ASPEKTY OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN VYVOLANÝCH
STAVBAMI TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY
(Aspects of Easements Valuation Caused by Energy Supply Lines)
VĚCNÁ BŘEMENA V KONTEXTU NOVÉHO OBČANSKÉHO
ZÁKONÍKU – POJMY A DEFINICE Z POHLEDU OCEŇOVATELE
(Easements in the Context of the New Civil Code
- Concepts and Definitions from the Perspective of Valuator)
Ing.Jaroslav Hába, ZNALCI A ODHADCI - znalecký ústav, spol. s r.o., Nám.28.října 3,
602 00 Brno (+420 533 039 051, [email protected])
ABSTRAKT:
Trasa sítě technické infrastruktury (inženýrské sítě) činí v dotčené části z nezastavěného
pozemku pozemek stavební, jelikož k umístění stavby byla tato část vymezena a určena
územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Umístění inženýrské sítě do pozemku nebo
na pozemek je věcnou a právní závadou, která předmětný pozemek zásadním způsobem a
možná i zcela navždy znehodnotí Na takto dotčené části pozemku nelze již realizovat jinou
stavbu, vysadit les, zřídit rybník či provést jiná opatření ekologické stability území. Pro
vlastníka se tak stává tato část pozemku v šíři zákonem stanoveného ochranného pásma
inženýrské sítě zcela bezcennou, kde navíc musí strpět věcné břemeno existence cizí stavby.
Za takovéto věcné břemeno náleží vlastníku pozemku spravedlivá a přiměřená náhrada.
Stanovení výše náhrady by mělo vycházet z profitu osoby oprávněné z věcného břemene.
Nový občanský zákoník, který má vstoupit v účinnost od 01.01.2014 navazuje na Občanský
zákoník z roku 1937. Obsahuje 3081 paragrafů. Respektuje klasické principy soukromého
práva, dochází ke sjednocení právní úpravy do jednoho kodexu, bohužel však dochází ale k
právní i společenské diskontinuitě se současným občanským zákoníkem, dochází k
nepoužitelnosti existující judikatury. Věcná břemena se nově dělí na služebnosti a reálná
břemena, objevuje se celá řada staronových pojmů a definic, mezi kterými se budou muset
oceňovatelé umět dobře orientovat, zákoník používá archaický jazyk.
ABSTRACT:
The line of technical infrastructure network (underground utilities) transforms the relevant
part of the site of undeveloped land into the building and construction site because this part
was defined and determined as the building location by zoning decision or regulatory plan.
Location of utilities at property or land is a factual and legal defect, which devaluates the
land in question fundamentally and quite possibly forever. There can be no longer erected
any other building, planted a forest, established pond or made other arrangements regarding
ecological stability of the territory at such part of the land. The part of the land comprising
underground utilities protection zone by law becomes completely worthless for the owner.
Furthermore, he has to tolerate the existence of the easement of a foreign construction. Fair
and reasonable compensation belongs to the owner of the land for such an easement.
Determination of the amount of compensation should be based on profit of the easement
beneficiary.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
1
The new Civil Code, which is to become effective from 1 January 2014 builds on the Civil
Code of 1937. It contains 3,081 sections. It respects the classical principles of private law,
the unification of the legislation into a single code, but unfortunately there is a legal and
social discontinuity with the present Civil Code, and it is inapplicable to the existing case
law. Easements are newly divided into servitudes and real burdens, a number of old-new
terms and definitions appears, among which the valuators will need to be able to orientate
well, the Code uses archaic language.
KLÍČOVÁ SLOVA:
stavební pozemek, věcné břemeno vedení, spravedlivá a přiměřená náhrada, profit
oprávněného, služebnosti a reálná břemena, služebnost pozemková, služebnost osobní,
užívací právo, požívací právo, panující a služebný pozemek.
KEYWORDS:
Building plot, Easement, Fair and Adequate Compensation, Profit of Beneficiary Easements
and Real Burdens, Land Easement, Personal Easement, Usufruct, Dominant and Servient
Estate.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
2
ÚVOD
-
-
-
1.1 Základní idea
pozemek je cennější než stavba, která na něm stojí nebo bude stát (pozemek je věc,
která se nedá průmyslově vyrobit; pozemek má, na rozdíl od stavby, povahu se
skutečným atributem „navždy“)
pozemek dotčený stavbou sítě technické infrastruktury je modelově pozemkem
stavebním v šířce ochranného pásma této sítě, to je obecně panující názor (viz dále
definice pojmu – stavební pozemek), opora rovněž např.v metodických materiálech
České komory odhadců majetku, v judikátech a v odborné literatuře; pro výstavbu sítí
probíhá územní řízení a je vydáno územní rozhodnutí (souhlas), mimo
telekomunikačních sítí bývaly ještě do novely stavebního zákona ostatní stavby
inženýrských sítí stavebně povolovány a kolaudovány (nyní postačí územní souhlas
pro stavby dle § 103 písm.e zák.č.183/2006 Sb., účinný od 01.01.2013); podle
posledních informací z ČÚZK ve věci novely katastrálního zákona se uvažuje
s evidencí podzemních staveb (halové garáže, podchody, metro, tunely, zásobníky
apod.), záhodno by bylo vytvořit centrální evidenci tras technické infrastruktury
definice pojmu „stavební pozemek“ dle §2 odst.1 písm.b zák.č.183/2006 Sb.
(stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený
k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem,…)
v ochranném pásmu sítě technické infrastruktury je vlastník pozemku významně
omezen (nemůže zde postavit žádnou stavbu pozemního charakteru, ani inženýrského
např.park větrných elektráren, fotovoltaickou elektrárnu, ani vybudovat rybník, ani
vybudovat zemědělskou farmu, silážní jámu, vysázet les, dokonce ani provádět terénní
úpravy)
k jakýmkoliv činnostem v ochranném pásmu musí mít vlastník pozemku souhlas
správce nebo vlastníka sítě
1.2 Definice – ochranné pásmo
Ochranná pásma staveb a zařízení (resp.bezpečnostní pásma, zabezpečovací pásma) omezují
určitým
způsobem užívání nemovitostí a je možno na ně pohlížet jako na významná
omezení vlastnických práv a kategorizovat je jako závady na nemovitostech
(obdoba věcných břemen).
Při oceňování věcných břemen s vazbou na liniové stavby slouží v souladu
s příslušnými předpisy, technickými a jinými normami ke stanovení náhrady za omezení
vlastnického práva.
Ochranná pásma jsou vytvářena zejména z důvodu:
·
- zajištění nerušeného provozu příslušného předmětu ochrany
osob
vyloučení (resp.zákazu) různých činností, které by mohly narušit plynulý chod
předmětu ochrany
zajištění ochrany zdraví, životů osob a zvířat a majetku
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
3
1.3 Definice – stavební pozemek
Zák.č.183/2006 Sb. v §2 odst. 1 písm.b) uvádí : stavebním pozemkem pozemek, jeho část
nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo
regulačním plánem,…
Zák.č.151/1997 Sb. v § 9 uvádí : Pro účely oceňování se pozemky člení na stavební pozemky,
kterými jsou
1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích
pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění;10) je-li zvláštním
předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem
pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,
2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a
nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již
zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční
celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku
zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví
stejného subjektu,
3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru
nemovitostí,...........
(2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek (pozn.aut.: v našem případě
neoceňujeme pozemek, ale hledáme míru znehodnocení majetku v důsledku zřízení VBř),
který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství,
podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím
staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním
pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami,
ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (pozn.:tento fakt si uvědomujeme, protože ale
neoceňujeme pozemek, pak vycházíme z jeho nájmu, který je zajištěn nebo určen výše
uvedenými způsoby)
Zák.č.338/1992 Sb., o dani z nemovitostí v §6 odst.3 (pro ilustraci) uvádí : Stavebním
pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění
stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude
prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora16d) anebo na základě
veřejnoprávní smlouvy16d) a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb; rozhodná
je výměra pozemku v m2 odpovídající půdorysu nadzemní části stavby. Pozemek přestane být
stavebním pozemkem, pokud se stavba, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno
stavební povolení nebo která se provádí na základě certifikátu autorizovaného inspektora
anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, stane předmětem daně ze staveb nebo pokud
ohlášení nebo stavební povolení pozbude platnosti.
2
OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN
TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY
(VBŘ),
VYVOLANÝCH
STAVBAMI
2.1 Ocenění věcných břemen
Ocenění VBř se provede dle :
a) zák.č.151/1997 Sb., §18… „administrativní“ cena – nevhodný název, ale vyjadřuje účel
posudku, zejména pro daňové účely
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
4
b) zák.č.151/1997 Sb., §2 ….. obvyklá cena (hodnota), pro smluvní účely
Rozdíl spočívá v podstatě v tom, že dle §18 se jedná pouze o výnosové ocenění, při diskontaci
20% (*5let, in rem) nebo při diskontaci 10% (*10let, in personam), ocenění je do 5 let nebo
navždy (pak stejně x5 pro věcná břemena in rem).
Dle §2 se jedná ve většině případů o výnosové ocenění, při diskontaci obvykle 7- 9% (in rem,
in personam) nebo se jedná např. o nákladové nebo jiné ocenění.
Náhrada za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu se ve většině případů rovná
součtu diskontovaných budoucích příjmů (ročního užitku) na současnou hodnotu.
Roční užitek vychází ze součinu plochy, která vymezuje rozsah VBř a nájmu (reálný nebo
simulovaný) za tuto plochu.
Rozsah VBř je dán většinou součinem střední délky pásu dotčeného pozemku a šířky
zákonného ochranného pásma (nebo jiný tvar, např.lichoběžník); šířka ochranného pásma je
dána příslušným zákonem (zejména zák.č.458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu
státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů zák.č.127/2005 Sb., o
elektronických komunikacích, zák.č.274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou
potřebu, zák.č.254/2001 Sb., o vodách nebo vl.nař.29/1959 Sb., o oprávněních k cizím
nemovitostem při stavbách a provozu podzemních potrubí pro pohonné látky a ropu atd.)
nebo jinak zjištěnou plochou dotčené části pozemku (ve všech případech geodeticky). Rozsah
VBř může být pro účely stanovení náhrady za zřízení VBř navýšen i o tu část pozemku, které
díky uložení inženýrské sítě se stane pro další využití pozemku bezcenná.
(Pozn.aut: rovněž si povšimněme pojmů „zákonný rozsah věcného břemene“ a „sjednaný
rozsah věcného břemene“ a významového rozdílu mezi nimi).
