GÜNDEM PROJE
Talepleri
doğru yorumlamak
AND, HPP International Turkey tasarımı ile Kozyatağı’nda AEH
Anadolu Gayrimenkul Yatırımları’nın ilk ofis projesini hayata
geçiriyor. Projeyi konuşmak için bir araya geldiğimiz yatırımcı şirketin
proje geliştirme müdürü Batuhan Tarkan ve projenin mimarlarından
Buğrahan Şirin ile Türkiye’deki ofis piyasasını da masaya yatırdık.
Kozyatağı Kavşağı
İçerenköy Carrefour
Metro - Kozyatağı
100
D-
AND
Fatih Sultan Mehmet Hastanesi
Bostancı Kavşağı
14
Gayrimenkul TÜ RK İYE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
GÜNDEM PROJE
Kozyatağı Kavşağı
İçerenköy Carrefour
AND
Konum: Kozyatağı/Ataşehir
Proje Alanı: 10.577m2
AND
Proje Tipi: A+ Ofis binası
Fatih Sultan Mehmet Hastanesi
Toplam İnşaat Alanı: 73.325 m2
Geliştirici: AEH Anadolu Gayrimenkul Yatırımları A.Ş.
Bostancı Kavşağı
(Anadolu Gayrimenkul)
Yüklenici: Tepe İnşaat
Mimari Tasarım: HPP International
Başlangıç Tarihi: 2013
Metro - Kozyatağı
100
D-
Gelişmiş bir ofis piyasasına sahip olan ve
sektörde çok daha eskiye uzanan bir geçmişe sahip olan ülkeleri incelediğimizde
henüz yolun başında olduğumuzu görsek
de, sektörün henüz genç olduğu Türkiye’de
AND gibi hassasiyetle tasarlanan projelerin olması ümit verici. Ayrıca proje, Türkiye’deki LEED Platinium ön sertifikası alan
ilk ofis kulesi. Projeyi ve ofis piyasasının
dinamiklerini, geliştirme müdürü Batuhan
Tarkan ve projenin mimarlarından Buğrahan Şirin ile konuştuk.
SEDEF GÜNEŞ: Artık, özellikle ofis projelerinde, kullanıcının ihtiyacını gözeterek
proje geliştirmek oldukça önemli. Talepleri doğru tartıp arzı tasarlamak... AND’nin
kullanıcı odaklı tasarım detaylarından bahsedebilir misiniz? BUĞRAHAN ŞIRIN:
AND’nin ana tasarım kriterlerinden biri,
kullanıcının ihtiyaçları ve konforu. Bu tip
çalışma mekanlarında hayatının büyük bir
bölümünü geçiren insanlar için en ufak bir
detay bile çok önem kazanabiliyor. Cephede kullanılan camın ses geçirmezlik değeri,
havalandırma ekipmanının 3 desibel daha
sessiz olması, yansıyan güneş ışığının çalışırken gözleri kamaştırmayacak şekilde
kontrol edilmesi, mekan yükseklikleri, derinlikleri gibi yüzlerce kriter aslında bir
binayı iyi veya kötü yapan kriterler. HPP,
80 senedir bu işi yapan bir firma olarak bu
konularda derin bir tecrübeye sahip. Biz de
bu bilgi birikimini AND için kullanarak,
özünde insan odaklı bir bina tasarladığımızı düşünüyoruz.
SG: Tasarımda hangi kriterleri gözettiniz?
BŞ: Tasarımda asıl kriter “flexibility”. Yani
adapte olabilme yetisi ve farklı ihtiyaç
grupları için oluşturulan kat planı içerisinde verimli çalışabilme imkanının maksi-
mize edilmesi. Burada ekstrem kullanıcılar
tabii ki gözardı edilebilir. Örneğin, AND
ofis binasında call-center tarzı kullanımlar öngörülmedi. Hücre tipi ofisler, açık
ofis alanları, kombo tarzda ofisler ve club
tarzda ofislere uygun mekansal derinlikler
ve teknik özellikler planlandı. BATUHAN
TARKAN: AND, konum ve tasarım özellikleri itibariyle tamamen yerli/yabancı
kurumsal firmaların kiralama ihtiyaçlarına göre dizayn edildi. Otopark sayısından,
kolon aks aralıklarına kadar her şey “kiracı
ve kullanıcı ne ister?” sorusunun cevapla-
“Stoğa yeni eklenen ve
eklenmek üzere olan yapılar,
daha önceki hataların en
azından bazılarını tekrar
etmeyecek gibi görünüyor.”
rı düşünülerek gerçekleştirildi. Geliştirme
sürecine çok ciddi emek ve vakit harcadık.
Piyasada söz sahibi kiralama ve danışmanlık firmalarından, sektörün kanaat önderlerinden, hatta son kullanıcılardan bu konuda ciddi destek aldık ve bu görüşlerin
çoğunu mekanın planlamasında tasarıma
yansıttık. Bunun sonucunda temel olarak
3 ana tasarım kriteri ortaya çıktı: “verimlilik”, “kullanışlılık” ve “esneklik”.
