www.iHNed.cz
Business Class
21
středa, 3. srpna 2011
reality & development
Kupní smlouvy na byt
inzerce
Developeři slevili,
ale nevýhodné kupní
smlouvy zůstávají
POZOR NA DETAILY. Kupní smlouva na nový byt by měla obsahovat co
nejpřesnější popis toho, co klient kupuje. Realita je ale úplně jiná. Podle
průzkumu HN se developeři coby prodávající do detailů zrovna nehrnou, nemají
zájem se příliš zavazovat. Kupující na to mohou snadno doplatit.
S
Martina Marečková
[email protected]
jednat si vše předem. To je zásada, které by se měl držet člověk, jenž si kupuje byt v developerském projektu. Prodejci se
dnes musí více snažit, aby našli kupce nových bytů, kterých
jsou dnes jen v Praze volných
tisíce. Slevy už dnes zájemce
o bydlení tolik nepřekvapí a logicky vzato mají kupci navrch.
Až do momentu, kdy jim developer předloží kupní smlouvu.
Ty se totiž od nástupu krize v zásadě nezměnily. Podle
právníků oslovených HN jsou stále stejně nevyvážené
ve prospěch developerů. Týká se to především sankcí
za porušení smluvních podmínek.
Kdo chce vědět, co soused zrovna vaří
„Nejdůležitější je smlouva o smlouvě budoucí. Měla
by obsahovat co nejpřesnější popis dané bytové jednotky a stavby jako takové,“ říká soudní znalec Ladislav Bukovský. Ten se při své praxi často setkává
s reklamacemi vad v developerských projektech.
„Developer zpravidla nabízí popis, který je pokud
možno co nejméně přesný. Většinou nemají zájem
popis specifikovat. Jenže dnes je na trhu jiná situace,
není tolik zájemců o byty a šance, že developer ustoupí, je vyšší,“ popisuje. Ve smlouvě má být například
uvedeno, z jakých materiálů budou povrchy jako podlahy, stěny, obklady, jaké budou rozměry dveří a oken
nebo kteří výrobci dodají zařizovací předměty. Nestačí jen uvést, že součástí bytu je umyvadlo a sprcha.
Problémem může být například digestoř. Většinou
jsou byty dělané na nejslabší digestoře s výkonem
200 kubíků m3 za hodinu, ale když je výkon digestoře podstatně vyšší, stává se, že přefukuje sousedy. Ti
pak cítí, co zrovna majitel bytu s výkonnou digestoří
vaří. Pro majitele velkých aut je zase podstatné znát
šířku a délku garážového stání. Jinak se může stát,
že v momentě, kdy přijedou domů, zjistí, že musí vystoupit před garážovým stáním. „U luxusních projektů je dobré si předem zjistit, kolik bude stát ostraha
a služby, které se rozpočítávají. Mnohdy by za ně měl
člověk nájem běžného bytu,“ říká Bukovský.
Někteří, zejména velcí developeři umisťují vzory
smluv na své webové stránky. Na čtyři z nich se HN
podívaly. Jedná se o kupní smlouvy na byty v pražských rezidenčních projektech Britská čtvrť, Bytový
dům Kytlická, Central Park a projekt Zahrada v Lysé
nad Labem. Smlouvy pro HN porovnali advokáti ze
společnosti Smolíková Mikuláš Hendrich. Jejich závěr? Smlouvy se za poslední roky prakticky nezměnily a jsou ve prospěch developerů. Kupujícím proto
advokáti doporučují, aby největší pozornost věnovali
zejména způsobu hrazení kupní ceny, zatížení práv
třetích osob, délce záruky, závazkům vztahujícím se
k domu a pozemku a sankčnímu ujednání. „Kupující by
měl hradit kupní cenu zásadně až po vkladu vlastnického práva v jeho prospěch do katastru nemovitostí,“
řekl Pavel Hendrich. „Nesouhlasí-li s tímto prodávající
(což je pravidlem), je vhodné sjednat úschovu kupní
ceny notářem, advokátem, případně bankou,“ dodal.
Smlouvy pro projekty Bytový domů Kytlická a Britská čtvrť úschovu kupní ceny nepředpokládají, podle
Hendricha však není důvod, proč by obě společnosti
na úschovu kupní ceny třetí osobou na žádost kupujícího nepřistoupily.
Ze zákona je dvouletá záruční doba, ale obvykle developeři poskytují tříletou. Ta u bytové jednotky začíná běžet dnem jejího předání kupujícímu. U společných částí domu, které jsou vždy převáděny s bytovou
jednotkou, jejich kolaudací či uvedením do provozu.
V projektu Central Park je záruční doba jen dvouletá.
„Zrovna u tohoto projektu je většina věcí po záruce,
takže vy kupujete nový byt, kde máte minimálně technické vybavení po záruce,“ poznamenal Bukovský.
Skanska poskytuje v Kytlické pětiletou záruční dobu
na střešní plášť a 36 měsíců na montážní a stavební
práce. „Záruka na střešní pláště pět let je nadstandard.
Ale co to je záruční doba na montážní a stavební práce? Já chci záruku na byt, žádné práce mě nezajímají,“
upozorňuje na nesrozumitelnosti Bukovský.
Sankce? Jen pro kupující
Nevyváženost kupních smluv je nejcitelnější v případě sankcí za případná porušení smlouvy některou
ze smluvních stran. Zatímco kupující nezřídka platí
10 procent z kupní ceny, prodávající při případném
porušení podmínek neplatí buď nic, nebo jen symbolickou částku. Například smlouva společnosti Finep
v projektu Britská čtvrť zakotvuje povinnost k úhradě smluvní pokuty pouze v případě porušení kupní
smlouvy kupujícím, upozorňuje Hendrich.
„Zveřejněním smluv na webu šetříme náš i klientův
čas. Klient má možnost si smlouvu přečíst, případně
ji projít s právníkem ještě před zahájením osobního
jednání, což celý proces koupě nemovitosti urychluje.
Považujeme to za naprostou samozřejmost ve chvíli,
kdy chceme mít s klientem transparentní obchodní
vztah,“ uvedla mluvčí Finepu Petra Kopecká. Developeři, kteří na své internetové stránky smlouvy nevyvěšují – jako například Ekospol a Crestyl –, smlouvy
HN poskytnout odmítli. Crestyl nabídl jen rezervační smlouvu. Na web nedává vzory smluv ani Central
častá chyba
Po koupi můžete zjistit, že se vaše auto do garáže nevejde. foto: ArchIv HN
Na co si dát pozor před podpisem smlouvy:
Způsob hrazení kupní ceny
Nejlépe úschovou u notáře nebo advokáta. Dále by kupní cena měla být prodávajícímu vyplacena až poté, co z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že převáděný byt není zatížen
žádnými právy třetích osob. Sankce v případě porušení smlouvy by měly být vyvážené.
Záruky
Záruka by měla platit nejlépe 3 roky a více. Do smlouvy je vhodné zakotvit velikost místností
i nebytových prostor, rozměry dveří, oken a jiných otvorů, uvést co nejpřesnější popis
materiálů povrchů jako podlah, stěn a obkladů, názvy dodavatelů zařizovacích předmětů.
Závazky
Pozor na závazky týkajících se různých břemen ohledně provozu technických zařízení,
odběru tepla, apod.
Zdroj: HN, Smolíková Mikuláš Hendrich advokáti.
U luxusních
projektů je dobré si
předem zjistit, kolik
bude stát ostraha
a služby. Mnohdy
za ně člověk zaplatí
jako za nájem
běžného bytu.
Ladislav Bukovský
soudní znalec
Group. „Je to především z důvodu variability smluv
v závislosti na způsobu úhrady a fázi rozestavěnosti.
Klientům by vzory smluv bez komentáře od vyškolených prodejců nepřišly srozumitelné,“ řekl Jiří Vajner,
obchodní ředitel Central Group.
„Texty našich smluv považujeme za interní knowhow a významnou konkurenční výhodu. Z tohoto
důvodu je nehodláme jakkoliv zveřejňovat či poskytovat třetím stranám,“ uvedl Daniel Donoval z konkurenčního Ekospolu. Podle odborníků však za neochotou poskytnout smlouvy stojí spíše strach z kritiky. „Čím více nechce prodávající pustit informace, tím
více to naznačuje, že tam mohou být nějaká rizika.
Naopak čím je otevřenější, tím se dá očekávat, že tam
bude méně rizik,“ říká Bukovský.
Podle vyjádření developerů se smlouvy upravují,
avšak jen kvůli změnám v legislativě. „V naprosté
většině se smlouvy nemění. Jsou koncipovány tak,
aby byly vyvážené jak ze strany společnosti, tak klienta. Pokud dochází k nějakým změnám, tak se jedná
o velmi individuální požadavky konkrétního klienta,
který třeba požaduje jen doplnění či detailnější specifikování dané problematiky,“ řekl Vajner. Skanska
uvádí jako nejčastější změnu ve smlouvách ze strany
klientů úpravu splátkového kalendáře. Klienti Finepu pak nejčastěji řeší termíny kolaudace či přejímky.
„Ve většině případů se však jedná o neporozumění
technickým termínům. Prakticky všechny smlouvy
podepisujeme v původním znění nebo s drobnými
úpravami,“ řekla Kopecká.
Download

r e a l it y & d e v e l o p m e n t