trim BCPB. Rozsirovanie tohto Prospektu a ponuka, predaj alebo kupa Dlhopisov su v niektorych krajinach
obmedzene pravnymi predpismi. Tento Prospekt bude schvaleny vylucne Narodnou bankou Slovenska (d'alej
len NBS).
Emitent po vydam' vsetkych Dlhopisov poziada o prijatie Dlhopisov na obchodovanie na regulovanom
voPnom trim BCPB.
Identifikacny kod ISIN Dlhopisov je SK4120009200 seria 01.
Tento Prospekt bol vyhotoveny ku dim 6. juna 2013 a informacie v nom uvedene su aktualne iba k tomuto
dnu. Ak po dni, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny, avsak pred prijatim Dlhopisov na obchodovanie
na regulovanom vol'nom trim BCPB, dojde k podstatnej zmene v niektorej skutocnosti uvedenej v tomto
Prospekte, uverejm Emitent dodatok k tomuto Prospektu. Emitent bude v rozsahu stanovenom pravnymi
predpismi a predpismi BCPB uverejnovaf spravy o vysledkoch svojho hospodarenia a svojej fmancnej
situacii a plnif svoju informacnu povinnosf. Po dni, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny musia
investor!, ktorf maju zaujem o kupu Dlhopisov svoje investicne rozhodnutia zalozif nielen na zaklade tohto
Prospektu, ale aj na zaklade d'alsi'ch infonnacii, ktore Emitent uverejni) po dni, ku ktoremu boi tento
Prospekt vyhotoveny, alebo inych verejne dostupnych informacii.
Prospekt vratane vsetkych jeho pripadnych dodatkov, vsetky vyrocne spravy Emitenta uverejnene po dni, ku
ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny, ako aj vsetky dokumenty uvedene v tomto Prospekte formou odkazu
su k dispozicii v elektronickej podobe na internetovej stranke Emitenta www.ceeta.eu a d'alej tiez v sfdle
Emitenta na adrese Dvofakovo nabrezie 10, 81! 02 Bratislava - Stare Mesto, Slovenska republika,
v pracovnych dnoch v case od 9.00 do 16.00 hod. Emitent na poziadanie bezplatne poskytne Prospekt
v listinnej podobe investorovi k nahliadnutiu (blizsie vid' clanok 1 (Dolezite upozornenie)).
Hiavny manazer
J&T BANKA, a.s.
[TATO STRANA BOLA UMYSELNE PON EC HAN A PRAZDNA]
OBSAH
Clanku
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Strana
Dolezite upozornenie
Suhrn
Rizikove faktory
3.1
Rizikove faktory vzfahujuce sa k Emitentovi
3.2
Rizikove faktory vzfahujuce sa k Slovenskej republike a Ceskej republike
3.3
Rizikove faktory vzfahujuce sa k Dlhopisom
Udaje o Emitentovi
4.1
Zodpovedne osoby
4.2
Zakonm audi'tori
4.3
Vybrane financne informacie tykajuce sa Emitenta
4.4
Rizikove faktory
4.5
Informacie o Emitentovi
4.6
Prehfad pod ni kate fskej cinnosti
4.7
Organizacna struktura
4.8
Informacie o trende
4.9
Prognozy a odhady zisku
4.10
Riadiace a dozorne organy
4.11
Postupy organov a dodrziavanie principov spravy a riadenia spolocnosti
4.12
Hlavni akcionari
4.13
Financne informacie tykajuce sa aktiv, pasiv, financnej situacie a ziskov a strat
Emitenta
4.14
Dodatocne informacie
4.15
Vyznamne zmluvy
4.16
Informacie tretej strany a vyhlasenie znalcov
4.17
Dokumenty k nahliadnutiu
IJdaje o cennom papieri
5.1
Zodpovedne osoby
5.2
Rizikove faktory
5.3
KPucove informacie
5.4
Popis cennych papierov ponukanych a prijimanych na obchodovanie a d'alsie
podmienky Dlhopisov
5.5
Podmienky ponuky
5.6
Vymahanie sukromnopravnych narokov voci Emitentovi
5.7
Prijatie na obchodovanie a sposob obchodovania
5.8
Dodatocne informacie
Zoznam pouzitych defimcii pojmov a skratiek
Prilohy
7.1
Auditovana konsolidovana uctovna zavierka Emitenta k 31. decembru 2011
vratane auditorskej spravy vypracovana podfa medzinarodnych uctovnych
standardov IFRS (priloha c. 1)
7.2
Auditovana konsolidovana uctovna zavierka Emitenta k 31. decembru 2012
vratane auditorskej spravy vypracovana podl'a medzinarodnych uctovnych
standardov IFRS (pn'loha c. 2)
5
7
21
21
27
28
32
32
32
33
36
36
39
47
53
53
53
58
58
59
63
64
66
66
68
68
68
69
69
87
89
90
90
92
95
95
95
1.
DOLEZITE UPOZORNENIE
Tento Prospekt je prospektoin v zmysle Zdkona o cennych papieroch. Tenlo Prospekt bol schvdleny
Ndrodnou bankou Slovenska. S vynnnkou Ndrodnej banky Slovenska ziadny iny stdtny orgdn ani ind
osoba tento Prospekt neschvalili. Akekolvek vyhldsenie opacneho vyznamu je nepravdive.
Emitent neschvdlil akekol'vek ine vyhldsenie alebo informacie o Emitentovi alebo Dlhopisoch, nez
ake sii obsiahnute v tomto Prospekte. Na ziadne taketo ine vyhldsenie alebo informdcie sa nemozno
spol'ahni'tt' ako na vyhldsenie alebo informacie schvdlene Emitentom. Pokial' nie je uvedene inak, su
vsetky informdcie v tomto Prospekte uvedene ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny.
Poskytnutie tohto Prospektu kedykol'vek po dni, ku ktoremu bol vyhotoveny neznamend, ze
informdcie v nom uvedene su aktualne k akemukol'vek okamihu po dni, ku ktoremu bol vyhotoveny.
Za zdvazky Emitenta vrdtane zdvazkov vyplyvajucich z Dlhopisov neruci Slovenskd republika anj
ktordkol'vek jej insfitticia, ministerstvo alebo jej politicka sucasl' (orgdn stdtnej sprdvy ci
samosprd\y), ani ich inym sposobom nezabezpecuje.
Rozsirovanie tohto Prospektu a ponuka, predaj alebo kupa Dlhopisov su v niektorych h-ajindch
obmedzene prdvnymi predpismi. Dlhopisy nie su a nebudi't registrovane, povolene ani schvdlene
ahf'inkol'vek sprdvnym ci inym orgdnom ineho statu. Bez toho aby tym bola dotknutd vseobecnd
povaha vyssie uvedeneho, Dlhopisy nie su a nebudu regisfrovane podl'a zakona o cennych papieroch
Spojenych stdtov americkych zroku 1933 a preto nesmu byt' ponukane, preddvane, ani akokol'vek
poskytovane na uzemi Spojenych stdtov americky'ch, alebo osobdm, ktore su rezidentmi Spojenych
stdtov americkych inak, ako na zdklade vynimky z registracnych povinnosti podl'a uvedeneho zdkona,
alebo v rdmci obchodu, ktory takejto registracnej povinnosti nepodlieha. Osoby, do ktorych
dispozicie sa tento Prospekt dostane, su zodpovedne za dodrziavanie obmedzeni, ktore sa
vjednotlivych sfdtoch vzt'ahuju na ponuku, ndkup alebo predaj Dlhopisov, alebo na drzanie a
rozsirovanie akychkoivek materidlov, tykajucich sa Dlhopisov (vrdtane tohto Prospektu).
Informdcie obsiahnute v cldnku 5.4(u) (Zdanenie a devizovd reguldcia v Slovenskej republike) a
cldnku 5.6 (Vymdhanie sukromnoprdvnych ndrokov voci Emitentovi) su uvedene iba ako vseobecne
informdcie vyplyvajuce z prd\>nych predpisov Shvenskej republiky. Potencidlni nadobudatelia
Dlhopisov by sa mali spoliehat' vyhradne na svoju vlastnu analyzu faktorov uvddzanych v tychto
cldnkoch a svojich vlastnych prd\>nych, danovych a inych odbornych poradcov.
NadobudateTom Dlhopisov, najmd zahramcnym, sa odporuca konzultovaf so svoj inii prdvnymi a
inymi odbornyini poradcami ustanovenia prislusnych prdvnych predpisov, najmd devizovych a
danovych predpisov Slovenskej republiky, stdtov, ktorych su rezidentmi, a inych prislusnych stdtov a
d'alej vsetky medzindrodne dohody a ich dopad na konkretne investicne rozhodnutie.
Majitelia Dlhopisov, vrdtane vsetkych pripadnych zahranicnych investorov, sa vyzyvaju, aby sa
sustavne informovali o vsetkych prdvnych predpisoch upravujucich drzbu Dlhopisov, predaj
Dlhopisov do zahranicia alebo ndkup Dlhopisov zo zahranicia, ako i akekol'vek ine transakcie s
Dlhopismi, a aby tieto prdvne predpisy dodrziavali.
Emitent bude v rozsahu stanovenom prdvnymi predpismi a predpismi BCPB, uverejfiovaf sprd\>y
o vysledkoch svojho hospoddrenia a svojej financnej situdcii a plnit'svoje informacne povinnosti.
Prospekt, vsetky vyrocne sprd\>y Emitenta, kdpie auditorskych sprd\> tykajuce sa Emitenta ako aj
vsetk)' dokumenty uvedene v tomfo Prospekie formou odkazu, su vseikynn investorom bezplatne
k dispozicii k nahliadnutiu u Emitenta v pracovnych dnoch pocas beznej pracovnej doby v case od
9.00 do 16.00 hod. v jeho sidle na adrese Dvordkovo ndbrezie 10, 811 02 Bratisla\>a - Stare hdesto.
SJovenska repubUka. Tieto dokwnenty sii k dispozicii tiez v eiektronickej podobe na internetovej
strdnke Etnitenta mvw.ceeta.eu.
Prospekt je d'alej vsetkym investorom k dispozicii bezplatne k nahliadnutiu u Hlavneho manazera na
jeho webovej sti-dnke www.it-banka.sk a d'alej pocas beznej pracovnej doby v case od 9.00 do 16.00
hod. na adrese jeho pobocky zahranicnej banky v Slovenskej republike, Dvordkovo ndbrezie 8, 811
02 Bratislava, Shvenskd republika.
Pocas doby, kedy zostane akdkol'vek cast' Dlhopisov nesplatend, bude na poziadanie pocas beznej
pracovnej doby v case od 9.00 do 16.00 hod. k nahliadnutiu v Urcenejprevddzkarni Adminisfrdtora
rovnopis Zmluvy s administrdtorom (blizsie vid'. cldnok 5.4. (Popis cennych papierov ponukanych a
prijimanych na obchodovanie a d'alsie podmienky Emisie Dlhopisov)).
Akekol'vek predpoklady a vyhlddy tykajuce sa buduceho vyvoja Etnitenta, jeho financnej situdcie,
oh-uhu jeho podnikatel'skej cinnosti alebo postm'enia na trhu nemozno pokladat' za vyhldsenie ci
zdvdzny sl'ub Emitenta tykajuci sa buducich udalosti alebo vysledkov, vzhl'adom na to, ze tieto
buduce udalosti a vysiedky zdvisia celkom alebo scasti na okolnostiach a udalostiach, ktore Emitent
nemoze uplne alebo scasti ovplyvnit'. Investori, ktori maju zdujem o kupu Dlhopisov by mali
uskutocnit' vlastnu analyzu aky'chkol'vek vyvojovych trendov alebo vyhl'adov uvedenych v tomto
Prospekte, pripadne uskutocnit' d'alsie samostatne sefrenia a svoje investicne rozhodnutia zalozit' na
vysledkoch taky'chto samostatnych analyz a setreni.
Pokial' nie je d'alej uvedene inak, vsetky financne udaje Emitenta vychddzaju financnych vykazov
zostavenych podl'a Medzindrodnych uctovnych standardov (IFRS). Niektore hodnoty uvedene v
tomto Prospekte boli upravene zaoh-uhlenim. To ob-em ineho znamend, ze hodnoty uvddzane pre
rovnaku informacnu polozku sa mdzu na roznych miestach mierne lisit' a hodnoty uvddzane ako
siicet niektorych hodnot nemusia byt' aritmetickym suctom hodnot, z ktoiych vychddzaju.
Niektore pojmy pouzivane v tomto Prospekte su definovane v cldnku 6. „ Zoznam pouzitych definicii,
pojmov ashatiek".
Pokial' informdcie uvedene v tomto Prospekte pochddzaju z internych analyz a odhadov Emitenta a
nie z externych zdrojov, znamend to, ze prislusne informdcie Emitent uviedol s vynalozenim vsetkej
primeranej starostlivosti, avsak presnost' takychto infonndcii Emitent nevie a nemdze zarucit'.
Tento Prospekt bol vyhotoveny v slovenskom jazyku. Pokial' bude tento Prospekt prelozeny do ineho
jazyka, je v pripade vykladoveho rozporu medzi znenim Prospektu v slovenskom jazyku a znenim
Prospektu v inom jazyku rozhodujuce znenie Prospektu v slovenskom jazyku.
Prijatim Dlhopisov na obchodovanie na BCPB nepreberd BCPB ziadne zdvdzky z tychto Dlhopisov.
2.
SUHRN
Nizsie uvedeny suhrn spina poziadavky Smernice Europskeho parlamentu a Rady 2003/71/ES (d'alej
len Smernica o prospekte) a Nariadenia Komisie (ES) c. 809/2004, ktorym sa vykondva Smernica
o prospekte (d'alej len Nariadenie o prospekte), vratane poziadaviek na obsah uvedenych v
Prilohe XXII Nariadenia o prospekte. Tieto poziadcn'ky sa vzt'ahuju na Dlhopisy s nomindlnou
hodnotou nizsou ako 100 000 € (alebo jej ekvivalent v inej mene) a nizsie uvedeny suhrn je urceny
potencidlnym investorom do tychto Dlhopisov. Suhrn pozostdva z povinne zverejhovanych
informdcii, tzv. „prvkov". Tieto prvky su cislovane v oddieloch A-E (tj. AI - E7). Tento suhrn
obsahuje vsetky prvky, ktore musia byt' obsiahnute vsuhrne pre tento typ cennych papierov
a Emitenta. Nakol'ko niektore prvky sa podl'a Nariadenia o prospekte pre tento typ cennych papierov
a Emitenta nevyzaduju, postupnost' cislovania uvedenych pn'kov nemusi byt' kontinualna (t.j.
v cisehiom poradi jednotlivych prvkov mdzu byt' medzery). Aj ked' urcity prvok musi byt' podi'a
Nariadenia o prospekte pre tento typ cennych papierov a Emitenta do siihrnu zahrmtty, je mozne, ze
ohl'adom takeho prvku neexistuju ziadne relevantne informacie. Vtakomto pripade je vsuhrne
uvedeny strucny popis prislusneho prvku s pozndmkou „ Nepouzije sa ".
Oddiel A - Uvod a upozornenia
PoJsiadavka na zverejnenie
Prvok
A.l
Upozornenia
Tento stihrn predstavuje a mal by byf ch^pany ako uvod Prospektu. V tomto suhrne su
uvedenS z^kladne inform£cie o Emitentovi a Dlhopisoch, ktor6 su obsiahnutS na inych
miestach Prospektu.
Ak^koiVek rozhodnutie investovaf do Dlhoprsov by maJo byf zalozene na tom, ze
investor zv&zi tento Prospekt ako celok, t.j. potenci&lni investori by si pred prijatim
konkretneho investiCneho rozhodnutia mali pozorne preditaf cely Prospekt, vratane
finanCn^ch udajov a prislugnj'ch poznamok. Obzvl£Sf potrebne je starostlivo zvSzif
vSetky rizikov£ faktory vzfahujuce sa k Dlhopisom.
Ak sa na sude vznesie nSrok na z&klade informacii obsiahnutych v Prospekte, ialujucemu
investorovi sa moze podl'a vnutroStatnych prSvnych predpisov Clenskych Statov ulozif
povinnost' zndSaf naklady spojen^ s prekladom Prospektu pred zaCati'm sudneho konania.
ObCianskopravnu zodpovednosf maju len tie osoby, ktore suhrn vratane jeho prekladu
predlozili, ale len v pn'pade, ked'je tento suhrn zav£dzajuci, nepresny, alebo v rozpore s
ostatmf'mi Casfami Prospektu, alebo neobsahuje v spojem' s in^mi Casfami Prospektu
kl'uCove informacie, ktore maju investorom pomocf pri rozhodovam sa investovaf do
Dlhopisov.
