PROJE 1
: SOYAK KRİSTAL KULE
Hazırlayanlar:
0971027 Sinem BALKANLI
09071072 A. Çağlar BİBER
07071049 R. Onur DEDE
Proje Yapım Yönetimi
Kapsam:
Yer: İstanbul – Levent
Toplam Taban Alanı: 90.000 m2 (37.000 m2 bodrum) (60.000 m2 kiralanabilir alan)
Proje 41 katlı olup 35. katına kadar ofisler yer almaktadır ve 170 metre yüksekliğe sahiptir. Binanın 6 bodrum
katı ve sonraki 35 kat betonarme taşıyıcıya sahiptir ancak son 6 katı çelik taşıyıcı ile «Skygarden» olarak
düzenlenmiştir. Bu alanda ortak kullanımda olan seyir terası yer almaktadır.
SOYAK Kristal Kule, West Tower , Podium ve East Tower olmak üzere 3 ana kısımdan oluşmaktadır. Bina 3 ana
kısımdan 4 mahale ayrılmıştır ve bu mahaller 8 ayrı çekirdekle çözümlenmiştir. Yapının West Tower bloğunun
üstünde helikopter pisti bulunmaktadır.
Farklı kolon ve cephe yapısına sahip kule asimetrik eğimli yüzeylerden oluşmaktadır. Proje içerisindeki düşey
kolonların yanı sıra çok sayıda eğik kolon ile yapıya kristal şekli verilmiştir.
Soyak Holding tarafından hayata geçirilen projenin müteahitliğini ise Koray Yapı Endüstri firması yapmıştır.
Koray İnşaat ile Soyak Holding’in anlaşması yalnızca ortak alanlar için geçerlidir. Özelleşmiş ofis, satış alanları,
yeme içme alanları gibi yerlerin ince işçilikleri yapıyı satın alan Finansbank tarafından teslimden sonra
yaptırılacaktır.
Temel kazısının 32 metre derinliğe ulaşabilmesi için 7.500 metre mini kazık ve 3.200 metre fore kazık ile 3.400
metre kuşak kirişi NYS Proje Danışmanlık tarafından uygulanmıştır.
Kristal Kulenin C50 sınıfı hazır beton ihtiyacını ise Gümüştaş Beton karşılamıştır.
Entegrasyon:
Entegrasyon:
SOYAK İnşaat 1961 yılında Yılmaz Soyak tarafından kurulmuştur. Soyak
1960’lı yıllarda çeşitli fabrika ve sosyal tesis projeleri , 1970 yılında ilk
konut projesini , 1975 yılında ilk yurtdışı projesini yapmıştır. Bu yıllardan
sonra yaptığı birçok projelerle bugüne kadar gelmiştir. Bu projede
SOYAK işveren konumundadır.
Koru Gayrimenkul A.Ş olarak SOYAK Kristal projesinde faaliyet
göstermektedir.
Resmi belgelerde Koru Gayrimenkul A.Ş olarak yer alması kredi alımında
vergiyi düşürerek maliyeti minimuma indirmektir.
Entegrasyon:
SOYAK Holding yüksek maliyet gerektiren işlerde çalışacak taşeronları
kendisi belirlemiştir.Bu taşeronlar;
•
Segatech-Elektrik Tesisatı
•
Demta-Mekanik Tesisatı
•
Permasteelisa-Cephe Sistemi
Bunu yapmasındaki neden ise maliyeti düşürmektir.
Entegrasyon:
SOYAK Holding Garanti Bankası’ndan 136 milyon euro kredi almıştır.Bu
sadece inşaat için alınan miktardır.
Garanti Bankası krediyi vermiştir ancak işin denetlenmesi ve proje
yönetimi için İngiltere menşeli ARUP’un ortaklığını önermiştir.
ARUP, tasarım, ihale ve inşat aşamalarında proje yönetimi hizmetlerini
temin etmektedir.
Entegrasyon:
SOYAK Holding inşaatı kendisi yapmak yerine genel müteahhit olarak
Koray İnşaat ile sözleşme imzalamıştır.
KORAY İnşaat yüklenici firma olarak taşeronların bir çoğunu kendisi
ayarlamıştır.
Koray İnşaat ile anlaşmalı olarak çalışan taşeronların bir kısmı grafikte
belirtilmiştir.
