INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCJENA IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA “TREND” A.D. PODGORICA NA DAN 31. 12. 2011. GODINE INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Momišići, Malo Brdo, "A", N/3 i N/4, 81000 Podgorica CRNAԛGORA Tel/faks: +382 20 227 708 E‐mail: [email protected] Internet: www.irrcg.co.me PROCJENA IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA “TREND” A.D. PODGORICA NA DAN 31. 12. 2011. GODINE Dokument: Procjenjivač: Dokument: Procjenjivač: Dokument: Procjenjivač: Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista Izvještaj o procjeni vrijednosti zemljišta u naselju Brijeg mora, Donji Štoj, Ulcinj Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Olga LUKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Lokve ‐ Berane Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Podgorica, januar 2012. godine SADRŽAJ DOKUMENT: Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Izjava procjenjivača Fond zajedničkog ulaganja „TREND“ A.D. Podgorica Osnovne informacije o fondu Predmet i cilj procjene Stanje imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja „Trend“ A.D. Podgorica iskazano u knjigovodstvu Procjenjena vrijednost imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja „Trend“ A.D. Podgorica Metodologija korišćena kod procjene finansijskih instrumenata (dugoročnih i katkoročnih finansijskih plasmana) i obaveza Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća Finansijska ulaganja u depozite i potraživanja Finansijska imovina raspoloživa za prodaju Zaključak Analiza hartija od vrijednosti Analiza hartija kojima je trgovano na berzi u 2011. godini Analiza hartija kojima se nije trgovalo na berzi u 2011. godini Rekapitulacija procijenjenih pozicije imovine Fonda Rekapitulacija procjenjenih pozicija obaveza Fonda DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti zemljišta u naselju Brijeg mora, Donji Štoj, Ulcinj Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Lokve ‐ Berane Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
IZJAVA PROCJENJIVAČA
Izvršili smo po zahtjevu Fonda zajedničkog ulaganja „TREND“ A.D. Podgorica (u
daljem tekstu: fond) procjenu imovine i obaveza na dan 31.12.2011. godine, koje su
prikazane u njegovom finansijskom knjigovodstvu .
Rukovodstvo fonda je odgovorno za sastavljanje i objektivno prikazivanje finansijskih
izvještaja u skladu sa računovodstvenim propisima koji regulišu njihovo finansijsko
izvještavanje, a samim tim i za njihovo prikazivanje u izvještajima .
Ova odgovornost uključuje:
• definisanje i primjenu metoda relevantnih za sastavljanje i prezentaciju
finansijskih pozicija koji ne sadrže pogrešne informacije od materijalnog značaja,
kao ni po osnovu kriminalnih radnji ili grešaka;
• odabir i primjenu odgovarajućih računovodstvenih politika, i korišćenje najboljih
mogućih računovodstvenih procjena.
Prezentacija finansijskih izvještaja zahtijeva od rukovodstva fonda korišćenje najboljih
mogućih procjena i razumnih pretpostavki, koje imaju efekat na prezentirane vrijednosti
imovine i obaveza, i objelodanjivanje potencijalnih potraživanja i obaveza na dan
sastavljanja finansijskih izvještaja. Procjene i prosuđivanja se donose na osnovu
istorijskog iskustva i drugih činilaca, uključujući očekivanja u pogledu budućih događaja
za koje se vjeruje da su u okvirima datih okolnosti razumna, gdje rezultati daju dobru
osnovu za procjenu knjigovodstvene vrijednosti aktive i pasive koje se ne mogu jasno
sagledati iz drugih izvora. Ove procjene i pretpostavke su zasnovane na informacijama
raspoloživim na dan sastavljanja finansijskih izvještaja.
Ipak, stvarni rezultati mogu odstupati od ovih procjena.
Naša odgovornost je da izrazimo mišljenje o priloženim finansijskim pozicijama koje
predstavljaju stavke imovine i obaveza fonda na dan procjene.
Procjena uključuje izvršavanje postupaka za pribavljanje relevantnih dokaza kojima se
potkrijepljuju iznosi i informacije date u izvještaju o procjeni. Odabrani postupci su
zasnovani na profesionalnom sudu procjenjivača, uključujući procjenu rizika materijalno
značajnih grešaka sadržanih u finansijskim pozicijama, kao i po osnovu nedozvoljenih
radnji ili grešaka.
Procjena takođe uključuje ocjenu primijenjenih računovodstvenih načela i vrijednovanje
značajnijih procjena koje je izvršilo rukovodstvo, kao i opštu ocjenu prezentacije
finansijskih pozicija koje su predmet procjene.
Smatramo da su dokazi koje smo pribavili dovoljni da obezbijeđuju solidnu osnovu za
izražavanje našeg mišljenja o procjeni imovine i obaveza.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
1.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Fond zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
Osnovne informacije o fondu
Fond zajedničkog ulaganja „Trend“ A.D. Podgorica je osnovan 2001.godine u skladu
sa Uredbom o privatizacionim fondovima i specijalizovanim menadžment preduzećima
, od strane Menadžment preduzeća „Trend ’’ A.D. Podgorica .Na osnovu člana 16
Zakona o
privatizaciji privrede
i Uredbe
o privatizacionim fondovima i
specijalizovanim privatnim menadžment preduzećima , Vlada Republike Crne Gore je
31.decembra 2001.godine izdala Rješenje broj R-PF ¾ , koji je data dozvola za
osnivanje privatizacionog fonda„Trend ’’ kao i dozvola za rukovođenje privatizacionim
fondom „Trend ’’ od strane Menadžment preduzeća „Trend ’’ A.D. Podgorica .
Na osnovu odredbe člana 19 Zakona o privrednim društvima („Sl.list RCG ’’, br.
6/2002 ) i člana 36 Zakona o investicionim fondovima („Sl.list RCG ’’ br. 49/04 )
izvršena je transformacija Privatizacionog fonda „Trend ’’ u privatizacioni investicioni
fond „ Trend ’’. Ova statusna transformacija je stupila na snagu od 29.marta
2005.godine .
Privatizacioni investicioni fond „Trend ’’ A.D. Podgorica, promjenio je naziv u Fond
zajedničkog ulaganja „Trend ’’ A.D. Podgorica. Komisija za hartije od vrijednosti
donijela je Rješenje o davanju dozvole za rad Fondu zajedničkog ulaganja „Trend ’’
broj 03/14-2/206 od 01.02.2006.godine .
U skladu sa Zakonom o privrednim društvima Fond zajedničkog ulaganja „Trend ’’
A.D. Podgorica je registrovan u Centralnom registru privrednog suda pod brojem 110000015/001.
Fond može da vrši ulaganja u hartije od vrijednosti , novčane depozite i nekretnine , a u
skladu sa načelima sigurnosti , smanjenja i disperzije rizika i profesionalnog
upravljanja .
Ugovorom
o upravljanju Fondom zajedničkog ulaganja ,upravljanje Fondom
zajedničkog ulaganja „Trend ’’ A.D. Podgorica povjereno je Društvu za upravljanje
investicionim
fondom
„Trend ’’ A.D. Podgorica, kao pravnom sljedbeniku
Specijalizovanog Menadžment preduzeća „Trend ’’ A.D. Podgorica koje je upravljalo
Privatizacionim fondom „Trend ’’ A.D. Podgorica. Organi Fonda su Skupština kao
najviši organ odlučivanja Finda i Nadzorni odbor .Skupštinu Fonda čine akcionari
Fonda.
Nadzorni organ Fonda je organ nadzora nad upravljanjem Fondom i ima
koje imenuje Skupština .
tri člana
Sjedište Fonda je u Podgorici, ul.Vaka Đurovića bb.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
2.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
PREDMET I CILJ PROCJENE
Predmet procjene Fonda zajedničkog ulaganja „TREND“ A.D. Podgorica, je definisan
članom 170 Zakona o investicionim fondovima (’’Sl.list Crne Gore’’, br.54/11 od
17.11.2011) , na osnovu koga je Nadzorni odbor fonda dužan da angažuje ovlašćenog
procjenjivača da izvrši procjenu imovine i obaveza fonda.
Imovina fonda obuhvata:
1. Stalnu imovinu
• Nekretnine
• Dugoročne finansijske plasmane
2. Obrtnu imovinu
• Potraživanja
• Kratkoročne finansijske plasmane
• Novčana sredstva
Obaveze fonda obuhvataju:
1.Kratkoročne obaveze
• Kratkoročne obaveze iz poslovnih odnosa
• Krtkoročne obaveze iz finansijskog poslovanja
2.Dugoročne obaveze
• Dugoročne obaveze iz poslovnih odnosa
• Dugoročne finansijske obaveze
Cilj procjene je transformacija kojom se postojeći investicioni fond osnovan u skladu sa
Uredbom o privatizacionim fondovima i specijalizovanim privatnim menadzment
preduzećima, i organizovan u obliku fonda zajedničkog ulaganja, transformiše u skladu
sa Zakonom o investicionim fondovima u oblike (zatvoreni i otvoreni fond ) predviđene
ovim Zakonom.
