Znalec : Ing. Mochnacký Ján
Miesto výkonu znalca : Pod Šibeňou horou č.36, 085 01 Bardejov,
t.č. 054/472 50 21, 0903 627 463, 0902 935 785,
[email protected]
Evidenčné číslo znalca : 912391
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 3/2011
vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty soc. prevádzkovej budovy č.s. 1751 s
príslušenstvom postavenej na pozemku - parcele KN č. 266/1 a pozemok - parcely
KN č. 266/1 a 266/2 v k.ú. Bardejovská Nová Ves, obec Bardejov, okres
Bardejov, pre právny úkon prechodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti dobrovoľnej dražby
________________________________________________________________________________
Zadávateľ znaleckého posudku : 1.národná aukčná spoločnosť, s.r.o.
Pánska 27, 811 07 Bratislava
IČO : 35 840 781
Počet listov ( z toho príloh) : päťdesiatjeden ( 51 ) vrátane pätnástich ( 15 ) príloh
Počet odovzdaných vyhotovení: štyri
V Bardejove dňa
31.1.2011
I. ÚVODNÁ ČASŤ :
1.Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu, alebo objednávky, číslo uznesenia :
Stanoviť všeobecnú hodnotu soc. prevádzkovej budovy č.s. 1751 s príslušenstvom
postavenej na pozemku - parcele KN č. 266/1 a pozemok - parcely KN č. 266/1 a
266/2 v k.ú. Bardejovská Nová Ves, obec Bardejov, okres Bardejov
2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky : 7.1.2011
3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný ( rozhodujúci na zistenie stavebno – technického
stavu ) : 25.1.2011
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje :
25.1.2011
5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku :
5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom ):
Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 7.1.2011 od zadávateľa
1.národnej aukčnej spoločnosti, s.r.o. Bratislava na stanovenie všeobecnej
hodnoty soc. prevádzkovej budovy č.s. 1751 s príslušenstvom postavenej na
pozemku - parcele KN č. 266/1 a pozemok - parcely KN č. 266/1 a 266/2 v k.ú.
Bardejovská Nová Ves, obec Bardejov, okres Bardejov, pre právny úkon prechodu
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti - dobrovoľnej dražby (originál)
5.2 Získané znalcom :
Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľností a záznam z miestneho
šetrenia zo dňa 25.1.2011 ( originál)
Výpis z listu vlastníctva č. 1050 zo dňa 25.1.2011, k.ú. Bardejovská Nová Ves,
obec Bardejov vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava
Výpis z listu vlastníctva č. 1275 zo dňa 25.1.2011, k.ú. Bardejovská Nová Ves,
obec Bardejov vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava
Informatívna kópia z mapy k.ú. Bardejovská Nová Ves, obec Bardejov vytvorená cez
katastrálny portál GKÚ Bratislava
Výzva dražobníka 1.národnej aukčnej spoločnosti, s.r.o. Bratislava zo dňa
5.1.2011 na umožnenie obhliadky vykonania ohodnotenia a obhliadky nehnuteľnosti
Rozhodnutie o vydaní súpisného čísla Správ.30/95 zo dňa 7.3.1995 na sociálno prevádzkovú budovu č.s.1751 na pozemku - parcele KN č.266/2 v k.ú. Bardejovská
Nová Ves vydané Mestom Bardejov ( originál).
Dodatočné povolenie stavby sociálno - prevádzkovej stavby v k.ú. Bardejovská
Nová Ves prot. č.ObÚŽP - 1116/1994 vydané Obvodným úradom životného prostredia v
Bardejove, oddelenie územného rozvoja a štátnej stavebnej správy (originál)
Smernica o určení minimálnej výšky cien za nájom nebytových priestorov vo
vlastníctve Mesta Bardejov platná od 1.6.2008
Štúdia využitia : - Atmosféra - polyfunkčný komplex, Bardejovská Nová Ves
vypracovaná RS - reality, Muškátová 7, 040 01 Košice11
Projektová dokumentácia stavby - polyfunkčný objekt vypracovaná Ing.Pavol Fotta,
Veterná 10, Bardejov, zákazkové číslo : 07200705, dátum 06.2007
Združené poistenie majetku - poistka č. 6 806 398 334 zo dňa 9.2.2009 medzi
Komunálnou poisťovňou a.s. a poistníkom : Barnov s.r.o., Poštová 14, Košice
( výška ročného poistenia je 492,60 €)
Platobný výmer č.1025811260 zo dňa 1.3.2010 na daň z nehnuteľnosti vydaný Mestom
Bardejov na daňovníka Barnov s.r.o.,Poštová 14,040 01 Košice vo výške 1 862,34 €
Čiastočná kópia znaleckého posudku č.7/2008 zo dňa 1.2.2008 na soc. prevádzkovú
budovu č.s.1751 na pozemku - parcele KN č.266/1 v k.ú. Bardejovská Nová Ves
vypracovaný znalcom Ing. Miroslav Lissý, Mokroluh 48, okr.Bardejov. Podľa
znaleckého posudku pôvodná časť soc.prevádzkovej budovy č.s.1751 bola užívania
schopná od r.1982.
Kúpna zmluva medzi pôvodnými vlastníkmi a terajším vlastníkom zo dňa 7.9.2007 predmetom prevodu bol spoluvlastnícky podiel na pozemku - parcely KN č.266/1 o
2
výmere 1029m2 a KN č.266/2 o výmere 1843m2 za kúpnu cenu 1 194 520 Sk ( Vklad
povolený pod č.V 1698/07).
Kúpna zmluva medzi pôvodnými vlastníkmi a terajším vlastníkom zo dňa 6.11.2007 predmetom prevodu bol spoluvlastnícky podiel na pozemku - parcely KN č.266/1 o
výmere 1029m2 a KN č.266/2 o výmere 1843m2 za kúpnu cenu 1 194 520 Sk ( Vklad
povolený pod č.V 2222/2007).
Stavebné povolenie číslo sp.ŽP 2007/03453 zo dňa 18.9.2007 na stavbu polyfunkčný
objekt č.s.1751 na parcele KN č.266/1, 266/2 v k.ú. Bardejovská Nová Ves vydané
Mestom Bardejov ( originál). Podľa vydaného stavebného povolenia predpokladaný
termín ukončenia stavby do 36 mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti tohto
rozhodnutia.
Faktúry č. 8044, č.8037, vyhotovené KPD BUILD spol. s r.o.Budovateľská 2710, 069
01 Snina za stavebné práce v zmysle ZoD. Celková fakturovaná suma 331 765,42 €
(9 994 764 Sk).
Faktúry č. FV 90071, č.FV 90066 vyhotovené Marko & Marko s r.o., Priemyselná
3745, Bardejov za stavebné práce v zmysle ZoD. Celková fakturovaná suma 41 453,
83 € (1 248 838, 08 Sk).
