ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2960 – 334 / 2014
dle Usnesení č.j. 067 EX 128193/08-99
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
128193/08-99 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 25.02.2014.
Posudek obsahuje:
32 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
09.05.2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................4
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ........................................................................................................................9
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................24
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................26
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 067 EX 128193/08-99:
- ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené.
Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:
Příslušenství:
vedlejší stavba: stavebně navazující stodola na pozemku parc.č. St. 46, dřevěná kůlna na
pozemku parc.č. 432/1,
venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do
odpadní jímky, odpadní jímka,
studna na pozemku parc.č. 432/2.
Součástí pozemků je rostlinstvo:
pozemek parc.č. 432/1: okrasné stromy (2 kusy) a náletové dřeviny,
pozemek parc.č. 432/2: ovocné stromy (7 kusů), okrasné keře (1 kus), okrasné stromy
(1 kus).
Technický popis staveb, jejich konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně provedeno
níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 11.04.2014 bez přítomnosti vlastníků
nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst.
Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. Na písemné oznámení
o provedeném místním šetření reagoval spoluvlastník a poskytl informace o technickém stavu
a vybavenosti oceňovaného majetku.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 09.05.2014, což je den
ocenění.
3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
4
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 109, k.ú. Horní Ředice, získaný prostřednictvím Dálkového
5
5.1
přístupu do Katastru nemovitostí dne 17.02.2014
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 067 EX 128193/08-99
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky nemovitých věcí
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb.
vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška)
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení
zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
4
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí
V ... čisté příjmy z nemovitých věcí
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat
výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitou věcí.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou
věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného.
Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se
jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění
nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy).
Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato
kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních
nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do
pořízení nemovité věci návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+
q n × ( q − 1) q n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
5
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
stavby.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou
věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí
spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:
Poloha nemovitých věcí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitých věcí
stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitých věcí
- prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby
odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje.
Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky
aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze
přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.
Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který
shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi
Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou
identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše
uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve
vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena
vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný
rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně
pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů),
domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve
většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody,
např. v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná
znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět,
výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
OCENĚNÍ
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se
opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s přístavbou vstupní části, je samostatně
stojící, situovaný na rovinatém terénu. Na rodinný dům stavebně navazuje stodola. Naproti domu na
pozemku parc.č. 432/1 stojí dřevěná kůlna. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum
obce Horní Ředice je ve vzdálenosti 900 m, do centra obce Holice je vzdálenost 1,5 km, do Pardubic
je vzdálenost 16 km. Přístup k vjezdové bráně a brance je z pozemku parc.č. 432/3 (ostatní plocha silnice), který tvoří funkční celek s pozemky parc.č. 432/1, 432/2 (zahrada) a pozemkem parc.č. St.
46 (zastavěná plocha a nádvoří). Oplocení zahrady je provedeno pouze částečně, zahrada směrem
k vodnímu toku je bez oplocení.
Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 1:
Doba výstavby:
dle sdělení před cca 40 lety; údržba: zanedbaná
Počet podlaží:
nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží
Základy:
betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné v tl. 30 cm, z cihel a tvárnic; nezatepleno
Stropy:
dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí
Střecha:
tvar sedlový; krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného
plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni
Vnější povrchy:
brizolit, místy opadané; obklad soklu není proveden
Schody:
nosná část dřevěná, přístup pouze ze stodoly
Dveře:
hladké plné s kovovými zárubněmi; vstupní jsou
dřevěné – částečně prosklené
Okna:
dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: PVC, betonová mazanina
Krytina střechy:
Vrata:
pálená (tašky)
nejsou
9
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Vytápění:
lokální; kamna na tuhá paliva 2x
Ohřev teplé vody:
není
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Hygienické vybavení:
WC splachovací oddělené
koupelny; v koupelně vana
Vnitřní plynovod:
není proveden
od
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod není instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné
skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák (na propan-butanové lahve)
Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení
a napojení na inženýrské sítě je popsáno dle telefonického sdělení spoluvlastníka; jejich skutečné
provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace
příslušenství.
Pravděpodobná dispozice:
1.NP: vstupní veranda, chodba, kuchyň, 3x pokoj, místnost bez využití (dle sdělení neobyvatelné zvlhlé stěny s plísněmi), koupelna, WC
Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly na pozemku parc.č. St. 46:
Stodola stavebně navazuje na rodinný dům. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím.