Entegrasyon:
Mevcut kanunlara göre her inşaatta bir yapı denetim firması olması
zorunludur. Normal şartlarda bu firmayı devlet belirlerken,bu projede
SOYAK, İKİA Yapı Denetim firmasıyla kendisi anlaşmıştır.
Ve bu anlaşmada şantiye sahasında sürekli eleman bulundurma koşulu
koymuştur.Bu da zaman ve kalite yönetimi açısından olumlu sonuçlar
doğurmaktadır.
Entegrasyon:
Has Mimarlık projenin Türkiye’deki imza sahibidir. Tasarım New York’ta
bulunan Pei Cobb Freed&Partners Architecture’a aittir. Proje
tasarlanırken strüktürün oluşturulması, tesisatlar gibi teknik alanlarda
grafikte ismi bulunan şirketlerden yardım alınmıştır.
Has Mimarlık, Pei Cobb Freed&Partners Architecture’dan satın almış ve
uygulama projelerini hazırlayarak projeyi İstanbul yönetmeliklerine
uygun olacak şekilde revize etmiştir.
Ancak Pei Cobb Freen&Partners Architecture’ın projeyle ilişkisi
kesilmemiştir. Proje yapımı sonlanana kadar gerekli görülen yerlerde
iletişim halinde olarak danışmanlık hizmetleri devam etmektedir.
Zaman:
Novartis ilaç fabrikasının arazisinin 2005 yılında 17 miyon dolara Soyak Holding tarafından alınması ile projenin
süreci Aralık 2005’te başlamıştır. 2008 yılında arsayı satışa çıkaran Soyak, Zorlu Holding'ten gelen en yüksek
teklifi beğenmeyerek kendi projesini hayata geçirmeye karar vermiştir.
Projenin yapım süreci ise 2011 yılında başlamıştır.
Projenin teslim tarihi Ocak 2014 olarak öngörülmektedir. Özelleşmiş mekanlardaki ince işçiliklerin bitmesi için
belirlenen tahmini süre ise teslimden itibaren 1 yıldır.
Zaman:
Yapım sürecinde zaman yönetimi ise Koray İnşaat’ın belirlediği iş takvimine göre planlı olarak gitmektedir.
Hergün yapılan işler fotoğraflanarak hem dijital ortamda belgelenmekte, hem de bu belgeler basılıp
imzalanarak dosyalanmaktadır.
Tamamlanan aşamalarda «İmalat Onay Formu» hazırlanarak Soyak, Arup, Koray İnşaat ve İkia Yapı Denetim
görevlileri tarafından imzalanmakta, imalatın sorunsuz olduğu bu forma fotoğraf ve yapıdaki yerini gösteren
plan ve kesitleri eklenerek onaylanmaktadır.
Zaman:
İmalat Onay Formu Örneği:
Zaman:
Ayrıca projenin son teslim tarihi belirli esneklik payı bırakılarak Koray İnşaat’la yapılan sözleşmede
belirlenmiştir.
Projenin gecikmesi durumunda (Şu anda minimum 3 aylık gecikme tahmin edilmektedir. ) Para cezası
SOYAK’a kesilecektir. Ancak eğer gecikme Koray İnşaat bünyesindeki bir taşerondan ya da birimden
kaynaklıysa bu ceza Koray’a, Koray’dan da ilgili taşeron ya da birime aktarılacaktır.
Projede şu anda gecikme beklenmesinin başlıca sebebi şantiyede meydana gelmiş olan ve can kaybına yol
açan iş kazaları nedeniyle şantiyenin belirli bir süre kapatma cezası almasıdır.
Maliyet:
Proje arazisi 2005 yılında 17.000.000 dolar’a Soyak Holding tarafından satın alınmıştır.
2008 yılında arsayı satışa çıkaran Soyak, Zorlu Holding tarafından verilen 135.000.000 dolar’ı geri çevirmiştir.
Projeyi yakın zamanda ise 200.000.000 euro’nun üzerinde bir fiyata Finansbank satın almıştır.
Maliyet:
Koray İnşaat’la yapılan sözleşmede taşeronların paralarının ödenmesi işler tamamlandıkça parça parça
olacak şekilde belirlenmiştir.