Zodpovednou osobbvy0w
/{
w<
Ing. Roman KorbaCka
predseda predstavenstva
A.2
Uvod
Emitent suhlas/ s pouzitim tohto Prospektu na nasledny d'alSi predaj cennych paprerov
alebo koneCne umiestnenie cennych papierov prostredm'ctvom finanCnych
sprostredkovatel'ov.
N^sledny d'alfii predaj cennych papierov alebo koneCne umiestnenie cennych papierov
prostredm'ctvom financn^ho sprostredkovatel'a sa moze uskutoCnif do uplynutia
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
dvaniistich (12) mesiacov odo dna, kedy nadobudlo prdvoplatnost* rozhodnutie NBS,
ktorym Prospekt schvSIeny.
Suhlas s pouzitim Prospektu sa udel'uje na obdobie dvandst* (12) mesiacov odo dna, kedy
nadobudlo pravoplatnost' rozhodnutie NBS, ktorym Prospekt schvileny.
So suhlasom Emitenta nie su spojenS ziadne d'alSie podmienky, ktore su relevantni pre
pouzfvanie Prospektu.
OZNAM INVESTOROM:
Informdcie o podmienkach ponuky finan&n£ho sprostredkovatel'a must' financny
sprostredkovatel' poskytnut' kazdimu konkr^tnemu investorovi v case uskutocnenia
ponuky.
Odtiiel B - Emitent
Poiiadavka na zverejnenie
Prvok
B.l
B.2
B.4b
Obchodnj'
ndzov Emitenta.
CEETA a.s.
Domicil a
prdvna forma
Emitenta,
prdvne
predpisy, podl'a
ktorych Emitent
vykondva
finnost', a
krajina
zalozenia.
Sidlo:
Dvofdkovo nSbre^ie 10, 811 02 Bratislava - Stare Mesto, Slovenskd
republika
Prdvna forma:
Akciovd spolofinosf
Opis vSetkych
znamych
trendov
ovplyvnujucich
Emitenta a
odvetvia,
v ktorych
posobi.
ICO: 45 971 528
Domicil a krajina zalo^enia: Slovenskd republika
Emitent bol zalo^eny a existuje podl'a prdvneho poriadku Slovenskej republiky. Emitent
vykondva svoju Cinnosf v sulade s prdvnymi predpismi Slovenskej republiky, Co zahffia
najmH, nie vsak vyluCne:
(a)
zdkon C. 513/1991 Zb. Obchodny zdkonmk v platnom zneni;
(b)
zdkon C. 40/1964 Zb., ObCiansky zdkonnik, v platnom zneni;
(c)
zakon C. 455/1991 Zb., o zivnostenskom podnikani (fcivnostensky zdkon),
v platnom znem';
(d)
zdkon C. 50/1976 Zb. o uzemnom pldnovanf a stavebnom poriadku (stavebny
zdkon) v platnom znem';
(e)
zdkon C. 116/1990 Zb. o ndjme a pod ndjme nebytovych priestorov v platnom
znem';
(0
zdkon C. 595/2003 Z. z. o dani z prijmov, v platnom zneni; a
(g)
zdkon C. 7/2005 Z. z. o konkurze a reStrukturalizdcii, v platnom zneni.
Nepouzije sa.
Emitentovi nie su zndine ziadne trendy, neistoty, ndroky, zdv&zky alebo udalosti, o
ktorych je realne pravdepodobni, ze budu maf podstatny vplyv na perspekti'vu Emitenta
minimalne poCas bezniho finanCniho roka.
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
B.S
Opis skupiny a
postavenie
Emitenta
v skupine.
Prostrednictvom hlasovadch prdv Emitent tiplne, priamo alebo nepriamo, ovldda
spoloCnosti v jeho skupine. Emitent vlastnf priamo alebo nepriamo majetkove tiCasti v
niekork>'ch spoloCnostiach, a to nasledovne:
(a)
100% majetkovu ucasf v spoloCnosti CONTINENTAL INVESTMENT
HOLDING, priCom 99,998% uCasti vlastnf Emitent priamo a 0,002% uCasti
vlastnf prostred nfet vom spoloCnosti Night sky, s.r.o.;
(b)
100% majetkovu uCasf v spoloCnosti Night sky, s.r.o.;
(c)
100% majetkovi uCasti v nasledujucich spoloCnostiach, priCom Emitent vlastnf
majetkovu uCast* nepriamo prostrednfctvom CONTINENTAL INVESTMENT
HOLDING:
(i)
Pribinova 25, s.r.o.,
(ii)
Bratislavske ndbrezie, s.r.o.,
(iii)
Bea Development, a.s.,
(iv)
Prosek Point s.r.o.
(Emitent a spoloCnosti uvedeni v odsekoch (a) az (c) vySgie d'alej spoloCne ako Skupina
emitenta).
OrganizaCnd gtruktura Skupiny emitenta je nasledovnd:
Inj. Homin Kcrbaiki
TELL CRAFT HOLDIHG
LIMITED
22.30%
MINGLE CONSULTANCY
LIMITED
KOT I PAS EQUITY
LIMITEO
10,11 %
CONTINENTAL
INVESTMENT HOLDING
|
B.9
B.10
Ak sa urobi'
progndza alebo
odhad zisku,
uved'te jeho
ciselny udaj.
Nepouzije sa.
Opis povahy
vSetkych vyhrad
v auditorskej
sprdve
o historickych
Nepouzije sa.
Nlghdky, i.r.o.
I IPOS
100%
Pilblnovi 25, i.r.o.
GRAMEKO LIMITED
J&T BANKA, 1.1.
BulliliVika nlbialle,
IT.O.
Proiek Palm i.r.a.
T 100*
Bea Dtvalopmcnt.i.i.
Emitent sa rozhodol nezahrnut' do Prospektu prognozu alebo odhad zisku a ku dnu, ku
ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny nezverejnil ziadnu prognbzu alebo odhad zisku.
Auditorom Emitenta pre rok 2011 a 2012 bola spoloCnost* KPMG Slovensko spol. s r.o.,
so sidlom: Dvofdkovo nabrezie 10, Bratislava 811 02, Slovenskd republika, iCO: 31 348
238, zapisand v obchodnom registri Okresniho sudu Bratislava I, Oddiel: Sro, Vlozka C:
4864/B. Auditor overil konsolidovani uCtovni zdvierky Emitenta za roky 2011 a 2012 a
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
financnych
in form a cid ch.
B.I2
vydal k nim vyrok "bez v^hrad"
Vybran£ kl'ucovi historicke financni informdcie o Emitentovi za kazdy fin an cny rok obdobia, za ktord
su uvedend historicke finanfrid informdcie, a za kazdd nasledujuce financnd medziobdobie, doplnend
porovndvaci'mi udajmi za rovnakd obdobie predchddzajuceho finanf-niho roka okrem pripadov, ak
poziadavka na porovndvacie suvahovi udaje nie je splnend uvedenim koncorocnych suvahovych
udajov.
Nasledujuce udaje vychadzaju z auditovanych konsolidovanych uCtovnych zdvierok Emitenta za roky 2011 a
2012 vypracovanych v sulade s Medzindrodmf'mi ufitovnymi Standardami IFRS prijatymi EU:
Konsotidovany v^kaz ziskov a strdt za roky 2011 a 2012
Vtisiooch EUR
2012
201]
Trtby z prcndjmu
Ostatni vynosy
Vytiosy z prevddzkovej cinnosti celkoni
12 368
1 629
13 997
852
32
884
Ostatne vynosy z prevddzkovej Cinnosli
Zisk/(s[rala) z precenenia investlcif v nehnulefnosliacli
Strata z vyradenia nehnuleJ'nosll, slrojov a zariadenia a invesu'eii v nehnulej'nosliach
161
4 866
(1 614)
1
(187)
(3 244)
(398)
(149)
(3 000)
2612
(13)
(3 332)
(10 136)
(174)
(26)
(2)
(5 069)
Ndklady z prevddzkovania nchnulernosti
Odpisy
Osobnd naklady
Strata zo zneliodnolenia goodwillu
Zftporny goodwill
ZniJenie hodnoty
Osiatne nSklady z prevfidzkovej Cinnosti
NdkUdy z prevddzkovejttnnosticelkom
Zisl^(strata) z prevddzkovej Jinnosti
9 886
169
(6 366)
74
(6 123)
Urokovi vynosy
Urokovi naklady
Zisk ^ flnanCnych zdvSzkov
Finanf ne vynosy (ndklady), netto
Zisk/{stratfl) pred zdanenim
Daii y. prijmu
Cisty zisl(/(strata) po zdaneni za obdobie
PriraditelnS:
Spolocnikom materskej spolocnosti
Nckontrolujucim podielom
2010
(357)
(5 628)
(4 930)
3
(329)
3 763
(326)
(5 256)
(3 126)
637
1410
(3 846)
637
(3 846)
Konsolidovany vykazfinanCnejsitudcie k 31. decembru 2011 a 2012
1'tisicoch EUR
31. 12.2012
Majetok
10
31. 12.2011
31. 12 2010
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
Goodwill a ostatny nehmotnjf majetok
Nehnuternosti, slroje a zariadenie
Investicic v nehnulefnostiach
OstatnJ majetok
Neobezny majetok celkoin
Zdsoby
Pold'adivky z obchodniho styku
Poskytnuld uvery a preddavky
PefiaXni proslriedky a ekvivalenty
penain^ch proslriedkov
Pefiaznd proslriedky, s ktorymi SpoloCnost"
nein62e vol'ne disponovat'
Dan z prljmov - splatnd
Oslalnj' finanfiny majelok
Iny obe2ny majelok
Obezny majetok celkom
Majetok celkom
2 046
1 665
224 851
5
228 567
1 779
1 913
29 054
1 465
243
82 945
84 653
845
555
7 695
3 354
25
571
70
571
1 937
43 590
272 157
25 144
619
30 517
115 170
28
28
90 950
18 141
(3 209)
20 925
4 200
(3 846)
25
3
Vlastni imanie
Zdkladnd imanie
Fondy
Neuhradeni slraty
Vlflstn6 inianie priraditePni spoIo£nfkoni
materskej spoloJnosti, celkom
Nekontrolujiice podiely
Vlastne i ma nie celkom
105 882
21 279
28
105 882
21 279
28
Zdvazky
Prijaldtiverya p62i£ky
Zdvazky z obchodnSho siyku
Oslatni financne zaviizky
OslfUnd zfivfizky
Odlo2eny daftovy zdvSzok
Neobeznd zavazky celkoni
Prijate uvery a pozifiky
ZdvSzky z obciiodnGlio styku
Dail z prijmov splalnd
Ostalnf nnanCnd zdvazky
Oslatnd zdvazky
Obezne ziivazky celkom
Zdviizky celkom
Vlastne iittanie a zAvazky celkom
68 360
645
1 154
227
13 632
84 018
74 580
1 850
14
2 983
2 830
82 257
166 275
272 157
6619
22
189
5 600
12 430
46 907
631
4
723
33 196
81 461
93 891
115 170
28
Absencia vSCSiny udajov za rok 2010 vyplyva zo skutoCnosti, ie Emitent vznikol 21. decembra 2010 a v roku
2010 nevyvljal e§te ziadnu obchodnu Cinnost'.
Konsolidovand vysiedky Emitenta za roky 2011 a 2012 su ovplyvnene skutoCnost'ou, ze Emitent v priebehu
tychto rokov nepriamo nadobudol 100% majetkovd uCasti v nasledovnych spoloCnostiach:
(a)
10. novembra 2011 akvizi'cia slovenskej spoioCnosti Pribinova 25, s.r.o., ktord vlastni v Bratislave
budovu "Tower 115";
(b)
27. decembra 2011 akvizicia Ceskej spoloCnosti Bea Development, a.s., ktord vlastni v Prahe budovu
flavor";
11
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
(c)
II. apn'la 2012 akvizicia slovenskej spoloCnosti Bratislavski n£bre2ie, s.r.o., ktord vlastnf v
Bratislave dva kancelarske bloky viacuCeloviho komplexu "River Park"; a
(d)
27. aprfla 2012 akvizfcia Ceskej spolofinosti Prosek Point s.r.o., ktord vlastnf v Prahe budovu "Prosek
Point".
Ak by Emitent nadobudol dcirske spoloCnosti uvedend vodsekoch (c) a (dj vySSie uz I.janudra 2012,
konsolidovand vynosy Emitenta za rok 2012 by boli 16,4 mil. EUR (oproti 14 mil. EUR zauditovanej
konsolidovanej liCtovnej zdvierke Emitenta za rok 2012), ztoho trzby z prendjmu 14,7 mil. EUR (oproti 12,4
mil. EUR z auditovanej konsolidovanej liCtovnej zdvierke Emitenta za rok 2012).
Prostriedky na akvizicie uvedend v odsekoch (a) az (d) vySSie, vrdtane akvizfcii podriadenych uverov tychto
spoloCnostf, boli poskytnutd akciondrmi Emitenta, Co viedlo k vyrazndmu navygeniu vlastndho imania
Emitenta. K 31. decembru 2012 podl'a konsolidovanej liCtovnej zavierky Emitenta bola vySka vlastndho
imania 105,9 mil. EUR.
Vyhldsenie, ze ncdoSlo It ziadnej podstatnej nepriaznivcj zmene vyhliadok Emitenta od ddtumu jeho
naposledy uvercjnenych auditovanych finantfnych vykazov, alebo opis vsetkych podstatnych
nepriaznivych zmien.
Emitent vyhlasuje, ze od ddtumu jeho poslednej zverejnenej auditovanej konsolidovanej uCtovnej zdvierky u
neho nedoSlo k ziadnej podstatnej negatfvnej zmene vyhliadok Emitenta.
Opis vyznamnych zmien vofinanCnejalebo obchodnej pozicii nasledujucich po obdobi, za ktord su
uvedene histo ric kd finanCnd informdeie.
V obdobi od poslednej konsolidovanej uCtovnej zdvierky Emitenta zostavenej za rok 2012, ktoru overil
auditor, spoloCnosf KPMG Slovensko spol. s r.o., do dna ku ktordmu bol tento Prospekt vyhotoveny doSlo k
nifcSie uvedenym zmendm vo finanCnej situacii Emitenta, ktore by sa daii hodnotif ako vyznamnd.
Vyznanme zmeny v uveroch a zdvlizkoch EmitenUi:
Dfta 30. apnla 2013 Emitent a spoIoCnosf PoStovd banka, a.s. (d'alej len PABK) uzatvorili zmluvu o
vystavenf vlastnej zmenky, na zdklade ktorej poskytla PABK Emitentovi finanCnd prostriedky vo vygke
28 900 000 EUR. Tdto transakcia vgak nemd vplyv na vySku zdvSzkov Emitenta prezentovanych v posiednej
auditovanej konsolidovanej uCtovnej zdvierke Emitenta zostavenej k 31. decembru 2012, nakorko iSlo
o nahradenie obdobnej zmluvy s identickou vySkou zavazku Emitenta.
Dna 20. decembra 2012 uzatvorila dcerska spoloCnosf Emitenta Pribinova 25, s.r.o. zmluvu o uvere so
spolofinosfami VSeobecnd uverovd banka, a.s. a Ceskoslovenskd obchodnd banka, a.s. ako veritel'mi, s
tiverovym rdmcom 44 000 000 EUR. K Cerpaniu uveru (v celkovej vy-Ske) doSlo 25.01.2013. Tymto uverom
bol refinancovany uver od bdnk Berlin-Hannoversche Hypothekenbank Aktiengesellschaft a Landesbank
Berlin AG, na ktorom bola v Case refinancovania istina vo vySke 42 358 333 EUR. Tato transakcia vSak nemd
vyznamny vplyv na vySku zdvazkov Skupiny emitenta prezentovanych v poslednej auditovanej
konsolidovanej uCtovnej zdvierke Emitenta zostavenej k 31. decembru 2012, nakol'ko iSlo o nahradenie
obdobnej zinluvy s matym rozdielom vo vygke zdvSzku danej spoloCnosti.
Znfzeiiie ztikladneho imania Emitenta:
Dna 17. mdja 2013 rozhodlo valni zhromaidenie Emitenta o znfzenf zakladneho imania Emitenta
0 55 297 600 EUR na ceikovu sumu 35 652 400 EUR. Do obchodneho registra toto znfzenie zdkladneho
imania Emitenta zatial* nebolo zapfsand. Dna 30. mdja 2013 vSak vobchodnom vestn/ku bolo zverejneni
oznamenie o ulo^eni uznesenia valneho zhromazdenia Emitenta o znfzenf zakladneho imania do zbierky
listin.