Izvještaj o izvršenoj procjeni mora biti dostupan akcionarima u sjedištu društva za
upravljanje, radi omogućavanja uvida, trideset dana prije datuma održavanja skupštine
akcionara, na kojoj će se odlučivati o rokovima i uslovima tranformacije postojećeg
fonda, u skladu sa Zakonom o investicionim fondovima.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
3.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
STANJE IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG
ULAGANJA „TREND’’ A.D. PODGORICA
ISKAZANO U KNJIGOVODSTVU
I. Prema dostavljenom zaključnom listu na dan 31.12.2011 godine Fond
zajedničkog ulaganja „TREND’’ A.D. Podgorica je imao sledeće stanje
imovine:
1. Nepokretnosti-zemljište knjigovodstvene vrijednosti 26.696.680,oo EUR-a
2. Hartije od vrijednosti u iznosu od 54.314.491,11
Prema pregledu dostavljenom procjenitelju, na dan 31.12.2011. godine fond
’’TREND’’ a.d. Podgorica j imao u svom portfelju sledeće hartije od vrijednosti:
Red.
br.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
Simbol
Broj akcija
AKIN
ATMO
BERA
BJER
BUDR
DKPG
EPCG
FABE
FBEZ
HEIO
HLTA
HTBO
INSM
JGPK
KOGE
LUBA
MABR
METP
MOEK
MORG
ONOG
OPGO
OZVS
PLAP
POLI
PREN
PRIT
PUTE
3,000
20,000
15,000
107,019
103,228
4,879
170
36,460
33,222
5,443.721
9,788.479
500
1,164
277,711
877,383
882,339
743
4,080
334,921
80,503
262,478
2,908.981
108,459
2,012.752
266,380
4,119.385
154,788
962
Tržišna cijena
12,000
0,0550
0,2000
2,9999
2,9293
0,0899
2,7000
0,8000
2,4900
0,0100
0,0000
0,2185
33,0000
8,8856
0,3000
0,1565
1.009,4213
8,0000
0,0900
1,0209
0,2179
0,0050
0,2700
0,1900
0,3000
0,3427
5,0000
1,0000
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
Tržišna vrijednost
36.000,00
1.100,00
3.000,00
321.046,30
302.385,78
438,62
459,00
29.168,00
82.722,78
54.437,21
97.884,79
109,25
38.412,.00
2.467.628,86
263.214,90
138.086,05
750.000,03
32.640,00
30.142,89
82.185,51
57.193,96
14.544,46
29.283,93
372.422,88
79.914,00
1.411.713,24
773.940,00
962,00
4.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
QUER
RDHK
SOBS
STOB
TECG
TEKR
TEPL
TITI
TRNK
ULRI
ULTE
VUNK
ZEHK
ZEIN
ZERA
ZICG
ZPCG
ZZIB
1,250.000
272,768
239,111
137,756
250,077
4,566 .249
66,141
1,707 .123
1,184
55,860
900
102,250
18,767
65,827
29,477
7,695.077
108,459
16,718
4,0480
0,5000
5,4703
2,5000
2,7017
7,5000
2,4182
2,4060
49,9973
2,0422
1,0000
0,3200
0,5000
1,8900
0,2000
0,0503
0,5400
0,1600
5.060.000,00
136.384,00
1.308.008,90
344.390,00
675.633,03
34.246.867,50
159.942,17
4.107.337,94
59.196,80
114.077,29
900,00
32.720,00
9.383,50
124.413,03
5.895,40
387.062,37
58.567,86
2.674,88
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Potraživanja od društva za upravljanje .......................................
4.622,77
Potraživanja za kamate .................................................................. 398.397,81
Potraživanja za dividende .............................................................. 1.908,12
Potraživanja po osnovu više plaćenih poreza i doprinosa .......... 9.746,06
Ostali kratkoročni plasmani .................................................... 1.090.000,oo
Kratkoročno oročena sredstva ................................................... 3.909.946,78
Novčana sredstva
• Žiro račun iznos od ............................................................. 219.271,48
• Devizni račun iznos od .......................................................
32.796,70
10. Unaprijed plaćeni troškovi ......................................................
56.250,0
II. Prema dostavljenom zaključnom listu na dan 31.12.2011 godine Fond
zajedničkog ulaganja „TREND ’’ A.D. Podgorica je imao sledeće stanje obaveza:
1. Dugoročni krediti .....................................................................
3.405.210,21
2. Obaveze po osnovu provizije menadzment preduzeća
za 2011 godinu iznos od ...........................................................
618.035,77
3. Obaveze za porez ...................................................................
90.581,80
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
5.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
PROCIJENJENA VRIJEDNOST IMOVINE I OBAVEZA
FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „TREND’’ A.D. PODGORICA
Metodologija korišćena u procjeni vrijednosti imovine i obaveza fonda, prvenstveno je
bila uslovljena vrstama imovine i obaveza.
Kako se imovina u velikoj mjeri sastojala od nepokretnosti i finansijske imovine (akcija,
obveznica, uloga, ..) to u narednom prikazu dajemo posebno metodologiju korišćenu
prilikom procjene nepokretnosti, a posebno prikaz korišćene metodologije kod
finansijske imovine.
Metodologija korišćena kod procjene nekretnina, kao i izvršena procjena uradjena
je od strane saradnika koga je angažovao Institut računovodja i revizora CG, čiji
izvještaj dajemo na kraju ove analize.
Metodologija korišćena kod procjene finansijskih instrumenata
(dugoročnih i katkoročnih finansijskih plasmana) i obaveza
Kod utvrđivanja vrijednosti finansijske imovine i obaveza fonda za potrebe ovog
izvještaja korišćena je metodologija propisana kroz odredbe Međunarodnih
računovodstvenih standarda ( MRS) i Međunarodnih standarda finansijskog izvještavanja
(MSFI).
Međunarodni računovodstveni standardi i Međunarodni standardi finansijskog
izvještavanja predviđaju prikazivanje i objelodanjivanje poštene (fer) vrijednosti
finansijskih sredstava i finansijskih obaveza. Za navedene potrebe, poštena (fer)
vrijednost je definisana kao iznos za koji se neko sredstvo može razmijeniti, ili obaveza
izmiriti, u transakciji između dobro obaviještenih i voljnih strana, međusobno suočenih
na aktivnom tržištu. U Crnoj Gori ne postoji dovoljno tržišno iskustvo, stabilnost i
likvidnost kod kupovine i prodaje finansijskih sredstava i obaveza, kao i ostalih
finansijskih instrumenata, i zvanične tržišne informacije nisu u svakom trenutku
raspoložive. Stoga, pravičnu (fer) vrijednost nije moguće pouzdano utvrditi u uslovima
nepostojanja aktivnog tržišta, kako to zahtijevaju MRS i MSFI.
Kod izražavanja mišljenja o vrijednosti svake finansijske imovine procjenitelj je imao
obavezu da finansijsku imovinu procjenjuje i vrednuje u skladu sa MRS 39.
Treba istaći da je i fond, kao pravno lice koje je dužno da vodi poslovne knjige u skladu
sa Zakonom o računovodstvu, dužno da svoje finansijske izvještaje sastavlja u skladu sa
zahtjevima MRS/MSFI.
S obzirom na namjenu, prema MRS 39, finansijska imovina se raspoređuje u sljedeće
grupe:
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
6.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
1. finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje;
2. finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća;
3. finansijska ulaganja u depozite i potraživanja;
4. finansijska imovina raspoloživa za prodaju.
1. Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje
Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje su finansijska imovina koja ispunjava bilo
koji od sljedećih uslova:
• ako je razvrstana kao imovina namijenjena za trgovanje, pod uslovom da je 
stečena ili nabavljena sa svrhom prodaje ili ponovne kupovine u roku kraćem od
12 mjeseci, ili ako je prilikom nabavke donijeta Odluka Uprave o njenom
razvrstavanju u ovu kategoriju,
• ako za nju postoji aktivno tržište i ako je njenu vrijednost moguće pouzdano
izmjeriti,
Za finansijsku imovinu namijenjenu aktivnom trgovanju na organizovanim
finansijskim tržištima, fer vrijednost određena je u visini objavljene tržišne cijene
berzanske kotacije na kraju trgovanja na dan bilansa stanja.
Finansijska imovina za koju ne postoji objavljena cijena na aktivnom tržištu, odnosno za
koju ne postoji aktivno tržište, odnosno čiju vrijednost poslije sticanja u daljem periodu
nije moguće pouzdano izmjeriti poštenu vrijednost, ne može se rasporediti u ovu grupu.
Promjene vrijednosti finansijske imovine klasifikovane u ovu grupu na kraju godine se
iskazuju kroz bilans uspjeha.
Upravo će ovaj uslov biti od koristi procjenitelju, kod vrednovanja pojedinih hartija od
vrijednosti sadržanih u portfelju fonda, kada ona nije prilikom sticanja razvrstana u jednu
od prethodno navedenih kategorija.
Zbog odredjenih poremećaja i naglog pada vrijednosti mnogih hartija od vrijednosti koji
su se desili na berzanskom trzištu mnogih zemalja, donešen je MSFI 7, kojim je
omogućeno da se hartije od vrijednosti koje su prvobitno svrstane u ovu kategoriju, izvrši
reklasifikacija u drugu grupu (raspoloživa za prodaju) . Pravi cilj je bio da se izbjegnu
ogromni gubici koji bi nastali kroz bilans uspjeha, a da se promjene vrijednosti iskažu
kao promjene revalorizacionih rezervi u bilansu stanja.
Sagledavajući budućnost transformacija postojećih investicionih fondova, hartije od
vrijednosti svrstane u ovu kategoriju najčešće će biti one koje će pripasti ‘’otvorenom
fondu’’ u budućoj tranformaciji.
Sa stanovišta ročnosti ovo bi uglavnom trebale da predstavljaju kratkoročne finansijske
plasmane u hartije od vrijednosti.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
7.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
2. Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća
U ovu grupu raspoređuje se finansijska imovina sa fiksnim ili utvrdivim iznosom
plaćanja i fiksnim dospijećem za koju fond ima namjeru i mogućnost da je drži do
dospijeća.
