ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3150 – 524 / 2014
dle Usnesení č.j. 174 EX 672/13-109
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Exekutorský úřad Praha-západ
Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
63641461
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX
672/13-109 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem
Šnaiderem dne 03.07.2014.
Posudek obsahuje:
32 stran včetně příloh
Posudek se předává:
v jednom vyhotovení
Výtisk číslo:
1
Zpracováno:
14.08.2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................4
Den ocenění .................................................................................................................4
Podklady ......................................................................................................................4
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
POSUDEK .........................................................................................................................9
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9
Ocenění ......................................................................................................................10
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................24
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................26
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 174 EX 672/13-109:
- ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené.
Jedná se o ocenění nemovitých věcí:
Příslušenství:
vedlejší stavby: garáž pro osobní vozidla na pozemku parc.č. 3630/59, jiná stavba bez čp/če
na pozemku parc.č. 3630/79, krytý bazén na pozemcích parc.č. 3630/26, 3630/27, 3630/29 a
3630/71,
venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdové brány a branka, zpevněné plochy vč.
obrubníků,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, vodoměrná šachta,
přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek.
Součástí pozemků je rostlinstvo:
pozemek parc.č. 3630/59: okrasné keře, okrasné stromy.
Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden
níže v části B - Posudek.
3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 08.07.2014 za přítomnosti pana
Vladimíra Lavičky.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 14.08.2014, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 5166, k.ú. Louny, získaný prostřednictvím Dálkového
5
5.1
přístupu do Katastru nemovitostí dne 20.05.2014
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 174 EX 672/13-109
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb.
vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška)
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
4
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení
zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí
V ... čisté příjmy z nemovitých věcí
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat
výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitou věcí.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou
věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného.
Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se
jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění
nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy).
Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato
kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních
nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do
pořízení nemovité věci návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
q × ( q − 1) q
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci,
5
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
stavby.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou
věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí
spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
5.3
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:
Poloha nemovitých věcí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitých věcí
- stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitých věcí
- prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby
odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje.
Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky
aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze
přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.
Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který
shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi
Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou
identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše
uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve
vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena
vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný
dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na
místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se,
že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve
většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody,
např. v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná
znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět,
výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
9
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
OCENĚNÍ
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se
opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru nepravidelného
mnohoúhelníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné
domy. Centrum města Louny je ve vzdálenosti 1 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou
bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady.
Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 2735:
Doba výstavby:
v roce 2001
Počet podlaží:
nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží
Základy:
betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: dřevěné sendvičové, zatepleno
Stropy:
kazetové sádrokartonové podhledy
Střecha:
tvar valbový, krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni
Vnější povrchy:
vápenocementové omítky, páskový obklad
Schody:
nejsou (jednopodlažní stavba)
Dveře:
dřevěné hladké plné s dřevěnými zárubněmi, vstupní
jsou dřevěné
Okna:
dřevěná s izolačními dvojskly, venkovní žaluzie
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, plovoucí podlaha
Vytápění:
podlahové, kotel je na plyn, 2x krbová kamna na TP
Krytina střechy:
Vrata:
živičná (šindel)
sekční automatická
10
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Ohřev teplé vody:
zajišťován lokálním plynovým ohřívačem, zásobníkovým
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů
2x WC splachovací oddělené od
Hygienické vybavení: koupelen; v koupelnách umyvadlo,
2x vana, 1x sprch. kout
Vnitřní plynovod:
rozvod je proveden
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou (jednopodlažní stavba)
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, vestavěné skříně, rozvod
domácího telefonu: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák (na el. energii)
Dispozice:
1.NP: vstup, chodba, 7 místností, kuchyně, 2x koupelna, 2x WC, garáž pro 3 osobní automobily,
technické místnosti
Konstrukční řešení a technické vybavení jiné stavby bez čp/če:
Jedná se dřevěný srub se zastřešenou verandou, postavený na pozemku parc.č. 3630/79 na zahradě
za rodinným domem. Nosné konstrukce jsou dřevěné, trámové, střecha sedlová, křížová. Krytina je
živičná (šindel). Dešťové žlaby, svody a oplechování je z pozinkovaného plechu, opatřeného nátěry.