Penazne prostriedky na akvizfcie dcerskych spoloCnosti Emitenta, vrdtane akvizfcii podriadenych uverov
tychto spoioCnosti, boli poskytnutd akciondrmi Emitenta, Co viedlo k vyraznemu navySeniu vlastneho imania
Emitenta, ktord k 31. decembru 2012 podl'a konsolidovanej uCtovnej zavierky Emitenta bolo 105,9 mil. EUR.
12
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
Prostrednictvom vygSie uvedeniho zm'zenia zakladniho imania Emitenta bude Casf tychto prostriedkov,
zodpovedajucich v^gke znizenia zakladniho imania, vyplatend akciondrom. Emitent na vyplatenie akciondrov
pri znizenf zakladneho imania vyuiije najma extemi zdroje. UCel pouzitia penafn^ch prostriedkov zfskanych
vydanfm Dlhopisov je blizSie popisany v prvku E.2b.
Nad r&mec vyggie uvedeniho nedoSlo od ddtumu vyhotovenia auditovanej konsolidovanej uCtovnej zavierky
Emitenta za obdobie roku 2012 k 2iadnej vyznamnej negatlvnej zmene vyhliadok Emitenta ani k inym
vyznamn^m zmenam finanCnej alebo obchodnej situdcie Emitenta.
B.13
B.H
Opis vSctk^ch
nedavnych
udalosti
Specifickych pre
Emitenta, ktord su
v podstatnej
miere relevantne
pre vyhodnotenie
platobnej
schopnosti
Emitenta.
Informacie o udalostiach s podstatnym v^znamom pri hodnotenf platobnej schopnosti
Emitenta, ktord nastali v obdobi od poslednej auditovanej konsolidovanej uCtovnej
zdvierky Emitenta zostavenej k 31. decembru 2012 do ddtumu vyhotovenia tohto
Prospektu, je mozne ndjsf v prvku B.12.
Zdvislosf
Emitenta od inych
subjektov
v skupine. (Pozri
aj informdeiu
uvedenii v prvku
B.5).
Emitent je zdvisly na spoIoCnosti KOTIPAS EQUITY LIMITED, Co vyplyva
z vlastm'ctva vSCSinoviho podielu v Emitentovi.
V Case od poslednej konsolidovanej uCtovnej zdvierky za rok 2012 do dna, ku ktoremu
bol tento Prospekt vyhotoveny neboli, okrem zdlezitostf uveden^ch vySSie, Emitentom
uskutoCneni, ani ziadny orgdn Emitenta neschvdlil, ani sa Emitent nezaviazal na 2iadne
v^znamnejgie buduce investicie, ktori by boli relevantne vo vzfahu k posudeniu
schopnosti Emitenta splatif svoje zdvSzky z Dlhopisov.
Emitent predovSetkym dr2f, spravuje a pn'padne financuje tiCasti na in^ch
spoloCnostiach zo Skupiny emitenta. Z tohto dovodu je do vyznamnej miery zdvisly od
prijmov z dividend a prfpadne urokov z poiiCiek poskytnutych dcirskym
spoIoCnostiam, pricom tieto zdvisia od uspeSnosti podnikania jeho dcirskych
spoioCnosti. Ak by dcirske spoloCnosti nedosahovali oCakdvani vysiedky, malo by to
vyznamny vplyv na prfjmy Emitenta a na jeho sciiopnosf splnif svoje zdvazky z
Dlhopisov.
Informdcie o Skupine emitenta je mozni ndjsf v prvku B.S tohto suhrnu, informdcie o
zdvislosti Emitenta na inych subjektoch v rdmci Skupiny emitenta je mofcne ndjsf v
prvku B. 16 tohto suhrnu.
B.15
Opis hlavnych
cinnostf Emitenta.
HIavnou Cinnosfou Emitenta je investovanie do kanceldrskych budov nepriamo
prostrednfctvom dcirskych spoloCnostf. Emitent je holdingovou spolocnosfou, ktora
primdrne drzf, spravuje a pripadne financuje uCasti na inych spoioCnostiach vo Skupine
emitenta. Medzi hlavni Cinnosti Skupiny emitenta patrf prendjom vlastnych
nehnuternostl.
Skupina emitenta posobi na Ceskom a slovenskom trhu, kde vlastnf, prenaj ima a
spravuje niekorko tzv. "prime" kanceldrskych budov v Prahe a Bratislave celkovo
zahrnajucich cez 92 000 m ndjomnych ploch. Skupina emitenta sa nezaobera
developerskou Cinnosfou.
2
B.16
Uved'te, je
Emitent prianio
alebo nepriamo
vlastneny alebo
ovladany a kym a
opiste povahu
tohto Ovlddania.
Akcionarmi Emitenta su spoloCnosti:
(a)
KOTIPAS EQUITY LIMITED, ktord vlastm 51,05% akcif Emitenta;
(b)
TELL CRAFT HOLDING LIMITED, ktord vlastni 22,36% akcii Emitenta;
(c)
GRAMEXO LIMITED, ktord vlastm 11,51% akcii Emitenta;
(d)
MINGLE CONSULTANCY LIMITED, ktord vlastnf 10,11% akcii Emitenta; a
13
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
(e)
J&T BANKA, a.s., ktord vlastni 4,97% akcii Emitenta.
Podiel akcionarov na hlasovadch pravach zodpovedd podielu akciondrov na zakladnom
imani Emitenta. VaCSinovym akciondrom Emitenta je spoloCnost' KOTIPAS EQUITY
LIMITED, ktord vlastnl 51,05% akcii Emitenta. Jedinym akcionarom spoloCnosti
KOTIPAS EQUITY LIMITED je Ing. Roman KorbaCka, ktory je zarovefi predsedom
predstavenstva a jedinym Clenom Statutdrneho organu Emitenta, a ktory tak zdroveft
vykonava kontrolu nad Emitentom.
Pozri aj informacie uvedend v prvkoch B.S a 8.14.
B.17
LIverovd ratingy
udelend
Emitentovi alcbo
jeho dlhovym
cennym papierom
na poziadanie
alebo v rdmci
spoluprdce
s Emitentom pri
procese ratingu.
Nepouzije sa.
Ani Emitentovi ani Dlhopisom nebol udeleny rating ziadnou ratingovou agenturou, ani
sa neoCakava, le pre uCely tejto Emisie bude rating udeleny.
Oddiel C - Cenne papiere
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
C.l
Opis druhu
a triedy cennych
papierov,
ponukan^ch alebo
prijimanych na
obchodovanie,
vrdtane
identifikaCneho
Cisla cenneho
papiera.
Druh a trieda cennych papierov:
Dlhopis
Forma a podoba cennych papierov:
Dlhopisy vo forme na doruCitel'a, v
zaknihovanej podobe.
ISIN:
SK4120009200 seria 01
Ndzov cenndho papiera:
Dlhopis CEETA 6,50% / 2016
C.2
Mena Emisie
cennych papierov.
Dlhopisy su v mene euro.
C.S
Opis vSetkych
obmedzeni vol'nej
prevoditel'nosti
cennych papierov.
Prevod itefnosf Dlhopisov nieje obmedzend.
C.S
Opis prdv
spojenych s
cennymi papiermi,
vrdtane
hodnotiaceho
zariadenia a
obmedzeni tychto
prdv.
Prava spojend s Dlhopismi a postup pri ich vykonavani sii obsiahnute v prdvnych
predpisoch Slovenskej republiky, najma v Zdkone o dlhopisoch, Zdkone o cennych
papieroch, Obchodnom zakonniku a Zakone o konkurze. Tieto prava nie su obmedzend,
s vynimkou obmedzeni vyplyvajucich z pravnych predpisov, ktore sa tykaju prav
veriterov vSeobecne.
Majitel' Dlhopisu ma predovgetkym prdvo na splatenie menovitej hodnoty a vyplatenie
pn'sluSneho urokovdho vynosu v sulade s Prospektoin a informdciami uvedenymi v
Prospekte.
Podra prdvnych predpisov Slovenskej republiky platnych, ku dfiu ku ktoremu bol tento
14
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
Prospekt vyhotoveny sa prdva z Dlhopisov premlCuju uplynutfm 10 rokov odo dna ich
splatnosti.
Zdvazky z Dlhopisov zakladajtf priame, v5eobecnd, nezabezpeCend, nepodmienend a
nepodriadene zavSzky Emitenta, ktord su vzdjomne rovnocennd {pari passu) a budu
vzdy postavend Co do poradia svojho uspokojovania rovnocenne {pari passu) medzi
sebou navzdjom a aspoft rovnocenne {pari passu) voCi vSetkym in^m suCasnym a
buducim priamym, vSeobecnym, nezabezpeCenym, resp. obdobne zabezpefienym,
nepodmienen^m a nepodriadenym zdvazkom Emitenta, s vynimkou t^ch zdvSzkov
Emitenta, o ktorych tak ustanovuju kogentne ustanovenia prdvnych predpisov. Emitent
sa zavSzuje zaobchddzat za rovnak^ch podmienok so vSetk^mi Majitel'mi dlhopisov
rovnako.
1
Bez ohradu na vySSie uvedend, podra Zdkona o konkurze, akykol'vek zdvSzok Emitenta,
ktoreho veritel'om je alebo kedykol'vek poCas jeho existencie bola osoba, ktora je alebo
bola spriaznenou osobou Emitenta vo v^zname §9 Zdkona o konkurze (d'alej len
spriazneny zdvazok) bude (A) v konkurze na majetok Emitenta vedenom v Slovenskej
republike automaticky na zdklade zdkona podriadeny v5etk>'m ostatnym nepodriadenym
zavazkom Emitenta a takyto spriazneny zdvazok nebude uspokojeny skor ako budu
uspokojend vSetky ostatnd nepodriadend zdvazky Emitenta voCi veritel'om, kton si svoje
pohl'addvky prihldsili do konkurzu na majetok Emitenta; (B) v reStrukturalizdcii
Emitenta nemoze byf spriazneny zdvazok uspokojem?, rovnakym alebo lepSfm
sposoboni ako ak^kol'vek iny nepodriadeny zdvazok Emitenta voCi veriterom, ktorf si
svoje pohl'adavky prihldsili do reStrukturalizdcie Emitenta.
Pre vyluCenie pochybnostf, Dlhopisy su vydand vyluCne Emitentom, ktory je jedinym
dlznikom zdvazkov z Dlhopisov. Ziadna zdcdrskych spoloCnosti Emitenta neposkytuje
ohl'adom Dlhopisov 2iadne rufienie ani ind zabezpeCenie, ktord by umoznovalo
Majiterom dlhopisov uplatftovaf akdkofvek ndroky z Dlhopisov prianio voCi
ktorejkol'vek z dcerskych spolofinostl Emitenta.
C.9
Lldaje
o nomindlnej
urokovej sadzbe,
ddtume,
od ktordho sa
urok stdva
splatnym,
ddtumoch
splatnosti uroku,
vynosoch a ndzve
zdstupcu drzitePov
dlhovych cennych
papierov.
Nomimilna urokovd sadzba a urokovy vynos
Dlhopisy sii uroCend pevnou urokovou sadzbou vo v^Ske 6,50 % p.a.. Urokovd vynosy
budu narastaf od prveho dna ka^ddho V^nosovdho obdobia do posledneho dfla
Vynosoveho obdobia. Urokove vynosy budu vypldcand za ka2dd Vynosove obdobie
polroCne spatne, v2dy k 20. junu a k20. decembru kazddho roka, prvy krat k 20.
decembru 2013.
Konvencia
Na uCely vypoCtu urokoveho vynosu prisluchajuceho k Dlhopisom za obdobie kratsie
ako I (jeden) rok sa pouzije urokovd konvencia pre vypoCet urokov „Standard BCK
30E/360" (tzn. 2e na uCely vypoCtu urokovdho vynosu sa ma za to, ze jeden rok md 360
(tristoSesfdesiat) dnf, rozdelenycli do 12 (dvandstich) mesiacov po 30 (tridsiatich)
kalendarnych dfloch).
Predpokladany den vydania Dlhopisov (datum Emisie) je stanoveny na 20. juna 2013.
Den splatnosii
Pokial* neddjde k predCasnej splatnosti Dlhopisov, alebo k ich odkupeniu Emitentom a
zaniku, Menovita hodnota dlhopisovje jednorazovo splatnd dna 20. juna 2016.
Zastupca MajiteVov dlhopisov
Nebol ustanoveny zastupca Majitel'ov dlhopisov.
15
Poiiadavka na zverejnenie
Prvok
C.10
Derivdtovd zlozka. Nepouzije sa, preto^e Dlhopis nema 2iadnu derivdtovou zlozku.
C.ll
Prijatie na
obchodovanie.
Emitent poziada najneskor po upisanf celkovej menovitej hodnoty Dlhopisov alebo po
uplynutf lehoty na upisovanie Dlhopisov (v prfpade, ak celkovd menovitd hodnota
Dlhopisov nebude upfsana do konca lehoty stanovenej na upisovanie) BCPB o prijatie
Dlhopisov na obchodovanie na regulovanom vol'nom trhu BCPB. Obchodovanie s
Dlhopismi bude zaCate po ich prijati na obchodovanie na regulovanom vol'nom trhu
BCPB. Dlhopisy nie su obchodovane na 2iadnom inom tuzemskom alebo zahraniCnom
regulovanom trhu alebo burze. Okrem ziadosti o prijatie Dlhopisov na obchodovanie na
regulovanom vornom trhu BCPB Emitent nepoziadal ani nemieni po2iadaf o prijatie
Dlhopisov na obchodovanie na Jiadnom domdcom £i zahraniCnom regulovanom trhu
alebo burze.
Oddie) D - Rizika
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
D.2
KPucovd
informdcie
o najvyznamnejsich rizikdch,
ktord su
SpecificUe pre
Emitenta.
Kreditne riziko
Kreditnd riziko predstavuje riziko strdt, ktoiym je Emitent vystaveny v prfpade, ze tretie
strany (napr. najomcovia) nesplnia svoj zavazok vofii Emitentovi alebo inym Clenom
Skupiny emitenta vyplyvajuce z finanCnych alebo obchodnych (najma ndjomnych)
vzt'ahov Emitenta alebo ineho Ciena Skupiny emitenta.
Riziko likvidity
Riziko likvidity predstavuje riziko krdtkodobdho nedostatku likvidnych prostriedkov na
uhradu splatnych zdvazkov Emitenta, tzn. nerovnovahy v Strukture aktiv a pasiv
Emitenta. V pn'pade Emitenta ide najma o riziko vyplyvajuce z uverovych zmluv
Emitenta alebo spoloCnostf v ramci Skupiny emitenta, podl'a ktorych je v pripade
poruSenia dohodnutych podmienok uveru veritel' oprdvneny vyzadovat* okamzitu
splatnost* uveru.
Menovd riziko
Emitent a Skupina emitenta su vystaveni menovdmu riziku prevazne v sdvislosti s
predajom, ndkupom afinancovanim,ktord su v niektorych prfpadoch denominovane v
inej mene ako euro, najma v Ceskych korundch.
Riziko urokovej sadzby
Riziko urokovej sadzby sa vzt'ahuje predovSetkym k dlhodobemu dlhovemu
financovaniu Emitenta a Skupiny emitenta, u ktorych je v urCitych pn'padoch dohodnutd
pohyblivd urokovd sadzba. Tieto zavazky prevazne zahrnaju niektord bankove uvery.
Riziko konkurencie
Emitent a Skupina emitenta podnikaju v oblasti realitneho trhu a musia pruzne reagovat'
na meniacu sa situaciu na trhu, sprdvanie konkurencie a poziadavky ndjomcov Ci
spotrebitel'ov.
Riziko straty kl'ucovych osdb
Riziko straty kl'uCovych osob predstavuje riziko, 2e Emitent nebude schopny udr^at' a
motivovaf osoby, ktord su kl'uCove z hl'adiska schopnosti Emitenta a Skupiny emitenta
vytvdrat* a uskutoCftovat' kl'uCove strategie Emitenta. Medzi kl'uCovd osoby Emitenta a
Skupiny emitenta patria Clenovia vrcholoveho vedenia Emitenta a jednotlivych
spoloCnosti zo Skupiny emitenta.
16
Prvok
Poziadavka na zverejnenie
Riziko tinikti ittformacU
Emitent zamestndva osoby, ktore sa podiel'aju na priprave stratigie celej Skupiny
emitenta, vytvdrani novych produktov a urCovanf obchodnilio smeru Emitenta a celej
Skupiny emitenta. V pripade uniku citlivych informdcif o Emitentovi alebo
spolofcnostiach v Skupine emitenta, moze dqjsf k ohrozeniu fungovania celej Skupiny
emitenta alebo strate jej doterajSieho postavenia na trhu, Co by mohlo v koneCnom
dosledku priniesf zhorSeniefinanCnychvysledkov Emitenta a spoloCnostf posobiacich v
rdmci Skupiny emitenta.