Fond ne može rasporediti finansijsku imovinu u ovu grupu ako je u tekućoj poslovnoj
godini, ili prethodne dvije godine, znatan dio takvih ulaganja prodao ili prerasporedio
prije njenog dospijeća. Znatnim dijelom smatra se onaj dio koji ima značajnu vrijednost u
odnosu na cjelokupnu vrijednost ulaganja koja se drže do dospijeća.
Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća početno se vrednuju po trošku
sticanja, uvećana za troškove transakcije koji su nastali na dan transakcije. Trošak
sticanja ne uključuje stečenu kamatu.
Nakon početnog priznavanja, finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća vrednuju se u
skladu s amortizovanim troškovima pomoću metode efektivne kamatne stope.
3. Finansijska ulaganja u depozite i potraživanja
Depoziti i potraživanja su finansijska imovina s određenim ili odredivim plaćanjima, koja
se ne kotiraju na aktivnom tržištu.
U tu grupu uvrštavaju se i ulozi u banke i druge finansijske institucije .
Kod početnog priznavanja finansijska imovina se mjeri po fer vrijednosti .
Nakon početnog priznavanja finansijska imovina se vrednuje po metodi efektivne
kamatne stope, prema amortizovanom trošku .
Efektivnom kamatnom stopom smatra se kamatna stopa koja tačno diskontuje
procijenjena buduća novčana plaćanja ili prilive kroz očekivani vijek trajanja finansijskog
instrumenta.
Amortizovanim troškom smatra se trošak finansijske imovine, tj. iznos po kojem se
finansijska imovina početno mjeri, umanjen za iznos otplate glavnice i uvećan za iznos
kumulativnog otpisa primjenom metode efektivne kamatne stope za svaku razliku između
početnog iznosa i iznosa dospijeća.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
8.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
a. Finansijska imovina raspoloživa za prodaju
U ovu grupu svrstava se sva finansijska imovina koja je klasifikovana kao raspoloživa za
prodaju, ali koja nije raspoređena u neku od prethodno navedenih grupa .
Tačnije ovoj grupi pripadaju one hartije od vrijednosti koje je fond početno nabavio, i u
daljem periodu nije vršio prodaju (ili nije značajnije vršio prodaju) već je uvećavao
njihov broj sa ciljem da kod emitenta te hartije ima značajan uticaj u vodjenju poslovne
politike.
Ovo ne znači da fond kada je procijenio da neće, ili ne može da ostvari svoj poslovni
interes kroz uticaj na poslovnu politiku, ne može da ih proda. Onog trenutka kada se to
desi, rukovodstvo donosi odluku da ih reklasifikuje u hartije od vrijednsoti namijenjene
trgovini, i vrši slobodno njihovu prodaju.
Sa stanovišta ročnosti, ovdje se svrstavaju one hartije od vrijednosti koje imaju
dugoročan karakter.
Kod početnog priznavanja, finansijska imovina mjeri se po fer vrijednosti, odnosno
nabavnoj vrijednosti (ako se vrijednosni papir ne kotira), uključujući sve troškove
sticanja, i priznaje se na datum trgovanja.
Promjene vrijednosti ovih hartija od vrijednosti iskazuju se kroz revalorizacione rezerve u
bilansu stanja, izuzev ukoliko one ne postoje, a postoji čvrst dokaz obezvredjenja u
trenutku procjene i da će se to nastaviti u budućnosti držanjem ovih hartija, onda se ta
promjena vrijednosti može iskazati u bilansu uspjeha.
Sa stanovišta buduće transformacije postojećih investicionih fondova, grupacija ovih
hartija od vrijednosti svakako bi trebala da obuhvati one koje ostaju u portfelju
zatvorenog fonda.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
9.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
ZAKLJUČAK
Iz prethodno iznešenih napomena o korišćenim metodama procjene izdvajamo sledeće :
• Vrednovanje finansijske imovine fonda, svrstane u grupu namijenjene za
trgovanje i grupe raspoloživih za prodaju vrši se istom metodom, primjenom fer
vrijednosti tako da nema bitnijeg značaja da li je izvršena klasifikacija imovine u
jednu ili drugu grupu,
• Za imovinu koja se kotira na aktivnom tržištu i za koju se trguje, vrijednost je
utvrdjena na osnovu zadnje saldirane cijene te hartije na berzanskom tržištu
ostvarenih na dan vrednovanja (procjene), bilo da se radi o tržištu Crne Gore ili
tržišta nekih drugih država za koje je uzet izvještaj sa berze na dan vrednovanja,
• Za finansijsku imovinu koja se nije kotirala na berzanskom tržištu u dužem
periodu, koristili smo njenu poslednju cijenu sa tržišta, uzimajući u obzir
mogućnost obezvredjenja te hartije i razloge njene neaktivnosti na berzi,
• Kod finansijske imovine čiji emitent je u stečaju analizirana je vrijednost koja je
utvrdjena na osnovu vrijednosti stečajne imovine od strane stečajnog upravnika i
donešenog rješenja o utvrdjivanju vrijednosti koja sprovodjenjem postupka
stečaja, pripada fondu po osnovu vlasništva nad tim akcijama,
• Kod udjela u drugim preduzećima korišćena je nabavna vrijednost udjela kao
vrijednost te imovine, uzimajući u obzir mišljenje rukovodstva o eventualnoj
mogućnosti obezvredjenja,
• Kao materijalno značajne stavke finansijske imovine uzete su sve stavke (akcije)
čija ukupna vrijednost (broj akcija x pojedinačna vrijednost) po iskazanoj
knjigovodstvenoj vrijednosti prelazi 1.000,00 Eura, smatrajući da male stavke
nemaju sa stanovišta ukupne vrijednosti fonda materijalni značaj, niti kod
finansijskog izvještavanja, niti bitnijeg značaja kod iskazivanja vrijednosti od
strane procjenjivača.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
10.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Analiza hartija od vrijednosti
Na osnovu iskazanog portfelja hartija od vrijednosti možemo uočiti da se uglavnom
radi o hartijama od vrijednosti koje su se kotirale isključivo na crnogorskoj berzi.
Kako smo prethodno istakli, kod metodologije po kojoj je vršena procjena,
klasifikacija hartija od vrijednosti prema predvidjenim grupama, u skladu sa
zahtjevima MRS/MSFI, nije mogla da izazove odstupanja kod procjene pojedinih
hartija od vrijednosti. Tako da ih u nastavku dajemo kao analizu akcija koje su se
kretale na berzi, bez obzira da li se radi o akcijama sa dugoročnim interesom fonda
ili akcijama koje su namijenjene trgovini.
Analiza vrijednosti iskazanih akcija je vršena kroz posebnu analizu:
a) onih koje su se kotirale na berzi u 2011 godini,
b) one kojima se nije trgovalo u 2011 godini
Analiza hartija kojima je trgovano na berzi u 2011 godini
Za hartije od vrijednosti koje su imale trgovine u 2011 godini posmatrali smo njihovo
kretanje cijena, obim trgovine, vrijednost ukupne trgovine na berzi i zadnju ostvarenu
cijenu .
Red.
br.
1.
Simbol
AKIN
2.
ATMO
3.
BJER
4.
BUDR
Akcije ’’Aktiva integra’’ ad Podgorica, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 12,oooo kao najniže do 15,oooo
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
190 akcija ukupne vrijednosti 2.820,oo Eura. Zadnja cijena
ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 12,oooo.
Akcije ’’PIF Atlas mont’’ad Podgorica, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 0,0463 kao najniže do 0,078o
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
15.441.867 akcija ukupne vrijednosti 954.379,52 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,0550.
Akcije ’’Bjelasica rada’’ u stečaju, ad Bijelo Polje, u 2011
godini imale su kretanje berzanskih cijena od 1,ooo1 kao
najniže do 3,12oo kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine
na berzi je iznosio 1.078 akcija ukupne vrijednosti 2.771,52
Eura. Zadnja cijena ostvarena na berzi prema berzanskom
izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 2,9999.
Akcije ’’Budvanska rivijera’’ ad Budva, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 2,9ooo kao najniže do 8,76oo
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
11.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
5.
DKPG
6.
EPCG
7.
FABE
8.
HEIO
9.
HLTA
10.
HTBO
11.
INSM
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
65.405 akcija ukupne vrijednosti 279.381,79 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 2,9293.
Akcije ’’Duvanski kombinat’’ ad Podgorica, u 2011 godini
imale su kretanje berzanskih cijena od 0,o66o kao najniže do
0,1999 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je
iznosio 83.714 akcija ukupne vrijednosti 9.133,65 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,0899.
Akcije ’’Elektroprivreda CG’’ ad Nikšić, u 2011 godini imale
su kretanje berzanskih cijena od 2,0201 kao najniže do 5,3000
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
43.449 akcija ukupne vrijednosti 164.586,99 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 2,7000.
Akcije ’’Fabrika elektroda Piva’’ ad Plužine, u 2011 godini
imale su kretanje berzanskih cijena od 0,5ooo kao najniže do
1,9899 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je
iznosio 221.295 akcija ukupne vrijednosti 151.260,27 Eura.
Zadnja cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju
na dan 31.12.2011 godine je 0,8000.