Základy tvoří betonové pasy. Nosná konstrukce obvodových stěn je vyzděna z cihel. Střecha je
sedlová – průběžná s rodinným domem, krov je dřevěný, krytinu tvoří pálené tašky. Klempířské
konstrukce jsou původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeny nátěry, chybí dešťový svod. Fasádní
omítka a úprava vnitřních prostor není provedena. Přístup do půdního prostoru nad rodinným domem
je z dřevěného schodiště ve stodole. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.
Konstrukční řešení a technické vybavení dřevěné kůlny na pozemku parc.č. 432/1:
Dřevěná kůlna je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící. Nosná konstrukce je
z dřevěných prvků s dřevěným obitím a nátěrem. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina je
z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou neúplné (chybí 1x dešťový svod a 1x žlab), zbývající
klempířské konstrukce jsou původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeny nátěry. Rozvod
elektroinstalace je přiveden k objektu, bleskosvod není instalován.
10
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Srovnávací parametry:
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
Rodinný dům č.p. 1
121,95
95,88
Navazující stodola na pozemku parc.č. St. 46
47,25
39,36
Dřevěná kůlna na pozemku parc.č. 432/1
29,25
27,09
Pozemky po zaokrouhlení
198,00
1691,00
Název
Srovnávací kritéria:
č.
1
Kriterium
A – OBEC
Velikost obce
Popis kritéria
obyvatel 1 008, z toho 705 v produkt. věku
obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Holicích a
2 Správa, úřady
Pardubicích
3 Poptávka po nemovitých věcech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
velmi dobré
5 Obchod a služby
základní sortiment
6 Školství
základní škola 1. stupeň
7 Zdravotnictví
není
8 Kultura, sport
nedostatečné vybavení
9 Ubytování
není
10 Struktura zaměstnanosti
nedostatečná nabídka
11 Životní prostředí
velmi dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
na okraji
13 Dopravní podmínky
příjezd až ke stavbě
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
mírně svažitý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
za oplocením
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě v obci
všechny
C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
jednopodlažní stavba
23 Regulace nájemného
žádná
11
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
24
25
26
27
28
29
30
Výskyt radonu
Další možnosti ohrožení
Příslušenství nemovité věci
Možnosti dalšího rozšiřování
Technická hodnota stavby
Údržba stavby
Pozemky celkem
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
neměřeno
velmi omezené až náhodné
vhodné (identifikace viz výše)
jsou (po vlastních pozemcích)
viz níže
velmi zanedbaná
1 889 m2
Technický stav:
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé
životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem
dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích,
které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti
nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Vnitřní omítky
jsou dle sdělení v části domu (u stodoly) značně zvlhlé s plísněmi. Pokud nedojde k opravě
uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině
estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou
funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu. Oplocení, které je z převážné části tvořeno
drátěným pletivem na kovových sloupcích, je v některých místech již na hranici životnosti.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na
rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku,
navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 109 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu
posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku
uvažováno.
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Srovnávací nemovité věci (SN):
1) Rodinný dům
Nabídková cena: 450 000 Kč
Adresa: Dašice - Prachovice (okres Pardubice)
Budova: Kamenná
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Přízemní
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 140 m2
Plocha podlahová: 50 m2
Plocha pozemku: 700 m2
Popis:
Rodinný dům v původním stavu 2+kk. Obytná část domu dvě místnosti s kuchyní se zachovalou
funkční kachlovou pecí a hospodářskou částí domu. Střecha je sedlová s pálenými taškami. Topení je
lokální na tuhá paliva, připojení plynu, který je na pozemku. Do domu není zavedena voda (na hranici
pozemku), studna na pozemku. Suché WC je před domem na dvorku. Zahrada je oplocena.
Zdroj:
Realitní kancelář Metropol Real s.r.o.
třída Míru 302, 53002 Pardubice
www.metropolreal.cz
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
2) Rodinný dům
Nabídková cena: 890 000 Kč
Adresa: Holice (okres Pardubice)
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Přízemní
Plocha zastavěná: 196 m2
Plocha užitná: 70 m2
Plocha pozemku: 896 m2
Plocha zahrady: 700 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva
Plyn: Plynovod
Odpad: Jímka
Elektřina: 400V
Popis:
Jednopodlažní rodinný dům 2 + 1, vzdálen cca 1 km od Holic, okr. Pardubice, bez podsklepení a s
půdou. Dispozice: vstupní chodba, vlevo je obývací pokoj, vpravo ložnice a mezi nimi je kuchyň. Za
kuchyní vpravo je kuchyňský kout, koupelna s vanou a samostatné WC. Na dům navazuje chlév,
vytápění lokální na tuhá paliva, el. bojler, el. 230/400 V, veřejný vodovod, žumpa. Přípojka plynu na
hranici pozemku. Na zahradě je samostatně stojící bývalá stodola bez střechy.
