ODHAD č.29/12/018
odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s.
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné:
Na pozemku parc. č.:
Pozemky parc. č.:
Ostatní stavby:
Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
Katastrální území:
Kraj:
Obec:
Ulice:
213
st.780
st.780, 333/15
Objednatel:
Pan Marcell Štochl
Na vrstvách 970/23b
140 00 Praha 4, Podolí
tel.: +420 725 000 005
21.02.2012 / 21.02.2012
Stav ke dni / Prohlídka:
Obvyklá cena stávající:
Stávající
Marcell Štochl, Na vrstvách 970/23b, 14000 Praha, 1 / 1
Marcell Štochl, Na vrstvách 970/23b, 14000 Praha, 1 / 1
Dolní Jirčany
2069
LV č.:
Středočeský
Praha-západ
Okres:
Psáry
Psáry
Část obce:
U studny
Číslo orientační:
11 000 000 Kč
(slovy:jedenáctmilonů Kč)
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí:
-
-
(cena po dokončení stavby v cenové
úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře
Poznámka:
Vypracoval: Jaroslav Hrabák
Obslužná 124 / 19
184 00 Praha 8 - Dolní Chabry
Datum:
22.02.2012
+420 608 437 687
tel.:
+420 286 585 525
fax.:
e-mail.: [email protected]
......................................................
podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 12 stran textu včetně 6 stran příloh.
©Hypoteční banka 2011
verze 1.5.53.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI
Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Středočeský
Kraj:
Katastrální území: Dolní Jirčany
Obec, část obce: Psáry
U studny
Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba
počet podlaží PP/NP
počet bytových jednotek / typy
zastavěná plocha 1NP:
obestavěný prostor:
podlahová plocha - obytná část
podlahová plocha - nebytová část
jednotková cena:
garáže v objektu / počet stání:
stáří původní / další životnost:
opotřebení celkové:
technický stav stavby:
vytápění:
typ konstrukce domu:
rozestavěnost:
forma užívání:
rekonstrukce celková/dílčí v roce:
provedené dílčí rekonstrukce:
nemovitost je běžně užívána:
pozemky (popis):
0
1
budoucí stav
2
5+1
2
362 m
3
1 500 m
2
286 m
3
5 000 Kč/m
ano
4
4
96
10 %
Novostavba (do 5 let stáří)
Ústřední / etážové - elektřina
Zděná (cihlová, skelet s masivní
cihlovou vyzdívkou)
100 %
Bydlení
/
ano
2006
rekonstrukce v interiéru domu
ne
parcela č.st.780 a 333/15, Jedná se o vnitřní rovinné pozemky o obvodu ve
tvaru obdélníku s orientací v podélné ose JZ-SV, tj.kolmé na příjezdovou
komunikaci, která je vedena podél JZ hranice. Pozemky jsou napojené na
přípojky kompletních IS (E, V z vlastní studny, K). Přípojka plynu je zakončena
na hranici pozemku.
V obci se v současné době nabízejí a obchodují srovnatelné stavební, plně
zainvestované pozemky za ceny od 2 500,-Kč do 3 000,-Kč/m2. Rozhodující
pro výši k.c. je umístění, velikost, orientace, tvar a zainvestovanost pozemku.
Nabídka pozemků v lokalitě převyšuje poptávku.
S ohledem na uvedené skutečnosti a nadstandardní výměru pozemku stanovují
2
CO ve výši 2 500,-Kč/m .
výměra pozemků celkem:
jednotková cena
napojení na sítě
elektro:
vodovod:
kanalizace (splašková):
plynovod
kabelová síť:
přístup po zpevněné komunikaci:
omezení a rizika
rating rizika:
Rizika:
záplavové území / rok poškození:
pojištění proti povodní / záplavě:
2
1 015 m
2
2 500 Kč/m
vlastní
veřejné
bez vlivu na OC
Ostatní omezení
ano ne
doporučuji
není nutné
-2-
vlastní
veřejné
zahrnuto v obvyklé ceně
ano ne
doporučuji
není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu
název
na pozemku parc. č.
