ANKARA İLİ, ETİMESGUT İLÇESİ, BAHÇEKAPI MAHALLESİ
48.504 / 2 ADA PARSEL
FİZİBİLİTE RAPORU
Mart 2014
1
1. LOKASYON VE GENEL BİLGİLER:
Fizibilite çalışmasına konu edilen taşınmaz; Ankara İli, Yenimahalle
İlçesi, Bahçekapı Mahallesinde yer alan imarın 48.504 Ada 2 nolu
parselidir. Bu parsel 48.307 Ada 1,2,3 ve 4 nolu parsellerin tevhidi ile
oluşturulmuş olan 46.293 m² büyüklüğünde bir parseldir. Açık tarif
olarak kentin ana sanayi ve lojistik merkezlerinden olan Şaşmaz Oto
Sanayi Sitesinin güney girişi tarafında Ahi Evran Caminin hemen alt
tarafında bulunmakta olup, bölgenin en önemli aksı olan Fatih Sultan
Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) üzerinden gelindiğin de ise Şaşmaz
Oto Sanayi yönünde köprülü kavşaktan dönülür. Bu güzergah
üzerinde yaklaşık 1,70 km ilerlenerek sol konum üzerinde yer alan
2567. Sokak (Eski 4. Cadde) 0,55 km ilerlenerek sağa dönülür.
Kadastro yolu üzerinde yaklaşık 0,40 km ilerlendiğinde konu
taşınmazın bulunduğu alana ulaşmak mümkündür.
Çalışma konusu taşınmazın bulunduğu bölgede genellikle orta ve
büyük ölçekli sanayi tesisleri ile küçük ölçekli atölyeler ve sanayi
siteleri bulunmaktadır. Ankara nın önemli lojistik merkezlerinden biri
olan Şaşmaz Nakliyeciler Sitesi de bu bölgede bulunmaktadır.
Taşınmazların yakın çevresinde Güvercinlik Havaalanı, Ahi Evran
Cami, Etimesgut Havaalanı, bir çok otomobil firmalarının servisleri,
Gersan Sanayi Sitesi, bankalar ve küçük sanayi depoları yer
almaktadır. Proje alanının Atatürk Caddesi’ne dört bir yanı yola
cepheli olup, Şaşmaz Oto Sanayi 0,45 km, Fatih Sultan Mehmet
Bulvarı (İstanbul Yolu)’na 2,00 km ve Ankara şehir merkezi 16,90 km
mesafede yer almaktadır.
Arsanın değerini arttıran etkenler; konumu, şehir merkezine yakınlığı,
Ankara yı diğer illere bağlayan yolların tamamına çok kısa sürelerde
ulaşım imkanı sağlaması ve büyük bir lojistik merkezi yapılmasına
hem alan olarak hem de imar yönünden müsait olmasıdır. 2013
yılında hizmete giren Yeni Çiftlik Bulvarı ve Eti geçidi ulaşımı
sorunsuz hale getirmiştir. İstanbul yolu (Fatih Sultan Mehmet Bulvarı)
ile olan mesafesi 2,00 kilometredir. Arsa konumu itibari ile üzerine
yapılacak olan Lojistik Merkezi; sektörde olan firmaların tamamının
bulunmak isteyeceği bir merkez haline gelecektir. Kısa ulaşım süreleri
sayesinde zaman, personel, araç ve yakıt maliyetlerinde önemli
tasarruflar sağlanacaktır.
2
3
Gayrimenkulden Tespit Edilmiş Önemli Merkezlere Uzaklıklar:
KONUM
YAKLAŞIK MESAFE (km)
Şaşmaz Oto Sanayi
Fatih Sultan Mehmet Bulvarı
(İstanbul Yolu)
~0,45
Ankara Şehir Merkezi
~16,90
~2,00
4
48.307 Ada 1,2,3 ve 4 nolu parsellere ilişkin olarak 14/05/2013 tarih
ve 846 sayılı kararı ile Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisi
tarafından onaylanmış olan 1/1000 ölçekli İmar Planı Hükümleri
geçerlidir. Yukarıdaki mevcut imar durumu paftasından da görüleceği
üzere arsa sanayi depolama alanı olarak değerlendirilmiş olup plan
notları aşağıda belirtilmiştir.
Arsanın eğimli bir topografyaya sahip oluşu ve plan notlarında
belirtilen kullanım haklarından dolayı mevcut arazi çok verimli bir
şekilde kullanılabilmektedir. Bu kapsamda hazırlanmış olan projeye
ilişkin bilgiler diğer bölümde sunulacaktır.
6
7
3- PROJE BİLGİLERİ :
Projenin Amacı
Ankara’da Lojistik Sektörünün Türkiye Ekonomisine azımsanmayacak
katkısı bulunmaktadır. Özellikle son zamanlarda internet üzerinden
yapılan satış yapan firma ve bireysel kullanıcıların artması, büyük ve
kurumsal firmaların inşaat maliyetine katlanmadan nitelikli tesisler
içerisinde yer seçmek istemesi, lojistik sektöründeki nitelikli yapı
stoğunun artmasına yol açmıştır.
Ankara ölçeğinde lojistik firmalarının bir arada ve havayolu-demiryolu
entegrasyonun daha iyi kurgulandığı bölgeler halinde konumlanması
önemli bir husus olarak ele alınmıştır. 1/25000 ölçekli 2023 Başkent
Ankara Nazım İmar Planı’nda lojistik hizmeti veren tesislerin birada
bulunduğu, kentin merkezindeki trafiğe yüklenmeden transferlerin
sağlanabilmesi için ulaşım sistemleri güçlendirilmiş “Lojistik Bölge”ler
öngörülmüştür.
1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı’nda Kazan,
Akyurt, Yenimahalle ( İvedik ve Ostim), Sincan, Temelli, Etimesgut
(Şaşmaz) ve Elmadağ Lojistik Bölgeler olarak önerilmiştir. Şaşmaz
