ZNALECKÝ POSUDEK
č. 4333 - 118/2012
o ceně obvyklé nemovitosti rodinného domu č.p. 181 na pozemku p.č. 1162 včetně
příslušenství a pozemku p.č. 1162 a pozemků p.č. 1163/4 vše kú Drnholec, v obci Drnholec,
okr. Břeclav
Objednatel posudku:
JUDr. Vít Novozámský
Exekutorský úřad Brno-město
Bratislavská 73
602 00 Brno
Účel posudku:
ocenění nemovitosti ve věci exekuce
Č.j.: 056 EX 103/09-98
Podle stavu ke dni 29.11.2012 posudek vypracoval:
Ing. Jaromír Novotný
Svatopluka Čecha 13
669 02 Znojmo
Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává
ve 3 vyhotoveních.
Ve Znojmě 12.12.2012
2
Nález
1. Znalecký úkol
1) stanovit jedním posudkem obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to :
- nemovitosti zapsané na LV č. 113
- nemovitosti zapsané na LV č.1306
2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených
2. Informace o nemovitosti
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Rodinný dům
Drnholec
691 83 Drnholec
Jihomoravský
Břeclav
Drnholec
Drnholec
1 667
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne 29.11.2012 bez přítomnosti povinné Miloslavy
Šrámkové. Při telefonickém hovoru s manželem panem Šrámkem bylo dohodnuto místní
šetření za jeho účasti, neboť manželka je údajně v zahraničí. Během hodiny pan Šrámek
schůzku zrušil a odmítl umožnit přístup na nemovitost a přestal komunikovat. Znalec provedl
místní šetření a ohledání nemovitosti zvenku a za pomocí informací zjištěných na Obecním
úřadu dne 29.11.2012
4. Podklady pro vypracování posudku
4.1 Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského
úřadu Brno-město ze dne 1.11.2012 č.j. : 056 EX 103/09-98
4.2 Exekuční příkaz č.j.: 56 EX 103/09-14 ze dne 20.2.2009, nabytí právní moci dne
2.3.2009
4.3 Exekuční příkaz č.j.: 56 EX 103/09-15 ze dne 20.2.2009, nabytí právní moci dne
2.3.2009
4.4 Výpis z KN LV č. 113 kú Drnholec z 1.11.2012, vyhotovený dálkovým přístupem
4.5 Výpis z KN LV č. 1306 kú Drnholec z 1.11.2012, vyhotovený dálkovým přístupem
4.6 Kopie katastrálních map z 19.10.2010
4.7 Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 387/2011 Sb.
4.8 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne 29.11.2012, na OÚ Drnholec, údaje z
real. kanceláří, vlastní databáze
3
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník nemovitosti dle LV č. 113
SJM Šrámek Jan a Šrámková Miloslava, Jevišovka 145, 691 83 Drnholec
Vlastník nemovitosti dle LV č. 1306
Šrámková Miloslava, Jevišovka 145, 691 83 Drnholec
6. Celkový popis nemovitostí
Nemovitost domu č.p. 181 se nachází v západní okrajové zastavěné části obce na ulici
Tovární u křižovatky ulic Hrušovanská – Tovární a Wolkerova – nám. Svobody. Tvoří ji
řadový koncový dům postavený na mírně svažitém pozemku p.č. 1162 a pravděpodobně
z části na pozemku p.č. 1163/4, ze kterého je přístupný. Pozemek p.č. 1162 je zcela zastavěn
domem, nemá žádné vedlejší stavby.
Nemovitost je pravděpodobně napojena na el.en., obecní vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
Jako funkční celek k nemovitosti naleží pozemek p.č. 1163/4 ostatní plocha ve vlastnictví
pouze Šrámkové Miloslavy. Pozemek navazuje na pozemek p.č. 1162 a vlastní dům z jižní
strany. Je mírně svažitý, z části je zastavěný zmíněným domem, má možnost napojení na
veškeré sítě, je volně přístupný z pozemku p.č. 1163/1 ve vlastnictví Městysu Drnholec.
Právní stav věci
Nemovitost je v KN na LV č. 113 vedena jako rodinný dům. Na obecním úřadu Městysu
Drnholec bylo zjištěno, že v roce 2004 byla povolena přístavba ke stávajícímu domu a že
vlastník požádal o povolení změny užívání z rod. domu na dílnu a kancelář v tomtéž roce.
Písemný doklad potvrzující tuto skutečnost znalec nemá a daná informace mu byla sdělena
pouze ústně, neboť znalec není účastníkem řízení a tudíž nemá právo nahlížet do
dokumentace.