Akcije ’’Holding Elektroindustrije Obod’’ ad Cetinje, u 2011
godini imale su kretanje berzanskih cijena od 0,0100 kao
najniže do 0,05oo kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine
na berzi je iznosio 37.356 akcija ukupne vrijednosti 794,68
Eura. Zadnja cijena ostvarena na berzi prema berzanskom
izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,0100.
Akcije ’’PIF HLT ’’ ad Podgorica, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 0,0063 kao najniže do 0,0329
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
14.406.625 akcija ukupne vrijednosti251.599,97 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,0100.
Akcije ’’HTP Boka’’ ad Herceg Novi, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 0,1643 kao najniže do 0,2185
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
19.750 akcija ukupne vrijednosti 3.973,43 Eura. Zadnja cijena
ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,2185.
Akcije ’’Zavoda za fiz.med.rehabilitaciju Simo Milosević’’ ad
Igalo u 2011 godini imale su kretanje cijene akcija od 22,4ooo
kao najniže do 41,oo kao najviše cijene. Obim trgovanja u 2011
godini iznosio je 3.431 akcija, ukupne vrijednsoti 109.808,25
Eura. Zadnja cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
12.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
12.
JGPK
13.
KOGE
14.
LUBA
15.
MOEK
16.
MORG
17.
ONOG
18.
OPGO
19.
OZVS
sa berze je 33,0000 Eura.
Akcije ’’Jugopetrol’’ ad Kotor u 2011 godini imale su kretanje
cijene od 8,5300 kao najniže do 12,5000 kao najviše cijene.
Ostvaren je obim trgovanja u količini od 338.007 akcija i
vrijednosti od 3.753.244,46 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 8,8856.
Akcije ’’Kontejnerskog terminala i generalni tereti’’ ad Bar, u
2011 godini imale su kretanje berzanskih cijena od 0,2701 kao
najniže do 0,665o kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine
na berzi je iznosio 1.925.012 akcija ukupne vrijednosti
906.310,53 EUR-a. Zadnja cijena ostvarena na berzi prema
berzanskom izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,3000 .
Akcije Luka Bar su imale u 2011 godini kretanje berzanskih
cijena od 0,1911 kao najniže cijene do 0,38oo kao najviše
cijene. Ostvareni promet na berzi je 1.102.811 akcija sa
ukupnom vrijednošću od 292.874,05 EUR-a. Prema izvještaju
sa berze Zadnja cijena ostvarena iskazana na dan 31.12.2011
godine je 0,1565.
Akcije ’’Montenegroexpres’’ad Budva, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 0,0900 kao najniže do 0,1997
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
8.890.555 akcija ukupne vrijednosti 800.279,85 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,0900.
Akcije Montecargo ad Podgorica u 2011 godini imale su
kretanje cijene od 1,0209 kao najniže do 2,2695 kao najviše
cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od 2.569 akcija i
vrijednosti od 4.096,39 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 1,0209.
Akcije ’’HTP Onogošt’’ ad Nikšić, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 0,1981 kao najniže do 0,4840
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
1.072.460 akcija ukupne vrijednosti 319.217,38 Eura. Zadnja
prosječna cijena ostvarena na berzi prema berzanskom
izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,2179.
Akcije ’’Opštegradjevinsko Gorica’’ ad Podgorica, u 2011
godini imale su kretanje berzanskih cijena od 0,0050 kao
najniže do 0,0149 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine
na berzi je iznosio 160.844 akcija ukupne vrijednosti 1.664,9o
Eura. Zadnja prosječna cijena ostvarena na berzi prema
berzanskom izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,0050.
Akcije Održavanje željezničkih voznih sredstava ad Podgorica
u 2011 godini imale su kretanje cijene od 0,2ooo kao najniže do
0,3917 kao najviše cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini
od 1.170 akcija i vrijednosti od 374,18 EUR-a. Zadnja cijena na
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
13.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
20.
PLAP
21.
POLI
22.
PREN
23.
PRIT
24.
PUTE
25.
RDHK
26.
SOBS
27.
TECG
dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 0,2700.
Akcije Plantaže ad Podgorica u 2011 godini imale su kretanje
cijene od 0,1770 kao najniže do 0,3799 kao najviše cijene.
Ostvaren je obim trgovanja u količini od 2.345.807 akcija i
vrijednosti od 659.170,53 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 0,1900.
Akcije ’’Polimka’’ ad Berane, u 2011 godini imale su samo
jednu ostvarenu berzansku cijenu od 0,3000 . Ostvareni obim
trgovine na berzi je iznosio 4.862 akcija ukupne vrijednosti
1.458,6o Eura. Zadnja cijena ostvarena na berzi prema
berzanskom izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,3000
Akcije Crnogorski elektroprenosni sistem ad Podgorica u 2011
godini imale su kretanje cijene od 0,2153 kao najniže do 0,8498
kao najviše cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od
1.027.241 akcija i vrijednosti od 626.253,01 EUR-a. Zadnja
cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je
0,3427.
Akcije ’’HTP Primorje’’ad Tivat, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 2,9400 kao najniže do 5,6250
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
1.523.397 akcija ukupne vrijednosti 6.170.736,82 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 5,0000.
Akcije ’’Barska plovidba’’ ad Bar, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 0,9000 kao najniže do 2,5300
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
65.965 akcija ukupne vrijednosti 113.169,77 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 1,0000.
Akcije ’’HK Radoje Dakić’’ ad Podgorica, u 2011 godini imale
su kretanje berzanskih cijena od 0,3190 kao najniže do 0,5000
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
415 akcija ukupne vrijednosti 201,35 Eura. Zadnja cijena
ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,5000.
Akcije Solana Bojo Sekulic ad Ulcinj u 2011 godini imale su
kretanje cijene od 2,8601 kao najniže do 6,79oo kao najviše
cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od 64.136 akcija i
vrijednosti od 270.788,98 Eura. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 5,4703.
Akcije Crnogorski telekom ad Podgorica u 2011 godini imale
su kretanje cijene od 2,6600 kao najniže do 4,2ooo kao najviše
cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od 1.438.545
akcija i vrijednosti od 4.949.413,13 EUR-a. Zadnja cijena na
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
14.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
28.
TEKR
29.
TITI
30.
TRNK
31.
ULRI
32.
VUNK
33.
ZEHK
34.
ZERA
35.
ZICG
dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 2,7017.
Akcije ’’Trend Korali’’ ad Bar, u 2011 godini imale su kretanje
berzanskih cijena od 3,0001 kao najniže do 9,0001 kao najviše
cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio 24.974
akcija ukupne vrijednosti 181.068,11 Eura. Zadnja cijena
ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 7,5000.
Akcije ’’PLC Morača (Titex)’’ ad Podgorica, u 2011 godini
imale su kretanje berzanskih cijena od 1,3001 kao najniže do
2,5000 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je
iznosio 32.476 akcija ukupne vrijednosti 58.523,25 Eura.
Zadnja cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju
na dan 31.12.2011 godine je 2,4060.
Akcije Trebjesa ad Nikšić u 2011 godini imale su kretanje
cijene od 36,0201 kao najniže do 54,oooo kao najviše cijene.
Ostvaren je obim trgovanja u količini od 13.073 akcija i
vrijednosti od 632.150,87 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 49,9973.
Akcije Ulcinjska rivijera ad Ulcinj u 2011 godini imale su
kretanje cijene od 1,9000 kao najniže do 7,oooo kao najviše
cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od 46.977 akcija i
vrijednosti od 199.155,92 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 2,0422.
Akcije ’’VUNKO’’u stečaju ad Bijelo Polje, u 2011 godini
imale su kretanje berzanskih cijena od 0,1000 kao najniže do
0,5990 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je
iznosio 31.189 akcija ukupne vrijednosti 14.247,55 Eura.
Zadnja cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju
na dan 31.12.2011 godine je 0,3200.
Akcije ’’HK Željezara’’ ad Nikšić, u 2011 godini imale su
kretanje berzanskih cijena od 0,2101 kao najniže do 2,oooo
kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio
67.092 akcija ukupne vrijednosti 70.251,23 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,5000.
Akcije ’’Radvent’’ u stečaju ad u Nikšić, u 2011 godini stvarile
su samo jednu cijenu na berzi od 0,2ooo. Ostvareni obim
trgovine na berzi je iznosio 63 akcija ukupne vrijednosti 12,6o
Eura. Zadnja cijena ostvarena na berzi prema berzanskom
izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,2000.
Akcije Željeznička infrastruktura CG ad Podgorica u 2011
godini imale su kretanje cijene od 0,0503 kao najniže do 0,1790
kao najviše cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od
272.559 akcija i vrijednosti od 25.598,95 EUR-a. Zadnja cijena
na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 0,0503.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
15.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
36.
ZPCG
37.
ZZIB
Akcije Željeznički prevoz CG ad Podgorica u 2011 godini
imale su kretanje cijene od 0,54oo kao najniže do 0,7920 kao
najviše cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od 1.718
akcija i vrijednosti od 1.260,01 EUR-a. Zadnja cijena na dan
31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 0,5400.
Akcije ’’Zavoda za izgradnju Bara’’ad Bar, u 2011 godini
imale su kretanje berzanskih cijena od 0,1ooo kao najniže do
0,16oo kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je
iznosio 14.717 akcija ukupne vrijednosti 2.190,45 Eura. Zadnja
cijena ostvarena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan
31.12.2011 godine je 0,1600.
Mišljenje procjenitelja:
Posmatrajući navedene parametre analize ovih akcija, možemo reći da je oscilacija
cijena akcija bila veoma značajna i da se kretala u odnosu na prosječnu cijenu kao
procentualni pad cijena od 3,72 % kod MORG, do 71,22% kod ULRI .