Zdvislosf Emitenta na prendjme nehnuteVnostf
Vzhfadom na skutoCnosf, 2e Emitent prostrednfctvom dcerskych spoloCnosti podnikd v
oblasti prendjmu nehnutefnostf, su jeho hospoddrske vysiedky a hospodarske vysiedky
celej Skupiny emitenta zdvisld na existencii ndjomcov ochotn^ch a schopnych najmu,
ktori su schopni riadne a vCas spldcaf dohodnute najomne a prevddzkovani
nehnutefnostl vlastnenych spoloCnosfami v Skupine emitenta. Ak by doSlo k vyznamnej
strate ndjomcov, mohla by tdto skutoCnosf negativne ovplyvnif hospoddrsku a finanCnu
situdciu Emitenta a celej Skupiny emitenta.
Riziko predSasneho ukoncenia najomnej zinluvy zo strany su&asnych ii buducicfi
ndjomcov
Riziko predCasneho ukonCenia najomnej zmluvy zo strany suCasnych alebo buducich
ndjomcov predstavuje riziko, IQ Emitent alebo spoloCnosti v Skupine emitenta (ako
prenajfmatelia) nebudu v pripade predCasndho ukonCenia ndjomnej zmluvy schopnf
okamiite ndjsf indho ndjomcu ochotndho uzavrief najomnfi zmluvu za porovnatel'nych
podmienok. V5C§inu uzatvorenych ndjomnych zmluv tvoria dlhodobe prendjmy
komerCnych nehnuternosti (administrativne budovy) vo vlastnictve Emitenta a
spoloCnosti v Skupine emitenta a preto prfpadnd predCasne ukonCenie zmluvy zo strany
vyznamndho ndjomcu by mohlo maf podstatny vplyv na hospoddrske vysiedky Emitenta
a celej Skupiny emitenta.
Riziko suvisiace s vyvojom trhoveho ndjomniho
Emitent je vystaveny riziku, ze trhovd ndjomnd m62e maf v buducnosti aj klesajuce
tendencie, a to ak by ponuka komerCnych nehnutel'nosti na prendjom v podstatnej miere
prevdzila dopyt po nich. Prfpadne znifcovanie trhovdho ndjomndho by mohlo maf
negativny dopad na hospoddrenie Emitenta a ceiej Skupiny emitenta.
ZdvistosV Emitenta od kredibility ndjomcov
Emitent je do istej mieiy zdvisly na platobnej schopnosti ciel'ovej skupiny ndjomcov,
avgak nieje vjeho moznostiach ovplyvnif ich platobnu disciplinu. Vyrazne zhorSenie
platobnej disciplfny a solventnosti ndjomcov moie v konefinej podobe viesf k neplateniu
dohodnuteho ndjomneho, Co by mohlo negativne zasiahnuf cash flow Emitenta a
spoloCnosti v Skupine emitenta a zdroven zvySif naklady na sudne procesy a vymdhanie
pohl'addvok.
Rizikd spojene s poistenim majetku Skupiny emitenta
Erni tent a spoloCnosti v Skupine emitenta rnaju uzatvorene majetkove poistenie svojich
najdolezitejgich aktiv, nemoze vSak zaruCif, ze naklady spojene s pripadnymi iivelnymi
Ci inymi udalosfami nebudu maf negativny dopad na ich majetok a hospoddrsku a
finanCnu situdciu.
Riziko spojen£ s nizkou likviditou nehnutel'nosU
Riziko investovania do nehnutel'nosti je spojend s ich nizkou likviditou. Na rozdiel od
17
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
finanfinych akti'v je predaj nehnuternosti zloiitejSou a dlhodobou zalezitost'ou, Co moze
negativne ovplyvnit* v^nosnosf investicie do nehnuternosti.
Riziko suvisiace s umiestenim exisUijucich projektov
Riziko spoCIva v zavislosti hodnoty nehnutel'nosti na kvalite danej lokality. Ak sa
charakteristika danej lokality v buducnosti zmeni, moze byf pre Skupinu emitenta fazki
nehnutel'nosf d'alej prenajfmaf za suCasnych podmienok, Co sa moze prejavif aj v
znizem'jej vynosov z ndjmov.
Riziko zdvislosti Emitenta na podnikanijeho dcerskych spolodnostf
Emitent je holdingovou spoloCnosfou, ktord primdme dr2i, spravuje a pn'padne financuje
uCasti na inych spoloCnostiach vo svojej skupine. Z tohto dovodu je vyznamne zdvisly
od pnjmov z dividend a prfpadne z urokov z poiiCiek poskytnutych dcdrskym
spoIoCnostiam, priCom tieto zavisia od uspeSnosti podnikania jeho dcerskych
spoloCnostf. Ak by dcdrske spoloCnosti nedosahovali oCakdvand vysiedky, malo by to
vyznamny vplyv na prijmy Emitenta a na jeho schopnosf splnif si svoje zavazky z
Dlhopisov.
Riziko ndrokn luvestora iba voii Emitentovi ako holdingovej spoloSnosti
Dlhopisy su vydane vyluCne Emitentom, ktory je jedinym dIZnfkom zdvazkov z
Dlhopisov. Ziadna z dcdrskych spoloCnosti Emitenta neposkytuje ohradom Dlhopisov
ziadne ruCenie ani ind zabezpeCenie, ktord by umoihovalo Majitel'om dlhopisov
uplatftovaf akdkol'vek ndroky z Dlhopisov priamo voCi ktorejkol'vek z dcdrskych
spoloCnosti Emitenta.
Riziko zmeny kapitdlovcj Struktury Skupiny emitenta po znizenf zdkladndho hnania
Emitenta
Skupina emitenta je financovana z viacerych zdrojov. Pred vydanim Emisie su to
primdrne: (i) zdroje od akcionarov (vo forme vkladov do zakladndho imania Emitenta
a ostatnd zlozky vlastndho imania Emitenta), (ii) finanCnd prostriedky, ktore Emitentovi
poskytla PABK na zdklade Zmluvy o vystaveni vlastnej zmenky zo dfta 30. apn'la 2013
uzavretej medzi Emitentom a PABK a (iii) jednotlive bankove financovania poskytnutd
jednotlivym dcdrskym spoIoCnostiam Emitenta. Po zniieni zakladneho imania
a poskytnuti plnenia akcionarom Emitenta z dovodu znfienia zdkladndho imania
Emitenta sa kapitdlovd Struktura Skupiny emitenta CiastoCne zmeni v tom, ze sa znfzia
zdroje financovania od akcionarov Emitenta a to z prostriedkov zfskanych zcudzfch
zdrojov, vrdtane vyfazku z Emisie.
Riziko za£atia Sikandzneho konkurzneho konania
So zaCati'm konkurzndho konania proti dlznikovi su vSeobecne spojene urCitd prdvne
uCinky (najma obmedzenia tykajuce sa moznosti dlznfka nakladaf so svojfm majetkom),
ktord nastanu bez ohl'adu na to, Ci je konkurzny ndvrh opodstatneny, alebo nie.
VSeobecne teda nemozno vyluCif, ze aj v pripade podania neopodstatneneho navrhu na
zaCatie konkurzndho konania proti Emitentovi, by Emitent bol obmedzeny po urCitu
dobu v disponovani so svojfm majetkom, Co by sa mohlo negativne prejavif na fmanCnej
situdciu Emitenta ajeho vysledkoch podnikania.
0.3
Kl'iiCovd
informdcie
o najvyznamnejSi'ch rizikdch,
ktord su
Rizikovd faktory vzfahujuce sa k Dlhopisom zahrnaju predovSetkym nasledujtice
faktory:
(a) Dlhopisy su komplexnym fmanCnym ndstrojom a vhodnosf takejto investicie musi
investor vzhl'adom na svoje znalosti a zdzemie starostlivo zvdzif.
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
Specific kd pre
cennd papiere.
(b) Potencidlny investor by nemal investovaf do Dlhopisov bez odborneho posudenia
(ktord urobi bud' sdm, alebo spolu s finanCnym poradcom) vyvoja vynosov
Dlhopisov za meniacich sa podmienok urCujucich hodnotu Dlhopisov a dopadu,
ktory bude takdto investicia mat' na investiCnd portfdlio potencialneho investora.
Investor by mal maf dostatoCnd finanCne prostriedky a likviditu na to, aby bol
pripraveny niesf vSetky rizika investicie do Dlhopisov.
(c) Dlhopisy rovnako ako akdkol'vek ind poziCka podliehaju riziku nesplatenia. Za
urCitych okolnosti moie dojsf k tomu, ze Emitent nebude schopny vypldcaf
urokove vynosy z Dlhopisov a hodnota pre Majitel'ov dlhopisov pri odkupe moie
byf niiSia ako vySka ich povodnej investicie a za urCitych okolnosti moie byf
i nula.
(d) Prijatie akdhokol'vek d'alSieho dlhovdho financovania Emitentom moie v
koneCnom dosledku znamenaf, ie v pripade konkurzndho konania,
restrukturalizacneho konania, likviddcie alebo ineho obdobndho konania vo
vzfahu k Emitentovi budu pohl'addvky z Dlhopisov uspokojend v menSej miere,
nei keby k prijatiu takdho dlhovdhofinancovanianedoSlo.
(e) Obchodovanie s Dlhopismi moie byf menej likvidne ako obchodovanie s inymi
dlhovymi cennymi papiermi.
(f) Zmena prdvnych predpisov v buducnosti moze negativne ovplyvnif hodnotu
Dlhopisov.
(g) InvestiCnd aktivity niektorych investorov su predmetom regulacie aje na zvdieni
takdho investora, Ci je pre neho investicia do Dlhopisov prlpustnd.
(h) Ndvratnosf investicii do Dlhopisov mozu negativne ovplyvnif rozne poplatky
tretich strdn (napr. poplatky za vedenie evidencie Dlhopisov).
(i)
Navratnosf investicii' do Dlhopisov moze byf negatlvne ovplyvnend dafiovym
zafaiem'm.
(j) Ndvratnosf investicii do Dlhopisov moze byf negativne ovplyvnend vySkou
infldcie.
(k) Dlhopisy s pevnou urokovou sadzbou su vystavend riziku poklesu icii ceny v
dosledku zmeny trhovychfirokovychsadzieb.
Oddiel E - Ponuka
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
E.2b
Dovody ponuky
a pou%itia
vynosov, ak su
ind 11 ez tvorba
zisku alebo
zaistenie proti
urcitym rizikdm.
UCelom pouzitia finanCnych prostriedkov ziskanych vydanfm Dlhopisov je
refinancovanie vybranych existujucich zdvazkov Skupiny emitenta, rozvoj
podnikaterskych aktivit Emitenta, a taktiei vyplata akcionarom Emitenta v podobe (i)
najprv poskytnutia krdtkodobej poziCky akciondroru Emitenta a (ir) nasledne po splnenr
prisluSnych zdkonnych podmienok, poskytnutia tychto prostriedkov ako plnenia
akciondrom Emitenta z dovodu znizenia zdkladndho imania Emitenta.
Cisty vyfazok Emisie bude po zaplateni vSetkych odmien, ndkladov a vydavkov v
suvislosti s emisiou, tykajucich sa najma vypracovania Prospektu a suvisiacich sluzieb,
schvdlenia Prospektu, pridelenia ISIN, vydania Dlhopisov, prijatia Dlhopisov na
obchodovanie na regulovanom vofnom trhu BCPB a inych odbornych Cinnosti (odmeny,
naklady a vydavky spolu v odhadovanej vySke okolo 737 000 EUR) pouzity na vySSie
uvedeny LiCel.
19
Poziadavka na zverejnenie
Prvok
E.3
Opis podmienok
ponuky.
Predpokladany objem Emisie (t.j. najvy$5ia suma menovitych hodnot) je 30 000 000
EUR. Menovitd hodnota kazdeho Dlhopisu je 1 000 EUR. Dlhopisy budu ponukani
v Slovenskej republike na zdklade verejnej ponuky cennych papierov podl'a ustanovenia
§ 120 Zakona o cennych papieroch. Verejna ponuka prebehne najprv ako primdrny
predaj (upisovanie) a ndsledne moze prebehnuf sekunddma ponuka.
Primamy predaj (upisovanie) Dlhopisov potrva odo drta 20. juna 2013 do dfla 4. jula
2013 (12:00 hod.). Dnom zaCiatku vydavania Dlhopisov (t.j. zafiiatku pripisovania
Dlhopisov na prlslugne uCty) a zdroven aj dnom vydania Dlhopisov bude 20. jun 2013.
Dlhopisy budu vyddvand priebezne, priCom predpokladand lehota vyddvania Dlhopisov
(t.j. pripisovania na prisluSne u£ty) skonfci najneskor jeden (I) mesiac po uplynuti lehoty
na upisovanie Dlhopisov alebo jeden (1) mesiac po upisanf najvyfiSej sumy menovitych
hodnot Dlhopisov (podl'a toho, to nastane skor). Emitent je oprdvneny vydat" Dlhopisy v
menSom objeme, nei bola najvySSia suma menovitych hodnot Dihopisov, priCom Emisia
sa bude aj v takom prfpade povazovat* za uspeSnd. Minimdlna vySka objednavky je
stanovend na jeden (1) kus Dlhopisu. Maximdlna vySka objedndvky (teda maximdlny
objem menovitej hodnoty Dlhopisov poiadovany jednotlivym investorom) je
obmedzend ten najvy5Sou sumou menovitych hodnot vyddvanych Dlhopisov. Cistd
kupna cena Dlhopisov, ktord bude vyplatend Emitentovi moze byt* znfiend o odmenu,
poplatky Ci vydavky spojene s upfsanim a kiipou Dlhopisov. Podmienkou uCasti na
verejnej ponuke je preukazanie totoinosti investora platnym dokladom totoznosti.
Investori budu uspokojovam podTa Casu zadania svojich objednavok, priCoin po naplnenf
celkovdho objemu Emisie uz nebudu ziadne d'al§ie objedndvky akceptovane ani
uspokojend, takie nemoie nastat* situdcia znizovania upisovania. Po upfsanf a pripfsanf
Dlhopisov na uCty Majitel'ov dlhopisov bude Majitefom dlhopisov zasland potvrdenie o
upfsani Dlhopisov, pricom obchodovanie s Dlhopismi bude moznd zaCat* najskor po
vydani Dlhopisov a po prijati Dlhopisov na obchodovanie na regulovanom vol'nom trhu
BCPB. Dlhopisy budu na zdklade pokynu Hlavndho manazdra bez zbytoCndho odkladu
prip/sand na uCty majitel'ov vedend Centrdlnym depozitarom cennych papierov SR, a. s.,
so si'dlom ul. 29. augusta 1/A, 814 80 Bratislava, Slovenskd republika, ICO: 31 338 976,
(d'alej len CDCP) alebo Clenom CDCP alebo na tiCty Majitel'ov dlhopisov, ktore su
evidovand osobou, ktorej CDCP vedie drzitel'sky uCet, ak su tieto Dlhopisy evidovane na
tomto drzitel'skom uCte, bezodkladne po zaplateni Emisndho kurzu prisIuSnych
Dlhopisov.
E.4
E.7
Opis vSetkych
zdujmov, ktord
su pre
Emisiu/ponuku
podstatnd,
vrdtane
konflikt nych
zduimov.
Nepouzije sa.
Odhadovand
ndklady, ktord
Emitent alebo
ponukajuci
uctuje
investorovi.
Nepoufcije sa.
Ku drtu vyhotovenia Prospektu Emitentovi nie je znamy iiadny zaujem akejlcol'vek
fyzickej alebo prdvnickej osoby zuCastnenej na Emisii, ktoiy by bol pre Emisiu/ponuku
podstatny.
Emitent ani Hlavny manaidr neuCtujii investorom ziadne naklady ani poplatky
v suvislosti sprimdrnym predajom Dlhopisov. Pri predaji Dlhopisov na sekunddmom
trhu uCtuje Hlavny manazer investorom poplatok podl'a svojho aktudlneho sadzobnika,
v siiCasnosti vo vygke 0,15% z Menovitej hodnoty dlhopisov, najmenej vSak 40 EUR.
20
3.
RIZIKOVE FAKTORY
Investor, ktory ma zaujem o kupu Dlhopisov by sa mal oboznamif s tymto Prospektom ako celkom.
Informacie, ktore Emitent vtomto clanku predklada investorom na zvazenie, ako aj d'alsie informacie
uvedene v tomto Prospekte, by mali byf investormi starostlivo vyhodnotene pred uskutocnenim rozhodnutia
o investovani do Dlhopisov.
