SAY REKLAMCILIK YAPI DEKORASYON
PROJE TAAHHÜT A.Ş.
Mavişehir Mahallesi, Mavişehir 2.Etap Blokları, Aziz Nesin Bulvarı, A14 Blok, 111.Giriş, K:8, Daire: 31
Karşıyaka/İZMİR
İZMİR / KARŞIYAKA / MAVİŞEHİR MAHALLESİ
25486 ADA / 1 PARSEL
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2014SAY00001
Rapor Tarihi: 28.02.2014
1 - RAPOR BİLGİLERİ
Talep Tarihi
26.02.2014
28.02.2014
Rapor Tarihi
Değerleme Tarihi 27.02.2014
Rapor Numarası
Raporu Talep
Say Reklamcılık Yapı Dekorasyon Proje Taahhüt A.Ş.
Eden
Raporu
Hazırlayanlar
2014OZL00003
Hazırlayan
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serkan SEZER
Kontrol
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ayşe KURUÇAY
Onay
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Tuyan ULUGTURHAN
2 - ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİ
Değerleme
Firması
ARVES Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535
Bayraklı / İZMİR
Müşteri Bilgileri
Say Reklamcılık Yapı Dekorasyon Proje Taahhüt A.Ş.
Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi Mahallesi, İzmir - Ankara Yolu (Deveci
Havlısı) No:318 35170 Kemalpaşa / İZMİR
İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, 25486 Ada, 1 Parsel, 101.092
m² alanlı, “YİRMİSEKİZ ADET BETONARME APARTMAN” vasıflı ana
taşınmazda, A14 Blok, 111.Giriş, 183/245705 Arsa Paylı, 8.Kat, 31
bağımsız bölüm numaralı Meskenin pazar değerinin Türk Lirası cinsinden
belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Değerlemenin
Konusu ve
Kapsamı
Varsa Getirilen
Sınırlamalar
Herhangi kısıtlayıcı bir etken bulunmamaktadır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR HAKKINDA BİLGİ
Taşınmazın
Adresi
Mavişehir Mahallesi, Mavişehir 2.Etap Blokları, Aziz Nesin Bulvarı, No:111,
A14 Blok, Flamingo-14 Apartmanı, Kat:8, Daire: 31 Karşıyaka/İZMİR
Tapu Bilgileri
İli
İZMİR
Pafta
-
İlçesi
Karşıyaka
Ada
25486
Mahallesi
Şemikler
Parsel
1
Köyü
-
Ana Nitelik
Yirmisekiz Adet Betonarme Apartman
Sokağı / Mevkii
-
Yüzölçümü(m²)
101.092,00 m2
* Bağımsız Bölümlere ait bilgiler aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
1
Kat No
B.B.No
Nitelik
Arsa Payı
8
A14 Blok
–
111.Giriş 31
Mesken
183/245705
Cilt No
121
Sayfa No
11878
Tapu Tarihi
19.12.2006
Yevmiye No
16684
Malik
Say
Reklamcılık
Yapı
Dekorasyon
Proje Taahhüt
San. Ve Tic.
A.Ş.
Hissesi
1/1
Takyidat Var / Yok
Yok
Takyidat (Kısıtlılık) Bilgisi
Tapu Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden 27.02.2014 tarih, saat 10.16 itibari ile alınan
TAKBİS kaydına göre, değerleme konusu taşınmazın tapu kaydında aşağıdaki bilgiler yer
almaktadır.
Bölüm
Açıklama
Yönetim Planı; 12.01.1999
Yönetim Planı Değişikliği – 03.11.2008 tarih, 16400 yevmiye
Yönetim Planı Değişikliği – 03.11.2010 tarih, 22090 yevmiye
Beyanlar Hanesi
Şerhler Hanesi
Rehinler Hanesi
-
İrtifak Hakları Hanesi
-
Değerleme konusu taşınmazın satış kabiliyeti ve değer tahmini takyidatlarından
bağımsız olarak gerçekleştirilmiştir.
Resmi Kurum İncelemeleri (İmar Durumu, Çap, vb.)
Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden 27.02.2014 tarihinde şifahen alınan imar
durumu bilgisine göre; değerleme konusu 25486 ada 1 parsele ait imar durumu bilgileri
aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
ADA / PARSEL
25486 Ada / 1 Parsel
İMAR DURUMU AÇIKLAMASI
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak
Karşıyaka Plan ve Proje Müdürlüğü'den alınan
bilgiye göre taşınmazın yer aldığı Mavişehir'de
imar planlarının iptal edilmiş olduğu bilgisine
ulaşılmıştır.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
2
Değerleme konusu taşınmazın imar durumu, Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğünden
ŞİFAEN öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar paftasından
teyit edilmiştir.
Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemede aşağıdaki resmi
belgelere ulaşılmıştır:
Tarih
Yapı Ruhsatı
02.11.1994
İlave İnşaat Ruhsatı
02.12.1994
Ana taşınmazın Tamamı için düzenlenmiştir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi
09.07.1998
No
15-17-332
17-16-332
38-8-332
105-109-111-115 ve 119 Giriş nolu bloklardaki tüm meskenler için düzenlenmiştir.
Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Ulaşım Bilgileri
Mavişehir Mahallesi, Mavşehir 2.Etap Blokları, Aziz Nesin Bulvarı, No:111, A14 Blok,
Flamingo-14 Apartmanı, Kat:8, Daire:31 Karşıyaka/İZMİR posta adresinde bulunmaktadır.
(UAVT No: 2584911719)
Değerlenen taşınmaza; Karşıyaka Vapur İskelesi önündeki sahil yolundan Vapur iskelesine
cephe alarak sağa doğru sahil şeridi boyunca devam edilerek, sahilde bulunan Beşikçioğlu
Camii’nden sonraki ilk trafik lambalarından sola Mavişehir Toplu Konut Alanına dönülür. Yol
boyunca devam edilerek 1.Etaptan sonra sağ kolda yer alan EgePark AVM geçildiğinde yolun
devamında sağ kolda yer alan mavi ve pembe renkli bloklardan oluşan 25486 Ada, 1 Parsel
üzerindeki Mavişehir 2.Etap Flamingo Bloklarına ulaşılır. Taşınmazın bulunduğu bölge toplu
konut alanı olarak gelişmiştir ve üst gelir grubu aileler tarafından tercih edilmektedir. Yakın
çevresinde EgePark AVM, CarrefourSA AVM, Sports International, Süleyman Demirel Lisesi,
Mavişehir İ.Ö.O., Soyak Mavişehir Sitesi ve Bozoğlu Mavişehir Sitesi ile benzer özellikler
gösteren çok sayıda lüks konut sitesi bulunur. Altyapı ve kamu hizmetlerinden istifadesi tam
olan şehir merkezine yakın konumlu bölgenin toplu taşıma araçlarıyla ulaşım imkanı
mevcuttur.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
3
DEĞERLEME KONUSU
TAŞINMAZIN
BULUNDUĞU BÖLGE
Değerleme konusu taşınmazın il merkezi, ilçe merkezleri, ana ulaşım arterleri,
alışveriş merkezleri vb. belli başlı merkezlere uzaklığı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
Belli Başlı Merkezlere Uzaklığı
Mesafe (m)
İzmir Çevreyolu
~1500 m
Mavişehir Metro İstasyonu
~2200 m
Karşıyaka İlçe Merkezi
Karşıyaka Hükümet Konağı
İzmir İl merkezi
~6 km
~20 km
Değerleme konusu taşınmaz, ilçe merkezinde ayrık nizamda inşa edilmiş 8-22 katlı
blokların yer aldığı bir çevrede yer almaktadır. Taşınmaz, site şeklinde lüks konut
yapılaşmasının bulunduğu bölgede 1994 ile 1998 yılları arasında ilk inşa edilen site olma
özelliğini göstermekte olup, yakın çevresinde özellikle 2005 yılından sonra çok sayıda lüks
konut siteleri inşa edilmiş ve değerleme tarihi itibari ile bölge bu bağlamda gelişimini halen
devam ettirmektedir. Lüks konut yapılaşmasının bulunduğu bir konumda yer alan taşınmazın
yakın çevresinde EgePark AVM, CarrefourSA Karşıyaka AVM, Çiğli Kipa AVM, EKOL KBB
Hastanesi, Özel Kent Hastanesi vb. yer almakta olup, değerleme tarihi itibari ile inşası devam
eden Mavi Bahçe AVM ile Özel Çakabey Koleji ve Doğa Koleji de bulunmaktadır.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
4
Taşınmazın İlçedeki Konumu
İzmir Çevreyolu
Karşıyaka
Hükümet Konağı
Alaybey Tersanesi
Bostanlı Feribot İskelesi
Karşıyaka Vapur İskelesi
Kipa AVM
Soyak Mavişehir
5
CarrefourSA
Karya Evleri
Mavişehir 1.Etap
Mavi Ada
Albatros Blokları
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
Taşınmazın Yakın Konumu
EGE Park AVM
A14 BLOK
Gayrimenkule Ait Genel Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz; İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, 25486 Ada, 1
Parsel, 101.092 m² alanlı, “Yirmi Sekiz Adet Betonarme Apartman” vasıflı ana taşınmazda, A14 Blok, 111.Giriş, 183/245705 Arsa Paylı, 8. Kat, 31 bağımsız bölüm numaralı meskendir.
