ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2013 – 110 / 2013
dle Usnesení č.j. 174 EX 272/12-47
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úřad Praha-západ
Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
63641461
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX
272/12-47 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaidrem,
dne 08.02.2013.
Posudek obsahuje:
34 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
22.03.2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................3
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
3
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ......................................................................................................................10
Vyhodnocení..............................................................................................................27
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................28
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................28
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................29
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele
je dle Usnesení č.j. 174 EX 272/12-47:
- ocenit nemovitost a její příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
Jedná se o ocenění budovy bydlení č.p. 705, část obce Husovice, nám. Republiky č.or. 6, stojící
na pozemku parc.č. 1600 a pozemků parc.č. 1600 a 1601, k.ú. Husovice, obec Brno, zapsáno na LV
č. 1381 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město.
Předmět ocenění:
Hlavní stavba:
Rodinný dům s komerčními prostory č.p. 705
Příslušenství věci hlavní:
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné
kanalizace, přípojka plynovodu
Pozemky parc.č. 1600, 1601
Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení
je detailně proveden níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 06.03.2013 bez přítomnosti vlastníků
nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně
přístupných míst. Na zvonění ani klepání nikdo nereagoval. Povinný nesouhlasil s ani jedním
z navrhovaných termínů místního šetření, přičemž termín smluvený na 06.03. se pokusil odvolat ve
21:30 předchozího večera. Dodatečné dílčí podklady byly získány v archivu stavebního odboru při
Městské části Brno Husovice.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 21.03.2013, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1381, k.ú. Husovice, získaný prostřednictvím Dálkového
-
přístupu do Katastru nemovitostí dne 04.01.2013
Snímek katastrální mapy
Výřez z cenové mapy pozemků města Brna
podklady ze stavebního odboru městské části Brno-sever
Usnesení č.j. 174 EX 272/12-47
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb.
3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
5
5.1
majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky
č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a
vyhlášky č. 450/2012 Sb.
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2008
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota.
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná
metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších
předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb.,
vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
4
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti
V ... čisté příjmy z nemovitosti
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos
dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitosti.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost
v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná
o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).
Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu
s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá
své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď
na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti
návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
n
q × ( q − 1) q
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí
od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic
na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
5
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
objektu.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost
pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty
věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření
spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Poloha nemovitostí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
- stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak
předimenzovanost
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
-
kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitostí
- prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců
systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu
existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti
(jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat,
neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by
byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje
informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních
úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto
lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen
nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled
na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se
do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí
cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu
vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím
a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního
vztahu k němu.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný
dům s komerčními prostory, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných
objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných
prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady
na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem
ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody,
např. v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody
je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory
pronajímat. To se u podobných objektů s komerčními prostory předpokládá, odborná znalecká
veřejnost spolu s bankovním sektorem sice doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou
metodu ocenění přesto aplikujeme.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky
č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.),
která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí
vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně
aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Komentář k ocenění příslušenství:
Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění:
Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva:
§ 120
(1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc
znehodnotila.
(2) Stavba není součástí pozemku.
§ 121
(1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby
byly s hlavní věcí trvale užívány.
(2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.
Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování
majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru
(1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti
a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných
částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu
a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání.
(2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených
k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě,
jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně
jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu
ani společné části domu.
(3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu
se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech
bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství
stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru.
(4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy,
studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo
nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné,
cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby.
(5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah
jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru.
Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš
Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí:
Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší.
Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem
spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství
je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena
k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic
jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.
Příslušenství bytu vymezují zvláštní předpisy. Za příslušenství bytu se podle těchto předpisů považují
jednak vedlejší místnosti (např. neobydlené kuchyně, neobytné haly, komory, koupelny, záchody,
spíže, šatny, předsíně atp.) a jednak vedlejší prostory (prostory umístěné mimo byt, jako např. sklepy,
sklepní kóje atp.), obojí za předpokladu, že jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem.
Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství jiné věci
není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je důležité především při
posuzování staveb různého druhu. Některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně
stojící garáž), mohou být příslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými věcmi. Pokud
je věc příslušenstvím, také sdílí osud věci hlavní a převádí se spolu s ní na nabyvatele.
9
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
OCENĚNÍ
2.1
Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Dle sdělení stavebního odboru bylo na dům v roce 2005 vydáno stavební povolení na rozšíření masné
výroby, včetně vedlejšího objektu č.p. 684. Tato rekonstrukce sice byla zahájena, do dnešního dne
ale není dokončena a v objektu č.p. 684 je pouze ve fázi tzv. hrubé stavby. Dům je půdorysně
postaven zhruba ve tvaru písmene „L“, je řadový rohový, situovaný na rovinatém terénu. Okolní
zástavbu tvoří komerční objekty, stavby občanské vybavenosti i rodinné domy. Objekt stojí v centru
městské části Husovice, do centra Brna je vzdálenost 4 km. Přístup k objektu je možný po veřejných
komunikacích. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci
a plynovod.
Konstrukční řešení a technické vybavení:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 45-55-ti lety, jednopodlažní přístavba před cca 20-ti lety; údržba: dobrá
Počet podlaží:
částečně podsklepeno, 3 nadzemní podlaží (přičemž 3.NP je upravené podkroví)
Základy:
betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné v tl. 45-60 cm, z cihel; zatepleno (pouze přístavba)
Stropy:
dřevěné trámové, typu Hurdis; s rovným podhledem
Střecha:
tvar sedlový; krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného plechu
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnách, v kuchyních,
v komerčních prostorech
Vnější povrchy:
tenkovrstvé probarvené omítky na zateplovacím systému; vápenocementové omítky;
proveden - páskový obklad (keramické obklady čtvercové)
Schody:
nosná část železobetonová
Dveře:
dřevěné hladké, s kovovými zárubněmi, vstupní jsou
plastové - prosklené
Okna:
plastová se zdvojeným zasklením, u přístavby s vnějšími žaluziemi
Krytina střechy:
Vrata:
pálená (tašky)
obklad
soklu
dřevěná dvoukřídlá
10
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, parkety, plovoucí podlaha
Vytápění:
ústřední do litinových i plechových radiátorů, kotel je na plyn
Ohřev teplé vody:
zajišťován plynovým kotlem
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů
Hygienické vybavení:
WC splachovací; v koupelnách
umyvadlo, vana, sprch. kout
Vnitřní plynovod:
rozvod je proveden
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné
skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporáky (na plyn)
Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení
a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu;
jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní
identifikace příslušenství věci hlavní.
Pravděpodobná dispozice:
1.PP: schodišťový prostor, kotelna. sklad
1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, prodejna, sklady, sociální zázemí, chladírna, mrazírna,
kancelář
2.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, kuchyň, 3 pokoje
3.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, kuchyň, 3 pokoje
Srovnávací parametry:
Obestavěný
prostor
[m3]
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
2 826,00
335,30
553,63
z toho: komerční prostory
-
-
249,40
pozemky
-
335,30
4,70
Název
rodinný dům č.p. 705
11
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Srovnávací kritéria:
č.
