DÜZENLEME ŞEKLİNDE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT
YAPIMI VE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ
SÖZLEŞMESİ
1.TARAFLAR :
İşbu Sözleşme [
] tarihinde 1 asıl 3 onaylı nüsha olarak aşağıdaki taraflar arasında akdedilmiştir.
1.1.
YÜKLENİCİ
………………………… (ki bundan böyle YÜKLENİCİ olarak anılacaktır)
Yapı Müteahhitlik No
: 003…….
Ticaret Sicil No
:…….
Adres
: …….
Email
: …….
1.2.
MALİKLER
Aşağıda ad soyad, TC Kimlik numarası, adresi, epostası, telefon numarası ve arsa payı oranı bulunan
taşınmaz arsanın malikleri
1-) Suna ……(TC …………)Selim ……………. (TC …………) Yeşim ……………..(TC …………)
Adres :
2-) Ülkü ….. (TC ………………….)
Adres :
3-) Ali …………..(TC ………………….)
Adres :
4-) Şenay ……………. (TC ………………….)
Adres :
2.
TANIMLAR
2.1. ESKİ TAŞINMAZ
İstanbul ili, Avcılar ilçesi, …………. Mahallesi, …. Ada, …. Pafta ve .. Parsel sayısında kayıtlı arsa
üzerinde [ ] katlı 10 konut, 2 işyeri vasılı toplam 12 bağımsız bölümden ibaret taşınmaz
2.2. MALİK ya da MALİKLER :
2.2.’de Sözleşmenin tarafı olan; ad, soyad ve TC kimlik numaraları ve Taşınmaz üzerinde
payları belirtilen gerçek kişiler
2.3.- YÜKLENİCİ:
2.1.’de Sözleşmenin tarafı olan;
ARSA üzerinde, Sözleşmede belirtilen süreler içerisinde, inşaat ruhsatlarının alınarak yasa, mevzuat
ve bu Sözleşme ve eklerine uygun olarak, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımını yükümlenen
ve …….. adlı tüzel/gerçek kişidir.
2.4.- ARSA:
Bu Sözleşme gereğince üzerinde imar durumu, yasa ve mevzuatın tanıdığı en geniş olanakların
kullanılması ile Sözleşme ve eklerine uygun olarak, YÜKLENİCİ tarafından arsa payı karşılığı inşaat
yapımı yükümlenilen, Taşınmaz’ın yıkılmasından sonra MALİKLER adına kat irtifakları kurulu olan
“Arsa” niteliğindeki gayrimenkulün tamamı.
2.5. YENİ ARSA :
Yukarıda isimleri yazılı MALİKLER adına kat irtifakları kurulu olan ARSA üzerindeki yeni imar
parselini kapsar.
2.6.- YENI TAŞINMAZ:
Sözleşmeye konu ARSA nın yer aldığı Arsa (Parsel) üzerinde, Arsa Maliklerince seçildikten sonra
onanmış proje, bu Sözleşme ve ekteki Teknik şartnameye göre inşa olunacak Aplus konut ve/veya
işyeri niteliğinde yapılar olup, bundan böyle kısaca tekil olarak anıldıklarında “YENI
TAŞINMAZolarak tanımlanacaktır.
2.7.- BAĞIMSIZ BÖLÜM:
Bir önceki maddede tanımı yapılan, inşa olunacak Yeni Taşınmazların iskan edilecek bağımsız
bölümleri olup, aşağıda kısaca “bağımsız bölüm” veya “bağımsız bölümler” olarak anılacaktır.
2.8.- ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT:
Tapu sicilinde MALİKLER adına kayıtlı Arsa ( Parsel ) üzerinde YÜKLENİCi tarafından, Arsa
Maliklerince seçildikten sonra yetkili makamlarca onanmış projeye, bu Sözleşme ve tanzim edilen
Teknik şartnameye uygun olarak yapılacak inşaat Karşılığında Arsa Payı Temliki esasına dayalı,
“Anahtar Teslimi” esasına göre yapımı yükümlenilen Yeni Taşınmazlar ve bağımsız bölümler
inşasını anlatmakta olup, bu Sözleşme‟de kısaca “İnşaat” olarak tanımlanacaktır.
2.9.- ANAHTAR TESLİMİ:
“Anahtar Teslimi” deyimi, bu Sözleşme bakımından; onanmış plan, proje ile Sözleşme ve ekteki
Teknik şartname‟ye uygun olarak yapılacak konut ve işyerlerinin, ortak mahallerle birlikte tümüyle
ikmal edilip, altyapı ve çevre düzenlemesinin tamamlanıp, tesisatlarının her türlü testlerinin
yapılarak, olumlu sonuç alınması ve kullanıma hazır halde, yapı kullanma izin belgesinin alınması
için ilgili Belediye Başkanlığına; Kat Mülkiyeti tapuları için ise ilgili Tapu Müdürlüğü’ne o günkü
yasal mevzuatın öngördüğü şekilde eksiksiz tam bir dosya ile yapılmış olan başvurunun neticesinin
olumlu sonuçlanmasını ve nihayetinde binanın tüm müştemilatıyla beraber tamamlandıktan sonra
iskanının alınabilmesi durumunu ifade eder.
2.10.- PROJE:
YÜKLENİCİ tarafından tasarlanarak inşa edilecek işin bütünü ile bu kapsamda değerlendirilebilecek
ruhsata konu tüm mimari, statik, mekanik, elektrik ve peyzaj projeleridir.
2.11.-KAT İRTİFAKI:
Yıkım ve cins tashihi işlemlerinin tamamlanması sonrasında, proje çerçevesinde tarafların Ana
Taşınmaz üzerindeki yeni arsa paylarını ve paylarına düşecek bağımsız bölümleri içeren paylaşım
listesi çerçevesinde ilgili Tapu Müdürlüğünce tesis edilecek ayni haktır.