Ana Gayrimenkule Ait Genel Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Mavişehir Sitesi farklı parseller üzerinde
konumlanmış olup, söz konusu taşınmaz Mavişehir 2.Etapta, 25486 Ada, 1 Parsel numaralı,
101.092 m2 alanlı, “YİRMİ SEKİZ ADET BETONARME APARTMAN” vasıflı ana gayrimenkul
üzerinde yer almaktadır. Söz konusu ana taşınmazın arsası üzerinde; A, B, C ve D Blok olarak
4 tip blok bulunmaktadır. 12 adet A tipi bloktan 3 tanesi zemin+20 normal katlı, 9 tanesi
zemin+21 normal katlıdır. 6 adet B tipi bloktan 4 tanesi zemin+12 katlı, 2 tanesi zemin+10
katlıdır. 9 adet C tipi bloktan 3 tanesi zemin+13 normal katlı, 4 tanesi zemin+11 normal katlı
ve 2 tanesi zemin+9 normal katlıdır. 1 adet D tipi blok; kenarlarda zemin+20 normal katlı ve
ortada zemin+21 normal katlı olacak şekilde tek blok halinde inşa edilmiştir. Değerleme
konusu meskenin yer aldığı A14 Blok 111 Nolu Giriş, Flamingo14 Apartmanı olup, zemin+21
normal katlıdır. Söz konusu bloğun zemin katında 1 ve 2 bb nolu meskenler, kapıcı dairesi,
sayaç odası, çöp odası, kazan dairesi ve hidrofor bölümleri bulunmaktadır. 1.katında; 3,4,5,6
bb nolu meskenler,… 8.katında; 31-32-33-34 bb nolu meskenler, …. 19.katında; 75,76,,77,78
nolu meskenler, 20.katında; 79-80-81-82 bb nolu meskenler, 21.katında; 83 ve 84 bb nolu
meskenler olmak üzere blokta 84 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bloğun dış cephesi
akrilik boyalı olup, giriş holünde ve kat sahanlıklarında zemin ve merdivenler mermer
kaplıdır. Giriş holünde duvarlar 1m mozaik seramik kaplı üstü kabartma boyalıdır.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
6
Kat sahanlıklarında duvarlar kabartmalı boyalıdır. Blokta merkezi sistem doğalgaz kalorifer
sistemi, yangın merdiveni ve 2 adet asansör bulunmaktadır. Blok girişinde çevresi dekoratif
cam tuğla duvarla kapatılmış 2 adet alüminyum doğrama dış kapı bulunmakta olup, bir tanesi
şifre kilitlidir.
Bağımsız Bölüme Ait Bilgiler
Değerlemeye konu A-14 Blok, 111.Giriş, 183/245705 Arsa Paylı, 8.Kat, 31 bağımsız bölüm
numaralı mesken; Karşıyaka Tapu Müdürlüğü’nde incelenen 04.09.1998 onay tarihli kat
irtifakına esas mimari projesine ve mevcut duruma göre bina giriş yönünden bakıldığında,
sağ kolda ön cephede, asansörle 8.kata çıkıldığında sol koridor içinde tam karşıda konumlu, 3
oda, salon, mutfak, banyo, ebeveyn banyosu, çamaşır odası, antre-hol ve 2 balkon bölümlü,
balkon alanları dahil, ortak alanları hariç 156 m2 net, 175 m2 brüt alanlıdır. Tarafımıza
gösterilen mesken, projesi ile konum, alan ve mimari olarak uyumludur.
