Znalec:
Ing. Mgr. Jana Pecníková
Znalecký odbor: Stavebníctvo
O d v e t v i a : P o z e m n é s t a v b y,
Odhad hodnoty nehnuteľností
Znalecký odbor: Ekonómia a manažment
Odvetvia: Účtovníctvo a daňovníctvo,
Kontroling
Sekurisova 12, 841 02 Bratislava
Kontakt: 0915 863 070
Zadávateľ:
Univest group s.r.o.
Čapkova 2
811 04 Bratislava
Číslo spisu (objednávka):
zo dňa 05.05.2014
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 42/2014
Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 4 na 1. posch. a garáže č. 4 v obytnom dome č.s. 592, p.č.
6455/7, spoluvlastníckeho podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o
veľkosti 7470/36848 prislúchajúci k bytu a 1742/36848 prislúchajúci ku garáži v k.ú. Kamenín, obec
Kamenín, okres Nové Zámky.
Počet strán (z toho príloh):
20 (7)
Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca:
Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 4 na 1. posch. a garáže č. 4 v obytnom dome č.s. 592,
p.č. 6455/7, spoluvlastníckeho podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o
veľkosti 7470/36848 prislúchajúci k bytu a 1742/36848 prislúchajúci ku garáži v k.ú. Kamenín, obec
Kamenín, okres Nové Zámky.
2. Dátum vyžiadania posudku: 05.05.2014
3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu):
12.05.2014
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 12.05.2014
5. Podklady na vypracovanie posudku :
5.1 Dodané zadávateľom :
 Objednávka znaleckého posudku zo dňa 05.05.2014
5.2 Získané znalcom :
 Výpis z listu vlastníctva č. 3973 k.ú. Kamenín, zo dňa 15.05.2014, vytvorený cez katastrálny portál
 Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Kamenín, zo dňa 15.05.2014, vytvorená cez katastrálny
portál
 Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu
 Fotodokumentácia
6. Použitý právny predpis:

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej
hodnoty majetku v platnom znení
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:
 Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov
 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon
č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
v znení vyhlášky č. 500/2005Z.z., vyhl. 534/2008 Z.z. a vyhl. 33/2009 Z.z.
 STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov.
 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.
 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa
vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k
nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
 Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných
objektov a stavebných prác výrobnej povahy
 Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia
stavieb.
 Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov.
 Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská
univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
8. Osobitné požiadavky objednávateľa:
Neboli vznesené.
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:
Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Strana 2
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy:
Príloha č. 3 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008, ktorou sa mení vyhláška
Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v
znení vyhlášky č. 626/2007 Z. z.
Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty
nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo
možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu
nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike
výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je
podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014.
b) Vlastnícke a evidenčné údaje :
Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 3973 v k.ú. Kamenín. V popisných
údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne:
A. Majetková podstata:
Stavby
bytový dom, súp. č. 592, parc. č. 6455/7
Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba je evidovaný na liste vlastníctva č. 899.
B. Vlastníci a iné oprávnené osoby:
Byt
Vchod: 592, 1. posch., byt č. 4
Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 7470/36848
Vlastník:
2
Porubská Mária r. Benková, Kamenín, č. 592, SR, spoluvl. podiel 1/1
Poznámka: Oznámenie zo dňa 4.3.2014 o začatí výkonu záložného práva veriteľa: Novozámocké bytové
družstvo, družstvo, Nábrežná 22, 940 01 Nové Zámky, IČO: 34 122 711, formou dobrovoľnej dražby pre
nehnuteľnosť: byt č. 4, 1.p., vchod 592, bytového domu so súp. č. 592 na parc. č. 6455/7 a podiel priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v 7470/36848, nebytový priestor č. 4 v suteréne,
vchod 592, bytového domu súp. č. 592 na p.č. 6455/7 a podiel priestoru na spoločných častich a spoločných
zariadeniach domu v 1742/36848 - P445/14.
Titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa 23.06.2008 - V 3090/08.
Nebytový priestor
Vchod: 592, suterén, priestor č. 2-4
Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 1742/36848
Vlastník:
2
Porubská Mária r. Benková, Kamenín, č. 592, SR, spoluvl. podiel 1/1
Poznámka: Oznámenie zo dňa 4.3.2014 o začatí výkonu záložného práva veriteľa: Novozámocké bytové
družstvo, družstvo, Nábrežná 22, 940 01 Nové Zámky, IČO: 34 122 711, formou dobrovoľnej dražby pre
nehnuteľnosť: byt č. 4, 1.p., vchod 592, bytového domu so súp. č. 592 na parc. č. 6455/7 a podiel priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v 7470/36848, nebytový priestor č. 4 v suteréne,
vchod 592, bytového domu súp. č. 592 na p.č. 6455/7 a podiel priestoru na spoločných častich a spoločných
zariadeniach domu v 1742/36848 - P445/14.
Titul nadobudnutia: Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa 23.06.2008 - V 3090/08.
C. Ťarchy:
2 NZBD Nové Zámky, Z 3531/12. Zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a
nebytových priestorov na zabezpečenie pohľadávok a budúcich pohľadávok podľa § 15 zákon
č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z
Strana 3
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
2
2
číslo posudku: 42/2014
právnych úkonov týkajúcich sa domu spol. častí, spol. zariadení a príslušenstva a na zabezpečenie
pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu a nebytových priestorov v dome, ktoré
urobil vlastník bytu Porubská Mária r. Benková nar. 31.8.1934 vzniká zo zákona k bytu alebo nebytovému
priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva , vzniká zo zákona záložné právo v prospech
ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Novozámocké bytové družstvo, družstvo, Nábrežná 22, Nové Zámky, IČO 34122711 - Návrh zo dňa
11.3.2013 na zápis zákonného záložného práva s poukazom na znenie ust.§ 15 Zák.č. 182/1993 Z.z. v
platnom znení o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z
právnych úkonov týkajúcich sa obytného domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a
príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúci sa bytu alebo
nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru, v prospech vlastníkov
a spoluvlastníkov bytového domu na byt č.4 na 1.poschodí vo vchode 592 a na garáž č. 4 v suteréne, v
bytovom dome súp.č.592 na parc.č.6455/7 - Z 1644/13
EXÚ Vráble, JUDr. Anetta Demešová vydáva exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva
č. EX 3040/13 zo dňa 30.10.2013, v prospech oprávneného: Orange Slovensko, a.s., Bratislava pre
nehnuteľnosť byt č. 4, vchod 592, 1. p. v bytovom dome s. č. 592 na p. č. 6455/7 a na spoluvl. podiel
7470/36848 na spoločných častiach a zariadeniach domu - Z 6830/2013
Iné údaje:
Bez zápisu.
c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 12.05.2014 za účasti p. Porubskej.
Zameranie vykonané dňa 12.05.2014.
Fotodokumentácia vyhotovená dňa 12.05.2014.
d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom :
Technická dokumentácia poskytnutá nebola. Skutkový stav bol zistený meraním. Právna dokumentácia je v
súlade so skutkovým stavom.
e) Údaje katastra nehnuteľností
Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so zisteným stavom.
f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve:


byt č. 4. na 1. posch. v obytnom dome č.s. 592, p.č. 6455/7 a spoluvlastnícky podiel priestoru na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti 7470/36848 v k.ú. Kamenín, obec
Kamenín, okres Nové Zámky
garáž č. 4. v suteréne v obytnom dome č.s. 592, p.č. 6455/7 a spoluvlastnícky podiel priestoru na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti 1742/36848 v k.ú. Kamenín, obec
Kamenín, okres Nové Zámky
g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom hodnotenia:
Nie sú žiadne.