2.12.- TEKNİK ŞARTNAME :
Sözleşme konusu ARSA üzerinde yapılacak olan inşaatın MALİKLER tarafından benzerleri
arasından beğenilip seçilen konseptine uygun olarak tamamlanması için belirlenen inşaat yapımının
teknik yönlerini kapsayan bu işbu sözleşmenin eki TEKNİK ŞARTNAME dir.
Yapılacak inşaattaki konutlar ve işyerleri, “Anahtar Teslimi” olarak tamamlanacaktır.
3. SÖZLEŞMENİN KONUSU, GEÇERLİLİĞİ VE PAYLAŞIM ESASLARI:
3.1. Sözleşmenin Konusu: İstanbul ili, Avcılar ilçesi,……………. Mahallesi, ……. Ada,…. Pafta ve ..
Parsel noda kain ve tapuda MALİKLER adına kayıtlı ….,00m2 parselin üzerindeki ESKİ
TAŞINMAZ’ı yıkılarak yerine; mevcut imar planı ve plan notlarına göre projelendirilerek, proje ve
ekli teknik şartnamelere uygun, sözleşmede belirtilen sürede yapılacak ve ekte kesiti bulunan ve 12
ayrı bağımsız bölümden oluşan konut ve ticari alanların inşası, elde edilen bağımsız bölümlerin işbu
sözleşmede belirtilen şekliyle paylaşılması, oturma ve işletmeye uygun mülkiyet işlemlerinin
yapılmasıdır.
3.2. Paylaşma esası Yeni Taşınmaz mevcut imar planı ve plan notlarına göre K.A.K.S …. üzerinden
hesaplandığında; ……m2 (net alan) x …..K.A.K.S = ……m2 inşaat YÜKLENİCİ tarafından
yapılacaktır. İş bu miktar imalatın %... ine tekabül eden …….m2 inşaat MALİKLER e ve yine %....
ine tekabül eden …….m2 inşaat ise YÜKLENİCİ ye ait olacaktır. Ayrıca tüm maliklere ait ortak alan
ve kapıcı dairesi de YÜKLENİCİ tarafından yapılıp maliklere teslim edilecektir.
Her durumda emsalin …… (K.A.K.S.) değerinin üzerinde belirlenmesi durumunda; YÜKLENİCİ
tarafından imar emsalinin …… nin üzerine çıkması için yapılacak ekstra her türlü masrafların
toplamının, iş bu Sözleşmeye uygun kalite ve nitelikte inşaatın metrekare maliyet birim fiyatına
bölünmesiyle elde edilecek miktarda metrekarenin, öncelikle ve karşılıksız olarak YÜKLENİCİ ye
bırakılmasının ardından kalan (imar emsali artışından kaynaklanan) fazladan imalat MALİKLER ve
YÜKLENİCİ arasında %.. (…..) inin (konut olarak) MALİKLER in hissesine ve %.. (……) inin (konut
ve/veya işyeri olarak) YÜKLENİCİ nin hissesine düşecek şekilde paylaşılacaktır.
Ekte bulunan kesitten de anlaşılacağı üzere bir üstteki paragrafta metrekare ve yüzde cinsinden izah
edilen paylaşım esasına göre MALİKLER ve YÜKLENİCİ nin hissesine düşecek olan bağımsız
bölümler listesi şu şekilde olacaktır :
1 Nolu Bağımsız Bölüm Ali …….tahmini arsa payı oranı (yola bakan cephedeki ilk daire)
2 Nolu Bağımsız Bölüm …………….. tahmini arsa payı oranı(yola bakan cephedeki ikini daire)
3 Nolu Bağımsız Bölüm …………… tahmini arsa payı oranı (……….çatı katı v.s)
4 Nolu Bağımsız Bölüm Ülkü ……… tahmini arsa payı oranı
5 Nolu Bağımsız Bölüm Şerife …………. tahmini arsa payı oranı
6 Nolu Bağımsız Bölüm Şükrü …………. tahmini arsa payı oranı
7 Nolu Bağımsız Bölüm Nezih……….. tahmini arsa payı oranı
8 Nolu Bağımsız Bölüm ………… tahmini arsa payı oranı
9 Nolu Bağımsız Bölüm …………. tahmini arsa payı oranı
10 Nolu Bağımsız Bölüm ve bu bağımsız bölüme bağlantılı Zeminin altında inşa edilecek olup
ortak kullanım alanlarının dışında kalan bölümYÜKLENİCİ tahmini arsa payı oranı
11 Nolu Bağımsız Bölüm ve bu bağımsız bölüme bağlantılı Zeminin altında inşa edilecek
olup ortak kullanım alanlarının dışında kalan bölümYÜKLENİCİ tahmini arsa payı oranı
3.3-ARSA MALİKLERİNİN KAT KARŞILIĞI SATIŞ VAADİ :
MALİKLER, ESKİ TAŞINMAZ’ı; YÜKLENİCİ tarafından yapılacak …….m2 x ….K.A.K.S = …….m2
inşaatın imalatından hissesine düşen %... ine tekabül eden …………m2 inşaatı yaptıkça, konut
ve/veya işyeri niteliğinde yapıların tamamına tekabül eden arsa payını bu Sözleşmede yazılı koşullar
doğrultusunda ve inşaat yapımı karşılığında YÜKLENİCİ'ye devretmeyi vaat, kabul ve taahhüt
etmiştir.
MALİKLER, YÜKLENİCİNİN üzerinde ipka ettiği hisse dışında kalan ve bu Sözleşme hükümlerine
göre devir alacağı yukarıda yazılı hisseyi hiçbir şekil ve surette nakit para ödemeden alacaktır.
YÜKLENİCİ, satın almayı vaat, kabul ve taahhüt ettiği hisse bedeli karşılığını işbu Sözleşmenin ilgili
maddelerinde belirtilen esas ve usullere uygun olarak, üstlenmiş bulunduğu yükümlülükleri yerine
getirerek ödeyecektir.
