Znalecký posudek
číslo 876/5/13
o ceně nemovitosti
okres Havlíčkův Brod, obec a
katastrální území Havlíčkův Brod
list vlastnictví č. 754
rodinný dům Chotěbořská čp. 2110
Účel posudku: exekuce prodejem nemovitostí č.j. 102 EX 00300/12
Posudek vyžádal:
Soudní exekutor Milan Vlha
Exekutorský úřad Ostrava
Prokešovo nám. 5
702 00 Ostrava
Posudek obsahuje: 22 stran včetně obálky a příloh
Posudek se předává ve 2 vyhotoveních.
Posudek vyhotoven dne: 20.2.2013
Posudek vypracoval:
Ing. Bárta Milan
Konečná 3461
580 01 Havlíčkův Brod
tel.: mobil: 737 379 299
e-mail: [email protected]
strana 2
A. ÚVOD
Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v okrese Havlíčkův Brod, obci a
katastrálním území Havlíčkův Brod, zapsané na listu vlastnictví č. 754 jako rodinný dům
Havlíčkův Brod čp. 2110 (ulice Chotěbořská) na parc. č. st. 630 a pozemky parc. č. st. 630
(zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada).
K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr.
Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava, č.j. 102 EX 00300/12-046 ze dne 29.1.2013.
Oprávněným ve věci exekuce prodejem nemovitostí je FIXCREDIT MONEY s.r.o., IČ
28594266, sídlo Poděbradova 909/41, 702 00 Ostrava, zast. advokát JUDr. Petr Langer PhD.,
LL.M., Podružkova 11/1683, 708 00 Ostrava - Poruba. Povinným je vlastník nemovitostí
Jana Zápotočná, bytem Chotěbořská 2110, 580 01 Havlíčkův Brod.
Úkolem je stanovit cenu podle platného cenového předpisu (úřední cenu) a obvyklou
cenu předmětných nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství, a práva a závady s
nemovitostmi spojené.
Podklady pro vypracování posudku jsou:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení
některých ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., ve znění pozd. předpisů (dále jen "zákon" a
"vyhl"),
výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 754 pro katastrálním území Havlíčkův Brod,
ze dne 29.1.2013,
zástavní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 5.5.2011,
rozhodnutí o přípustnosti stavby přístavby a nástavby ze dne 11.3.1969, vydal MěNV v
Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1969,
rozhodnutí o přípustnosti stavby - změna projektu nástavby rod. domku a stavby garáže ze
dne 2.9.1971, vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1971,
povolení k trvalému užívání přístavby rod. domku a stavby garáže a dílny ze dne
17.12.1971, vydal MěNV v Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./1971,
stavební povolení přístavby patra rod. domku ze dne 24.2.1987, vydal MěNV v Havlíčkově
Brodě pod č.j. výst./Le/87/285,
kolaudační rozhodnutí přístavby patra rod. domku ze dne 21.1.1992, vydal MěÚ v
Havlíčkově Brodě pod č.j. výst./19/92/JI,
sdělení k ohlášení udržovacích prací na stavbě rod. dům ze dne 6.5.1999, vydal MěÚ v
Havlíčkově Brodě pod č.j. ST.529/99/Led,
projektová dokumentace Stavební úpravy RD ověřená ve stavebním řízení dne 20.11.2003
pod č.j. ST/2059/03, vypracoval Projekt plus s.r.o., Havlíčkův Brod,
projektová dokumentace Návrh garáže, vypracoval Projektové a výrobní družstvo Liberec v
r. 1971,
projektová dokumentace přístavby a nástavby ověřená ve stavebním řízení dne 11.3.1969
pod č.j. výst/1969,
projektová dokumentace Přístavba části patra rod. domku ověřená ve stavebním řízení dne
24.2.1987 pod č.j. výst./Le/87/285,
katastrální mapa,
letecké snímky,
informace získané na Městském úřadu Havlíčkův Brod,
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 3
vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a
internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních
kanceláří,
skutečnosti zjištěné na místě samém.