Bir taşeronun bir imalatı tamamlamasının ardından Koray İnşaat ve İkia Yapı Denetim görevlileri tamamlanan
imalatın denetimini gerçekleştirmektedir. Eğer imalatta sorun tespit edilirse mevcut durum fotoğraflanarak
NCR (non-conformance report, uygunsuzluk raporu) hazırlanmaktadır. Bu durumda hatalı imalat düzeltilene
kadar ilgili taşeron ücretini alamamaktadır.
Belirlenen imalattaki sorun giderildikten sonra (ya da imalat sorunsuz ise) imalatın belirlenen koşullara
uygunluğu belgelenerek Soyak’a iletilmekte, Soyak Holding’in de onayını aldığı durumda ödeme Koray
İnşaat’a, oradan da ilgili taşerona iletilmektedir.
İletişim:
Şantiye sahasında KORAY İnşaat’ın, SOYAK’ın, ARUP’un, İKİA Yapı Denetim’in ve sahada bulunan her taşeron
firmanın kendi içinde Proje Yöneticisi ve Şantiye Şefi bulunmaktadır.
Bu yönetim kadrosu her hafta toplantılar düzenleyerek bilgi akışını sağlamaktadır.
Aynı zamanda günlük olarak bilgilendirmeler MS Outlook programı kullanılarak mail yoluyla iç yazışmalar ile
(ARUP’un yazışma dilinin İngilizce olması nedeniyle İngilizce olarak) sağlanmakta, böylelikle olası
olumsuzluklara anında müdehale imkanı sağlanmaktadır.
İletişim:
Toplantılar ve iç yazışmalar dışında her gün tamamlanan imalatlar fotoğraflanıp belgelenerek tüm yetki
sahibi firmaların onayını almakta, ilgili yetkililerce imzalanıp kaşelenmekte ve daha sonra bu belgeler
klasörlenerek saklanmaktadır.
Tamamlanan imalatlar dışında sorunlu görülen aşamalar hakkında da gerekli belgeler hazırlanmakta ve
imalat formlarında olduğu gibi her firmanın yetkilisi tarafından imzalanıp kaşelenmektedir.
Sorunlu bölgelerin sorunlarının giderildiği konusunda da formlar hazırlanarak aynı işlemlerden geçmektedir.
Risk:
Projede ihtimal dahilindeki riskler (hava koşulları, malzeme temininde ya da işçiliğinde olası gecikmeler vb.)
sözleşmede SOYAK ve ARUP tarafından belirlenmiş ve maliyet ve zaman bu riskler dahilinde belirlenmiştir.
Sözleşmeyi imzalayana kadarki süreçte risklerin belirlenmesi SOYAK, ARUP ve KORAY İnşaat tarafından ortak
olarak yapılmışsa da sözleşme imzalandıktan sonra maddelerde bulunmayan sebeplerden ötürü oluşan
gecikme, maliyet artışı vb. durumlarda risk yönetiminden KORAY İnşaat sorumludur.
Olası bir ceza (para cezası, kapatma cezası vb.) durumunda ceza resmi olarak SOYAK’a kesilirken SOYAK
cezanın teminini KORAY İnşaat’tan sağlamakta, KORAY İnşaat ise olumsuz durumun kaynağı olan taşerondan
ceza teminatı sağlamaktadır.
Bu olumsuzluk SOYAK’a bağlı bir taşerondan kaynaklanıyor ise bu durumda KORAY İnşaat sorumlu
tutulamamaktadır
Risk:
Ayrıca projede iş kazalarından doğabilecek riskleri minimuma indirmek için işe giren her işçiye sahaya
çıkmadan önce sağlık taraması yapılmakta ve kişi sayısına göre süresi değişse de en az yarım gün süren iş
güvenliği eğitimi ve iş güvenliği kitapçığı verilmektedir.
Her işçinin saha içinde baret takması zorunludur ve belirli yükseklikteki iskelelere çıkarken kendilerini iskeleye
bağlayan kemer takmaları gerekmektedir.
Şantiye alanına ve sahasına giriş iki farklı turnikeden geçilerek elektronik kartlarla sağlanmaktadır.
Tüm bu dışarıdan sıkı görünen önlemlere rağmen şantiyede 2’si işçi 3 kişinin ölümüne sebep olan kazaların
yaşanması ironiktir.
Kalite:
Projenin kalitesinin sürekli yapılan denetimlerle her aşamada onay alarak sözleşmede belirlenmiş olan
standartlara uygunluğu sağlanmaktadır.