popis
- zpevněné plochy
zámková dlažba
- oplocení pozemku
- přípojky IS
E, V ze studny, K
- zahradní jezírko
- studna
poznámka
Obec
3 268
Počet obyvatel:
Budova:volně stojící
Poloha v obci:
Okrajová část - bytové domy zděné
Poloha vzhledem k užívání: výborná
dobrá
neutrální
nevhodná
Okolí nemovitosti:
bytová zóna
průmyslová zóna nákupní zóna
ostatní
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
železnice
autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice / silnice I. třídy
silnice II. třídy
Místopis:
Obec Psáry se nachází v okrese Praha-západ ve Středočeském kraji, leží jihovýchodně od Prahy mezi
Jesenicí a Jílovým u Prahy. Tvořena je dvěma částmi a to Psáry a Dolní Jirčany. Předmět ocenění se
nachází v k.ú.Dolní Jirčany, které na jihu těsně sousedí s Psáry.
Jedná se o solitérní RD s příslušenstvím a pozemky umístěný v ulici U studny (v její části vymezené mezi
ulicemi Horní /S/ a Mezilesí /J/. Jedná se o lokalitu nové zástavby umístěnou nalevo hlavní průjezdní
komunikace procházející obcí ul.Budějovická ve směru jízdy na Jesenici.
V obci je základní občanská vybavenost (škola, školka, obchodní středisko a několik restaurací), kulturní
vyžití kromě Prahy nabízí také Jílové u Prahy.
Doprava :
Pozemní komunikace - obec protíná silnice 105 Praha - Jílové u Prahy - Neveklov - Sedlčany.
Železnice - železniční trať ani stanice na území obce nejsou.
Veřejná doprava - autobusová doprava - v obci jsou zastávky autobusové linky do Jílové u Prahy,
Kamenný Přívoz, Krhanice, Neveklov, Praha (M - Budějovická, Smíchov).
Cca 2 km od obce je nájezd na Pražský okruh.
Rizika:
Ostatní omezení
1) Mimo LV byly předloženy neověřené fotokopie podkladů.
2) Nebyla k dispozici stavebně právní dokumentace stavby (kol.rozhodnutí k RD a souhlas se studnou
a odběrem vody, pouze půdorysy z PD).
Popis /
dispozice:
Jedná se o novostavbu volně stojícího RD s příslušenstvím a pozemky. Dům je nepodsklepený se dvěma
NP (2.NP je vestavěné podkroví nad obytnou částí. Dům je postaven na SZ hranici pozemku, ZP je
členitého půdorysu (přibližně ve tvaru písmene U, otevřeného k JV do zahrady). Hmotově a dispozičně je
členěn na tři části, které tvoří jeden celek. Vjezdovými vraty (JZ fasádou) je orientována do ulice de facto
samostatná přízemní garáž, obsahující 4stání pro osobní automobily. Vjezd je dvěma sekčními vraty na
el.pohon. Je členitého půdorysu s orientací v podélné ose SZ-JV, tj.souběžné s příjezdovou komunikací.
Tato část je nepodsklepená, přízemní s jedním prostorem otevřeným do prostoru krovu. Z garáže je výstup
dveřmi v SZ štítu do přístřešku, který kryje přístupovou komunikaci k obytné části domu. Vstup je umístěn v
SZ štítu. Z prostoru obývacího pokoje s k.k. v 1.NP je francouzským oknem umístěným v J fasádě na
zahradu. Po vnitřním schodišti je přístupné podkroví vestavěné pod členitou sedlovou a valbovou střechu s
rozdílnou výškou hřebenů s vikýři. Z prostoru šatny ve 2.NP je přístupný balkon orientovaný na západ do
zahrady.
