OBAVEZE I ODGOVORNOSTI PROCENITELJA
U zemljama u kojima postoji profesija procenitelja, ustanovljeni standardi vrsenja procene
vrednosti i eticki kodeks profesije, rad procenitelja je “uokviren” i nalaze paznju,
odgovornost, razumnu brigu i kriticku analizu prilikom donosenja profesionalnog misljenja.
Sudski sporovi protiv procenitelja se vode, negde vise, negde manje, a uobicajeno je da:
•
u tim zemljama, potencijalna odgovornosti procenitelja uobicajeno se ispituje i
dokazuje u gardjanskim postupcima u okviru obligacionih odnosa i ugovornih obaveza.
Fundamentalni problem u ovoj oblasti je razgranicenje izmedju pojmova gradjanskih i
krivicnih postupaka, od kojih se oba mogu istovremeno podneti protiv procenitelja. Vrlo su
retki krivicni postupci, a najcesci predmet sporova u okviru gradjanskih postupaka su nemar
procenitelja. Nemarnost se obicno definise kao izostanak sprovodjenja nekog od koraka
procesa procene. Sporovi protiv procenitelja za nemar u radu su slicni kao i kod drugih
profesija, npr. advokati, lekari, ovlascene racunovodje...
•
Drugi tipicni spor protiv procenitelja je njegova pogresna interpretacija vaznih
cinjenica. Pogresna interpretacija moze biti usled nemara, kao na primer dostavljanje
pogresnih podataka o zoniranju ili velicini nekretnine. Ukoliko je greska ucinjena sa
namerom, spor moze preci u krivicni postupak, a prevara generalno podrazumeva namernu
radnju kojom se podstice neko (tuzilac/klijent) da se osloni na namerno netacne i/ili
pogresne interpretacije.
•
Domet pravne izlozenosti je dodatni problem za procenitelja. U mnogim drzavama
potreban je dokaz od strane tuzioca da je procenitelj/optuzeni bio nemaran i da se tuzioc
obrazlozeno oslonio na misljenje procenitelja sto je proizvelo stetu tuziocu. Iako postoji veliki
izbor osiguravajucih kompanija za osiguranje od profesionalne odgovornosti, osiguranje se
vrsi selektivno i samo na limitiran broj procena (sto veci broj procena godisnje to je veci iznos
koji se placa za osiguranje).
U Srbiji, do danas, ne postoje zvanicno prihvaceni standardi vrsenja procene nekretnina niti
postoji profesija procenitelja sto podrazumeva zvancino postavljene minimalne kvalifikacije
procenitelja, eticki kodeks i sertifikat/licenca.
Sta je onda reper za dokaz nemara ili krivice Sudskih Vestaka u ulozi procenitelja nekretnina
u Srbiji? Na koji nacin tuzioc moze izvesti dokaz o nepostovanju procedure procene ako
takva procedura ne postoji u Srbiji?
Upravo zbog nepostojanja profesije procenitelja i standarda za vrsenje procene, oni koji se
bave procenama nekretnina u Srbiji suocavaju se sa vrlo teskim uslovima poslovanja:
•
osiguravajuce kompanije ne zele da vrse profesionalno osiguranje u ovoj oblasti zbog
prevelikog rizika, dok sve veci broj klijenata trazi od procenitelja ovaj vid osiguranja
•
banke, kao najveci korisnici izvestaja procene, samovoljno diktiraju pravila procene,
formu izvestaja, a neke daju i inpute za procenu: diksontne stope, stope kapitalizacije, stope
absorpcije… Osim toga, predlazu stetne ugovore po procenitelje, koje ovi, usled nedostatka
posla prihvataju, uz komentare: “sta cu…moram, nema posla, a ovo je ionako pro forme”
•
NKOSK u svom formularu “Podaci o nepokretnosti koja je predmet hipoteke , koji
mora da popuni i overi vestak, nudiVestaku da pod materijalnom i krivicnom odgovornoscu
potvrdi da je izvrsio ispitivanje uskladjenosti objekta sa gradjevinskom dozvolom i da opise
eventualna odstupanja. Za ispitivanje uskladjenosti izvrsenih radova sa gradjevinskom
dozvolom, nadlezna je komisija za tehnicki prijem objekata, jer podrazumeva uskladjenost
AG radova, svih instalacija i liftova. Da li je to domen rada procenitelja koji za jedan-dva dana
treba da izvrsi procenu stana u stambenoj zgradi sa, mozda, nekoliko ulaza? Da li moguce
ispunjenje ovakve obligacije?
…i naravno da usled nedostatka standarda, etickog kodeksa, posla, prihvataju da daju
saglasnost uz komentare: “sta cu…moram, nema posla, a ovo je ionako pro forme”. Mozda i
jeste “pro forme” jer obe strane znaju da da bi obligacija bila punovazna, mora biti moguca
za ispunjenje.