Strana 4
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 BYTY
2.1.1 Byt č. 4, súp. č. 592, p.č. 6455/7, k.ú. Kamenín
Hodnoteným je byt č. 4 na 1. poschodí v typovom obytnom dome panelovej konštrukcie, súp. č. 592, parc. č.
6455/7 v obci Kamenín, okres Nové Zámky. Doklady o veku stavby sa nezachovali, podľa
stavebnokonštrukčného prevedenia domu odhadujem rok začiatku užívania na 1975.
Spoločné priestory: Objekt je založený na základových pásoch, zvislé konštrukcie sú panelové. Stropy sú
železobetónové s rovným podhľadom. Schody sú s povrchom z terazzo. Klampiarske konštrukcie sú z
pozinkovaného plechu. Objekt je opatrený bleskozvodom. Vonkajšia omietka je brizolitová, vnútorné omietky
sú vápennocementové opatrené maľbou. Objekt je pripojený na verejný vodovod, verejnú kanalizáciu,
plynovod a elektrickú rozvodnú sieť.
Spoločnými časťami domu sú: Základy, strecha, obvodové múry, priečelia, chodby, schodištia, vodorovný
a zvislý nosný konštrukčný a izolačný systém.
Spoločnými zariadeniami domu sú: Bleskozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické,
televízne a plynové domové prípojky a rozvody, osvetlenia v spoločných častiach a spol. zariadeniach domu.
Hodnotený byt: Jedná sa o trojizbový byt o podlahovej ploche 74,70 m2 (zamerané znalcom pri obhliadke).
Príslušenstvo bytu tvoria kuchyňa, chodba, kúpeľňa, WC, pivnica. K bytu patrí loggia a balkón, ktoré sa do
podl. plochy nezapočítavajú. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, opatrené sú maľbou. Keramické obklady
sa nachádzajú v kúpeľni, WC a v kuchyni. Interiérové dvere sú hladké plné a presklené, vstupné dvere sú
bezpečnostné. Okná sú zdvojené drevené, pôvodné. Povrchy podláh sú prevedené ako laminátové parkety v
izbách a keramická dlažba v kúpeľni, WC a v chodbe. Vykurovanie je ústredné, plynový kotol sa nachádza vo
WC, radiátory sú oceľové rebrové. Elektroinštalácia je svetelná. Zabezpečený je rozvod studenej a teplej
vody do kuchyne, kúpeľne a záchodu. Vnútorná kanalizácia je zabezpečená prípojkami do zvislých zvodov z
kuchyne, kúpeľne a záchodu. Pripojenie zemného plynu je do kuchyne ku sporáku a ku kotlu ÚK. Kuchyňa je
zariadená kuchynskou linkou s plynovým šporákom, digestorom, plastovým drezom. V kúpeľni je plastová
vaňa, sprchovací kút a keramické umývadlo, pákové vodovodné batérie, WC je s nádržkou zabudovanou v
stene. Bytové jadro je murované. V byte bola asi pred 10 rokmi vykonaná čiastočná rekonštrukcia. V
súčasnej dobe v byte nie je vykonávaná údržba, steny bytu sú do značnej miery napadnuté plesňami.
Základnú životnosť stanovujem na 80 rokov, opotrebenie vypočítam lineárnou metódou.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými
112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
PODLAHOVÁ PLOCHA
Názov miestnosti a výpočet
Podlahová plocha [m2]
Izba 3,876*3,322
12,88
Izba 3,963*3,323
13,17
Izba 4,606*4,214
19,41
Kuchyňa 3,060*3,668-0,601*1,436
10,36
Predsieň 1,303*3,687+0,728*2,845+0,450*1,236
7,43
Kúpeľňa 1,769*1,983
3,51
Záchod 0,870*1,987
1,73
Pivnica 6,21
6,21
Vypočítaná podlahová plocha
74,70
Strana 5
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Rozpočtový ukazovateľ:
Koeficient konštrukcie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
2
RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m
kK = 1,132 (monolitická betónová plošná)
kCU = 2,235
kM = 0,95
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo
Názov
Cenový
podiel RU
[%] cpi
Úprava
Koef.