Bez obzira što je prethodno istaknuto da je berzansko tržište u Crnoj Gori, tržište
koje se ne može posmatrati kao aktivno tržište razvijenih zemalja, procjenitelj je za
potrebe ove analize i iskazivanja njihove vrijednosti, koristio zadnju cijenu iz
berzanskog izvještaja kao relevantnu cijenu kod utvrdjivanja vrijednosti. Iako se
takvom pristupu može izreći i nih nedostataka, razlog za ovako opredeljenje leži u
sledećim činjenicama:
1. Procjena vrijednosti ovog vida imovine pravnih lica zasniva se na
metodologiji koju propisuju MRS/MSFI uz sve njihove manjkavosti,
2. Iskazivanje vrijednosti u finansijskim izvještajima pravnih lica takodje se
zasniva na zahtjevima MRS/MSFI,
3. Metodologija obračuna neto vrijednosti fonda od strane Komisije za hartije
od vrijednosti uzima kao mjerodavnu ’’prosječnu zadnju cijenu trgovine’’,
Izimajući u obzir sve prethodno navedeno, kao i to da je krajnji cilj ove procjene
transformacija postojećeg fonda, pri čemu kriterijum koji je odabran za podjelu od
40% vlasništva neće dovesti do uticaja, da iskazana procijenjena vrijednosti ovog
vida imovine utiče na transformaciju. Ovako iskazana procjena će biti samo polazna
osnova za definisanje početne vrijednosti tranformisanih fondova, dok će se stvarna
vrijednost otvorenog i zatvorenog fonda dobiti kroz vrednovanje stečenih akcija
putem njihovih kretanja cijena na berzi od dana transformacije.
Smatramo da je vrijednost ovih akcija ostvarena kroz vrednovanje po ostvarenoj
zadnjoj cijeni na berzi kriterijum koji se može prihvatiti za potrebe ove procjene.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
16.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Analiza hartija kojima se nije trgovalo na berzi u 2011 godini
Akcije kojima se nije trgovalo u 2011 godini
1.
BERA
2.
FBEZ
3.
MABR
4.
METP
5.
QUER
6.
STOB
7.
TEPL
8.
ULTE
9.
ZEIN
Akcije ’’Berane’’ad Berane u 2011 godini nijesu imale
ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je ostvaren
18.07.2005. godine. po cijeni od 0,2000. Poslednja ostvarena
cijena 0,2000 se na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun
vrijednosti fonda .
Akcije ’’Fabrika betonskih elementa Zaton’’ad Bijelo Polje u
2011 godini nijesu imale ostvarene trgovine. Poslednji promet
na berzi je ostvaren 09.09.2009. godine. Poslednja ostvarena
cijena koja se na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun
vrijednosti fonda je 2,4900 .
Akcije ’’Monteadriabroker-diler’’ad Podgorica u 2011 godini
nijesu imale ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je
ostvaren 02.11.2009. godine. po cijeni od 1.009,4213.
Poslednja ostvarena cijena se na dan 31.12.2011 godine koristi
za obračun vrijednosti fonda .
Akcije ’’Metalprodukt’’ad Podgorica u 2011 godini nijesu
imale ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je ostvaren
10.09.2009. godine. po cijeni od 8,0000. Poslednja ostvarena
cijena se na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun
vrijednosti fonda .
Akcije ’’Trendinvest’’ad Podgorica u 2011 godini nijesu imale
ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je ostvaren
13.10.2009. godine. po cijeni od 4,048. Poslednja ostvarena
cijena se na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun
vrijednosti fonda .
Akcije ’’Štamparija Obod’’ad Cetinje u 2011 godini nijesu
imale ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je ostvaren
22.09.2009. godine. po cijeni od 2,5000. Poslednja ostvarena
cijena se na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun
vrijednosti fonda .
Akcije ’’Termoplast-u stečaju’’ad Gusinje u 2011 godini nijesu
imale ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je ostvaren
18.06.2009. godine. Poslednja ostvarena cijena od 2,4182 se
na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun vrijednosti fonda .
Akcije ’’ULTEP’’ad Ulcinj u 2011 godini nijesu imale
ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je ostvaren
29.07.2010. godine. po cijeni od 1,0000. Poslednja ostvarena
cijena se na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun
vrijednosti fonda .
Akcije ’’Institut crne metalurgije’’ad Niksic u 2011 godini
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
17.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
nijesu imale ostvarene trgovine. Poslednji promet na berzi je
ostvaren 25.12.2009. godine. po cijeni od 1,8900. Poslednja
ostvarena cijena se na dan 31.12.2011 godine koristi za obračun
vrijednosti fonda .
Mišljenje procjenitelja:
Analizirajući kretanja pojedinih akcija kojima nije trgovano u 2011 godini koje su u
portfoliju fonda procjenitelj može izreći ozbiljnu sumnju u iskazanu vrijednost
pojedinih akcija, koje su u knjigovodstvu iskazene po zadnjoj trgovanoj cijeni.
To se prvenstveno odnosi na akcije onih emitenata koji su u stečaju. Kao primjer
može poslužiti analiza akcija Fabrike betonskih elemenata ’’Zaton’’ koja je u stečaju,
pri čemu je prodajna vrijednost imovine na početku stečaja predstavljala iznos od preko
3.441.316,oo , a poslije devete licitacije 1.470.000,oo Eura. Medjutim ni po toj cijeni na
licitaciji od 04.12.2011 godine nije prodata, odnosno nije postojao ni jedan zainteresovani
kupac. Takodje je značajno da su za isto preduzeće utvrdjene obaveze u iznosu od oko
1.100.000,oo Eura. Smatramo da će se zadnja ostvarena cijena pri trgovini teško
ostvariti prodajom cjelokupne imovine preduzeća.
Takodje je teško odrediti vrijednost akcija preduzeća Termoplast Gusinje,
Metalprodukt Podgorica, i Štamparije Obod Cetinje, koje takodje imaju svoje
specifične probleme za utvrdjivanje njihove realne vrijednosti.
Bez obzira na izrečene rezerve na iskazanu vrijednost procjenitelj je zbog
metodologije MRS/MSFI, kao i razloga vezanih za cilj procjene, spreman da
prihvati iskazane vrijednosti ovih akcija po zadnjoj trgovanoj cijeni, samo za
potrebe transformacije fonda, jer smatra da iskazana vrijednost neće bitnije uticati
na transformaciju fonda.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
18.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
•
Potraživanja od društva za upravljanje
Potraživanja koje fond ima od društva za upravljanje u iznosu od 4.622,77 se sastoje od
potraživanja po osnovu plaćenih obaveza od strane fonda, a odnose se na troškove koje
jeu obavezi da plati društvo za upravljanje fondom. Analitički pregled potraživanja
sastoji se od :
• Potraživanja po osnovu plaćene provizije platnog prometa u inostranstvu u iznosu
od 6.770,64 Eura,
• Potraživanja po osnovu plaćene provizije platnog prometa u zemlji u iznosu od
(-2.417,33) Eura,
• Potraživanja po osnovu brokerske provizije iznos od 269,46 Eura.
Mišljenje procjenitelja:
Navedena potraživanja su nastala po osnovu zakonskih propisa kojima je uredjeno
poslovanje fonda, pa navedeni iznos potrazivanja od 4.622,77 Eura, je tačan iznos
potraživanja koje fond ima prema društvu za upravljanje, i mišljenje je
procjenitelja da je ovo potraživanje iskazano u navedenom iznosu tačno.
•
Potraživanja za kamate
Potraživanje po osnovu obračunate kamate, odnosi se na iznos novčanih sredstava od
1.090.000,oo Eura, koja su plasirana po osnovu zajedničkog poslovnog ugovora, a
kamata je definisana ugovorom u iznosu od 8% godišnje. Obračunata kamata na dan
31.12.2011 godine iznosi 398.397,81
Mišljenje procjenitelja:
Iskazani iznos obračunate kamate predstavlja iznos koji je obračunat u skladu sa
ugovorom koji je fond zaključio sa preduzećem ’’Damir projekt’’ doo Zaprešić.
Iznos od 398.397,81 predstavlja tačan iznos obračunate kamate koju je procjenitelj
za potrebe ove procjene prihvatio kao realnu.
•
Potraživanja za dividende
Potraživanja za dividende odnose se na obračunatu dividendu u iznosu od 1.908,12 na
koju fond po osnovu vlasništva ima pravo. Kako se radi o sredstvima koja su predmet
pogrešne uplate smatramo da je naplativost ove pozicije dijelom dovedena u pitanje.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
19.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Mišljenje procjenitelja:
Smtramo da naplativost ovog iznosa može biti sprorna, pa je mišljenje procjenitelja
da ga treba iskazati na sumnjivim i spornim potraživanjima, a na dan procjene
smatrati kao pozicija koja nije u dogledno vrijeme naplativa.
•
Potraživanja po osnovu više plaćenih poreza i doprinosa
Ova pozicija u iznosu od 9.746,06 obuhvata pretplatu po osnovu poreza na dobit u
iznosu od 100,oo, i po osnovu poreza i doprinosa u iznosu od 9.646,06., koju fond ima
kod nadležne poreske uprave.
Mišljenje procjenitelja:
Smatramo da se navedeni iznos može povratiti zahtjevom od poreske uprave, ili
iskoristiti kao kredit po osnovu drugih poreskih obaveza. Stoga iznos kao 9.746,06
smatramo kao realno i naplativo potraživanje na dan procjene.