Místní šetření bylo provedeno dne 7.2.2013 znalcem osobně za účasti Jany Zápotočné,
bytem v oceňované nemovitosti.
B. POPIS - NÁLEZ
Rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 na pozemku parc. č. st. 630 a pozemky parc. č.
st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a
součástmi:
Oceňované nemovitosti tvoří jednotný funkční celek a jsou umístěné v severní části
zastavěného území okresního města Havlíčkův Brod při ulici Chotěbořská. Přístup přímo do
domu je možný od nájezdu k ulici Chotěbořská; do garáže a na zahradu parc. č. 1026/3 je
možný příjezd z ulice Brigádnická. Okolní zástavba je smíšená obytná a občanské vybavení ve vzdál. cca 70 m je samoobsluha, přes ulici Chotěbořská jsou skleníky. Terén je mírně
svažitý směrem východním.
Nemovitost je napojená na inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod.
Hlavní stavba - rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 - je řadový rodinný dům
umístěný uvnitř řady, který obsahuje 2 byty se společným vchodem. Původní část domu je
určitě starší než 80 let a postupem času prošel řadou stavebních úprav, z nichž
nejvýznamnější byly dokončeny v r. 1971 (přístavba a nástavba, podsklepení), v r. 1992
(přístavba patra) a v r. 2004 (přístavba patra). Dům je zděný, patrový s částečným
podsklepením, se střechou v mírném spádu neumožňující zřízení podkroví. Venkovní omítka
je břízolitová a hladká, keramické venkovní obklady soklu, stropy jsou rovné, podlahy
betonové s povlaky (PVC, koberec, resp. plovoucí), příp. dlažba; okna jsou dřevěná dvojitá
špaletová příp. plastová s izolačními skly; rozvod teplé i studené vody, ohřev vody v plynové
karmě příp. v kombinovaném kotli ÚT; vytápění 2x plynový kotel; sociální zařízení 2x vana, sprcha, umyvadlo, splachovací záchod; vybavení kuchyní 2x - el. příp. kombinovaný
sporák, kuchyňská linka.
V podzemním podlaží jsou 2 sklepní místnosti a kotelna. V přízemí je vstupní chodba,
kuchyň, 3 obytné místnosti, koupelna, záchod a spíž. V patře je kuchyň, 3 obytné místnosti,
koupelna se záchodem.
Konstrukční provedení a vybavení domu je standardní. Stavba je v průměrném
technickém stavu při běžné údržbě.
Zastavěná plocha domu 128 m2, obestavěný prostor celkem 976 m3 (z toho 302 m3
původní stavba, 521 m3 z r. 1971, 62 m3 z r. 1992 a 92 m3 z r. 2004)
Příslušenství: a/ garáž s dílnou a skladem - přistavěné od severu k rodinnému domu
v r. 1971, přízemní, zděné s pultovou střechou, zastavěná plocha 68 m2, obestavěný prostor
celkem 170 m3; b/ venkovní úpravy - přípojky na inženýrské sítě, zpevněné plochy, oplocení
s vraty a vrátky, venkovní schody, (bazén umístěný na zahradě není zabudovaný - není
součástí nemovitosti).
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 4
Oceňované pozemky - parc. č. st. 630 je zvětšiny zastavěný rodinným domem, zbytek
tvoří vnitřní dvůr, parc. č. 1026/3 je zčásti zastavěný garáží s dílnou, zbytek je volná zahrada.
Trvalé porosty rostoucí na parc. č. 1026/3 jsou běžné ovocné a okrasné dřeviny.