Kupa a drzba Dlhopisov su spojene s radom rizik, z ktorych tie, ktore Emitent povazuje za podstatne, su
uvedene nizsie v tejto casti. Nasledujuci popis rizikovych faktorov nieje vycerpavajuci, nenahradza ziadnu
odbornu analyzu alebo udaje uvedene v tomto Prospekte, neobmedzuje akekol'vek prava alebo zavazky
vyplyvajuce ztohto Prospektu a v ziadnom pripade nie je akymkofvek investicnym odporucanim.
Akekofvek rozhodnutie investorov o upi'sani alebo kupe Dlhopisov by malo byf zalozene na informaciach
obsiahnutych v tomto Prospekte, na podmienkach ponuky Dlhopisov a predovsetkym na vlastnej analyze
vyhod a rizik investfcie do Dlhopisov vykonanej nadobudatel'om Dlhopisov. Emitent odporuca vsetkym
investorom, aby svoju investiciu do Dlhopisov este pred jej uskutocnenim prekonzultovali so svojimi
financnymi, danovymi, alebo inymi poradcami. Nizsie Emitent uvadza urcite rizikove faktory, ktore mozu
ovplyvnif sciiopnosf Emitenta plnif jeho zavazky z Dlhopisov.
3.1
Rizikove faktory vzt'ahujuce sa k Emitentovi
Rizika vzfahujuce sa k Emitentovi zahfnaju predovsetkyni nasledujuce rizikove faktory:
(a)
Financne rizika
Kreditne riziko
Kreditne riziko reprezentuje riziko neschopnosti dlznika plnif svoje zavazky z financnych alebo
obchodnych vzfahov, ktora moze viesf k financnym stratam. Kreditne riziko je riadene na urovni
Skupiny emitenta. Skupina emitenta je vystavena kreditnemu riziku z prenaj mu nehnuternostl
(primarne obchodne pohfadavky) a z financnych aktivft vratane vkladov v bankach a financnych
instituciach a poziciek poskytnutych tretim osobam.
Bonita dlznika je posudzovana individualne, pre vyznamne najomne zmluvy su vyzadovane zaruky
vo forme kaucil ci bankovych zaruk vo vyske niekofkych mesacnych najmov. Platby za sluzby
spojene s najmom sa vseobecne vykonavaju vo forme zaloh, teda dochadza k zmzeniu rizika
nezaplatenych pohl'adavok.
Pred poskytnuti'm uveru (pozicky) sa ohodnoti bonita dlznika a posudenie rizika, a zvazuje sa
vyzadovanie zabezpecenia uveru.
Vyznamne porusenie penaznych zavazkov dlznikov Emitenta ci Skupiny emitenta moze v konecnom
dosledku negativne ovplyvnif schopnosf Emitenta plnif zavazky vyplyvajuce z Dlhopisov.
Riziko likvidity
Hlavnym ciel'om riadenia rizika likvidity je obmedzif riziko, ze Emitent alebo Skupina emitenta
nebudu maf k dispozicii zdroje na pokrytie svojich financnych zavazkov, pracovneho kapitalu a
kapitaiovych vydavkov, ku ktorym su zaviazani.
Emitent a Skupina emitenta riadi riziko likvidity priebeznym monitorovam'm planovaneho a
aktualneho cash flow, financovanim svojich investicii do nehnutefnosti dlhodobym financovam'm a
21
ich refinancovamm a vyuzitim prijmu z najomneho a zo sluzieb spojenych s najmom na pokrytie
kratkodobych zavazkov.
Emitent a Skupina emitenta mozu byf vystaveni riziku likvidity, ktore vyplyva z uverovych zmluv,
podfa ktorych pri porusenf stanovenych zmluvnych dojednani moze veritef vyzadovaf zosplatnenie
uveru, co moze viesf k dodatocnej potrebe financnych prostriedkov skor nez podl'a povodnej
zmluvnej splatnosti a v konecnom dosledku negatfvne ovplyvnif schopnosf Emitenta plnif zavazky
vyplyvajuce z Dlhopisov.
Menove riziko
Menove riziko je riziko, ze hodnota majetku alebo buduci cash flow z financneho nastroja bude
kolisaf z dovodu zmien menovych kurzov.
Prevazna casf trzieb a nakladov je primarne realizovana v mene euro. Emitent a Skupina emitenta su
vystavenf menovemu riziku prevazne v suvislosti s predajom, nakupom a financovanim, ktore su
denominovane v inej mene ako v mene euro, najma v ceskych korunach.
Politika Emitenta a Skupiny emitenta je zalozena na neuzatvaranf menovych zaisfovacfch transakci J
(hedgingu).
V ramci Skupiny emitenta su vseobecne zavazky denominovane v mene, ktora zodpoveda mene cash
flow generovanych aktivitami alebo suvisiacimi prfjmami, ktore su prfslusnymi zavazkami
financovane. To zaisfuje prirodzene ekonomicke zabezpecenie bez pouzitia menoveho zaistenia.
Uroky z uverov (poziciek) su denominovane v mene tychto uverov (poziciek).
Riziko urokovej sadzby
Riziko urokovej sadzby predstavuje riziko, ze hodnota aktiva alebo buduci cash flow z financnych
nastrojov, pn'padne potrebny cash flow na pokrytie zavazkov Skupiny emitenta z financnych
nastrojov bude kolfsaf z dovodu zmien trhovych urokovych sadzieb. Vystavenie riziku urokovej
sadzby sa vzfahuje predovsetkym k dlhodobemu dlhovemu financovaniu Emitenta a spolocnostf zo
Skupiny emitenta, akje dohodnuta pohybliva urokova sadzba. Dalej je Skupina emitenta vystavena
riziku zmeny urokovych sadzieb pri pripadnom refinancovam dlhodobeho dlhoveho financovania s
pevnou urokovou sadzbou. Bankove uvery maju prevazne pohyblivii urokovu sadzbu zalozenu na
referencnej sadzbe 3 az 12 mesacny EURIBOR alebo PRIBOR plus fixnu marzu p.a. Vacsina zmluv
o uvere zahfna povinnosf Emitenta alebo spoiocnosti zo Skupiny emitenta uzavrief zabezpecenie
proti vyvoju urokovej sadzby, a to najcastejsie formou swapu urokovej sadzby.
Cenove riziko
Emitent a Skupina emitenta podnikaju v oblasti prenajmu nehnutePnosti a jeho hospodarske
vysiedky a hospodarske vysiedky celej Skupiny emitenta su zavisle na vyske najomneho. Ak by bola
Skupina emitenta nutena znizovaf najomne alebo ak by doslo k zmzeniu cenovej hladiny najmov,
mohla by maf tato skutocnosf negativny vplyv na hospodarske vysiedky Emitenta a celej Skupiny
emitenta, vratane vplyvu na trhovu hodnotu jeho nehnutel'nosti.
(b)
Prevadzkove rizika
Riziko konkurencie
Emitent a spolocnosti v Skupine emitenta podnikaju v oblasti realitneho trhu a su ucastnikmi
hospodarskej sufaze. Z tohto dovodu musf pruzne reagovaf na meniacu sa situaciu na trhu, na
22
spravanie konkurencie a na poziadavky najomcov a spotrebitel'ov. V podmienkach silnej
konkurencie moze d6jsf k tomu, ze Emitent alebo spolocnosti v Skupine emitenta nebudu schopnf
reagovaf zodpovedajucim sposobom na konkurencne prostredie, co by mohlo viesf k zhorseniu
hospodarskej situacie Emitenta a v konecnom dosledku negativne ovplyvnif jeho sciiopnosf plnif
zavazky vyplyvajuce z Dlhopisov.
Riziko straty kVucov$ch osdb
Kl'ucove osoby Emitenta a jednotlivych spolocnosti' v Skupine emitenta, t.j. clenovia manazmentu,
spoluposobiaci pri vytvaranl a realizacii kl'ucovych strategii Emitenta. Ich cinnosf je rozhodujuca
pre celkove riadenie Emitenta a Skupiny emitenta a sciiopnosf zavadzaf a uskutocnovaf tieto
strategie. Emitent veri, zeje schopny udrzaf a motivovaf tieto osoby, a to aj napriek silnemu dopytu
po kvalifikovanych osobach vo financnom a realitnom sektore. Emitent vsak nemoze zarucif, ze
bude schopny tieto kl'ucove osoby udrzaf a motivovaf ich, alebo ze bude schopny oslovif a zi'skaf
nove kl'ucove osoby. Ich pripadna strata by mohla negativne ovplyvnif podnikanie Emitenta
a spolocnosti v Skupine emitenta, ich hospodarske vysiedky a financnu situaciu, co by mohlo
negativne ovplyvnif schopnosf Emitenta plnif svoje zavazky z Dlhopisov.
Riziko imiku informdcii (strategic atd'.)
Emitent zamestnava osoby, ktore sa podiel'aju na priprave strategie celej Skupiny emitenta. V
pn'pade uniku citlivych informacii o Emitentovi alebo spolocnostiach v Skupine emitenta, moze
dqjsf k ohrozeniu fungovania celej Skupiny emitenta alebo strate jej doterajsieho postavenia na trhu,
co by mohlo vo svojom dosledku priniesf zhorsenie financnych vysledkov Emitenta a spolocnosti v
Skupine emitenta a maf tak nepriaznivy vplyv na plnenie zavazkov Emitenta z Dlhopisov.
Riziko zdvislosti Bntitenta a Skupiny eniitenta na prendjme nehnutel'nosti a faktoroch
ovplyviiujticich dopyt po prendjme nehnuteVnosti
Vzhfadom na skutocnosf, ze Emitent a spolocnosti v Skupine emitenta podnikaju v oblasti prenajmu
nehnuternosti (administrativne budovy), su jeho hospodarske vysiedky a hospodarske vysiedky celej
Skupiny emitenta zavisle na existencii najomcov ochotnych a schopnych najmu, ktori su schopni
riadne a vcas platif dohodnute najomne a prevadzkovanl nehnuternosti vlastnenych Emitentom
alebo spolocnosfami v Skupine emitenta. Ak by doslo k vyznamnej strate najomcov, pripadne
poklesu dopytu po prenajme adm ini strati vnych budov ci kancelarskych ploch, mohla by tato
skutocnosf negativne ovplyvnif hospodarsku a financnu situaciu Eniitenta a celej Skupiny eniitenta.
Dopyt po prenajme kancelarskych ploch je vseobecne zavisly od viacerych faktorov, pricom
dolezitymi faktormi su najma vseobecne ekonomicke podmienky na trhu, a to rast hrubeho
domaceho produktu, miera nezamestnanosti, inflacie, investicii, atd\ Ak by doslo k vyznamnejsie
negativnej zmene v hospodarskom vyvqji alebo ostatnych vseobecnych ekonomickych podmienok
na Slovensku ci v Ceskej republike, mohla by tato skutocnosf negativne ovplyvnif hospodarsku a
financnu situaciu Emitenta a celej Skupiny emitenta.
Riziko nestabilneho prostredia Eurozdny
Sucasna situacia v Europe a nevyriesene otazky tykajuce sa pomoci neumerne zadlzenym clenom
EU vystavuje clenske aj neclenske krajiny Eurozony riziku spojenemu so strategiou pomocf prilis
zadlzenym statom Eurozony. V pripade neschopnosti niektorych statov EU splacaf pozicky z
Europskeho (financneho) stabilizacneho mechanizmu a s tym suvisiacej potreby financnej vypomoci
zo strany ostatnych clenskych statov EU moze dqjsf k zhorseniu podnikatel'skeho prostredia a
celkovej ekonomickej situacie ako na Slovensku a v Ceskej republike, tak v ostatnych statoch EU,
od ktorych sti tieto krajiny obchodne zavisle. Financne vysiedky Emitenta by mohli byt' negativne
23
ovplyvnene za spominanycli okolnosti', rovnako ako v dosledku suvisiacicli nariadeni', opatreni a
rozhodnuti, ako na urovni clenskych statov EU, tak ekonomickych subjektov podnikajucich na
danych trhoch.
Riziko predcasneho ukoncenia najomnej zmluvy zo strany sucasnych ci buducich ndjomcov
Najomne zmluvy uzatvarane medzi Emitentom alebo spolocnosfami v Skupine emitenta a
jednotlivymi najomcami v prenajunanych nehnutePnostiach obsahuju viacero ustanoveni pre pn'pad
porusenia najomnej zmiuvy a niektore najomnej zmluvy uzatvarane medzi Emitentom alebo
spoiocnosti v Skupine emitenta a jednotlivymi najomcami mozu obsahovaf aj ustanovenia o ich
predcasnom ukoncenf. Vefku casf uzatvorenych najomnych zmluv tvoria dlhodobe najmy
komercnych nehnutel'nosti (administrativne budovy) vo vlastm'ctve Emitenta alebo spolocnosti' v
Skupine emitenta a preto prfpadne predcasne ukoncenie zmluvy zo strany vyznamneho najomcu,
ktoru sa nepodarf nahradif v adekvatnom case obdobnu zmluvou alebo zmluvami, by mohlo maf
podstatny vplyv na hospodarske vysiedky Emitenta a celej Skupiny emitenta.
Riziko suvisiace s vyvojom trhoveho najomneho
Emitent a spolocnosti v Skupine emitenta su vystavene riziku, ze trhove najomne moze maf v
buducnosti aj klesajuci trend, a to ak by ponuka komercnych nehnutefnosti na ndjom v podstatnej
miere prevazila dopyt po nich. PWpadne znizovanie trhoveho najomneho by mohlo maf negativny
dopad na hospodarenie Emitenta a celej Skupiny emitenta.
Zdvislost' Etnitenta a Skupiny emitenta od kredibility najomcov
Emitent a spolocnosti v Skupine emitenta su do istej miery zavisle na platobnej schopnosti
najomcov, ale nieje v ich moznostiach ovplyvnif ich platobiui disciplfnu. Vyznamne zhorsenie ich
platobnej discipliny ci schopnosti nioze v konecnej podobe viesf k neplatenie dohodnuteho
najomneho, co by mohlo negatfvne zasiahnuf cash flow Emitenta a spolocnostf v Skupine emitenta
a zaroven zvysif naklady na siidne procesy a vymahanie pohl'adavok. Takato situacia by mohla v
podstatnej miere negatfvne ovplyvnif financnu situaciu spolocnosti v Skupine eniitenta, co by v
konecnom dosledku mohlo maf nepriaznivy vplyv na hospodarske vysiedky Emitenta.
Rizikd spojene s poistenim majetku Skupiny emitenta
Spolocnosti v Skupine emitenta maju uzatvorene majetkove poistenie svojich najdolezitejsfch aktfv.
Emitent vsak nemoze zarucif, ze naklady spojene s prfpadnymi zivelnymi ci inymi
nepredvfdatel'nymi udalosfami (ako napriklad poziar, burky, povoden, zaplava, vfchrica, krupobitie,
a pod.) nebudu maf negativny dopad na majetok spolocnosti v Skupine emitenta a ich hospodarsku a
financnu situaciu, pretoze poistenie neposkytuje pine krytie vsetkych rizik suvisiacich s
nehnutefnosfami vo vlastnfctve spolocnostf v Skupine emitenta.
Ocenenia portfolio nehnutel'nostt Skupiny emitenta obsiahnute v tomto prospekte nemusia presne
odzrkadl'ovat' hodnotu tohto portfolia
Tento prospekt obsahuje informacie o realnej hodnote (fair value) investicif v neh nute I'nosti ach
(investment properties) Skupiny emitenta urcenej nezavislymi znalcami (vaiuatormi) a Emitentom
a ktora bola stanovena v sulade s medzinacodnymi uctovnymi standardami (IFRS) a overena
auditorom. Realne hodnoty (fair value) investicnych nehnuternostf su urcene bud' nezavislymi
znalcami, alebo manazmentom Emitenta, v oboch prfpadoch na zaklade aktuainych trhovych cien
a podmienok. Majetok je oceneny metodou realnych hodnot v sulade s medzinarodnymi standardami
ocefiovania. Nezavislf znalci su drzitel'mi uznavanej a relevantnej profesionalnej kvalifikacie a maju
skusenosti smiestnymi trhovymi podmienkami a odvetvim ocenovanych nelmuternosti. Vzhfadom
24
k unikatnosti realitneho odvetvia je ocenenie nehnuternosti' neodmyslitel'ne subjektivne a tak
podlieha neistote. Ocenenie nehnuternosti' zavisi od faktorov posudzovanych pri ocenovani'
a pouzitych metod ocenovania. Okrem toho su ocenenia nehnutefnosti zalozene na predpokladoch,
ktore nemusia byf spravne, najma ak je na konkretnom trhu nedostatok pouzitefnych trhovych
informacif z relevantnych porovnatel'iiych transakcii'. Zmena v pouzitych faktoroch a predpokiadoch
moze sp6sobif zasadny rozdiel vo vysledku ocenenia. Ocenenie majetku Emitenta nemusi
odzrkadPovaf jeho skutocnu trhovu hodnotu, alebo odhadovany vynos takeho majetku.