Pursantaj Listesi
Su basmanların tamamlanması halinde … Nolu Bağımsız Bölüm - …. Nolu Bağımsız Bölüm
Kat betonlarının bitmesi halinde ….No lu Bağımsız Bölüm – …No lu Bağımsız Bölüm
İç ve dış duvarlar ile sıvalarının bitmesi halinde .. Nolu Bağımsız Bölüm – .. No lu Bağımsız Bölüm
İnce işçilik ve donanımlarının bitirilmesi halinde .. No lu Bağımsız Bölüm
İskan alınması ve Kat mülkiyet tapularının verilmesi halinde . No lu Bağımsız Bölüm
Ayrıca işbu sözleşmenin Teminat başlığı altında bu kısman atıf yapılacaktır.
3.4. YÜKLENİCİNİN SATIN ALMA VAADİ
YÜKLENİCİ; MALİKLER tarafından kat karşılığı satışı vaat olunan, ESKİ TAŞINMAZ’ın yerine
YÜKLENİCİ tarafından yapılacak konut ve ticari alanlardan, MALİKLER in payına düşen toplam
……….. m2 büyüklüğünde bağımsız bölümler dışında kalan konut ve/veya işyeri niteliğinde
yapıların tamamına tekabül eden arsa paylarını, ruhsatın alınmasından sonra ve kat irtifaklarının
kurulması aşamasında eş zamanlı olarak, her türlü borçtan ve takyidattan ari olarak tapuda devir ve
temlik almayı kabul ve taahhüt eder.
Yüklenici tarafından Sözleşmeye konu inşaatın temel betonu atıldıktan sonra ve kat irtifaklarının
kurulması aşamasında eş zamanlı olarak MALİKLER veya vekilleri tarafından arsa paylarından
yukarda belirtilen payların YÜKLENİCİYE tapudan ferağı yapılmalıdır.
Yapılacak ferağ işlemi kat karşılığı olduğundan, yüklenici de işbu sözleşme uyarınca
yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmiş olması halinde tapudaki işlem sırasında YÜKLENİCİ den
herhangi bir bedel alınmayacaktır.
4. TEBLİGAT VE TEMSİL KONULARI
YÜKLENİCİ yukarıda belirttiği adresin ticari merkez adresi olduğunu ve buraya yapılacak
tebligatların kendilerine yapılmış olduğunu kabul, beyan ve taahhüt etmiştir. Arsa sahipleri de
yukarda belirttikleri adreslerin kanuni ikametgah adresleri olduğunu ve buraya yapılacak
tebligatların kendilerine yapılmış sayılacağını kabul, beyan ve taahhüt etmişlerdir. Ayrıca maliklerin
hal-i hazırdaki ikametleri olan yukarıdaki adreslerdeki konutları yıkılacağından ve YÜKLENİCİnin
kendilerine bulacağı kiralık evlerin henüz muayyen olmaması ve adreslerinin de netleşmemesi
sebebiyle yeni taşınacakları adreslerinin 7201 Sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca tebligatları
yapılmasına rağmen, kendilerine bizzat bilgi verilecektir.
Taraflardan herhangi birinin adres değişikliği yapması durumunda, bu husus adres değişikliği yapan
tarafça 7(yedi) gün içinde karşı tarafa iadeli taahhütle ya da noter yoluyla bildirilecektir. Adres
değişiklikleri yazılı olarak karşı tarafa bildirilmediği taktirde, eski adrese yapılacak tüm tebligat ve
yazılı bildirimler adres değişikliği yapan tarafça öğrenilmemiş olsalar dahi Tebligat Kanununun ilgili
hükümleri çerçevesinde geçerli kabul edilecektir. Bu durumun tek istisnası bir paragraf yukarıda
beyan edilen MALİKlerin adreslerinin belirli olmamasından kaynaklanan durumdur.
Her türlü borçlandırıcı, kazandırıcı ve yenilik doğuran işlemler bakımından yazılılık ilkesi geçerli
olup, bu tür yazışma veya anlaşmalar taraflar veya yetkili temsilcileri tarafından imzalanmadıkça
geçerli kabul edilmeyecektir.
Taraflardan her biri, bir veya birden fazla vekil veya temsilci tayin ederek sözleşmeye ait edimlerin
takibinde ve her türlü yazışma ve sözleşmenin ifasında vekil yetkili kılabilir. Vekalet keyfiyeti diğer
taraflara yazılı olarak bildirilmedikçe muhatap taraf bakımından hüküm ifade etmez.
Vekaletnamenin bir örneği ile vekillerin vekaleti deruhte ettiğine ilişkin noterlikte düzenlenmiş yazılı
ve tasdikli beyan, bu sözleşmenin karşı tarafına tevdi edilecektir.
5. PROJELERİN ÇİZİMİ, RUHSAT ALINMASI VE ARSA’NIN YÜKLENİCİ’YE TESLİMİ
Avan projenin tasdikinden önce YÜKLENİCİ hazırlamış olduğu avan proje için MALİKLER’den
onay alacaktır, daha sonra; YÜKLENİCİnin ilçe ve Büyükşehir belediyesi nezdinde gerekli işlemlerin
sonuçlandıracak ve avan Projenin tasdikini müteakkip süresi içerisinde ESKİ TAŞINMAZ
MALİKLER tarafından boşaltılacak ve YÜKLENİCİ ye işbu Sözleşmenin ilgili hükümlerine uygun ve
boş olarak teslim edilecektir.
YÜKLENİCİ kat irtifakı tesisini takip eden 1(bir)ay içinde, Yapı İzin Belgesi alınması için gerekli olan
uygulama projeleri (mimari, statik, mekanik, ısı yalıtım) ve detayları eksiksiz hazırlanılarak ilgili
Belediyeye müracaatla gerekli ruhsat ve izinleri alacaktır.