Charakteristika obce: okresní město Havlíčkův Brod cca 24570 obyv.
obec s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem
Dopravní dostupnost: silnice I. tř., vlak, autobus
Inž. sítě v místě dostupné: elektřina, voda, kanalizace, plyn
Pracovní příležitosti: omezené
Infrastruktura: veškerá infrastruktura býv. okresního města
Druh budovy, počet podlaží (podzemních/nadzemních): rodinný dům, 1/2
Počet bytů/velikost: 2 / 3+1
Konstrukční řešení budovy: zděná, střecha s mírným spádem, vytápění ústřední
Parametry stavby: zast. plocha domu 128 m2 , obestavěný prostor 976 m3
Stáří: původní část více než 80 let (31 % celkového obest. prostoru), část z r. 1971 (54 %),
část z r. 1992 (6 %), část z r. 2004 (9 %),
Kvalita stavby: Konstrukční provedení a vybavení domu je standardní. Stavba je v
průměrném technickém stavu při běžné údržbě.
Příslušenství: garáž s dílnou a skladem a venkovní úpravy
Pozemky:
poz. parc. č. st. 630, zastavěná plocha a nádvoří
poz. parc. č. 1026/3, zahrada
celkem
197 m2
373 m2
570 m2
Právní stav: Podle výpisu z KN kromě zástavních práv, nařízení exekuce a exekučních
příkazů, které nejsou závadou pro ocenění k danému účelu, vázne na nemovitosti závada
věcného břemene užívání.
Nemovitost není pronajatá.
Vlastník (dle výpisu z KN): Zápotočná Jana, Chotěbořská 2110, 580 01 Havlíčkův Brod
Pozitivní faktory:
+ 2 samostatně uživatelné byty 3+1
+ zavedené inženýrské sítě
Negativní faktory:
- konstrukční provedení a vybavení v původní části domu je podstandardní
- v současné době nižší poptávka po obdobných nemovitostech.
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 5
C. OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU
1. Rodinný dům (§ 26a vyhl):
Nález:
údaje jsou uvedeny v kap. B.
Výměry:
obestavěný prostor celkem: 976 m3
Propočet ceny: Index trhu - příl.č. 18a, tab. č. 1 (IT):
Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní)
è.
Kvalitativní
pásmo
Ti
1 Situace na dílèím (segmentu) trhu s nemovitostmi
II
-0.05
2 Vlastnictví nemovitostí
II
0.00
3 Vliv právních vztahù na prodejnost (napø. prodej
podílu, pronájem) - váznoucí zástavní práva a vìcné
bøemeno
II
-0.05
Celkem:
-0.10
Index trhu IT = 1 + sum(Ti) =
Index polohy - příl.č. 18a, tab. č. 6 (IP):
Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní)
è.
0.90
Kvalitativní
pásmo
Pi
1 Poloha nemovitosti
III
0.00
2 Význam lokality
II
0.00
3 Okolní zástavba a āivotní prostøedí
II
-0.03
4 Dopravní spojení
II
0.00
5 Parkovací moānosti v okolí
II
0.00
6 Obyvatelstvo
II
0.00
7 Zmìny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
III
0.00
8 Vlivy neuvedené
II
0.00
Celkem:
-0.03
Index polohy IP = 1 + sum(Pi) =
0.97
Index konstrukce a vybavení - příl. č. 20a, tab. č. 2 (IV):
Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní)
Kvalitativní
è.
pásmo
Vi
0 Typ stavby
II
B
1 Druh stavby
II
-0.01
2 Provedení obvodových stìn
III
0.00
3 TloušAka obvodových stìn
I
-0.02
4 Podlaānost
II
0.01
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 6
5 Napojení na veøejné sítì (pøípojky)
V
0.08
6 Zpùsob vytápìní stavby
III
0.00
7 Základní pøíslušenství v RD
III
0.00
8 Ostatní vybavení RD
I
0.00
9 Venkovní úpravy
II
-0.03
10 Vedlejší stavby tvoøící pøíslušenství k RD
II
0.00
11 Pozemky ve funkèním celku se stavbou
II
0.00
12 Kritérium jinde neuvedené
III
0.00
13 Stavebnì technický stav
II - D
0.74
Celkem (V1 aā V12)):
0.03
Index konstrukce a vybavení IV = (1 + sum(V1 aā V12)) * V13 =
0.76
Cena rodinného domu:
OP (m3)
976.30
3
Základní cena: ZC dle pøíl. è. 20a tab. è. 1 (Kè/m )
3 770.00
Index trhu (IT)
0.90
Index polohy (IP)
0.97
Index konstrukce a vybavení (IV)
0.76
Index cenového porovnání (I = IT * IP * IV)
0.66
Základní cena upravená: ZCU = ZC * I
2 501.32
Rodinný dùm (Kè) (OP * ZCU)
2 442 038.33
Pozn. Cena rodinného domu zahrnuje i cenu venkovních úprav - § 26a, odst. 4 vyhl.