Oznámenie o prerušení prác na stavbe polyfunkčný objekt v Bar.Novej Vsi zaslané
KPD BUILD s.r.o. Snina Barnov s.r.o Košice. Podľa oznámenia práce na stavbe boli
prerušené od 31.3.2009
Faktúra č.014032010 zo dňa 30.3.2010 vyhotovená BLITZ s.r.o., Michalovce podľa
zmluvy o dielo č.017/2010 vo výške 71 400 €.( 2 150 996,40 Sk)
Faktúra č.10026 zo dňa 7.10.2010 vyhotovená AC MONT SLOVAKIA s.r.o., Košice
podľa zmluvy o dielo zo dňa 17.02.2010 vo výške 92 000 €.( 2 771 592 Sk)
Fotodokumentácia vyhotovená pri miestnom šetrení dňa 25.1.2011
6. Použitý právny predpis :
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.492/2004 zo dňa 23.8.2004 Z.z. o
stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. č.500/2005 Z.z., vyhlášky
č.534/2008 Z.z., vyhl.č.33/2009 Z.z. v znení neskorších zmien a doplnkov.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra :
Vyhláška č.382/2004 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa
26.5.2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení
niektorých zákonov v znení neskorších zmien a doplnkov.
Vyhláška č.490/2004 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa
23.8.2004 ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkov a prekladateľoch a
zmene a doplnení niektorých predpisov v znení neskorších zmien a doplnkov.
STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov
Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky zo dňa 22.6.2010, ktorú sa
vydáva Štatistická klasifikácia stavieb č.323/2010 Z.z.
Zákon
Národnej
rady
Slovenskej
republiky
č.162/1995
Z.z.
o
katastri
nehnuteľnosti a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam
( katastrálny zákon) v znení neskorších zmien a doplnkov
Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č.461/2009
Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.162/1995 Z.z. a o zápise vlastníckych a iných
práv k nehnuteľnostiam ( katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších
zmien a doplnkov.
Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č.453/2000 Z.z.,
ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona.
Národná banka Slovenska - vybrané makro ekonomické údaje 2.Q.2010
Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov.
Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a
stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3, softwer
HYPO
8.51
Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách
v znení neskorších zmien a doplnkov
Colliers International - prehľad trhu Slovenská republika, 3.Q 2010
3
Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ III. štvrťrok 2010
spracované pomocou pomeru cien stavebných prác ŚU SR podľa klasifikácie stavieb.
8. Osobitné požiadavky zadávateľa :
neboli uplatnené
9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:
Prechod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti - dobrovoľná dražba.
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a, Výber použitej metódy :
Príloha č.3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie
a kombinovaná metóda. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej
hodnoty je možné, len po ukončení rozostavanej budovy č.s.1751 pretože až potom
by stavba začala dosahovať dosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak,
aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej
hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ
stavby.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov
publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb
(ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ budovy č.s.1751 je vytvorený v m3 a
v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient
konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej
úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných
pre III. štvrťrok 2010.
b. Vlastnícke a evidenčné údaje :
Výpis z listu vlastníctva č. 1050 zo dňa 25.1.2011 vyhotovený cez katastrálny
portál GKÚ Bratislava
Časť A : Majetková podstata
Stavby :
Soc. prevádzková budova č.s.1751 na parcele KN č. 266/1
Právny vzťah k parcele
vlastníctva číslo 1275
na
ktorej
leží
stavba
1751
je
evidovaný
na
liste
katastrálne územie : Bardejovská Nová ves
obec :
Bardejov
okres : Bardejov
B. Vlastníci a iné oprávnené osoby :
5
BARNOV s r.o., Poštová 14, Košice, Slovensko
Spoluvlastnícky podiel : 1/2
IČO :
Poznámka : Poznamenáva sa - Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s.,
Štefánikova 27, 814 99 Bratislava, IČO 36 711 454- Oznámenie o začatí výkonu
zmluvného záložného práva na nehnut. - sociálno - prevádzkova budova č.s.1751 na
par. CKN 266/1 v pod. 1/2, 1/2 - P2 359/2010
4
Titul nadobudnutia :
Kúpna zmluva - V 206/2007
7
BARNOV s r.o., Poštová 14, Košice, Slovensko
Spoluvlastnícky podiel : 1/2
IČO :
Poznámka : Poznamenáva sa - Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s.,
Štefánikova 27, 814 99 Bratislava, IČO 36 711 454- Oznámenie o začatí výkonu
zmluvného záložného práva na nehnut. - sociálno - prevádzkova budova č.s.1751 na
par. CKN 266/1 v pod. 1/2, 1/2 - P2 359/2010
Titul nadobudnutia :
Kúpna zmluva - V 742/2007
C. Ťarchy:
Por.č.:
5 Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s. Štefánikova 27, 81499 Bratislava –