6- VEKALET , TEMSİL VE KAT İRTİFAKLARININ KURULMASI
6.1. MALİK, YÜKLENİCİ’nin taşınmazın tapudaki cins tashihi yaptırması, tevhit ve ifrazı, ve daha
sonra MALİK adına, ilgili Belediyeden imar durumu alması, bedelli ve bedelsiz terk işlemlerini
yapması, arsa ve inşaatla ilgili olarak Belediye, vilayet ve diğer kamu kurum ve kuruluşları nezdinde
MALİK adına gerekli her türlü talepte bulunması, inşaat plan ve projelerini onaylatması, ………..
Belediyesi ve İstanbul büyük şehir Belediyesi, İSKİ, İGDAŞ, AYEDAŞ,TÜRK TELEKOM, ….. Tapu ve
Kadastro Müdürlükleri, Vergi Dairesi, Sosyal Güvenlik Kurumu vb. Kamu Kurumlarında gerekli
işlemleri yürütebilmesi, MALİK adına adı geçen kurumlarla sözleşmeler yapması, sözleşmeleri
feshetmesi, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını ve oturma raporlarını alması, inşaatın tamamlanmasına
kadar geçecek sürede gereken her türlü resmi işlemlerin takip ve intacı için, iş bu Sözleşmenin
imzalanmasıyla eş zamanlı olarak Yüklenici ve/veya belirleyeceği yasal vekili ya da vekilleri adına
Vekaletname verecektir.
YÜKLENİCİ ‘ye verilecek …. yıllık vekaletnamede “kat irtifakı kurulması ile ilgili yetki ile birlikte”,
MALİKLER’in bağımsız bölüm numaraları ve m2 leri yazılacaktır.
6.2- Projelerin resmi makamlarca tasdikinden ve yapı izin belgelerinin(inşaat ruhsatı) alındığı
tarihten itibaren en geç 60(altmış) gün içinde, işbu Sözleşmenin 3. , 3.1 ve 3.2 maddelerinde belirtilen
Paylaşım Esaslarına göre, yönetim planı ve kat irtifak listesinin tanzim edilmesi ve 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca tapuda kat irtifakı tesis edilmesi işini YÜKLENİCİ tek başına
bizzat kendisi ya da yetkili vekilleri vasıtasıyla yapabilmesi için yukarıdaki 6.1. maddesinde konu
edilen ve MALİK tarafından YÜKLENİCİ ve/veya belirleyeceği yasal vekili ya da vekilleri adına
verecekleri Vekaletnameye gerekli yetkiler eklenecektir.
7. İNŞAATIN SÜRESİ:
7.1.İnşaat ruhsatının alındığı tarih inşaata başlama tarihidir.
7.2.YÜKLENİCİ inşaat ruhsatı aldıktan sonra … (….) ay içinde inşaatı tamamlayacaktır.
7.3. ..(……) aylık inşaat süresi kesintisizdir. Yani, resmi ve dini tatiller ile hafta sonu tatil günleri bu
süreye dahildir. Ancak Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesinde sınırları belirlenmiş “Mücbir Sebepler”
nedeniyle oluşacak gecikmeler inşaat süresine eklenir.
7.4. İnşaatın ..(…..) aylık sürede Mücbir Sebepler dışı nedenlerden bitmemesi durumunda,
YÜKLENİCİYE ..(….) aylık ek süre verilir, fakat bu gecikme sebebiyle YÜKLENİCİ, MALİKLERİN
kira bedellerinin tamamıyla, her malik için aylık ….. TL cezai şart ödemeyi şimdiden kabul ve
taahhüt eder.
7.5. MALİKLER ile YÜKLENİCİ arasında yazılı mutabakat sağlanarak onaylı projelerde değişiklik
yapılırsa bu değişiklik için geçen süre inşaat süresine eklenir.
7.6.YÜKLENİCİ, işbu Sözleşmeye konu parselin üzerinde hali hazırda yapılı bulunan gayrimenkulün
bağımsız bölümlerinin MALİKLERİNE .. (…) aylık peşin HAK MAHRUMİYETİ-KİRA BEDELİ
ödeyecektir. İnşaatın süresinin 7.4. madde gereği uzaması ve YÜKLENİCİ’ye .. aylık ek süre verilmesi
durumunda YÜKLENİCİ MALİKLER’in kira bedellerini ödemeyi, inşaattan alacağı arsa payının
teminatı ile kabul beyan ve taahhüt eder.
Tüm bağımsız bölüm maliklerine aylık net …. TL(……türklirası) hak mahrumiyeti-kira ödemesi
yapılacaktır.
Adı geçen HAK MAHRUMİYETİ-KİRA BEDELLERİ nin ödenmesi iş bu Sözleşmeye konu arsanın
MALİKLER tarafından YÜKLENİCİ’ye boş olarak teslimini takip eden aydan başlar ve işbu
Sözleşmenin 18.(onsekiz) maddesinde zikredilen BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KONTROL,TESLİM VE
KABULÜ ile sona erer.
YÜKLENİCİ her bir MALİK in gerek mevcut dairelerinden taşınma gerekse de iş bu Sözleşmeye
konu inşaatın tamamlanarak MALİKLER e haklarının tesliminden sonra, yeni konutlarına taşınma
masraflarını gidiş-dönüş kapsamak koşulu ile karşılayacaktır. Şöyle ki; YÜKLENİCİ dilerse taşınma
işini kendisi organize edip gerek kendi olanakları gerekse de evden eve nakliye şirketleriyle
anlaşarak, taşınacak menkulleri sigortalattırarak yapabileceği gibi, dilerse taşınma işlemini bizzat
kendileri tarafından organize edip gerçekleştirecek MALİKLER e ise …. ‘er TL nakliye ücreti
verebilecektir.