Zmena vo faktoroch alebo predpokiadoch, vratane zhorsenia pretrvavajucich trhovych alebo
ekonomickych podmienok, nioze taktiez sposobif, ze realna hodnota ku konkretnemu dnu ocenenia
bude urcena ako realna strata. Za takychto okolnostf by bol Emitent povinny vykazaf negatfvnu
zmenu hodnoty ako stratu vyplyvajucu z precenenia investicneho majetku na realnu hodnotu v ramci
konkretneho uctovneho obdobia. Ak su taketo straty vyznamne, mdzu maf nepriaznivy vplyv na
financnu kondfciu a prevadzkovy vysledok Skupiny emitenta.
Riziko spojene s mzkou tikvUlitou nehnutel'nosU'
Riziko investovania do nehnuternosti je spojene s icii nfzkou likviditou. Na rozdiel od financnych
aktfv je predaj nehnutePnosti zlozitejsou a dlhodobou zalezitosfou, co moze negatfvne ovplyvnif
vynosnosf investfcie do nehnuternostf. Akekol'vek priefahy v predajnom procese, prfpadne zm'zenie
predajnej ceny nehnutefnosti v dosledku napr. zleho nacasovania predaja, mozu maf nepriaznivy
vplyv na financne vysiedky Emitenta a na celkove hospodarenie Skupiny eniitenta.
Riziko suvisiace s untiestnemm existujuciclt projektov
Hodnota nehnutel'nosti zavisf do znacnej miery od kvality danej lokality. Ak sa charakteristika danej
lokality v buducnosti zmenf, moze byf pre Skupinu emitenta fazke nehnutel'nosf d'alej prenajfmaf
za siicasnych podmienok, co mdze viesf k zm'zeniu pozadovaneho najomneho a k zm'zeniu ceny
nehnutel'nosti. Dlhodoba neobsadenosf nehnutel'nosti alebo nedosiahnutie planovanej vysky
najomneho moze dlhodobo ovplyvnif vynosnosf daneho projektu, co sa moze negativne odrazif v
hospodarskej situacii Emitenta a celej Skupiny emitenta.
Riziko zmeny akcionarskej struktury Emitenta
Hoci si Emitent nie je vedomy pianov na zmeny v akcionarskej Strukture, v prfpade zmeny
akcionarov Emitenta ci zmeny podielov tychto akcionarov na zakladnom imani Emitenta moze dqjsf
k zmene kontroly a uprave strategie Emitenta, ktora moze maf ine ciele ako doterajsie. Zmena
ciel'ov Emitenta potom moze maf vplyv na jeho hospodarske vysiedky a schopnosf plnif svoje
zavazky.
Riziko refinancovania existujucich uverov a financovania pripadnych novych akvizicii
V konsolidovanej kapitalovej strukture Eniitenta figuruje dlhove financovanie, ktore ma rozdielne
konecne splatnosti. Emitent nevylucuje potrebu v buducnosti opaf vyuzif ine zdroje nez svoje
vlastne k uhrade existujucich ci buducich zavazkov. Vyznamne zhorsenie podmienok na trhu s
bankovym financovanfm v case, kedy Emitent ci spolocnosti zo Skupiny emitenta budii ziadaf o
nove financovanie by mohlo maf negativny vplyv na schopnosf Emitenta splnif si svoje zavazky z
Dlhopisov. S vyuziti'm cudzich zdrojov financovania je d'alej spojeny nielen obmedzenejsi pristup k
novym zdrojom financovania, ale taktiez zm'zena flexibilita v rozhodovanf manazmentu plyniica z
roznych ustanoveni v zmluvach o uvere. Uvedene moze maf negativny dopad na schopnosf
Emitenta splnif si svoje zavazky z Dlhopisov.
25
Riziko sudnych sporov
Vzhl'adom na povahu podnikania spolocnosti' v Skupine emitenta nie je mozne vylucif pn'padne
sudne spory Emitenta alebo spolocnosti v Skupine emitenta. Preto je potrebne pocitaf s rizikom
pripadnych prehratych stidnych sporov, ktore mozu maf v konecnom dosledku dopad na financnti
situaciu Emitenta a spolocnosti v Skupine emitenta a tym aj na sciiopnosf Emitenta splacaf svoje
zavazky z Dlhopisov.
Riziko zuvislosti Emitenta na podnikani jeho dcerskych spolocnosti
Emitent je holdingovou spolocnosfou, ktora primarne drzi, spravuje a pripadne financuje ucasti na
inych spolocnostiach vo svojej skupine. Z tohto dovodu je vyznamne zavisly od pnjmov z dividend
a pripadne z urokov z poziciek poskytnutych dcerskym spolocnosti am, pricom tieto zavisia od
uspesnosti podnikania jeho dcerskych spolocnosti. Ak by dcerske spolocnosti nedosahovali
ocakavane vysiedky, malo by to vyznamny vplyv na prijmy Emitenta a na jeho schopnosf splnif si
svoje zavazky z Dlhopisov.
Riziko ndroku investora iba voci Emitentovi ako holdingovej spolocnosti
Dlhopisy sti vydane vylucne Emitentom, ktory je jedinym dlzmkom zavazkov z Dlhopisov. Ziadna z
dcerskych spolocnosti Emitenta neposkytuje ohfadom Dlhopisov ziadne rucenie ani ine
zabezpecenie, ktore by umoznovalo Majitel'om dlhopisov uplatnovaf akekofvek naroky z Dlhopisov
priamo voci ktorejkolVek z dcerskych spolocnosti Emitenta.
Riziko zmeny kapitdtovej struktury Skupiny emitenta po znizem zdkladneho imania Eniitenta
Skupina emitenta je financovana z viacerych zdrojov. Pred vydam'm Emisie su to primarne: (i)
zdroje od akcionarov (vo forme vkladov do zakladneho imania Emitenta a ostatnych zloziek
vlastneho imania Emitenta), (ii) financne prostriedky, ktore Emitentovi poskytia PABK na zaklade
Zmluvy o vystaveni vlastnej zmenky zo dna 30. apn'la 2013 uzavretej medzi Emitentom a PABK a
(iii) jednotlive bankove financovania poskytnute jednotlivym dcerskym spolocnostiam Emitenta. Po
znizem' zakladneho imania a poskytnutf pinenia akcionarom Emitenta z dovodu znizenia zakladneho
imania Emitenta sa kapitalova struktura Skupiny emitenta ciastocne zmeni v tom, ze sa zm'zia zdroje
financovania od akcionarov Emitenta a to z prostriedkov zfskanych zcudzfch zdrojov, vratane
vyfazku z Emisie.
Riziko zacatia sikandzneho konkurzneho konania
So zacatfm konkurzneho konania proti dlzm'kovi su vseobecne spojene urcite pravne ucinky
predpokladane Zakonom o konkurze (najma obmedzenia tykajtice sa moznosti dlznika nakladaf so
svojim majetkom), ktore nastanu bez ohl'adu na to, ci je navrh na vyhlasenie konkurzu opodstatneny,
alebo nie. Naprfkiad podl'a § 14 ods. 5 Zakona o konkurze je dlznfk po zacatf konkurzneho konania
povinny obmedzif vykon svojej cinnosti len na bezne pravne tikony (ak dlzm'k porusf tuto povinnost',
platnosf pravneho ukonu tym nieje dotknuta, pravnemu tikonu vsak mozno v konkurze odporovaf).
Vseobecne teda nemozno vylticif, ze aj v pripade zacatia konkurzneho konania proti Emitentovi na
zaklade neopodstatneneho navrhu na vyhlasenie konkurzu, by Emitent bol obmedzeny po urcitti
dobu v disponovanf so svojim majetkom, co by sa mohlo negatfvne prejavif na financnej situaciu
Eniitenta ajeho vysledkoch podnikania.
Prirodne katastrofy
Ziadnemu odvetviu sa nevyhybajti prfrodne katastrofy, ktore mozu maf znicujtici dopad na ciiod
spolocnosti. Jedna sa naprfkiad o katastrofy meteorologicke, geologicke ci ine, ktore by mohli
26
prerusif prevadzku jednotlivycli spolocnosti' v Skupine emitenta. Tento zoznam vsak nemusi byf ani
zd'aleka uplny. Je potrebne poci'taf s tym, ze v pripade akejkol'vek prirodnej katastrofy moze byf
sciiopnosf Emitenta splnif si svoje zavazky z Dlhopisov vyrazne znizena.
3.2
Rizikove faktory vzt'ahujuce sa k Slovenskej republike a Ceskej republike
Rizika vzfahujuce sa k Slovenskej republike a Ceskej republike zahfnaju predovsetkym nasledujuce
rizikove faktory:
Poiilicke, ekonomicke, prdvne a socidine faktory
Na vysiedky podnikania a financnu situaciu Eniitenta mozu maf nepriaznivy vplyv faktory tykajuce
sa Slovenskej republiky a Ceskej republiky, ako hlavnych krajin, v ktorych Emitent ajeho dcerske
spolocnosti vykonavaju svoju podnikatel'sku cinnosf, ktore nie je mozne objektivne predvidaf a
ktore je mozne rozdelif na faktory politicke, ekonomicke, pravne a socialne. Najma zmeny v miere
pravnej regulacie ci vo vyklade pravnej upravy vo vzfahu k Emitentovi jeho dcerskym
spolocnostiam mozu maf nepriaznivy vplyv na podnikanie a financnu situaciu Emitenta a Skupiny
emitenta. Emitent nenioze uvedene faktory nijakym sposobom ovplyvnif, najma nemoze zabezpecif,
ze politicky, ekonomicky ci pravny vyvoj v Slovenskej republike alebo Ceskej republike bude
priaznivy vo vzfahu k jeho podnikaniu.
Ekonomicke rizikd
Ekonomicka a hospodarska situacia v Slovenskej republike a Ceskej republike je ovplyvnena
mnozstvom faktorov, ktore Emitent nemoze predvidaf ani ovplyvnif. Trzby Emitenta a jeho
dcerskych spolocnosti su uzko spate s vysledkami slovenskej a ceskej ekonomiky, ked'ze majetok a
prevadzkarne Emitenta a dcerskych spolocnosti Emitenta su umiestnene v Slovenskej republike resp.
Ceskej republike. Zmeny hospodarskych, regulacnych, administrativnych alebo inych politik vlady a
politicky a ekonomicky vyvoj Slovenskej republiky alebo Ceskej republiky (vratane moznych zmien
ratingov Siovenskej republiky alebo Ceskej republiky) by mohli maf vyrazny vplyv na slovensku
resp. cesku ekonomiku, co by sa mohlo negativne prejavif na podnikani Eniitenta a jeho dcerskych
spolocnosti, ich financnom stave, hospodarskych vysledkoch alebo schopnosti realizovaf svoje
podnikatel'ske plany.
Rizikd spojene s mieroit infldcie, vyskou urokovej sadzby a ich zmenami
Hospodaiske vysiedky Emitenta su ovplyvnovane mierou inflacie. Vyznamne zmeny inflacie alebo
urokovej sadzby by mohli maf nepriaznivy vplyv na podnikanie Emitenta ajeho financnu situaciu.
Zmeny zdkonov alebo predpisov Slovenskej republiky, Ceskej republiky alebo EU by mohli na
maf podstatny nepriaznivy vplyv na Enu'tenta
Zmeny pravnych predpisov Slovenskej republiky, Ceskej republiky alebo EU relevantnych pre
podnikatel'sku cinnosf Emitenta alebo jeho dcerskych spolocnosti mozu maf nepriaznivy vplyv na
podnikanie, hospodarske vysiedky, financny stav alebo vyhliadky Emitenta alebo Skupiny emitenta.
Rizikd vyplyvajuce z teroristickeho utoku alebo vojnovych konfliktov
Potenciaine teroristicke utoky alebo podobne udalosti, vojna alebo konflikt, hrozba vojny ci
konfliktu alebo reakcia Slovenskej republiky alebo Ceskej republiky na tieto udalosti by mohli
vyznamne narusif podnikanie Emitenta alebo jeho dcerskych spolocnosti.
27
Globdlne ekonomicke podmienky mdzu mat' nepriaznivy vplyv na Emitentove vysiedky
Globalne ekononiicke podmienky mozu nepriaznivo ovplyvnif sucasnych alebo potencialnych
najomcov neh nute I'nosti' prenaj imanych Emitentom alebo spolocnost'ami v Skupine emitenta, v
dosledku coho moze dqjst' k poklesu dopytu po nimi ponukanych sluzbach. Nizsi' dopyt ci
insolvencia takych najomcov mozu predstavovaf rizika vo vzfahu k podnikaniu, financnemu stavu a
hospodarskym vysledkom Emitenta a Skupiny emitenta.
Rizikd vypuknutia pandemick$ch chorob
Na podnikanie Emitenta by mohlo maf nepriaznivy vplyv vypuknutie pandemickej choroby, ktora
by mohla maf vplyv na zamestnancov Emitenta alebo spolocnosti v Skupine emitenta alebo na
dopyt po sluzbach poskytovanych Emitentom a spolocnosf ami v Skupine emitenta. Emitent nemoze
zarucif, ze plany vypracovane Emitentom vo vzfahu k rizikam spqjenym s vypuknutim takychto
chorob pine predidu moznym nepriaznivym vplyvom na Emitenta.
3.3
Rizikove faktory vzt'ahujuce sa k Dlhopisom
Rizika spojene s Dlhopismi zahrnaju predovsetkym nasledovne:
Vseobecne rizikd spojene s Dlhopismi
Potencialny investor do Dlhopisov si musi sam podl'a svojich pomerov urcif vhodnosf investfcie do
Dlhopisov. Kazdy investor by mal predovsetkym:
(a)
maf dostatocne vedomosti a skusenosti k ucelnemu oceneniu Dlhopisov, vyhod a rizfk
investfcie do Dlhopisov a ohodnotif informacie uvedene v tomto Prospekte alebo
akomkol'vek jeho dodatku ci doplnenf, priamo alebo odkazom;
(b)
maf vedomosti o priemernych anaiytickych nastrojoch k oceneniu a pristup k nim, a to vzdy
v kontexte svojej konkretnej financnej situacie, investfcie do Dlhopisov a jej dopadu na svoje
investicie alebo na svoje celkove investicne poitfolio;
(c)
maf dostatocne financne prostriedky a likviditu k tomu, aby bol pripraveny niesf vsetky
rizika investfcie do Dlhopisov;
(d)
uplne rozumief podmienkam Dlhopisov (predovsetkym clanku 5.4 (Popis ceimych papierov
poimkanych a prijimanych na obchodovanie a d'alsie podtnienky Emisie Dlhopisov) a tomuto
Prospektu ako celku) a byf oboznameny so spravanim ci vyvojom akehokol'vek prfslusneho
ukazovatel'a alebo financneho trhu;
(e)
byf schopny ocenif (bud' sam alebo s pomocou financneho poradcu) niozne scenare d'alsieho
vyvoja ekonomiky, urokovych sadzieb aiebo inych faktorov, ktore mozu maf vplyv na jeho
investfciu a na jeho schopnosf znasaf mozne rizika.
Dlhopisy ako komplexny financny ndstroj
Dlhopisy predstavuju komplexny financny nastroj. Potencialny investor by nemal investovaf do
Dlhopisov, ktore su kompiexnym financnym nastrojom, bez odborneho posudenia (ktore urobf sam
alebo spolu s financnym poradcom) vyvqja vynosu Dlhopisu za meniacich sa podmienok
determinujucich hodnotu Dlhopisov a vplyvu, ktory bude takato investfcia mat' na investicne
poitfolio potencialneho investora.
28
Riziko prijatia d'alsieho dlhovdho Jinancovania Emitentom
Neexistuje ziadne vyznamne pravne obmedzenie tykajuce sa objemu a podmienok akehokol'vek
buduceho nepodriadeneho dlhoveho financovania Emitenta (okrem obmedzenf vyplyvajucich z
Emisnych podmienok). Prijatie akehokolVek d'alsieho dlhoveho financovania moze v konecnom
dosledku znamenaf, ze v pripade konkurzneho, restrukturalizacneho konania, likvidacie alebo ineho
obdobneho konania vo vzfahu k Emitentovi budu poiii'adavky z Dlhopisov uspokojene v mensej
miere, ako keby k prijatiu takeho dlhoveho financovania nedoslo. S rastom dlhoveho financovania
Emitenta tiez rastie riziko, ze sa Emitent moze dostaf do omeskania s plnenim svojich zavazkov z
Dlhopisov.
