Obestavěný prostor …. OP…… je 389,07 m3
Cena rodinného domu stanovená porovnávacím způsobem je 843 562 Kč.
b) Garáž bez č.p. a č.e. oceněno porovnávacím způsobem dle § 37 vyhlášky
Garáž je umístěna vzadu za domem viz foto. Jedná se o zděnou garáž, tato není zapsána
v katastru nemovitostí, její rozměry jsem odhadl na místě. Garáž má vjezdová vrata a luxferové
okno směrem k domu viz foto. Předpoklad doby výstavby stejně jako dům v roce 1960.
Odhad obestavěného prostoru půdorys x prům. výška obestavěný prostor
D
Š
V
5,30 x 3,20 x 2,80
=
47,49 m3
ZCU = ZC x Iv
kde
ZCU….. základní cena upravená v Kč za m3 obestavěného prostoru
ZC……. základní cena v Kč za m3 podle tabulky č. 1 přílohy č. 26 k této vyhlášce
Iv…… index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce:
5
5
Iv = (1 + ∑ Vi ) x V6
kde
i=1
Vi…… hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení
z tabulky č. 2 přílohy č. 26 k této vyhlášce
Výpočet koeficientu IV dle přílohy č. 26 tabulky č. 2
číslo a název znaku
číslo a popis pásma
0 typ stavby
II. svislá konstrukce zděná s plochou střechou
hodnota V i
B
1 druh stavby
II. samostatně stojící
0
2 konstrukce
II. obvodové zdivo 15-30 cm
0
3 technické vybavení
II. jen el. proud 230 V
– 0,02
4 příslušenství-venkovní úpravy III. bez výrazného vlivu na cenu
0
5 kriterium jinde neuvedené III. bez vlivu na cenu
0
6 stavebně technický stav
stáří stavby s = 0,73
0,85
III. stavba se zanedbanou údržbou
Iv = (1 – 0,02) x (0,85 x 0,73) = 0,98 x 0,6205 = 0,6081
stáří stavby s = 1 – 0,005 x 54 = 0,73
2014 – 1960 = 54 let
kde y…..stáří stavby v rocích, přitom platí, že s nesmí být nižší než 0,6
ZCU = ZC x Iv = 1 432 Kč/m3 x 0,6081 = 871 Kč/m3
Základní cena upravená ZCU = 871 Kč/ m3
Cena garáže = OP x ZCU = 47,49 m3 x 871 Kč/m3 = 41 364 Kč
Obestavěný prostor …. OP…… je 47,49 m3
Cena garáže stanovená porovnávacím způsobem je 41 364 Kč.
c) Pozemky
Obec (město) Kladno nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků.
Obec má dle MLO (malý lexikon obcí) ČSÚ k datu ocenění 68 551 obyvatel.
Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku
zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaném je dle vyhlášky § 3
příloha č.2, tab. č.1 je pro Kladno, k. ú. Hnidousy uvedenou základní cenou tj. 1 500 Kč/m2
dle a) u obce vyjmenované v tab. č 1 v příloze č. 2
pozemek p.č. st. 418 zastavěná plocha a nádvoří
výměra 241 m 2
pozemek p.č.
72/2 zahrada
výměra 474 m 2
pozemek p.č.
75/79 zahrada
výměra 201 m 2
6
Celkem výměra těchto 3 pozemků je 916 m2.
následně tedy:
ZC = 1 500 Kč/m2
916 m2 x 1 500 Kč/m2 = 1 374 000 Kč
Cena těchto 3 pozemků celkem je 1 374 000 Kč.
Rekapitulace
rodinný dům č.p. 1078
garáž bez č.p. a č. e.
3 pozemky
celkem
zaokrouhleno dle § 50
843 562 Kč
41 364 Kč
1 374 000 Kč
2 258 926 Kč
2 258 930 Kč
Tato cena je cena administrativní tj. cena dle vyhlášky o oceňování majetku, vzhledem
ke skutečnosti, že ceny prodávaných rodinných domů v této lokalitě jsou výrazně vyšší, je tedy
cena obvyklá (tržní cena) výrazně vyšší než cena administrativní.
Porovnávací metoda
Dále jsem porovnal ceny srovnatelných užívaných rodinných domů v části Kladno, Švermov.
Ceny jsou od 2,50 do 3,40 milionu Kč. viz příloha
Jedná se o ceny nabídkové, skutečně dosahované ceny jsou o 3 až 5 % nižší. Dále je třeba vzít
v úvahu, že některé nabízené domy mají menší pozemky vzhledem k mnou oceňované
nemovitosti.
Vzhledem ke všem uvedeným skutečnostem stanovuji cenu obvyklou (tržní cenu) této
nemovitosti č.p. 1078 s garáží a s pozemky na částku 2 800 000 Kč.
(slovy:dvamilionyosmsettisíckorunčeských)
V Praze dne 29. 12. 2014
Vypracoval: Ing. Michal Crkva
3. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako odhadce jmenovaný koncesní listinou vydanou Městskou
částí Praha 7 ze dne 28/11/2001 č.j. OŽV/0000835/01/hub/003 pro oceňování majetku pro věci
movité a nemovité.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 219-2014.
29. 12. 2014
---------------------------------Ing. Michal Crkva
7
Download

Znalecky_posudek - Mart