Zmluva o zriadení zál.práva k nehnut.- soc.prev. budova č.s.1751 na par.266/1
- V 1939/2008
5 Mesta Bardejov, Radničné námestie 16 - Rozhodnutie o určení záložného práva na
nehnut. - soc. budova č.s.1751 stojacej na par.266/1, vl.zap. pod B 5 v
pod.1/2, pod B 7 v pod.1/2 - Z 1289/2009
5 Mesto Bardejov, rozhodnutie o určení záložného práva na nehn.: soc. prev.
budova, súp.č.1751 na par.č.266/1, DaP 03/2010 - ZP, Z 1903/2010
5 Mesto Bardejov, Radn. námestie 16 vydáva rozhodnutie o určení záložného práva
č.DaP 03/2010, na nehnut. soc.prev.budova č.s.1751 na par. 266/1 - Z
2724/2010
7 Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s., Štefánikova 27, 814 99 Bratislava –
Zmluva o zriadení zál. práva k nehnuteľ. - soc.prev. budova č.s.1751 na
par.266/1 - V 1939/2008
7 Mesta Bardejov, Radničné námestie 16 - Rozhodnutie o určení záložného práva na
nehnut. - soc. budova č.s.1751 stojacej na par.266/1, vl. zap. pod B 5 v
pod.1/2, pod B 7 v pod.1/2 - Z 1289/2009
7 Mesto Bardejov, Radn. námestie 16 vydáva rozhodnutie o určení záložného práva
č.DaP 03/2010, na nehnut. soc.prev.budova č.s.1751 na par. 266/1 - Z 2724/2010
Iné údaje :
Pozemok zapísaný na LV 1275
Výpis z listu vlastníctva č. 1275 zo dňa 25.1.2011 vyhotovený cez katastrálny
portál GKÚ Bratislava
Časť A : Majetková podstata
Parcely registra " C" evidované na katastrálnej mape
Parcela KN č. 266/1 o výmere 1029 m2, druh zastavané plochy a nádvoria
Právny vzťah k stavba evidovanej na pozemku 266/1 je evidovaný na liste
vlastníctva číslo 1050
KN č.266/2
o výmere
1843 m2, druh zastavané plochy a nádvoria
katastrálne územie : Bardejovská Nová ves
Bardejov
obec :
okres : Bardejov
5
B. Vlastníci a iné oprávnené osoby :
5
BARNOV s r.o., Poštová 14, Košice, Slovensko,
Spoluvlastnícky podiel : 3/96
IČO :
Poznámka : Poznamenáva sa - Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s.,
Štefánikova 27, 814 99 Bratislava, IČO 36 711 454- Oznámenie o začatí výkonu
zmluvného záložného práva na nehnut. - sociálno - prevádzková budova č.s.1751 na
par. CKN 266/1 v pod. 1/2, 1/2 - P2 359/2010
Titul nadobudnutia :
Kúpna zmluva - V 206/2007
13
BARNOV s r.o., Poštová 14, Košice, Slovensko
Spoluvlastnícky podiel : 3/96
IČO :
Poznámka : Poznamenáva sa - Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s.,
Štefánikova 27, 814 99 Bratislava, IČO 36 711 454- Oznámenie o začatí výkonu
zmluvného záložného práva na nehnut. - sociálno - prevádzková budova č.s.1751 na
par. CKN 266/1 v pod. 1/2, 1/2 - P2 359/2010
Titul nadobudnutia :
Kúpna zmluva - V 742/2007
14
BARNOV s r.o., Poštová 14, Košice, Slovensko,
Spoluvlastnícky podiel : 90/96
IČO :
Poznámka : Poznamenáva sa - Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s.,
Štefánikova 27, 814 99 Bratislava, IČO 36 711 454- Oznámenie o začatí výkonu
zmluvného záložného práva na nehnut. - sociálno - prevádzková budova č.s.1751 na
par. CKN 266/1 v pod. 1/2, 1/2 - P2 359/2010
Titul nadobudnutia :
Kúpna zmluva - V 1698/2007, kúpna zmluva V 2222/2007
C. Ťarchy:
Por.č.:
11 Slovenská záručná
Zmluva o zriadení
zast.pl., par.CKN
13 Slovenská záručná
Zmluva o zriadení
zast.pl., par.CKN
14 Slovenská záručná
Zmluva o zriadení
zast.pl., par.CKN
a rozvojová banka,a
zál.práva k nehnut.
266/2 o výmere 1843
a rozvojová banka,a
zál.práva k nehnut.
266/2 o výmere 1843
a rozvojová banka,a
zál.práva k nehnut.
266/2 o výmere 1843
s Štefánikova 27, 81499 Bratislava - parc.CKN 266/1 o výmere 1029 m2,
m2, zast.pl. V 1939/2008
s Štefánikova 27, 81499 Bratislava - parc.CKN 266/1 o výmere 1029 m2,
m2, zast.pl. V 1939/2008
s Štefánikova 27, 81499 Bratislava - parc.CKN 266/1 o výmere 1029 m2,
m2, zast.pl. V 1939/2008
Iné údaje :
Budova zapísaná na LV 1050, GP čís. 33530742-30/02
c, Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia :
Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 25.1.2011 za účasti
zástupcu vlastníka Ing.arch. Petra Štucku.
Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 25.1.2011
d, Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej
dokumentácie so zisteným skutočným stavom :
Technická dokumentácia bola zabezpečená znalcom a bola porovnaná so skutkovým
stavom. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého
posudku. Doklady o veku stavby sa nezachovali. Podľa zisťovania znalcom objekt
soc.prevádzkovej budovy č.s.1751 bol užívaniaschopný od r.1982 a dodatočne
6
vydané stavebné povolenie ako aj kolaudačné rozhodnutie v r.1994. Budova
č.s.1751 je napojená na pôvodnú vodovodnú a kanalizačnú prípojku. Pri vstupe ku
budove od miestnej komunikácie na pozemku - parcele CKN č.266/2 sa nachádzajú
spevnené plochy z betónovej mazaniny.
e, Údaje katastra nehnuteľnosti, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra
nehnuteľnosti so zisteným skutočným stavom :
Popisné a geodetické údaje boli poskytnuté ( aktuálny výpis z listu vlastníctva
a kópia z katastrálnej mapy) a boli porovnané so skutkovým stavom. Právna
dokumentácia nie je v súlade zo skutkovým stavom. Z porovnania skutkového stavu
a konfrontácie s výpisom z listu vlastníctva a kópie z katastrálnej mapy je
zrejmé, že soc.prevádzková budova č.s.1751 leží na parcelách CKN č.266/1, 266/2
( vlastník Barnov s.r.o. Košice) a časti parciel EKN č.572/1 ( LV č.1274,
vlastníci Boža Jozef a spol.) a EKN 1865/1 (LV 1475, vlastník Mesto
Bardejov ) Ostatný stav je totožný. Pozemky sa nachádzajú medzi štátnou cestou
Bardejov - Giraltovce a miestnou komunikáciou. Ostatný stav je totožný.
f, Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia, stavby, ktoré sa
nezapisujú do katastra nehnuteľnosti sa identifikujú parcelným číslom pozemku, na ktorom sú
postavené :
Sociálno - prevádzková budova č.s. 1751 na parcele KN č.266/1
Vonkajšie úpravy na parcele KN č.266/2
Pozemok - parcely KN č.266/1
KN č.266/2
g, Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia :
Pozemok - parcely EKN č.572/1
EKN č.1865/1
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY)
2.1.1 Stavba : sociálno - prevádzková budova č.s.1751 na pozemku –
parcele KN č.266/1 v k.ú. Bardejovská Nová Ves
Ohodnocovaná je samostatne stojaca sociálno - prevádzková budova č.s. 1751 s
príslušenstvom , ktorá sa nachádza v k.ú. Bardejovská Nová Ves po ľavej strane
miestnej komunikácie v okrajovej časti Bardejovskej Novej Vsi .Bardejovská
Nová Ves je časť obce Bardejov, stavebne nezrastená.
Budova č.s.1751 pozostáva z podzemného podlažia (skr. PP), 1.nadzemného
podlažia (skr.1.NP) a 2.nadzemného podlažia (skr.2.NP).
Konštrukčne je budova riešená ako železobetónový montovaný skelet revidovaný
Priemstav - MSRP s modulom 6000 mm ( 1.NP a 2.NP), Modul 6000m je v pozdľžnom
ako aj priečnom smere, Konštrukčná výška je 3600 mm. Skelet pozostáva zo stĺpov
500/500 osadených v základových pätkách. Vodorovná nosná konštrukcia je tvorená
prievlakmi, priečľami a stužidlami na ktorých je osadený strop z predpätých
panelov SPIROLL hr.250mm. Nosná konštrukcie nadstavby 2.NP je zrealizovaná ako
oceľová. Podlažia sú prepojené železobetónovým schodiskom. Strecha budovy
č.s.1751 je uvažovaná ako valbová ( prevažuje) s krytinou z asfaltovaných
šindľov , klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu - úplne. Vonkajšia
povrchová
úprava
je
uvažovaná
ako
omietky
na
báze
umelých
látok.
Bleskozvod nie je ku dňu miestneho šetrenia prevedený.