Konstrukce a vybavení
Název
1. Základy
3. Stropy
5. Krytina
7. Vnitřní omítky
9. Vnější obklady
Popis
betonové pasy izolované
železobetonové panelové
živičný šindel
tenkovrstvé stěrky, štuky,
malby, SKD
chybí
Název
2. Zdivo
4. Střecha
6. Klempířské konstrukce
8. Fasádní omítky
Popis
zděné Ytong v tl.do 40 cm
krov dřevěný, vázaný
plastové
kontaktní zateplovací systém
10. Vnitřní obklady
běžné keramické obklady
-3-
11. Schody
12. Dveře
14. Podlahy obytných
místností
16. Vytápění
18. Bleskosvod
20. Zdroj teplé vody
22. Kanalizace
24. Vnitřní vybavení
26. Ostatní
Závady:
železobetonové monolitické s 11. Schody
dřevěným obkladem stupňů,
do půdního prostoru stropní
plné a náplňové v
13. Okna
obl.zárubních dýhované,
gar.vrata sekční na el.pohon
dřevěné plovoucí a ker.dlažba 15. Podlahy ostatních
místností
ústřední topení elektokotel v 17. Elektroinstalace
1.NP podlahové topení, 2.NP
radiátory, krb na biolíh v
ob.pokoji
chybí
19. Rozvod vody
kotel ÚT
21. Instalace plynu
plastové potrubí
23. Vybavení kuchyně
umyvadla, vana, sprchový
kout s hydromasáží, bidet
běžné odvětrání, EZS,
domácí vodárna, vestavěné
skříně na míru. videovrátný
25. Záchod
železobetonové monolitické s
dřevěným obkladem stupňů,
do půdního prostoru stropní
plastová s izolačním
dvojsklem s předokenními
žaluziemi, střešní Velux
keramická dlažba
světelná, třífázová
plast, studená i teplá voda
chybí
kuchyňská linka s
vestavěnými spotřebiči
závěsná WC
Drobné trhliny na svislách konstrukcí (nedodržení technologie výstavby z Ytongu), v části fasády patrný
opad omítky - vzlínání zemní vlhkosti.
Seznam podlaží
Název místnosti
1.NP
chodba
hala
prádelna
rozvodna
sklad
skald
WC
pokoj
skald
obývací pokoj+k.k.
2.NP (podkroví)
hala
koupelna s WC
sklad
pokoj
kancelář
ložnice
šatna
balkon
rozvodna
Zastavěná plocha
Započitatelná plocha podlaží
Podlahová plocha
Koeficient Započitatelná plocha
2
2
362,00 m
159,05 m
2
2
8,85 m
1,00
8,85 m
2
2
17,86 m
1,00
17,86 m
2
2
1,00
10,45 m
10,45 m
2
2
3,26 m
1,00
3,26 m
2
2
5,21 m
1,00
5,21 m
2
2
1,00
3,40 m
3,40 m
2
2
1,00
2,87 m
2,87 m
2
2
14,23 m
1,00
14,23 m
2
2
7,75 m
1,00
7,75 m
2
2
85,17 m
1,00
85,17 m
2
2
167,09 m
126,50 m
2
2
16,18 m
1,00
16,18 m
2
2
28,80 m
1,00
28,80 m
2
2
4,88 m
1,00
4,88 m
2
2
15,77 m
1,00
15,77 m
2
2
12,50 m
1,00
12,50 m
2
2
22,30 m
1,00
22,30 m
2
2
23,50 m
1,00
23,50 m
2
2
1,73 m
0,50
0,86 m
2
2
1,70 m
1,00
1,70 m
Vztah nemovitosti ke KN
Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN:
Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
Reprodukční cena
Hlavní stavby:
Ostatní stavby:
Porovnávací hodnota
Popis porovnatelných
nemovitostí:
7 500 000 Kč
Věcná hodnota
Hlavní stavby:
Ostatní stavby:
Pozemky:
Věcná hodnota celkem:
ano
ano
ne
ne
6 750 000 Kč
2 537 500 Kč
9 287 500 Kč
11 000 000 Kč
1) Sulice, solitérní RD 5+1 s příslušenstvím a pozemky. Dům je nepodsklepený, má dvě NP
(2.NP je vestavěné podkroví pod sedlovou střechou). ZP domu je ve tvaru obdélníku s
-4-
orientací v podélné ose Z-V, tj.souběžné s příjezdovou komunikací. Hmotově je dům rozdělen
na dvě části a to část s vyšším hřebenem a navazující část s garáží v 1.NP nad kterou je
ložnice. V úrovni 1.NP vybíhá ze ZP v prostoru obývacího pokoje při Z štítu arkýř. Dům je
přístupný (vjezd do garáže a hlavní vstup do RD) z ulice tj. ze severní hranice pozemku. V
1.NP je obývací pokoj, kuchyň, komora, předsíň, WC a garáž; ve 2.NP (podkroví) pak 4x
pokoj, koupelna s WC a chodba. Vstup a vjezd do garáže jsou kryté přetažením střešní roviny
vynesené na sloupu. Z prostoru obývacího pokoje v 1.NP je výstup francouzským oknem na
venkovní terasu, která je z části krytá přesahem střechy vyneseným na sloupech. Kolaudace
r.2001. V r.2008 provedl předchozí vlastník rekonstrukci a modernizaci domu.