Při stanovení ročního užitku se buď vychází z obvyklého nebo simulovaného nájmu
- obvyklý nájem (reálný z nájemních smluv, sdělení obce, databáze znalců, nabídky RK)
- simulovaný nájem (z cen uvedených v kupních smlouvách, z cenových map, sdělení
obce, databáze znalců, nabídky RK, z vyhlášky, rovněž Výměr MF ČR pro dočasné
zábory)
Simulovaný nájem (%) :
- lesní půda (1- 4)
- zemědělská půda (1- 4)
- stavební (4-5, doporučeno 7- 9, velká města min.10, podle druhu a charakteru pozemku)
Nelze vycházet z dlouhodobých nájmů zemědělské půdy, když jednotky BPEJ byly vytvořeny
v letech 1974-1980 především kvůli evidenci a inventarizaci půdy a poté ke zvýhodněnému
postavení bývalých JZD, jedná se o zjevnou diskriminaci vlastníků, cenová informace byla
prvotně chápána jako podružná. Ceny zajištěné na základě BPEJ nelze považovat za obvyklé
ceny zemědělské půdy.
Poznámka: Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků vyjadřuje pětimístným
číselným kódem hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a
její ekonomické ohodnocení. Informace o BPEJ slouží především pro zemědělské účely, ale lze je využít při
zpracování projektu komplexních pozemkových úprav, případně pro další účely. Systém BPEJ je platný pro celé
území ČR. Bonitace zemědělské půdy byla prováděna v letech 1974 až 1980. Bonitace je provedena pro
zemědělskou půdu (les není ohodnocen), tj. pro ornou půdu a pro louky a pastviny. Bonitační výsledky jsou
registrovány v republikové bonitační databázi. Izolinie BPEJ a jejich kódy jsou zakresleny v mapách SMO-5 a
současně jsou k dispozici ve formě vektorových dat. Údaje o zastoupení BPEJ na jednotlivých parcelách jsou k
dispozici na katastrálních a pozemkových úřadech. Charakteristika BPEJ a postup pro jejich vedení a
aktualizaci je stanoven ve vyhlášce č. 327/1998 Sb., Zároveň svěřuje vedení a aktualizaci BPEJ pozemkovým
úřadům, které mají za úkol zjišťovat změny půdních a klimatických podmínek pozemků terénním průzkumem,
dále provádí jejich vyhodnocení, na jehož podkladě se ověřují, upřesňují či nově vymezují nové hranice
rozdílných BPEJ na mapách, případně se mění číselný kód BPEJ. Správcem systému BPEJ je Výzkumný ústav
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
5
meliorací a ochrany půdy Praha – Zbraslav. Tento ústav poskytuje souhrnné údaje o BPEJ a o jejich účelových
seskupeních pro řadu činností, spojených např. s ochranou přírody, využíváním půdního fondu, s územním
plánováním atd. Současně je i subjektem, který odborně posuzuje např. všechna odvolání proti zařazení
konkrétního pozemku do jedné z bonitovaných půdně ekologických jednotek.
Při stanovení náhrady za zřízení práva odpovídajícího VBř je třeba vycházet z toho účelu,
kterému má VBř sloužit (zohlednit profit osoby oprávněné oproti újmě osoby povinné) –
v návaznosti na ten fakt, že např.přeložka trasy technické infrastruktury je součástí Stavby
pozemní komunikace, stát financuje vyvolané investice a pak je „bezúplatně“ předává
nadnárodním společnostem.
Stavby technické infrastruktury jsou obecně považovány v souladu s Klasifikací stavebních
děl CC-CZ za stavby (stavební díla) – viz např. 221112 Plynovody, SKP 46.21.31.2, 221211
Řady vodovodní přívodní a zásobovací, SKP 46.21.32.1 nebo 221411 Vedení dálková VN
venkovní nadzemní, SKP 46.21.34.2 apod. (současná definice stavby §2 odst.3 zák.č.
183/2006 Sb.: Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní
technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky,
materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání…..). Tyto stavby však nejsou předmětem
evidence v katastrálním operátu dle zák.č. 344/1992 Sb., zák.č. 265/1991 Sb. a vyhl.č.
26/2007 Sb.
2.2 Způsoby ocenění principielně
2.2.1
Umístění trasy technické infrastruktury v pozemku (samostatně, obecný případ)
- lesní pozemek
- zemědělský pozemek
- jiný pozemek
Výpočet se provede z obvyklých cen nájmů pro daný účel, který vede ke zřízení VBř nebo ze
Simulace :
- obvyklá cena lesního nebo zemědělského pozemku (je třeba rozlišit i vliv
nezastavěného a nezastavitelného území, zastavěného území a zastavitelných
ploch….)
- vyhlášková cena stavebního pozemku pro inženýrskou stavbu (ki, kp této stavby,
podle počtu obyvatel obce, bez přirážek a srážek)
- obvyklá cena jiného pozemku (ostatní plocha, vodní plocha….)
2.2.2
-
Umístění trasy technické infrastruktury v pozemku (v souvislosti se stavbou pozemní
komunikace, dráhy, vodní cesty)
lesní pozemek
zemědělský pozemek
jiný pozemek
Výpočet se provede z obvyklých cen nájmů pro daný účel, který vede ke zřízení VBř nebo ze
Simulace :
- obvyklá cena výkupů pozemků pro pozemní komunikaci (úsek bez ohledu na
katastrální území – ocenění nesmí být skokové, ale s ohledem na důležitost a význam
stavby a její technické parametry, třeba 10km úsek, prosazujeme vytvoření tzv.
Liniové cenové mapy stavby, která by platila neměně po celou dobu majetkoprávní
přípravy, realizace a majetkoprávního vypořádání stavby), je třeba rozlišit i vliv
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
6
2.2.3
-
nezastavěného a nezastavitelného území, zastavěného území a zastavitelných ploch….
vycházet z trvalých záborů
obvyklá cena nájmů dočasných záborů nastavuje tržiště nájmů pro výpočet ocenění
VBř (dle aktuálního Výměru MF ČR)
vyhlášková cena stavebního pozemku pro inženýrskou stavbu (ki, kp této stavby, podle
počtu obyvatel obce)
obvyklá cena lesního nebo zemědělského pozemku
obvyklá cena jiného pozemku (ostatní plocha, vodní plocha….)
Umístění trasy technické infrastruktury v pozemku (obecně, zastavěná plocha a
nádvoří)
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet z obvyklých cen nájmů pro daný účel, který vede ke zřízení VBř nebo ze Simulace :
-
obvyklé ceny pozemků pro stavbu daného charakteru, účelu, funkce – nutno zohlednit
vliv územního plánu (komerce, bydlení, komunikace, park…, navrhujeme rozmezí 60100% ceny)
2.3 Ocenění
K ocenění věcných břemen lze přistoupit dvěmi způsoby – vyžaduje objednatel nebo
podmínky některých zákonů např. do 31.01.2013 také zák.č.416/2009 Sb.:
pro účely smluvní (dle §2 zák.č.151/1997 Sb.)
pro účely daňové nebo obdobné (dle §18 zák.č.151/1997 Sb.),
a to s využitím předchozích tezí.
2.3.1 Účely smluvní
Pro účely smluvní text §2 a §18 zákona uvádí :
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování........ Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na
základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny......... Jiným způsobem oceňování stanoveným
tímto zákonem nebo na jeho základě je mj. výnosový způsob, který vychází z výnosu
z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za
daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)......... ve
výpočtu dle vzorce tzv. „věčné renty“ se uvažuje s dále stanovenou úrokovou mírou.
Obecně se výpočet provádí podle vztahů :
CV =
z
⋅ 100 %
u
 qn − 1 
CV = z. n 
 q .i 
..... pro dobu „navždy“
..... pro dobu „na určitý počet let“, „na dobu určitou“
přičemž "CV“ je cena práva odpovídajícího věcnému břemenu, "z" je roční užitek, "u" je
úroková míra, „q“ je úročitel, „n“ je počet let, po něž je právo vykonáváno, „i“ je úroková
míra setinná.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
7
Několik poznámek ke stanovení diskontní míry
Diskontní úroková míra (pozn.: pojmy „diskontní“ a „kapitalizační“ míra bývají
zaměňovány), vyjadřuje míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích
(nejistých) příjmů. Naopak míra kapitalizace je diskontní mírou po odpočtu očekávané míry
dlouhodobého růstu; rozdíl bude zřejmě mezi úrokovou míru používanou při oceňování
podniků, nehmotného majetku, nemovitostí a jiná úroková míra bude ve vztahu k právům
k nemovitostem, kam se věcná břemena řadí)
Společným ukazatelem je, že jde o vyjádření nákladů nejlepší alternativy, nákladů, se kterými
naší alternativu srovnáváme, tj. náklady obětované příležitosti, jejichž výše je dána
alternativním očekávaným výnosem. Diskontování tedy chápejme jako proces přepočtu
budoucích hodnot peněz v jejich nominálních hodnotách na dnešní, nižší, hodnotu. Jde vlastně
o očištění budoucích nominálních částek o výnos, který v sobě mají implicitně zahrnuty
vzhledem k dnešnímu dni, ke kterému je vztahujeme.
Diskontní míra je trhem určená požadovaná míra návratnosti, odvozená jako riziko
asociované s určitým stupněm bezpečnosti investice. Diskontní míra vyjadřuje rovnováhu na
trhu s danou investicí (v tomto případě nemovitostí) charakterizovanou jistými výnosy a
mírou rizika. V principu funguje trh s nemovitostmi na bázi nabídky a poptávky a jistou
paralelu s tímto principem lze taktéž nalézt i při stanovování výše diskontní sazby.
Dlouhou dobu jsme uvažovali s kapitalizační mírou jako kalkulovanou úrokovou mírou
pomocí stavebnicové metody. Kapitalizační míru bylo lze při této metodě stanovit jako
součet čtyř základních složek :
Potom platí:
r1
r2
r3
r4
skutečná míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na
bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o
inflační vlivy (bezrizikový reálný výnos). V současné době je
doporučována dle výnosu státních dluhopisů ve výši 4 - 5%.
míra průměrné očekávané inflace v hodnoceném období
(poměrný pokles nebo růst) - odhad lze získat na základech
národohospodářských prognóz (rok 2013 : ± 1%)
riziková míra - nutno posoudit např. podle podmínek v dané
lokalitě (obvykle 2 - 5%)
míra ekonomické životnosti - předpokládaná doba trvání (1 /
zbývající životnost v letech ) – 100… u věcných břemen ve
vztahu k pozemkům neužijeme
Celková kapitalizační míra r se stanovovala zásadně skladbou jednotlivých složek. Pokud
některá složka nebyla použita, uvedlo se zdůvodnění.
Stanovení kapitalizační míry je nutno ponechat na erudici odhadce podle konkrétního případu,
avšak vždy s ohledem na aktuální vývoj ekonomiky a místní podmínky. Stanovení
kapitalizační míry je tedy v každém případě výsledkem odhadu. Fakt, že neexistuje žádná
závazná metodika stanovení diskontní míry, indikuje dosti závažný problém, který vede
k situaci, že jen na základě rozdílné volby diskontní míry mohou dva oceňovatelé dospět
k diametrálně odlišné výnosové hodnotě.
V praxi zemí stabilní ekonomiky se často využívá v jiných výpočtech hodnota úrokové míry z
dlouhodobých úvěrů - jedná-li se potom v našem případě o zřízení věcného břemena s dobou
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
8
trvání navždy, tj. nekonečná doba trvání výnosu (renty), je možné dle odborníků hovořit
o bezrizikovém výnosu. Kapitalizační míra r by se potom rovnala složce r1. Toto je ale popis
ideálního stavu, který ve skutečnosti pravděpodobně nenastane, v praxi se pak jedná o součet
složek r1 + r2 + r3.