8. İSKAN’IN(YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ) ALINMASI,KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI :
YÜKLENİCİ inşaatın bitiminden sonra ..(….) ay içinde İSKAN alacaktır. YÜKLENİCİ Anahtar
Teslimi olarak yapılan konutların ve işyerlerinin iskanını aldıktan sonra gecikmeden kat mülkiyetini
kurarak, kat mülkiyeti tapularını ilgili MALiK e teslim edecektir.
9. SÖZLEŞMENİN DEVRİ VE TAŞERON ÇALIŞTIRILMASI:
YÜKLENİCİ, dilediği koşullarla Teknik Şartnameye uygun iş yapacak nitelikte taşeron çalıştırma
hakkına haizdir.
YÜKLENİCİ bu nedenle; Sözleşme ile yükümlendiği inşaatın süresi içinde yapılmasını sağlayacak
kadar personeli, zamanında iş mahallinde bulundurmak, inşaatın ikmali için gerekli olan araç ve
gereçleri, ekipmanları temin etmek, işin ifasını yürütecek teknik ve idari kadroyu temin etmek,
gerektiğinde bu kadroları takviye etmek, işin meydana getirilmesi gayesine matuf talimatları
yardımcı şahıslara gerektiği şekilde vermek, tüm inşaat sürecinde gerekli güvenlik ve koruma
önlemlerini almakla, özetle; inşaatın sözleşme koşullarına uygun yapılması için gerekli tüm tedbirleri
almakla yükümlüdür.
YÜKLENİCİ, inşaatta çalışacak işçilerin, teknik personelini taşeronların, sair eleman ve personelin
bilcümle ücretleri, hak edişleri, sosyal sigorta primleri, vergi stapojları, ikramiyeleri, her çeşit
tazminatları ve haklarının tamamı YÜKLENİCİ tarafından karşılanacaktır.
Taşeron çalıştırılması durumunda, Sözleşme uyarınca YÜKLENiCi‟nin MALİKLERE karşı asli
sorumluluğu devam edeceği gibi, taşeronlarla vuku bulacak ihtilaflarda da YÜKLENİCİ’nin, taşerona
karşı asli sorumluluğu mevcut olacaktır.
YÜKLENiCi, taşeronların ve/veya alt yüklenicilerin yapacakları inşaatların yasa, Sözleşme ve
eklerine uygun olacağını, taşeronlara ve/veya alt yüklenicilere yapılacak tüm ödemelerin kendisi
tarafından karşılanacağını, bu firmaların sebep olduğu veya yer aldığı ihtilaflar sonucunda
doğabilecek tüm sorumlulukların kendisi tarafından üstlenileceğini, iş programının bu firmalar
nedeni ile aksaması halinde de MALiKLER’e karşı kendisinin sorumlu olacağını kısaca, Sözleşme
kapsamındaki tüm iş ve işlemlerin yasa, Sözleşme ve eklerine uygun olarak süresi içinde
yürütülmesinden ve bitirilmesinden MALiKLER’e karşı münferit, Borçlar Kanunu gereği adam
çalıştıran sıfatıyla, inşaattan alacağı arsa paylarıyla tam sorumlu olduğunu kabul ve taahhüt eder.
Taşeronların ve/veya alt yüklenicilerin Sözleşme konusu inşaatla ilgili çalışmalarından dolayı,
MALiKLER’in aleyhlerine açılacak dava, YÜKLENiCi‟ye ihbar edilecek ve dava sonucunda herhangi
bir bedel ödenmesine hükmolunduğu takdirde bu bedel, YÜKLENiCi tarafından ödenecektir.
YÜKLENİCİ taşeronlara ve/veya alt yüklenicilere verdiği işlerin bedelini düzenli olarak ödeyeceğini,
bu hususlardaki aksama sebebiyle MALiKLER in zarar görmesine ya da ödeme yapmasına sebep
olmayacağını taahhüt eder. Taşeronların MALiKLER e karşı hak talepleri olmayacaktır.
10- YÜKLENİCİNİN KENDİ HİSSESİNE DÜŞEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER ÜZERİNDE TASARRUF
HAKKI
YÜKLENİCİ, MALİKLER’in hissesine düşen bağımsız bölümler dışında kalan ve kendi hissesine
düşen Yeni Taşınmazların ve konut ve/veya işyeri niteliğinde yapıların tamamını inşaatın her
aşamasında, dilediği tarihte, dilediği şartlarda, dilediği özel ya da tüzel kişiye satabilecek, bedelini
tahsil edebilecek ya da bedelsiz olarak bağışlayabilecektir. YÜKLENİCİ’nin payına düşen konut
ve/veya işyeri niteliğinde yapılarda gerçekleştireceği hiç bir şahsi ya da ayni tasarrufta, MALİK in
ayni ya da şahsi hakkı olmayacaktır. MALİKLERin teminata ilişkin bu sözleşmenin konusunu teşkil
eden kısımları saklıdır.
11-MASRAF VE GİDERLER
Sözleşmenin imzalanmasından sözleşme konusu inşaatın tamamlanmasına kadar inşaatla ilgili
olarak; mali mevzuattan kaynaklanan her türlü vergi, resim, harçlar, iş hukuku ve sosyal güvenlik
mevzuatından kaynaklanan her türlü prim, alacak, tazminat, inşaatla ilgili parsellerin tevhidine, tapu
siciline tesciline ilişkin yapılacak tüm masraflar, sözleşme harç ve giderleri, inşaata ilişkin tüm
projelerin hazırlanarak onaylanması ve ruhsat alımı için gereken masraflar, hafriyat ve hafriyatın
uzaklaştırılması, imalat, nakliye, malzeme, işçilik, şantiye, ulaşım ve otopark giderleri, yapı denetim
ücretleri, sigorta, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin yüklenici ya da göstereceği şahsa
devri için ödenmesi gereken tüm vergi, resim ve harçlar, cins tashihi ve kat mülkiyetine geçilmesi için
ödenecek harç, vergi ve resimler, iskan harç ve masraflarının YÜKLENİCİye ait olacağı
kararlaştırılmıştır.