1
Kriterium
A – OBEC
Velikost obce
Popis kritéria
obyvatel 378 965, z toho 257 397 v produkt. věku
veškerá správa a úřady krajského města, pošty, městská
2 Správa, úřady
i státní policie, soudy, banky
3 Poptávka po nemovitostech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
dobré
5 Obchod a služby
veškeré
6 Školství
základní, střední i vysoké školství
7 Zdravotnictví
ordinace lékařů, nemocnice, polikliniky, lékárny
8 Kultura, sport
dostatečné vybavení
9 Ubytování
dostatečná kapacita
10 Struktura zaměstnanosti
nedostatečná nabídka
11 Životní prostředí
dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
širší centrum
13 Dopravní podmínky
příjezd až k objektu
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
rovinatý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
obtížně před objektem nehlídané
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě v obci
veškeré
C – VLASTNÍ NEMOVITOST
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
pouze po schodišti
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
neměřeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 Příslušenství nemovitosti
vhodné (identifikace viz výše)
27 Možnosti dalšího rozšiřování
jsou (po vlastních pozemcích)
28 Technická hodnota stavby
viz níže
29 Údržba stavby
dobrá
30 Pozemky celkem
340 m2
Závady technické povahy:
Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém
stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří,
technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě.
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1381 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení)
nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
Srovnávací nemovitosti (SN) – rodinné domy:
1) Rodinný dům s komerčními prostory
Lokalita: ul. Šimáčkova, Brno - Líšeň
Nabídková cena: 4 680 000,- Kč
Popis: Řadový vnitřní, částečně podsklepený dům s komerčními prostory v přízemí a dvěma byty
s dispozicí 1+1 v podkroví. Nemovitost byla kolaudována v roce 1993. V suterénu se nachází sklady;
v přízemí je prodejní plocha s kanceláří, skladem a sociálním zázemím; v podkroví pak dva byty.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: dobrý
Typ domu: přízemní
Podlaží počet: 3
Plocha zastavěná: 201 m²
Plocha užitná: 330 m²
Plocha pozemku: 201 m²
Zdroj:
Realitní kancelář Čampa
Mojmírovo náměstí 75/2, 612 00 Brno
Telefon: +420 549 212 645, www.rkcampa.cz
2) Rodinný dům s komerčními prostory
Lokalita: ul. Na lukách, Brno - Židenice
Nabídková cena: 5 300 000,- Kč
Popis: Řadový vnitřní dům s komerčními prostory a třemi byty s dispozicí 2 x 2+kk a 3+kk.
V přízemí se nachází restaurace se zázemím; v patře jsou dva byty o velikosti 2+kk; v podkroví pak
byt o velikosti 3+kk. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: dobrý
Typ domu: patrový
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Podlaží počet: 3
Plocha zastavěná: 152 m²
Plocha užitná: 350 m²
Plocha pozemku: 152 m²
Zdroj:
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM a.s.
Lidická 718/77, 602 00 Brno
Telefon: +420 533 339 111
www.realspektrum.cz
3) Rodinný dům s komerčními prostory
Lokalita: Brno - Lesná
Nabídková cena: 7 700 000,- Kč
Popis: Řadový vnitřní podsklepený dům s komerčními prostory a dvěma byty s dispozicí 3+1 a 4+kk.
Nemovitost byla kolaudována v roce 2000. V suterénu se nachází sklady; v přízemí se nachází
komerční plocha s kanceláří, skladem, garáží a sociálním zázemím; v patře a podkroví pak dva byty.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 3
Plocha zastavěná: 315 m²
Plocha užitná: 490 m²
Plocha pozemku: 330 m²
Zdroj:
Realitní kancelář Ing. Michal Langer
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Merhautova 1016/146, 613 00 Brno
Telefon: +420 724 516 561, www.centralpoint.cz
4) Rodinný dům s komerčními prostory
Lokalita: ul. Dvorecká, Brno - Tuřany
Nabídková cena: 8 500 000,- Kč
Popis: Řadový koncový, částečně podsklepený dům s komerčními prostory v přízemí a dvěma byty
v patře a podkroví. Nemovitost je po celkové rekonstrukci včetně zateplené fasády. V přízemí se
nachází garáž, kanceláře, skladovací prostory; v patře a podkroví pak dva byty o velikosti 4+1.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: po rekonstrukci
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 4
Plocha zastavěná: 332 m²
Plocha užitná: 750 m²
Plocha pozemku: 497 m²
Zdroj:
Realitní kancelář e-Finance Reality
Rooseveltova 593/10, 602 00 Brno
Telefon: +420 800 900 022
www.e-finance-reality.cz
5) Rodinný dům s komerčními prostory
Lokalita: Brno - Ořešin
Nabídková cena: 9 000 000,- Kč
Popis: Samostatně stojící dům s komerčními prostory v přízemí a velkým bytem v patře. Nemovitost
byla kolaudována v roce 1996. V přízemí se nachází prodejna se zázemím; v patře pak byt o velikosti
5+kk. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 2
Plocha zastavěná: 384 m²
Plocha užitná: 537 m²
Plocha pozemku: 861 m²
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Zdroj:
Realitní kancelář MEGA Reality, s.r.o.