Bu denetimler sırasında istenen kaliteye uygun olmayan bir durumla karşılaşıldığında İkia Yapı Denetim
tarafından NCR (uygunsuzluk raporu) hazırlanmakta ve Koray İnşaat’a iletilmektedir.
Koray İnşaat uygunsuz durumun giderilmesini sağlayarak Yapı Denetiminin yeniden gerçekleştirilmesini
sağlamakta ve eğer İkia Yapı Denetim onay verirse NCR dosyası kapatılarak İmalat Onay Formu
hazırlanmaktadır.
Bu formlar dijital ortamda Outlook kullanılarak mail yoluyla yetkili kişilere iletildiği gibi çıktısı alınarak ilgili
kişilerce imza ve kaşe eklenip dosyalanmaktadır.
Kalite:
NCR kapatma formu örneği:
Kalite:
Projede belirli standartlarda kalite sağlanmasındaki bir etmen de örnek kat ve numune imalat
uygulamalarıdır.
Yeni bir işe başlanacağı zaman tek bir alanda örnek oluşturacak şekilde imalatın numunesi yapılmakta
(örneğin dilatasyon derz profilleri yerleştirilirken öncelikle tek bir derzde tam olarak uygulanmakta), daha
sonra bu numune Koray İnşaat, İkia Yapı Denetim, SOYAK ve ARUP temsilcileri tarafından yerinde incelenip
fotoğraflanarak ve belgelenerek onay alması beklenmektedir.
Numunenin uygulamasında, rengi, şekli gibi değiştirilebilir özelliklerinde ya da malzeme kalitesi gibi nitelik ve
niceliklerinde beğenilmeyen noktalar olursa bu iç yazışmalar ve hazırlanan belgelerle dosyalanmakta ve bu
sorun numune üzerinde giderilerek onay alması beklenmektedir.
Tüm söz sahipleri tarafından onay alan numunenin uygulaması diğer alanlarda da onay aldığı standardı
sağlayacak şekilde gerçekleştirilmektedir.
Numune imalat dışında şantiyede A blok 5. kat örnek kat olarak belirlenmiş ve o katın işçiliklerine öncelik
verilmiştir. Diğer katlarda devam etmekte olan imalatlar bu katta tamamlanmış ve kat teslim edileceği
zamanki görüntüsüne kavuşmuştur.
Bu örnek kat uygulamasının numune imalatlardan farkı numune onayından geçmiş olan imalatların
tamamının bitmiş hallerinin birlikte sergilenmesi ve malzeme, mimari eleman ve uygulama uyumlarını
göstermesidir.
Kalite:
Aynı zamanda proje uluslararası alanda geçerliliğe sahip olan LEED Silver sertifikasına adaydır.
LEED sertifikasına sahip yapılar, minimum karbon salımına sahip, geri dönüşümlü malzeme kullanan, kendi
enerjisinin tamamını ya da bir kısmını kendisi üreten vs. Kısacası doğayla uyumlu yapılardır.
Bu sertifikayı almak için malzeme seçimi, yapının tasarımı, kullanılan sistemler ve yapım teknikleri gibi belirli
kriterler değerlendirilerek 100 üzerinden puanlama yapılmaktadır.
Bu puanlama sonucunda;
40–49 puan arasında olanlar yalnızca sertifika
50–59 puan arasında olanlar «LEED Silver» sertifikası
60–79 puan arasında olanlar «LEED Gold» sertifikası
80 puan ve üzeri olanlar «LEED Platinum» sertifikası
sahibi olmaktadır.
Kaynaklar:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
İKİA Yapı Denetim
http://www.pcf-p.com/
http://www.usgbc.org
http://www.eko-yapi.net
http://www.arup.com/Projects/Soyak_Kristal_Kule.aspx
gezginharitaci.blogspot.com/2013/07/soyak-kristal-kule.html
flasflas.com/detay/6260/yunanlar-istanbul-da-dev-gokdelen-aldi
konutprojeleritv.com/soyak-finansbank-ile-satis-vaadi-sozlesmesi-imzaladi/
www.yarbis.yildiz.edu.tr/web/userCourseMaterials/satabay_6c1b0841740add4a0751e9b67ee4d445.ppt
İnşaata Başlarken – Y. Müh. A. Turhan – YEM Yayın – 2. baskı
Download

PROJE 1: SOYAK KRİSTAL KULE