Taşınmaz üzerinde iş bu sözleşme imzalanmadan önce tahakkuk ettirilmiş veya bu sözleşme
tarihinden sonra olsa bile geçmişe dönük olarak yeni tahakkuk ettirilecek tüm vergiler, harç ve
resimler ile varsa bunlara ait cezalar, gecikme faizleri ve benzeri nedenler ile ortaya çıkabilecek
hukuki durumların bu hususu öğrendikten sonraki 7 (yedi) gün içinde çözülmesi ve tüm ödemelerin
yapılması ilgili MALİK’e aittir. Sözleşmeyi imzaladıktan sonra geleceğe yönelik doğacak vergiler
YÜKLENİCİYE aittir.
12-DEVİR,FESİH VE CEZAİ ŞARTLAR
12.1.YÜKLENİCİ İşbu sözleşme konusu inşaatı 7.Maddede belirtilen sürede, iş bu sözleşme ve eki
Teknik Şartname, tarafların yazılı mutabakatı ile hazırlanacak onaylı projeler, paylaşım listesi,
tarafların veya vekillerinin inşaat sırasında karşılıklı ve yazılı olarak yaptıkları protokollere ve
Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi, belirlenecek TSE esasları, belediye yönetmelikleri ve sair yasal
düzenlemelere uygun olarak imal edecektir. İnşaatın genel seviyesi % 90’ı geçtiği durumda, MALİK
inşaat süresinin (..ay) dolduğu gerekçesiyle sözleşmenin feshini isteyemez. Böyle bir durumda
MALİK yükleniciye inşaatın tamamlanması için .. () aylık ek süre verecektir. YÜKLENİCİ …(……….)
aylık süre sonunda mücbir sebepler dışında bitiremediği inşaatın devam ettiği her ay için, her hak
sahibi için …..TL (…..türklirası) cezai şart ödemeyi inşaattan alacağı … ve …. numaralı bağımsız
bölüm arsa payları garantisiyle gayri kabili rücu kabul beyan taahhüt eder.
12.2.-YÜKLENİCİ inşaatı kusur ve ihmali sebebiyle süresinde (… ay.. ay) tamamlamaz ise, inşaatın
tamamlanma oranı %90 altında olması halinde, MALİKLERden herhangi birinin göndereceği yazılı
ihtarın tebliğinden itibaren asgari 15(onbeşgün) gün mehil vererek işe devam edilmesini, aksi
takdirde sözleşmenin feshedilerek işin bir üçüncü kişiye yaptırma hakkına sahiptir. MALİKLER bu
durumda müspet ve menfi zararlarının tazmini için başkaca ihtara gerek kalmadan YÜKLENİCİ
devredecekleri …. ve …, numaralı bağımsız bölüm arsa paylarını devirden imtina edebilirler.
YÜKLENİCİ, Sözleşmenin feshi durumunda o güne kadar yaptığı işlere tekabül eden oranda kat
karşılığı paylaşım hakkı dışında bir talepte bulunmayacak ve kendisine daha önce MALİKLER’ce
devredilmiş olup da,işin tamamlanma oranına göre MALİKLER e iadesi gereken arsa paylarını iade
edecektir.
12.3- MALİKLER İşbu sözleşmede belirtilen akde aykırı davranış içinde olarak diğer MALİKLER ve
YÜKLENİCİnin zararlarının ödenmesi ve caydırıcı olması amacıyla, herhangi bir aykırılık halinde
YÜKLENİCİYE …..TL (……türklirası) ceza ödeyeceklerdir.
13. TARAFLARIN MÜŞTEREK SORUMLULUKLARI
13.1.YÜKLENİCİ, işbu sözleşme metni yetkin bir kimlikle imzalamış olup, inşaat sürecinde
oluşabilecek herhangi bir olumsuz gelişme (ekonomik kriz, inşaat malzemelerinde oluşacak fiyat
artışları, payına düşen dairelerin satılamaması ve sair.) ve benzeri davranışlar ile sözleşmenin
tamamı yada maddelerinin, kendi lehine iyileştirilmesini, güncellenmesini, düzeltilmesini ve
paylaşım oranının yeniden belirlenmesini talep ve teklif edemez.
13.2.İnşaatın sözleşmeye ekli teknik şartnamedeki koşullara ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak
yapılmasını kabul eden YÜKLENİCİ’in kalitesi düşük veya sözleşmede kabul edilen nitelikte
olmayan malzeme ile yaptığı işlerin MALİKLER’ce uygun hale getirilmesinin istenmesi halinde, 30
gün içinde YÜKLENİCİ sözleşmeye uygun olmayan işi yıkıp veya sökerek uygun hale getirmeyi
taahhüt eder.
13.3.Kullanılacak malzemenin piyasada bulunmamasının resmi olarak doğrulanması veya
belgelenmesi veya geçecek zaman süresi içinde daha cazip malzeme ve markanın piyasaya çıkması
halinde YÜKLENİCİ projenin lehine MALİKLERİN onayını alarak malzeme ve markada değişiklik
yapabilir.
13.4.-MALİK, YÜKLENİCİ’in taşınmazın boşaltılmasını içeren tebliğinden itibaren 45 (kırkbeş) gün
içinde elektrik, su ve doğalgaz borçlarını ödeyerek taşınmazı boşaltmayı kabul ve taahhüt eder.
Sözleşme imzalamış arsa sahiplerinden her hangi birinin arsasına sözleşmeyi imzaladıktan sonra 3.