Lojistik Bölgesi için ayrıca tren hattı ile entegre olacak şekilde ulaşım
sistemleri planlanmıştır.
Taşınmazların Bulunduğu Bölgede Lojistik ve Sanayi Tesislerinin Yer
Seçimini Destekleyecek Üst Ölçek Plan Kararları
• Plan bütünlüğü çerçevesinde yer alan depolama ve sanayi binaları
tevsii yapılmaması, çevre kirliliğine yol açmaması, ilgili kurumların
olumlu görüşünün olması ve ileri teknoloji kullanılması koşulları ile
ekonomik ömürlerini tamamlayıncaya kadar mevcudiyetlerini
sürdürebilirler. Ancak, depolama ve sanayi binalarının planlarda
belirlenen lojistik ve/veya sanayi alanlarına hazırlanacak bir eylem
planı çerçevesinde desantralizasyonu esastır.
• Sektörel kümelenmelerin dikkate alınacağı sanayi alanlarında,
sektörel kümelenmelere uygun küçük sanayi siteleri ile sanayi
tesislerinin ihtiyacına yönelik tır ve kamyon parkları, antrepo ve
depolar gibi lojistik fonksiyonlar yer alabilir.
8
Mevcut durumda, Şaşmaz Oto Sanayi bölgesinde nitelikli lojistik
hizmeti veren tesislerin yanı sıra yoğunlu olarak orta ölçekli sanayi
alanları yer almaktadır. Ayrıca Şaşmaz Oto Sanayi’nin Fatih Sultan
Mehmet Bulvarı (İstanbul Yolu) ve merkezinde lojistik tesisi inşa
etmeye elverişli büyüklükte arsa stoğu kısıtlıdır. Bölgenin Ankara Çayı
kısmındaki boş arsalar alternatif olarak sunulmaktadır. Bölge
genelinde özellikle otomobil, gıda ve perakende sektörlerinde faaliyet
gösteren firmalar lojistik amaçlı yer seçmektedir. Bu sektörlerdeki
kullanım alanı talebinin genellikle 5.000,00 m2 ile 20.000,00 m2
aralığında değişmekte olduğu, tesislerin kiracı talebine göre bölümlere
ayrılabilir ya da birleştirilebilir şekilde olduğunda talep göreceği
bilgisi alınmıştır. Mevcut kiralama rakamlarının ise 7,50$ ila 10,00$
arasında değiştiği tespit edilmiştir.
Ankara genelinde lojistik sektörü yatırımlarının arttığı, talebin de
depolama gereksinimi olan sektörlerin gelişmesi ile artmakta olduğu
görülmektedir. Şaşmaz Oto Sanayi’nin şehir merkezi içinde yer alması
ve çalışma konusu gayrimenkul özelliklerinde arsa stoğunun
yetersizliğinden ötürü yakın zamanda açılan Kazan’da yer alan
Ankara Lojistik Üssü’ne yönelmeler söz konusu olmuştur. Ancak şehir
merkezine olan ulaşım süresi ve mesafesi göz önüne alındığında
Şaşmaz bölgesinin avantajı ve tercih nedeni olacağı ortadadır.
Taşınmazın bulunduğu alanda ulaşım entegrasyonunu geliştirmeye
yönelik yapılan ve hizmete giren geçitlerin ve yolların arz ve talebi
artıracağı da bir gerçektir.
9
Bölgenin mevcut durumu
10
Mevcut proje alanında tasarlanan lojistik mekezinde, arsanın
topoğrafik yapısından faydalanılmış olup, bina 3 bodrum + zemin + 7
ofis katından oluşmaktadır. Binanın 3. bodrum katında genel donanım
alanları, bay, bayan WC alanları, teknisyen odası, su sayaçları, pano
odası, jeneratör bölümü, ag odası, malzeme deposu, teshin deposu,
sığınak ve yangın deposu; 2. bodrum katında 48 adet sanayi
depolama alanı, yedek oda, merdiven hacimleri, pano odası, bay ve
bayan WC alanları, temizlik firma alanları, ada içi araç yolları, rampa
alanları; 1. bodrum katında 49 adet sanayi depolama alanları, ada içi
araç yolları, bay ve bayan WC alanları, pano odası, yedek oda,
güvenlik firması alanları, rampa alanları, merdiven alanları; zemin
katında 98 adet sanayi depolama alanları, merdiven alanları, rampa
alanları, bay ve bayan WC alanları, yedek oda alanları; 1., 2., 3., 4.,
5., 6. ve 7. ofis katları ise sosyal alan bloğu olarak tasarlanmış olup,
bu hacimlerde ofis alanları, yemekhane alanı yer alacaktır. Lojistik
üstte 2 adet giriş çıkış yer alacaktır. Proje alanında yer alan yapıların
toplam inşaat alanı 95.048,00 m²’dir. Projede yer alan sosyal bloklar
için her 40,00 m² için 1 otopark ve depolama alanı için her 125,00 m²
için 1 otopark ön görülmüştür. Otopark alanları açık otopark alanları
olarak tasarlanmış olup, toplamda 617 adet araç bulunacaktır. Proje
alanında yer alan yapılar A+ olarak dizayn edilecektir.
Proje Toplam İnşaat Alanı
Sanayi Depolama Alanı
56.554,00 m²
Ofis Alanları
7.838,00 m²
Ortak Alanlar
30.656,00 m²
Toplam İnşaat Alanı
95.048,00 m²
11
12
13
14
15
Proje hazırlıkları tamamlanmış olan Lojistik Merkezinde bulunan
aşağıda belirtilmiş olan özellikler; projenin bölgedeki rekabet gücünün
yüksek olacağını ve pazarlama noktasında avantajlar sağlayacağını
ortaya koymaktadır.

Lojistik tesis içindeki yeterli büyüklükteki kullanım alanlarının,
birbirinden bağımsız bölümler halinde kiraya verilebilmesine olanak
sağlayacak şekilde mimari tasarımının yapılması,

“Sanayi Depolama Alanı” lejandı için yüksek olan inşaat hakkının
verimli kullanılabilmesi için doğru mimari tasarımın yapılması,

Kiralanacak alanlarının her birinin ayrı park ve rampa alanlarının
bulunması, tır giriş çıkışlarının ayrı olarak planması,

Lojistik tesis kiralamasında firmalar ile, tesis inşa halindeyken
anlaşma sağlanması,

Lojistik tesisin, kiralanabilir alanları düz giriş olacak şekilde
tasarlanması
(Konu
proje
kottan kazandığından 2. bodrum
Ankara Çayı tarafından zemin kotu gibi gözükmektedir.)

Çok katlı lojistik tesislere olan talebin düşük olmasından dolayı
optimum tavan yüksekliğine (7-10 m) sahip blok ve katlar şeklinde
tasarlanması,

Personeller için ortak kullanım alanlarının oluşturulması,

Kiralanabilir alanlar içerisinde ofis alanlarının da oluşturulması,

Koordinasyonun
oluşturulması.
güçlü
olması
için
profesyonel
bir
yönetimin
Tesisin kiralamasını kolaylaştıracak unsurlar;

Tesisin bölümlere ayrılabilir ve birleştirilebilir fonksiyona sahip olarak,
tek etap halinde ve katları olacak şekilde tasarlanmıştır.

Proje nitelikli, A+ sınıfı bir lojistik tesis olarak hizmet verebilecek
şekilde tasarlanmıştır.

Tesis; perakende, tekstil, ilaç, gümrük sektörlerinde faaliyet
gösteren, farklı kullanım alanlarına gereksinim duyan firmalar
tarafından tercih edilmesini kolaylaştıracak şekilde tasarlanmıştır.
16
Download

FİZİBİLİTE RAPORU