Çelik kapı ile girilen meskenin, iç açılır kapıları hazır panel doğrama, pencereleri ise PVC
doğramadır. Salon ve oda hacimlerinde zemin döşemesi laminant parke kaplı, koridor ve
mutfak hacimlerinde seramik döşeli, duvarları saten boyalı, tavanlar köşe kartonpiyerlidir.
Islak hacimler tabandan tavana kadar seramik döşeli olup, banyo bölümlerinde vitrifiye,
armatür ve duş kabini mevcuttur. Mutfak bölümünde hazır mutfak dolapları ve laminant
tezgah mevcuttur. Merkezi sistem doğalgaz ile ısınması sağlanan mesken, kuzey ve batı
olmak üzere 2 cepheli, aydınlık ve ferah bir dairedir. Taşınmaz site içine bakmakta olup, kısıtlı
deniz görmektedir.
4 - GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
Bölge Analizi
İzmir İli, Türkiye'nin İstanbul ve Ankara'dan sonra üçüncü büyük metropolü ve fuarlar
merkezi, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. Kuzeyde Balıkesir, doğuda Manisa,
güneyde Aydın illeri ile komşu olan İzmir ili Türkiye’nin en batı kısmında yer almaktadır.
Uzun ve dar bir körfezin etrafında konumlanmış olan kent, antik çağlardan bu yana
önemli bir liman kenti olma özelliğini korumaktadır. İzmir Limanı, Mersin Limanı'ndan sonra
Türkiye'nin en büyük limanıdır. Alsancak Limanı 20.000.000 ton kapasiteli önemli bir ihracat
ve ithalat merkezidir. Doğal konumu itibari ile Türkiye'nin zengin il merkezlerinden birisi
olma özelliği taşıyan İzmir ili, kaliteli ve bol hammadde kaynaklarına, modern deniz, hava ve
kara ulaşım ağına, eğitilmiş insan gücüne ve öncelikle tarımsal faaliyetlerle geliştirilmiş ve
sanayi üretimiyle arttırılmakta olan önemli bir sermaye birikimine sahiptir. İzmir
ekonomisinde gıda, tekstil, tütün ve kurutulmuş sebze-meyve sanayi yanında imalat
sanayiinin de etkin bir düzeye ulaşmıştır.
Karşıyaka, İzmir İlinin kuzeyinde yer alan, Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde
bulunan merkezi bir ilçedir. Yamanlar Dağının eteği il İzmir Körfezinin arasında deniz ve doğa
ile bütünleşmiştir.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
7
İlçenin doğusunda Bornova, güneyinde Bayraklı, batısında Çiğli, kuzeyinde Menemen
ilçeleri yer almaktadır. Rakımı 1-700 m arasında değişir. İlçenin nüfusu 2008 tarihi itibariyle
524.891 iken, 2008 tarihli belediye yasasıyla Bayraklı’nın ilçe yapılmasıyla nüfusu 300.000
civarına gerilemiştir.
Yıl
1990
2000
2010
2012
Toplam
424.196
438.764
310.061
315.294
Şehir
418.724
438.430
309.790
315.008
Kır
5.472
334
271
286
Karşıyaka İlçesinde Atakent Mahallesi, Mavişehir Mahallesi, Bostanlı Mahallesi üst düzey
gelir grubu tarafından, Bahçelievler Mahallesi, Bahariye Mahallesi, Alaybey Mahallesi, vb.
orta düzey gelir grubu tarafından, Örnekköy Mahallesi, İmbatlı Mahallesi, vb. alt gelir grubu
tarafından tercih edilmektedir.
Kısıtlayıcı Etkenler
Değerleme tarihi ile yapılan incelemelerde kısıtlayıcı herhangi bir etkene rastlanmamıştır.