S ohledem na modernější pohled na problematiku skládané kapitalizační míry a další vývoj
oceňovacích technik byl ze strany IOM VŠE Praha (prof.Mařík) a ČKOM (Ing.Malý,
dr.Šantrůček) učiněn konsensus a pojetí celkové míry kapitalizace skládané ze čtyř faktorů
bylo změněno a v tomto smyslu byla v ČKOM vydána nová metodika, která vede k novému
pojmu - VÝNOSOVÁ MÍRA NEMOVITOSTI (VMN). Následující statě jsou uvedeny
s laskavým svolením České komory odhadců majetku, profesní sdružení znalců a odhadců.
VÝNOSOVÁ MÍRA NEMOVITOSTI (VMN)
Neméně důležitou složkou výpočtu (stejně důležitou jako odhad čistého stabilizovaného výnosu) je stanovení výnosové míry nemovitosti
(VMN resp. r). Výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z konkrétní nemovitosti s nejlepším alternativním
dosažitelným výnosem ze stejně rizikového kapitálu. Pokud nepočítáme obecně se stabilními výnosy z aktiva, je třeba rozlišovat mezi pojmem
VMN, kapitalizační míra a diskontní míra. Úrokovou míru, která má být použita pro výnosové oceňování nemovitostí, nelze ztotožňovat s
úrokovou mírou používanou u jiných aktiv (např. oceňování cenných papírů nebo dokonce podniků). Dosud v podmínkách ČR nelze využít
předpokladu úzkého propojení alternativních trhů pro investory. Trh s nemovitostmi má stále ještě svoji určitou autonomii, která se promítá i
do vývoje cen resp. její volatility a výnosnosti nemovitostí, která jako investiční alternativa stále ještě značně snižuje riziko kapitálové
investice. Pro další postup je třeba preferovat, aby byla kapitalizace prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitostí,
což lze ztotožnit s úrokovou mírou, kterou je obvykle úročena tržní hodnota nemovitosti (ovšem jen pro daný druh nemovitostí v dané
lokalitě). Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovitosti, který je vztažen k lokálně realizovaným tržním cenám. Vztah mezi tržní úrokovou
mírou, případně dalšími výnosovými mírami kapitálového trhu a kapitalizační mírou pro nemovitosti sice určitě existuje, je ale ovlivněn
působením řady dalších faktorů, proto je vhodné jako cílové řešení odhadovat kapitalizační míru přímo z trhu nemovitostí, tzn.
z realizovaných kupních cen pro určité druhy nemovitostí jako tzv. výnosovou míru nemovitosti (VMN). Pokud bude provedena analýza
trhu a jeho vývojových tendencí, pak zjištěná kapitalizační míra „r“ bude totožná s VMN.
Řešení
A.
B.
Výnosovou míru nemovitosti (VMN totožnou s „r“) lze zjistit z relevantního lokálního trhu, tzn. pro daný druh srovnatelných
nemovitostí zpětným výpočtem hodnoty „r“ z kupních cen (KC) při známé úrovni ČV a odhadu zůstatkové doby užití srovnatelných
nemovitostí dosazením těchto hodnot do rovnice 1*). VMN by pak představovala střední hodnotu kapitalizační míry „r“ pro investici
do daného druhu nemovitosti v dané lokalitě při její určité zůstatkové době životnosti.
ČKOM ve svém metodickém návrhu předpokládá periodické zpracovávání informací zjištěných z trhu nemovitostí v ČR a to metodou
vícenásobné regresní analýzy a její výsledek pravidelně jedenkrát ročně zveřejňovat ve formě rovnice s vypočtenými koeficienty.
ČKOM tímto bude garantovat věrohodnost a správnost stanovených tržních koeficientů pro výpočet výnosových měr nemovitostí (VMN) pro
případy praktických aplikací uvedené metodiky odbornou veřejností (a to nejen z řad členů ČKOM).
Základem této analýzy je najít korelaci mezi čistým výnosem z nemovitosti (platí to ovšem pouze pro tržně dosažitelné výnosy) a její kupní
cenou. Čistý výnos je determinován a limitován způsobem užívání nemovitosti, takže je nutné zpracovat regresní analýzy pro každý typ, resp.
způsob užívání nemovitosti, z čehož plyne nutnost zvolit základní kategorie pro třídění typů nemovitostí podle způsobu užívání:
Byty, bytové (nájemní) domy, rodinné domy, administrativní budovy, skladové objekty a provozní haly, hotely a penziony, čerpací stanice
pohonných hmot.
Pro různé druhy užívání nemovitostí je proto třeba zjišťovat informace:
-
kupní ceně,
-
dosažitelném čistém výnosu,
-
doplňující informace o regionu,
-
atraktivitě lokality.
Konkrétně:
-
Kupní cena skutečně realizovaná (nikoliv z inzerce, ty bývají vždy vyšší než realizované),
-
Čistý výnos (ČV) konstantní dosažitelný po dobu zůstatkové životnosti,
-
Vliv atraktivity místa v regionu na realizované kupní ceny (LOKreg). Hodnoceno jako odstup atraktivity hodnocené obce od metropole
v regionu, přičemž metropole je hodnocena stupněm LOKreg = 1,0 a odstup až do stupně LOKreg = 5,0.
-
Vliv atraktivity lokality v obci (LOKm). Hodnoceno jako LOKm = 1,0 pro atraktivní místa vzhledem k charakteru užívání stavby
a zejména dosažitelnosti výnosů do LOKm = 5,0 pro téměř nevhodnou (špatnou) lokalitu v obci vzhledem k charakteru užívání stavby.
Studiem charakteru tržních informací bylo zpracovateli zjištěno, že současné cenové relace tržního nájemného patrně v sobě dostatečně
absorbují technický stav resp. uživatelský standard nemovitosti. Je pak otázkou víceletého sledování, půjde-li o dočasný či dlouhodobý jev.
Na propočtených vzorcích podle užití nemovitosti bylo zjištěno jak pro Prahu tak i ostatní lokality, že existuje poměrně vysoká korelace mezi
čistými výnosy (ČV bez odečtu odpisů) a kupními cenami (KC). Výsledkem je poměrně důležité zjištění: Trh s nemovitostmi v ČR dosud
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
9
funguje pouze regionálně, neboť propočtená „celorepubliková“ rovnice vykazovala poměrně nízkou hodnotu směrodatné odchylky R 2 nižší
než 0,5 a je tedy nepoužitelná.
Rovnice pro VMN „ r „ má tvar :
Lineární – v převážné většině řešených typů nemovitostí 4*)
(
r = ČV / a + b × ČV + c × LOKreg + d × LOKm
)
Logaritmický – pro některé typy nemovitostí v určitém regionu 5*)
(
r = ČV / a × b ( CV ) × c ( LOKreg ) × d ( LOKm )
)
Výsledky vícenásobné regresní analýzy uspořádané podle regionů a druhů nemovitostí, byly zpracovány na podkladě statistických údajů z
jednotlivých regionů, jsou majetkem ČKOM a tabulka výstupů byla předána na jednotlivé regiony k použití.
Výsledek rovnic 4* a 5*) již představuje celkovou výnosovou míru nemovitosti a měl by nahrazovat dříve doporučovaný postup stanovení
kapitalizační míry r skladbou jednotlivých faktorů (r1 až r4).
Dočasně lze použít řešení podle ad B. na základě periodicky ze strany ČKOM publikovaného a tedy doporučeného rozpětí pro rizikovou
složku.
Pokud by měla být v současné době používána ještě skladebná metoda pro výnosové míry r, pak by již mělo jít pouze o součet dvou
základních členů. Dle původního značení skutečné míry výnosnosti a rizikové míry:
kde:
r = r1 + r2
r1
je míra ekonomické výnosnosti, tj. tzv. bezriziková úroková míra
Podle informací z ČNB a MF ČR se v současné době používá pro stanovení úrokových měr pro dlouhodobé státní dluhopisy
pouze tzv. americký aukční systém s algoritmem pro zpracování objednávek zejména institucionálních investorů. Lze proto
předpokládat, že úrokové míry státních dluhopisů a potažmo reálné výnosnosti státních dluhopisů do doby splatnosti r1 již
implicitně obsahují investory dlouhodobě prognózovanou míru inflace (tedy v podstatě složku označovanou dříve jako r2).
Hodnotu složky r1 lze tedy ztotožnit s výnosností státních dluhopisů do doby jejich splatnosti, a to takových, jejichž doba splatnosti
je srovnatelná se zůstatkovou dobou ekonomické životnosti hodnocené nemovitosti.
Pro nemovitosti s dobou zůstatkové životnosti delší, než dosahují splatnosti na trhu dostupných dluhopisů, by mělo být
postupováno metodou výpočtu geometrického průměru: výnosnosti státního dluhopisu na trhu dostupného s nejdelší dobou
splatnosti s odhadem výnosnosti pro dobu zbývající do odhadované doby zůstatkové ekonomické životnosti hodnocené
nemovitosti.
Pro zjišťování reálné výnosnosti státních dluhopisů do doby splatnosti lze doporučit např. informace Conseq Finance Research
nebo agenturu Bloomberg a volit především dlouhodobé státní dluhopisy se splatností 9, 10, 16 a budou-li emitovány, tak i na
více let.
r2
je riziková míra
Při výpočtové aplikaci tzv. zásobitele představuje hodnota r náklady na vlastní kapitál resp. výnosovou míru pro vlastní kapitál
vložený do nemovitosti a výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z nemovitosti s nejlepším
alternativně dosažitelným výnosem ze stejného kapitálu.
Složka r1 představuje srovnání s bezrizikovou investicí do státních dluhopisů při likviditě trhu státních dluhopisů.
Složka r2 má proto logicky význam rizikové přirážky za nižší likviditu trhu nemovitostí tedy vyšší riziko investice v porovnání
s trhem státních dluhopisů.
Pokud některé druhy nemovitostí vykazují rizikovou přirážku r2 minimální tzn., že takové nemovitosti oceňují investoři za téměř
shodně rizikové se státními dluhopisy. V takovém případě se i princip ocenění nemovitosti podobá spíše ocenění dluhopisů, kdy
výnos z pronájmu není rozhodující pro hodnotu nemovitosti – je pouze analogií renty z úroků a měl by jí i hodnotově odpovídat,
prvořadá je zpravidla abnormálně vysoká hodnota pozemku a hodnota stavby je pak na druhém místě. Takové nemovitosti jsou i
přes relativně vysokou cenu dobře a poměrně rychle prodejné – nemovitosti vykazují ve srovnání s běžně fungujícím trhem
vysokou likviditu majetku. Běžně používané výnosové metody ocenění nemovitosti neposkytují v těchto případech výsledky
konvergující k hodnotovým výsledkům z tržního porovnání. Příkladem takových nemovitostí jsou objekty na Václavském náměstí a
přilehlých ulicích Prahy 1, event. lokality na Malé Straně, kde již kromě ojediněle vzniklých proluk, není možné získat stavební
parcely. Výši rizika uložení kapitálu do takto oceňované nemovitosti je nutné posoudit výhradně dle místních podmínek. Další
vlivy jsou již spíše orientační: známá nebo očekávaná konkurence na relevantním trhu nemovitostí, a podle případného nebezpečí
ztráty likvidnosti na tomto trhu. Přirážka může zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné makroekonomické vlivy.