Tolstého 562/35, 616 00 Brno
Telefon: +420 776 634 565
www.megareality.org
6) Rodinný dům s komerčními prostory
Lokalita: ul. Minská, Brno - Žabovřesky
Nabídková cena: 13 490 000,- Kč
Popis: Řadový vnitřní, částečně podsklepený dům s komerčními prostory a dvěma byty. Nemovitost
je po celkové rekonstrukci včetně zateplené fasády. V přízemí se nachází komerční prostory
se zázemím a také byt o velikosti 2+kk; v patře pak byt o velikosti 4+1. Nemovitost je napojena
na veškeré inženýrské sítě, vytápění je etážové plynové. Na pozemku dále stojí dvě garáže a garážové
stání.
Budova: cihlová
Stav objektu: po rekonstrukci
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 3
Plocha zastavěná: 250 m²
Plocha užitná: 430 m²
Plocha pozemku: 570 m²
Zdroj:
Realitní kancelář BRAVIS REALITY, s.r.o.
Dvořákova 588/13, 602 00 Brno
Telefon: +420 542 211 598
www.bravis.cz
16
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní.
Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena
nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak:
koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
Srovnávací
nemovitosti
Cena ke
srovnání
[Kč]
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
4 680 000
5 300 000
7 700 000
8 500 000
9 000 000
13 490 000
Index odlišnosti IO
tech. stav a
vybavenost
0,90
1,25
1,60
1,15
0,90
1,20
1,50
1,15
0,90
1,10
1,20
0,85
0,90
1,25
0,85
1,00
0,90
1,30
1,00
1,00
0,90
1,10
1,05
0,95
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena [Kč]
Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:
zdroj
poloha
velikost
Upravená
cena [Kč]
9 687 600
9 873 900
7 775 460
8 128 125
10 530 000
13 321 712
6
9 886 133
10 000 000
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO] 1 990 119
Minimální hodnota 7 775 460
AP - SO 8 009 881
Aritmetický průměr [AP] 10 000 000
AP + SO 11 990 119
Maximální hodnota 13 321 712
Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.
17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Dále spíše jen popisně uvádíme příklady pronájmů:
Pronájem komerčních prostor:
1) Pronájem komerčních prostor
Lokalita: ul. Cejl, Brno - Zábrdovice
Nabídková cena: 2 100,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí komerčního objektu v centru Brna.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Podlaží umístění: 1
Plocha užitná: 195 m²
Zdroj:
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM a.s.
Lidická 718/77, 602 00 Brno
Telefon: +420 533 339 111
www.realspektrum.cz
2) Pronájem komerčních prostor
Lokalita: ul. Vranovská, Brno - Zábrdovice
Nabídková cena: 2 160,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí bytového domu v centru Brna.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Podlaží umístění: 1
Plocha užitná: 70 m²
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Zdroj:
Realitní kancelář BRAVIS REALITY, s.r.o.
Dvořákova 588/13, 602 00 Brno
Telefon: +420 542 211 598
www.bravis.cz
3) Pronájem komerčních prostor
Lokalita: ul. Dačického, Brno - Husovice
Nabídková cena: 2 200,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí novostavby komerčního objektu.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední dálkové.
