Výstavbový projekt
životní cyklus
Doc.Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.
[email protected]
14.10.2013
Výstavbový projekt
= komplexní, jedinečný, konečný proces přeměny myšlenky
dané v investičním záměru v provozuschopnou stavbu,
která je prostředkem k dosažení finálního cíle projektu.
Životní cyklus výstavbového projektu
• předinvestiční (přípravná) fáze – od první myšlenky na
investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě
projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude
pokračovat,
• investiční fáze :
– investiční příprava – do zadání dodavatelům realizace stavby,
– realizační příprava – do zahájení prací na staveništi,
– realizace(zhotovení) stavby na staveništi – do ověření všech
funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a
uvedení stavby do provozu,
• fáze užívání (provozování) nebo též ukončování – po
dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti
stavby a vyhodnocení
14.10.2013
14.10.2013
Životní cyklus stavby
•
•
•
•
předinvestiční fáze
investiční fáze
provozní fáze
fáze likvidace
Fáze
Předinvestiční
• vznik myšlenky
• rozhodnutí o
realizaci záměru
14.10.2013
Investiční
Provozní
• plánování záměru
• užívání stavby
• realizace záměru
zakončená
kolaudačním
souhlasem nebo
ohlášením
• rozhodnutí o likvidaci
stavby
Likvidace
• fyzické odstranění
stavby
I. Předinvestiční fáze
• Předběžná studie proveditelnosti (Pre-feasibility study),
• Studie proveditelnosti (Feasibility study),
• Studie příležitostí (Opportunity study),
• ... analýzy trhu, analýza nákladů a přínosů (Cost-Benefit
analysis) apod.
14.10.2013
Opportunity Study
(Studie příležitostí)
• definuje možné ekonomicky výnosné příležitosti
• výstupem studie příležitostí je soubor potenciálních
investic
• důvodem k vyřazení projektu může být jeho vysoké
riziko nebo nízká ziskovost, obvykle také vysoká
kapitálová náročnost
• studie příležitostí obsahuje o každé z potenciální
investičních možností pouze základní informace a
odhady.
14.10.2013
Prefeasibility Study
(Předběžná studie proveditelnosti)
• strategie projektu, technické a technologické řešení,
marketingové pojetí, lokalizace a velikost (kapacita)
projektovaného provozu, personální a organizační
uspořádání, harmonogram realizace.
• variantní řešení a jejich ekonomické dopady jsou
kvantifikovány do podoby finančních toků.
• na základě předběžné studie proveditelnosti by se měl
investor rozhodnout, zda uvolní další finanční a jiné
zdroje na dopracování detailní studie proveditelnosti
nebo zda přípravné práce na projektu zastaví.
14.10.2013
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
1.
2.
3.
4.
Úvodní informace
Stručné vyhodnocení projektu - zásadní závěry vyplývající ze
zpracované Studie proveditelnosti, například v tabulce uvedené
zásadní ukazatele a jejich hodnoty
Stručný popis podstaty projektu a jeho etap - název, smysl a
zaměření projektu, služby a produkty poskytované projektem,
řešený problém, investor (resp. vlastník, provozovatel) projektu,
kapacita (velikost) projektu, lokalizace, etapy, variantní
zpracování, apod.
Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a
marketingový mix - popis všech marketingových aspektů projektu
- potřeby finálních uživatelů a konkurenceschopnost výstupů
projektu.
14.10.2013
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
5.
6.
7.
8.
Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a
marketingový mix
Management projektu a řízení lidských zdrojů - plán a uspořádání
problémů souvisejících s otázkou samotného managementu
projektu, tzn. veškeré plánování, organizování, řízení a kontrola
všech procesů, organizačních jednotek a veškerých lidských
zdrojů.
Technické a technologické řešení projektu – podstatné technické
a technologické aspekty projektu, jako je zvolená technologie,
technické parametry jednotlivých zařízení, výhody a nevýhody
těchto předpokládaných řešení, vyplývající technická rizika,
potřebné energetické a materiálové toky, údaje o životnostech
jednotlivých zařízení, potřebné údržbě a nákladnosti oprav,
změny v provozní náročnosti vlivem opotřebení apod.