Şahıslar tarafından ipotek, haciz, konulması v.b durumlarında kusurlu ARSA MALİKİ 30 işgünü
içerisinde ipoteği kaldıramadığı taktirde iş bu Sözleşmenin 12.4 maddesinde zikredilen cezai şartı
ödeyecektir.
13.5. MALİKLER sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde bulunan her türlü takyidatı, haciz, ipotek ve
tapu işlemlerine engel teşkil edebilecek her türlü durumu sözleşme tarihini takip eden 30(otuz)
işgünü içinde ortadan kaldırmayı kabul ve taahhüt eder.
MALİKLER ve YÜKLENİCİ inşaat süresince bağımsız bölümler üzerine ipotek tesis etmeyeceğini,
herhangi bir sebeple kaydına haciz işlenmeyeceğini taahhüt eder. Henüz kat mülkiyeti kurulmadan
ve bağımsız bölüm arsa sahibine teslim edilmeden, arsa sahibinin bağımsız bölümüne haciz
konulduğu takdirde ARSA SAHİBİ haczi 30 (otuz) iş günü içinde kaldırmayı taahhüt eder. Haciz iş
bu sözleşmenin devamına engel değildir.
MALİKLER den kaynaklanan ve çözümlenmeyen veya geç çözümlenmesi nedeniyle inşaatın
yapımının aksamasına neden olan iş bu engeller nedeniyle, YÜKLENİCİ nin uğradığı menfi
zararlardan, zarara sebebiyet veren her malik hissesine düşen bağımsız bölüm arsa payları
garantisiyle mesuldürler.
13.6.YÜKLENİCİ, MALİKLERin paylarına düşen bağımsız bölümlerin AYEDAŞ, İGDAŞ ve İSKİ,
TÜRK TELEKOM ve benzeri kurumlar nezdindeki abonelik işlemlerini bizzat kendisi ve/veya
yetkilendirilmiş vekil ya da vekilleri vasıtasıyla yapacak ancak güvence ve abonelik bedellerini
MALİKLER ödeyeceklerdir.
13.7.- Gerek yönetmelik gerekse K.A.K.S yada T.A.K.S hesaplarında oluşacak değişiklikler sonucu;
YÜKLENİCİ, MALİKLERİN de muvafakatını alarak proje üzerinde değişiklik yapma hakkına
sahiptir.
14.İŞYERİ GÜVENLİĞİ
YÜKLENİCİ yapılan inşaatın tüm hukuki ve cezai sorumluluğunu yüklenmiş olup; iş yeri güvenliği
ile iş yerinde vukuu bulabilecek kazalardan ve üçüncü şahısların uğrayabileceği zarar ve ziyandan
sorumlu olacağını kabul eder.
15- TARAFLARIN ÖLÜMÜ
MALİKLER den her hangi birinin ölümü halinde iş bu sözleşme mirasçıları açısından da geçerli olup;
her türlü hak ve yükümlülükleri ile mirasçı veya vasiyet edilenlere geçer. Vefat eden MALİK in yasal
mirasçıları her ihtimalde engeç 3 (üç) ay içerisinde veraset ilamlarını alarak, ilamlarını almalarından
itibaren diğer MALİKLERE ve varsa şahsi vekillerine yine en geç 15(onbeş) gün içinde gerekli
vekaletlerini vererek YÜKLENİCİ veya yetkilendirdiği kişilere gerekli yazılı bildirimde bulunacaktır.
Aksi halde mirasçılar da 12.4. Madde de düzenlemiş cezai şartı ödemeyi kabul eder.
16- GARANTİ SÜRESİ
YÜKLENİCİ anahtar teslimi ile başlayan 5 (beş) yıl boyunca Yeni Taşınmazdaki kullanım hataları
dışındaki arıza ve açık ayıpları bila bedel düzeltmeyi gayri kabili rücu kabul beyan ve taahhüt eder.
17- MÜCBİR SEBEPLER :
Bu Sözleşme bakımından mücbir sebep, akdi sorumlulukların kısmen veya tamamen ifasını
engelleyen veya geciktiren, kendisinden kaçınılamayan, savaş, doğal afet, deprem, seferberlik ilanı,
bulaşıcı ve salgın hastalık çıkması ve benzeri olayları ve resmi merci veya yetkili makamların emir,
karar ve yasakları, YÜKLENİCİ’nin kusur ve ihmali olmayan Mahkeme Kararları ve bu
makamlardan kaynaklanan nedenler ile sair fiili ve hukuki engeller iş bu sözleşme kapsamında
“mücbir sebep” olarak kabul edilecektir.
Ayrıca Bayındırlık Bakanlığınca İstanbul İli için kabul edilen inşaatta çalışmayı tatil edecek raporu ile
sabit hava şartları nedeni ile çalışılamayan günler mücbir sebep sayılacaktır ve sözleşmede öngörülen
sürelere eklenecektir.
Madde metninde öngörülen hallerin vuku bulması durumunda MALiKLER in, YÜKLENiCi‟nin süre
uzatımı talebini, dayanılan sebebin mahiyeti ve objektif iyi niyet kurallarını göz önüne alarak
karşılaması gerekir.
18-BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN KONTROL,TESLİM VE KABULÜ
Kast edilen kabul, münhasıran MALiK’e tahsis ve tefrik edilen bağımsız bölümlerin ve ortak
mahallerin proje bütünlüğü içerisinde yasa, plan, projeler, Sözleşme ve eklerine uygun şekilde ikmal
edilip, kendisi tarafından teslim alınarak, kabul edilmesidir. Dolayısıyla, MALiK’in, inşaatın bütünü
itibarı ile, kendilerine tahsis ve tefrik edilen bağımsız bölümler dışındaki mülkiyet birimleri ile ilgili
“kabul” yetkileri mevcut değildir.