Değeri Etkileyen Faktörler
Olumlu Etkenler








Lüks konut bölgesi olarak gelişimini gösteren bölgede yer alması,
Şehir merkezinde yer alması,
Tercih edilen site içinde yer alması,
Üst gelir grubu aileler tarafından tercih edilmesi
Ulaşımı kolay olması
Olumsuz Etkenler
Yaklaşık 16 yaşında bir binada yer alması,
Ülkemizdeki ekonomik dalgalanmalar
Değerleme Kullanılan Yöntem
A) Emsal (Piyasa Değeri) Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini
dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
8
Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin
satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Kullanım Alanları: Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins
gayrimenkule uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun
yaklaşımdır. Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz.
(örnek müze, kütüphane, cami, okul..vs.)Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa
gibi) değerlendirilmesinde kullanılır. Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım
alanı vardır. Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri
sağlar. Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen
piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.
Uygulamadaki Zorluklar: Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir
yöntemdir. Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek
satış bedellerine ulaşmak kolay değildir. Emsaller arasındaki farkları matematiksel eştirmenin
de zorlukları bulunmaktadır.
Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar: Verilerin yetersiz olduğu ortamlarda
yanılgılara neden olur. Fiyatların hızlı değiştiği (Volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır.
Yöntemde Kullanılabilecek Kaynaklar: Gerçekleşmiş satışlar, Kontratlar, Teklifler, Resmi
kayıtlar, Emlak komisyoncularından alınan bilgiler, Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul
dergileri bilgileri, Diğer değerleme uzmanları, Müzayedeler, Mülk yöneticileri, Değerleme
uzmanının arşivleri
Emsal Bilgiler
1) Turpa Emlak – 0232 362 88 66
Taşınmazla aynı site içinde ön blokta son katta yer alan 2+1 125m2 alanlı, aynı iç
özelliklere sahip, kuzey cepheli mesken için 360.000.TL istenmektedir. (2.880.-TL/m2)
2) Maviyaka Emlak – 0232 330 48 79 – 0532 554 28 80
Taşınmazla aynı site içinde arka blokta, 3.katta yer alan, aynı mimariye sahip 3+1 175m2
alanlı, aynı iç özelliklere sahip mesken için 530.000.TL istenmektedir. (3.029.-TL/m2)
3) Renk Emlak – 0232 464 84 55 – 0537 348 60 44
Taşınmazın yanındaki şerefiyesi daha yüksek olan, kendine ait Özel Güvenliği ve yüzme
havuzu bulunan Albatros Bloklarında ön sırada, 16.katta konumlu, 2+1 teraslı 160m2
alanlı olduğu beyan edilen, geniş deniz manzaralı mesken için 780.000.TL istenmektedir.
(4.875.-TL/m2)
4) Toem Emlak – 0232 336 86 76 – 0536 885 84 32
 Taşınmazla aynı site içinde Ege Park AVM arka köşesinde konumlu blokta ara katta
yer alan aynı mimariye sahip, 3+1 175m2 alanlı, aynı iç özelliklere sahip kara
manzaralı mesken için 550.000.TL istenmektedir. (3.143.-TL/m2)
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
9

Taşınmazla aynı site içinde, arka blokta 7.katta yer alan, aynı mimariye sahip 3+1
175m2 alanlı, aynı iç özelliklere sahip mesken için 510.000.TL istenmektedir.
(2.914.TL/m2)
5) Sahibinden Satılık – 0533 332 99 56
Taşınmazla aynı site içinde taşınmazın yan bloğunda 14.katta yer alan 3+1 teraslı 155m2
alanlı, aynı iç özelliklere sahip, deniz manzaralı daire 1 yıl önce 420.000.TL’ye satılmıştır.
(2.710.TL/m2)
Emsal Yorumu: Konu taşınmazın bulunduğu site içinde yapılan araştırmalara göre 3+1 plan
tipindeki daireler için genel olarak 450.000.TL ile 700.000.TL aralığında değerler istendiği
görülmüş olup, istenilen rakamlara oranla pazarlık paylarının yüksek olduğu, site içinde söz
konusu 3+1 plan tipindeki dairelerin 400.000.TL ile 550.000.TL aralığında satış gördüğü
kanaatine varılmıştır. Bu doğrultuda meskenlerin ortalama birim m2 değeri emsal
karşılaştırma yöntemi ile 2.500 – 3.000.-TL/m2 aralığında bulunmaktadır.