V případě aplikace zásobitele pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je složka míry ekonomické životnosti (dříve označovaná jako r4 ) již
pro výpočet bezpředmětná.
Doporučuje se však i při aplikaci skladebné metody konfrontovat její výsledek, tzn. hodnotu r s výnosovou mírou rezultující z regresní
analýzy.
Pro odhad hodnoty založené na netržní hodnotové bázi lze aplikovat metodu tzv. jistotních ekvivalentů výnosů (JEV). Touto metodou lze
stanovit kapitalizační míru r, kterou je možné dále použít společně s vývojem tempa růstu výnosů a inflačním vývojem působícím na výnosy
na výchozí hodnotu čistého výnosu analogicky tak, jako s ní pracuje vzorec pro časově omezenou rentu se zásobitelem. Obvyklý postup, jak
stanovit r, je založen na tom, že kapitalizační míra odráží jednak časovou hodnotu peněz (r1) a jednak odměnu za podstoupené riziko (r2),
potom opět
r = r1 + r2
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
10
Mírami rizika jsou při obvyklém pojetí míry rozptylu (tj. rozptyl, směrodatná odchylka) Pro kalkulaci rizika je důležitý postoj
investora k riziku, tedy míra averze k riziku. Míru averze k riziku lze definovat. K jejímu vyjádření můžeme použít pojem jistotního
ekvivalentu výnosu (déle JEV). Pod tímto pojmem je chápán jistý obnos, který investor může získat za budoucí výnosy s určitým rozdělením
pravděpodobnosti. Jinak řečeno, jaký s jistotou získaný obnos považuje investor za
ekvivalentní
určitému
pravděpodobnostnímu
rozdělení budoucích výnosu. Z tohoto rozdělení můžeme získat průměrnou očekávanou hodnotu výnosu. Výnosy zde chápeme jako peněžní
toky nebo očekávané zisky např. z konkrétní nemovitosti – proto jde o tzv. individuální JEV a z toho výsledek na netržní hodnotové bázi.
Relace mezi očekávanou hodnotou výnosu a jistotním ekvivalentem muže posloužit k posouzení stupně rizikové averze. Platí, že:
•
•
•
Při rovnosti jistotního ekvivalentu a očekávaných výnosů lze předpokládat neutrální postoj k riziku.
Pokud je jistotní ekvivalent vyšší než očekávaný výnos, je investor „příznivcem“ rizika.
Pokud je jistotní ekvivalent menší než očekávaná hodnota, je investor averzní k riziku. Tento postoj je obecně
považován za převládající.
JEV je s jistotou dosažitelný obnos, který by investor považoval z hodnotového hlediska za ekvivalentní možnosti získat budoucí rizikové
výnosy s předpokládaným rozdělením pravděpodobnosti. Jistotní ekvivalent výnosů dosažitelných na konci období může být proto při
výpočtu současné hodnoty diskontován bezrizikovou diskontní mírou rf, protože se jedná o jistou částku.
SH = JEV1 . (1 + rf)-1
ČSH = SH – I
Jak již bylo řečeno, kladný rozdíl:
E(V) – JEV,
kde E(V) je střední očekávaný výnos, je vyjádřením rizikové averze investora. S rostoucí averzí k riziku stoupá riziková srážka,
kterou je investor ochoten akceptovat při prodeji nejistých budoucích výnosů. Druhou možností, jak ocenit projekt, je vyjít z očekávaných
výnosů E(V). Averze k riziku se pak kalkuluje do diskontní míry, která obsahuje rizikovou přirážku ∆r = r 2. Tato přirážka poroste s růstem
averze k riziku. Pak současná hodnota projektu bude:
SH = E(V)1 . (1 + rf + ∆r)-1
Oba postupy musí vést ke stejnému výsledku a riziková srážka z výnosu musí v konečném výsledku odpovídat rizikové přirážce ∆r
= r2.
MÍRA DLOUHODOBÉHO RIZIKA (r3 )
zohledňuje přirážku za riziko z neurčitosti (z obtížné předvídatelnosti) dlouhodobého očekávaného vývoje tržní hodnoty nemovitosti.
Působí jako jistotní srážka z aktuálně stanovené tržní hodnoty, která je-li stanovena na základě tržní výnosové míry nemovitosti r, má
platnost cca ½ až 1 rok (kdy r je výsledkem regresní analýzy závislosti na regionálním trhu zjištěných čistých výnosů ČV a kupních cen KC).
Má-li být proveden odhad hodnoty nemovitosti na netržní bázi MLV (zástavní hodnota nemovitosti) tzn. pro účely zřízení zástavního práva
s dlouhodobou platností (5, 10, až 20 let), je třeba r zjištěné z trhu jako výsledek regresní analýzy nebo jako r = r 1 + r2 ještě rozšířit o jistotní
korekci - složku r3, potom dlouhodobá riziková míra nemovitosti bude složena následovně:
R= r+ r = r + r + r
3
1
2
3
Konstrukce r3 :
Tak, jak plyne čas do vypršení lhůty zástavního práva, zmenšuje se pravděpodobnost, že se s TH či VHN stane podstatná změna. Je-li
kvalifikovaně odhadnuta TH nemovitosti ze vstupních údajů platných alespoň 1 rok, je vcelku malá pravděpodobnost, že se tato hodnota do
jednoho roku výrazně změní. Má-li odhadnutá TH nemovitosti platit cca 1 rok, pak je hodnota r zjištěná z trhu použitelná a bude poskytovat
zřejmě odpovídající výsledky. Pokud je nemovitost oceňována pro účely např. zřízení zástavního práva na dlouhou řadu let, je třeba
odhadovat hodnotu s dlouhodobou platností. Složka r1 , je-li odvozena z výnosnosti státních dluhopisů v délce 10 až 15 let, pak určitou
predikci této dlouhodobé nejistoty zahrnuje (i když především v oblasti inflačního vývoje tzn. ceny peněz). Složka r2 , jako výslednice působení
všech systematických i specifických rizik trhu nemovitostí, ale tuto predikci nejistoty z dlouhodobého vývoje zřejmě neobsahuje prakticky
vůbec. V opačném případě by banky a zejména hypotéční ústavy poučeny ze současné problematické prodejnosti nemovitostí oceněných
v tehdejších (dobových) tržních hodnotách nepotřebovaly zavádět různé administrativní srážky k odborně stanovené aktuální TH.
Logika řešení r3:
Ten, kdo přijal nemovitost do zástavy za určitou cenu (TH) věří, že tato cena dlouhodobě (po dobu trvání zástavního práva) spíše poroste
nebo v každém případě alespoň neklesne. Ten, kdo nemovitost poskytl do zástavy, může věřit i v pravý opak.
a)
Ten, kdo má ve svůj prospěch zaregistrované zástavní právo si tak „koupil“ právo (nikoliv povinnost) rozhodnout o realizaci
nemovitosti prodejem v případě, že úvěr nebude splacen. Ten, kdo nemovitost do zástavy poskytl, právo o prodeji rozhodnout
„prodal“, protože na výzvu kupujícího opce (zástavního věřitele) bude nucen nemovitost jako osoba povinná vydat (dobrovolně či
nedobrovolně).
b)
Zástavní věřitel přijímá nemovitost do zástavy s určitou hodnotou a doufá, že za ni bude prodejná až do konce zástavní lhůty. V praxi
sice může zástavní věřitel požádat o realizaci kdykoliv v průběhu této lhůty, je-li porušen úvěrový tzn. závazkový právní vztah. Pro
konstrukci r3 by však měla být nemovitost prodejná za tuto hodnotu i na konci zástavní lhůty.
Výpočtový model pro konstrukci r3 musí respektovat zásadu obvykle používanou při stanovení hodnoty opčních práv, že čím delší bude
uvažované zástavní právo, tím nižší bude pro zástavního věřitele hodnota nemovitosti pro zástavu jako ochrana (pojistka) zástavního věřitele
proti nejistotě dlouhodobého vývoje cen nemovitostí.
r1, r2.
je dosazeno v
0,03 bezrozměrně = 3 pr.body)
r3 = ( 0,5 + 0,1 × r2 r1 ) × ( T − 1) − 0,015 × T 2
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
procentních bodech (příklad:
11
T
roky trvání zástavního práva od data ocenění
Pro výpočet r3 lze aplikovat i obvykle užívané výpočtové modely pro reálné opce, kdy se volatilita hodnoty nemovitosti vyjádřená relativně
pomocí VMN respektive jako její přirážka (r2 + r3) v dlouhých časových řadách limitně blíží nule, tzn. že se VMN = r1 + r2 + r3 blíží tzv.
časové hodnotě peněz r1.
Poznámka:
Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti pomocí zásobitele je softwarově zpracován a je nehmotným majetkem ČKOM.
2.3.2 Účely daňové
Pro účely daňové nebo pro účely, kdy jsou investovány finanční prostředky státu nebo
evropských fondů se pak vychází z §18, který ve svém textu výše uvedený princip poněkud
modifikuje a zjednodušuje pro širší užití a pochopení a vychází v podstatě ze "stavu navždy"
opět z tzv."věčné renty", avšak při použití úrokové míry 20% , resp. 10% :
V § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definováno oceňování práv
odpovídajících věcným břemenům takto :
(1) Právo odpovídající věcnému břemenu18) se oceňuje výnosovým způsobem na základě
ročního užitku ve výši obvyklé ceny.
(2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z
výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného
břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než
cena obvyklá.
(3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti.
(4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního
užitku.
(5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10
000,- Kč.
(6) Právo, zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému
břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 5.
Potom platí :
CV =
Cv =
CV =
z * 100%
= z * 10
10%
z*t
z * 100%
= z* 5
20%
…….pro věcné břemeno dožití určité osoby anebo
…… pro věcné břemeno na dobu určitou, pro 0 < t < 5 let
.…… pro věcné břemeno navždy, pro t ≥ 5 let.
přičemž "CV“ je cena práva odpovídajícího věcnému břemenu, "z" je roční užitek, "t" je doba,
po kterou věcné břemeno na nemovitosti vázne.
2.3.3 Využití fixní sazby k ocenění VBř („Cv, fix“)
Na omezení vlastnického práva v souvislosti s přeložkami inženýrských sítí je pohlíženo jako
na soubor věcných břemen, která při takové stavbě vznikají.