Budova: cihlová
Stav objektu: novostavba
Podlaží umístění: 1
Plocha užitná: 54 m²
Zdroj:
Realitní kancelář Ondřej Kressa
Slovákova 357/8, 602 00 Brno
Telefon: +420 541 420 072
www.focusreality.cz
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
4) Pronájem komerčních prostor
Lokalita: nám. 28. října, Brno - Černá Pole
Nabídková cena: 2 500,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí komerčního objektu v centru Brna.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Podlaží umístění: 1
Plocha užitná: 106 m²
Zdroj:
Realitní kancelář OK REAL
Bratislavská 183/2, 602 00 Brno
Telefon: +420 542 212 400
www.rkokreal.cz
5) Pronájem komerčních prostor
Lokalita: ul. Koliště, Brno - Zábrdovice
Nabídková cena: 2 500,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem obchodních prostor se zázemím v přízemí komerčního objektu v centru Brna.
Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Podlaží umístění: 1
Plocha užitná: 121 m²
20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Zdroj:
Agil, Realitní kancelář
Koliště 259/55, 602 00 Brno
Telefon: +420 545 215 188
www.rkagil.cz
Pronájem bytů:
1) Pronájem bytu o velikosti 2+1
Lokalita: ul. Bílovická, Brno - Obřany
Nabídková cena: 750,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem bytu s terasou v přízemí rodinného domu. Vytápění je ústřední plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: dobrý
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 3
Podlaží umístění: 2
Plocha užitná: 128 m²
Zdroj:
Realitní kancelář Vratislav Životský
Sukova 553/2, 602 00 Brno
Telefon: +420 542 211 618
www.zivotskyreality.cz
2) Pronájem bytu o velikosti 3+1
Lokalita: ul. Koliště, Brno - Zábrdovice
Nabídková cena: 1 050,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem bytu s balkónem v centru města. Byt je po rekonstrukci. Vytápění je etážové
plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: po rekonstrukci
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 4
Podlaží umístění: 3
Plocha užitná: 126 m²
21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Zdroj:
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM a.s.
Lidická 718/77, 602 00 Brno
Telefon: +420 533 339 111
www.realspektrum.cz
3) Pronájem bytu o velikosti 3+1
Lokalita: ul. Bratislavská, Brno - Zábrdovice
Nabídková cena: 1 125,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem bytu s balkónem v centru města. Vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: velmi dobrý
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 7
Podlaží umístění: 5
Plocha užitná: 96 m²
Zdroj:
Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Brno
Křenová 479/71, 602 00 Brno
Telefon: +420 800 101 128
www.bonusbrno.century21.cz
4) Pronájem bytu o velikosti 2+1
Lokalita: ul. Merhautova, Brno - Černá Pole
Nabídková cena: 1 220,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem bytu se zimní zahradou. Vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Stav objektu: velmi dobrý
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 4
Podlaží umístění: 3
Plocha užitná: 108 m²
Zdroj:
Realitní kancelář Mgr. Pavlína Dvořáková
Opavská 801/8a, 639 00 Brno
Telefon: +420 601 576 002
www.rkdeus.cz
5) Pronájem bytu o velikosti 3+kk
Lokalita: ul. Merhautova, Brno - Černá Pole
Nabídková cena: 1 280,- Kč/m2/rok
Popis: Pronájem bytu s balkónem a terasou. Byt je po rekonstrukci. Vytápění je etážové plynové.
Budova: cihlová
Stav objektu: po rekonstrukci
Typ domu: patrový
Podlaží počet: 4
Podlaží umístění: 4
Plocha užitná: 122 m²
Zdroj:
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM a.s.
Lidická 718/77, 602 00 Brno
Telefon: +420 533 339 111
www.realspektrum.cz
23
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2.2
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
a) Rodinný dům č.p. 705
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Střecha:
Počet nadzemních podlaží:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B
zděná
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.
podlaží
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
se šikmou nebo strmou střechou
se dvěma nadzemními podlažími
1121
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11.
Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,9700
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 %
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3790
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Zastavěná.
plocha
34,20 m2
335,30 m2
210,70 m2
210,70 m2
Název
1.PP
1.NP
2.NP
3.NP
Konstr. výška
2,30 m
3,45 m
3,00 m
2,80 m
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Název
Obestavěný prostor
OP celkem
2826,00
[m3]
2 826,00 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
OP celkem
Obestavěný prostor - celkem:
Typ
NP
Obestavěný prostor
2 826,00 m3
2 826,00 m3
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
Hodnocení
standardu
S
S
S
S
S
S
S
S
Obj. podíl
[%]
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,80
6,20
3,10
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
Koeficient
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,80
6,20
3,10
24
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
Součet upravených objemových podílů
S
S
S
S
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
N
S
S
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 6):
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
0,40
2,30
2,40
3,30
5,20
2,20
1,10
4,40
4,10
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
3,60
[Kč/m3]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
=
×
0,40
2,30
2,40
3,30
8,01
2,20
1,10
4,40
4,10
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
7,85
0,40
3,60
105,56
1 975,1,
1000
1,0556
1,2000
2,1500
1,3790
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
×
×
×
×
Základní cena upravená
[Kč/m3]
3
Plná cena:
2 826,00 m × 8 159,12 Kč/m3
=
=
8 159,12
23 057 673,12 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří (S): 50 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 50 / 100 = 50,000 %
-
11 528 836,56 Kč
Rodinný dům č.p. 705 - zjištěná cena
=
11 528 836,56 Kč
b) Pozemky
Ostatní stavební pozemky:
Typ
Název
§ 27 cenová mapa
zastavěná plocha a
nádvoří
Parcelní
číslo
1600
Výměra
[m2]
257,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
2 540,00
Cena
[Kč]
652 780,-
25
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
§ 27 cenová mapa ostatní plocha
Ostatní stavební pozemky - celkem
1601
83,00
Pozemky - zjištěná cena
2 540,00
210 820,863 600,-
=
863 600,- Kč
c) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům č.p. 705
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
11 528 836,60 Kč
863 600,- Kč
12 392 436,60 Kč
12 392 440,- Kč
26
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
3
VYHODNOCENÍ
Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu
10 000 000,- Kč
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
12 392 440,- Kč
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích
kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků
použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši:
10 000 000,- Kč
27
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
C REKAPITULACE
Obvyklou cenu budovy bydlení č.p. 705, část obce Husovice, nám. Republiky č.or. 6, stojící
na pozemku parc.č. 1600 a pozemků parc.č. 1600 a 1601, k.ú. Husovice, obec Brno, zapsáno
na LV č. 1381 vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město, včetně příslušenství,
indikujeme ke dni ocenění na:
10 000 000,- Kč
slovy: Desetmilionů korun českých
Poznámka:
Zjištěným příslušenstvím věci hlavní jsou:
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné
kanalizace, přípojka plynovodu
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost:
pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2013 – 110 / 2013 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 22.03.2013
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
28
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 2013 – 110 / 2013
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1381, k.ú. Husovice, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 04.01.2013
3. Snímek katastrální mapy
4. Výřez z cenové mapy pozemků města Brna
29
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 04.01.2013 04:15:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX 27212 pro Soudní exekutor Šnaider
Dušan, Mgr.