Vnitřní prostory jsou tvořeny společenskou místností s krbem, zastřešenou, prosklenou verandou a
splachovacím WC. Povrch podlah – keramická dlažba. Je proveden rozvod studené vody, elektřiny
230V. Vytápění je zajištěno krbem na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Okna jsou dřevěná
s izolačními dvojskly.
Konstrukční řešení a technické vybavení garáže:
Garáž je postavena na pozemku zahrady parc.č. 3630/59 vedle rodinného domu (není zakreslena
v katastrální mapě). Konstrukce je dřevěná, trámová s částečnou dřevěnou výplní, zbývající část
je tvořena kovovými mřížemi. Střecha je valbová s dřevěným krovem, krytina je živičná. Vrata jsou
dřevěná, dvoukřídlá, dveře kovové. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.
Konstrukční řešení a technické vybavení venkovního krytého bazénu:
Venkovní krytý bazén je oválného tvaru, přístupný jak z rodinného domu, tak i přímo ze zahrady.
Zastřešení je provedeno z lehké hliníkové konstrukce a polykarbonátových desek. Bazén je vybaven
vlastní vodárnou a ohřevem vody. Zastavěná plocha i se zastřešením je 88,00 m2.
11
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Srovnávací parametry:
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
378,00
321,30
Jiná stavba bez čp/če
86,00
73,10
Garáž
51,00
43,40
Název
Rodinný dům č.p. 2735
Srovnávací kritéria:
Kriterium
Popis kritéria
A – OBEC
1 Velikost obce
obyvatel 20 026, z toho 19 943 v produkt. věku
2 Správa, úřady
všechny
3 Poptávka po nemovitých věcech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
velmi dobré
5 Obchod a služby
veškeré
6 Školství
základní školy, střední školství
7 Zdravotnictví
ordinace lékařů, nemocnice
8 Kultura, sport
dostatečné vybavení
9 Ubytování
dostatečná kapacita
10 Struktura zaměstnanosti
nedostatečná nabídka
11 Životní prostředí
velmi dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
na okraji
13 Dopravní podmínky
příjezd až ke stavbě
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
rovinatý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
za oplocením nebo obtížně před oplocením nehlídané
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě v obci
všechny
C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
jednopodlažní stavba
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
neměřeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 Příslušenství nemovité věci
vhodné (identifikace viz výše)
č.
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
27
28
29
30
Možnosti dalšího rozšiřování
Technická hodnota stavby
Údržba stavby
Pozemky celkem
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
jsou (po vlastních pozemcích)
viz níže
velmi dobrá
3 444 m2
Technický stav:
Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém
stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří,
technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše velmi dobré údržbě.
Oplocení z uliční části je tvořeno kovovým plotem na zděných sloupcích, vjezdová brána je kovová,
posuvná. Oplocení zahrady je tvořeno dřevěným plotem na zděných sloupcích.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5166 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční
řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Srovnávací nemovité věci (SN):
1) Rodinný dům, Měrunice
Zrekonstruovaný rodinný dům se nachází v obci Měrunice. V 1.NP se nachází kuchyně, koupelna
s rohovou vanou a sprchovým koutem, obývací pokoj s vstupem na velkou terasu a šatna. Ve 2.NP
ložnice, dětský pokoj a druhá ložnice s terasou. Dům je vytápěn automatickým kotlem na tuhá paliva,
ohřev vody bojlerem.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 142 m2
Plocha pozemku: 1 221 m2
Lodžie: Ano
Sklep: 50 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Telefon, Internet
Elektřina: 230V, 400V
Cena nabídková: 4 000 000,- Kč
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding
Krakovská 1675/2
11000 Praha
Tel.: 800 100 446
www.mmreality.cz
2) Rodinný dům, Smolnice
Objekt sestávající ze 2 samostatně přístupných částí, ve kterých se nachází celkem 3 byty: 5+1,
2+1 a 1+kk. 1. část objektu: částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím,
v suterénu technické zázemí domu (kotelna, dílna), v přízemí 3 obytné místnosti, kuchyň, koupelnu,
WC, chodbu, v podkroví další 2 obytné místnosti a terasu. 2. část objektu tvoří dvě nadzemní podlaží.