Stavba nespĺňa podmienky pre halu - je to dom, pretože súčet objemov voľných
nadzemných priestorov ohraničených zvislými nosnými konštrukciami a stropom
majúcich pôdorysný rozmer vo všetkých smeroch minimálne 10,00m tvorí z objemu
7
obostavaného priestoru nadzemnej časti menej ako 50%. Podľa PD, právoplatného
stavebného povolenia a podľa tváromiestného šetrenia je zrejme že viac ako 50%
podlahovej plochy je určená na bývanie. Stavbu ohodnocujeme ako polyfunkčný dom
pre bývanie a občiansku vybavenosť.
Budova č.s. 1875 je napojená na vodovod, kanalizácia do verejnej siete .
Podľa predložených podkladov a podľa zisťovania znalcom stavba bola užívania
schopná od r. 1982 a od r.2007 je rekonštruovaná z administratívnej budovy na
polyfunkčný objekt. Od r.2009 sú práce na budove prerušené.
Predpokladaná životnosť budovy s konštrukciou zo železobetónového skeletu
montovaného je spravidla 80 rokov. Údržba priemerná.
KS 1264, JKSO 800, ( 4.Q.1996 - 3.Q.2010) kcú = 2,169, km = 1,05 ( Bardejov).
ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE:
Pôvodná stavba z roku 1982:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie hlavnej stavby:
2011-1982 = 29 r.
80 r.
29 * 100% / 80 = 36,25 %
Prístavba z roku 2007:
Prístavba a nadstavba
Vek prístavby:
Životnosť prístavby:
Opotrebenie prístavby:
budovy č.s.1751.
2011-2007 = 4 r.
1982+80-2007 = 55 r.
4 * 100 / 55 = 7,27 %
ZATRIEDENIE STAVBY:
JKSO:
KS:
Rozpočtový ukazovateľ:
Koeficient konštrukcie:
803 55 domy izolované, mimo bodových
1122
Trojbytové a viacbytové budovy
1 998 / 30,1260 = 66,32 EUR/ m3
montovaná z dielcov betónových tyčových:
Kk = 0,993
Popisy k podlažiam:
Podlažie: Podzemné číslo 1
Popis: Na podlaží sa nachádzajú konštrukcie a vybavenia v následovnom vyhotovení : osadenie
nad 1,00m do 2,00m so zvislou izoláciou, nosná konštrukcia železobetónový
montovaný skelet revidovaný Priemstav MSRP,
strop PP je železobetónový
prefabrikovaný s rovným podhľadom ( prevažuje), vnútorné omietky sú čiastočne
prevedené, podlahy ostatných miestnosti sú prevedené ako betónové ( podkladný
betón), elektroinštalácia svetelná a motorická - poškodená. Vykurovanie ku dňu
miestneho šetrenia nie je zrealizované ,schody do 1.NP sú s povrchom z betónu
Podľa dispozičného riešenia v PP sa nachádzajú : verejné otvorené garáže, sklady pre
jednotlivé byty, chodby, predsieň s kotolňou a schodištia.
Podrobnejšie členenie je zrejme z hodnotenia posudku.
Podlažie: Nadzemné číslo 1
Popis: Na podlaží sa nachádzajú konštrukcie a vybavenia v následovnom vyhotovení : nosná
konštrukcia železobetónový montovaný skelet revidovaný Priemstav MSRP, obvodové
murivo, nosné múry a priečky z presných tvárnic na lepiacu maltu,
strop 1.NP
je železobetónový prefabrikovaný s rovným podhľadom ( prevažuje), vnútorné
omietky nie sú prevedené, podlahy ostatných miestnosti sú prevedené ako betónové
( podkladný betón), elektroinštalácia svetelná a motorická - nie je ku dňu
miestneho šetrenia zrealizovaná, Vykurovanie ku dňu miestneho šetrenia nie je
zrealizované ,schody do 2.NP sú s povrchom z betónu.
8
Podľa dispozičného riešenia v 1.NP sa nachádzajú :
9 bytov s príslušenstvom.
Podrobnejšie členenie je zrejme z hodnotenia posudku
Podlažie: Nadzemné číslo 2
Popis: Na podlaží sa nachádzajú konštrukcie a vybavenia v následovnom vyhotovení : nosná
konštrukcia železobetónový montovaný skelet revidovaný Priemstav MSRP, obvodové
murivo, nosné múry a priečky z presných tvárnic na lepiacu maltu + zateplenie,
strop 2.NP je uvažovaný ako oceľový s rovným podhľadom zo sadrokartónu, vnútorné
omietky nie sú prevedené, podlahy ostatných miestnosti sú prevedené ako betónové
( podkladný betón), elektroinštalácia svetelná - nie je ku dňu miestneho
šetrenia
zrealizovaná, Vykurovanie
ku
dňu
miestneho
šetrenia
nie
je
zrealizované.
Podľa dispozičného riešenia v 2.NP sa nachádzajú :
9 bytov s príslušenstvom.
Podrobnejšie členenie je zrejme z hodnotenia posudku
VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU ZASTAVANEJ PLOCHY A KONŠTRUKČNEJ
VÝŠKY OBJEKTU:
Podlažie
č. Výpočet ZP
ZP Repr.
Výpočet
výšky(h)
h
49,30*13,00+24,00*13,30-2,15*6,00+6,75*3,60+
Podzemné 1
1057,23 Repr. 3,50
3,5
1196,49 Repr. 3,50
3,5
1196,49 Repr. 3,50
3,5
8,15*8,15-2,62*2,62/2-1,25*1,25+3,60*6,75
49,80*13,00+24,50*1,30+1,30*12,75+14,55*24,00+
Nadzemné 1 7,00*5,92+6,75*3,60+
8,15*8,15-2,62*2,62/2-1,25*1,25+3,60*6,75
49,80*13,00+24,50*1,30+1,30*12,75+14,55*24,00+
Nadzemné 2 7,00*5,92+6,75*3,60+
8,15*8,15-2,62*2,62/2-1,25*1,25+3,60*6,75
Priemerná zastavaná plocha: (1057,23 + 1196,49 + 1196,49)/3 = 1150,07 m2
Priemerná výška podlaží:
(1057,23*3,5 + 1196,49*3,5 + 1196,49*3,5)/(1057,23 +
1196,49 + 1196,49) = 3,50 m
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu:
Kzp=0,92+(24/1150,07)= 0,9409
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu:
Kvp=0,30+(2,10/3,5) = 0,9000
9
VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU:
č.
Cen.
podiel
RU
[%]
CPi
Koef.
štand.