2. Garáž s dílnou a skladem (§ 24 vyhl):
Nález:
údaje jsou uvedeny v kap. B.
Výměry:
obestavěný prostor celkem: 169,7 m3
Propočet ceny: Index trhu (IT): 0,900
Index polohy (IP): 0,970
(oba indexy stanoveny shodně podle rodinného domu)
Index konstrukce a vybavení - příl.č. 18, tab. č. 2 (IV):
Znak Název znaku - hodnocení (pøíp. zdùvodnìní)
Kvalitativní
è.
pásmo
Vi
0 Typ stavby
II
B
1 Druh stavby
I
-0.01
2 Konstrukce
II
0.00
3 Technické vybavení
II
-0.02
4 Pøíslušenství - venk. úpravy
II
-0.01
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 7
5 Kritérium jinde neuvedené
III
0.00
6 Stavebnì technický stav
III-C
0.68
Celkem (V1 aā V6)):
-0.04
Index konstrukce a vybavení IV = (1 + sum(V1 aā V6)) * V7 =
0.65
Cena :
OP (m3)
169.70
3
Základní cena: ZC dle pøíl. è. 18 tab. è. 1 (Kè/m )
2 315.00
Index trhu (IT)
0.90
Index polohy (IP)
0.97
Index konstrukce a vybavení (IV)
0.65
Index cenového porovnání (I = IT * IP * IV)
0.57
Základní cena upravená: ZCU = ZC * I
Garáā s dílnou a skladem (Kè) (OP * ZCU)
1 313.65
222 925.85
3. Pozemky (§ 28 a násl. vyhl):
Nález a výměry: Cenová mapa není. Přehled oceňovaných pozemků a jejich výměry jsou
uvedeny v následující tabulce.
Propočet ceny: stavební pozemky (§ 28/1-i vyhl):
jedná se o město se sídlem býv. okresního úřadu,
základní cena: 400,00 Kč/m2,
úprava ceny podle přílohy č. 21 vyhl:
pol. č. 1.2 - zast. území k.ú. sídelní části města
+42 %
pol. č. 2.11 - je možnost napojení na plyn
+10 %
Ki = 2,146; Kp = 1,070
Upravená cena stavebního pozemku:
400,00 * (1 + 42/100) * (1 + 10/100) * 2,146 * 1,070 = 1434,68 /m2
pozemky ve funkčním celku: 0,40 * 1434,68 = 573,87 Kč/m2
Poz. p. è.
druh pozemku
Výmìra
m2
vyuāití
st. 630, zastavìná plocha
197 Havlíèkùv Brod è.p.
2110, rod. dùm
1026/3, zahrada
373
Pozemky celkem:
celkem
570
Základní Upravená
cena cena Kè/m2
Kè/m2
Cena pozemku Kè
(resp. èásti)
1 434.68
282 631.96
573.87
214 053.51
496 685.47
4. Trvalé porosty (§ 42 vyhl):
smíšené trvalé porosty (§ 42, odst. 5) rostoucí na poz. parc. č. 1026/3. Cena je stanovena v
procentní výši ze zjištěné ceny pozemku.
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 8
pokryvná plocha (m2)
cena pozemku (Kè/m2)
koeficient ceny trvalých porostù
Trvalé porosty (Kè)
35.00
573.87
0.07
1 305.55
5. Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu:
poř. č. - nemovitost
1. Rodinný dům
Cena (Kč)
2 442 038.33
2. Garáž
222 925.85
3. Pozemky
496 685.47
4. Trvalé porosty
1 305.55
3 162 955.20
celkem
po zaokrouhlení
3 162 960.00
Slovy: třimiliony-stošedesátdvatisíce-devětsetšedesát korun českých.
D. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY
Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto
cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné
nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy
majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti
vyplývající z osobního vztahu k ní).
Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem
stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o
uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s
nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách
zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o
nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v příloze
tohoto posudku.
Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v
kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl
vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen. Po
provedeném rozboru a porovnání s úrovní obvyklých cen stanovuji obvyklou cenu oceňované
nemovitosti takto:
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 9
I. obvyklá cena nemovitosti
Rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 na pozemku parc. č. st. 630 a pozemky parc. č.
st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a
součástmi:
PorovCPOR cena
návaný porovnávaného
objekt objektu (Kè)
è.
KZ
KPOR
zdroj
OC cena oceòovaného obj.
odvozená z porovnávaného
(Kè)
1
2 850 000
1.00
0.95
3 000 000
2
3 290 000
0.80
0.88
2 990 909
3
3 800 000
0.80
1.00
3 040 000
Celkem prùmìr
3 010 303
LEGENDA:
KZ (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny
KZ = až 1,0 (je-li cena bez provize); u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně
nižší a s přihlédnutím na provizi
KPOR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od
oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov je
přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční
provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha
znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny)
OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od
porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x KZ / KPOR
Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na
3 000 000,- Kč
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 10
II. obvyklá cena závad na nemovitosti váznoucích
Podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňovaných nemovitostech věcné
břemeno užívání na dobu 12 let od uzavření smlouvy (5.5.2011). Oprávněnou z věcného
břemene je firma FIXCREDIT MONEY s.r.o., IČ 28594266, sídlo Poděbradova 909/41,
70200 Ostrava, tedy tatáž firma jako oprávněná v exekučním řízení.
Věcné břemeno vzniklo na základě čl. VI. zástavní smlouvy a smlouvy o zřízení
věcného břemene uzavřené dne 5.5.2011 na dobu 12-ti let od uzavření, oprávněný z věcného
břemene má právo užívat předmětné nemovitosti, věcné břemeno je zřízeno úplatně za
jednorázovou odměnu 100,- Kč.
Ocenění závady: formálně jde sice o věcné břemeno, obsahově však zjevně slouží k zajištění
pohledávky, není ani fakticky využíváno a má spíše spekulativní účel, jeho cena je tedy
nulová.
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 11
D. ZÁVĚR
I. obvyklá cena nemovitosti
Nemovitost
Obvyklá cena
(Kč)
List vlastnictví č. 754 v k.ú. Havlíčkův Brod:
- rodinný dům Havlíčkův Brod čp. 2110 na pozemku
parc. č. st. 630
- pozemky parc. č. st. 630 (zastavěná plocha a nádvoří)
a parc. č. 1026/3 (zahrada), s příslušenstvím a
součástmi:
vše s příslušenstvím a součástmi:
3 000 000
Celkem
3 000 000
Slovy: třimiliony korun českých
II. obvyklá cena závad na nemovitosti váznoucích
Věcné břemeno užívání
0,- Kč
slovy: nula korun českých
V Havlíčkově Brodě dne 20.2.2013
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 12
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v
Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny
a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 876/5/13 znaleckého deníku.
Odměny a náhrady účtuji samostatně.
Ing. Bárta Milan
Konečná 3461
580 01 Havlíčkův Brod
tel. T- mobile 737 379 299
email: [email protected]
PŘÍLOHY
fotodokumentace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
porovnávané nemovitosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
zástavní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene . . . . . . . . . .
katastrální mapa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
strana 13 - 14
strana 15 - 18
strana 19 - 21
strana 22
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 13
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
strana 14
znalecký posudek č. 876/5/13 ze dne 20.2.2013
Download

Znalecký posudek - JUDr. Milan Vlha