1.NP víceúčelová místnost, předsíň, koupelna s WC, dílna a dvojgaráž. 2.NP bytová jednotka 2+1
s koupelnou a WC. Všechny IS, obecní vodovodní přípojka i vlastní studna. ÚT plyn, pevná telefonní
přípojka, WIFI, satelit. Upravená zahrada se zahradním domkem, bazénem, altánem a zpevněnou
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
plochou. 7 km jižně od Loun s rychlou dostupností letiště i Prahy (M Dejvická).
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 311 m2
Plocha pozemku: 1 239 m2
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V, 400V
Cena nabídková: 4 250 000,- Kč
Zdroj:
Realitní kancelář MAXIMA REALITY, s.r.o.
Washingtonova 1624/5
11000 Praha
Tel.: 221 110 405
www.maxima.cz
3) Rodinný dům, Louny
Rodinný dům o velikosti 7+1 s dvojgaráží, krytým bazénem a zahradou stojící na vlastním pozemku
v klidné lokalitě města Louny. Dům je po kompletní rekonstrukci. 1.NP: velká obytná místnost
s krbem, francouzskými dveřmi vedoucími do zimní zahrady a na venkovní zahradu, zádveří,
kancelář, kuchyně s kuchyňskou linkou a samostatné WC. Vstup do 2.NP po dřevěném schodišti.
Nachází se zde 3 ložnice, velká koupelna s rohovou vanou, umyvadlo, toaleta a sprchový box,
samostatná šatna, terasa a prostorné obytné podkroví. Vytápění domu je zajištěno kombinací krbem
a plynovým kotlem. Dům je částečně podsklepen, v centrální sklepní místnosti je finská sauna pro
4 osoby, ochlazovací vana a relaxační místo. Další dvě sklepní místnosti slouží jako úložný prostor.
Na zahradě krytý, zapuštěný bazén. Veškerá občanská vybavenost v dosahu pěší chůze 5 min.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Po rekonstrukci
Poloha domu: Rohový
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 110 m2
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Plocha pozemku: 250 m2
Balkón: Ano
Terasa: Ano
Sklep: Ano
Cena nabídková: 4 730 000,- Kč
Zdroj:
Realitní společnost České spořitelny
Štefánikova 247/17
15000 Praha
Tel.: +420 607 832 003
www.rscs.cz
4) Rodinný dům, Louny
Rodinný dům v jižní části Loun s garáží pro dvě auta je postaven v dispozici 4+kk s dvěma terasami,
z toho jednou zastřešenou. Součástí je zapuštěný bazén. Okolo domu je upravená zahrada
se vzrostlými stromy. Situační řešení - vstup do domu přes zádveří do prostorné chodby, vstupy
do všech místností - tří pokojů, malé šatny a obývacího pokoje s jídelním koutem, kuchyní a špajzem.