Riziko vydania d'alsich dlhopisov
Neexistuje ziadne vyznamne obmedzenie tykajuce sa objemu a podmienok vydania d'alsich
dlhopisov Emitenta. Pripadne vydanie d'aisich dlhopisov moze v konecnom dosledku znamenaf, ze
v pn'pade konkurzneho, restrukturalizacneho konania, likvidacie alebo ineho obdobneho konania vo
vzfahu k Emitentovi budu pohl'adavky z Dlhopisov uspokojene v mensej miere, ako keby
k takemuto d'alsiemu vydaniu dlhopisov nedoslo.
Riziko likvidity
Emitent zamysl'a poziadaf o prijatie Dlhopisov k obchodovaniu na regulovanom vofnom trhu
BCPB. Bez ohl'adu na uvedene nemoze existovaf istota, ze sa vytvori dostatocne likvidny
sekundarny trh s Dlhopismi, alebo, pokial' sa vytvori, ze takyto sekundarny trh bude trvaf.
Skutocnosf, ze Dlhopisy mdzu byt' kotovane na regulovanom vol'nom trhu, nemusi' nutne viesf k
vyssej likvidite kotovanych Dihopisov nez nekotovanych Dlhopisov. Na druhej strane moze byf
obtiazne ocenif nekotovane Dlhopisy, co moze maf negativny dopad na ich likviditu. Na pripadnom
nelikvidnom trhu nemusi byf investor schopny kedykol'vek predaf Dlhopisy za adekvatnu trhovu
cenu.
Poplatky
Celkova navratnosf investicii' do Dlhopisov moze byf ovplyvnena urovnou poplatkov uctovanych
sprostredkovatefom kupy/predaja Dlhopisov alebo uctovanych relevantnym zuctovacim systemom
pouzivanym investorom. Takato osoba alebo institucia si moze uctovaf poplatky za zriadenie a
vedenie uctu, na ktorom su Dlhopisy evidovane, prevody cennych papierov, sluzby spojene s
uschovou cennych papierov, a pod. Emitent preto odporuca buducim investorom do Dlhopisov, aby
sa zoznamili s podkladmi, na zaklade ktorych budu uctovane popiatky v suvislosti s Dlhopisy.
Riziko nesplatenia
Dlhopisy rovnako ako akakol'vek ina pozicka podliehaju riziku nesplatenia. Za urcitych okolnosti
m6ze dqjsf k tomu, ze Emitent nebude schopny vyplacaf uroky z Dlhopisov a hodnota Dlhopisov
m6ze byf pre majitel'ov Dlhopisov pri ich odkupenf nizsia ako vyska ich povodnej investfcie, a za
ur&itych okolnostf moze byf hodnota Dlhopisov aj nula.
Riziko predcasnelto splatenia
Ak dqjde k predcasnemu splateniu Dlhopisov v sulade s Emisnymi podniienkami pred dfiom ich
splatnosti, je majitel' Dlhopisov vystaveny riziku nizsieho ako predpokladaneho vynosu z dovodu
takehoto predcasneho splatenia.
29
Zdanenie
Potencialni kupujuci ci predavajuci Dihopisov by si maii byf vedomf, ze mozu byf povinnf zaplatif
dane alebo ine naroky ci poplatky v sulade s pravom a zvyklosfami statu, v ktorom dochadza k
prevodu Dlhopisov, alebo ineho v danej situacii relevantneho statu. V niektorych statoch nemusia
byf k dispozicii ziadne oficialne stanoviska danovych uradov alebo sudne rozhodnutia k financnym
nastrojom ako su dlhopisy. V tomto ohfade by potencialni investori mali okrem rizfk uvedenych
v tomto clanku rovnako zvazif informacie obsiahnute v clanku 5.4(u) {Zdanenie a devizovd
reguldcia v Slovenskej republike) a prfpadne d'alsie informacie o zdanenf obsiahnute v clanku 5.4
(Popis cennych papierov ponukanych a prijimanych na obchodovanie a dalsie podmienky Emisie
Dlhopisov). Investori by sa aj tak nemali pri nadobudnutf, predaji ci splatem' Dlhopisov spoliehaf na
strucne a vseobecne zhrnutie danovych otazok obsiahnutych v tomto Prospekte, ale mali by sa
poradif ohPadom ich individualneho zdanenia s danovymi poradcami. Investori do Dlhopisov by si
mali byf vedomf toho, ze prfpadne zmeny danovych predpisov mozu sposobif, ze vysledny vynos
Dlhopisov bude nizsf, nez povodne predpokladali alebo ze investorovi moze byf pri predaji alebo
splatnosti Dlhopisov vypiatena nizsia ciastka, ako povodne predpokladal.
Infldeia
Potencialni kupujuci ci predavajuci Dlhopisov by si mali byf vedomf, ze Dlhopisy neobsahuju
protiinflacnu dolozku a ze realna hodnota investfcie do Dlhopisov moze klesaf zaroven s tym, ako
inflacia znizuje hodnotu meny. Inflacia tiez sposobuje pokles realneho vynosu z Dlhopisov. Ak
vyska inflacie prekrocf vysku nominalnych vynosov z Dlhopisov, hodnota realnych vynosov z
Dlhopisov bude negatlvna.
Zdkonnosf' kupy
Investori do Dlhopisov by si mali byf vedomf, ze kupa Dlhopisov moze byf predmetom obmedzenf
vyplyvajucich z pravnych predpisov ovplyvnujucich platnosf ich nadobudnutia. Ani Emitent ani
Hlavny manazer nema, ani neprebera zodpovednosf za platne nadobudnutie Dlhopisov potencialnym
kupujucim Dlhopisov, ci uz podfa pravneho poriadku statu jeho zalozenia, alebo pravneho poriadku
statu kde vykonava svoju cinnosf (pokiaP sa lisia). Potencialny kupujuci sa nemoze spoliehaf na
Emitenta alebo na Hlavneho manazera v suvislosti so svojim rozhodovanfm ohPadom platneho
nadobudnutia Dlhopisov.
Zmena prdva
Podmienky Dlhopisov uvedene v cianku 5.4 (Popis cennych papierov ponukanych a prijimanych na
obchodovanie a ddlsie podmienky Emisie Dlhopisov) sa riadia pravnymi predpismi Slovenskej
republiky platnymi ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny. Nemoze byf poskytnuta
akakol'vek zaruka ohl'adom dopadov akehokoPvek sudneho rozhodnutia alebo zmeny pravnych
predpisov alebo uradnej praxe po dni, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny na financnu
situaciu Emitenta, a teda na jeho schopnosf riadne a vcas splatif Dlhopisy.
Menove riziko
V prfpade, ze Dlhopis je emitovany v inej mene, akoje domaca mena Majitel'a dlhopisu, moze v
pripade nepriazniveho pohybu vymenneho kurzu meny stratif investfcia svoju predpokladanu
hodnotu.
30
Dlhopisy s pevnou urokovou sadzbou
Investori musia tiez poci'taf s tym, ze hodnota Dlhopisov moze klesnuf aj z dovodu celkoveho
poklesu trhu s dlhovymi cennymi papiermi. Maj iter dlhopisu s pevnou urokovou sadzbou je
vystaveny riziku poklesu ceny takehoto Dlhopisu v dosledku zmeny trhovych urokovych sadzieb.
Zatiaf co nominalna urokova sadzba stanovena v Emisnych podmienkach je po dobu existencie
Dlhopisov fixna, aktualna urokova sadzba na kapitalovom trhu (pre ucely tohto odseku d'alej len
trhov& urokova sadzba) sa spravidla denne menl. So zmenou trhovej urokovej sadzby sa tiez meni
hodnota Dlhopisu s pevnou urokovou sadzbou, ale v opacnom smere. Ak sa teda trhova urokova
sadzba zvysi, hodnota Dlhopisu s pevnou urokovou sadzbou spravidla kiesne na uroven, kedy vynos
takeho Dlhopisu je priblizne rovny trhovej urokovej sadzbe. Ak sa trhova urokova sadzba naopak
znizi, hodnota Dlhopisu s pevnou urokovou sadzbou sa spravidla zvysi na uroven, kedy vynos
takeho Dlhopisu je priblizne rovny trhovej urokovej sadzbe.
Riziko nepredvidateVnej udalosti
Nepredvldatel'na udalosf (napr. prlrodna katastrofa, teroristicky utok) schopna sposobif poruchy na
financnych trhoch a rychly pohyb menovych kurzov mozu maf vplyv na hodnotu Dlhopisov.
Negativny vplyv takychto udalosti by moho! sposobif zm'zenie navratnosti penaznych prostriedkov
investovanych Emitentom, a ohrozif tak sciiopnosf Emitenta splatif vsetky splatne sumy
vyplyvajuce z Dlhopisov. Dalej nioze byt' hodnota Dlhopisov a akekofvek prijmy z nicli ovplyvnene
globalnou udalosfou (poiitickej, ekonomickej ci inej povahy), ku ktorej moze dqjsf aj v inej krajine,
nez v tej, kde su Dlhopisy vydane a obchodovane.
31
4.
UDAJE O EMITENTOVI
4.1
Zodpovedne osoby
(a)
Osoby zodpovedne za informacie uvedene v clanku 4 (Udaje o Emitentovi) Prospektu
Osobou zodpovednou za informacie uvedene v cfanku 4 (Lfdaje o Emitentovi) Prospektu je Emitent
- spolocnosf CEETA a.s., so si'dlom Dvorakovo nabrezie 10, 811 02 Bratislava - Stare Mesto,
Slovenska republika, ICO: 45 971 528, zapisana v obciiodnom registri Okresneho sudu Bratislava I,
oddiel: Sa, vlozka cislo: 5175/B, v mene ktorej kona Ing. Roman Korbacka, predseda
predstavenstva.
V Bratislave, dna
2013
CEETA a.s.
Ing. Roman Korbacka
Predseda predstavenstva
(b)
Vyhlasenie Emitenta
Emitent vyhlasuje, ze pri vynaiozeni vsetkej nalezitej starostlivosti sii podl'a jeho najlepsieho
vedomia udaje obsiahnute v cianku 4 {Udaje o Emitentovi) Prospektu v sulade so skutocnosfou a ze
vtomto clanku 4 (Udaje o Emitentovi) Prospektu neboli opomenute ziadne skutocnosti, ktore by
mohli ovplyvnif a.lebo zmenif ich vyznam.
V Bratislave, dna
2013
CEETA a.s.
Ing. Roman Korbacka
Predseda predstavenstva
4.2
Zakonni auditor!
(a)
Auditori Emitenta za obdobie, na ktore sa vzt'ahuju historicke financne informacie
Konsolidovanu uctovnu zavierku Emitenta k 31. decembru 2011 a konsolidovanu uctovnu zavierku
Emitenta k 31. decembru 20/2, obe zostavene v su/ade s medzinarodnymi uctovnymi standardmi
IFRS, overiia spolocnosf KPMG Slovensko spo!. s r.o., so sidlom Dvofakovo nabrezie 10, 811 02
Bratislava, Slovenska republika, ICO: 31 348 238, zapisana v obchodnom registri Okresneho sudu
Bratislava I, oddiel: Sro, vlozka c.: 4864/B, ktora je drzitefom licencie auditora clslo 96.
32
Auditorom zodpovednym za vykonanie auditu k 31. decembru 2011 bol Ing. Martin Krsjak,
zapfsany ako clen Slovenskej komory auditorov, drzitel osvedcenia - licencie UDVA 990.
Auditorom zodpovednym za vykonanie auditu k 31. decembru 2012 bola Ing. Andrea Tussova,
zapfsana ako clen Slovenskej komory audftorov, drzitel'ka osvedcenia - licencie UDVA 1083.
1
Vyroky audftorov k vyssie uvedenym uctovnym zavierkam boli vzdy bez v^hrad.
Sprava o audite konsolidovanej uctovnej zavierky Emitenta (audftorska sprava) k 31.decembru 2011,
zostavena v sulade s medzinarodnymi uctovnymi standardmi IFRS a sprava o audite konsolidovanej
uctovnej zavierky Emitenta (audftorska sprava) k 31. decembru 2012, zostavena v sulade s
medzinarodnymi uctovnymi standardmi IFRS, su uvedene v prilohe tohto Prospektu.
(b)
Zmeny auditorov pocas obdobia, na ktore sa vzt'ahuju historicke financne informacie
V priebehu uctovneho obdobia, na ktore sa vzfahuju historicke financne informacie v zmysle vyssie
uvedenych uctovnych zavierok Emitenta, nedoslo k zmene audftora zodpovedneho za overenie
uctovnej zavierky.
4.3
Vybraneflnancneinforniacie tykajuce sa Emitenta
Nasledujuce tabufky uvadzajia prehfad vybranych historickych financnych udajov Emitenta z
auditovanydi konsolidovanych uctovnych zavierok Emitenta k 31. decembru 2011 a k 31. decembru
2012, obe zostavene v sulade s medzinarodnymi uctovnymi standardmi IFRS.
Vybrand financnd udaje z konsoiidovaneho vykazu ziskov a strdt
V tisicoch EUR
2012
2011
Trzby z prenajmu
Vj^nosy z prevddzkovej cinnosti celkom
12 368
13 997
852
884
Zisk/(strata) z prevddzkovej cinnosti
9 886
(4 930)
(6 123)
(326)
3 763
(5 256)
637
(3 846)
637
(3 846)
Financnd vynosy (ndklady), netto
Zisk/(strata) pred zdanenim
Cisty zisk/(strata) po zdaneni' za obdobie
Priraditernd:
Spolocnikom materskej spolocnosti
2010
^
Absencia vacsiny udajov za rok 2010 vyplyva zo skutocnosti, ze Emitent vznikol 21. decembra 2010
a v roku 2010 nevyvfjal este ziadnu obchodnu cinnosf.
Konsolidovane vysiedky Emitenta za roky 2011 a 2012 su ovplyvnene skutocnosfou, ze Emitent v
priebehu tychto rokov nepriamo nadobudol 100% majetkove ucasti v nasledovnych spolocnostiach:
(a)
10. novembra 2011 akvizfcia slovenskej spolocnosti Pribinova 25, s.r.o., ktora vlastni v
Bratislave budovu "Tower 115";
(b)
27. decembra 2011 akvizicia ceskej spolocnosti Bea Development, a.s., ktora vlastnf v Prahe
budovu "Javor";
33
(c)
J1. aprila 2012 akvizfcia slovenskej spolocnosti BratisJavske nabrezie, s.r.o., ktora vlastni v
Bratislave dva kancelarske bloky viacuceloveho komplexu "River Park"; a
(d)
27. apn'la 2012 akvizicia ceskej spolocnosti Prosek Point s.r.o., ktora vlastm' v Prahe budovu
"Prosek Point".
Ak by Emitent nadobudol dcerske spolocnosti uvedene v odsekoch (c) a (d) vyssie uz I.januara
2012, konsoJidovane vynosy Emitenta za rok 2012 by boli 16,4 mil. EUR (oproti 14 mil. EUR
zauditovanej konsolidovanej uctovnej zavierke Emitenta za rok 2012), z toho trzby z prenajmu 14,7
mil. EUR (oproti 12,4 mil. EUR zauditovanej konsolidovanej uctovnej zavierky Emitenta za rok
2012).
Prostriedky na akvizicie uvedene v odsekoch (a) az (d) vyssie, vratane akvizicii' podriadenych uverov
tychto spolocnosti, boli poskytnute akcionarmi Emitenta, co viedlo k vyraznemu navyseniu
vlastneho imania Emitenta.
Vy brandfinanCndudaje z konsolidovandho vykazu fmancnej situdcie
31. december 31. december 31. december
2011
2010
2012
V tisicoch EUR
Investicie v nehnutel'nostiach
Neobezny majetok celkom
224 851
228 567
82 945
84 653
Poskytnute uvery a preddavky
Penazne prostriedky a ekvivalenty
penaznydi prostriedkov
Obezny majetok celkom
Majetok celkom
29 054
555
7 695
43 590
272 157
3 354
30 517
115 170
25
28
28
Vlastne imanie
Zdkladnd imanie
Fondy
Neuhradend straty
Vlastnd imanie celkom
90 950
18 141
(3 209)
105 882
20 925
4 200
(3 846)
21 279
25
3
68 360
13 632
84 018
6619
5 600
12 430
74 580
82 257
166 275
272 157
46 907
81 461
93 891
115 170
Zdvazky
Prijate uvery a poziCky
Odlozeny danovy zdvazok
Neobeznd zdvazky celkom
Prijate dvery a pozicky
Obeznd zdvazky celkom
Zavazky celkom
Vlastne imanie a zdvazky celkom
28
28
Absencia vacsiny udajov za rok 2010 vyplyva zo skutocnosti, ze Emitent vznikol 21. decembra 2010
a v roku 2010 nevyvijal este ziadnu obchodnu cinnost .