SG: Yapının komşu parseller, bölge ve
kent ile kurduğu ilişki nedir? BT: Mimari
brief’imizin önemli noktalarından birisi de
ortaya çıkacak yapının çevresi ile bütünleşen ancak daha da önemlisi çevresini değiştiren ve geliştiren bir tasarım anlayışına
sahip olması idi. HPP, bu talebimizi çok
iyi yorumlamayı başardı. Özellikle, kentin
Teslim Tarihi: 2015
Tesis Yönetimi: GRİD
LEED Danışmanı: Altensis
Cephe Danışmanı: Priedemann
Asansör Danışmanı: Lift Instituut
Aydınlatma Danışmanı: NA Lightstyle
Güvenlik Danışmanı: ICTS
Kiralama Danışmanları: Colliers International & Kuzeybatı
Gayrimenkul
içerisinde olup kendini duvarların arasına
hapseden yapılara büyük tezat oluşturacak şekilde, binamızda kente açık bir avlu/
meydan oluşturduk. Bu alan modern kent
mobilyaları, estetik peyzaj tasarımı ve yeme-içme kullanımlarından oluşan perakende alanları ile desteklenerek komşuluk
birimi içerisinde bir toplanma mekanı olarak tasarlandı.
SG: Ataşehir’de bir ofis projesi geliştiriyorsunuz, MİA dışındaki dinamiklere hakimsiniz. MİA dışındaki alanlar kurumsal
yatırımcı için nasıl riskler taşıyor?
BŞ: Bana göre hedef kitle doğru seçilirse
fazla risk taşımayabilir. Pek çok üretim
yapan kuruluş, tesislerine yakın veya belirli lojistik akslara kolay ulaşılan ofislerde operasyonlarını yerleştirmek istiyor.
Doğru fiyatlama ve stratejik planlama ile
riskler gayet minimize edilebilir. BT: Bu
soruyu cevaplamadan önce belki MİA tanınımından aynı şeyi anlayıp anlamadığımızı sorgulamamız lazım. MİA, kelime anlamı ile Merkezi İş Alanı’nın kısaltmasıdır.
Bu tanımdan hareket edersek, Turkiye’nin
MİA’sı İstanbul, İstanbul’un MİA’sı ise
Büyükdere Caddesi, Esentepe, 4.Levent
hattıdır. Ancak bir de “Alt MİA” kavramını
değerlendirmemiz lazım. Bugün itibariyle
Ataşehir/Kozyatağı bölgesi başta olmak
üzere; Ümraniye ve Maslak gibi bölgeler
“Alt MİA” kavramını en güzel anlatan lokasyonlar olarak öne çıkmaktadır. Dolayısıyla, Ataşehir ve Kozyatağı bölgesini bu
anlamda “MİA dışı” olarak değerlendirilemeyeceğini belirtmek isterim.
Eğer sorunuz, tamamen MİA dışı alanlar üzerineyse (örneğin, her iki havalimanı
bölgesini bu gruba dahil etmek dogru olur),
bu bölgelerin kurumsal proje geliştirici ve
yatırımcı açısından spekülatif yatırım yapGayrimenkul T ÜRK İ YE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
15
GÜNDEM PROJE
1 Projenin önemli noktalarından biri,
ortaya çıkacak yapının çevresini geliştiren
bir tasarıma sahip olması.
2 Binada; kent mobilyaları, peyzaj tasarımı
ve yeme-içme alanlarıyla desteklenen bir
avlu bulunuyor.
1
2
mak üzere bugünkü koşullarda ciddi riskler
taşıdığı fikrindeyim. Orta vadede ise, tüm
gelişmiş emlak piyasasına sahip ülkelerde
aslında belli bir büyüklüğün üzerindeki firmalarda “genel merkez” kavramının özellikle finans dışı şirketler için coğunlukla
“MİA dışı” alanlarda çözümlendiğini düşünürsek, yakın gelecekte bizde de bu yönde
bir değişim yaşanacağına inanıyorum.
SG: Türkiye’de ofis piyasasında problem
nedir sizce? En son yapılan GRI ofis oturumunda da Türkiye ve Avrupa’dan gelen
profesyoneller arasında ofis geliştirmeye
yaklaşımın, temelde farklı olduğu hissedilmişti. Yatırımcı olarak sizin fikrinizi de almak isterim. BT: Ofis piyasasına inanılmaz
bir arz geliyor. Şu anda 3,5 milyon m² stok
var ve bu stok, önümüzdeki üç-dört sene
içinde 7 milyonun üzerine çıkacak. Baktığınız zaman bu, mikro istatistiklerde ürkütücü bir rakam. Yaklaşık 20 yıllık sürede inşa
edilen 3,5 milyon m² kadar alan, sadece üç
dört sene içinde stoğa eklenecek. Bu açı16
Gayrimenkul TÜ RK İYE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
dan bakıldığında ürkütücü, ancak doğru
bir değerlendirme yapabilmek için resmin
tamamına bakmak ve en azından örneklerle bir karşılaştırma yapmak gerekiyor.
