DTZ Research
PROPERTY TIMES
Nárůst neobsazenosti díky
výstavbě
Praha, Kanceláře, 4. čtvrtletí 2014
26. ledna 2015
Obsah
Ekonomický přehled
2
Nová nabídka a poptávka
2
Neobsazenost a nájemné
3
Plánovaná výstavba
3

Trh s kancelářemi v Praze zažívá stavební boom. Po dokončení 148 900 m
kanceláří v roce 2014, bude v roce 2015 dokončeno nejvíce nových kanceláří za
2
posledních 7 let, a to 182 000 m .

Intenzivní výstavba tak vedla ke zvýšení míry neobsazenosti na 15,3 %. I letos
očekáváme její další zvýšení až na 15,5 – 16 %.

Navzdory neustálému tlaku na snižování nejvyšších dosahovaných nájmů zůstala
jejich výše ve čtvrtletním srovnání stabilní, ale v průběhu roku může ještě dojít k
poklesu.

V roce 2014 dosáhla hrubá realizovaná poptávka historicky nejvyšší úrovně,
renegociace měly na celkových pronájmech 40% podíl. 79 % čisté realizované
poptávky bylo soustředěno v klíčových kancelářských centrech – v Praze 1, 4, 5
a 8.
2
Tabulka 1
Hlavní ukazatele
4. čtvrtletí
2014
3. čtvrtletí
2014
71 200
0
75 100
41 607
Míra neobsazenosti, %
15,3
14,0
Nejvyšší dosahované nájmy, EUR/ m2/ měsíc
19,5
19,5
Nová nabídka, m2
Čistá realizovaná poptávka, m
2
Mezikvartální
výhled
Zdroj: DTZ, PRF
Autor
Graf 1
Lenka Šindelářová
Associate Director
Consulting & Research
+420 602 773 592
[email protected]
Hrubá a čistá realizovaná poptávka podle čtvrtletí, m
2
120,000
100,000
80,000
Kontakty
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 1 49 64 49 54
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
60,000
40,000
20,000
0
1. kv. 2. kv. 3. kv. 4. kv. 1. kv. 2. kv. 3. kv. 4. kv. 1. kv. 2. kv. 3. kv. 4. kv.
2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014
Hrubá realizovaná poptávka
Čistá realizovaná poptávka
Zdroj: DTZ, PRF
www.dtz.com
Property Times
1
Praha, Kanceláře, 4. čtvrtletí 2014
Ekonomický přehled
Nová nabídka a poptávka
Český HDP rostl ve 3. čtvrtletí 2014 meziročně o 2,4 %.
Analytici z Oxford Economics zvýšili svůj odhad na 3 % pro rok
2015, zatímco Ministerstvo financí předpovídá růst o 2,7 %
a finanční analytici jsou ještě konzervativnější s odhadovaným
růstem 2-2,5 %. Zvýšení odhadu ekonomického růstu je
odrazem klesající ceny ropy, což snižuje inflaci, zvyšuje
disponibilní příjmy domácností a zisky firem. Také zlepšující se
podmínky financování přispívají k růstu HDP.
Nabídka
Hnacím motorem pro ekonomický růst by měla být domácí
poptávka. Míra nezaměstnanosti by v příštím roce měla
klesnout na 7,2 % ze 7,7 % roku 2014, reálné mzdy by měly
růst o cca 2,5 %. V důsledku klesající ceny ropy a Eurozóny
propadající se do deflace, je odhadovaný růst inflace o 1,5 %
Oxford Economics relativně vysoký, čeští analytici předpovídají
spíše 0,5% inflaci tento rok. V prosinci dosahoval index
spotřebitelských cen pouze 0,1 % a výše ročního indexu
(0,4 %) byla nejnižší od roku 2003. Pokud zůstane inflace
v roce 2015 nízká, intervence ČNB by mohly zvýšit strop pro
kurz koruny vůči euru. V roce 2014 se euro obchodovalo
průměrně za 27,50 korun. V prvních lednových týdnech koruna
ale oslabila až na 28 korun vůči euru.
2
Ve 4. čtvrtletí bylo v Praze dokončeno 71 200 m moderních
kancelářských prostor, roční nová nabídka tak dosáhla
2
148 900 m , což je o 90 % více než v předchozím roce. Nejvíc
nových kancelářských ploch bylo dokončeno v Praze 7 díky
2
projektu ArtGen Office Gallery (23 700 m ) a v Praze 1.
2
Celková výměra přesáhla hranici 3 mil. m , z toho je 68 %
kanceláří třídy A a 32 % třídy B. Podíl špičkových nemovitostí
kategorie AAA je 11 %.
Tabulka 2
Významné dokončené projekty ve 4. čtvrtletí 2014
Rozloha m2
Městská část
ArtGen Office Gallery
23 700
7
The Blox
16 300
6
Quadrio
16 200
1
6 800
1
Projekt
Jungmannova 15
Zdroj: DTZ
Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ
Poptávka
Graf 2
Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací a podnájmů)
2
dosáhla 111 500 m , jedná se o nárůst o 20 % oproti
předchozímu čtvrtletí a o 40 % meziročně.
Růst HDP ve stálých cenách, %
2
8
S 332 800 m dosáhla hrubá realizovaná poptávka v roce
2014 historicky nejvyšší úrovně.
6
4
2
Čistá realizovaná poptávka činila 75 100 m , což je o 80 %
více oproti předchozímu čtvrtletí. Celková roční výše pronájmů
2
se zvýšila o 32 % oproti roku 2013 na 196 500 m .
2
0
-2
Nejvíce nových pronájmů bylo uzavřeno v Praze 4 (32 %)
zejména díky významnému předpronájmu v budově
BB Centrum Delta. V průběhu celého roku nájemce lákala
nejvíce Praha 8 (25 %).
-4
-6
ČR
IT a poradenské společnosti byly nejaktivnější v celkových
pronájmech ve 4. čtvrtletí 2014 stejně jako v průběhu celého
2
roku. Průměrná velikost transakce se zvýšila z 906 m ve
2
3. čtvrtletí 2014 na 1 005 m . Mediánová hodnota dosáhla
2
460 m .
Eurozóna
Zdroj: Oxford Economics
Graf 3
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
7
Graf 4
Čistá realizovaná poptávka podle městských částí ve
2
4. čtvrtletí 2014, m
Praha 1
6
5
4
3
2
15%
Inflace
Míra nezaměstnanosti
Index spotřebitelských cen (CPI) a míra nezaměstnanosti
(ILO), %
0%
Praha 2
17%
Praha 3
Praha 4
4%
3%
9%
7%
Praha 5
Praha 6
Praha 7
1
0
Praha 8
13%
Praha 9
32%
Míra nezaměstnanosti
Zdroj: Oxford Economics
www.dtz.com
Praha 10
Inflace
Zdroj: DTZ, PRF
Property Times
2
Praha, Kanceláře, 4. čtvrtletí 2014
Neobsazenost a nájemné
Plánovaná výstavba
Míra neobsazenosti se zvýšila ze 14 % ve 3. čtvrtletí 2014 na
15,3 % v důsledku dokončení velkého objemu kanceláří
v posledních měsících minulého roku.
V současnosti se nachází v různých stádiích výstavby či
2
rekonstrukce cca 213 700 m , dále je pozastavena výstavba na
2
cca 54 100 m a čeká se na předpronájmy.
Nejvýrazněji rostla neobsazenost v Praze 7až na 34,4 %,
následuje Praha 2 (23,6 %) a Praha 9 (23,1 %). V Praze 8
naopak neobsazenost poklesla až o 2,8 procentních bodů.
Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází na Praze 4
2
2
(88 200 m ), následuje Praha 5 (56 900 m ) a Praha 8
2
(42 000 m ). Až 25 % kanceláří ve výstavbě bylo předpronajato
na konci 4. čtvrtletí 2014. V posledním čtvrtletí minulého roku
nezačala výstavba žádného projektu.
V průběhu roku 2014 trh kancelářských prostor absorboval
2
více než 100 000 m ploch. Čistá absorpce ve 4. čtvrtletí
2
dosáhla 25 000 m .
Graf 5
2
V roce 2015 očekáváme dokončení 182 000 m , což je nejvíce
od roku 2008.
Graf 6
Míra neobsazenosti podle městských částí, %
Roční nová nabídka, m
40%
350,000
35%
300,000
30%
250,000
25%
200,000
20%
150,000
15%
100,000
10%
50,000
5%
0
2
0%
Zdroj: DTZ, PRF
4. čtvrtletí 2013
4. čtvrtletí 2014
Graf 7
Zdroj: DTZ, PRF
Projekty ve výstavbě, m
Tabulka 3
Nájemné
4. čtvrtletí 2014
Meziroční výhled
2
EUR / m / měsíc
Centrum města
Vnitřní město
Vnější okraj města
18,50 – 19,50
15 – 17
13 – 14,50
2
450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
Zdroj: DTZ, PRF
pozastaveno
ve výstavbě
Zdroj: DTZ, PRF
Tabulka 4
Nejvýznamnější pronájmy ve 4. čtvrtletí 2014
Nemovitost
Lokalita
Nájemce
Sektor
Typ pronájmu
Velikost, m2
BB Centrum Delta
Praha 4
Důvěrné
IT
Předpronájem
18 000
Raiffeisen Centrum
Praha 4
SFŽP
Veřejný
Renegociace
7 800
The Blox
Praha 6
Amazon
Jiný
Nový pronájem
6 000
Park Radlice
Praha 5
Bosch
Výroba
Předpronájem
4 200
Forum Karlín II
Praha 8
Socialbakers
IT
Nový pronájem
3 600
Zdroj: DTZ, PRF
www.dtz.com
Property Times
3
DTZ Business Kontakty
John Forrester
Chief Executive, EMEA
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Fergus Hicks
Global Head of Forecasting
+44 (0)20 3296 2307
[email protected]
Pavel Domalewski
Office Agency
Landlord Representation
+420 234 262 218
[email protected]
Václav Bouček
Office Agency
Tenant Representation
+420 234 262 216
[email protected]
Ryan Wray MRICS
Investment & Business
Development
+420 234 262 275
[email protected]
Lenka Vodrážková
Property and Asset
Management
+420 234 262 257
[email protected]
Nigel Almond
Head of Strategy Research
+44 (0)20 3296 2328
[email protected]
Karel Klečka MRICS
Valuation
+420 234 262 232
[email protected]
Omezení odpovědnosti
Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického,
kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladně zkontrolována, DTZ nemůže
převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde
zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez
předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ.
Všechny naše studie
můžete získat na
www.dtz.com/research
© DTZ Leden 2015
Global Headquarters
77 West Wacker Drive
18th Floor
Chicago, IL 60601 USA
phone
+1 312 424 8000
fax
+1 312 424 8080
email
[email protected]
DTZ Czech Republic
Florentinum
Na Florenci 2116/15
110 00 Prague 1
phone
+420 226 209 100
email
[email protected]
www.dtz.com/research
Download

Nárůst neobsazenosti díky výstavbě