Prostorná koupelna s vanou, dvěma umyvadly a WC. Druhé WC je přístupné ze zádveří. Z obývacího
pokoje se vstupuje na terasy a do zahrady. Dům je vybaven plynovým topením. Má centrální
vysavač, satelit, kabelovou přípojku, tel. přípojku a bezpečnostní zařízení. Dům prošel v roce 2013
částečnou rekonstrukcí - výměnou oken, podlah, kuchyňské linky včetně spotřebičů a osvětlení.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Novostavba
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Přízemní
Plocha zastavěná: 198 m2
Plocha pozemku: 853 m2
Terasa: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední plynové
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Telefon, Internet
Elektřina: 230V, 400V
Cena nabídková: 4 800 000,- Kč
16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Zdroj:
Realitní kancelář Sika Reality
Pražská 113
44001 Louny
Tel.: 415 658 698
www.sikareality.cz
5) Rodinný dům, Louny
Třígenerační vila po rekonstrukci v exkluzivním části Loun. V domě jsou umístěny dvě bytové
jednotky shodných dispozic 3+1. Z obývacího pokoje je přístupná terasa nebo balkon vedoucí
na zahradu. Dispozičně jsou v každém bytě 2 ložnice, prostorný obývací pokoj spojený s jídelnou,
samostatná kuchyň, u které je také spižírna. V chodbě je prostor pro šatnu na vestavěné skříně,
koupelnu a samostatnou toaletu. Ve zvýšeném podkroví jsou další 2 pokoje se střešními okny,
samostatná koupelna s WC a chodba s velkým úložným prostorem. Oba byty i podkroví mají
samostatný vchod ze společného schodiště. Schodiště je na střeše zakončeno terasou. Dům je
kompletně podsklepen, nachází se zde 6 místností. K domu náleží zahrada. Parkování je možné
v garáži, která je na dva osobní automobily.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Rohový
Umístění objektu: Centrum obce
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 110 m2
Plocha pozemku: 351 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední plynové
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 400V
Cena nabídková: 5 390 000,- Kč
17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Zdroj:
Realitní kancelář Develop reality
Rubešova 61
28002 Kolín
Tel.: +420 604 247 088
www.developreality.cz
6) Rodinný dům, Bělušice
Historický objekt včetně přilehlých pozemků, který je součástí rozlehlého zemědělského areálu
na Mostecku. Zámeček se skládá z centrální části, která má dvě nadzemní podlaží o dispozici 5+kk –
vstupní hala, obytné místnosti, dvě WC, koupelna. Na centrální část navazují po obou stranách dvě
obytná křídla přístupná z centrální části, ve kterých se nachází dvě bytové jednotky o dispozici 2+kk,
které mají svůj vlastní vchod. Celý objekt je podsklepen sklepy s historickými opukovými klenbami.
Užitná plocha: 200 m2
Plocha pozemku: 11 000 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální elektrické
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V
Cena nabídková: 7 400 000,- Kč
Zdroj:
Realitní kancelář Sika Reality
Pražská 113
44001 Louny
Tel.: 415 658 698
www.sikareality.cz
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
7) Rodinný dům, Vtelno
Rozsáhlé sídlo v obci Vtelno u Mostu. Dům je částečně podsklepen. V objektu jsou velké prostorné
místnosti. U domu - zahrada, garáž a dílna. Dům po celkové rekonstrukci. Nové koupelny, kuchyně.
Stavba: Smíšená
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Okraj obce
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 300 m2
Plocha pozemku: 1 402 m2
Balkón: Ano
Sklep: 6 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Telefon
Elektřina: 230V, 400V
Cena nabídková: 8 250 000,- Kč
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding
Krakovská 1675/2
11000 Praha
Tel.: 800 100 446
www.mmreality.cz
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
8) Rodinný dům, Lipenec
Patrový rodinný dům v obci Lipenec. V přízemí je kuchyň, obývák, ložnice a koupelna. V 1. patře
je prostorná kuchyň s jídelnou, obývací pokoj a ložnice, v podkroví další dva pokoje. Celkově se
v domě nachází 3 koupelny se sprchovým koutem, 1 koupelna s rohovou vanou a 4x WC. Vytápění
je řešeno kotlem na LTO. Součástí jsou pozemky, na kterých se nachází stodola, 3 skleníky, dílny
a jezírko s rybami. Dostupnost Prahy 45 min.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 117 m2
Plocha pozemku: 10 122 m2
Terasa: Ano
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Jiné
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Internet
Elektřina: 400V
Cena nabídková: 8 300 000,- Kč
Zdroj:
Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o.