Mesela, Frankfurt’u İstanbul ile karşılaştıralım: 1 milyondan az bir nüfusa karşın 13
milyon m² ofis stoğu var. Bizde ise 3,5 milyon m² stok var. Üstelik bizdeki 3,5 milyon
m²’nin kalitesiyle, Frankfurt’taki 13 milyon
m²’nin kalitesi arasında da çok ciddi fark
var. 13 milyon m²’nin tamamının tek mülkiyetli gerçek A sınıfı ofisler olmasından
bahsediyoruz.
Bizim ofis stoğumuzun temel problemi
çok mülkiyetli, yeterince iyi dizayn edilmemiş, altyapısı kuvvetli olmayan, yönetim
ve sürdürülebilirlik ile ilgili sıkıntısı olan
yapılardan oluşuyor olması. Neyse ki stoğa
yeni eklenen ve eklenmek üzere olan yeni
yapılar, bu hataların en azından bazılarını
tekrar etmeyecek gibi görünüyor. AND ise
hiçbirini tekrar etmeği gibi, sektörü mevcut stoğun çok üzerinde standartlar ile
tanıştırıyor.
SG: Verimlilik oranının dünyada kabulü
nedir? Sizden, kullanıcılar için diğer seçim kriterlerini de duymak isterim... BT:
Avrupa’da çok net bir format var aslında.
Net alan içinde nelerin olduğu da çok
açıkça yazılı. Ve kiralama yaparken müşteriler buna da bakıyorlar.
Türkiye’de brütten, etiyle kemiğiyle
birlikte satış yapılıyor. Avrupa’da ise sadece netten satış yapılıyor. Bu sebeple
mutlaka verimlilik oranına bakıyorlar.
AND Projesi’nde net alan gayet fazla olduğu için kiracıların ilgisini çekecektir.
Ayrıca, herkes kira rakamına bakıyor
ama kiranın üzerinde ek maliyetler de
var aslında. Teorik olarak 30 Dolar kira
ve 5 Dolar aidat vermek ile 34 Dolar kira
ve 1 Dolar aidat vermek arasında kullanıcı açısından hiçbir fark yok. Kullanıcı
için toplam brüt maliyet önemli. Dolayısıyla aslında arka planda yapılan hesap
çok matematiksel. O da şu: O ofisin çalışan başına aidat dahil o şirkete aylık
maliyeti.
GÜNDEM PROJE
3 Tasarımda; çeşitli ofis alanlarına uygun
mekansal derinlikler özel olarak planlanmış.
Buna ek olarak, detayda yapılan bir hesap
daha var: Binanın lokasyonu, diğer teknik
özellikleri ve sağladığı sosyal imkanlar ile
çalışan mutluluğu ve verimliliğine ne kadar katkı sağladığı. Bunun içerisinde binanın toplu taşıma imkanları ile ne kadar
entegre olduğu, hatta çalışanların mesaiye kalması durumunda oluşacak ulaşım
masraflarına kadar inen bir hesap ve bunun sonucunda oluşan karar mekanizması
mevcut.
SG: 2014 için genel olarak iyimser bir
tablo var. Ancak temkinli olunması gereken de bir dönem. Avrupa’nın piyasasının
da tekrar harekete geçtiğini görüyoruz.
Uzun ve kısa vadede İstanbul ofis piyasasından beklentilerinizi alabilir miyim?
3
18
Gayrimenkul TÜ RK İYE
TEMMUZ-AĞUSTOS 2014
Ayrıca Anadolu Gayrimenkul’ün mevcuttaki tabloya göre gelecek planları nasıl
şekilleniyor? BT: Açıkçası 2014’ün bir takım belirsizlikler içerdiği kesin. Sonuçta
biri geçmiş de olsa 2 ayrı seçimin olduğu
hiçbir yıl, iş dünyası açısından çok öngörülebilir değildir. Bununla beraber, hem
Türkiye’nin hem de sosyal ve ekonomik
anlamda başkenti olan İstanbul’un müthiş
potansiyelini arttırarak sürdürdüğünü düşünüyorum.
Kentin nüfusu, iş hacmi ve coğrafi
avantajlarını da dikkate aldığımızda mevcut A sınıfı ofis stoğunun Avrupa’nın hala
çok gerisinde olduğunu görebiliyoruz. Çok
büyüdü denen A sınıfı ofis arzı bugün 3,5
milyon seviyelerinde. Bu rakam Avrupa’da
bizim 10’da 1’imiz nüfusa sahip birçok şe-
“Türkiye’de brütten, etiyle
kemiğiyle birlikte satış
yapılıyor. Avrupa’da sadece
netten satış yapılıyor.”
hirde bile daha yüksek, ayrıca daha önce
de dediğim gibi bu 3,5 milyon m²’nin ne
kadarı gerçek A sınıfı, bunu da düşünmek
lazım. Bu bağlamda sektöre ve ticari gayrimenkule inancımız devam ediyor. Porföyümuzu güçlendirecek ve yaklaşımımızla
değer katacağımız projeler geliştirmek
adına çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Yapacağımız her yeni projenin şirketimize,
grubumuza ve yaşadığımız kente değer
katacak olması ise temel beklentimiz.
Download

buradan - Anadolu Gayrimenkul