KSi
Úprava
podielu
CPi*KSi
Základy vrát. zemných prác
Zvislé konštrukcie
Stropy
Zastrešenie bez krytiny
Krytina strechy
Klampiarske konštrukcie
Úpravy vnútorných povrchov
Úpravy vonkajších povrchov
Vnútorné keramické obklady
Schody
Dvere
Vráta
Okná
Povrchy podláh
Vykurovanie
Elektroinštalácia
Bleskozvod
Vnútorný vodovod
Vnútorná kanalizácia
Vnútorný plynovod
Ohrev teplej vody
Vybavenie kuchýň
Hygienické zariadenia a WC
Výťahy
Ostatné
6,00
19,00
8,00
5,00
2,00
1,00
7,00
3,00
2,00
3,00
3,00
0,00
5,00
3,00
5,00
5,00
1,00
3,00
3,00
1,00
2,00
2,00
4,00
1,00
6,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
6,00
19,00
8,00
5,00
2,00
1,00
7,00
3,00
2,00
3,00
3,00
0,00
5,00
3,00
5,00
5,00
1,00
3,00
3,00
1,00
2,00
2,00
4,00
0,00
6,00
6,06
19,20
8,08
5,05
2,02
1,01
7,07
3,03
2,02
3,03
3,03
0,00
5,05
3,03
5,05
5,05
1,01
3,03
3,03
1,01
2,02
2,02
4,04
0,00
6,06
Spolu
100,00
99,00
100,00
Názov
Cen.
podiel
Dokonč.
hodn.
[%]
stavby
[%]
Výsled.
podiel
prvku na
dokonč.
[%]
Konštrukcie podľa RU:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
100
65
70
65
0
0
5
5
0
75
0
0
15
0
0
0
0
0
15
0
0
0
0
0
0
Koeficient vplyvu vybavenosti:
Kv = 99,00 / 100 = 0,99
31,47 %
Rozostavanosť stavby:
Nedokončenosť stavby:
68,53 %
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
2,169
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1,05
Východisková hodnota na MJ:
66,32 EUR/m3 * 2,169*1,05*0,9900*0,9409*0,9000*0,9930 = 125,7372 EUR/m3
10
6,06
12,48
5,66
3,28
0,00
0,00
0,35
0,15
0,00
2,27
0,00
0,00
0,76
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,45
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
31,47
Pôvodná stavba z roku 1982:
Obstavaný priestor stavby:
1 751,00 m3
Pôvodná časť budovy č.s.1751 :
Op = Oz + Os + Ov
284,16 m3
3 315,20 m3
Oz = (49,30*13,00+24,00*13,30-2,15*6,00)*0,3
Os = (49,30*13,00+24,00*13,30-2,15*6,00)*3,50
Ov =
(49,80*13,00+24,50*1,30+1,30*12,75+14,55*24,00+7,00*5,92)*3,50
3 802,63 m3
Spolu
9 152,99 m
Východisková hodnota
dokončenej stavby:
9152,99m3*125,7372 EUR/m3
Nedokončenosť:
-68,53 % z 1 150 871,33 EUR
Východisková hodnota:
3
1 150 871,33 EUR
-788 692,12 EUR
362 179,21 EUR
Technický stav:
100 % - 36,25 %
Technická hodnota:
63,75 % z 362 179,21 EUR
63,75 %
230 889,25 EUR
Prístavba z roku 2007:
Obstavaný priestor prístavby:
Prístavba a nadstavba budovy č.s.1751 :
Op
Oz
Os
Ov
1 751,00
0,00
33,01
385,10
= Oz + Os + Ov + Ot
= ( 6,75*3,60+8,15*8,15-2,62*2,62/2-1,25*1,25+3,60*6,75)*0,30
= (6,75*3,60+8,15*8,15-2,62*2,62/2-1,25*1,25+3,60*6,75)*3,50
= (49,80*13,00+24,50*1,30+1,30*12,75+14,55*24,00+7,00*5,92)*3,50
m3
m3
m3
m3
4 572,82 m3
+(6,75*3,60+8,15*8,15-2,62*2,62/2-1,25*1,25+3,60*6,75)*7,00
Ot = 13.00*1.75*(37.18/28.00/6)+4,87*1,00/2*6,32+4,87*1,00/2*1,20*2+14,77*14,77*1,75/2+
1 496,25 m3
14,00*1,75*2*17,00+7,10*1,75/2*6,00+1,50*1,75/2*6,00+4,97*1,00/2*5,39
Spolu
Východisková hodnota
dokončenej prístavby:
Nedokončenosť:
8 238,18 m
8238,18 m3*125,7372 EUR/m3
-68,53 % z 1 035 845,69 EUR
Východisková hodnota:
3
1 035 845,69 EUR
-709 865,05 EUR
325 980,64 EUR
Technický stav:
100 % - 7,27 %
Technická hodnota:
92,73 % z 325 980,64 EUR
92,73 %
11
302 281,85 EUR
VYHODNOTENIE:
Pôvodná stavba z roku 1982
230 889,25 EUR
Prístavba z roku 2007
302 281,85 EUR
---------------------------------------------------------------------Technická hodnota stanovená pre sociálno - prevádzková budova č.s.1751 na
pozemku - parcele KN č.266/1 v k.ú. Bardejovská Nová Ves
533 171,10 EUR
Dokončenosť stavby: (688 159,85EUR / 2 186 717,02EUR) * 100 % = 31,47 %
2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.2.1 Vonkajšia úprava - prípojka vody na parcele KN č.266/2 v k.ú.
Bardejovská Nová Ves
Prípojka vody sa nachádza pred budovou č.s.1751. Je zrealizovaná Z PVC. Podľa
vyjadrenia zadávateľa a predložených podkladov prípojka vody bola zrealizovaná v
r.1982. Údržba priemerná.
JKSO 800, KS 1 ex, index 4.Q.1996 - 3.Q.2010
2,169
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1982
2011 - 1982 = 29 r.
50 r.
29 * 100 / 50 = 58,00 %
2,169
1,05
22.00 bm
1. Vodovod (JKSO 827 1)
Kategória:
1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC
Bod:
Položka:
1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
2222 Miestne potrubné rozvody vody
Kód KS:
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 EUR/bm
Východisková hodnota:
22 bm*42,49 EUR/bm*2,169*1,05
Technický stav:
100 % - 58,00 %
Technická hodnota:
42,00 % z 2 128,91 EUR
2 128,91 EUR
42,00 %
894,14 EUR
2.2.2 Vonkajšia úprava - prípojka kanalizácie na parcele KN č.266/2 v
k.ú. Bardejovská Nová Ves
Prípojka kanalizácie sa nachádza pred budovou č.s. 1751. Je zrealizovaná ako
plastová. Podľa vyjadrenia zadávateľa a predložených podkladov prípojka
kanalizácie bola zrealizovaná v r. 1982. Údržba priemerná.
JKSO 800, KS 1 ex, index 4.Q.1996 - 3.Q.2010
2,169
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
1982
2011 - 1982 = 29 r.
50 r.
12
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
29 * 100 / 50 = 58,00 %
2,169
1,05
81 bm
Kategória:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
Bod:
Položka:
2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
Kód KS:
2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm
Východisková hodnota:
81 bm*28,38 EUR/bm*2,169*1,05
Technický stav:
100 % - 58,00 %
Technická hodnota:
42,00 % z 5 235,36 EUR
5 235,36 EUR
42,00 %
2 198,85 EUR
2.2.3 Vonkajšia úprava - spevnené plochy z povrchom z monolitického
betónu na parcele KN č.266/2
Spevnené plochy s povrchom z monolitického betónu sa nachádza pred vstupom do
budovy od miestnej komunikácie. Podľa vyjadrenia zadávateľa spevnené plochy
boli zrealizované v r. 1982. Údržba priemerná.