S ohledem na uvedené skutečnosti, kdy stavba je rozestavěná a nedokončená, změna užívání
neproběhla a stávající právní stav trvá, tj. způsob využití je rodinný dům, bude nemovitost
oceněna jako rodinný dům.
Rodinný dům s pozemkem p.č. 1162
Vlastní popis domu je proveden na základě prohlídky z venku, neboť znalci nebyl umožněn
přístup do domu. Z tohoto důvodu je proto zastavěná plocha, celkový obestavěný prostor a
užitná plocha domu stanovena odhadem, rovněž i předpokládaný budoucí stav po dokončení a
současný stav v rozestavěnosti.
Dům je přízemní nepodsklepený s částečným druhým nadzemním podlažím, je zastřešený
sedlovou střechou bez podkroví a střechou půltovou, půdorysu nepravidelného lichoběžníku.
Předpokládaný stav po dokončení
Objekt vznikl přístavbou k původnímu rodinnému domu a rekonstrukcí jeho staré části. Zdivo
domu je tl. 30 a 60 cm, základy jsou pravděpodobně převážně s izolací, stropy jsou s rovným
podhledem, krytina střechy je tašková a z pozink. plechu. Klempířské konstrukce jsou z
pozinkovaného plechu úplné. Fasáda je vápenná hladká, vnitřní omítky jsou štukové, vnitřní
obklady jsou uvažovány standardní, okna jsou plastová, dveře jsou hladké, podlahy standardní
4
z keram. dlažby popř. z PVC, plovoucí podlahy. Dům ústředně vytápěn kotlem na plyn, bude
mít rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody, kanalizaci,
plyn. Kuchyně vybavena plynovým sporákem, koupelna předpoklad standardní vybavení
ocelová vana nebo sprchový kout, umyvadlo, ohřev vody pravděpodobně zajišťuje el. bojler,
WC samostatné. Technický stav dobrý, původní stáří se odhaduje na 80 let.
Pozemek p.č. 1162 zastavěná plocha a nádvoří je zcela zastavěný domem, výměra je 90m2, je
mírně svažitý, přístupný po zpevněné komunikaci, má možnost napojení na veškeré sítě.
Současný stav
Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn vstup do domu předpokládám stupeň
rozestavěnosti jednotlivých konstrukcí takto :
Provedení základů, zdiva, stropů, zastřešení včetně krytiny a klempířských konstrukcí je 100
%. Fasáda je hotova z 90 %,chybí dokončení soklu, schodiště se předpokládá dokončeno z 50
%, rovněž tak vnitřní omítky, podlahy ze 70 %. Vnitřní obklady uvažuji z 50 %. Okna jsou
kompletní, vnitřní dveře chybí. Rozvody vody a kanalizace předpokládám ze 100 %
dokončené, elinstalace ze 70 %, vytápění není, hygienické předměty chybí.
Stupeň rozestavěnosti odhaduji na 75 %.
Výpočet jednotlivých ploch:
Plocha
Název
(14,10+12,40)*0,5*8,38
1.np
(14,10+12,80)*0,5*6,28
2.np
[m2]
111,04
84,47
=
=
Užitná plocha - odhad :
150 m2
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Název
Obestavěný prostor
vrchní stavba : 1.np+
(14,10+12,40)*0,5*8,38*3,35
sokl
vrchní stavba : 2.np
7,50*6,28*3,30+(6,60+5,30)*0,5*6,28
zastřešení
7,50*6,25*1,50*0,5+(6,60+5,30)*0,5*0,40*0,5
=
[m3]
371,97 m3
=
=
192,80 m3
36,35 m3
601,12 m3
Obestavěný prostor - celkem:
Pozemek p.č. 1163/4
Navazuje na pozemek p.č. 1162. Vedený dle KN je jako ostatní plocha, výměra je 114 m2. Je
mírně svažitý, bez trvalých porostů. Pravděpodobně je částečně zastavěný sousedící stavbou
č.p. 181. Má možnost napojení na veškeré sítě, přístupný je po zpevněné komunikaci.
7. Obsah posudku
a) Obvyklá cena
a1) Porovnávací metoda
a2) Stanovení ceny obvyklé
b) Cena práv a závad
Přílohy : výpis z KN LV č. 113
výpis z KN LV č. 1306
kopie katastrální mapy
fotodokumentace
- 1 list
- 1 list
- 1 list
- 1 list
5
POSUDEK
a) Obvyklá cena
Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí
porovnávací metody
a1) Porovnávací metoda
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s
obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se o porovnání oceňované
nemovitosti se stejnými nebo obdobnými – srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami
sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy
okolí, charakteru, využitelnosti atd.
Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí –
vlastní databáze, informace z odborného tisku, realitních kanceláří a pod. Závěrem šetření je
odhadovaná prodejní cena nemovitosti.
K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, velikost,
technický stav, vybavení, existence garáže, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a
oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná
nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je pod 1,00, v opačném případě nad hodnotou 1,00.
Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem koeficientu pramene
ceny a převrácenou hodnotou součinu ostatních koeficientů. Na základě zkušeností, je možno
hodnotu koeficientu KC i odhadnout.
Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, vlastní databáze, inzerce a pod.
Oceňovaná nemovitost je pro stanovení porovnávací ceny, uvažována ve stavu
dokončenosti.
Oceňovaná nemovitost
Rodinný dům Drnholec č.p. 181 + p.č. 1162,
Koncový řadový dům se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený, zastřešený sedlovou
střechou bez podkroví a půltovou. Je standardně vybaven, topení ústřední na plyn, okna plast.,
dveře hladké. Dům má rozvod el.en., rozvod studené a teplé vody, kanalizaci, plyn. Údržba
domu je průměrná, technický stav je dobrý.
6
Užitná podlahová plocha :
Plocha pozemků :
150 m2
90 m2
a1.1) Rodinný dům + pozemek p.č. 1162
Porovnatelné nemovitosti
1. Rodinný dům – Drnholec č.p. 144
V letošním roce 2012 byl v téže obci prodán rodinný dům velikosti 4+kk za 2 450 000
tisíc Kč.
Dům je přízemní, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu, zastřešený je sedlovou střechou
bez podkroví, postavený je jako koncový řadový.
Obsahuje vstupní chodbu, koupelnu s WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje,
komoru. Je nadstandardně vybaven – koupelna s obklady, plast vanou, sprchou, umyvadlem a
WC, topení ÚT na plyn včetně ohřevu vody, okna euro, dveře z masívu, podlahy dubové,
textilie, keram. dlažba, stropní podhledy ze sádrokartonu, fasáda z novodobých omítek,
napojen je na veškeré sítě. Technický stav a údržba jsou dobré. V roce 2011 prošel celkovou
rekonstrukcí.
Užitná podlahová plocha :
Plocha pozemků :
JC - cena za užitnou plochu :
KC – koef. upravující cenu :
JCU – cena za užitnou plochu upravená koef. KC :
120 m2
453 m2
20 417,- Kč/m2
0,35
7 146,- Kč/m2
Poloha porovnatelné nemovitosti je výrazně lepší s ohledem na situování v klidné části obce.
Vybavení domu i technický stav jsou na vyšší úrovni, nemovitost má větší pozemek. Koef.
KC uvažuji s ohledem na horší polohu oceňované nemovitosti, malý pozemek bez možnosti
stavebního rozšíření ve výši 0,35.
7
2. Rodinný dům – Drnholec 59 - nabídka
Prodej, dům rodinný, 180 m²
Cena:2
000 000 Kč
Poznámka k ceně:+ provize RK
Adresa:Drnholec
Datum aktualizace:19.11.2012
ID zakázky:1548
Budova:Smíšená
Stav objektu:Po rekonstrukci
Poloha domu:Řadový
Umístění objektu:Klidná část obce
Typ domu:Patrový
Podlaží počet:2
Počet bytů:1
Plocha zastavěná:180 m
Plocha užitná:180 m
2
2
Plocha podlahová:180 m
Plocha pozemku:709 m
2
2
Terasa:Ano
Sklep:Ano
Parkovací stání:2x
Garáž:1x
Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod
Topení:Ústřední plynové, Ústřední elektrické
Odpad:Veřejná kanalizace
Elektřina:230V, 400V
Doprava:Silnice, Autobus
Popis:
Prodej RD 5+1 po rekonstrukcí v obci městyse Drnholec Hledáte klidné bydlení v rodinném domečku?
Nabízíme Vám RD 5+1 v obci městyse Drnholec (BV). Další zajímavosti je zahradní domek, který je
8
řešen jednou obytnou místností, dílnou, skladem nářadí. Vytápění plynové a také elektrickými
přímotopy na noční proud. Dům prošel celkovou rekonstrukcí v roce 1993-94. Dispozičně je řešen tak,
že v přízemí jsou 3 místností, kuchyně, koupelna a WC. V patře 2 místností a koupelna.