Přípojky IS (E, V, P a K), oplocení pozemku, zpevněné plochy, venkovní bazén, venkovní krb,
2
sklad zahradního náčiní (přízemní stavba zastřešená valbovou střechou). ZP 101 m , UP 127
2
3
2
m , OP641 m , pozemky 998 m .
2
K.c. 2011 - 7 mil.Kč, odpovídá v přepočtu/m UP RD po odečtení 1 800 000,-Kč/pozemek
částce cca 40 945,-Kč. Jedná se i přes nadstandardní vybavení domu o cenu
nadhodnocenou.
2) RD 3+1 a 4+1, Solitérní dvougenerační RD 3+1 a 4+1 s příslušenstvím. Dům je
nepodsklepený, s dvěma NP (2.NP je vestavěné podkroví). Zastavěná plocha je členitého
půdorysu, přibližně ve tvaru písmene L otevřeného k jihu. Z této ZP vybíhají arkýře.
Zastřešení je členitou valbovou střechou s mansardami a vikýři, s dominantním vystupujícím
věžovitým arkýřem v kterém je vedeno schodiště při SZ (uliční) fasádě. Hlavní vstup do domu
a vjezd do dvougaráže jsou umístěny v SZ fasádě proti vstupu a vjezdu na pozemek z ulice.
V úrovni 1.NP je z prostoru obývacího pokoje s jídelnou výstup na venkovní terasu, která je
umístěna v sevření křídel domu. V úrovni 2.NP je z prostoru obývacího pokoje s jídelnou
výstup na terasu umístěnou v arkýři při jižním nároží domu a dále z prostoru pokoje při jižním
štítu domu výstup na balkon orientovaný směrem k zahradnímu bazénu. OP 1 650 m3, ZP
215 m2, UP 402 m2, pozemky 1 103 m2, IS kompletní, kolaudováno 2004. K domu dále
náleží venkovní zastřešený bazén s možností vytápění kotlem ÚT a samostatná drobná
stavba zahradního domku s pergolou umístěná v jižním rohu p.p.č.143/240. Jedná se o
přízemní zděnou stavbu zastřešenou sedlovou střechou o půdorysu4 x 4 m s OP 51 m3.
Stavba sloužím jako sklad zahradního náčiní.
K.c. dle KS 02/2007 - 15,5 mil.Kč. Tato cena odpovídá v přepočtu/m2 UP RD po odečtení 2
867 800,-Kč/pozemek částce cca 31 423,-Kč.
3) Jesenice, Osnice, Nad Oborou, k datu prodeje se jednalo o rozestavěnou novostavbu
solitérního zděného RD s příslušenstvím a pozemky. Dům má ZP ve tvaru obdélníku s
orientací v podélné ose Z-V, tj.souběžné s příjezdovou komunikací, je nepodsklepený,
dvoupodlažní (2.NP je vestavěné podkroví pod mansardovou střechou). Dispozice domu
odpovídá jedné b.j. 7+1 s příslušenství. V úrovni 1.NP je z prostoru obývacího pokoje a
kuchyně výstup francouzskými okny umístěnými v jižní fasádě na terasu a zahradu za
domem. Vstup do domu, vstup do části s bazénem a vjezdy do dvojgaráže, jsou umístěny v
severní fasádě s přístupem z ulice. V úrovni 2.NP je z prostoru dvou ložnic při SZ a SV nároží
domu přístupná lodžie vedená přes dvě koupelny orientovaná na S do ulice, výstupy jsou
balkónovými dveřmi v Z a V straně lodžie.
2
Pozemky 1 369 m , upravená UP 303 m3, rozestavěnost 70%, IS pouze elektro a voda,
k.c.2011 - 9,8 mil.Kč, při zohlednění rozestavěnosti odpovídá budoucí k.c. částce 12 mil.Kč.
2
Tato cena odpovídá v přepočtu/m UP RD po odečtení pozemků částce cca 23 343,-Kč.