JKSO 800, KS 1 ex, index 4.Q.1996 - 3.Q.2010
2,169
Začiatok užívania:
Vek:
Životnosť:
Opotrebenie:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Počet merných jednotiek:
1982
2011 - 1982 = 29 r.
50 r.
29 * 100 / 50 = 58,00 %
2,169
1,05
35.00*3.00 = 105 m2 ZP
8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Kategória:
8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu
Bod:
8.2.a) Do hrúbky 100 mm
Položka:
Kód KS:
2111 Cestné komunikácie
Kód KS2:
2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 EUR/m2 ZP
Východisková hodnota:
105 m2 ZP*8,63 EUR/m2 ZP*2,169*1,05
Technický stav:
100 % - 58,00 %
Technická hodnota:
42,00 % z 2 063,71 EUR
13
2 063,71 EUR
42,00 %
866,76 EUR
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Východisková hodnota
Technická hodnota
688 159,85 EUR
533 171,10 EUR
2 128,91 EUR
894,14 EUR
5 235,36 EUR
2 198,85 EUR
2 063,71 EUR
866,76 EUR
9 427,98 EUR
3 959,75 EUR
697 587,83 EUR
537 130,85 EUR
Sociálno - prevádzková budova č.s.1751 na pozemku
- parcele KN č.266/1 v k.ú. Bardejovská Nová Ves
Vonkajšie úpravy
Prípojka vody na parcele KN č.266/2 v
k.ú. Bardejovská Nová Ves
Prípojka kanalizácie na parcele KN č.266/2
v k.ú. Bardejovská Nová Ves
Spevnené plochy z povrchom z z asfaltu na
parcele KN č.266/2
Celkom
Celkom:
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
Všeobecná hodnota sa zisťuje porovnávaním už realizovaných predajov a prevodov
nehnuteľnosti v danom mieste a čase, pokiaľ sú k tomu dostupné preskúmateľné
podklady.
Ak
tieto
informácie
nie
sú
k
dispozícií
od
štatistického
významnejšieho súboru porovnateľných nehnuteľnosti je potrebné použiť náhradnú
metodiku, ktorou sa vypočíta všeobecná hodnota. Vlastná všeobecná hodnota sa od
takto zistenej technickej hodnoty môže i výraznejšie odlišovať.
a.) Analýza polohy nehnuteľností:
Sociálno-prevádzková budova bývalého Roľníckeho družstva sa nachádza v
zastavanom území mestskej časti Bardejovská Nová Ves, medzi štátnou cestou
Bardejov - Giraltovce a miestnou komunikáciou (parcela č.299). Objekt je
postavený na mierne svahovitom teréne, prevládajúca zástavba v okolí - rodinné
domy a objekty Roľníckeho družstva, v mieste je možnosť napojenia na všetky
inžinierske siete, prístup k objektu je z miestnej asfaltovej komunikácie zo
severnej strany objektu, doprava v blízkosti nehnuteľnosti - autobus a mestská
doprava, občianska vybavenosť - vybavenosť okresného mesta s 33 500 obyvateľmi,
prírodná lokalita a kvalita životného prostredia v blízkosti nehnuteľnosti - les
do 1000 m, zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy - rohová parcela,
možnosti ďalšieho rozšírenia - bez možnosti rozšírenia.
Nehnuteľnosť je v lokalite so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností a pozemkov mestská časť Bardejovská Nová Ves, vzdialená od centra Bardejova cca 2,5 km.
b.) Analýza využitia nehnuteľností:
V čase miestneho šetrenia je nehnuteľnosť rozostavaná, práce na nej sú prerušené
cca 1,5 roka. pre štandartné využívanie nehnuteľnosti je nutné ukončenie
rozostavanosti.
c.) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
Podľa výpisu z listu vlastníctva č.1275 a 1050 v k.ú. Bardejovská Nová Ves v
časti B : Vlastníci a iné oprávnené osoby je uvedená poznámka o oznámení o
začatí výkonu zmluvného záložného práva na budovu č.s.1751 s príslušenstvom a
pozemkom. Súčasne podľa výpisu z listu vlastníctva č.1275 a 1050 v k.ú.
Bardejovská Nová Ves v časti C : Ťarchy je uvedené záložné právo v prospech
Slovenskej záručnej a rozvojovej banky Bratislava na budovu č.s.1751 s
príslušenstvom a pozemkom. Ďalej podľa výpisu z listu vlastníctva č.1050 v k.ú.
Bardejovská Nová Ves v časti C : Ťarchy je uvedené záložné právo aj v prospech
Mesta Bardejov na budovu č.s.1751 s príslušenstvom.
14
Z porovnania skutkového stavu a konfrontácie s výpisom z listu vlastníctva a
kópie z katastrálnej mapy je zrejmé, že soc.prevádzková budova č.s.1751 leží na
parcelách CKN č.266/1, 266/2 ( vlastník Barnov s.r.o. Košice) a časti parciel
EKN č.572/1 ( LV č.1274, vlastníci Boža Jozef a spol.) a EKN 1865/1 (LV
1475, vlastník Mesto Bardejov ).
3.1 STAVBY
Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je možné stanoviť úpravou technickej hodnoty. Metóda vychádza z
hodnotenia hlavných vplyvov na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Základom je technická hodnota, ktorá sa
upraví koeficientom stanovených podľa predajnosti nehnuteľnosti.
Všeobecnú hodnotu pozemkov je možné stanoviť podľa cenovej mapy schválenej MF SR, porovnávaním s
už realizovanými prevodmi alebo metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom k tomu, že obec Bardejov
nemá schválenú cenovú mapu ako aj podľa zisťovania znalcom nie sú preskúmateľne podklady pre
porovnávanie je tiež možné použiť metódu polohovej diferenciácie.
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
II. trieda =
0,900
IV. trieda =
0,248
Aritm. priemer
I. a III.
triedy
III. trieda =
0,450
Aritm. priemer
V. a III.
triedy
I. trieda =
1,350
III. trieda +
200 % =
(0,450+0,900)
V. trieda =
0,045
III. trieda - 90
% = (0,4500,405)
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Váha Výsledok
č.
