ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2647 – 21 / 2014
dle Usnesení č.j. 067 EX 203318/08-56
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
203318/08-56 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 01.10.2013.
Posudek obsahuje:
40 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
09.01.2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................3
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
3
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ......................................................................................................................10
Vyhodnocení..............................................................................................................30
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................31
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................31
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................32
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 067 EX 203318/08-56:
- ocenit nemovitost a její příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
Jedná se o ocenění:
a) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na bytové jednotce č. 2297/10 v budově bytového domu č.p.
2297 (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48, stojícího na pozemku parc.č. 3750,
k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6420/80274, na společných
částech domu č.p. 2297 a na pozemku parc.č. 3750,
b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nebytovém prostoru garáže č. 2297/103 v budově
bytového domu č.p. 2297 (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48, stojícího na
pozemku parc.č. 3750, k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu ve výši
1440/80274, na společných částech domu č.p. 2297 a na pozemku parc.č. 3750,
vše zapsáno na LV č. 9688 vedeném KÚ pro hlavní město Prahu, KP Praha.
Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a technické vybavení je detailně
provedeno níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 09.11.2013 bez přítomnosti vlastníků
nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. Povinný na
výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 27.12.2013, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9688, k.ú. Strašnice, získaný prostřednictvím Dálkového
-
-
přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.10.2013
Snímek katastrální mapy
Cenová mapa stavebních pozemků hlavního města Prahy
Usnesení č.j. 067 EX 203318/08-56
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky nemovitosti
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb.
vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky
č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a
vyhlášky č. 450/2012 Sb.
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
3
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
-
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
5
5.1
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota.
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná
metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších
předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb.,
vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti
V ... čisté příjmy z nemovitosti
i ... míra kapitalizace
4
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos
dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitosti.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost
v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná
o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).
Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu
s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá
své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď
na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti
návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
q × ( q − 1) q
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
5
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
objektu.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost
pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty
věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření
spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Poloha nemovitostí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
- stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak
předimenzovanost
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitostí
- prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců
systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu
existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti
(jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat,
neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by
byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje
informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních
úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto
lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen
nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká
je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je byt
s nebytovým prostorem (garáž) v bytovém domě, ke kterým je možné nalézt statisticky významný
soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji
(popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu
komparativní.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve
většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např.
v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se sice u podobných bytových jednotek a nebytových prostor předpokládá, odborná znalecká
veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu
ocenění proto neaplikujeme.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky
č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.),
která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí
vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně
aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Komentář k ocenění příslušenství:
Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění:
Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva:
§ 120
(1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc
znehodnotila.
(2) Stavba není součástí pozemku.
§ 121
(1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby
byly s hlavní věcí trvale užívány.
(2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.
Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování
majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru
(1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti
a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných
částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu
a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání.
(2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených
k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě,
jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně
jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu
ani společné části domu.
(3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se
rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech
bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství
stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru.
(4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy,
studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo
nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné,
cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby.
(5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah
jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru.
Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš
Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí:
Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší.
Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem
spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství
je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena
k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic
jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.
Příslušenství bytu vymezují zvláštní předpisy. Za příslušenství bytu se podle těchto předpisů považují
jednak vedlejší místnosti (např. neobydlené kuchyně, neobytné haly, komory, koupelny, záchody,
spíže, šatny, předsíně atp.) a jednak vedlejší prostory (prostory umístěné mimo byt, jako např. sklepy,
sklepní kóje atp.), obojí za předpokladu, že jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem.
Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství jiné věci
není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je důležité především při
posuzování staveb různého druhu. Některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně
stojící garáž), mohou být příslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými věcmi. Pokud
je věc příslušenstvím, také sdílí osud věci hlavní a převádí se spolu s ní na nabyvatele.
9
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
OCENĚNÍ
2.1
Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadově stojící, situovaný na rovinatém
terénu. Oceňovaný byt je dispozice 3+1 s terasou a nachází se v 4.NP bytového domu. Oceňovaná
garáž se nachází v 1.PP bytového domu, přístupná z ulice Královická. Okolní zástavbu tvoří hlavně
rodinné domy. Centrum hlavního města Prahy je ve vzdálenosti 8 km, k zastávce metra Skalka na
trase A je vzdálenost 550 m. Hlavní vstup do budovy bytového domu je z ulice Královická, č.or. 48.