Název
-
4) Dolní Jiračny, Zátopkova, novostavba rodinného domu 5+1 o užitné ploše 220 m2. Tento
RD je postaven na rovinatém pozemku 1.128 m2 na konci slepé ulice. V přízemí je obývací
pokoj se vstupem na jiho-západně orientovanou terasu z exotického dřeva. Součástí této
místnosti je rohová krbová vložka. Na tuto část domu navazuje kuchyň s výhledem do
zahrady (kuchyňská linka kompletně vybavená spotřebiči), její součástí je jídelní kout s
možností propojení s přilehlou terasou. Vedle kuchyně je komora. Dále v tomto podlaží
najdeme úložný prostor pod schody a koupelnu se sprchovým koutem a toaletou. Veškerá
okna v tomto podlaží jsou osazena hliníkovými předokenními roletami s automatickým
režimem a dálkovým ovládáním. V patře jsou čtyři pokoje, dva mají vstup na balkon, koupelna
s vanou a sprchovým koutem a samostatná toaleta. Dům je napojen na veškeré IS (plyn,
obecní vodovod a kanalizace, elektřina) a je střežen bezpečnostním systémem. Vjezdová
vrata jsou na dálkové ovládání. Kromě garážového stání pro jeden až dva vozy je zde altán
4x4 m a zahradní domek.
Nabídka od 12/2011 - 9,45 mil.Kč, odpovídá v přepočtu/m2 UP domu po odečtení 2,82
mil.Kč/pozemek částce cca 30 136,-Kč.
Popis
Cena
Zdroj ceny / Poznámka
viz.popis porovnatelných
0 Kč
-5-
nemovitostí
Nabývací cena
14 000 000 Kč
převodce, zhotovitel
převodce
Seznam oceňovaných pozemků
Název pozemku
zastavěná plocha a nádvoří:
zahrada:
Celkem:
druh dokladu
Kupní smlouva zavkladovaná v KN
Parcelní číslo
780
333/15
ze dne
18.10.2011
Výměra
2
362 m
2
653 m
2
1 015 m
poznámka
K datu ocenění
považuji tuto cenu za
cenu nadhodnocenou.
Viz.porovnávané
nemovitosti a komentář
k stanovení CO.
Jednotková cena pozemku
2
2 500 Kč/m
2
2 500 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy
Obvyklá cena:
Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání:
Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně:
Obvyklá cena pozemků:
Upravená obvyklá cena:
Započitatelná plocha:
Jednotková cena započitatelné plochy:
0,00 %
11 000 000Kč
500 000Kč
0Kč
2 537 500Kč
7 962 500Kč
2
286m
2
27 885Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2069 ze dne 21.02.2012.
2
Snímek z katastrální mapy.
1
Fotodokumentace nemovitosti.
2
Mapa oblasti.
1
Půdorysy RD z PD - rekonstrukce RD Dolní Jirčany p.p.č.333/15. ověřen SÚ Jesenice u Prahy dne 0
12.03.2006.
KS o převodu vlastnictví RD uzavřená dne 18.10.2011.
0
Zdůvodnění
obvyklé ceny:
(vč. komentáře ke
kupní ceně)
Silné stránky – velmi dobrý ST stav (novostavba), vybavení ve vyšším standardu, dobrá dopravní
dostupnost, návaznost na přírodu
Slabé stránky - obec s minimální OV, nadstandardní výměra nemovitosti - vyšší provozní náklady,
zúžený okruh potencionálních zájemců, nabídka srovnatelných nemovitostí převyšuje poptávku
Koncesní listina: vydaná M.č. Praha 8-ŽO, dne 23.11.2004 pod čj.ŽO/D/04/0629 s předmětem podnikání - oceňování
majetku pro věci nemovité s dnem vzniku práva provozovat živnost od 2.6.1998 na dobu neurčitou.
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Elektronicky odesláno: pobočka Praha 1
e-mail:
©Hypoteční banka 2009
-6-
Počet souborů: 21
-7-
-8-
-9-
Fotodokumentace ze dne 21.02.2012 :
Vstup do domu s krytým přístupem
1.NP
2.NP
- 10 -
garáž
krytý přístup k RD
- 11 -
Situace širších vztahů :
Vyznačení umístění obce v regionu :
Psáry, Dolní Jirčany, U studny - vyznačení umístění nemovitosti :
- 12 -
Download

Odhad nemovitosti