Svi koji se bave procenama u Srbiji treba da budu svesni odgovornosti i tezine potpisa i
pecata na dokumentu koji proizvedu tokom svog rada.
Koncept i pojam odgovornosti je jedan od najvažnijih pojmova i koncepata u pravu.
Odgovornost
je pandan slobodi, to je zapravo, cena slobode. To je ono što sačinjava dostojanstvo čoveka.
Ugovor i delikt su summa divisio svih izvora obaveza, svih odnosa koji proisticu iz pravne
veze koja jednu stranu ovlascuje da zahteva od druge strane, da ova nešto preda, učini ili se
uzdrži od nekog činjenja. U toj sintezi – dare, facere i non facere, smeštena je čitava sustina
obligacija.
To sto u Srbiji “odgovarajuca pravila ponasanja” –eticki kodeks i standardi procene za
procenitelje ne postoje, nije razlog da se moze ponasati i raditi “pro forme”.
Uvek se moze pogledati kako to rade nase kolege u Evropi, pogledati evropske standarde i
eticki kodeks za procenitelje (EVS 2012), necemo pogresiti ako postupimo u skladu s tim.
Eticki kodeks, EVS 2012:
1. Uvod
1.1.
koji:
Klijenti očekuju da procenu vrednosti pripremi profesionalni, kvalifikovani procenitelj
- će se pridržavati propisanog kodeksa ponašanja;
- će se ponašati u skladu sa etikom;
- će biti transparetan pri određivanju svih aspekata na osnovu dobijenih instrukcija
od početka do kraja. Između ostalog, ovo podrazumeva i određivanje detaljnih uslova
angažmana koji
- pokrivaju sve pretpostavke pri proceni
- potvrđuju da ne postoji nikakav sukob interesa,
- potvrđuju da će izveštaj o proceni vrednosti odgovoriti potrebama klijenta,
kako je napomenuto i u zahtevima statuta, pravilnika i overenim obavezama procenitelja.
1.2. Takođe, klijent od procenitelja očekuje da se ponaša u skladu sa etikom, što znači da
preduzima ispravne korake koje će uverljivo da sledi, tretirajući istovremeno i posledice i
rezultate, nastupajući uz integritet u svom poslu, pri određivanju kompetentne
profesionalne procene vrednosti.
1.3. EVS4 se posebno odnosi na zahteve za detaljnim uslovima angažovanja procenitelja,
sa osvrtom na pretpostavke pri proceni, odgovornost procenitelja i osnove za honorar, što bi
sve trebalo navesti u pisanom obliku (kao u Odeljku 3). Taj standard od procenitelja takođe
zahteva da izvesti o svom statusu, određujući se da li nastupa kao eksterni procenitelj, u
nezavisnom svojstvu, navodeći korporativne ili lične odlike; ili kao interni procenitelj (tač.
5.2.). EVS5 navodi potrebu za otvorenošću, navodeći da se mišljenja o vrednosti moraju
odrediti na transparentan i jasan način (u 3.1.); dok EVS3 navodi kao u 4.1. (iv):
„Procenitelji će u svakom trenutku održavati visoke standarde časnosti i integriteta
i sprovoditi svoje aktivnosti na način koji nije štetan po klijenta, javnost, njihovu
profesiju ili bilo koje drugo nadležno nacionalno profesionalno telo za procenu
vrednosti. Obavezno je da se svi kvalifikovani Procenitelji i njihove odgovarajuće
profesionalne ili tehničke organizacije pridržavaju Etičkog kodeksa TEGoVA i
Kodeksa ponašanja njenih članica.
2. Delokrug
2.1. Ovaj Kodeks obuhvata ličnu odgovornost, korporativnu odgovornost i odgovornost
prema profesiji. Srž vrednosti koje se navode u Kodeksu obuhavataju poštenje, pravilno
profesionalno poštovanje prema drugima i prema standardima, odgovornost i poverenje.
Osnovni zahtevi se svode na delovanje sa integritetom, uz prepoznavanje ličnih interesa i
održavanje visokog nivoa kompetencije. Takvi profesionalni standardi prevazilaze zakonske
okvire, održavajući ravnotežu između transparentnosti, otvorenosti, poverljivosti prema
klijentu i spoljašnje komunikacije sa klijentima, akcionarima i svakim ko poseduje određenu
definisanu dužnost. Ovi principi osnažuju potrebu za profesionalizmom, odgovornošću i
fokusiranjem na klijenta.