Okres: CZ0642 Brno-město
Obec: 582786 Brno
Kat.území: 610844 Husovice
List vlastnictví: 1381
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
Identifikátor
A Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo
Mazánek Miloš, náměstí Republiky 705/6, Brno-sever Husovice, 614 00 Brno 14
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
P
1600
P
1601
Výměra[m2] Druh pozemku
257 zastavěná plocha a
nádvoří
83 ostatní plocha
Stavby
Typ stavby
Část obce, č. budovy
P Husovice, č.p. 705
Podíl
441202/466
Způsob využití
Způsob ochrany
jiná plocha
Způsob využití Způsob ochrany
bydlení
Na parcele
1600
P = právní vztahy jsou dotčeny změnou
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
ve výši 5.190.000,- Kč splatné do 25.12.2015
V-23405/2010-702
Limberg Karel Ing., Horní 759/7,
Parcela: 1601
V-23405/2010-702
Brno-střed - Štýřice, 639 00 Brno
Parcela: 1600
V-23405/2010-702
39, RČ/IČO: 631031/0666
Stavba: Husovice, č.p. 705
Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 23.11.2010. Právní účinky
vkladu práva ke dni 08.12.2010.
V-23405/2010-702
o Zástavní právo smluvní
ve výši 2.000.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč vzniklé do 3.3.2017
V-9943/2011-702
Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: 1600
V-9943/2011-702
1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: 1601
V-9943/2011-702
4, RČ/IČO: 45244782
Stavba: Husovice, č.p. 705
Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 03.06.2011. Právní účinky
vkladu práva ke dni 03.06.2011.
V-9943/2011-702
o Zástavní právo soudcovské
ve výši 536 476,00 Kč, návrh 12.1.2011.
Z-32882/2011-702
Městská správa sociálního
Stavba: Husovice, č.p. 705
Z-32882/2011-702
zabezpečení Brno, Veveří 979/5,
Parcela: 1601
Z-32882/2011-702
Brno-střed - Veveří, 660 20
Parcela: 1600
Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 27E-32/2011
-9 Městský soud v Brně ze dne 01.03.2011. Právní moc ke dni 24.03.2011.
Z-24638/2011-702
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
na základě usnesení Městského soudu v Brně ze dne 22.11.2012, č.j. 111 EXE 3643/2012-11
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702.
strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 04.01.2013 04:15:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX 27212 pro Soudní exekutor Šnaider
Dušan, Mgr.
Okres: CZ0642 Brno-město
Obec: 582786 Brno
Kat.území: 610844 Husovice
List vlastnictví: 1381
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-28414/2012-702
Parcela: 1600
Z-28414/2012-702
Stavba: Husovice, č.p. 705
Z-28414/2012-702
Parcela: 1601
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 174EX-272/2012 -18 Exekutorský úřad
Praha západ ze dne 04.12.2012.
Z-28414/2012-702
D
Jiné zápisy
Typ vztahu
Vztah pro
Vztah k
o Změna výměr obnovou operátu
Parcela: 1601
Parcela: 1600
o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen
dne 4.12.2012
Limberg Karel Ing., Horní 759/7,
Brno-střed - Štýřice, 639 00 Brno
39, RČ/IČO: 631031/0666
V-18872/2010-702
V-18872/2010-702
Parcela: 1601
Parcela: 1600
Stavba: Husovice, č.p. 705
Z-28416/2012-702
Z-28416/2012-702
Z-28416/2012-702
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 174EX272/2012 -16 Exekutorský úřad Praha západ ze dne 04.12.2012.
Z-28416/2012-702
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina
o Smlouva o převodu nemovitosti RI 296/1991 darovací ze dne 18.10.1991-čj 3RI 296/91
POLVZ:977/1991
Z-900977/1991-702
Pro: Mazánek Miloš, náměstí Republiky 705/6, Brno-sever - Husovice, RČ/IČO: 441202/466
614 00 Brno 14
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: V-22392/2012-702
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702.
Vyhotovil:
Vyhotoveno:
04.01.2013
04:16:39
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702.
strana 2
Mapa města - Tisk
Stránka č. 1 z 1
Cenová mapa
© Magistrát města Brna, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj,
GEODIS BRNO, spol. s r.o., SHOCart spol. s r.o., T-MAPY spol. s r.o.
http://gis.brno.cz/tms/cenovamapa_a/index_print.php
18.3.2013
Download

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2013 – 110 / 2013