V souladu se zák. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí a jeho prováděcí vyhlášky č. 26/2007
Sb. a Návodu na vedení Katastru nemovitostí se jedná o věcná břemena:
s povinností strpět :
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
12
-
věcné břemeno vedení (rozumí se zřízení a umístění, provozování, změna a údržba
stavby, příp.její odstranění), vč. součástí a příslušenství a ochranného pásma
právo obdobné věcnému břemenu volné chůze, průchodu a průjezdu (chůze a jízdy)
právo obdobné věcnému břemenu údržby a oprav
právo odstraňování porostů a dřevin ohrožujících bezpečný a spolehlivý provoz
zařízení a přístup k němu
s povinností zdržet se:
zřizování staveb, objektů a zařízení v rozsahu podle přiloženého geometrického plánu,
všech činností, jež by mohly vést k poškození technické infrastruktury, jejích součástí
a příslušenství
Z uváděných druhů věcných břemen, která zatěžují jednotlivé pozemky je výše uvedeným
způsobem oceněno „věcné břemeno vedení“. Další věcná břemena, která pozemek současně
zatěžují, je možno sloučit pro účely ocenění do „ práva obdobného věcnému břemenu chůze a
jízdy za účelem údržby a oprav a dalších práv a povinností vyplývajících z příslušného
zákona“, neboť oprávněný nemá žádný další důvod, aby na pozemky vstupoval nebo vjížděl
technikou v jiném důvodu než k opravám a údržbě svého zařízení omezujícího vlastníka
nemovitosti nebo klestil porosty. U těchto práv není možno jednoznačně určit četnost vstupů
či vjezdů na pozemek, není možno specifikovat osoby, které budou vstupovat či není možno
specifikovat či kvantifikovat techniku, která bude vjíždět, rovněž nelze specifikovat druh a
charakter oprav a údržby, pak se jedná o věcné břemeno jehož rozsah a obsah nelze určit a
tato omezení vlastnického práva oceňujeme jednotně fixní částkou ve výši 10.000.-Kč (tento
postup je také uveden viz - Cenový věstník MF ČR, částka 6, Komentář k oceňování práv
odpovídajících věcným břemenům podle §18 zák.č.151/1997 Sb., čl.4 Právo věcného
břemene pro energetiku – energetické stavby, který nebyl doposud novelizován …
Energetické stavby zahrnují celou řadu elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů,
teplovodů, zásobníků podzemních i nadzemních, regulačních zařízení atd. K nim se váže
zřízení ochranných pásem spolu s řadou omezení vlastníků nemovitostí, na kterých se
energetické stavby nacházejí.
Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické
stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší, je-li stavba (např.
plynovod) pod zemí (pozn.autora: s tímto názorem je nutno polemizovat a nesouhlasit).
Zjištění ročního užitku se váže k té části pozemku, u které omezení vlastnického práva vyplývá
z popisu věcného břemene ve sm1ouvě případně přímo v příslušném zákoně.
Jde-li o stavební pozemek, stanoví se roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné
pozemky.
Pokud toto obvyklé nájemné nelze zjistit (chybí informace o pronájmu), použije se simulované
nájemné.
Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku
a) v úrovni obvyklé ceny
b) uvedené v cenové mapě obce
c) zjištěné podle cenového předpisu (zákon č. 151 /1997 Sb. a vyhláška č. 279/1997 Sb.).
Procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku by měl odpovídat uplatňovanému úročení
vkladů v peněžních ústavech. Zpravidla se bude pohybovat mezi 4 až 5 %.
Jde-li o zemědělskou půdu, stanoví se roční užitek ve výši nájemného podle zákona
č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1% z ceny pozemku podle vyhlášky
č. 215/1995 Sb.
Jde-li o lesní pozemek, je roční užitek stanoven obdobně ve výši 1 % z ceny pozemku zjištěné
podle cenového předpisu (zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhláška).
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
13
V souvislosti s energetickou stavbou na daném pozemku mohou být zřízena věcná břemena i
na jiných pozemcích s jinými vlastníky. Může jít o povinnost umožnit přístup přes přiléhající
pozemek za účelem oprav energetických vedení, při haváriích atd. Nejde o zřízení trvalé cesty
ani pravidelně se opakující užívání. V těchto případech nelze objektivně vymezit míru omezení
vlastnických práv majitele pozemku a doporučuje se proto využít ustanovení § 18 odst. 5 a
ocenit věcné břemeno částkou 10 tis. Kč.
Poznámka pro ilustraci: v posudcích, které se zpracovávaly pro ŘSD ČR, byla použita dnes
již zrušená Směrnice GŘ ČR č. 46/2003 Sb., která se týkala především oceňování věcných
břemen na zemědělských pozemcích – pokud byla cena věcného břemena nižší než 1.000.-Kč,
pak se použila náhrada 1.000.-Kč (§3, odst.1-4), pro nezemědělské pozemky bylo
postupováno podle posudku znalce, viz §3 odst. 5 (…Náhrady za věcná břemena zřizovaná
na stavebních pozemcích, lesních pozemcích a ostatních pozemcích se stanoví
prostřednictvím příslušných znaleckých posudků …).
Dílčí závěr k použití fixní sazby („Cv, fix“)
- právo vedení je považováno za věcné břemeno (§25 odst. 3, písm. e) a § 59 odst. 1. písm. e)
zák. 458/2000 Sb. v platném znění), a právo související se vstupováním na pozemky je
považováno za právo, zřízené jinak než věcným břemenem, za obdobné právu odpovídajícímu
věcnému břemenu, dle § 18 odst.6 se toto právo oceňuje podle §18 odstavců 1 až 5
zák.č.151/1997 Sb. (Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo
jednotně částkou 10 000,- Kč).
Ocenění práva v souvislosti se stavbou elektrického zařízení ad §25 odst. 3, písm. f, g, h) a §
59 odst. 1. písm. f, g, h) zák. 458/2000 Sb. v platném znění, odpovídá ocenění ve výši
10.000.-Kč, neboť se jedná o takové právo, které oprávněnému umožňuje výkon činností, při
kterých není možno jednoznačně určit četnost vstupů či vjezdů na pozemek, není možno
specifikovat osoby, které budou vstupovat či není možno specifikovat či kvantifikovat
techniku, která bude vjíždět, rovněž nelze specifikovat druh a charakter oprav a údržby, pak
se jedná o právo, jehož rozsah a obsah nelze určit.
2.3.4
Výsledná cena věcného břemene
Cv = Cv (§2 nebo §18) + Cv, fix
3
JINÉ PŘÍPADY OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN (VBŘ), VYVOLANÝCH
STAVBAMI TECHNICKÉ INFRASTRUKTURY
3.1 Ocenění VBř staveb technické infrastruktury pro účely dle zák.č.416/2009 Sb.
Platilo do 31.01.2013…. v souvislosti s §3 odst.5 zák.č.416/2009 Sb., o urychlení výstavby
dopravní, vodní a energetické infrastruktury v platném znění ocenění přiměřené náhrady za
zřízení práva obdobného věcnému břemenu spočívá v porovnání postupu ocenění :
dle § 2 zák.č.151/1997 Sb., tedy reálným diskontováním, které odráží věrněji stav
realitního trhu a ocenění věcného břemene se potom odvíjí pomocí vzorce tzv.pro
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
14
věčnou rentu (při délce trvání VBř „navždy“) nebo vzorcem tzv. součtu
diskontovaných příjmů (při délce trvání VBř na dobu kratší než „navždy)
dle §18 zák.č.151/1997 Sb.,
přičemž jednorázovou náhradou je vyšší z obou zajištěných částek.
Textace §3 (5) :Při uzavírání smlouvy o získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě se
kupní cena pozemku nebo stavby, včetně všech jejích součástí a příslušenství, a cena práva
odpovídající věcnému břemeni sjednává ve výši tržní ceny obvyklé v daném místě a čase.
Pokud je cena pozemku, stavby nebo věcného břemene zjištěná jiným způsobem ocenění podle
zvláštního právního předpisu4) (pozn.aut.: 4) §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.) vyšší než cena
tržní, použije se takto zjištěná cena. Nezbytnou součástí smlouvy je ustanovení o způsobu
a lhůtě vyplacení kupní ceny nebo ceny práva odpovídajícího věcnému břemeni.
Současná textace zák.č.416/2009 Sb. ve znění zák.č.405/2012 Sb.
§3b (1) Výši kupní ceny v kupní smlouvě, získávají-li se koupí potřebná práva podle §3a, lze sjednat
maximálně do výše
a) ceny stanovené znaleckým posudkem zvýšené o 100% v případě pozemku s výjimkou stavebního
pozemku7),(pozn.aut.: 7) §9 odst. 1 písm. a) a §9 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon
o oceňování majetku).
b) ceny stanovené znaleckým posudkem zvýšené o 15% v případě stavebního pozemku7) nebo
stavby.
§3b (2) Znalecký posudek, který je podkladem pro navržení výše kupní ceny v návrhu kupní smlouvy,
stanoví cenu ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby8),(pozn.aut.: §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.) včetně
všech jejich součástí a příslušenství. Ocenění se provede podle oceňovacího předpisu účinného ke
dni odeslání návrhu kupní smlouvy a cena pozemku nebo stavby se ve znaleckém posudku určí vždy
podle jejich skutečného stavu a účelu užití k tomuto dni; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení
nebo znehodnocení v souvislosti s tím, že jsou určeny k uskutečnění stavby dopravní infrastruktury.
§3b (3) V případě, že se potřebná práva k pozemku nebo stavbě získávají směnnou smlouvou,
použije se omezení výše sjednané ceny uvedené v odstavcích 1 a 2 obdobně. V případě, že se
potřebná práva k pozemku nebo stavbě získávají smlouvou o zřízení, změně nebo zrušení práva
odpovídajícího věcnému břemenu, použije se omezení výše sjednané ceny uvedené v odstavcích 1
a 2 přiměřeně.
§3b (4) Omezení uvedená v odstavcích 1 až 3 se na získávání potřebných práv podle §3a použijí jen
v případě, že jejich nabyvatelem je Česká republika nebo právnická osoba zřízená státem.
3.2 Ocenění VBř staveb technické infrastruktury pro účely dle zák.č. 289/1995 Sb.,
o lesích v platném znění
§5 Zákaz nájmu a podnájmu
§5 (1) Nájem a podnájem státního lesa za účelem hospodaření v lese je zakázán.
§5 (2) Podnájem lesa není dovolen, není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak.
§17 Poplatek za odnětí
§17 (1) Žadatel, jemuž bylo povoleno trvalé nebo dočasné odnětí, je povinen zaplatit poplatek
za odnětí (dále jen "poplatek"). Výši poplatku stanoví podle přílohy k tomuto zákonu orgán
státní správy lesů v rozhodnutí podle §13 odst. 1.
VÝPOČET POPLATKU ZA ODNĚTÍ LESNÍCH POZEMKŮ
I. Výpočet poplatku za dočasné odnětí
Výše ročního poplatku za 1 ha se stanoví podle vzorce
OLP = PP . CD . f (Kč ha-1)
OLP - poplatek za odnětí lesních pozemků
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
15
PP - průměrná roční potenciální produkce lesů v České republice v m3 ha-1
CD - průměrná cena dřeva na odvozním místě v Kč za m3
f - faktor ekologické váhy lesa.