2.2. Na nacionalnoj profesionalnoj organizaciji procenitelja je da naglasi i održava ove
profesionalne vrednosti kroz pravila, rukovođenje i strukture na koje može da računa i,
ukoliko je potrebno, kroz disciplinarne procedure. To je organ koji ima odgovornost da
nadgleda i osnažuje usklađivanje i određivanje radnji koje treba preduzeti kao rezultat bilo
kakve poznate ili primećene aktivnosti koja nije u skladu sa zahtevima koje ima Kvalifikovani
procenitelj. Nadgledanje usklađivanja svakog pojedinačnog procenitelja sa Kodeksom etičkog
ponašanja spada pod odgovornost relevantnog nacionalnog profesionalnog tela za procenu
vrednosti a ne TEGoVA-e, i bilo kakvo primećeno ili stvarno kršenje ovog Kodeksa bi trebalo
prijaviti tom telu.
2.3. Ovaj Kodeks nema za cilj da ograniči pravnu i razumnu poslovnu konkurenciju već se
usklađivanje odnosi na jasnoću u vezi sa poljem usluga i odgovornosti koje obezbeđuje
procenitelj.
3. Definicije
3.1. Procenitelj mora biti pojedinac, firma ili neko drugo korporativno telo ili kompanija, kao
pravno lice koje preduzima ili pomaže u procesu procene vrednosti.
3.2. Kvalifikovani procenitelj je procenitelj koji ispunjava standarde za reputacijom,
obrazovanjem i iskustvom, koji su postavljeni u EVS3, posebno u tački 4.1.
3.3. Procenitelj može doprineti izveštaju o proceni vrednosti. Odgovornost za izveštavanje bi
trebalo da preuzme kvalifikovani procenitelj.
3.4. Nacionalno profesionalno udruženje za procenu vrednosti je udruženje, institucija ili
neko drugo telo koje je član udruženja TEGoVA.
4. TEGoVA-in Kodeks etičkog ponašanja
a. Od procenitelja se traži da se ponašaju u skladu sa odgovarajućim zakonima i
pravilnicima zemalja u kojima obavljaju posao.
b. Procenitelj uvek mora da nastupa sa integritetom, kako bi zaštitio poverenje koje
su izgradile njegove kolege, zaposleni, klijenti i svako
kome je dodeljena slična
obaveza.
c. Procenitelji moraju da održavaju nivo profesionalnog znanja i tehničkih veština
koje su u skladu sa očekivanjima i zahtevima nacionalnih profesionalnih tela za procenu
vrednosti procenitelja u vezi sa pravnim, regulatornim, etičkim i ugovornim zahtevima.
Procenitelji ne bi trebalo da prihvate instrukcije van svoje ekspertize.
d. Procenitelji koji imaju pristup privilegovanim ili poverljivim informacijama ne smeju
da ih koriste ili javno objave kako bi prigrabili korist za sebe ili druge.
e. Uslovi za svaku pojedinačnu instrukciju za procenu vrednosti moraju biti
dogovoreni i regulisani na jasan način, u pisanom obliku pre nego što se završi
izveštaj o proceni vrednosti.
f. Procenitelji ne smeju da ponude, obećaju, daju, traže ili prihvate ne - etičke
privilegije ili mito, kako bi doneli, zadržali ili dali poslovnu ili bilo kakvu drugu privilegiju.
g. Procenitelj neće prihvatiti, direktno ili indirektno, bilo kakav popust, honorar,
proviziju, rabat ili bilo kakvu drugu korist, novčanu ili bilo koju drugu, koja bi mogla u
razumnoj meri da se shvati kao sukob interesa klijenta ili zaposlenog, osim ukoliko klijent ili
zaposleni prethodno, u pisanom obliku, ne obaveste o potencijalnom sukobu interesa i jasno
se slože sa takvom tvrdnjom. Ukoliko bilo kakva aktivnost dovede do konflikta između
interesa zaposlenog i interesa klijenta, onda će interes klijenta imati prednost.
h. Procenitelj ima obavezu da nacionalnom profesionalnom telu obezbedi bilo kakvu
značajnu faktičku informaciju koja na razuman način sugeriše da je drugi član tog tela možda
narušio svoj Kodeks ponašanja.
5. Komentari
5.1. TEGOVA zahteva od svake članice da odredi, nadgleda i osnaži zahteve koji su
uglavnom ekvivalentni sa postojećim zahtevima ovog Kodeksa, osim ukoliko to nije
zabranjeno zbog usklađivanja sa delovima Kodeksa i zakonskom regualtivom.
5.2. Kako bi pomogli pri usklađivanju, članice bi trebalo da obezbede odgovarajuće izvore
za obuku i kontinuiran profesionalni razvoj.
Danijela Ilić, FRICS, CRE, REV
Download

Preuzmite članak - procenitelji.org.rs