podielu
štand. ksi
cpi * ksi
Cenový
Výsledný
podiel
podiel prvku
Dokonč. [%]
hodnotenej
na dokonč.
stavby [%]
[%]
Spoločné priestory
1
Základy vrát. zemných prác
5,00
1,00
5,00
5,48
100
5,48
2
Zvislé konštrukcie
18,00
1,00
18,00
19,71
100
19,71
3
Stropy
8,00
1,00
8,00
8,77
100
8,77
4
Schody
3,00
1,00
3,00
3,29
100
3,29
5
Zastrešenie bez krytiny
5,00
1,00
5,00
5,48
100
5,48
6
Krytina strechy
2,00
1,00
2,00
2,19
100
2,19
7
Klampiarske konštrukcie
1,00
1,00
1,00
1,10
100
1,10
8
Úpravy vonk. povrchov
3,00
1,00
3,00
3,29
100
3,29
9
Úpravy vnút. povrchov
2,00
1,00
2,00
2,19
100
2,19
10
Vnútorné ker. obklady
0,50
0,00
0,00
0,00
100
0,00
11
Dvere
0,50
1,00
0,50
0,55
100
0,55
12
Okná
5,00
0,80
4,00
4,38
100
4,38
13
Povrchy podláh
0,50
1,00
0,50
0,55
100
0,55
14
Vykurovanie
2,50
0,00
0,00
0,00
100
0,00
15
Elektroinštalácia
2,00
1,00
2,00
2,19
100
2,19
16
Bleskozvod
1,00
1,00
1,00
1,10
100
1,10
17
Vnútorný vodovod
2,00
1,00
2,00
2,19
100
2,19
18
Vnútorná kanalizácia
2,00
1,00
2,00
2,19
100
2,19
19
Vnútorný plynovod
1,00
1,00
1,00
1,10
100
1,10
20
Výťahy
2,00
0,00
0,00
0,00
100
0,00
21
Ostatné
2,00
0,50
1,00
1,10
100
1,10
22
Úpravy vnút. povrchov
4,00
1,00
4,00
4,38
100
4,38
23
Vnútorné ker. obklady
1,00
1,00
1,00
1,10
100
1,10
24
Dvere
2,00
0,80
1,60
1,75
0
0,00
25
Povrchy podláh
2,50
1,20
3,00
3,29
100
3,29
26
Vykurovanie
2,50
1,00
2,50
2,74
100
2,74
27
Elektroinštalácia
3,00
0,80
2,40
2,63
100
2,63
28
Vnútorný vodovod
1,00
1,00
1,00
1,10
100
1,10
29
Vnútorná kanalizácia
1,00
1,00
1,00
1,10
100
1,10
30
Vnútorný plynovod
0,50
1,00
0,50
0,55
100
0,55
31
Ohrev teplej vody
2,00
1,00
2,00
2,19
100
2,19
32
Vybavenie kuchýň
2,00
1,00
2,00
2,19
100
2,19
33
Vnút.hyg.zariad.vrátane WC
4,00
1,00
4,00
4,38
100
4,38
34
Bytové jadro bez rozvodov
4,00
1,00
4,00
4,38
100
4,38
Zariadenie bytu
Strana 6
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
35
Ostatné
číslo posudku: 42/2014
2,50
Spolu
0,50
100,00
1,25
1,37
91,25
100,00
100
1,37
98,25
Koeficient vplyvu vybavenosti:
Východisková hodnota na MJ:
kV = 91,25 / 100 = 0,9125
2
VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m ]
2
VH = 325,30 €/m * 2,235 * 1,132 * 0,9125 * 0,95
2
VH = 713,45 €/m
Rozostavanosť bytu:
Nedokončenosť bytu:
98,25 %
1,75 %
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Byt č. 4, súp. č. 592, p.č.