5 - ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
Verilerin Değerlendirilmesi
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan emsaller incelenmiş olup, alanları,
mevkileri, caddeye ve merkeze yakınlıkları, üzerinde bulunduğu sokakların ticari hareketliliği,
inşa durumu ve kalitesi, cepheleri, kira getirileri, halihazır özellikleri vb. etken faktörler göz
önünde bulundurularak değerleme yapılmıştır.
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
10
Değerleme Sonuç
Değerleme konusu taşınmazın satış kabiliyeti ve değer tahmini takyidatlarından bağımsız
olarak gerçekleştirilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın herhangi bir sebeple satışa arz
edilmesi halinde, satış kabiliyetinin “Satılabilir” olacağı görüş ve kanaatindeyiz.
İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, 25486 Ada, 1 Parsel, 101.092 m² alanlı, “Yirmi
Sekiz Adet Betonarme Apartman” vasıflı ana taşınmazda, A-14 Blok, 111.Giriş, 183/245705
Arsa Paylı, 8.Kat, 31 bağımsız bölüm numaralı Meskenin tam mülkiyet esasına göre
28.02.2014 tarihli Adil Piyasa Değeri;
Adil Piyasa
Değeri
TL
EURO
USD
450.000,00.-TL
~ 147.237.-€
~ 201.054.-$
(DörtYüzElliBinTürkLirası)
kıymet tahmin ve takdir edilmiştir.
Notlar
1.) Tespit edilen bu değer peşin satışa yöneliktir. KDV hariçtir.
2.) Bu raporda yer alan bilgi, yorum, varsayım ve öngörüler yatırım danışmanlığı kapsamında olmayıp, yatırımcıların kendi yatırım kararlarını
alabilmelerini sağlamak amacıyla sunulmuştur. Kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir.
3.) 1 EURO = 3,0563.-TL, 1 USD = 2,2382.-TL kabul edilmiştir. (28.02.2014 Tarihli Efektif Satış Kuru)
4.) Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
5.) Bu rapor, talep eden kurum / kişi dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Banka vb. kullanılamaz.
6.) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır.
7.) Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Durumu ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.
RAPORU HAZIRLAYANLAR
HAZIRLAYAN
Serkan SEZER
İnşaat Müh.
SPK Lisanslı Değ. Uzmanı
Lisans No: 402541
KONTROL
Ayşe KURUÇAY
Mimar
SPK Lisanslı Değ. Uzmanı
Lisans No:401613
ONAY
Tuyan ULUGTURHAN
Harita Müh.
SPK Lisanslı Değ. Uzmanı
Lisans No:401726
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
11
TAŞINMAZ FOTOĞRAFLARI
Ön cephe
12
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
Sağ Yan Cephe (Kuzeyden Bakış)
13
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
Sağ Yan Cephe (Güneyden Bakış)
14
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
Sol Yan Cephe (Güneyden Bakış)
15
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
BİNA GİRİŞİ ve GİRİŞ HOLÜ
16
MERDİVENLER VE ASANSÖRLER
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
KAT SAHANLIĞI ve MESKEN GİRİŞİ
ANTRE-HOL
17
SALON
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
ODALAR
EBEVEYN ODASI VE BANYOSU
18
MUTFAK
BANYO
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
ÇAMAŞIR ODASI ve BALKON
BALKON
MANZARA
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
19
TAPU KAYDI
20
TAPU SURETİ
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
21
MİMARİ PROJESİ KAPAK SAYFASI
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
VAZİYET PLANI
KAT PLANLARI
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
22
Zemin Kat Planı
23
1.Kat Planı
8.Kat Planı
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
24
21.Kat Planı
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
25
KESİT GÖRÜNTÜSÜ
YENİ YAPI RUHSATI
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
26
İLAVE İNŞAAT RUHSATI
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
27
İSKAN BELGESİ
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
28
Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D:12 35535 Bayraklı – İzmir / TÜRKİYE
Tel: +90 232 462 63 84 - Faks: +90 232 462 63 85
www.arvesgd.com.tr / [email protected]
Download

Mesken Gayrimenkul Değerleme Raporu 2