Průměrná roční potenciální produkce lesů v České republice je dlouhodobě neměnná
a dosahuje výše 6,3 m3 ha-1.
Průměrná cena dřeva na odvozním místě se stanoví z dosažených realizačních cen po odečtení
nákladů na výrobu a přiblížení na odvozní místo. Tuto průměrnou cenu dřeva stanoví
a vyhlašuje každoročně ministerstvo [ §49 odst. 3 písm. e)].
Faktor ekologické váhy lesa se odečte z tabulky. Faktory jsou sestaveny podle kategorií
a subkategorií lesů.
II. Výpočet poplatku za trvalé odnětí
Poplatek za trvalé odnětí lesních pozemků (OLP) se vypočte jako kapitálová hodnota ročního
odvodu při použití úrokové míry 2% , tedy podle vzorce:
PP . CD . f
OLP = ------------------ (Kč ha-1)
0,02
TABULKA HODNOT FAKTORU EKOLOGICKÉ VÁHY LESA (f)
-----------------------------------------------------------------Kategorie lesů
f
-----------------------------------------------------------------Les hospodářský
1,4
Les ochranný
a) lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích
3,0
b) vysokohorské lesy pod horní hranicí stromové vegetace
5,0
c) lesy v klečovém lesním vegetačním stupni
5,0
Les zvláštního určení
a) lesy v pásmu ochrany vodních zdrojů I. stupně
5,0
b) lesy v ochranném pásmu zdrojů léčivých vod
5,0
c) lesy národních parků
1. zóna
5,0
2. zóna
4,0
3. zóna
3,0
d) lesy ve zvláště chráněných územích
5,0
e) lesy v systému ekologické stability území
5,0
f) lesy lázeňské
4,0
g) lesy příměstské a se zvýšenou zdravotně rekreační funkcí 3,0
h) lesy výzkumných lesnických ústavů a lesnických škol
2,0
i) lesy vyhlášené za genové základny
3,5
j) lesy v uznaných oborách a samostatných bažantnicích
1,5
Lesy mimo vyhlášené kategorie
a) lesy v pásmu ochrany vodních zdrojů
II. stupně - (vnitřní)
4,0
II. stupně - (vnější)
2,0
III. stupně
b) lesy v chráněné oblasti přirozené akumulace vod
2,0
2,0
-----------------------------------------------------------------
Otázkou dále zůstává připočítání ušlého zisku z fiktivního neuskutečněného výtěžku z titulu
toho, že v trase liniové stavby les nemohl vyrůst k ceně náhrady za zřízení věcného břemena
(vycházet např. z průměrné ceny dřeva na odvozním místě z dosažených realizačních cen po
odečtení nákladů na výrobu a přiblížení na odvozní místo).
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
16
4 VĚCNÁ BŘEMENA V KONTEXTU NOVÉHO OBČANSKÉHO
ZÁKONÍKU – POJMY A DEFINICE Z POHLEDU OCEŇOVATELE
4.1 Úvod
Od 1.ledna 2014 má vstoupit v účinnost nový občanský zákoník (NOZ). Nový občanský
zákoník byl vyhlášen 22. března 2012 ve Sbírce zákonů v částce 33 pod číslem 89/2012 Sb.
Oproti aktuálnímu občanskému zákoníku, který uvádí 879 paragrafů, vč.zrušených (60.stav,
účinný od 01.01.2013), bude mít nový občanský zákoník 3081 paragrafů (1.stav, účinný od
01.01.2014).
NOZ vychází z textu původního občanského zákoníku, který byl vypracován v 30.létech
(1937). Nová očekávaná právní úprava občanského zákoníku se dotkne asi 230 stávajících
předpisů. Do NOZ bude sloučen obchodní zákoník, ale i zákon o rodině, zákon o nájmu
a podnájmu nebytových prostor, zákon o vlastnictví bytů atd.
Pozitiva nového občanského zákoníku :
respektuje klasické principy soukromého práva
důsledně respektuje princip smluvní volnosti, současně však dbá o ochranu
slabší smluvní strany
provádí sjednocení právních předpisů do jednoho kodexu
vytváří systematicky uspořádaný celek s jednotným pojmoslovím
Rizika a negativa nového občanského zákoníku :
krátká lhůta před nabytím účinnosti zákona
užívá archaický jazyk a nikoliv nezbytné dřívější instituty
dochází k právní i společenské diskontinuitě se současným zněním kodexu
(vede k narušení právního vědomí)
dochází k nepoužitelnosti existující judikatury
4.2 Definice a pojmy
4.2.1 Rozdělení věcí
Nový občanský zákoník rozděluje věci následovně :
věci hmotné a nehmotné (§496)
ovladatelné přírodní síly (§497)
nemovité a movité věci (§498)
Rovněž jsou řešeny pojmy - zastupitelná věc, zuživatelná věc, hromadná věc, obchodní
závod, pobočka, obchodní tajemství.
Oceňovatele budou pravděpodobně zajímat nejvíce definice nemovitých a movitých věcí :
Paragraf 498, odst. (1) uvádí : Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným
účelovým určením (pozn.: např.metro, tunely, podzemní garáže, zásobníky, vinný sklep
apod.), jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (pozn.:
např.právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku,
a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc
nemovitá (např.pozemní komunikace, dráha, inženýrské sítě apod.). O inženýrských sítích to
stanoví přímo NOZ §509 (Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či
jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby
a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.).
Paragraf 498, odst. (2) uvádí : Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo
nehmotná, jsou movité.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
17
4.2.2 Součást věci (§505 – 509)
Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se
tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby
zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně
toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba
nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Součástí pozemku je
rostlinstvo na něm vzešlé.
Stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do
veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada,
že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci
nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité
věci stal vlastníkem stroje. Má-li být takovým strojem nahrazen stroj, který je součástí
nemovité věci, lze výhradu do veřejného seznamu zapsat, pokud proti tomu osoba zapsaná ve
výhodnějším pořadí nevznese odpor. Právo odporu však nemá osoba, jejíž právo nemůže být
zápisem výhrady zkráceno, ani osoba, jejíž pohledávka byla již splněna; za tím účelem může
být splněna i pohledávka dosud nedospělá. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace
nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí
inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí (pozor,
jedná se o tom, že se takové stavby budou zdaňovat).
4.2.3 Příslušenství věci (§510 – 513)
Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí
trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc
od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.
Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího
příslušenství. Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle
zvyklostí. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím
pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich
hospodářského účelu trvale užívalo. Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení
a náklady spojené s jejím uplatněním.
4.2.4 Zásadní změny
Ve vztahu k nemovitostem řeší NOZ zásadní změny – stavba se stává součástí pozemku
(superficies solo cedit - povrch ustupuje půdě, ve významu stavba je součást pozemku), na
kterém se nachází – pro nově vznikající stavby je tato podmínka při vkladu do katastrálního
operátu (nově: veřejného seznamu) závazná, při převodech nemovitostí pak je doporučeno
sjednotit vlastnictví, pokud je odlišné. U těch nemovitostí, kde nebude docházet k žádným
změnám vlastnictví, bude takové sjednocení vlastnictví obtížné, neboť není žádoucí ze strany
státu takto do vlastnictví zasahovat (vlastnictví je nedotknutelné, mimo institut vyvlastnění ve
prospěch veřejného zájmu). Nově jsou řešeny pojmy nájem, výpůjčka, výprosa a pacht.
NOZ zavádí pravidlo, že stavba je součástí pozemku (§ 506), což současně znamená, že
stavba i pozemek mají stejného vlastníka. Pokud je však stavba ke dni účinnosti NOZ ve
vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, neznamená to, že by se automaticky stala
jeho vlastnictvím (§ 3055). Vlastník pozemku má ale ke stavbě předkupní právo. Pokud tedy
vlastník bude chtít svou stavbu převést na jinou osobu, bude ji muset nejprve nabídnout
vlastníkovi pozemku. Totéž platí i naopak: Vlastník stavby má předkupní právo k pozemku (§
3056).
Vysvětlivka: superficies solo cedit - je právní zásada, podle které všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně
spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je vždy vlastníkem všech staveb na pozemku.
Zásada pochází z římského práva, kde byla zformulována právníkem Gaiem (Institutiones II 73). Tato zásada platí téměř
v celé Evropě. Je doplňována institutem práva stavby, který umožňuje stavět na pozemku i „nevlastníkovi“. Na našem
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
18
území tato zásada platila do roku 1950, kdy byla zrušena tzv.středním občanským zákoníkem. Od té doby v českém právu
platí, že vlastník stavby může být odlišný od vlastníka pozemku, který pod ní leží. Toto má změnit nový občanský zákoník
4.3 Práva k cizím věcem
Věcná břemena patří mezi věcná práva k cizím věcem, která NOZ ve svých ustanoveních
rozlišuje následovně :
a) právo stavby (§1240 – 1256)
b) věcná břemena (§1257 – 1308)
c) zástavní právo (§ 1309 – 1394)
d) zadržovací právo (§1395 – 1399)
V dalším si budeme všímat práva stavby a věcných břemen.
4.4 Právo stavby
Právo stavby – jedná se o věcné právo k cizí věci, je to zvláštní věcné právo, nikoliv
služebnost. Nově zaváděné právo stavby je postaveno na roveň nemovitostí (právo stavby je
nemovitou věcí), stavba sama není samostatnou věcí, ale podléhá ustanovení o nemovitostech
= superficiální zásada, vzniká tak oprávnění osoby (stavebník) mít na cizím pozemku svoji
stavbu, zánik této stavby nemá vliv na právo stavby, právo stavby se zřizuje jen k celé stavbě,
ke stavbě existující či nově zřizované, nelze zřídit k části, právo stavby je převoditelné,
zatížitelné (například zástavou), je dědičné, může být bezúplatné i úplatné (stavební plat) – lze
indexovat – atd.
Obsahem práva stavby je oprávnění stavebníka - jako osoby odlišné od vlastníka pozemku
- mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby zahrnuje jednak
možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující
stavbu, což je užitečné zejména za účelem její opravy či modernizace. Právo stavby bude
možné zřídit jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let, k vydržení může dojít po
40 letech, právo stavby vzniká zápisem do katastru nemovitostí (veřejný seznam). Nabývat je
možné na základě smlouvy, vydržením nebo na základě rozhodnutí orgánu.
4.5 Právo odpovídající věcnému břemenu
Právo odpovídající věcnému břemenu slouží k tomu, aby osoba oprávněná mohla využít
specifikovanou část užitné hodnoty cizí věci, která je ve vlastnictví osoby oprávněné. Pro tuto
osobu to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět nebo se něčeho zdržet. Podle
obsahu povinnosti rozlišuje NOZ služebnosti a reálná břemena, což je oproti současnému
OZ novinkou.
4.5.1 Služebnosti
Od reálného břemene se služebnost odlišuje právě pasivitou vlastníka věci, který je na základě
služebnosti povinen:
a) ve prospěch oprávněné osoby (určené buď konkrétně či prostřednictvím věci, které
služebnost svědčí) něco trpět (Vlastník umožní jiné osobě, aby přecházela přes jeho
pozemek nebo na něm čerpala vodu) nebo
b) zdržet se činnosti, kterou by jinak jako vlastník mohl vykonávat (Vlastník se zaváže k
tomu, že svou stavbu nebude zvyšovat, aby nezastínila sousedovi jeho výhled do
krajiny).
Současná právní úprava věcných břemen neumožňuje, aby vlastník, který má více pozemků,
zatížil jeden z nich ve prospěch toho druhého. Naopak NOZ takové řešení umožňuje, to může
být praktické tehdy, kdy se vlastník rozhodne jeden z pozemků převést na jinou osobu, neboť
si tak ušetří možné pozdější obtíže při vyjednávání s budoucím vlastníkem. Možnost zřídit
služebnost ke své nemovitosti se označuje jako tzv. „vlastníkova služebnost“.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
19
Služebnosti zahrnují vše, co je nezbytné k jejich výkonu (místní zvyklosti), je možná
konkurence služebností (novější právo nesmí být ale na újmu staršího), nezaniknou spojením
vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě. Nabývání služebností je možné na základě
smlouvy, dědictvím, vydržením nebo rozhodnutím orgánu.
Oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena.
Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat,
anebo se užívání zdržet. Není-li míra služebnosti určena, rozhoduje potřeba panujícího
pozemku. Služebnost se nemění změnou v rozsahu služebné nebo panující věci, ani změnou
hospodaření na panujícím pozemku. Pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujícím
pozemkem. Osobní služebnost nelze převést na jinou osobu.K prostoru pod povrchem lze
zřídit užívací věcná práva jako zcizitelná a dědičná. K věci lze zřídit i několik služebností,
pokud není novější právo na újmu právům starším.
4.5.1.1 Druhy služebností (Easements)
Protože variabilita možných služebností je velmi široká, vymezuje NOZ (§1267 a násl.) pouze
některé druhy služebností. Pokud tedy v reálném životě vznikne potřeba zřídit služebnost, na
kterou zákon nepamatuje, stranám v tom nic nebrání. Úprava se věnuje zvláštnostem každé
z nich, které považuje za užitečné v zákoně vymezit pro ten případ, že se strany nerozhodnou
pro odlišná – jim více vyhovující pravidla. NOZ se věnuje např. těmto druhům služebností:
Pozemkové služebnosti
Služebnost inženýrské sítě
Opora cizí stavby
Právo na svod dešťové vody
Služebnost stezky, průhonu a
cesty
Právo pastvy
Osobní služebnosti
Užívací právo
Požívací právo
Služebnost bytu
4.5.1.2 Některé pozemkové služebnosti
Služebnost inženýrské sítě
Služebnost inženýrské sítě zakládá právo vlastním nákladem a vhodným i bezpečným
způsobem zřídit na služebném pozemku nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační,
energetické nebo jiné vedení, provozovat je a udržovat. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co
vede k ohrožení inženýrské sítě, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě
vstup na pozemek po nezbytnou dobu a v nutném rozsahu za účelem prohlídky nebo údržby
inženýrské sítě.
Je-li to výslovně ujednáno, zahrnuje služebnost právo zřídit, mít a udržovat na služebném
pozemku také potřebné obslužné zařízení, jakož i právo provádět na inženýrské síti úpravy za
účelem její modernizace nebo zlepšení její výkonnosti.
Oprávněná osoba zpřístupní vlastníku pozemku dokumentaci inženýrské sítě v ujednaném
rozsahu, a není-li ujednán, v rozsahu nutném k ochraně jeho oprávněných zájmů.
Nesnese-li záležitost při náhlém poškození inženýrské sítě odkladu, obstará její opravu
oprávněná osoba i bez předchozího projednání; dotčeným osobám však neprodleně oznámí
provádění opravy, její místo označí a zabezpečí. Po skončení prací uvede služebný pozemek
na vlastní náklad do předešlého stavu a nahradí škodu způsobenou provedením prací.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
20
Opora cizí stavby
Kdo je povinen nést tíži cizí stavby, přispěje také poměrně na udržování zdí nebo podpěr, není
však povinen k podpěře panujícího pozemku.
Služebnost okapu
Kdo má služebnost okapu, má právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou
věc buď volně nebo ve žlabu; svou střechu smí zvýšit jen tehdy, neztíží-li tím služebnost.
Kdo má služebnost okapu, musí svodní žlab, byl-li zřízen, udržovat v dobrém stavu. Také
musí, napadne-li mnoho sněhu, sníh včas odklidit.
Právo na svod dešťové vody
Kdo má právo na svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek, hradí sám náklady
na zařízení k tomu potřebná.
Je-li k svodu potřebná strouha nebo podobné zařízení, nese náklady na jejich zřízení a údržbu
vlastník panujícího pozemku.
Právo na vodu
Kdo má právo na vodu na cizím pozemku, má k ní také přístup.
Kdo má právo svádět vodu z cizího pozemku na svůj nebo ze svého pozemku na cizí, může na
svůj náklad zřídit a udržovat zařízení k tomu potřebná; jejich rozsah se řídí potřebou
panujícího pozemku.
Služebnost rozlivu
Služebnost rozlivu zakládá vlastníku vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně,
právo rozlévat na služebném pozemku vodu. Služebnost zahrnuje i právo vlastníka vodního
díla mít a udržovat na služebném pozemku obslužná zařízení, a je-li to výslovně ujednáno,
provádět na nich i na vodním díle úpravy za účelem jejich modernizace nebo zlepšení jejich
výkonnosti. Vlastník pozemku se zdrží všeho, co vede k ohrožení vodního díla a obslužných
zařízení, a je-li to s ním předem projednáno, umožní oprávněné osobě vstup na pozemek po
nezbytnou dobu a v nutném rozsahu.
Služebnost stezky, průhonu a cesty
Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo,
aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou
dopravovali. Služebnost stezky neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech
ani vláčet po služebném pozemku břemena.
Služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek. Se služebností
průhonu je spojeno i právo jezdit jinými než motorovými vozidly.
Je-li služebným pozemkem pozemek určený k plnění funkcí lesa, zakazuje se zřídit služebnost
průhonu dobytka. Rozhodne-li orgán veřejné moci, že je služebný pozemek určen k plnění
funkcí lesa až po zřízení takové služebnosti, služebnost zaniká.
Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly.
Ve služebnosti cesty není obsaženo právo průhonu.
Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek
a mostů. Vlastník služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá.
Plocha pro výkon služebnosti stezky, cesty nebo průhonu musí být přiměřená potřebě a místu.
Stanou-li se stezka, cesta nebo průhon působením náhody neschůdnými, lze se domáhat, aby
byla vykázána náhradní plocha, než budou uvedeny v předešlý stav.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
21
Právo pastvy
Není-li určen druh, počet dobytka nebo rozsah a čas pastvy, když se právo pastvy zřídilo,
chrání se pokojná desetiletá držba. Jsou-li pochybnosti, použijí se ustanovení §1279 až 1282.
Právo pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež.
Zvířata nadměrně znečištěná, nemocná nebo cizí jsou z pastvy vyloučena.
Je-li služebným pozemkem pozemek s lesními porosty, zakazuje se zřídit služebnost pastvy
dobytka.
Mění-li se počet paseného dobytka v posledních deseti letech, je rozhodný průměr za první tři
léta pastvy. Není-li ani tento počet zřejmý, stanoví se podle zásad slušnosti přiměřeně
k rozsahu a jakosti pastvy; oprávněná osoba však nemůže na služebném pozemku pást více
dobytka, než kolik ho může přezimovat s pící dodanou panujícím pozemkem. Do počtu se
nevčítají sající mláďata.
Doba pastvy se řídí místní zvyklostí; řádné hospodaření na pozemku se však pasením nesmí
omezit nebo ztížit. Právo pastvy nezahrnuje jiné užívání. Nevylučuje zpravidla ani vlastníka
služebného pozemku z práva spolupastvy. Hrozí-li škoda, musí být dobytek hlídán.
4.5.1.3 Osobní služebnosti
Užívací právo
Služebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní
potřebu a potřebu jeho domácnosti. Změní-li se tyto potřeby po zřízení služebnosti, nezakládá
to uživateli právo na její rozšíření. Vlastníku věci náležejí všechny užitky, které může brát bez
zkrácení práva uživatele. Vlastník však nese všechny její závady a musí věc udržovat
v dobrém stavu. Přesahují-li náklady užitek, který vlastníkovi zbývá, musí uživatel buď tyto
zvýšené náklady nést, anebo od užívání upustit.
Požívací právo
Služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody
a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Při výkonu těchto práv je poživatel
povinen šetřit podstatu věci. Na skrytou věc nalezenou v pozemku poživatel právo nemá.
Poživatel přejímá všechny závady, které na věci vázly v době, kdy byla služebnost zřízena.
Nese také náklady, bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo.Poživatel udržuje věc ve stavu,
v jakém ji převzal, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy a obvyklého
pojištění proti škodám. Zmenší-li se přesto řádným užíváním věci její hodnota bez viny
poživatele, není za to poživatel odpovědný.
Vlastník může po upozornění poživatele provést na svůj náklad stavební práce, jejichž nutnost
vyvolaly náhoda nebo stáří stavby; v takovém případě poživatel zaplatí vlastníku úplatu
stanovenou podle míry, jakým se požívání zlepšilo.
Nemůže-li nebo nechce-li vlastník stavební práce provést, je poživatel oprávněn provést je
sám a po skončeném požívání se domáhat stejné náhrady jako poctivý držitel.
Poživatel je povinen snášet stavební práce, i když nejsou nutné, nestane-li se tím jeho právu
újma, anebo nahradí-li se mu všechna škoda.
Vlastník hradí poživateli náklad, jímž byla věc zlepšena, za stejných podmínek, jako by byl
povinen hradit jej nezmocněnému jednateli. Vynaložil-li poživatel náklady ze záliby nebo pro
okrasu, má poživatel stejná práva a povinnosti jako poctivý držitel.
Má se za to, že věc, když ji poživatel obdržel, byla prostřední jakosti, ve stavu způsobilém
k řádnému užívání a že při ní bylo vše, co je k takovému užívání třeba.
Když skončí požívání, náležejí plody ještě neoddělené vlastníkovi. Vlastník však nahradí, co
na ně poživatel vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli. Na jiné užitky má poživatel
právo podle toho, jak dlouho požívání trvalo.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
22
Společná ustanovení k užívacímu a požívacímu právu
Zřídí-li se užívací nebo požívací právo k zuživatelným zastupitelným věcem, může uživatel
nebo poživatel s věcmi nakládat podle své libosti. Když jeho právo skončí, vrátí stejné
množství věcí téhož druhu a jakosti. Uživatel nebo poživatel jistiny uložené na úrok má právo
jen na tento úrok. Úrok náleží uživateli nebo poživateli i z jistiny, která následkem nějaké
změny nastoupí na místo jistiny dřívější.
Uživatel nebo poživatel a věřitel rozhodují společně, má-li se co s jistinou podniknout.
Nedohodnou-li se, rozhodne soud. Dlužník se dluhu zprostí jen splacením jistiny společně
věřiteli a tomu, kdo je jejím uživatelem nebo poživatelem. Každý z obou, věřitel i uživatel
nebo poživatel, se může domáhat jen toho, aby se pro oba složila jistina do notářské nebo
soudní úschovy. Vlastník se nemůže domáhat na uživateli nebo poživateli, aby zajistil
podstatu, ledaže jí hrozí nebezpečí. Nebude-li jistota dána, může se vlastník popřípadě
domáhat vydání věci za slušné odbytné.
Služebnost bytu
Je-li zřízena služebnost bytu, má se za to, že byla zřízena jako služebnost užívání. Vlastníku
náleží právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje,
a nesmí mu být znesnadněn potřebný dohled.
4.5.2 Reálná břemena (Real burdens)
Stávající občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravuje, to však není správné, neboť
oproti služebnostem vykazují určité rozdílné znaky. Stejně jako další evropské státy jde proto
NOZ cestou speciální úpravy s podpůrnou aplikací ustanovení o služebnostech.
Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve
prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval (dával) jí nějaký užitek – (např. jí
poskytoval část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Tímto se tedy odlišují od
služebností. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném
seznamu. Typické je pro ně dále to, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek (na dobu určitou
i neurčitou) nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304).
Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na
peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc,
která je reálným břemenem zatížena. Pro totéž reálné břemeno lze zatížit i několik věcí.
Časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky
výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene.
Zřizuje-li se reálné břemeno právním jednáním, vzniká zápisem do veřejného seznamu.
Záleží-li reálné břemeno v opakovaném plnění, může být zadržená dávka nebo její náhrada
požadována jak po osobě, za jejíhož vlastnického práva dávka dospěla, tak od přítomného
vlastníka, avšak jen z věci reálným břemenem zatížené.
Vlastník zatížené věci se zdrží všeho, čím by se věc zhoršila k újmě osoby oprávněné
z reálného břemene.Nedostačuje-li věc reálnému břemeni z viny jejího vlastníka nebo pro
nedostatek, který vyjde najevo teprve později, tou měrou, jak se mělo při jeho zřízení za to,
napraví vlastník tento stav složením jistoty nebo jinak, aby osoba oprávněná z reálného
břemene neutrpěla újmu.
O zániku reálných břemen platí obdobně ustanovení o zániku služebností.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
23
1
ZÁVĚR
Problematika oceňování práv odpovídajících věcným břemenům i přes zdánlivou
jednoduchost je velmi složitou entitou znaleckého a odhadcovského posuzování. Oceňováním
věcných břemen by se měla zabývat specializovaná pracoviště s právnickým, stavebním a
ekonomickým potenciálem. Subjekt, který se touto problematikou častěji nezabývá, pak může
zcela nevědomky předkládat své výstupy ve velmi povrchní kvalitě, které jsou postiženy
neodborností a laickým pohledem a následně jsou zavádějící jak pro vlastníky nemovitostí,
zadavatele, tak i pro ty, kteří s takovými posudky pracují. Problematické jsou rovněž i tzv.
posudky na objednávku. Rovněž tak by oceňovatel neměl být ovlivňován různými
metodikami, které mohou být v rozporu s legislativou. Problematika věcných břemen a jejich
oceňování je velmi složitou maticí s velkým počtem vstupů, jejíž vyřešení je citlivým
problémem, neboť se dotýká omezení vlastnických práv, povětšinou občanů k jejich
nemovitostem, zejména pozemkům a právě to vyžaduje velmi pečlivý přístup ze strany
oceňovatele ke každému případu zvlášť. Každý případ věcného břemena je totiž unikátem, i
když může být unikátem zdánlivě podobným s tím předchozím.
Zde uvedené principy a metodické přístupy byly naposledy projednány na GŘ ŘSD ČR a MF
ČR (odd.263 – Oceňování majetku, odd.622 – Schvalování dispozic s majetkem státu)
v údobí 12/2010 - 04/2011. Aktualizace 09/2013.
Při studiu problematiky nového občanského zákoníku a při úvahách jakým způsobem bude
ovlivněno oceňování nemovitostí v blízké budoucnosti se oceňovatelé dostávají do rozpaků.
Až příliš máme zafixováno rozdělení nemovitostí podle aktuálního občanského zákoníku a
naučili jsme se chápat jejich vzájemné vazby, práva a právní závady s nimi spojené. Při
aplikaci nového občanského zákoníku se bude jednat určitě a především o významnou změnu
v myšlení a nazírání na pojem nemovitá věc a práva k cizím věcem. Bude se jednat o ocenění
pozemků samostatných, pozemků se stavbami stejného vlastníka, pozemků se stavbami
rozdílného vlastníka, ocenění práva stavby a práv s nemovitostmi souvisejících atd.
Domnívám se, že bude potřeba mnoha metodických návodů, jak k nové problematice
přistupovat. Protože se nám ale takových metodických návodů nedostává již v současnosti při
každoročních změnách a legislativních experimentech (anebo je jich přespříliš mnoho), lze
očekávat, že odborná i laická veřejnost bude zmatena po delší dobu. Bude mít však pod
vlivem evropské integrace zřízenu služebnost průhonu a právo pastvy…. Aktualizace
09/2013.
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
24
2
LITERATURA
[1] BRADÁČ, Albert a kolektiv: VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z, 4.vydání, LINDE
PRAHA, 2009, Praha, 364 stran. ISBN (ISSN) 978-80-7201-761-4
[2] BRADÁČ, Albert a kolektiv: Soudní inženýrství, CERM, akademické nakladatelství,
2007, Brno, 728 stran, ISBN: 80-7204-133-9
[3] Slovenská Asociácia Ekonomických Znalcov: Mezinárodné ohodnocovacie štandardy,
Bratislava, 2005, ISBN 80-969-248-5-0
[4] TRUNEČEK, Jaroslav: Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem, 1. vydání,
Nakladatelství Leges, 2010, Praha, 135 stran, ISBN: 978-80-87212-37-0
[5] KOČÍ, Roman: Zákon o pozemních komunikacích s komentářem..., 3.aktualizované a
doplněné vydání, Nakladatelství Leges, 2010, Praha, 416 stran, ISBN: 978-80-87212-363
[6] JANDERKA, Karel: Zákon o vyvlastnění, 2.vydání, LINDE PRAHA, 2010, Praha, 171
stran, ISBN: 978-80-7201-793-5
[7] AMBRUSOVÁ, Eva, ŠROMOVÁ, Eva: Vyvlastňovací řízení od A do Z, 1.vydání,
Nakladatelství ANAG, 2009, Praha, 231 stran, ISBN: 978-80-7263-554-2
[8] HÁBA, Jaroslav, JANAS, Tomáš, ŠVANCAROVÁ, Šárka: Slovník definic a výklad
některých vybraných pojmů stavebního práva, 1.vydání, ABF, Nakladatelství ARCH,
2003, Praha, 184 a 176 stran, ISBN: 80-86165-79-5
[9] ZAZVONIL, Zbyněk: Oceňování
CEDUK,1996, ISBN 80-902109-0-2
nemovitostí
na
tržních
principech,
Praha:
[10] ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí, Praha: CEDUK, 2004, ISBN 80902109-3-7
[11] KLIMEŠ, Vladimír: Metodika stanovení výše nájmů za využívání pozemků ve vlastnictví
státu a obcí, 03/2000
[12] MELEN, Wenzel : Výpočet a odhad míry kapitalizace při výnosovém oceňování
nemovitostí.Brno: SEKON, 2001
[13] MAŘÍK, Miloš, MAŘÍKOVÁ, Pavla: Diskontní míra v oceňování, Praha, VŠE, 2001,
101 stran, ISBN 80-245-0228-3
[14] KOSINKA, Josef: Věcné břemeno stavby na pozemku jiného vlastníka, Odhadce, ČKOM
X/1, 2004
[15] HÁBA, Jaroslav, ŠVANCAROVÁ, Šárka : Některé aspekty vztahu mezi zák. č.
151/2000 Sb., o telekomunikacích a zák. č. 50/1976 Sb., stavební zákon, s ohledem na
institut věcných břemen, Soudní inženýrství 13/2002, Stavební právo 1/2002
[16] ŠVANCAROVÁ, Šárka, HÁBA, Jaroslav: Vliv závad váznoucích na majetku na
stanovení jeho obvyklé hodnoty pro účely bankovních zástav, Odhadce, ČKOM VIII/3,
2002
[17] THE APPRAISAL GUIDE, U.S.DEPARTMENT OF TRANSPORTATION, FEDERAL
HIGHWAY ADMINISTRATION, (Guidance on appraising real estate for acquisition
under the Uniform Act and 49 CFR, Part 24B; Federal Register: December 17, 2003
(Volume 68, Number 242)
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
25
[18] UNIFORM APPRAISAL STANDARDS FOR FEDERAL LAND ACQUISITIONS,
Interagency Land Acquisition Conference, Washington, D.C., 2000, published by the
Appraisal Institute, Chicago in cooperation with the US Department of Justice, ISBN: 0922154-66-X
[19] KRŐLL, Ralf, HAUSMANN, Andrea:
Rechte und
Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Luchterhand, 2003
Belastungen
[20] KLEIBER-SIMON-WEYVERS:
Verkehrswertermittlung
Bundesanzeiger Verlag, 2003, Köln, ISBN 3-89817-112-4
von
bei
der
Grundstücken,
[21] METZGER, Bernhard : Wertemittlung von Immobilien und Grundstücken. Rudolf Haufe
Verlag, München, ISBN 3-448-06004-6
[22] MOELLER, Richard , PESTINGER, Joachim aj.: Right-of-Way and Utilities Best
Practices:Prepared by the International Scanning Study Team. Washington: FHWAHPIP, 2002.
[23] Komentář k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podle §18 zák.č.151/1997
Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, Cenový věstník, částka 6, 1999
[24] Bürgerliches Gesetzbuch : 57. Auslage, Deutscher Taschenbuch Verlag, 2006, ISBN 3423-05001
[25] Metodika oceňování nemovitostí ČKOM, Praha
[26] DISKONTNÍ MÍRA VE VÝNOSOVÉM OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ, Jan Ulrich,
Ing., Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, Ústav soudního inženýrství,
Údolní 53, 602 00 Brno
[27] Zákon č.89/2012, občanský zákoník ve znění účinném od 01.01.2014
[28] Nový občanský zákoník – vybrané otázky , přednáška SALANS, Salans Europe LLP,
Platnéřská 4, 110 00 Praha 1, Michal Hink, 2011
[29] Změny OZ a jejich vliv na trh nemovitostí, přednáška SALANS (M.Hink), AK Dvořák &
spol.(Pavel Fára), Clifford Chance (Emil Holub), 2011
[30] Vlastníkova služebnost aneb když někomu slouží vlastní věc, Vladimír Černošek,
Právnická fakulta Univerzity Palackého v Olomouci, 2012
ZNALCI A ODHADCI – znalecký ústav, spol. s r.o. ©2013, www.znalciaodhadci.cz
26
Download

Aspekty oceňování věcných břemen