6455/7, k.ú. Kamenín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1975
39
41
80
48,75
51,25
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
dokončeného bytu
Nedokončenosť
Výpočet
713,45 €/m2 * 74,7m2
53 294,72
-1,75% z 53 294,72 €
-932,66
Východisková hodnota
Technická hodnota
Hodnota [€]
52 362,06
51,25% z 52 362,06 €
26 835,56
2.2 NEBYTOVÉ PRIESTORY
2.2.1 Garáž č. 4, súp. č. 592, p.č. 6455/7, k.ú. Kamenín
Hodnoteným je nebytový priestor - garáž č. 4 v suteréne v typovom obytnom dome panelovej konštrukcie,
súp. č. 592, parc. č. 6455/7 v obci Kamenín, okres Nové Zámky. Doklady o veku stavby sa nezachovali,
podľa stavebnokonštrukčného prevedenia domu odhadujem rok začiatku užívania na 1975.
Garáž je prístupná z priestranstva pred bytovkou. Vráta sú výklopné. Podlaha betónová, omietky
vápennocementové. Napojenie je na elektrickú rozvodnú sieť.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO:
KS:
803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými
112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
PODLAHOVÁ PLOCHA
Vypočítaná podlahová plocha
17,42 m2
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Strana 7
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
Rozpočtový ukazovateľ:
Koeficient konštrukcie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
číslo posudku: 42/2014
2
RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m
kK = 1,132 (monolitická betónová plošná)
kCU = 2,235
kM = 0,95
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo
Názov
Cenový podiel
RU [%] cpi
Koef. štand. ksi
Úprava podielu
cpi * ksi
Cenový podiel
hodnotenej
stavby [%]
Spoločné priestory
1
Základy vrát. zemných prác
5,00
1,00
5,00
7,08
2
Zvislé konštrukcie
18,00
1,00
18,00
25,50
3
Stropy
8,00
1,00
8,00
11,33
4
Schody
3,00
1,00
3,00
4,25
5
Zastrešenie bez krytiny
5,00
1,00
5,00
7,08
6
Krytina strechy
2,00
1,00
2,00
2,83
7
Klampiarske konštrukcie
1,00
1,00
1,00
1,42
8
Úpravy vonk. povrchov
3,00
1,00
3,00
4,25
9
Úpravy vnút. povrchov
2,00
1,00
2,00
2,83
10
Vnútorné ker. obklady
0,50
0,00
0,00
0,00
11
Dvere
0,50
1,00
0,50
0,71
12
Okná
5,00
0,80
4,00
5,67
13
Povrchy podláh
0,50
1,00
0,50
0,71
14
Vykurovanie
2,50
0,00
0,00
0,00
15
Elektroinštalácia
2,00
1,00
2,00
2,83
16
Bleskozvod
1,00
1,00
1,00
1,42
17
Vnútorný vodovod
2,00
1,00
2,00
2,83
18
Vnútorná kanalizácia
2,00
1,00
2,00
2,83
19
Vnútorný plynovod
1,00
1,00
1,00
1,42
20
Výťahy
2,00
0,00
0,00
0,00
21
Ostatné
2,00
0,50
1,00
1,42
22
Úpravy vnút. povrchov
4,00
0,80
3,20
4,53
23
Vnútorné ker. obklady
1,00
0,00
0,00
0,00
24
Dvere
2,00
0,00
0,00
0,00
25
Povrchy podláh
2,50
0,80
2,00
2,83
26
Vykurovanie
2,50
0,00
0,00
0,00
27
Elektroinštalácia
3,00
0,80
2,40
3,40
28
Vnútorný vodovod
1,00
0,00
0,00
0,00
29
Vnútorná kanalizácia
1,00
0,00
0,00
0,00
30
Vnútorný plynovod
0,50
0,00
0,00
0,00
31
Ohrev teplej vody
2,00
0,00
0,00
0,00
32
Vybavenie kuchýň
2,00
0,00
0,00
0,00
33
Vnút.hyg.zariad.vrátane WC
4,00
0,00
0,00
0,00
34
Bytové jadro bez rozvodov
4,00
0,00
0,00
0,00
35
Ostatné
2,50
0,00
0,00
0,00
Zariadenie nebytového priestoru
Ďalšie konštrukcie
Strana 8
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
36
číslo posudku: 42/2014
Vráta
Spolu
-
100,00
Koeficient vplyvu vybavenosti:
Východisková hodnota na MJ:
2,00
2,83
70,60
100,00
kV = 70,60 / 100 = 0,706
2
VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m ]
2
VH = 325,30 €/m * 2,235 * 1,132 * 0,7060 * 0,95
2
VH = 552,00 €/m
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov
Garáž č. 4, súp. č. 592, p.č.