Užitná podlahová plocha odhad :
Plocha pozemků :
JC - cena za užitnou plochu :
KC – koef. upravující cenu :
JCU – cena za užitnou plochu upravená koef. KC :
220 m2
709 m2
9 090,- Kč/m2
0,65
5 909,- Kč/m2
Rodinný dům vel. 5+1 se nachází nedaleko od oceňovaného na frekventované ulici, jeho
poloha je částečně lepší. Dům je obdobně vybaven, technický stav je horší, prošel v roce
1994 rekonstrukcí, má větší pozemek, za domem hospod objekt. Je větší, celý podsklepený.
Užitnou plochu odhaduji na 220 m2. Porovnáním uvažuji hodnotu koef. KC=0,70.
3. Rodinný dům – Novosedly
V letošním roce 2012 byl v sousední obci Novosedly prodán rodinný dům velikosti 5+2
za 2 050 000 tisíc Kč.
Dům je přízemní, nepodsklepený, obdélníkového půdorysu, zastřešený je sedlovou střechou
bez podkroví, postavený je jako samostatně stojící v klidné boční ulici, prošel v roce 2006
kompletní rekonstrukcí. Ze vstupní haly se vchází do kuchyně s jídelnou, která je propojena s
obývacím pokojem s krbem, odkud se vychází na krytou arkádovou terasu. Dále jsou zde
umístěny 3 pokoje, toaleta a koupelna s vanou a sprchovým koutem. V zadní části domu se
nachází samostatný apartmán s přípravou na kuchyňský kout. Potřeba dodělat sociální
zařízení. Podkroví není využito. Garáž je průjezdná do dvora. Ve dvoře je vystavěna menší
zděná kůlna na ukládání zahradních potřeb. Vytápění ústřední plynem, napojení na veškeré
sítě.
Užitná podlahová plocha :
Plocha pozemků :
JC - cena za užitnou plochu :
KC – koef. upravující cenu :
JCU – cena za užitnou plochu upravená koef. KC :
140 m2
863 m2
14 643,- Kč/m2
0,40
5 857,- Kč/m2
9
Poloha srovnatelné nemovitosti je lepší – klidná část obce. Vlastní dům je díky rekonstrukci
obdobně vybaven, jeho technický stav je podobný. Nemovitost má garáž, ve dvoře je hospod.
objekt. Pozemky jsou výrazně větší. S ohledem na dobrou polohu, existenci garáže a větší
pozemek uvažuji hodnotu koef. KC=0,65.
Průměrná jednotková cena za užitnou plochu :
Užitná plocha oceňovaného domu :
Porovnávací cena
Za užitnou plochu :
150,00 * 6 304,00 =
6 304,- Kč/m2
150,00 m2
945 600,00 Kč
a1.2) Pozemek p.č. 1163/4
V letošním roce 2012 byl prodán na okraji obce pozemek velikosti 319 m2 určený územním
plánem k zástavbě zemního sklepa s rekreační stavbou za 15 000,- Kč/m2. Možnost napojení
ze sítí je na ele., veř. vodovod a plyn.
47,- Kč/m2
2,00
94,- Kč/m2
JC :
KC – koef. upravující cenu :
JCU – cena upravená koef. KC :
Pozemek je situovaný v okrajové části obce, nemá možnost napojení na veř. kanalizaci a není
určen pro zástavbu rod. domem. Koef. KC stanovuji na 2,00.
Realitní kancelář FILLER, s.r.o.Brněnská 7/5, 69201 Mikulov Nabízíme k prodeji stavební
pozemek v Drnholci za 291 600,- Kč. Pozemek se nachází v klidné uličce (Lidická) nedaleko
centra. Má tvar obdélníku, přičemž šířka je cca 10 m a délka 60 m. Pozemek je přístupný i ze
zadní strany (ul. Stavební). Veškeré sítě (elektro, plyn, voda, kanalizace) na hranici pozemku.
Celková plocha 604 m2.
483,- Kč/m2
0,20
97,- Kč/m2
JC :
KC – koef. upravující cenu :
JCU – cena upravená koef. KC :
Pozemek je situovaný v lepší části obce, jeho plocha je 5x větší, na pzemku je možná
výstavba rodinného domu. Koef. KC s ohledem na inzerci, velikost a fakt, že na oceňovaném
pozemku nelze stavět, stanovuji ve výši 0,20
Obec Drnholec prodávala do současné doby stavební pozemky určené k zastavění, ale i
pozemky ostatní plochy za 80,- Kč/m2. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci,
mají možnost napojení na veškeré sítě.