Korunní 1310/56
12000 Praha
Tel.: 607 687 705
www.hvbreal.cz
20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
9) Rodinný dům, Domoušice
Nemovitost je kolaudována v roce 2007 jako novostavba rodinného domu včetně napojení
na inženýrské sítě a stavba dvojgaráží. Samostatně stojící dvoupatrový rodinný dům o velikosti 5+1
(odkanalizovaný, zásobovaný vodou a elektrickou energií napojeno na veřejné rozvody v obci),
Garáž, dílna, bazén, vinný sklípek, pergola s grilem, okrasná zahrada, užitná zahrada, venkovní kryté
parkování pro 3 vozy.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Okraj obce
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 92 m2
Plocha pozemku: 1 959 m2
Cena nabídková: 8 854 000,- Kč
Zdroj:
Realitní kancelář STING, s.r.o.
Mírové náměstí 207/34
40001 Ústí nad Labem
Tel.: 800 103 010
www.rksting.cz
21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
10) Rodinný dům, Divice
Srubový dům o velikosti 6+kk s rozsáhlými pozemky a dvěma menšími stavbami. V druhé budově
je posezení s krbem a bublinková lázeň, další budova slouží na zahradnické nářadí. Srub leží na okraji
obce Divice u Vinařic, necelá hodina jízdy do Prahy. Vjezd na pozemek je po zpevněné silnici.
Pozemky přímo navazují k srubu.
Stavba: Dřevěná
Stav objektu: Velmi dobrý
Poloha domu: Samostatný
Typ domu: Patrový
Plocha zastavěná: 191 m2
Plocha pozemku: 10 629 m2
Balkón: Ano
Lodžie: Ano
Garáž: Ano
Rok kolaudace: 2012
Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod
Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Jiné
Odpad: ČOV pro celý objekt
Telekomunikace: Internet, Satelit, Ostatní
Elektřina: 230V
Cena nabídková: 9 850 000,- Kč
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX Synergy
Krupská 29/28
41501 Teplice
Tel.: +420 731 618 491
reality.remax-czech.cz/re-max-synergy
22
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované.
Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším
textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
Srovnávací
nemovité věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
Index odlišnosti IO
Cena ke
srovnání
[Kč]
zdroj
poloha
4 000 000
4 250 000
4 730 000
4 800 000
5 390 000
7 400 000
8 250 000
8 300 000
8 854 000
9 850 000
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
1,20
1,10
1,00
1,00
1,00
1,15
1,15
1,10
1,10
1,20
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,15
1,00
1,00
1,00
1,10
1,00
1,20
1,10
1,00
1,20
1,20
1,00
1,20
1,20
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,10
1,00
1,00
1,00
1,00
1,20
1,00
1,00
1,20
1,00
1,00
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Obvyklá cena po zaokrouhlení:
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
Upravená
cena [Kč]
5 244 000
4 885 375
5 931 420
6 566 400
7 373 520
8 084 500
9 914 438
8 673 500
11 102 916
13 474 800
10
8 125 087
8 125 000
2 740 519
4 885 375
5 384 481
8 125 000
10 865 519
13 474 800
23
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
C REKAPITULACE
Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:
včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:
8 125 000,- Kč
slovy: Osmmilionůjednostodvacetpěttisíc korun českých
Poznámka:
Příslušenství:
vedlejší stavby: garáž pro osobní vozidla na pozemku parc.č. 3630/59, jiná stavba bez čp/če
na pozemku parc.č. 3630/79, krytý bazén na pozemcích parc.č. 3630/26, 3630/27, 3630/29
a 3630/71,
venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdové brány a branka, zpevněné plochy vč.
obrubníků,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, vodoměrná šachta,
přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek.
24
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3150 – 524 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 14.08.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
25
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3150 – 524 / 2014
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Snímek katastrální mapy
26
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě
Ověřuji pod pořadovým číslem 64106200-107864-140826170022, že tento dokument, který vznikl
převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož
převedením vznikl.
Vstup v listinné podobě se skládá z 32 listů (stránek textu).
Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku
Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb.
prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy.
Ověřující osoba:
Soudní exekutor Mgr. Dušan Šnaider dne 26.08.2014
64106200-107864-140826170022
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek
( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky )
Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.
Download

znalecký posudek 672-13