•
Ostali kratkoročni plasmani
Ostali kratkoročni plasmani odnose se na ulaganje novčanih sredstava u iznosu od
1.090.000,oo Eura, po osnovu Ugovora o poslovnotehničkoj saradnji fonda sa jedne
strane i preduzeća ’’Damir projekt’’ doo Zaprešić, koji je sklopljen 20.03.2007 godine.
Ugovor ima kamatnu klauzulu koja je u prethodnoj analizi iskazana kod stavke
potraživanja po osnovu kamata.
Mišljenje procjenitelja:
Smatramo da se radi o ’’dugoročnom’’ plasmanu, čija realizacija nije završena na
dan procjene 31.12.2011 godine. Kako se radi o projektu za čije izvršenje objektivno
treba duži period, i kako nije poveden nikakav spor koji bi bio prezentiran
procjenitelju od strane rukovodstva fonda, to za potrebe ove procjene iznos od
1.090.000,oo Eura, na dan 31.12.2011 godine smatramo tačnim i realno naplativim.
•
Kratkoročno oročena sredstva
Kratkoročno oročena sredstva u iznosu od 3.909.946,78 Eura, odnose se na depozit koji
fond ima kod NLB Montenegro banke, koji je deponovan 01.01.2011 godine u iznosu od
2.409.946,78 i drugog depozita koji je deponovan istog dana na iznos od 1.500.000,oo.
Njihov dospjeće je 01.01.2012, odnosno 02.01.2012 godine.
Mišljenje procjenitelja:
Navedeni iznos od 3.909.946,78 kao kratkoročno oročena sredstva fonda kod NLB
Montenegro banke na dan procjene 31.12.2011 godine se mogu smatrati realnim i
tačnim iznosom.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
20.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
•
Novčana sredstva
Iskazana novčana sredstva sastoje se od novčanih sredstava fonda na žiro računima
poslovnih banaka u Crnoj Gori, i novčanih sredstava na deviznim računima.
Analitički pregled novčanih sredstava na dan 31.12.2011 godine je sledeći:
• Žiro račun CKB 510-12776-27 iznos od
126.957,89
• Žiro račun HYPO banka 555-1579-68 iznos od
25,16
• Žiro računNLB Montenegro banka 530-12185-27 iznos od 92.288,43
• Devizni račun NLB Montenegro banka iznos od
32.796,70
Mišljenje procjenitelja:
Prema dostvljenim zadnjim izvodima i promjenama stanja na žiro računima
poslovnih banaka potvrdjen je iznos od 219.271,48, kao i stanje na deviznom računu
od 32.796,7o.
•
Unaprijed plaćeni troškovi
Unaprijed plaćeni troškovi u iznosu od 56.250,oo odnose se na troškove odobrenja
kredita koji fond ima kod Hypo alpe adria banke. Navedeni iznos je jednokratno uplaćen,
ali se za potrebe računovodstvenog razgraničenja troškova na period otplate kredita,
dijeli se na pripadajuće troškove svake godine korišćenja kredita.
Mišljenje procjenitelja:
Navedeni iznos od 56.260,oo Eura, ne predstavlja realnu poziciju imovine na dan
procjene 31.12.2011 godine, već se radi o računovodstvenoj kategoriji za koju se vrši
razgraničenje pripadajućih troškova. Kako je navedeni iznos jednokratno plaćen
prilikom odobrenja kredita, to ova pozicija ne predstavlja poziciju imovine za
potrebe procjene već samo poziciju za računovodstvene potrebe.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
21.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
II. Procijenjena vrijednost obaveza na dan 31.12.2011
Prema dostavljenom zaključnom listu na dan 31.12.2011 godine Fond zajedničkog
ulaganja „TREND ’’ A.D. Podgorica je imao sledeće stanje obaveza:
•
Dugoročni krediti
Iskazani iznos od 3.405.210,21 Eur, odnosi se na kredit koji fond ima kod Hypo alpe
adria banke.
Mišljenje procjenitelja:
Prema dostavljenom planu amortizacije kredita, i izvoda otvorenih stavki na dan
31.12.2011 godine od strane Hypo alpe adria banke, navedeni iznos kreditne
obaveza na dan 31.12.2011 godine možemo smatrati kao realnim i tačnim iznosom
obaveze fonda.
•
Obaveze prema dobavljačima
Obaveze po osnovu potraživanja dobavljača u iznosu od 618.035,77 Eur, predstavljaju
obavezu prema Menadzment preduzeću po osnovu naknade za upravljanje fondom, koja
je knjigovodstveno iskazana na poziciji dobavljači u zemlji u ovom iznosu.
Mišljenje procjenitelja:
Obračun provizije za upravljanje menadzment preduzeću vršen je u skladu sa
zakonskim propisima kojime je uredjeno poslovanje fondova, i preostali iznos
obaveze od 618.035,77 Eura, predstavlja tačan iznos provizije koju je fond dužan da
isplati društvu za upravljanje.
•
Obaveze za porez
Iznos iskazanih obaveza po osnovu primjene odredbi člana 29 Zakona o porezu na dobit
pravnih lica kojimje obveznik poreza na dobit dužan da obračuna, obustavi i uplati porez
po odbitku na prihode isplaćene po osnovu ’’kamata, naknada za autorska prava i
drugih prava intelektualne svojine, kapitalnog dobitka, naknada za zakup pokretne
i nepokretne imovine, naknada poosnovu konsalting usluga, usluga istraživanja
tržišta i revizorskih usluga, koje se isplaćuju nerezidentnom pravnom licu’’.
Ovaj iznos predstavlja iznos poreskih obaveza koje je fond dužan da plati po osnovu
isplaćenih kamata nerezidentnoj banci.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
22.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
Mišljenje procjenitelja:
Kako se radi o primjeni zakonskih odredbi, smatramo da je iznos poreske obaveze
utvrdjen po osnovu isplate nerezidentnim pravnim licima iznos koji je tačno
utvrdjen i predstavlja realnu obavezu fonda po ovom osnovu.
Takodje kao moguće poreske obaveze treba uzeti potencijalne obaveze po osnovu
poreza na dobit pravnih lica, odnosno porez na dobit po osnovu kapitalnih dobitaka
fonda za poslovnu 2011 godinu, koju procjenitelj u trenutku procjene nije mogao da
iskaže zbog nedostatka finansijskih iskaza, čiji zakonski rok završetka je 31.03.2012
godine.
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
23.
Procjena imovine i obaveza Fonda zajedničkog ulaganja “TREND” A.D. Podgorica
na dan 31. 12. 2011. godine
REKAPITUALCIJA PROCIJENJENIH POZICIJA
IMOVINE FONDA
Red.
br.
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
09.
10.
Naziv pozicije imovine
Nekretnine
HOV kojima se trgovalo na berzi
Akcije kojima se nije trgovalo na berzi
Potraživanja od društva za upravljanje
Potraživanja za kamate
Potraživanja za preplaćene poreze i doprinose
Potraživanja po osnovu zajedničkih poslova
Kratkoročno oročena sredstva
Novčana sredstva- Žiro račun
Novčana sredstva-devizni račun
UKUPNA PROCIJENJENA VRIJEDNOST
Procijenjeni
iznos
17.075.180,00
47.756.483,10
6.558.008,01
4.622,77
398.397,81
9.746,06
1.090.000,oo
3.909.946,78
219.271,48
32.796,70
75.964.452,71
REKAPITUALCIJA PROCIJENJENIH POZICIJA
OBAVEZA FONDA
Red.
br.
01.
Naziv pozicije obaveze
Obevze po osnovu dugoročnih kredita
Obaveza po osnovu naknade menadzmet
preduzeću
Obeveze po osnovu poreza po odbitku
UKUPNA PROCIJENJENA VRIJEDNOST
Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista
Procijenjeni
iznos
3.405.210,21
618.035,77
90.581,80
4.113.827,78
24.
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti zemljišta u naselju Brijeg mora, Donji Štoj, Ulcinj Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Olga LUKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „TREND“
A.D. PODGORICA
IZVJEŠTAJ
o procjeni vrijednosti zemljišta
u naselju Brijeg mora, Donji Štoj, Ulcinj
NARUČILAC:
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
PROCENITELJ:
Mirković Milan dipl.inž.građ.
Tel. 069-012-292
E-mail: [email protected]
Podgorica, 5.01.2012.godine
OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI
1. Informacije sadrţane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se
smatraju pouzdanim. Pored toga što je uloţen maksimum napora da bi se
osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne moţe
garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu
odgovornost u slučaju promjena na trţištu nekretnina ili okolnosti vezanih
za iste.
2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa trţišta kao i
analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne
nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda
finansijskog izvještavanja).
3. Projekcije, ako su traţene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na
različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne
moţe biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu
sa promjenama na trţištu.
4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene
nepokretnosti se podrţava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled
svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a
ne na ovaj Izvještaj.
5.
Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti
vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom.
6.
U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u
odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi.
7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo
kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije
drugačije navedeno u ovom Izvještaju.
8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz trţišnih
pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova.
9. Sadrţaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne moţe biti reprodukovan na
bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja.
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI
Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da:
1. Izjave o činjenicama sadrţane u ovom Izvještaju su istinite i tačne.
2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadrţani u ovom Izvještaju su
izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno.
3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost
koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti
prema strankama uključenim u ovaj proces.
4. Procjenjivačevo angaţovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu
unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata.
5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed
pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih
se tiče ovaj Izvještaj.
6.
Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji odrţivosti i
kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su
izvučeni iz trţišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne
nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa vaţećim standardima i
empirijskom znanju.
7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima
obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti.
8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu
učestvovati u prikupljanju podataka i istraţivanju trţišta sva povjerljivost
i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom
na izvršenje zadatka bez konflikta interesa.
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
1
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
SADRŢAJ:
- Rezime procjene .....................................................
3
1. Uvod .......................................................................... 4
2. Predmet procjene .....................................................
4
3. Dokaz vlasništva i tereti .............................................. 4
4. Lokacija ..................................................................... 5
5. Opis nepokretnosti ...................................................
7
6. Metode procjene ......................................................
7
7. Procjena vrijednosti .................................................
9
8. Prilozi ......................................................................
11
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
2
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Rezime procjene
KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE
Zemljište u KO Donji Štoj, po
LN 2084, LN 2121 i LN 4081
lokacija
Brijeg od mora, Donji Štoj, Ulcinj,
Crna Gora
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
nekretnina
Predmet izvještaja
Naručilac izvještaja
Izvještaj sačinio
Uvid u nekretninu
Mirković Milan, dipl.inţ.graĎ.
Vodeći procjenjivač, tehnička oblast
licenca br.39;
Izlazak na lice mjesta;
podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore;
kopije planova i satelitski snimci
Procjenjena tržišna vrijednost
UKUPNO
17.055.180,00 €.
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
3
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
1. Uvod
Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvršena je procjena
vrijednosti zemljišta u naselju Brijeg od mora, Donji Štoj, opština Ulcinj,
vlasništvo Fonda zajedničkog ulaganja „TREND“ A.D. Podgorica.
Izvršena je identifikacija predmetnih nepokretnosti, na osnovu listova
nepokretnosti br. 4081, br. 2121 i br. 2084, KO Donji Štoj i katastarskih
planova i snimaka za KO Donji Štoj.
2. Predmet procjene
Predmet procjene su nepokretnosti upisane u
listu nepokretnosti br. 2084, KO Donji Štoj, Ulcinj i to:
2.1. Katastarska parcela br. 175/1 ukupne površine 77.409,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora.
listu nepokretnosti br. 2121, KO Donji Štoj, Ulcinj i to:
2.2. Katastarska parcela br. 1112/3 ukupne površine 1.120,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora;
2.3. Katastarska parcela br. 1112/2 ukupne površine 1.788,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora;
2.4. Katastarska parcela br. 1114/1 ukupne površine 28.827,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora;
2.5. Katastarska parcela br. 1115 ukupne površine 2.629,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg od mora;
2.6. Katastarska parcela br. 1116/2 ukupne površine 1.073,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora;
2.7. Katastarska parcela br. 1118/2 ukupne površine 7.654,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora;
2.8. Katastarska parcela br. 1119/15 ukupne površine 14.560,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora.
listu nepokretnosti br. 4081, KO Donji Štoj, Ulcinj i to:
2.9. Katastarska parcela br. 1280/1 ukupne površine 25.000,00m2, koja se
nalazi u naselju Brijeg mora.
3. Dokaz vlasništva i tereti
Podnosilac zahtjeva Fond zajedničkog ulaganja „TREND“ AD
Podgorica, Prepisom listova nepokretnosti br. 2084, br. 2121 i br. 4081 KO
Donji Štoj, izdatim od Uprave za nekretnine - Područna jedinica Ulcinj,
dokazuje vlasništvo nad predmetnim nepokretnostima.
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
4
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Napomena: Procjenjene nepokretnosti su pod teretima i ograničenjima
1. List nepokretnosti br. 4081, Ko Donji Štoj
- Pravo zaloga, Ugovor o hipoteci OV.Br. 13628/09 od
5.05.2009. god. i rješenj. 060-445/09 u korist Hypo-Alpe-Adria
Bank Internacional AG. Alpen-Adria-Plats Austrija.
2. List nepokretnosti br. 2121, Ko Donji Štoj
- Zailjeţba postupka, Zabiljeţbau
korist kupca Fonda
zajedničkog ulaganja Trend AD. Podgorica Rešenje Br. 0602367/06g od 28.12.2006.g.
- Pravo zaloga, hipoteka u korist Hypo-Alpe-Adria Bank
Internacional AG. Clagenfurt Austrija, Rešenje Br. 060-266/07
od 31.01.08.g.
3. List nepokretnosti br. 2084, Ko Donji Štoj
- Pravo zaloga, hipoteka u korist Hypo-Alpe-Adria Bank
Internacional AG. Clagenfurt Austrija, Rešenje Br. 060-266/07
od 31.01.08.g.
4. Lokacija
1 - List nepokretnosti br. 2084, KO Donji Štoj
Predmetna nepokretnost se nalazi sa desne strane saobraćajnice UlcinjaAda Bojana u zaleĎu autokampa „Neptun“, u naselju Brijeg mora, u zaleĎu
Velike plaţe, udaljeno od morske obale oko 600m i od centra Ulcinja oko
4,5km.
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
5
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
2 - List nepokretnosti br. 2121, KO Donji Štoj
Predmetne nepokretnosi se nalaze sa desne strane saobraćajnice UlcinjaAda Bojana, u naselju Brijeg mora, u zaleĎu Velike plaţe, udaljeno od morske
obale oko 800m i od centra Ulcinja oko 8,5km.
3 - List nepokretnosti br. 4081, KO Donji Štoj
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
6
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Predmetne nepokretnosi se nalaze sa desne strane saobraćajnice UlcinjaAda Bojana, u naselju Brijeg mora, u zaleĎu Velike plaţe, udaljeno od morske
obale oko 800m i od centra Ulcinja oko 10,4km.
5. Opis nepokretnosti
1 - List nepokretnosti br. 2084, KO Donji Štoj
Zemljište tj. kat. parcela br. 175/1 nema komunalne priključke, ali se
nalazi u naseljenom području i ima mogućnost rješavanja infrastrukturnog
opremanja. Do predmetnog zemljišta se dolazi asfaltnim putem (saobraćajnica
Ulcinj – Ada Bojana).
Računska površina zemljišta: 77.409,0m2.
2 - List nepokretnosti br. 2121, KO Donji Štoj
Zemljište tj. kat. parcela br. 1112/3, 1113/2, 1114/1, 1115, 1116/2, 1118/2
i 1119/15 nemaju riješne infrastrukturne priključke. Lokacija nije obraĎena
planskom dokumentacijom. Do predmetnog zemljišta se dolazi asfaltnim putem
(saobraćajnica Ulcinj – Ada Bojana) i skretanjem sa magistralnog puta do
lokacije vodi makadamski put u duţini od 300m.
Računska površina zemljišta: 57.661,00m2.
3 - List nepokretnosti br. 4081, KO Donji Štoj
Zemljište tj. kat. parcela br. 1280/1 nema riješne
priključke. Lokacija nije obraĎena planskom dokumentacijom.
zemljišta se dolazi asfaltnim putem (saobraćajnica Ulcinj –
skretanjem sa magistralnog puta do lokacije vodi makadamski
400m.
Računska površina zemljišta: 25.000,00m2.
infrastrukturne
Do predmetnog
Ada Bojana) i
put u duţini od
6. Metode procjene
Danas u Crnoj Gori nema propisane metodologije za izradu procjena, ne
postoji zakon ili propis koji definiše ili propisuje postupke ili metodologije, tako
da procjenitelji primjenjuju uglavnom metode koje se koriste u ostalim
zemljama, uz upotrebu saznanja stečenih dugogodišnjim radom i iskustvom, a
vezano za specifičnost trţišta.
Zbog nesreĎenosti zemljišnih knjiga i katastra naročitu paţnju potrebno je
pokloniti provjeri vlasničke dokumentacije, jer njena sreĎenost odnosno
nesreĎenost je bitni element za odreĎivanje trţišne vrijednosti.
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
7
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše korištenjem tri
pristupa i tri metodologije procjene.
a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za
izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili
metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti.
b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja
uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
c. Treći pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda
kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti
Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi
se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga
koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima gradenja odbija se
iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini,
troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi.
Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o
cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine
za koje je teţe vrijednovati prihode od zakupa.
6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna
metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u
prometu, posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je
predmet procjene s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obiljeţja već
poznajemo.
Lokacija, odnosno poloţaj nekretnine najčešće je jedan od najvaţnijih
faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u
nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke.
U Crnoj Gori ne postoje sluţbeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti
kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji
moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti
parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima.
6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada
se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, odrţavanje i rizik
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
8
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos
godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izraţen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih
za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka
podataka ne moţe utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti
postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog
poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte
prihvaćeni statisticki podaci.
Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je
izloţen prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podlijeţu
manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili
zakupnine pretvara u trţišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je
izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike.
7. Procjena vrijednosti
Najpogodniji pristup za izračunavanje vrijednosti predmetnih
nepokretnosti je komparativni, a metoda izračunavanja je uporedna metoda ili
metoda uporeĎivanja vrijednosti.
Na predmetnom lokalitetu ili lokalitetu koji je uporediv sa predmetnim,
pretraţivanjem i uvidom u ponude i podatke na www.nekretnine-crne-gore.com
i www.realitica.com, moţe se zaključiti da se cijene zemljišta na predmetnom
području kreću od 80,00€/m2 do125,00€/m2.