JC :
80,- Kč/m2
Průměrná jednotková cena:
Plocha pozemku:
90,- Kč/m2
114,00 m2
Porovnávací cena :
114,00 * 90,00 =
10 260,00 Kč
10
a2) Stanovení obvyklé ceny
RD č.p. 181
Nemovitost je situovaná v obci střední velikosti s dobrou vybaveností s veškerými rozvody
inž. sítí. Dopravní obslužnost je na průměrné úrovni, vzdálenost od okresního města Břeclav
1-je 37 km, od Mikulova 15 km. Poloha domu je výrazně horší, je situovaný u frekventované
křižovatky, parkování je možné před domem. Nemovitost nemá garáž ani jiné vedlejší stavby.
Pozemek p.č. 1162 velikosti 90 m2 je zcela zastavěn stavbou domu, neumožňuje zřízení
zahrádky ani stavební rozšíření.
Jedná se ke dni ocenění o rozestavěnou stavbu domu, která je nepodsklepená se dvěma
nadzemními podlažími zastřešená sedlovou a půltovou střechou.
Pro účely stanovení ceny obvyklé byla nemovitost v rámci porovnání uvažována ve stavu
dokončení. Z pohledu celkového hodnocení nemovitosti, její špatné polohy, předpokládané
vybavenosti, provedení, technického stavu a porovnáním se srovnávanými objekty a za
předpokladu současného prodeje i pozemku p.č. 1163/4 jednomu vlastníkovi, neboť tento
pozemek je z části zastavěn zmíněným domem a je přes něj jediný přístup do domu, jsem toho
názoru, že oceňovaná nemovitost ve stavu dokončenosti tj. dům + pozemek p.č. 1162 je
prodejná okolo 950 tisíc Kč.
Cenu obvyklou ke dni ocenění na základě rozestavěnosti domu, která činí cca 75 %,
odhaduji na 700 tisíc Kč.
Pozemek p.č. 1163/4
Pozemek p.č. 1163/4 navazuje na pozemek p.č. 1162 a dům č.p. 181, se kterými tvoří funkční
celek. Část pozemku cca o ploše 25 m2 je zastavěná stavbou domu č.p. 181. Pozemek je dle
platného územního plánu veden jako uliční prostory určené pro výstavbu komunikací pro
dopravu, doplňkově je možná výstavba parkovacích ploch. Na pozemku tudíž nelze postavit
žádnou jinou stavbu, pozemek nelze ani oplotit.
Pozemek tvoří jedinou přístupovou cestu a vstup do oceňovaného domu.
Na základě uvedených skutečností, s ohledem na prodejní ceny obdobných pozemků, které
prodává obec ve výši 80,- Kč/m2, odhaduji jeho prodejnost shodně tj. na 80,- Kč/m2.
Pro stanovení ceny obvyklé pozemku uvažuji s jeho skutečnou volnou plochu, kdy od dané
výměry 114 m2 se odečte plocha zastavěná 25 m2 tj. 114 – 25 = 89 m2.
Cenu obvyklou daného pozemku potom odhaduji na 7 120,- Kč za předpokladu
společného prodeje s domem č.p. 181 a pozemkem p.č. 1162. V opačném případě se
domnívám, že pozemek p.č. 1163/4 ostatní plocha je samostatně neprodejný.
Doporučuji dražit obě nemovitosti dohromady.
b) Cena práv, závad a nájemních práv
Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci
známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva.
Cena závad ...........................................................................……………….............. 0,00 Kč
11
Rekapitulace cen nemovitosti
Výsledné ceny:
a) Obvyklá cena
nemovitosti RD č.p. 181 včetně příslušenství a pozemku p.č. 1162 ....... 700 000,00 Kč
b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ................….…………...... - 0 000,00 Kč
Cena nemovitosti celkem
700 000,00 Kč
slovy: sedmsetttisíc Kč
a) Obvyklá cena
- nemovitostí pozemků p.č. 1163/4 …………………………………..……… 7 120,00 Kč
b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ................….…………...... - 0 000,00 Kč
Cena nemovitosti celkem
7 120,00 Kč
slovy: sedmtisícstodvacet Kč
Ve Znojmě, 12.12.2012
Ing. Jaromír Novotný
Svatopluka Čecha 13
669 02 Znojmo
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu
v Brně, ze dne 10. 1. 1990, č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4333 - 118/2012 znaleckého deníku.
Fotodokumentace
1.np
Download

ZNALECKÝ POSUDEK - JUDr. Vít Novozámský