1
Popis
Trieda Kpdi
Trh s nehnuteľnosťami
Vi
II. 0,900 13
Kpdi*Vi
11,7000
III. 0,450 30
13,5000
dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší
2
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce
3
Súčasný technický stav nehnuteľností
II. 0,900
8
7,2000
nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu
4
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na
okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a
skladovanie
III. 0,450
7
3,1500
5
Príslušenstvo nehnuteľnosti
III. 0,450
6
2,7000
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti
6
Typ nehnuteľnosti
II. 0,900 10
priaznivý typ – polyfunkčný objekt s parkoviskom
15
9,0000
7
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť
do 15 %
8
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
III. 0,450
9
4,0500
II. 0,900
6
5,4000
III. 0,450
5
2,2500
II. 0,900
6
5,4000
11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu,
kanalizácia, telefón, spoločná anténa
II. 0,900
7
6,3000
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti
IV. 0,248
7
1,7360
priemerná hustota obyvateľstva
9
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a
čiastočne nevhodná
10 Konfigurácia terénu
južný svah o sklone 5% -
25%
železnica, alebo autobus
13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola,
poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť
obchodov a základné služby
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
II. 0,900 10
9,0000
III. 0,450
8
3,6000
III. 0,450
9
4,0500
II. 0,900
8
7,2000
0,045
7
0,3150
III. 0,450
4
1,8000
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m
15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby
zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy
16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.
zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe dlhšej
ako 5 rokov
17 Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna
V.
možnosť rozšírenia
18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
bežný prenájom nehnuteľností
19 Názor znalca
II. 0,900 20
18,0000
180
116,35
dobrá nehnuteľnosť
Spolu
Koeficient polohovej diferenciácie: 116,35/ 180 = 0,646
Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:
537 130,85 EUR * 0,646 =
346 986,53 EUR
3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA
3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA
Popis k základných údajom:
Výpočet výnosovej hodnoty je v tomto prípade vykonaný na základe odhadovanej
výšky reálnej výšky nájomného v danej lokalite v danom čase a mieste. Podľa
odhadu znalca nájomné u nebytových priestorov a bytov nie regulované t.j. max.
výška nájomného je podľa dohody prenajímateľa a nájomcu.
16
Vzhľadom k tomu, že podľa § 2 odst. 1 bod g vyhl.č.492/2004 Z.z o stanovení
všeobecnej hodnoty je všeobecnou hodnotou majetku výsledná objektivizovaná
hodnota
majetku,
ktorá
je
znaleckým
odhadom
najpravdepodobnejšej
ceny
hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal
dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď
kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s
predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane
dane z pridanej hodnoty, zmluvy o prenájme zmluvy s neregulovaným nájomným
použijeme.
Uvažované nájomné uvažované vo výpočte sa viaže na prenajímaný priestor a podľa
odhadu znalca neobsahuje aj poplatky za služby, že celková dohodnutá výška
nájomného je priamo vstupom do výpočtu hrubého výnosu. Následne pri zadávaní
nákladov budeme v prevádzkových nákladoch nebudeme uvažovať s nákladmi na
vykurovanie, dodávku a odvod vody a pod.
Základné údaje
Doba úžitkovosti:
10 r.
ÚROKOVÁ MIERA:
Zaťaženie daňou z príjmu:
Základná úroková sadzba ECB:
Miera rizika:
Likvidačná hodnota:
2 %
1 %
7 %
346 986,53 EUR
Náklady spojené s budúcim prevodom:
Názov
servis spojený s
predajom
Daň z budúceho prevodu
Výpočet
Spolu [EUR]
2,00 % z 346 986,53 EUR
6 939,73
2,00 % z 346 986,53 EUR
6 939,73
Spolu:
13 879,46
Hrubý výnos
Názov: Predajňa nábytku s príslušenstvom
Popis: Odhadované nájomné je stanovené na základe smernica Mesta Bardejov na
určenie minimálnej výšky cien za nájom nebytových priestorov v meste Bardejov
platnej od 1.6.2008
Podlahová plocha:
Názov plochy
PP
Vzorec pre výpočet
plochy
326,38
Plocha spolu:
2
Plocha [m ]
326,38
326,38
Konštantné nájomné: 20,00 EUR/m2/rok
Hrubý výnos: 20*326.38 = 6 527,60 EUR/rok
17
Názov: Garážové státie - 14 áut
Popis: Odhadované nájomné je stanovené na základe smernica Mesta Bardejov na
určenie minimálnej výšky cien za nájom nebytových priestorov v meste Bardejov
platnej od 1.6.2008
Podlahová plocha:
Vzorec pre výpočet
plochy
473,40
Názov plochy
PP
2
Plocha [m ]
473,40
Plocha spolu:
473,40
Konštantné nájomné: 16,50 EUR/m2/rok
Hrubý výnos: 16.5*473.4 = 7 811,10 EUR/rok
Názov: Nájomné byty - 18 b.j.
Popis: Odhadované nájomné je stanovené na základe priemerného nájomného v
mestských nájomných bytoch Mesta Bardejov
Podlahová plocha:
Názov plochy
1.NP a 2.NP
Vzorec pre výpočet
plochy
(7*104+2*70,40)*2
Plocha spolu:
2
Plocha [m ]
1 737,60
1 737,60
Konštantné nájomné: 30,00 EUR/m2/rok
Hrubý výnos: 30*1737.6 = 52 128,00 EUR/rok
Hrubý výnos spolu: 66 466,70 EUR/rok
Náklady
Názov vynaloženého nákladu
Prevádzkové náklady
vecné poistenie a poistenie
zákonnej zodpovednosti
daň z nehnuteľností
Rok
Vzorec
Náklad [EUR/rok]
(všetky)
492,53
492,53
(všetky)
1862,34
1 862,34
697 587,83
1 743,97
66 466,70
1 994,00
494378
494 378,00
66 466,70
6 646,67
Náklady na údržbu
Na údržbu
(všetky)
Správne náklady
prenajímanie
(všetky)
Výdaje na zhodnotenie
nehnuteľnosti
náklady nutné na ukončenie
rozostavanej nehnuteľnosti
Odhad nevyužitého nájomného
odhad straty príjmu na
nájomnom
0,25 % z
3,00 % z
(všetky)
(všetky)
10,00 % z
Nájom pozemkov
18
Podiel pozemku na výnose
(všetky)
10,00 % z
66 466,70
6 646,67
Odčerpateľný zdroj
Rok
Všetky
Hrubý výnos [EUR]
66 466,70
Náklady [EUR]
513 764,18
Odčerpateľný zdroj [EUR]
- 447 297,48
Výpočet výnosovej hodnoty
Kapitalizačný úrokomer: k = (1+7+2) / 100 = 0,1000
10
OZt
HL
HV = Suma (--------------------) + -------------------t=1
(1 + 0,1)^t
(1 + 0,1)^10
Výpočtová tabuľka:
T
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
(1+0,1)^t
1,1000
1,2100
1,3310
1,4641
1,6105
1,7716
1,9487
2,1436
2,3579
2,5937
-
447
447
447
447
447
447
447
447
447
447
297,48
297,48
297,48
297,48
297,48
297,48
297,48
297,48
297,48
297,48
OZt
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
-
Spolu:
n
10
406
369
336
305
277
252
229
208
189
172
OZt/(1+0,1)^t
634,07 EUR
667,34 EUR
061,22 EUR
510,20 EUR
738,27 EUR
482,21 EUR
536,35 EUR
666,49 EUR
701,63 EUR
455,37 EUR
-2 748 453,15 EUR
(1+0,1)^n
2,5937
VŠH pol.dif.[EUR]
346 986,53
Daň[EUR]
0,00
Náklady [EUR]
13 879,46
HL/(1+0,1)^n
128 429,30 EUR
Výnosová hodnota: -2 748 453,15 EUR + 128 429,30 EUR = -2 620 023,85 EUR
3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY
Technická hodnota stavieb:
Výnosová hodnota:
537 130,85 EUR
-2 620 023,85 EUR
Všeobecná hodnota sa nedá vypočítať kombinovanou metódou, pretože výnosová alebo technická
hodnota stavieb je rovná 0.