Yüklenici işbu Sözleşme ile yapımını yüklendiği bağımsız bölümlerin ve ortak mahallerin tasdikli
mimari projelerine, inşaat ruhsatına, teknik şartnamesine uygun olarak tamamladıktan sonra
konutların ve işyerlerinin “Anahtar Teslimi” olarak, MALiKLER e teslim etmek üzere yazılı
bildirimde bulunacaktır. Tekrarlar, anahtar tesliminden anlaşılması gereken YÜKLENİCİ’nin
masraflarının kendisinin ödediği ve MALİKLERİN sorumlu tutulamayacağı İskan’ın alınmasıdır.
İşbu sözleşme hükümleri gereğince, inşaat süresinin bitiminden itibaren ..(….) gün içerisinde arsa
sahiplerine teslim edilir. İnşaatın biten bağımsız bölümleri yüklenici ve arsa sahipleri, vekilleri,
teknik danışmanları huzuruyla muayene edilir.
Kusurlu işler varsa, bölüm bölüm, ortak bir tutanak ile saptanır. Kabule engel bir noksan ve kusur
yoksa o bağımsız bölümün yada bağımsız bölümlerin kabulü yapılır, keyfiyet tutanaklara yazılarak
kabulü yapılan bağımsız bölümler MALiKLERE teslim edilir.
Kontrol ve teslim sırasında tespit edilen kusurlu ve noksan işlerin olması halinde, yüklenici bu kusur
ve noksanlıkları (kusur ve noksanlığın mahiyetine göre) 7(yedi) günlük makul bir ek süre içerisinde
giderecektir. 7(yedi) günlük süre için cezai şart uygulanmaz.
19- ŞUYUUN İDAMESİ :
Taraflar, kat irtifakının tesis edilmesine kadar geçecek süre içerisinde işbu Sözleşmenin imzası anında
mevcut hissedarlar ile halefleri iştirak halindeki mülkiyetin sona ermesini ve ortaklığın giderilmesini
talep etmeyeceklerini, şüyuun idamesini kabul ettiklerini beyan ve taahhüt ederler. Bu maddeye
mugayir hareket eden ve inşaatın yapımının aksamasına neden olan, bu sözleşmenin imzası anında
mevcut hissedarlar ile halefleri, YÜKLENİCİ nin uğradığı menfi zararlardan, hisselerine düşen
bağımsız bölüm arsa payları garantisiyle mesuldürler.
20- SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ
İş bu sözleşme taraflardan herhangi birinin tek başına talebi ile bizzat kendisi ya da yetkili vekili
vasıtasıyla tapuya şerh edilecektir. Taşınmazların, arsa paylarının ve bağımsız bölümlerin devri
halinde yeni malikin de iş bu sözleşmeden doğan tüm yükümlülük, tazminat ve cezai şartlardan
sorumlu olacağı kabul edilmiştir.
21- TEMİNATLAR
YÜKLENİCİ tarafından işlerin eksik yapılması ya da bu sözleşmeye aykırı durumların vuku bulması
halinde, işbu sözleşme neticesinde sahibi olacağı bağımsız bölümlere teminat amaçlı MALİKLER
lehine ipotek tesis edilecek, bu ipotekler su basmanlarının bitimiyle 1/3’ü, kaba inşaat olarak tabir
edilen kısmın bitmesiyle diğer 1/3’ü ve anahtar teslimiyle de ipoteğin tamamı fek edilecektir.
Eğer bu uygulanacaksa 10. madde de değişiklik yapmak gerekir.
YA DA
Oğullarının ve müteahhidin kendisinin Maliklerden birisi lehine düzenleyeceği açık senet.
22-SÖZLEŞMENİN EKLERİ
YÜKLENİCİ’ ye ait, İstanbul Ticaret Odası Faaliyet Belgesi ve Ticaret Sicil Gazetesi Sayfası, taraflarca
imzalanmış arsa sahipleri tablosu, kesit, teknik şartname, vekaletname örnekleri, muvafakatname,
tarafların yazılı mutabakatı ile hazırlanacak projeler, paylaşım listesi tarafların veya vekillerinin
inşaat sırasında karşılıklı ve yazılı olarak, işbu sözleşmenin maddelerinde yaptıkları değişiklikler,
ilaveler ve tadilatlar yaptıkları protokoller ve projeler, YÜKLENİCİ’ye ait ipoteklerin çözümü ile ilgili
pursantaj listesi; noterce re’sen tanzim edilmese dahi sözleşmenin ayrılmaz ekleri(mütemmim cüz)
olarak kabul edileceklerdir
23-UYUŞMAZLIKLARIN HALLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İşbu sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi ya da yerine getirilmemesi, yorumu, tanzimi,
geçerliliği ve tatbiki ile ilgili uyuşmazlıklar öncelikle taraflar arasında müzakereler ve sulh yoluyla
çözüme kavuşturulmaya çalışılacaktır. Sulh yoluyla çözümlenemeyen sözleşme veya iş ile ilgili her
türlü ihtilafın çözümünde Küçükçekmece Mahkemeleri ve İcra Daireleri münhasır yetkiye sahip
olacaktır.
İş bu sözleşme ve “olası bir durumda yapılacak olan” ek sözleşme yukarıda yazıldığı şartlar ve
koşullar doğrultusunda, taraflar birbirilerine, biri diğerine, kayıtsız ve şartsız olarak “gayri kabili
rücu şartıyla” beyan ve taahhüt etmiştir. 12 (oniki) sahife ve 23 (yirmi üç) madde ile alt
maddelerinden ibaret işbu sözleşme taraflarca açıkça müzakere edilip mutabık kalındıktan
sonra……./……/2013 tarihinde noterlik makamınca düzenleme şeklinde tek asıl nüsha halinde
tanzim olunup, taraflarca kabul edilmiş ve her bir sayfası ayrı ayrı karşılıklı imzalanmıştır.
Download

DÜZENLEME ŞEKLİNDE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMI