Prague City Report
3
3
Q3
Prague City Report – Q3 2014
Economy/Investment
Economy (based on Oxford Economics)
The outlook for the Czech economy remains strong over the
which changed hands in July as part of a larger, cross-border
Panattoni portfolio.
short term. Survey data points to solid growth in Q3. Despite that,
The largest office transaction of the third quarter was the sale of
however, the forecast for GDP growth in 2014 has been revised
River Gardens I, a recent development in Prague 8 which
down from the original 2.6% to 2.5%. The suprising y-o-y decline
changed hands between 2 Slovak firms, the developer HB
of industrial production in August by 5.2% after growing by 8.6%
Reavis and investor IAD Investments. The property sold for
in July coincided with a significant deceleration in Czech
approximately €50 million.
manufacturing export growth and weak industrial production in
Germany. One of the main drags on GDP growth this year
remains unemployment which is hurting household disposable
income and consumption. It is forecasted to fall decisively only
when GDP growth approaches 3% y-o-y, which is unlikely to
happen before 2015.
A similar volume was also recorded for the largest High
Street/CBD sale of the quarter, where the mixed-use, Wenceslas
square development known as ‘Diamant Building’, was acquired
by GLL.
Going forward, the outlook for the market is positive with a
significant amount of large volume transactions scheduled to
Investment Market
close in Q4 2014 and an even greater amount scheduled to
In the third quarter of 2014, the Czech real estate investment
exchange in early 2015. We are registering continuous interest in
market has continued to fulfil initial predictions and is presently
on-track to become the second most active year in history,
prime product across the sectors and across CEE; we expect
that interest will focus not only on large industrial portfolios but
behind the pre-crisis year of 2007.
also on retail (high street and shopping centres) in late 2014 and
Considering those transactions at advanced stages of
interest of traditional sector investors, with investment volumes
negotiations and signed deals scheduled to close in Q4 2014
(including the VGP portfolio sale for €523 million which has
frequently and incorrectly been attributed to Q3 figures), we
predict total investment volumes to exceed €2 billion for the full
year.
Excluding the VGP sale, which is scheduled for closing in Q4
2014, total investment volumes in Q3 2014 amounted to
early 2015. The prime office sector will continue to attract the
largely dependent on the availability of prime product.
Over the forthcoming quarters we expect the core-plus segment
to follow the prime end of the market, where the continuing
weight of capital and yield compression will lead to improved
liquidity for core-plus and secondary property.
Our views on prime office yields are at 6.00% (heading sub
approximately €336.5 million.
6.00%), prime logistics are at 7.00%, whilst prime retail yields are
Even without the VGP portfolio, logistics and industrial was still
We expect continuous yield compression over the next 12
the most active sector and main driver of investment volumes.
The logistics and industrial sector recorded more than €173
million over 6 individual transactions ranging from €6 million to
almost €100 million. This demonstrates the depth and liquidity of
the current investment market. It also illustrates how smaller and
domestic investors are following the example set by large
international investors.
The largest transaction of the quarter was the long-awaited sale
of Heitman’s Rudná Business Park for an undisclosed amount to
Prologis. This was followed by another logistics transaction
closed between Logicor (the industrial platform owned by another
North American investment giant, Blackstone) and Panattoni;
namely the property known as Panattoni Park Prague Airport
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
expected to re-benchmark in 2014 at significantly below 6.00%.
months.
Prime Yields
Výnosy z nejlepších nemovitostí
Sector
Yield (%)
Changes on previous quarter
Sektor
Výnos (%)
Změna oproti předchozímu čtvrtletí
Offices
Kanceláře
Shopping Centres
Nákupní centra
High Street
Nákupní třídy
Warehouses
Sklady
6.00 - 6.25

6.00 - 6.25

5.00 - 5.25

7.00 - 7.25

Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
2
Prague City Report – Q3 2014
Ekonomika/Investice
Ekonomika (na základě Oxford Economics)
V krátkodobém horizontu zůstává výhled pro českou ekonomiku
pozitivní. Data poukazují především na solidní ekonomický růst
ve 3. čtvrtletí. I přesto byla revidována předpověď růstu HDP pro
letošní rok z původních 2,6 % na 2,5 %. Po červencovém
Největší transakcí na trhu kancelářských nemovitostí byl prodej
nedávno dokončené administrativní budovy River Garden I na
Praze 8, kterou od slovenského developera HB Reavis koupil
rovněž slovenský investor IAD Investments. Nemovitost byla
prodána přibližně za 50 milionů eur.
meziročním nárůstu průmyslové produkce o 8,6 % došlo
Největší transakce uzavřená v rámci high street/CBD trhu,
k překvapivému srpnovému poklesu o 5,2 %. Pokles byl dán
dosáhla přibližně stejného investičního objeu. Prodán byl
především značným zpomalením růstu českého průmyslového
multifunkční projekt na Václavském náměstí známý jako
exportu a slabé průmyslové produkci v Německu. Jednou
“Diamant”, který koupila společnost GLL.
z hlavních brzd růstu HDP zůstává nezaměstnanost, která
negativně ovlivňuje disponibilní důchod domácností i jejich
spotřebu. Podle předpovědi by měla nezaměstnanost výrazněji
poklesnout pouze pokud meziroční růst HDP dosáhne 3 %, což
není dříve než v roce 2015 pravděpodobné.
I do budoucna je výhled investičního trhu pozitivní, jelikož je zde
stále velké množství transakcí, které by měly být uzavřeny ve
4. čtvrtletí a dokonce ještě větší množství transakcí, jejichž
uzavření je plánováno na začátek roku 2015. Stále registrujeme
nepřetržitý zájem o prime produkty napříč všemi sektory i napříč
Trh realitních investic
celou střední Evropou. Rovněž očekáváme, že koncem roku
Trh realitních investic naplnil ve 3. čtvrtletí původní očekávání a
industriální portfolia, ale rovněž o retail, a to jak v rámci
trh tak směřuje i nadále k tomu stát se co do objemu investic
druhým nejúspěšnějším rokem, po předkrizovém roce 2007.
2014 a začátkem roku 2015 bude zájem nejen o velká
nákupních tříd tak nákupních center. Sektor nejlepších
kancelářských nemovitostí bude i nadále přitahovat zájem
Bereme-li v úvahu transakce v pokročilém stádiu jednání, jejichž
tradičních investorů s tím, že investiční objemy budou značně
uzavření je plánováno na 4. čtvrtletí (včetně prodeje VGP
závislé na dostupnosti prime produktů.
portfolia za 523 mil eur, který je často nesprávně zařazován do 3.
V následujících čtvrtletích očekáváme, že core plus segment
čtvrtletí), můžeme očekávat, že celkový objem investic přesáhne
v roce 2014 dvě miliardy eur.
bude postupně následovat vývoj na trhu prime produktů.
Pokračující přiliv kapitálu a jeho narůstající objem doprovázený
Nepočítáme-li prodej portfolia VGP, který by měl být dokončen až
postupným poklesem yieldů povede k zlepšující se likviditě právě
ve 4. čtvrtletí, dosáhl celkový objem realitních investic ve
core plus produktů a postupně i secondary produktů.
3. čtvrtletí 2014 přibližně 336,5 milionů eur.
V následujících 12-ti měsících očekáváme souvislý tlak na
I bez prodeje VGP portfolia byl sektor logistiky a skladových
snižování výnosů. Dle našeho názoru dosahují v současnosti
nemovitostí nejaktivnějším segmentem a hlavní hnací silou
výnosy z nejlepších kanceláří 6,00 % (s dalším možným
investičních objemů. Tento sektor zaznamenal nákupy v objemu
poklesem) a z nejlepších industriálních nemovitostí 7,00 %.
více jak 173 milionů eur v rámci 6 individuálních transakcí
Výnosy z nejlepších maloobchodních nemovitostí se v roce 2014
v rozmezí 6 až téměř 100 milionů eur, což demonstruje hloubku a
dostanou díky chystaným transakcím výrazně pod 6,00 %.
likviditu současného trhu realitních investic. Je patrné jak menší
a domácí investoři následují příkladu zahraničních investorů.
Czech Investment Volumes (in mil EUR) / Objem investic v ČR (v mil EUR)
1,200
Největší transakcí 3.čtvrt. byl dlouho očekávaný prodej Business
1,000
parku Rudná, který koupil Prologis od společnosti Heitman. Další
800
významná transakce na trhu průmyslových nemovitostí byla
600
uzavřena mezi Panattoni a Logicor (industriální platforma
vlastněná dalším severoamerickým gigantem – společností
Blackstone), která koupila v červenci od prvně jmenované
nemovitost známou jako Panattoni Park Prague Airport. Prodej
byl součástí většího zahraničního prodeje Panattoni portfolia.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
400
200
0
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3
2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014
Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
3
Prague City Report – Q3 2014
Office Market
Supply
leases were strongest in Prague 8 (31.5% of net take-up in
Following a strong second quarter, with completions exceeding
73,000 m2, no new office buildings were completed within the
Prague) and Prague 1 (30.5%).
Gross Take-up (m2)
Prague office market in Q3 2014.
Hrubý objem pronájmů v m2
350
300
Currently, there is almost 290,000 m2 of office space under
250
construction. Out of this number, approximately 70,300 m2 is
scheduled for completion during Q4. Altogether, approximately
147,000 m2 of office space should be completed in 2014,
200
150
100
representing a ca. 88% increase in comparison to last year’s
50
volume and the strongest result since 2009.
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
The share of A class projects stood at 67%. Top quality projects
on the market, i.e. AAA class buildings, reached approximately
2013 Q1-Q3
2014
Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, October / říjen 2014
9% of the total stock, calculated in square meters, and 3% based
on the number of buildings.
Vacancy
Total Stock (m2)
Celkový objem kancelářských ploch v m2
As predicted, the vacancy rate has decreased. Thanks to zero
completions in Q3 2014, the market absorbed some vacant
3,000
space and the vacancy rate in Prague declined by 58 basis
2,500
points to its current 14.04%. A bigger hike of vacancy is expected
in the three upcoming quarters with the completion of more,
2,000
mainly speculative projects on the market. In Q3, the lowest
1,500
vacancy rate remained in the biggest office district of Prague 4
1,000
(6.3%), followed by Prague 10 (7.3%) and Prague 3 (11.9%).
500
Conversely, the largest share of available space remained in
Prague 7 (26.6%) and Prague 9 (24.4%).
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Q3
2014
Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, October / říjen 2014
Rents
Due to strong competition, the perception of the highest
achievable rents in Prague registered a mild drop over the last 12
Demand
months. During Q3 2014, prime headline rents in the city centre
In Q3 2014, we have recorded very strong demand. Despite the
remained stable in the range of €18.5 – 19.5 m2 / month. Inner
generally weaker third quarter results, Q3 gross take-up reached
city rents were at €15.0 – 16.0 m2 / month in Pankrác (Prague 4)
92,445 m2 which represents q-o-q and y-o-y increases of 54%
and at €15.0 – 17.0 m2 / month in Smíchov (Prague 5) and Karlín
and 76% respectively. Such a result has been possible largely
– Florenc (Prague 8). Rents in the Outer City remained at €13.0
thanks to the large renegotiations of Česká Pojišťovna in CPI’s
– 14.5 m² / month.
premises in Pankrác which exceeded 32,000
m2 .
In Q3, we have
therefore recorded an increase in the share of renegotiations as
approximately 55.7% of all transactions were renewals of
contracts. The majority of leases in Q3 2014 were signed by
insurance companies (34.9% of all transactions, but again
strongly influenced by the ČP deal), followed by manufacturing
companies (14.6%) and professional services (14.5%). New
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
Net Absorption and Forecast
In Q3, the Prague office market absorbed 17,149 m2 of office
space. After a negative result from the first quarter, net
absorption returned to positive figures. Between Q1 – Q3 2014,
absorption reached ca. 35,000 m2. We expect net absorption to
remain positive and to reach ca. 45,000 – 55,000 m2 in 2014.
4
Prague City Report – Q3 2014
Kancelářský trh
Objem ploch a nová nabídka
Neobsazenost
Po silném 2. čtvrtletí, kdy bylo dokončeno více jak 73 000 m2,
Míra neobsazenosti podle očekávání poklesla. Díky tomu, že ve
nebyla ve 3. čtvrtletí v Praze dokončena žádná kancelářská
3. čtvrtletí nebyla dokončena žádná kancelářská budova trh
budova.
absorboval volné místo a míra neobsazenosti klesla o 58
bazických bodů na současných 14,04 %. K většímu nárůstu
V současné době je ve výstavbě téměř 290 000 m2 kanceláří.
neobsazenosti by podle očekávání mělo dojít v následujících
Z nich by mělo být přibližně 70 300 m2 dokončeno v průběhu
4. čtvrtletí. Celkově by tak v roce 2014 mělo být dokončeno cca
147 000 m2, což představuje meziroční nárůst přibližně o 88 % a
nejvyšší novou nabídku od roku 2009.
třech čtvrtletích, a to kvůli většímu množství nových, zejména
spekulativních, projektů, které mají být dokončeny. Nejnižší míra
neobsazenosti zůstala v největším kancelářském distriktu
v Praze 4 (6,3 %), dále potom v Praze 10 (6,6 %) a Praze 3
Podíl kanceláří třídy A dosahuje 67 %. Nejlepší budovy na trhu tj.
(11,9 %). Naopak největší podíl volných kancelářských ploch
budovy třídy AAA představují přibližně 9 % z celkového objemu
zůstává i nadále v Praze 7 (26,6 %) a v Praze 9 (24,4 %).
kanceláří a přibližně 3 % z celkového počtu moderních
kancelářských budov v Praze.
Cena pronájmů
Vacancy and Prime Rents
Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory
V důsledku silné konkurence jsme v posledních 12-ti měsících
zaznamenali mírný pokles nejvyššího dosahovaného nájemného.
24
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
23
22
21
20
19
18
17
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Q3
2014
Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory €/m2
Vacancy rate / Míra neobsazenosti
Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
Ve 3. čtvrtletí zůstalo nejvyšší dosahované nájemné v rozmezí
18,5 – 19,5 €/m2/měsíc. Ve vnitřním městě jsou nájmy na úrovni:
na Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 – 16 €, na Smíchově (Praha
5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni 15 – 17 €. Ve vnějším
městě zůstávají v rozmezí 13 – 14,5 €/m2/měsíc.
Čistá absorpce ploch a předpověď
Ve 2. čtvrtletí absorboval pražský kancelářský trh 17 149 m2
kancelářských ploch. Po negativním výsledku z 1. čtvrtletí se
čistá absorpce ploch vrátila do kladných čísel. Za první tři čtvrtletí
roku 2014 dosáhla přibližně 35 000 m2. Očekáváme, že i nadále
zůstane absorpce kladná. V roce 2014 by mohla dosáhnout cca
Poptávka
Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali silnou poptávku. I přes obecně
slabší výsledky třetích čtvrtletí, dosáhla hrubá realizovaná
poptávka ve 3. čtvrtletí 92 445 m2, což představuje jak
mezičtvrtletní, tak meziroční nárůst o 54 %, respektive o 76 %.
45 000 – 55 000 m2.acancy Forecast
22%
20%
18%
16%
14%
České Pojišťovny ve dvou budovách CPI na Pankráci, které
12%
přesáhly 32 000 m2. Ve 3. čtvrtletí jsme tudíž zaznamenali nárůst
10%
transakcí. Většina smluv byla podepsána společnostmi z oblasti
pojišťovnictví (34,9 % z celkového objemu, což bylo silně
ovlivněno renegociacemi České Pojišťovny), výrobními firmami
(14,6 %) a poradenskými společnostmi (14,5 %).
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
Q1-11
Q2-11
Q3-11
Q4-11
Q1-12
Q2-12
Q3-12
Q4-12
Q1-13
Q2-13
Q3-13
Q4-13
Q1-14
Q2-14
Q3-14
Q4-14 (f)
Q1-15 (f)
Q2-15 (f)
Q3-15 (f)
Q4-15 (f)
Tento dobrý výsledek byl umožněn zejména renegociacemi
renegociací, které tvořily přibližně 55,7 % z celkového objemu
Psazenosti
Vacancy/Neobsazenost
Optimistic forecast/Optimistická předpověď
Pesimistic forecast/Pesimistická předpověď
Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
5
Prague City Report – Q3 2014
Retail Market
For the remainder of this year and during 2015, we expect ca.
49,400 m2 of new shopping centres and 42,600 m2 in retail parks
Supply
In Q3, we registered the opening of a small retail park in
Mohelnice, operating under the brand name “Vendo Park”. This
park with approximately 4,000 m2 of leasable area was
developed by TREI Real Estate. A larger amount of retail space
should be delivered in the last quarter of 2014 when shopping
cente Quadrio in Prague and OC Frýda in Frýdek Místek will
open.
The highest shopping centre density of 1,440 m2 per thousand
inhabitants is currently in Teplice. This is followed by Liberec
where the shopping centre density also exceeds 1,400 m2 per
thousand inhabitants.
Existing Shopping Centre Stock per Capita – City Level
Hustota nákupních center v m2 na tisíc obyvatel v městech ČR
to be delivered to the Czech retail market. The major schemes to
be opened are: CTP Retail Park Brno (35,000 m2), Crestyl’s
Central Kladno (26,000 m2) and OC Frýda (15,000 m2) by TK
Development.
New additions are also about to be delivered to Prague’s city
centre. Along the high street, CPI’s mix-used project, Quadrio,
situated at Vladislavova/Spálená, is expected to add an
additional ca. 8,500 m2 of retail space to Prague’s city centre.
Quadrio will open at the end of October.
Over the last few years, we have seen a gradual change in
regional retail space distribution in the Czech Republic. While in
2000 the market was dominated by Prague and regional cities
with population’s exceeding 100,000 inhabitants (recording a ca.
65% share of the total retail stock), the current stock and supply
is more in favour of smaller regional cities. As the larger cities
Teplice
Liberec
Zlín
Olomouc
Plzeň
Hradec Králové
Karlovy Vary
Brno
České Budějovice
Opava
Ostrava
Jihlava
Praha
Ústí nad Labem
Kladno
Pardubice
Děčín
Karviná
Most
Frýdek-Místek
Havířov
become more saturated, new opportunities are opening for cities
with less than 50,000 inhabitants, whose importance and share
on total stock is growing.
Demand
The Czech Republic remains the 2nd most sought after market in
CEE after Poland. It registers a healthy retail demand, which is
focused on Prague, its high street and the best performing
shopping centres with proven track records. For the vast majority
of new markets entries, franchising remains the preferred
business model. The number of retailers having opened direct
operations remained limited to brands such as Tosca Blu and
Gerry Weber, just to mention a few. Franchising remains
attractive for smaller concepts as it requires a lower initial input of
0
200
400
Existing
600
800
1000 1200 1400 1600
Under construction
Source/Zdroj: JLL, September / září 2014
Currently, there is more than 110,000 m2 of retail space under
construction, predominantly in shopping centres and retail parks.
The largest portion of space is being prepared in the South
Moravian region (36% of the total space under construction),
Prague (26%) and the Central Bohemian region (25%). Despite
the new completions planned for 2014 and 2015, the
development pipeline remains constrained. With the exception of
Prague and some regional cities, such as Brno, new larger
projects are scarce.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
capital.
The Golden Cross and Pařížská Street remain high on retailers’
shopping lists, whether already established or entering the
market. Retailers are actively monitoring Na Příkopě or the lower
part of Václavské Náměstí for the mainstream brands whilst the
luxury brands remain faithful to Pařížská.
Rents
Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of €95
m2 / month (for a 100 m2 unit). Prime High street rents in Prague
are stable at a level of €180 m2 / month. However, demand
levels, combined with an undersupply of suitable space, are in
favour of a rental increase.
6
Prague City Report – Q3 2014
Trh maloobchodních ploch
Nabídka
Mezi největší projekty, které by měly být otevřeny, patří: CTP
Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali otevření menšího retail parku
v Mohelnici spadajícího do sítě Vendo Parků. Tento retail park
s pronajímatelnou plochou cca 4 000 m2 byl postaven
společností TREI Real Estate. Větší objem nově dokončených
ploch očekáváme v následujícím čtvrtletí, kdy budou otevřeny
nákupní centra Quadrio v Praze a OC Frýda ve Frýdku Místku.
Největší hustota nákupních center v přepočtu na obyvatele je v
současnosti v Teplicích, kde hustota dosahuje 1 440
m2
na tisíc
Retail Park Brno (35 000 m2), Central Kladno (26 000 m2)
společnosti Crestyl a OC Frýda (15 000 m2) společnosti TK
Development.
Nové projekty budou dokončeny také v centru Prahy. Poblíž
obchodních ulic bude otevřen multifunkční projekt Quadrio
společnosti CPI situovaný mezi ulicemi Vladislavova a Spálená,
který do centra Prahy přidá dalších cca 8 500 m2 retailových
ploch. Otevření Quadria je plánováno na konec října.
obyvatel. Teplice jsou následovány Libercem, kde hustota
nákupních center rovněž přesahuje 1 400 m2 na tisíc obyvatel.
Regional distribution of Retail Space in the Czech Republic
Regionální rozdělení retailových ploch v ČR
V průběhu posledních let jsme zaznamenali postupnou změnu
rozložení maloobchodních ploch v České republice. Zatímco
v roce 2000 dominovala trhu Praha a regionální města s populací
přesahující 100 000 obyvatel (představující cca 65 % z celkové
nabídky maloobchodních ploch), je současné rozložení spíše ve
2013 +
under
construc…
prospěch menších regionálních měst. S postupnou saturací
větších měst se nové možnosti otevírají pro menší města s méně
jak 50 000 obyvately, jejichž důležitost a podíl na celkové
2013
maloobchodní nabídce narůstá.
Poptávka
2010
Česká republika zůstává 2. nejvyhledávanějším trhem ve Střední
Evropě hned po Polsku. Zaznamenává zdravou maloobchodní
2005
poptávku, která se soustředí zejména na Prahu, její obchodní
třídy a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Pro valnou
většinu nově příchozích obchodníků zůstává preferovaným
2000
obchodním modelem franšízing. Počet obchodníků, kteří otevřeli
0%
20%
40%
60%
80%
100%
své obchody napřímo, zůstává omezený na značky jako např.
Tosca Blu nebo Gerry Weber. Franšízing je naopak atraktivní
Cities <50 000
Cities 50 000 - 100 000
Cities >100 000 Prague excluded
Prague
Source/Zdroj: JLL, Setpember / září 2014
V současné době je ve výstavbě více jak 110 000 m2 obchodních
ploch s převahou nákupních center a retail parků. Největší část
maloobchodních ploch se připravuje v Jihomoravském kraji
(36 % z celkové maloobchodní výstavby), v Praze (26 %) a
Středočeském kraji (25 %). I přes plánované projekty pro rok
2014 a 2015, zůstává plánovaná nabídka omezená. S výjimkou
zejména pro menší koncepty, jelikož nevyžaduje tak velký
počáteční vklad.
Tzv. Zlatý kříž (lokalita mezi Muzeem, Můstkem a Náměstím
Republiky) a ulice Pařížská zůstávají v hledáčku zavedených i
nově příchozích maloobchodníků. Ti aktivně monitorují ulici Na
Příkopě a spodní část Václavského náměstí pro mainstreamové
značky, zatímco ty luxusní zůstávají věrné ulici Pařížská.
Nájemné
Prahy a dalších regionálních měst jako např. Brno jsou větší
Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na
plánované projekty spíše výjimečné.
úrovni 95 €/m2/měsíc (za 100 m2 jednotku). U prvotřídních
obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni
Do konce roku 2014 a v průběhu roku 2015 očekáváme
180 €/m2/měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou
dokončení 49 400 m2 nákupních center a 42 600 m2 retail parků.
nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
7
Prague City Report – Q3 2014
Industrial Market
Supply
decreased to 7.5% (-53 bps q-o-q and -98 bps y-o-y), the lowest
The total, modern, A-class industrial stock (owned by developers
and investors) in the Czech Republic reached 4.79 million m2 at
the end of Q3 2014. Strong construction activity also continued in
the third quarter when new completions amounted to 103,500 m2,
out of which, 66% were let at the time of completion. For the first
three quarters of 2014, new supply reached almost 278,300 m2,
which is 20% stronger than the same period in the record year of
2013. The market is still driven by non-speculative construction,
rate in the last eight quarters. In Greater Prague, vacancy
declined even more sharply, from 8.1% in Q2 to 6.4% in Q3. On
annual terms, the decrease is 356 bps. It is the lowest recorded
vacancy rate in Prague in the last nine years. In Brno, the
vacancy rate is currently stable at 7.5%. After an increase in Q2,
vacancy in the Pilsen region slightly decreased to 6.7%.
Demand
although the number of speculatively built spaces is increasing.
Q3 2014 was one of the strongest quarter in the market’s history
Out of all of the premises delivered between January and
in take-up terms. Gross take-up, which includes renegotiations,
October 2014, ca. 80% were leased prior to completion.
amounted to 357,200 m2. This is up 39% on Q2 levels and a 31%
The highest levels of completions were delivered to the Greater
Prague area with a 26% share of the total, followed closely by
Central Bohemia and the Pilsen regions.The largest new delivery
in Q3 2014 includes the fourth building of D+D Park Kosmonosy
increase on the same period of last year. The highest leasing
activity was registered in Prague and the Pilsen region. Prague
also recorded the largest transaction of the quarter; when almost
30,000 m2 were pre-let to Červa in Prologis Park Prague Airport.
Net take-up reached 219,100 m2 and surpassed the last quarter
with 26,000 m2, partially let to Škoda Auto.
In Q3 2014, space under construction increased to over 221,300
m2. Approximately 35,000 m2 of this space is due in Q4 2014.
results by a robust 72%. Year-on-year it rose by 20%. The
highest share of Q3 net take-up was accounted for by retail and
wholesale companies who leased nearly 35% of the total volume.
The rest will be delivered during the first nine months of 2015.
Almost 83% of the projects are being built non-speculatively. One
During Q1 – Q3 2014, gross take-up reached 875,200 m2 and is
of the few speculative projects is the first building of Prologis
approximately 13% higher in comparison to the same period of
Park Prague Airport (29,900 m2).
last year. Therefore, we expect that 2014 is set to attack last
year’s record take-up of 1,176 million m2.
Czech Industrial Supply and Vacancy
Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR
m2
140,000
Take-up by Type of Deal
Realizovaná poptávka podle typu transakce
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014
m2
450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014
Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October / říjen 2014
The largest project under construction is a new warehouse for
Amazon which is being built near to Prague Airport and will
comprise ca.100,000 m2.
In Q3 2014, the vacancy rate in the Czech Republic registered a
decrease, both at a country level and in Prague. Pushed by
strong take-up, the average vacancy rate for the country
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
New Lease / Nová smlouva
Prelease / Předpronájem
Expansion / Expanze
Renegotiation / Renegociace
Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October / říjen 2014
Rents
In Q3 2014, prime headline rents in Prague remained stable at
€3.80 - 4.25 m2 / month. Prime rents in the Brno region are also
stable at €3.90 - 4.25 m2 / month.
8
Prague City Report – Q3 2014
Trh průmyslových a logistických parků
Nabídka
v Praze, kde z červnových 8,1 % klesla na současných 6,4 %.
Celkový objem skladových a průmyslových prostor třídy A
určených k pronájmu v České republice dosáhl na konci 3.čtvrt.
4 790 000 m2. Také v Q3 pokračovala velká stavební aktivita a
nově bylo uvedeno na trh 103 500 m2, z čehož 66% bylo v době
dokončení pronajato. Za první tři čtvrtletí letošního roku bylo
postaveno 278 300 m2, což ve srovnání se stejným obdobím
zatím rekordního roku 2013 představuje nárůst o 20 %. Na trhu
Oproti Q3 2013 je pokles ještě výraznější, o 356 b.b. Jedná se o
nejnižší míru neobsazenosti, která byla za posledních devět let
v Praze zaznamenána. V Brně a okolí zůstala neobsazenost na
úrovni 7,5 %. V Plzeňském kraji došlo po zvýšení, které proběhlo
v Q2, k jejímu mírnému poklesu na 6,7 %.
Poptávka
nadále převládá výstavba na základě předpronájmu, ikdyž objem
Uplynulé čtvrtletí zaznamenalo jednu z nejvyšších realizovaných
spekulativní výstavby pozvolna roste. Od ledna do října 2014
poptávek v historii českého trhu skladových prostor. Hrubá
bylo z celkové nové nabídky 80 % pronajato před dokončením.
realizovaná poptávka, která zahrnuje renegociace, dosáhla v Q3
Nejvíc ploch bylo ve třetím kvartále dokončeno v Praze (26%).
V těsném závěsu následují Středočeský a Plzeňský kraj.
Největším dokončeným projektem 3. čtvrtletí je čtvrtá budova
logisticko-výrobního areálu, D+D Park Kosmonosy. Část haly,
která celkově nabízí 26 000 m2, si pronajala Škoda Auto.
Současný objem ploch ve výstavbě vzrostl na 221 300 m2. Z toho
přibližně 35 000 m2 bude dodáno na trh v posledním čtvrtletí
2014 a zbylé prostory budou postupně dokončeny v prvních
devíti měsících následujícího roku. Téměř 83 % ploch ve
výstavbě se staví pro konkrétního nájemce. Jedním z mála
oficiálně oznámených spekulativních projektů je první budova
Prologis Parku Prague Airport se skladovou plochou 29 900 m2.
4%
3%
39%
8%
14%
16%
srovnání s předchozím kvartálem. Meziročně se poptávka zvedla
o 31 %. Nejvíce prostor se pronajalo v Praze a Plzeňském kraji.
Praha si také připsala největší transakci uplynulého čtvrtletí.
Společnost Červa podepsala předpronájem cca 30 000 m2
v Prologis Parku Prague Airport.
Čistá realizovaná poptávka se vyšplhala na 219 000 m2a
překonala tak předchozí čtvrtletí o výrazných 72 %. Meziročně
vzrostla o 20 %. Nejvyšší podíl na čisté realizované poptávce
připadá maloobchodním a velkoobchodním firmám, které si
pronajaly 35 % z celkového objemu pronájmů.
Za prvních devět měsíců roku 2014 bylo v ČR celkem pronajato
875 000 m2, což je zhruba o 13 % více než v minulém roce.
Czech Industrial Supply by Region
Objem skladových ploch podle krajů
2% 1%
2014 objemu 357 200 m2, což představuje 39 % nárůst ve
Z tohoto důvodu se očekává, že rok 2014 pravděpodobně
atakuje loňský rekordní výsledek 1.176 milionů m2.
Greater Prague
Brno region
Pilsen region
Ostrava region
Central Bohemia region
Ústí nad Labem region
Liberec region
Pardubice region
Olomouc region
Vysočina region
Hradec Králové region
Zlín region
South Bohemia region
Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October/ říjen 2014
Prime Rent and Mid-Point Yield
Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů
9.0%
8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
60 €
55 €
50 €
45 €
40 €
35 €
2009
Míra neobsazenosti poklesla v průběhu Q3 2014 jak v ČR, tak i
v Praze. Podporovaná silnou poptávkou, se neobsazenost v ČR
2011
2012
2013
Q3 2014
Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné
Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu
Největším projektem ve výstavbě je hala pro Amazon u
pražského letiště, která po dokončení nabídne cca 100 000 m2.
2010
Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
Nájemné
snížila mezičtvrtletně o 53 bazických bodů na 7,5 %. Meziročně
V průběhu 3. čtvrtletí 2014 zůstalo nominální nájemné za
poklesla o 98 b.b. a dosáhla nejnižší úroveň za posledních osm
nejkvalitnější prostory v Praze na 3,80 – 4,25 €/m2/měsíc a
čtvrtletí. Ještě k výraznějšímu poklesu neobsazenosti došlo
v Brně na 3,90 – 4,25 €/m2/měsíc.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
9
Prague City Report – Q3 2014
Residential Market
Supply
Record low interest rates for mortgages in the past few years
In H1 2014, a total of 1,653 apartments in 33 projects were
commenced in Prague. This represents an approximate 9%
increase compared to the same period of 2013. Comparing this
to the very high sales volumes, we believe that the development
pipeline is still rather conservative, but reflects the fact that the
economy is still in a recovery period. From a location perspective,
the strongest supply was once again recorded in Prague 10 and
Prague 9. These 2 markets combined recorded more than a 60%
share of the total volume of commenced units.
There are currently more than 6,300 apartments under
construction in Prague, with completion expected mainly in 2014
and 2015. Once again, Prague 10 and Prague 9 dominate these
statistics with 51% of all apartments under construction being
located in these two districts.
Apartment Construction in Prague
Výstavba bytů v Praze
total, 2,768 units were sold in new apartment buildings and villa
houses in the first half of 2014. This represents an increase
compared to the first, as well as the second half of the previous
year. Since mid-2012, more than 2,500 units were sold in new
developments in Prague in every half year period.
Volume of Granted Mortgages (in ths CZK)
Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč)
20,000,000
18,000,000
16,000,000
14,000,000
12,000,000
10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
0
2007/1
2007/6
2007/11
2008/4
2008/9
2009/2
2009/7
2009/12
2010/5
2010/10
2011/03
2011/08
2012/01
2012/06
2012/11
2013/04
2013/09
2014/02
2014/07
5,000
4,500
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
were mirrored by increasing sales on the residential market. In
Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, October / říjen 2014
The majority of apartments were sold in relatively cheap projects,
located mainly on the outskirts of Prague, such as Horní
Měcholupy (Prague 10), Hrdlořezy, Kyje (both Prague 9),
Stodůlky and Hlubočepy (Prague 5). The dominance of the
2010
2011
2012
2013
Completed apartments / Dokončené byty
Commenced apartments / Zahájené byty
2014 F
Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
In H1 2014, we have recorded the completion of 1,322 units in
apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the
previous year, this is a decrease of 12%. In 2014, we expect over
4,400 apartments to be completed.
Sales and loan market
In H1 2014, the mortgage market continued its strong results.
According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK 109.96
billion of mortgages has been granted to households between Q1
and Q3 2014. Compared to the same period of 2013, this
represents a 4.4% decrease. From the perspective of the total
number of granted mortgage loans, Fincentrum Hypoindex
outskirt locations has been apparent for the past few quarters
and is driven by the current major development spots of the
largest local developers.
Price levels
At the end of H1 2014, the average price of available apartments
in new apartment buildings and villa housing developments in
Prague was at ca. CZK 49,424 per m2 (excl. VAT). This
represents a 3.7% decrease in comparison to 2013. Overall,
pricing has been very stable for the last 3 years.
The price development in particular districts is also relatively
stable. Over the past six months we have recorded an increase
of average price levels for available apartments in Prague 4 and
Prague 5 in the range of 5% – 6%. On the other hand, we have
recorded a decrease of average prices in Prague 7.
recorded a 7% decline.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
10
Prague City Report – Q3 2014
Rezidenční trh
Nabídka
Rekordně nízké hypoteční úroky v posledních letech se odrazily
V prvním pololetí 2014 bylo v Praze zahájeno pouze 1 653
bytových jednotek v rámci 33 projektů, což představuje cca 9%
nárůst ve srovnání se stejným obdobím roku 2013. V porovnání
s vysokými prodeji nových bytů zůstává výstavba stále relativně
konzervativní, částečně i proto, že ekonomika se zatím nachází
ve fázi zotavování. Z pohledu lokality byla většina zahájených
bytů zaznamenána v Praze 10 a Praze 9. Tyto dvě lokality se na
celkovém objemu zahájené výstavby podílely více jak 60 %.
ve zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu
1. pololetí prodáno 2 768 bytových jednotek v bytových domech
a viladomech. Tento výsledek tak představuje nárůst jak oproti
prodejům v prvním pololetí tak i ve druhém pololetí 2013. Od
poloviny roku 2012 tak na pražském trhu nebylo za jednotlivá
pololetí prodáno méně než 2 500 bytových jednotek.
Volume of Sold Apartments
4,500
V současné době je v Praze ve výstavbě více jak 6 300 bytových
4,000
jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejména v letech 2014
3,500
a 2015. Praha 10 a Praha 9 opět dominují těmto statistikám,
3,000
jelikož téměř 51 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve
2,500
výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech.
2,000
Average Pricing in Prague
Průměrné ceny v Praze
Objem prodaných bytů
1,500
1,000
Prague 10
500
Prague 9
0
Prague 8
Prague 7
Prague 6
Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
Prague 5
Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných
Prague 4
projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách
Prague 3
jakými jsou Horní Měcholupy (Praha 10), Hrdlořezy, Kyje (oboje
Prague 2
Praha 9), Stodůlky a Hlubočepy (oboje Praha 5). Dominance
Prague 1
těchto lokalit na krajích města je patrná v posledních několika
0
50,000
100,000
150,000
200,000
Average price in Prague / Průměrná cena v Praze
Average price in districts / Průměrná cena v pražských obvodech
čtvrtletích a je dána umístěním současných významných
rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými
developery.
Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014
V první polovině 2014 bylo v Praze dokončeno přibližně 1 322
bytových jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo
představuje 12% pokles ve srovnání s loňským rokem. V roce
2014 očekáváme dokončení více jak 4 400 bytů.
Ceny
Na konci prvního poleletí letošního roku dosahovala v Praze
průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech
přibližně 49 424 Kč/m2 (bez DPH), což představuje pokles o
pouhé 3,7 % oproti roku 2013. Cena je tak v posledních letech
Prodeje a hypoteční trh
Hypoteční trh v prvním pololetí 2014 zůstal i nadále velice silný.
Podle Fincentrum Hypoindex dosáhl celkový objem nových
poskytnutých hypoték v prvních třech čtvrtletích 2014 výše
109,96 miliard Kč. To představuje meziroční pokles o 4,4 %.
Z hlediska počtu vydaných hypoték pak došlo za stejné období
dle dat Fincentrum Hypoindex k poklesu o 7%.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
relativně stabilní.
Rovněž vývoj cen v jednotlivých městských distriktech je
víceméně stabilní. V posledních šesti měsících jsme
zaznamenali nárůst průměrných cen nabízených nových bytů na
Praze 4 a Praze 5 (šlo o nárůst o 5 – 6 %). Naopak k poklesu
průměrných cen došlo například na Praze 7.
11
Prague City Report – Q3 2014
Market Practice
Leasing Market Practice
Obvyklé nájemní podmínky
Lease Length
Doba nájmu




Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in
the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer
standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých
leases can be agreed. 3 year break options are becoming more
případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává
common, mainly in case of renegotiations.
možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací.
Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years.

Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o
Longer leases are common for big size retailers. Break options are
dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek.
becoming more common especially in the secondary locations.
Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména
Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing
v sekundárních lokalitách.
tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount

Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních
of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is
společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a
3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 10 year leases.
to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech
u 5 letých smluv a po 5 letech u 10 letých smluv.
Payment Terms

Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je
Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available
Platební podmínky
for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly

in advance.
Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou
požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka.
Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi.
Rental Deposit

Indexation is annually in line with European CPI.
Záloha na nájemné

In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use Czech CPI.

Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI).
(office)

U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace.

It is common to agree on a cash deposit / bank guarantee equal to 3
months’ rent or, a parent company guarantee. (office and industrial)


Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních
The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank
nájmů nebo či zároveň i garance mateřské společnosti. (kanceláře a
guarantee (retail)
průmyslové nemovitosti)
Other Charges

(kanceláře)

Tato záloha může být rovněž ve výši 3 – 6 měsíčních nájmů.
(maloobchod)
Other charges consist of service and energy charges. Utilities and
direct consumption are paid separately. (offices and industrial)
Další poplatky

Other charges consist of service charges and marketing costs (retail)


Service charges are carried out on fixed price or open book policy
kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové
(industrial)
Insurance

nemovitostí)

Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a
marketingem (maloobchod)
The landlord covers costs of building insurance (recovered by service
charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and
Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií,

Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě
vyúčtování (průmyslové nemovitosti)
civil liabilities.
Incentives
Pojištění
 Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the

Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné
v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor,
form of rent free periods or fit-out contributions.
včetně obecné odpovědnosti.
Zvýhodnění

Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní
prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
12
JLL Office
Myslbek
Na Prikope 21
Praha 1
Czech Republic
100 00
Contacts
Tewfik Sabongui
Ondřej Novotný
Managing Director
JLL
Czech Republic
Head of Research
JLL
Czech Republic
+420 224 234 809
[email protected]
www.jll.cz
+420 224 234 809
[email protected]
www.jll.cz
Prague City Report – Q3 2014
www.jll.cz
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Download

Prague City Report - Jones Lang LaSalle