Dopad projektu na životní prostředí – výčet veškerých kladných i
negativních vlivů plynoucích z realizace projektu v jeho
jednotlivých etapách
14.10.2013
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
9.
Zajištění investičního majetku - vymezení struktury dlouhodobého
majetku, určení výše investičních nákladů, servisní podmínky a
případné znovupořízení, amortizační schéma apod.
10. Řízení pracovního kapitálu (oběžný majetek) - vymezení struktury
a velikosti oběžného majetku, jaké druhy materiálu, nedokončené
výroby, výrobků a zboží bude nutné skladovat a v jakých
objemech, vzniklé pohledávky resp. krátkodobé závazky,
náročnost projektu na držbu hotovostních prostředků a jejich
řízení,
11. Finanční plán a analýza projektu - komplexní finanční zohlednění
předchozích bodů.
a) Základní kalkulace a analýza bodu zvratu
b) Finanční plán - plán průběhu nákladů a výnosů, plánované stavy
majetku a zdrojů krytí, plán průběhu cash flow (příjmů a
výdajů).
14.10.2013
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
12.
13.
14.
15.
16.
Hodnocení efektivity a udržitelnosti projektu - vyhodnocení
projektu pomocí kriteriálních ukazatelů kalkulovaných z finančních
toků (resp. nákladů, výnosů) - NPV, IRR, doba návratnosti, index
rentability a finanční analýza projektu.
Analýza a řízení rizik (citlivostní analýza) - vymezení největších
zdrojů rizika v projektu, uvedení jejich pravděpodobností a
opatření na jejich snížení, výsledky citlivostní analýzy.
Harmonogram projektu - časový plán jednotlivých činností a fází
projektu, začátky a konce činností, navazující a překrývající se
činnosti.
Závěrečné shrnující hodnocení projektu - výsledné posouzení
projektu ze všech uvažovaných hledisek a vyjádření k
realizovatelnosti a finanční rentabilitě projektu.
Přílohy
14.10.2013
Cost-Benefit Analysis
(Analýza nákladů a přínosů)
• veřejně prospěšné projekty,
• metodický postup, postupně zodpovídající základní
otázku: „Co komu realizace investičního projektu přináší
a co komu bere?“
• dopady akce jsou následně agregovány, převedeny na
hotovostní toky a zahrnuty do výpočtu rozhodujících
ukazatelů - na jejich základě lze rozhodnout o
přínosnosti projektu pro společnost,
• v případě srovnávání dvou nebo více projektů umožňuje
stanovit jejich pořadí podle vypočtených ukazatelů nebo
určit preferenci jednoho projektu před druhým.
14.10.2013
Činnost investora :
• definuje cíle projektu a stanovuje strategii postupu,
• zpracovává investiční záměr (scénáře nebezpečí a
výpočet rizik),
• stanovuje rozsah potřeb, kvalitativní standard a
sestavuje s pomocí projektanta orientační stavební
program (architektonická studie, studie stavby). Na
základě stavebního programu se provádí odhad
pořizovacích nákladů stavby,
• zajišťuje vhodný pozemek,
• stanovuje způsob organizace a řízení výstavbového
projektu výběrem subjektů zúčastněných na projektu,
určením jejich kompetencí a způsobu výměny informací,
• způsob financování projektu z hlediska vlivu na
očekávané výnosy - součástí studie proveditelnosti.
14.10.2013
Pořizovací náklady
Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a
průzkumné práce
Náklady na stavební objekty
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby
Ostatní investice (pozemek)
Náklady na provozní soubory
Náklady na stroje, zařízení a inventář
Ostatní náklady
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Rezerva na rizika
Pořizovací náklady celkem
14.10.2013
Výše
nákladů
[Kč]
Předinvestiční fáze - shrnutí
Smyslem předinvestiční fáze je definovat účel a cíle
projektu včetně zpracování potřebné dokumentace v
takové míře podrobnosti, aby byla jasným podkladem
pro činnosti ve fázi investiční.
V předinvestiční fázi je ještě mnoho neznámých, které musí
být pouze odhadnuty a v dalším průběhu projektu
zpřesněny.