Zdroj:
Sdružení realitních makléřů www.domybyty.com
Štikovská 1530, 50901 Nová Paka
www.domybyty.com
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
3) Rodinný dům
Nabídková cena: 990 000 Kč
Adresa: Dolní Roveň - Litětiny (okres Pardubice)
Budova: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Centrum obce
Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního
Plocha zastavěná: 873 m2
Plocha podlahová: 90 m2
Plocha pozemku: 1 150 m2
Parkovací stání: 2x
Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dům 2+1 se zahradou v centru obce. Dům je před rekonstrukcí, topení na tuhá paliva a
elektrická akumulační kamna. Všechny inženýrské sítě jsou zavedeny do domu. Na pozemku se
nachází další dům 1+1, který je využíván jako dílna s garáží a stodolou.
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
4) Rodinný dům
Nabídková cena: 1 040 000 Kč
Adresa: Husova, Holice
Budova: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Poloha domu: V bloku
Typ domu: Přízemní
Plocha zastavěná: 324 m2
Plocha užitná: 200 m2
Plocha pozemku: 832 m2
Plocha zahrady: 481 m2
Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod
Topení: Ústřední plynové
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V
Popis:
Rodinný dům 4+1 se zahradou. Obvodové zdivo tl. 60cm. Sedlová střecha. Na pozemku se nachází
studna. Zahrada je zatravněná se stromy (ořech, jabloně atp.).
Zdroj:
Realitní kancelář Hypocentrum Modré pyramidy
Československé armády 287/19, 50003 Hradec Králové
www.mpss.cz
16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
5) Rodinný dům
Nabídková cena: 890 000 Kč
Adresa: Trusnov (okres Pardubice)
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Plocha užitná: 220 m2
Plocha pozemku: 3 000 m2
Plocha zahrady: 2 666 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední tuhá paliva
Odpad: Jímka
Elektřina: 230V, 400V
Popis:
Dispozice 3+1 s koupelnou a toaletou s možností půdní vestavby. K domu náleží zahrada. Vytápění
ÚT na tuhá paliva , voda obecní, odpad jímka.
Zdroj:
Realitní kancelář DISKONT Reality
Masarykova 457/4, 46001 Liberec
Telefon: +420 800 226 611
www.diskontreality.cz
17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
6) Rodinný dům
Nabídková cena: 1 025 000 Kč
Adresa: Čankovice (okres Chrudim)
Budova: Smíšená
Stav objektu: Dobrý
Umístění objektu: Okraj obce
Typ domu: Přízemní
Plocha užitná: 120 m2
Plocha pozemku: 1 543 m2
Plocha zahrady: 963 m2
Garáž: Ano
Topení: Ústřední plynové
Elektřina: 230V, 400V
Popis:
RD 3+1, dispozice: kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna a WC. Plynové
topení. Dále garáž kolny a chlívek.
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX K2
Palackého třída 314, 53701 Chrudim
www.remax-czech.cz
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
7) Rodinný dům
Nabídková cena: 1 250 000 Kč
Adresa: Trusnov - Opočno (okres Pardubice)
Budova: Smíšená
Stav objektu: Po rekonstrukci
Poloha domu: Samostatný
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 200 m2
Plocha užitná: 80 m2
Plocha pozemku: 1 421 m2
Plocha zahrady: 1 201 m2
Popis:
Objekt s dispozičním řešením 2+1, vstupní chodba, koupelna s vanou a masážní sprchou, samostatné
WC s přípravou umístění plynového kotle, dále bývalá stodola a kovárna. Budovy postavené do tvaru
písmene U. Nemovitost je napojena na obecní vodu, elektřinu a plyn je před domem. Na zahradě je
kopaná studna. Vytápění je akumulačními kamny. Odkanalizováno do jímky s přepadem do obecní
kanalizace. K nemovitosti náleží ještě sousední chalupa se samostatným č.p., která je určena k
rekonstrukci.