6455/7, k.ú. Kamenín
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1975
39
41
80
48,75
51,25
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Výpočet
Hodnota [€]
Východisková hodnota
552,00 €/m2 * 17,42m2
9 615,84
Technická hodnota
51,25% z 9 615,84 €
4 928,12
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ
HODNOTY
Názov
Rekapitulácia VH a TH pre skupinu objektov: Nebytové
priestory
Garáž č. 4, súp. č. 592, p.č. 6455/7, k.ú. Kamenín
Východisková hodnota [€]
Spolu pre skupinu: Nebytové priestory
Technická hodnota [€]
9 615,84
4 928,12
9 615,84
4 928,12
Rekapitulácia VH a TH pre skupinu objektov: Byty
52 362,06
26 835,56
Spolu pre skupinu: Byty
Byt č. 4, súp. č. 592, p.č. 6455/7, k.ú. Kamenín
52 362,06
26 835,56
Celkom:
61 977,90
31 763,68
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU
OBJEKTOV: Nebytové priestory
a) Analýza polohy nehnuteľností
b) Analýza využitia nehnuteľností
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti
a práva spojené s nehnuteľnosťou
Strana 9
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:
a) Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt a garáž sa nachádza v okrese Nové Zámky, obec
Kamenín, k.ú. Kamenín. Byt sa nachádza v štvorbytovom v obytnom dome. Obytný dom je situovaný na na
okraji obce s dobrou dostupnosťou po spevnených komunikáciách. V okolí sa nachádzajú tri podobné bytové
domy a rodinné domy. Počet obyvateľov v obci je približne 1600, miera nezamestnanosti je v obci od 13 - 18
percent. V Kameníne je železničná stanica, pošta, zdravotné stredisko. Zdravotnú starostlivosť poskytujú
dvaja obvodní lekári, zubný a dorastový lekár. Lekáreň je len niekoľko metrov od ambulancií. V obci sa
nachádza základná škola s vyučovacím jazykom maďarským s ôsmymi triedami a s vyučovacím jazykom
slovenským so štyrmi triedami, ďalej kultúrne stredisko, knižnica a športové ihrisko. V poslednej dobe bol do
obce zavedený plyn a voda. Na základe inzerátov a informácii z miestnych tlačových médií, inzertných
časopisov, realitných kancelárii a internetu môžeme pozorovať v danej lokalite výrazne nižší dopyt po
nehnuteľnostiach ako je ponuka. Hustota obyvateľstva je v danom mieste malá.
Prístup k objektu je po mestskej komunikácii, pred objektom je možnosť parkovania. Kvalitu životného
prostredia hodnotím ako bežný hluk a prašnosť z dopravy. Objekt je napojený na elektrickú rozvodnú sieť,
verejný vodovod, plyn.