3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer.
VŠH stavieb = 346 986,53 EUR
19
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: zastavané plochy a nádvoria
Pozemok - parcely KN č.266/1 a 266/2 sa nachádzajú v k.ú. Bardejovská Nová ves
v zastavanom území mestskej časti Bardejovská Nová Ves mesta Bardejov, okraj
mesta. Pozemok je možné napojiť na všetky inžinierske siete. Nachádza sa pri
štátnej ceste Bardejov - Giraltovce, negatívne účinky okolia na pozemky neboli
zistené okrem intenzívnej dopravy a blízkosti areálu bývalého Roľníckeho
družstva Bardejovská Nová Ves, , terén južný, mierne svahovitý. Celková výmera
pozemku je 2872 m2. Mestská časť Bardejovská Nová Ves je lokalita so zvýšeným
záujmom o kúpu pozemkov a nehnuteľností. Bardejov - obec s počtom obyvateľov nad
15.000.
Parcela
266/1
266/2
Druh pozemku
Vzorec
zastavaná plocha a
nádvorie
zastavaná plocha a
nádvorie
Spolu
Podiel
výmera
1029 1029,00
1/1
1029,00 m2
1843 1843,00
1/1
1843,00 m2
Spolu výmera
2 872,00 m
Obec:
Východisková hodnota:
Označenie
koeficientu
Výmera
2
Bardejov
9,96 EUR/m2
Hodnota
koeficientu
Názov a hodnotenie
Koeficient všeobecnej situácie:
4. obytné časti na predmestiach a priemyslové a
kS
poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov
Koeficient intenzity využitia:
3. bytové domy s nebytovými priestormi
kV
Koeficient dopravných vzťahov:
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej
dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do
kD
centra (10 min), územie mesta
Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy:
3. obytná poloha
kP
1,10
1,00
1,00
1,10
Koeficient technickej infraštruktúry pozemku:
3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody,
kI
elektriny, zemného plynu)
Koeficient povyšujúcich faktorov:
5. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku,
kZ
druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.)
Koeficient redukujúcich faktorov:
3. rušivý hluk z cestnej dopravy v obytných oblastiach
kR
20
1,30
1,20
0,99
Koeficient polohovej diferenciácie:
Jednotková hodnota pozemku:
Všeobecná hodnota pozemku:
1,10*1,00*1,00*1,10*1,30*1,20*0,99=1,8687
1,8687 * 9,96 EUR/m2 = 18,61 EUR/m2
2 872,00 m2*18,61 EUR/m2 = 53 447,92 EUR
VYHODNOTENIE
Názov
parc. č. 266/1
parc. č. 266/2
VŠH [EUR]
19 149,69
34 298,23
Spolu
53 447,92
3.2.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej
difer.
VŠH pozemkov = 53 447,92 EUR
21
III. ZÁVER
REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
nehnuteľnosti a stavieb podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z.
v znení neskorších zmien a doplnkov o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku :
1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE
Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty budovy č.s.1751 na parc.č.
266/1 a pozemku parcely KN č. 266/1 a 266/2 v k.ú. Bardejovská Nová Ves , obec
Bardejov, okres Bardejov. Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola
stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku v znení neskorších zmien a doplnkov a je znaleckým odhadom ich
najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 25.1.2011, ktorú by tieto mali dosiahnuť na
trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj
predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s
predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Hlavné stavby:
Názov
Sociálno - prevádzková budova
č.s.1751 na pozemku - parcele
KN č.266/1 v k.ú. Bardejovská
Nová Ves
3
JKSO
OP (m )
803 55
17 391,17
2
ZP (m )
1 196,49
Počet podlaží
3
Pozemky:
Druh pozemku
Zastavané plochy a nádvoria
Zastavané plochy a nádvoria
Číslo parcely
266/1
266/2
2
Výmera (m )
1 029,00
1 843,00
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Použitá je metóda polohovej diferenciácie Použitie kombinovanej metódy na
stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože budova č.s.1751 nie je
schopná ku dňu miestneho šetrenia t.j. ku dňu 25.1.2011 dosahovať primeraný
výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia
metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov
pre danú lokalitu a typ stavby.
Všeobecná hodnota pozemku je stanovená tiež metódou polohovej diferenciácie
( tzv. koeficient polohovej diferenciácie), ktorý zohľadňuje všeobecnú situáciu,
intenzitu využitia, dopravu, priemyselnú polohu a povyšujúce a redukujúce
faktory.
22
Rekapitulácia :
Názov
Všeobecná hodnota
-----------------------------------------------------------------------a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou:
Všeobecná hodnota stavieb:
346 986,53 EUR
Všeobecná hodnota pozemkov:
53 447,92 EUR
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer.
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej
difer.
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Všeobecná hodnota [EUR]
STAVBY
Sociálno - prevádzková budova č.s.1751 na pozemku parcele KN č.266/1 v k.ú. Bardejovská Nová Ves
344 428,53
Vonkajšie úpravy
Prípojka vody na parcele KN č.266/2 v k.ú. Bardejovská
Nová Ves
Prípojka kanalizácie na parcele KN č.266/2 v k.ú.
Bardejovská Nová Ves
Spevnené plochy z povrchom z monolitického betónu na
parcele KN č.266/2
Spolu
577,61
1 420,46
559,93
2 558,00
POZEMKY
Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 266/1 (1 029 m2)
Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 266/2 (1 843 m2)
2
Spolu pozemky (2 872,00 m )
19 149,69
34 298,23
53 447,92
Spolu VŠH
Zaokrúhlene
SKK
400 434,45
400 000,00
12 050 400,00
Slovom:
Štyristotisíc Eur
4. MIMORIADNE RIZIKÁ
Podľa výpisu z listu vlastníctva č.1275 a 1050 v k.ú. Bardejovská Nová Ves v
časti B : Vlastníci a iné oprávnené osoby je uvedená poznámka o oznámení o
začatí výkonu zmluvného záložného práva na budovu č.s.1751 s príslušenstvom a
pozemkom. Súčasne podľa výpisu z listu vlastníctva č.1275 a 1050 v k.ú.
Bardejovská Nová Ves v časti C : Ťarchy je uvedené záložné právo v prospech
Slovenskej záručnej a rozvojovej banky Bratislava na budovu č.s.1751 s
príslušenstvom a pozemkom. Ďalej podľa výpisu z listu vlastníctva č.1050 v k.ú.
Bardejovská Nová Ves v časti C : Ťarchy je uvedené záložné právo aj v prospech
Mesta Bardejov na budovu č.s.1751 s príslušenstvom.
23
Download

ZNALECKÝ POSUDOK