Zdroj:
Realitní kancelář POHODA
B. Němcové 190, 56601 Vysoké Mýto
www.pohoda-rk.cz
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
8) Rodinný dům
Nabídková cena: 1 200 000 Kč
Adresa: Horní Ředice (okres Pardubice)
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Řadový
Umístění objektu: Centrum obce
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 351 m2
Plocha podlahová: 220 m2
Plocha pozemku: 858 m2
Sklep: Ano
Garáž: Ano
Popis:
Dvoupodlažní udržovaný rodinný dům. Dispozice: v přízemí dva pokoje, kuchyň, koupelnu se
sprchovým koutem, spižírna a chodba s verandou; v 1. poschodí jsou další tři pokoje. WC je
umístěno v mezipatře. Dále přízemní domek s hospodářskou části a samostatnou garáži. Dispozice:
kuchyň a čtyři pokoje, komoru, a sociální zařízení. Má rovněž veškeré rozvody vody, elektřiny. Oba
objekty jsou připojeny na vodovod (je i vlastní zdroj vody), veřejnou kanalizaci a plynovod.
Zdroj:
Realitní kancelář UNITED REAL Východní Čechy
V Ráji 917, 53002 Pardubice
www.unitedreal.cz
20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
9) Rodinný dům
Nabídková cena: 1 190 000 Kč
Adresa: Dašice (okres Pardubice)
Budova: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Řadový
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 165 m2
Plocha pozemku: 615 m2
Garáž: 1x
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední plynové
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V, 400V
Popis:
Rodinný dům je v původním udržovaném stavu. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Součástí
domu je garáž a technická místnost. Zahrada přístupná přes průjezd a samostatným vjezdem.
Zdroj:
Realitní společnost České spořitelny / Realitní společnost CHOCHOLATÍ s.r.o.
Československé armády 402/25
50003 Hradec Králové
www.rscs.cz
21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
10) Rodinný dům
Nabídková cena: 1 500 000 Kč
Adresa: Spojovací, Dolní Ředice
Budova: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Poloha domu: Samostatný
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 314 m2
Plocha pozemku: 1 848 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva
Elektřina: 230V
Popis:
Přízemní rodinný dům je v původním stavu, vyžaduje rekonstrukci. Dům je tvořen dvěma
navazujícími částmi 3+1 a 1+1. K domu náleží vedlejší stavby: kolna, stodola.
Zdroj:
Realitní kancelář TALANDA Invest, s.r.o.
17. listopadu 342, 53002 Pardubice
www.talanda-invest.cz
22
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované.
Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším
textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
Srovnávací
nemovité věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
Index odlišnosti IO
Cena ke
srovnání
[Kč]
zdroj
poloha
velikost
stavby
450 000
890 000
990 000
1 040 000
890 000
1 025 000
1 250 000
1 200 000
1 190 000
1 500 000
0,90
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,80
0,85
1,00
1,00
1,05
1,00
1,05
1,05
1,05
1,00
1,00
1,00
1,05
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
0,90
1,05
0,95
tech. stav a
vybavenost
velikost
pozemku
poloha v
zástavbě
Upravená
cena [Kč]
1,00
1,25
1,00
1,00
1,15
1,00
1,00
1,10
1,00
1,00
1,15
1,05
1,00
0,85
1,00
1,00
1,00
1,00
0,85
1,00
1,00
0,95
1,15
1,05
0,95
1,25
1,05
1,00
1,00
1,00
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
531 563
913 474
971 933
1 067 430
675 176
914 813
853 453
1 053 061
1 246 376
1 211 250
10
943 853
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
4
221 890
531 563
721 963
943 853
1 165 743
1 246 376
235 963
236 000
Statistické veličiny:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:
1
/
23
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
C REKAPITULACE
Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:
včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:
236 000,- Kč
slovy: Dvěstětřicetšesttisíc korun českých
Poznámka:
Příslušenstvím je:
vedlejší stavba: stavebně navazující stodola na pozemku parc.č. St. 46, dřevěná kůlna na
pozemku parc.č. 432/1,
venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do
odpadní jímky, odpadní jímka,
studna na pozemku parc.č. 432/2.
24
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2960 – 334 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 09.05.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
25
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2960 – 334 / 2014
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 109, k.ú. Horní Ředice, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 17.02.2014
3. Snímek katastrální mapy
26
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Download

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2960 – 334 / 2014