Bytový dom je v dobrom technickom stave, byt je po čiastočnej rekonštrukcii z pred 10 rokov, hodnotím ho
ako priemerný.
b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je určená na bývanie.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Exekučný príkaz na zriadenie
exekučného záložného práva č. EX 3040/13 zo dňa 30.10.2013, ex. úrad Vráble, JUDr. Anetta Demešová,
oprávnený Orange Slovensko, a.s. Začatie výkonu záložného práva veriteľa Novozámocké bytové družstvo,
Nábrežná 22, Nové Zámky.
Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie:
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty
nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ
nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v
danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,4 pre
byt a 0,3 pre garáž.
Koeficient zohľadňuje faktory, ktoré vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti. Koeficient vypočítam tak, že
priemerný koeficient predajnosti (trieda III.) lineárne interpolujem v rozsahu +200% (trieda I.) do -90% (trieda
V.).
Vplyv jednotlivých faktorov na všeobecnú hodnotu v mieste a čase predmetnej nehnuteľnosti je podrobnejšie
popísaný v analýze polohy a v analýze využitia nehnuteľnosti.
3.1.1.1 NEBYTOVÉ PRIESTORY
Všeobecná hodnota nebytových priestorov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600)
0,900
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
0,600
III. trieda
Priemerný koeficient
0,300
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,165
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270)
0,030
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Strana 10
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
Číslo
1
číslo posudku: 42/2014
Popis
3
Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce,
priemyslové zóny obcí
Súčasný technický stav bytu a bytového domu
nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu
4
5
Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu
objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez
zázemia (ihriská, parkoviská a pod.)
Príslušenstvo bytového domu
bez príslušenstva
6
7
8
Vybavenosť a príslušenstvo nebytového priestoru
nebytový priestor bez vykonaných rekonštrukcií s typovým
vybavením
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút,
nezamestnanosť do 20 %t
Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku
malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 8 bytov
9
11
Umiestnenie nebytového priestoru v bytovom dome
nebytový priestor v 1. NP samostatne prístupný z verejného
priestranstva
Charakteristika nebytového priestoru
skladové priestory a garáže
12
14
Občianska vybavenosť v okolí bytového domu
pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie,
základná obchodná sieť a základné služby
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu
15
Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí
tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov
16
Výsledok
kPDI*vI
V.
0,030
10
0,30
IV.
0,165
30
4,95
II.
0,600
7
4,20
II.
0,600
5
3,00
V.
0,030
6
0,18
IV.
0,165
10
1,65
IV.
0,165
8
1,32
I.
0,900
6
5,40
I.
0,900
5
4,50
I.
0,900
9
8,10
V.
0,030
7
0,21
IV.
0,165
7
1,16
III.
0,300
6
1,80
V.
0,030
4
0,12
I.
0,900
5
4,50
III.
0,300
Doprava v okolí bytového domu
autobus - v dosahu do 15 minút
13
Váha
vI
Orientácia hlavných miestností k svetovým stranám
vstup aj výklad do ulice
10
kPDI
Trh s nebytovými priestormi v danej lokalite- sídlisku
dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší
2
Trieda
Názor znalca
priemerný nebytový priestor
Spolu
20
6,00
145
47,39
VŠEOBECNÁ HODNOTA NEBYTOVÝCH PRIESTOROV
Názov
Výpočet
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 47,39/ 145
Všeobecná hodnota
VŠHB = TH * kPD = 4 928,12 € * 0,327
Strana 11
Hodnota
0,327
1 611,50 €
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
4. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU
OBJEKTOV: Byty
4.1 STAVBY
4.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
4.1.1.1 BYTY
Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800)
1,200
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
0,800
III. trieda
Priemerný koeficient
0,400
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,220
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,400 - 0,360)
0,040
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
1
Popis
3
Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce,
priemyslové zóny obcí
Súčasný technický stav bytu a bytového domu
nehnuteľnosť vyžaduje opravu
4
5
kPDI
Váha
vI
Výsledok
kPDI*vI
V.