14.10.2013
II. Investiční fáze - plánování
• průzkumy (inženýrsko-geologický průzkum,
hydrogeologický průzkum, stavebně historický průzkum,
stavebně technický průzkum),
• zajištění pozemku (nákupem nebo pronájmem, tzn.
uzavření kupní nebo nájemní smlouvy, žádost o vklad do
Katastru nemovitostí),
• výběr inženýringové společnosti,
• výběr projektanta,
• dokumentace pro územní řízení a projednání v rámci
územního řízení, získání územního rozhodnutí nebo
souhlasu,
• dokumentace pro stavební povolení a projednání ve
stavebním řízení, získání stavebního povolení.
14.10.2013
II. Investiční fáze - příprava realizace
• zadávací dokumentace,
• výběr zhotovitele (výběrové řízení nebo přímé oslovení
investorem, smlouva o dílo),
• dokumentace pro provedení stavby.
14.10.2013
Projektování, příprava - Shrnutí
Smyslem této etapy je konkretizovat koncepci z
předinvestiční fáze, zpracovat příslušnou projektovou
dokumentaci stavby, získat stavební povolení, uzavřít
potřebné smlouvy a tak umožnit zahájení realizace
stavby.
14.10.2013
II. Investiční fáze - vlastní realizace
• předání a převzetí staveniště,
• realizace stavebních objektů (dokumentace pro
změnová řízení, stavební deník),
• autorský dozor, technický dozor investora
• controlling stavby
• předání a převzetí stavby (protokol),
• závěrečné vyúčtování (konečná faktura),
• dokumentace skutečného provedení stavby,
• zkušební provoz,
• kolaudační souhlas nebo oznámení stavebnímu úřadu.
14.10.2013
Dokumentace v etapě realizace
• stavební deník,
• dokumentace jakosti (zkoušky, certifikáty a atesty),
• protokoly prokazující dodržení parametrů daných
projektem stavby, technickými normami a stavebním
povolením (např. revizní zprávy elektrických zařízení,
vodovodu, plynovodu, kanalizace, popřípadě protokoly o
komplexních zkouškách),
• podklady pro závěrečné vyúčtování stavby,
• protokol o předání stavby,
• dokumentace skutečného provedení stavby a
fotodokumentace.
14.10.2013
Etapa realizace - shrnutí
Smyslem etapy realizace je provést stavbu podle
uzavřených smluv za stanovenou cenu, ve stanoveném
čase a jakosti.
Převzít ji plně funkční (ev. ověřenou zkušebním provozem)
a získat kolaudační souhlas k užívání (provozování)
stavby.
Skončením zkušebního provozu nejen končí etapa
realizace, ale i fáze investiční. Stavba je schopná
běžného užívání.
14.10.2013
III. Provozní fáze
• zabezpečování provozní spolehlivosti stavby
prováděním údržby a obnovy za účelem zajištění
optimálního fungování v průběhu celé životnosti,
• rekonstrukce nebo modernizace budovy
(rekonstrukcí uvedeme budovu do původního stavu,
modernizací zvyšujeme její standard).
14.10.2013
Činnost investora
• podmínky pro užívání stavby (provozní dokumentace –
např. podmínky údržby a oprav stavby),
• nabytí vlastnictví k nemovitosti vkladem do katastru
nemovitostí,
• uzavírání smluv s dodavateli energie, vody, plynu,
služeb (ostraha, úklid, recepce) a mnohé jiné,
• kontrola stavby v záruční lhůtě a odstraňují se
reklamované závady,
• vypořádávání vnějších a vnitřních finančních
závazků výstavbového projektu (k peněžním ústavům,
dodavatelům, projektantům),
• archivace dokumentace projektu (dokumentace
skutečného provedení stavby, stavební deník, smlouvy,
faktury, aj.)
14.10.2013
Fáze užívání - shrnutí
Smyslem fáze užívání je splnění poslání a účelu stavby,
pro kterou byla budována.
U komerčních projektů je cílem dosažení zisku a plánované
rentability.
14.10.2013
předinvestiční fáze
investiční fáze
provozní fáze
křivka nákladů
křivka možnosti ovlivnění výše nákladů včetně dalších vlastností produktu + riziko
14.10.2013
IV. Likvidace
• dokumentace a povolení k odstranění stavby,
• uložení stavebních hmot na skládku nebo recyklace,
• rekultivace území, případně úprava pro novou stavbu.
14.10.2013
Download

I. Předinvestiční fáze