Konstrukční řešení a technické vybavení:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 40 - 45ti lety; údržba: průměrná
Počet podlaží:
podsklepeno, 4 nadzemní podlaží
Základy:
betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné v tl. 30 cm, z tvárnic; nezatepleno
Stropy:
montované ze stropních panelů
Střecha:
plochá střecha (stropní panely)
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni
Vnější povrchy:
brizolit; obklad soklu - páskový obklad (kabřinec)
Schody:
nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové, madlo dřevěné
Dveře:
hladké plné, s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy,
vstupní jsou dřevěné - prosklené
Okna:
plastové okno a původní dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením, v suterénu jsou kovová s
jednoduchým zasklením; mříže
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, parkety
Krytina střechy:
Vrata:
živičná
dřevěná dvoukřídlá
10
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Vytápění:
ústřední do litinových radiátorů s termostatickými hlavicemi; centrální domovní kotel (na plyn)
Ohřev teplé vody:
zajišťován plynovým ohřívačem; průtokovým
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast
WC splachovací oddělené od
Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo,
vana
Vnitřní plynovod:
rozvod je proveden
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, odvětrávání
ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák (na plyn)
Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení
a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu;
jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní
identifikace příslušenství věci hlavní.
Pravděpodobná dispozice:
1.PP: chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti, garáže
1.NP - 4.NP: schodišťový prostor, bytové jednotky
Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 4.NP: vstup, předsíň, koupelna, WC, kuchyně, obývací
pokoj, 2x ložnice, terasa; sklep a garáž v 1.PP
Srovnávací parametry:
1) bytová jednotka č. 2297/10
Název
Užitná
plocha
[m2]
kuchyně
8,40
obývací pokoj
20,00
ložnice
9,90
ložnice
12,10
koupelna
2,63
WC
1,12
11
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
předsíň
8,15
terasa
9,13
sklep (příslušenství bytu mimo byt)
1,19
2) nebytový prostor č. 2297/103 - garáž
Název
garáž
Užitná
plocha
[m2]
14,40
Srovnávací kritéria:
Kriterium
Popis kritéria
A – OBEC
1 Velikost obce
obyvatel 1 241 664, z toho 863 497 v produkt. věku
2 Správa, úřady
magistrát hlavního města Prahy, pošta, policie
3 Poptávka po nemovitostech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
dobré
5 Obchod a služby
veškeré
6 Školství
základní škola 1. a 2. stupeň, střední a vysoké školství
7 Zdravotnictví
nemocnice, polikliniky
8 Kultura, sport
dostatečné vybavení
9 Ubytování
dostatečná kapacita
10 Struktura zaměstnanosti
dostatečná nabídka
11 Životní prostředí
dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
v souvisle zastavěném území obce
13 Dopravní podmínky
příjezd až k objektu
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
rovinatý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
v garáži bytového domu a na parkovacích plochách
17 Parkovací možnosti
v okolí
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě v obci
všechny
C – VLASTNÍ NEMOVITOST
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
pouze po schodišti
23 Regulace nájemného
žádná
č.
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
24
25
26
27
28
29
30
Výskyt radonu
Další možnosti ohrožení
Příslušenství nemovitosti
Možnosti dalšího rozšiřování
Technická hodnota stavby
Údržba stavby
Pozemek celkem
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
neměřeno
velmi omezené až náhodné
vhodné (identifikace viz výše)
nejsou
viz níže
průměrná
374 m2
Technický stav:
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé
životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem
dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na původních dřevěných oknech, které
jsou již dosti nefunkční se stráveným nátěrem. Další připomínky existují spíše v rovině estetické
v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již
nemusí odpovídat nárokům současného standardu. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch
a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým
stavebním materiálům a průměrné údržbě.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 9688 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční
řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Srovnávací nemovitosti (SN):
Byty:
1) byt 3+1
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Podlaží počet:
Podlaží umístění:
Plocha užitná:
Lodžie:
Sklep:
Elektřina:
Výtah:
2 600 000 Kč
35 616 Kč za m2
Hlavní, Záběhlice
Cihlová
Velmi dobrý
11
2. podlaží
73 m2
Ano
Ano
400V
Ano
Popis:
Byt 3+1 s lodžií (69 + 4 m2) ve 2.NP skeletového domu s výtahem. Dispozice: obývací pokoj, dva
samostatné pokoje (jeden se vstupem na lodžii), kuchyně, jídelna, koupelna a samostatná toaleta. Na
podlaze ve dvou pokojích parkety, v ostatních pokojích dlažba, stoupačky v plastu, topení s měřáky,
kuchyňská linka cca 10 let stará, okna jsou plastová, orientace bytu - obývací pokoj, ložnice a pokoj s
lodžií na východ, kuchyně a jídelna na západ. K bytu patří sklepní kóje o velikosti 2 m2. V domě
kolárna a kočárkárna.
Zdroj:
Realitní kancelář
Středočeské reality, spol. s r.o.
Lucemburská 1064/4
13000 Praha
www.screality.cz
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
2) byt 3+1
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Typ domu:
Podlaží umístění:
Plocha užitná:
Sklep:
Plyn:
Elektřina:
2 790 000 Kč
37 703 Kč za m2
Průběžná, Strašnice
Cihlová
Velmi dobrý
Patrový
4. podlaží
74 m2
Ano
Plynovod
230V
Popis:
Dispozice: 3 obytné místnosti, kuchyňský kout s jídelnou, koupelna (vana), WC, komora, sklepní
kóje; topení: ÚT – dálkové; podlahy - parkety, dlažba. Okna nejsou orientována do silnice. Parkování
před domem.
Zdroj:
Realitní kancelář Fortunae, s.r.o.
Eliščino nábřeží 842/3
50003 Hradec Králové
Telefon: 495 516 162
www.fortunae.cz
3) byt 3+1
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
2 990 000 Kč
45 303 Kč za m2
V olšinách, Praha 10
Cihlová
Po rekonstrukci
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Podlaží počet:
Podlaží umístění:
Plocha užitná:
Lodžie:
Sklep:
Plyn:
Elektřina:
Výtah:
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
11
4. podlaží
66 m2
Ano
Ano
Plynovod
230V
Ano
Popis:
Byt 3+1 s lodžií, plastová okna. Dispozičně je byt členěn na tři pokoje a kuchyň. Ložnice a pokoje
jsou orientovány na sever s volným výhledem, obývací pokoj směrem na východ. Dům je v
udržovaném stavu. V pěší dostupnosti cca 5 minut metro A Skalka nebo Strašnická.
Zdroj:
Realitní kancelář FINNEM, s.r.o.
Kováků 746/6, 15000 Praha
www.finnem.cz
4) byt 2+1
Nabídková cena:
2 750 000 Kč
Upravená nabídková cena: 45 082 Kč za m2
Adresa:
Tehovská, Strašnice
Budova:
Cihlová
Stav objektu:
Dobrý
Podlaží počet:
5
Podlaží umístění:
2. podlaží
Plocha užitná:
61 m2
Lodžie:
Ano
Sklep:
Ano
Popis:
Byt 2+1 s lodžií, obytná plocha 56 m2 a lodžie 5 m2 v dosahu metra Skalka. Kuchyně na východ,
pokoj, ložnice a lodžie na západ. V bytě je kuchyňská linka, plynový sporák, jídelní kout, samostatné
16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
WC, koupelna s vanou, vestavěné skříně v ložnici a předsíni, v oknech žaluzie, plovoucí podlaha a
dřevěné parkety. K bytu náleží sklep. Dopravní dostupnost MHD - stanice metra A cca 3 minuty
pěšky.
Zdroj:
Realitní kancelář Stone reality CZ, s.r.o.
Táboritská 1000/23, 13000 Praha
www.stonereal.cz
5) byt 3+1
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Podlaží počet:
Podlaží umístění:
Plocha užitná:
Plocha podlahová:
Sklep:
2 990 000 Kč
42 113 Kč za m2
Konzumní, Hloubětín
Cihlová
Po rekonstrukci
5 včetně 1 podzemního
3. podlaží
71 m2
69 m2
2 m2
Popis:
Dispozice: chodba, WC, koupelna, kuchyně s jídelnou, dětský pokoj, obývací pokoj s francouzským
oknem, ložnice, sklep.
17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Zdroj:
Realitní kancelář V & K Development, s.r.o.
Národní 981/17, 11000 Praha
www.sreality.cz
6) byt 2+1
Nabídková cena:
3 100 000 Kč
Upravená nabídková cena: 44 286 Kč za m2
Adresa:
V Horní Stromce, Vinohrady
Budova:
Cihlová
Stav objektu:
Velmi dobrý
Podlaží počet:
6
Podlaží umístění:
2. podlaží
Plocha užitná:
70 m2
Popis:
Byt 2+1 + hala v cihlovém domě, po částečné rekonstrukci, zděné jádro, na podlaze parkety. Byt má
balkon. V domě výtah. MHD na metro Želivského nebo Flora. Dispozice: obývací pokoj 19,50 m2,
hala 10,75 m2, ložnice 19 m2, kuchyně 11 m2 a dále předsíň, koupelna, WC a balkon.
Zdroj:
Realitní kancelář Maranon, s.r.o.
Dubečská 73/6, 10000 Praha
Telefon: +420 222 318 287
www.maranon-real.cz
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Garáže:
1) garážové stání
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Poloha domu:
Typ domu:
Podlaží počet:
Plocha užitná:
150 000 Kč
9 375 Kč za m2
Pelušková, Kyje
Cihlová
Velmi dobrý
V bloku
Patrový
4
16 m2
Popis:
Garážové stání, sledováno kamerovým systémem.
Zdroj:
Realitní kancelář PD INVEST
Čestlická 717/8, 10000 Praha
www.pdinvest.cz
2) garážové stání
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Stav objektu:
Poloha domu:
Typ domu:
Podlaží počet:
Podlaží umístění:
Plocha užitná:
90 000 Kč
7 500 Kč za m2
Lipnická, Kyje
Novostavba
Samostatný
Patrový
6 včetně 1 podzemního
-1. podlaží
12 m2
Popis:
Garážové stání v podzemních garážích v Kyjích - Praha 9. Celý komplex je vytápěn, osvětlen na
fotobuňky a pravidelně uklízen. Vstup do garáží je hlavním vjezdem na elektrický pohon přes čip
nebo vchodem přes bytový dům.
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
3) garážové stání
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Plocha užitná:
125 000 Kč
8 929 Kč za m2
Rižská, Hostivař
Skeletová
Novostavba
14 m2
Popis:
Garážové stání v komplexu Slunečný vršek, ul. Rižská, Praha 10 - Hostivař. Vjezd na dálkové
ovládání. Garážové stání se nachází v -2. PP.
Zdroj:
Realitní kancelář dumrealit.cz Plus
Sokolovská 890/125, 18000 Praha
www.dumrealit.cz
20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
4) garážové stání
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Plocha užitná:
Garáž:
Výtah:
124 900 Kč
7 806 Kč za m2
Muškova, Kunratice
Skeletová
Velmi dobrý
16 m2
Ano
Ano
Popis:
Garážové stání v projektu Praha - Kunratice, projekt "Zelené Údolí". Vchod je z ulice Muškova u
č.or.3. K dispozici jsou celkem 3 stání.
Zdroj:
Realitní kancelář Bohemian Estates International, s.r.o.
Francouzská 172/30, 12000 Praha
Telefon: 222 222 500
www.bohemianestates.com
5) garážové stání
Nabídková cena:
Upravená nabídková cena:
Adresa:
Stav objektu:
Poloha domu:
Podlaží počet:
Podlaží umístění:
Plocha užitná:
170 000 Kč
12 143 Kč za m2
Ungarova, Malešice
Novostavba
Samostatný
6 včetně 1 podzemního
1. podlaží
14 m2
Popis:
Garážové stání v bytovém domě v ul. Ungarova, Praha 10 - Malešice. Dálkové ovládání garážových
vrat.
21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Zdroj:
Realitní kancelář
M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
22
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena
nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak:
koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
1) bytová jednotka č. 2297/10
Index odlišnosti IO
Srovnávací Výměra
nemovitosti
[m2]
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
73
74
66
61
71
70
Cena ke
srovnání
[Kč/m2]
35 616
37 703
45 303
45 082
42 113
44 286
tech. stav Upravená
cena
a
2
zdroj poloha velikost
[Kč/m
]
vybavenos
t
0,90
1,00
1,10
0,95
33 497
0,90
1,00
1,10
1,00
37 326
0,85
1,05
1,00
0,95
38 411
0,85
1,00
0,95
1,00
36 404
0,90
1,00
1,05
0,95
37 807
0,85
1,00
1,00
0,95
35 761
n: počet srovnávacích nemovitostí
6
Obvyklá cena [Kč]
36 534
Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:
36 530
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
1 767
33 497
34 763
36 530
38 297
38 411
Výpočet: 64,80 m2 (dle vyhlášky) × 36 530,- Kč/m2 = 2 367 144,- Kč
23
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2) nebytový prostor č. 2297/103 - garáž
Z důvodu nedostatku srovnávacích nemovitostí "komparací" vhodných k ocenění samostatné garáže
v bytovém domě, byly pro ocenění použity srovnávací nemovitosti garážových stání v bytových
domech, upravené pomocí indexu odlišnosti "typ parkovací plochy".
Srovnávací Výměra
nemovitosti
[m2]
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
16
12
14
16
14
Cena ke
srovnání
[Kč/m2]
9 375
7 500
8 929
7 806
12 143
zdroj
0,85
0,90
0,90
0,90
0,80
Index odlišnosti IO
Upravená
typ
cena
tech. stav a
2
poloha velikost
parkovací
vybavenost [Kč/m ]
plochy
1,00
1,00
1,10
0,90
7 889
1,00
1,05
1,10
0,90
7 017
1,00
1,00
1,10
0,90
7 955
1,00
1,00
1,10
0,90
6 955
1,00
1,00
1,10
0,90
9 617
n: počet srovnávacích nemovitostí
5
Obvyklá cena [Kč]
7 887
Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:
7 890
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
1 075
6 955
6 815
7 890
8 965
9 617
Výpočet: 14,40 m2 × 7 890,- Kč/m2 = 113 616,- Kč
Rekapitulace:
Výpočet: 1) + 2) = 2 367 144,- Kč + 113 616,- Kč = 2 480 760,- Kč, po zaokrouhlení: 2 480 000,- Kč
Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.
24
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2.2
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
1a) Bytová jednotka č. 2297/10
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda
Praha 10
45 let
48 954,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu:
kuchyně:
obývací pokoj:
ložnice:
ložnice:
koupelna:
WC:
předsíň:
Započítaná podlahová plocha bytu:
Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí:
terasa:
Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem:
=
8,40 m2
20,00 m2
9,90 m2
12,10 m2
2,63 m2
1,12 m2
8,15 m2
62,30 m2
=
9,13 m2
9,13 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů:
sklep (příslušenství bytu mimo byt):
1,19 m2
Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a
=
1,19 m2
místností sklepů - celkem:
Započítaná podlahová plocha bytu:
Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí:
Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod
2 m, komor mimo byt a místností sklepů:
Podlahové plochy - celkem:
2
9,13m * 0,17
1,19 m2 * 0,80
=
=
=
62,30 m2
1,55 m2
0,95 m2
=
64,80 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení:
Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní
vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
č.
IV
II
II
II
II
Vi
0,10
0,00
0,00
0,00
0,00
III
IV
0,00
0,04
III
0,00
25
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - bytová jednotky ve
4.NP bez výtahu
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 45 let: 0,80
II
-0,05
III
0,85
č.
III
II
III
II
III
II
III
II
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,02
0,00
0,00
0,00
č.
II
Ti
-0,05
II
I
0,00
-0,05
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,741
i=1
Index polohy:
Název znaku
1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu
3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení
4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,020
i=1
Index trhu s nemovitostmi:
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než
nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba,
obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či
vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,741 * 1,020 * 0,900 = 0,680
Ocenění:
Cena upravená CU = IPC * I = 48 954,- Kč/m2 * 0,680 = 33 288,72 Kč/m2
CP = CU * PP = 33 288,72 Kč/m2 * 64,80 m2 = 2 157 109,06 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 157 109,06 Kč
Jedn. cena
[Kč/m2]
5 000,00
Cena
[Kč]
1 870 000,-
1b) Ocenění příslušenství jednotky - pozemky:
Ostatní stavební pozemek:
Typ
Název
§ 27 cenová mapa
zastavěná plocha a
Parcelní
číslo
3750
Výměra
[m2]
374,00
26
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
nádvoří
Ostatní stavební pozemek - celkem
1 870 000,-
Pozemek - zjištěná cena
=
1 870 000,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:
Pozemek
=
1 870 000,- Kč
1 870 000,- Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
1 870 000,- Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku:
Zjištěná cena pozemku: 1 870 000,- Kč
Spoluvlastnický podíl: 6 420 / 80 274
Hodnota spoluvlastnického podílu:
1 870 000,- Kč * 6 420 / 80 274 = 149 555,27 Kč
Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
149 555,27 Kč
Bytová jednotka č. 2297/10 - zjištěná cena
=
2 306 664,33 Kč
2a) Garáž - nebytový prostor č. 2297/103
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Bytový či nebytový prostor v budově § 13
Budova
R. garáže
Svislá nosná konstrukce
zděná
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
1242
Podlahové plochy nebytového prostoru:
garáž:
Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
1. Základy vč. zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
Hodnocení
standardu
S
S
S
S
S
S
S
S
X
S
C
14,40 m2
14,40 m2
=
Obj. podíl
[%]
10,90
25,80
12,00
6,30
2,30
0,70
4,30
3,00
0,00
2,20
2,30
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koeficient
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
Upravený
obj. podíl
10,90
25,80
12,00
6,30
2,30
0,70
4,30
3,00
0,00
2,20
0,00
27
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
S
C
S
C
S
S
C
C
X
C
X
C
X
C
X
2,70
3,30
3,10
1,20
7,20
0,30
2,20
1,90
0,00
0,50
0,00
2,00
0,00
5,80
0,00
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1,00
0,00
1,00
0,00
1,00
1,00
0,00
0,00
1,00
0,00
1,00
0,00
1,00
0,00
1,00
2,70
0,00
3,10
0,00
7,20
0,30
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
80,80
0,8080
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2):
[Kč/m2]
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
=
*
*
*
*
*
8 364,0,9390
0,8080
1,2000
2,1340
0,8790
Základní cena upravená
[Kč/m2]
Plná cena:
14,40 m2 * 14 284,19 Kč/m2
=
=
14 284,19
205 692,34 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří (S): 45 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 100 = 45,000 %
-
92 561,55 Kč
=
113 130,79 Kč
Garáž - nebytový prostor č. 2297/103 - zjištěná cena bez podílu na
příslušenství
2b) Ocenění příslušenství jednotky - pozemky:
Ostatní stavební pozemek:
Typ
Název
§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a
nádvoří
Ostatní stavební pozemek - celkem
Pozemek - zjištěná cena
Parcelní
číslo
3750
Výměra
[m2]
374,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
5 000,00
Cena
[Kč]
1 870 000,1 870 000,-
=
1 870 000,- Kč
28
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:
Pozemek
=
1 870 000,-Kč
1 870 000,- Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
1 870 000,- Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku:
Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 1 870 000,- Kč
Spoluvlastnický podíl:
1 440 / 80 274
Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 870 000,- Kč * 1 440 / 80 274
+
Garáž - nebytový prostor č. 2297/103 - zjištěná cena
=
33 545,11
146 675,90Kč
Rekapitulace:
1) Bytová jednotka č. 2297/10
2) Garáž - nebytový prostor č. 2297/103
2 306 664,30 Kč
146 675,90 Kč
Ocenění staveb celkem
2 453 340,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 453 340,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 453 340,- Kč
29
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
3
VYHODNOCENÍ
Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu
2 480 000,- Kč
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
2 453 340,- Kč
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií,
na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých
metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši:
2 480 000,- Kč
Ocenění spoluvlastnické podílu:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 činí tedy 2 480 000,- Kč × 1/6 = 413 333,33 Kč,
po zaokrouhlení:
415 000,- Kč
30
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
C REKAPITULACE
Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na bytové jednotce č. 2297/10
v budově bytového domu č.p. 2297 (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48,
stojícího na pozemku parc.č. 3750, k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu
ve výši 6420/80274, na společných částech domu č.p. 2297 a na pozemku parc.č. 3750,
dále spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nebytovém prostoru garáže č. 2297/103 v budově
bytového domu č.p. 2297 (LV č. 3848), část obce Strašnice, ul. Královická č.or. 48, stojícího na
pozemku parc.č. 3750, k.ú. Strašnice, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu ve výši
1440/80274, na společných částech domu č.p. 2297 a na pozemku parc.č. 3750,
vše zapsáno na LV č. 9688 vedeném KÚ pro hlavní město Prahu, KP Praha, včetně
příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:
415 000,- Kč
slovy: Čtyřistapatnácttisíc korun českých
Poznámka:
sklep (příslušenství bytu mimo byt)
1,19 m2
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2647 – 21 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 09.01.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
31
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2647 – 21 / 2014
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9688, k.ú. Strašnice, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.10.2013
3. Snímek katastrální mapy
4. Cenová mapa stavebních pozemků hlavního města Prahy
32
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 01.10.2013 16:15:02
Vlastnictví bytu a nebytového prostoru
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 203318/08 pro Soudní exekutor
Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.
Okres: CZ0100 Hlavní město Praha
Kat.území: 731943 Strašnice
Obec: 554782 Praha
List vlastnictví: 9688
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo
Plšková Ivana, č.p. 31, 28601 Vinaře
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10),
10100 Praha
Tomíšková Božena, Královická 2297/48, Strašnice (Praha
10), 10000 Praha
Podíl
775208/0501
740407/0366
1/6
1/6
535705/092
2/3
B Nemovitosti
Jednotky
Č.p./
Č.jednotky
2297/10
Způsob využití
Způsob ochrany
byt
Podíl na společných
částech domu a pozemku
6420/80274
Budova Strašnice, č.p. 2297, LV 3848, byt.dům
na parcele
3750
Parcely
2297/103
3750
zastavěná plocha a nádvoří
garáž
374m2
1440/80274
Budova Strašnice, č.p. 2297, LV 3848, byt.dům
na parcele
3750
Parcely
3750
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva
Typ vztahu
Oprávnění pro
zastavěná plocha a nádvoří
374m2
Povinnost k
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 208,-Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení
k podílu 1/6
Dopravní podnik hl.m. Prahy
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
,akciová společnost, Sokolovská
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
42/217, Vysočany, 19022 Praha,
Jednotka: 2297/10
Z-59894/2012-101
RČ/IČO: 00005886
Jednotka: 2297/103
Z-59894/2012-101
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX203318/2008 40 ze dne 12.07.2012. Právní moc ke dni 26.07.2012.
Z-59894/2012-101
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
k podílu 1/6
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Jednotka: 2297/10
Z-63906/2012-101
Jednotka: 2297/103
Z-63906/2012-101
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 067 EX-203318/2008 45 ze dne 30.08.2012.
Z-63906/2012-101
o Nařízení exekuce
JUDr. Dalimil Mika, LL.M., Exekutorský úřad Klatovy
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.
strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 01.10.2013 16:15:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 203318/08 pro Soudní exekutor
Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.
Okres: CZ0100 Hlavní město Praha
Kat.území: 731943 Strašnice
Obec: 554782 Praha
List vlastnictví: 9688
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Z-92287/2012-101
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 10, 49 EXE 2447/2010 - 13 ze dne
28.07.2010.; uloženo na prac. Praha
Z-92287/2012-101
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 950,-Kč s příslušenstvím
k podílu 1/6
Tessile ditta services a.s.,
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
Vinohrady 794/45, Štýřice, 63900
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Brno, RČ/IČO: 28329082
Z-1612/2013-101
Jednotka: 2297/10
Z-1612/2013-101
Jednotka: 2297/103
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 120 EX28805/2010 20 ze dne 08.01.2013.
Z-1612/2013-101
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 120 EX28805/2010 -20 ze dne 08.01.2013. Právní moc ke dni 24.01.2013.
Z-7660/2013-101
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
k podílu 1/6
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Z-1612/2013-101
Jednotka: 2297/10
Z-1612/2013-101
Jednotka: 2297/103
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 120 EX-28805/2010 21 ze dne 08.01.2013.
Z-1612/2013-101
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 964,- Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení
k podílu 1/6
Dopravní podnik hl.m. Prahy
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
,akciová společnost, Sokolovská
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
42/217, Vysočany, 19022 Praha,
Jednotka: 2297/10
Z-36108/2013-101
RČ/IČO: 00005886
Jednotka: 2297/103
Z-36108/2013-101
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX261804/2011 15 ze dne 29.05.2013.
Z-36108/2013-101
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 46 809,- Kč s příslušenstvím a náklady nalézacího řízení
k podílu 1/6
Všeobecná zdravotní pojišťovna
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
České republiky, Orlická 2020/4,
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO:
Jednotka: 2297/10
Z-40801/2013-101
41197518
Z-40801/2013-101
Jednotka: 2297/103
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167 EX21877/2012 17 ze dne 17.06.2013.
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.
strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 01.10.2013 16:15:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 203318/08 pro Soudní exekutor
Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.
Okres: CZ0100 Hlavní město Praha
Obec: 554782 Praha
Kat.území: 731943 Strašnice
List vlastnictví: 9688
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-40801/2013-101
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
k podílu 1/6
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Jednotka: 2297/10
Z-40801/2013-101
Jednotka: 2297/103
Z-40801/2013-101
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167 EX-21877/2012 18 ze dne 17.06.2013.
Z-40801/2013-101
o Nařízení exekuce
JUDr.Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Z-40801/2013-101
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 49 EXE-5662/2012 11 OS P10 ze dne 19.10.2012.;
uloženo na prac. Praha
Z-40801/2013-101
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
k podílu 1/6
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha
10), 10100 Praha, RČ/IČO: 740407/0366
Jednotka: 2297/10
Z-63835/2013-101
Jednotka: 2297/103
Z-63835/2013-101
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 067 EX-261804/2011 21 ze dne 05.09.2013.
Z-63835/2013-101
D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina
o Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví 27 D 1164/2011-42
moc ke dni 08.11.2011.
ze dne 08.11.2011. Právní
Pro: Tomíšková Božena, Královická 2297/48, Strašnice (Praha 10),
10000 Praha
Tomíšek Martin, Vršovická 1429/68, Vršovice (Praha 10), 10100
Praha
Plšková Ivana, č.p. 31, 28601 Vinaře
F
Z-120090/2011-101
RČ/IČO: 535705/092
740407/0366
775208/0501
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném
výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.
strana 3
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 01.10.2013 16:15:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 203318/08 pro Soudní exekutor
Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.
Okres: CZ0100 Hlavní město Praha
Kat.území: 731943 Strašnice
Obec: 554782 Praha
List vlastnictví: 9688
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
prostory.
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.
Vyhotovil:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
01.10.2013
16:21:46
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.
strana 4
Praha - Cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2013 - Tisk
Stránka č. 1 z 1
Praha - Cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2013
čt 21. lis 2013, 10:47:46 MET
Katastrální území
Název
Strašnice
Parcela
Číslo parcely
3750
Cena 2013
Mapový list
Cena
Skupina
75
5000 Kč
5410
Adresa
Královická 48 (č.p. 2297), Strašnice, Praha 10
Uhříněveská 57 (č.p. 2297), Strašnice, Praha 10
Zobrazené údaje mají informativní charakter a při zjišťování cen stavebních pozemků je nutné postupovat dle vyhlášky č.
32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění platném k datu, ke kterému se cena zjišťuje.
Účinnost vyhlášky č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů:
Platnost mapového podkladu pro rok 2000: 1.1.00-31.1.01 | 2001: 1.2.01-31.12.01 | 2002: 1.1.02-31.3.03 | 2003: 1.4.03-31.1.04 |
2004: 1.2.04-31.1.05 | 2005: 1.2.05-31.1.06 | 2006: 1.2.06-31.12.06 | 2007: 1.1.07-31.12.07 | 2008: 1.1.08-31.12.08 | 2009:
1.1.09-31.12.09 | 2010: 1.1.10-31.1.11 | 2011: 1.2.11-31.12.11 | 2012: 1.1.12-31.12.12 | 2013: od 1.1.13
http://wgp.praha-mesto.cz/tms/projects_h/cmp08/index.php?BBOX=-737144%2C-1...
21. 11. 2013
Download

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2647 – 21 / 2014