0,040
10
0,40
IV.
0,220
30
6,60
III.
0,400
7
2,80
II.
0,800
5
4,00
V.
0,040
6
0,24
Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku
dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší
2
Trieda
Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu
objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez
zázemia (ihriská, parkoviská a pod.)
Príslušenstvo bytového domu
bez príslušenstva
6
Vybavenosť a príslušenstvo bytu
III.
0,400
10
4,00
7
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút,
nezamestnanosť do 20 %t
Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku
IV.
0,220
8
1,76
malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 8 bytov
I.
1,200
6
7,20
III.
0,400
5
2,00
II.
0,800
9
7,20
I.
1,200
7
8,40
IV.
0,220
7
1,54
vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne
8
9
10
Orientácia obytných miestností k svetovým stranám
orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne
nevhodná
Umiestnenie bytu v bytovom dome
11
Počet bytov vo vchode - v bloku
byt v krajnej sekcii na 2-6 NP
počet bytov vo vchode: do 4 bytov
12
Doprava v okolí bytového domu
autobus - v dosahu do 15 minút
Strana 12
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
13
14
číslo posudku: 42/2014
Občianska vybavenosť v okolí bytového domu
pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie,
základná obchodná sieť a základné služby
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí
15
0,400
6
2,40
V.
0,040
4
0,16
II.
0,800
5
4,00
III.
0,400
Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu
bežný hluk a prašnosť od dopravy
16
III.
Názor znalca
priemerný byt
Spolu
20
8,00
145
60,70
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV
Názov
Výpočet
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 60,7/ 145
Všeobecná hodnota
VŠHB = TH * kPD = 26 835,56 € * 0,419
Strana 13
Hodnota
0,419
11 244,10 €
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
III. ZÁVER
1. OTÁZKY A ODPOVEDE
Úlohou znalca bolo stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 4 na 1. posch. a garáže č. 4 v obytnom dome č.s.
592, p.č. 6455/7, spoluvlastníckeho podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
domu o veľkosti 7470/36848 prislúchajúci k bytu a 1742/36848 prislúchajúci ku garáži v k.ú. Kamenín, obec
Kamenín, okres Nové Zámky.
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
VŠH pre skupinu objektov: Nebytové priestory
Stavby:
Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory):
1 611,50 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
VŠH pre skupinu objektov: Byty
Stavby:
Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory):
11 244,10 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Všeobecná hodnota [€]
Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Nebytové priestory
Garáž č. 4, súp. č. 592, p.č. 6455/7, k.ú. Kamenín
1 611,50
Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Nebytové priestory
1 611,50
Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Byty
Byt č. 4, súp. č. 592, p.č. 6455/7, k.ú. Kamenín
11 244,10
Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Byty
11 244,10
Spolu VŠH za všetky skupiny
12 855,60
Zaokrúhlená VŠH spolu
12 900,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 12 900,00 €
Slovom: Dvanásťtisícdeväťsto Eur
V Bratislava dňa 15.5.2014
Ing. Mgr. Jana Pecníková
Strana 14
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
IV. PRÍLOHY
1.
2.
3.
4.
5.
Objednávka znaleckého posudku zo dňa 05.05.2014
Výpis z listu vlastníctva č. 3973 k.ú. Kamenín, zo dňa 15.05.2014, vytvorený cez katastrálny portál
Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Kamenín, zo dňa 15.05.2014, vytvorená cez katastrálny
portál
Schematický pôdorys bytu
Fotodokumentácia
Strana 15
Znalec: Ing. Mgr. Jana Pecníková
číslo posudku: 42/2014
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov,
ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a Ekonómia a
manažment, odvetvia Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, Účtovníctvo a daňovníctvo, Kontroling,
evidenčné číslo znalca 912690.
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 42/2014 znaleckého denníka č. 1.
Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 42/2014.
Strana 16
Download

ZNALECKÝ POSUDOK