U ponudi su placevi manjih površina od predmetnih placeva i to:
- plac na Velikoj plaţi površine 17.500m², po cijeni od 80€/m²
- plac površine 4.700 m², po cijeni 100€/m²
- plac na Velikoj plaţi, 300m od mora, površine 500m², po cijeni
od 100€/m²
- plac na Velikoj plaţi površine 4.200m², po cijeni od 119€/m².
- eksproprijacija zemljišta za bulevar – Porto Milena po cijeni od
140€/m².
U ponudi je i manji broj placeva veće površine, za koje nema podataka o
cijenama, već je ostavljeno da se direktno pregovara sa ponuĎačima.
Kako su predmetna zemljišta na različitim lokacijama, različitoj
udaljenosti od mora i od Ulcinja, a s obzirom na ne postojanje infrastrukturnih
priključaka, i na velike površine parcela, to je konačna procjenjena trţišna
vrijednost za zemljište upisano u:
 listu nepokretnosti 2048, KO Donji Štoj – 120,00€/m2 ;
 listu nepokretnosti 2121, KO Donji Štoj - 100,00€/m2 ;
 listu nepokretnosti 4081, KO Donji Štoj - 80,00€/m2 ;
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
9
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Zaključak:
Vrijednost predmetnih nepokretnosti je:
List nep. br. 2048,
KO Donji Štoj
List nep. br. 2121,
KO Donji Štoj
List nep. br. 4081,
KO Donji Štoj
površina
m2
jedinična cijena
€/m2
cijena
€
77.409,00
120,00
9.289.080,00
57.661,00
100,00
5.766.100,00
25.000,00
80,00
2.000.000,00
UKUPNO:
17.055.180,00
Ukupna vrijednost predmetnog zemljišta je 17.055.180,00 €.
Napomena: Procjenjene nepokretnosti su pod teretima i ograničenjima
Podgorica,
5.01.2012. godine
Procjenjivač:
Milan Mirković, dipl. inţ. graĎ.
Saradnik na procjeni:
Olga Luković, dipl.inţ.graĎ.
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
10
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
8. Prilozi
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
11
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
12
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
13
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
14
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
15
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
16
Procjena vrijednosti nepokretnosti FZU „TREND“ AD Podgorica
Procjenjivači: Milan Mirković d.i.g. i Olga Luković d.i.g.
17
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Lokve ‐ Berane Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „TREND“
A.D. PODGORICA
IZVJEŠTAJ
o procjeni vrijednosti nepokretnosti
u mjestu Lokve - Berane
NARUČILAC:
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
PROCENITELJ:
Mirković Milan dipl.inž.građ.
Tel. 069-012-292
E-mail: [email protected]
Podgorica, 10.01.2012.godine
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI
1. Informacije sadržane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se
smatraju pouzdanim. Pored toga što je uložen maksimum napora da bi se
osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne može
garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu
odgovornost u slučaju promjena na tržištu nekretnina ili okolnosti vezanih
za iste.
2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa tržišta kao i
analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne
nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda
finansijskog izvještavanja).
3. Projekcije, ako su tražene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na
različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne
može biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu
sa promjenama na tržištu.
4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene
nepokretnosti se podržava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled
svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a
ne na ovaj Izvještaj.
5.
Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti
vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom.
6.
U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u
odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi.
7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo
kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije
drugačije navedeno u ovom Izvještaju.
8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz tržišnih
pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova.
9. Sadržaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne može biti reprodukovan na
bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
1
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI
Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da:
1. Izjave o činjenicama sadržane u ovom Izvještaju su istinite i tačne.
2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadržani u ovom Izvještaju su
izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno.
3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost
koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti
prema strankama uključenim u ovaj proces.
4. Procjenjivačevo angažovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu
unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata.
5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed
pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih
se tiče ovaj Izvještaj.
6.
Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji održivosti i
kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su
izvučeni iz tržišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne
nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa važećim standardima i
empirijskom znanju.
7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima
obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti.
8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu
učestvovati u prikupljanju podataka i istraživanju tržišta sva povjerljivost
i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom
na izvršenje zadatka bez konflikta interesa.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
2
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
SADRŽAJ:
- Rezime procjene .....................................................
4
1. Uvod .......................................................................... 5
2. Predmet procjene .....................................................
5
3. Dokaz vlasništva i tereti .............................................. 5
4. Lokacija ..................................................................... 5
5. Opis nepokretnosti ...................................................
6
6. Metode procjene ......................................................
6
7. Procjena vrijednosti .................................................
7
8. Prilozi ......................................................................
9
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
3
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Rezime procjene
KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE
Zemljište u KO Polica, po
Posjedovnom listu br.1588
lokacija
Selo Lokve, Berane,
Crna Gora
INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA
CRNE GORE
nekretnina
Predmet izvještaja
Naručilac izvještaja
Izvještaj sačinio
Uvid u nekretninu
Mirković Milan, dipl.inž.graĎ.
Vodeći procjenjivač, tehnička oblast
licenca br.39;
Izlazak na lice mjesta;
podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore;
kopije planova i satelitski snimci
Procjenjena tržišna vrijednost
UKUPNO
20.000,00
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
4
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
1. Uvod
Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvršena je
procjena vrijednosti nepokretnosti u Beranama, koje su vlasništvo FZU
„TREND“ AD Podgorica.
Dana 10.01.2012. godine izvršena
nepokretnosti, na osnovu Posjedovnog lista.
je
identifikacija
predmetnih
2. Predmet procjene
Predmet procjene su nepokretnosti iz Posjedovnog Lista br.1588 K.O.
Polica i to:
1. Katastarska parcela blok br.143, br.81/2, RB1 pašnjak 3klase
površine 500m2,
2. Katastarska parcela blok br.143, br.81/2, RB2 livada 6klase
površine 2000m2,
3. Dokaz vlasništva
Podnosilac zahtjeva, vlasništvo dokazuje, Prepisom Posjedovnog Lista
br.1588, K.O. Polica, izdatim od Uprave za Nekretnine P.J. Berane.
NAPOMENA:
Parcele se nalaze u dijelu u kome važi popisni katastar, pa za njih nema
dostupnih digitalnih karata, već se identifikacija radi na osnovu raspoložive
dokumentacije. TakoĎe se na posjedovnom listu ne upisuju podaci o teretima
i ograničenjima, pa se ne može dati sud o eventualnim teretima.
4. Lokacija
Predmetne nepokretnosti se nalaze u selu Lokve, Opština Berane. Radi
se o seoskom planinskom terenu koje se nalazi van DUP-a. Sve nepokretnosti
nalaze se u mjestu Lokve u neposrednoj blizini skijališta na Lokvama. Do
nepokretnosti se dolazi makadamskim putem dugim oko 400m koji sa
magistralnog puta Berane- Rožaje skreće pored Hotela "LOKVE". Na ovom
lokalitetu je izgraĎen veliki broj vikendica. Kako se radi o Popisnom katastru,
preciznu lokaciju predmetne parcele je teško odrediti, već se služimo izjavama
vlasnika i lokalnog stanovništva.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
5
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
5. Opis nepokretnosti
Nepokretnosti koje procjenjujemo su pašnjak i livada. Radi se o
planinskom području koje se koristi za kosidbu trave i ispašu stoke. Izuzetak
su parcele na kojima je izgraĎen veliki broj porodičnih kuća i vikendica.
6. Metode procjene
Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše
korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene.
a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za
izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili
metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti.
b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja
uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
c. Treci pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda
kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda.
6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti
Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi
se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga
koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĎenja odbija se
iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini,
troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi.
Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o
cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine
za koje je teže vrijednovati prihode od zakupa.
6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna
metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti.
Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u
prometu, posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
6
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
predmet procjene s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obilježja već
poznajemo.
Lokacija, odnosno položaj nekretnine najčešće je jedan od najvažnijih
faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u
nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke.
U Crnoj Gori ne postoje službeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti
kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji
moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti
parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima.
6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada
se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik
od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos
godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih
za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka
podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti
postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog
poslovanja. Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte
prihvaćeni statisticki podaci.
Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je
izložen prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podliježu
manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili
zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je
izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike.
7. Procjena vrijednosti
Najpogodniji pristup za izračunavanje vrijednosti predmetnih
nepokretnosti je korištenjem uporedne metode. Naime, radi se o udaljenom
terenu na kojem je bilo prodaja sličnih nepokretnosti tokom 2007. i 2008.
godine. Najveći broj parcela je prodavan za izgradnuu vikendica i parcela manje
površine, pa su i cijene kretale oko 15 €/m². MeĎutim, sada je zbog krize
smanjeno interesovanje, pa je došlo i do pada cijena.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
7
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Na sajtovima i kod agencija za prodaju nepokretnosti nisu naĎene ponude
prodaje zemljišta za predmetno područje. Zemljište se nalazi u seoskom
području koje u ovom trenutku nije interesantno sa stanovišta kupoprodaje.
Imajući u vidu površinu parcele, udaljenosti terena, sadašnju vrijednost
predmetne parcele procjenjujemo na 8 €/m².
Dakle vrijednost zemljišta je:
2500m2 x 8 €/m2 =
Podgorica,
10.01.2012. godine
20.000,0€
Procjenjivač:
Milan Mirković, dipl. inž. graĎ.
Saradnik na procjeni:
Rakočević Aleksandar, dipl.inž.graĎ.
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
8
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
8. Prilozi - foto dokumentacija
Pogled na magistralu
Vikend naselje
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
9
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
10
Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica
Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ.
11
Download

procjena imovine i obaveza fonda zajedničkog