1
Investicie v nehnutePnostiach su uctovane v trhovych hodnotach. K 31. decembru 2012 bola trhova
hodnota kancelarskeho portfolia Emitenta, cize investicii v nehnutePnostiach 224,9 mil. EUR.
Trhova hodnota investicii v nehnutel'nostiach je urcena bud' nezavislymi znalcami, alebo
manazmentom Emitenta, v oboch pripadoch na zaklade aktualnych trhovych cien a podmienok.
34
Majetok je oceneny metodou realnych hodnot v sulade s medzinarodnymi standardami ocenovania.
Aplikovane metody ocenovania su zalozene na trhovych transakciach podobnych nehnuternosti'.
Ne^avisK znalci su drzitel'mi uznavanej a relevantnej profesionalnej kvalifikacie a maju skusenosti
s miestnymi trhovymi podmienkami a odvetvim ocenovanych nehnutePnosti. Z investi'cii do
nehnutel'nosti' v celkovej vyske 224 851 tis. EUR bolo 155 195 tis. EUR ocenenych nezavislym
znalcom, a to spolocnosfou Jones Lang LaSalle, a 69 656 tis. EUR Emitentom v sulade
s medzinarodnymi uctovnymi standardami (IFRS) a overenych audi'torom. K.31. Decembru 2012
bola cely objem investi'cii do nehnutePnosti oceneny pouzitym metodou trhovych vynosov (yield
mer hod).
Vy brandfinancndudaje z konsolidovandho v^kazu penaznych tokov
VtisicochEUR
2012
2011
3 763
(5 256)
(4 866)
187
2010
Prevddzkovd cinnosti
Zisk/(strata) pred zdanem'm
(Zisk)/strata z precenenia investi'cii v nehnutel'nostiach
Urokovd vynosy a ndklady, netto
6 197
326
Zmena stavu pohl'addvok z obchodndho styku, ineho majetku
a ostatnych finanCnych pohl'adavok
28 655
(404)
Zmena stavu zdvazkov z obchodndho styku, ostatnych zavSzkov
a flnanfinych zdvazkov
(36 087)
303
74
288
(9 685)
(187)
Obstaranie dcdrskych spoloCnosti (netto, bez pefiainych prostriedkov)
(19 409)
3 726
Poskytnutd uvery
(28 900)
Penaznd toky z investicnej cinnosti
(56 053)
Pefiaznd toky z prevddzkovej cinnosti
Investicne cinnosti
Obstaranie investi'cii v nehnutel'nostiach
3 537
Financne cinnosti
Prijmy zo zvySenia zdkladndho imania
23 677
Prfjmy z dlhodobych poziCiek
88 638
69
(41 678)
(236)
(9 765)
(292)
60 872
(459)
Spldtky uverov
Zap latend uroky
Penaznd toky zfinancnejcinnosti
Prirastok pehaznych prostriedkov a ekvivalentov penaznych
prostriedkov, netto
4 893
3 366
Penaznd prostriedky a ekvivalenty pehaznych prostriedkov na
zaciatku obdobia
3 3S4
25
25
Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov na
konci obdobia
8 266
3 354
25
Absencia vacsiny udajov za rok 2010 vyplyva zo skutocnosti, ze Emitent vznikol 21. decembra 2010
a v roku 2010 nevyvijal este ziadnu obchodnu cinnosf.
35
4.4
Rizikove faktory
Udaje o rizikovych faktoroch, identifikovanych vo vzfahu k Emitentovi su uvedene v clanku 3
(Rizikove faktory).
4.5
Informacie o Emitentovi
(a)
Histo ria a vyvoj Emitenta
Emitent bol zalozeny zakladatePskou listinou zo dna 2. decembra 2010 podPa slovenskeho prava ako
akciova spolocnosf. Emitent vznikol dna 21. decembra 2010, kedy doslo kjeho zapisu do
obchodneho registra Okresneho sudu Bratislava I, oddiel: Sa, vlozka cislo: 5175/B. Emitent bol
zalozeny s ciePom ziskaf portfolio vel'mi kvalitnych, tzv. , prime" administrativnych budov na
Slovensku a v Ceskej republike zaisfujucich stabilny a diverzifikovany prijem.
1
V maji roku 2011 Emitent zalozil luxembursku dcersku spolocnosf CONTINENTAL
INVESTMENT HOLDING. Jej prostrednictvom nasiedne v rokoch 2011 a 2012 kupil 100% podiely
v styroch spolocnostiach, z ktorych kazda vlastni jednu kancelarsku nehnutePnosf v Prahe ci
Bratislave, konkretne:
(i)
10. novembra 2011 akvizicia slovenskej spolocnosti Pribinova 25, s.r.o., ktora vlastm' v
Bratislave budovu "Tower 115",
(ii)
27. decembra 201 i akvizicia ceskej spolocnosti Bea Development, a.s., ktora vlastni v Prahe
budovu "Javor",
(iii)
11. aprila 2012 akvizicia slovenskej spolocnosti Bratislavske nabrezie, s.r.o., ktora vlastni v
Bratislave dva kanceiarske bloky viacuceloveho komplexu "River Park", a
(iv)
27. aprlla 2012 akvizicia ceskej spolocnosti Prosek Point s.r.o., ktora vlastnl v Prahe budovu
"Prosek Point".
Prostriedky na vyssie uvedene akvizicie boli poskytnute akcionarmi Emitenta, co viedlo k
vyraznemu navyseniu vlastneho imania Emitenta.
Ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny Skupina emitenta vlastni styri kancelarske
budovy s celkovou najomnou plochou 92 350 m , s celkovou obsadenosfou 89% a priemernou
dobou do expiracie najomnych zmluv 4,9 roka. K 31. decembru 2012 cinila celkova bilancna suma
Skupiny emitenta 272,2 mil. EUR, hodnota investicii' v nehnutePnostiach (investment property) 224,9
mii. EUR, vyska vlastneho imania 105,9 mil. EUR, pricom za rok 2012 dosiahli konsolidovane trzby
Skupiny emitenta 14 mil. EUR, z toho trzby z prenajmu 12,4 mil. EUR.
2
Ak by do Skupiny emitenta patrili vsetky spolocnosti uvedene v odsekoch (i) az (iv) vyssie uz od
1. januara 2012, konsolidovane vynosy Emitenta za rok 2012 by boli 16,4 mil. EUR (oproti 14 mil.
EUR z auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierke Emitenta za rok 2012), z toho trzby z prenajmu
14,7 mil. EUR (oproti 12,4 mil. EUR z auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierke Emitenta za
rok 2012).
K 31.3.2013 bol celkovy zazmluvneny rocny prijem z najmov viae ako 15,3 mil. EUR.
36
(b)
Zakladne udaje o Emitentovi
Obchodne meno:
CEETA a.s.
Miesto registracie:
Slovenska republika, obchodny register Okresneho sudu Bratislava I,
oddiel: Sa, vlozka ci'slo: 5175/B
ICO:
45 971 528
Vznik Emitenta:
Emitent vznikol dna 21. decembra 2010, kedy doslo k jeho zapisu do
obchodneho registra Okresneho sudu Bratislava I, oddiel: Sa, vlozka
cislo: 5175/B
Doba trvania:
Emitent bol zalozeny na dobu neurcitu
Spdsob zalozenia:
Emitent bol zalozeny ako akciova spolocnosf zakladateFskou listinou zo
dna 2. decembra 2010. Emitent bol zalozeny bez vyzvy na upisanie
akcii.
Pravna forma:
Akciova spolocnosf
Pravny poriadok,
podl'a ktoreho bol
Emitent zalozeny:
Emitent bol zalozeny a existuje podPa pravnych predpisov Slovenskej
republiky
Si'dlo:
Dvofakovo nabrezie 10, 811 02 Bratisiava - Stare Mesto, Slovenska
republika
Telefonne cislo:
+ 421 2323 54 362
Zakladne imanie:
Zakladne imanie Emitenta predstavuje 90 950 000 EUR.
Zakladne imanie Emitenta je rozvrhnute na 90 950 ks kmenovych akcii
na meno v listinnej podobe, s menovitou hodnotou kazdej akcie 1 000
EUR.
Upisane zakladne imanie bolo v pinom rozsahu splatene.
Dna 17. maja 2013 rozhodlo value zhromazdenie Emitenta o znizeni
zakladneho imania Emitenta na ceikovu hodnotu 35 652 400 EUR. Do
obchodneho registra toto znizenie zakladneho imania Emitenta zatiaP
nebolo zapisane, ale v obchodnom vestniku uz bolo zverejnene
oznamenie o ulozem' uznesenia valneho zhromazdenia o znizem'
zakladneho imania do zbierky listi'n.
Po zapise znizenia zakladneho imania bude zakladne imanie rozvrhnute
na 90 950 ks kmenovych akcii na meno v listinnej podobe, s menovitou
hodnotou kazdej akcie 392 EUR.
Zakladatel'ske listina
a stanovy:
Emitent bol zalozeny zakladatePskou listinou dna 2. decembra 2010
spisanou vo forme notarskej zapisnice c. N 1559/2010, Nz 49049/2010.
Emitent zaroven vydal stanovy, ktore upravuju zakladne vzt'ahy v
spolocnosti. Posledne znenie stanov Emitenta bolo schvalene valnym
zhromazdenim Emitenta dna 17. maja 2013.
37
Predmet cinnosti:
Emitent je pravnickou osobou zalozenou za ucelom podnikania.
Predmet podnikania Emitenta je uvedeny v clanku II. stanov Emitenta
(zoznam predmetu podnikania vid' v clanku 4.6(a) (Predmet ciimosti)
tohto Prospektu).
Hlavne pravne
predpisy, na zaklade
ktorych Emitent
vykonava svoju
cinnost'
Ernitent vykonava svoju cinnosf v sulade s pravnymi predpismi
Slovenskej republiky, co zahrna najma, nie vsak vylucne:
•
zakon c. 513/1991 Zb. Obchodny zakonnik v platnom zneni;
•
zakon c. 40/1964 Zb., Obciansky zakonnik, v platnom znem';
•
zakon c. 455/1991 Zb., o zivnostenskom podnikam' (zivnostensky
zakon), v platnom znenl;
•
zakon c. 50/1976 Zb. o uzemnom planovam' a stavebnom
poriadku (stavebny zakon) v platnom zneni;
•
zakon c. 116/1990 Zb. o najme a podnajme nebytovych priestorov
v platnom zneni;
«
zakon c. 595/2003 Z. z. o dani z prijmov, v platnom zneni;
«•
zakon c. 7/2005 Z. z. o konkurze a restrukturalizacii, v platnom
zneni.
(c)
Najnovsie a najddlezitejsie udalosti dolezite pre vyhodnotenie solventnosti Emitenta
(i)
Nesplatene ih'ery Emitenta a investicne ndstroje emifovane Emitentom
Emitent je spolocnost' zalozena v roku 2010, ktora sa pocas svojej existencie nikdy neocitla v
platobnej neschopnosti. Ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny neeviduje ziadne
nesplatene uvery alebo pozicky poskytnute zo strany tretich osob, ktore by boli relevantne vo vzfahu
k posudeniu platobnej schopnosti Emitenta, resp. schopnosti Emitenta splatif si svoje zavazky z
Dlhopisov, s vynimkou tych, ktore su uvedene nizsie:
Bez toho, aby tym bol dotknuty odsek (i) vyssie, Emitent pre uplnosf uvadza, ze:
(ii)
(A)
dna 30. aprila 2013 bola medzi Emitentom a PABK uzavreta Zmluva o vystaveni vlastnej
zmenky, na zaklade ktorej poskytla PABK Emitentovi financne prostriedky vo vyske
28 900 000 EUR s urokom 9% p.a. a Emitent vystavi 1 viastnu zmenku, na zaklade ktorej sa
zaviazal zaplatif PABK dna 29. jula 2013; a
(B)
prehPad nesplatenych uveroch dcerskych spolocnosti Emitenta je uvedeny v clanku 4.15
(Vyznamne zmhivy) tohto Prospektu.
Zalozne a obdobne prdva viazmtce na majetku Emitenta
Ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny neviaznu na majetku Emitenta ziadne zalozne,
ani obdobne prava ci obmedzenia. Bez toho aby tym bola dotknuta predosla veta, Emitent pre
uplnosf uvadza, ze za ucelom zabezpecenia zavazkov dcerskych spolocnosti Emitenta z uverovych
zmluv uvedeiiych v clanku 4.15 (Vyznamne zmhivy) tohto Prospektu, boli zalozene v prospech
38
veriterov niektore aktiva dcerskych spoiocnosti Emitenta uvedene v clanku 4.15 (Vyznamne zmluvy)
tohto Prospektu.
(iii)
Znizenie zdkladneho imania Emitenta
Dna 17. maja 2013 rozhodlo valne zhromazdenie Emitenta o zm'zeni zakladneho imania Emitenta o
55 297 600 EUR na ceikovu sumu 35 652 400 EUR. Do obchodneho registra toto znizenie
zakladneho imania Emitenta zatial' nebolo zapisane. Dna 30. maja 2013 vsak v obchodnom vestniku
bolo zverejnene oznamenie o ulozem' uziiesenia valneho ziiromazdenia Emitenta o znizem'
zakladneho imania do zbierky listin. Prostriedky na akvizicie dcerskych spolocnosti Emitenta,
vratane akvizicii podriadenych uverov tychto spolocnosti, boli poskytnute akcionarmi Emitenta, co
viedlo k vyraznemu navyseniu vlastneho imania Emitenta, ktore k 31. decembru 2012 podl'a
konsolidovanej uctovnej zavierky Emitenta bolo 105,9 mil. EUR. Prostredm'ctvom vyssie uvedeneho
znizenia zakladneho imania Emitenta bude casf tychto prostriedkov, zodpovedajucich vyske
znizenia zakladneho imania, vyplatena akcionarom. Emitent na vyplatenie akcionarov pri znizeni
zakladneho imania vyuzije najma externe zdroje. Ucel pouzitia penaznych prostriedkov ziskanych
vydanim Dlhopisov je, okrem ineho, aj vyplata akcionarom Emitenta, ato v podobe (i) najprv
poskytnutia kratkodobej pozicky akcionarom Emitenta a (ii) nasledne po splneni prislusnych
zakonnych podmienok, poskytnutia tychto prostriedkov ako plnenia akcionarom Emitenta z dovodu
znizenia zakladneho imania Emitenta.
(d)
Investicie
V case od uverejnenia poslednej konsolidovanej uctovnej zavierky za rok 2012 do dna, ku ktoremu
bol tento Prospekt vyhotoveny neboli Emitentom uskutocnene, ani ziadny organ Emitenta neschvalil,
ani sa Emitent nezaviazal na ziadne vyznamnejsie buduce investicie, ktore by boli relevantne vo
vzfahu k posudeniu schopnosti Emitenta splatif svoje zavazky z Dlhopisov. Emitent zvazuje d'alsie
akvizicie administrativnych budov na trhoch, kde posobi. Ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt
vyhotoveny vsak Emitent nieje voci ziadnej tretej strane zaviazany akykol'vek z vyssie uvedenych
zamerov uskutocnit'. Z tohto dovodu nebolo potrebne, aby Emitent vytvoril predpokladane zdroje
financnych prostriedkov potrebnych na splnenie takychto zavazkov.
4.6
Prehl'ad podnikatcl'skej cinnosti
(a)
Predmet cinnosti
Podl'a cl. II. stanov Emitenta je predmetom Cinnosti Emitenta:
*
prenajom nehnuternosti spojeny s poskytovanim inych nez zakladnych sluzieb spojenych s
prenajmom;
©
prenajom hnuternych veci;
o
kupa tovaru na licely jelio predaja konecnemu spotrebitel'ovi (maloobchod) alebo inym
prevadzkovatel'om zivnosti (vePkoobchod);
«
sprostredkovatel'ska cinnost' v oblasti obchodu;
o
sprostredkovatel'ska Cinnost v oblasti sluzieb;
o
sprostredkovatel'ska cinnost v oblasti vyroby;
o
Cinnosf podnikatel'skych, organizacnych a ekonomickych poradcov;
o
reklamne a marketingove sluzby.
1
1
39
(b)
Hlavne cinnosti
HIavnou cinnosfou Emitenta je investovanie do kancelarskych budov nepriamo prostrednictvom
dcerskych spolocnosti'. Emitent je holdingovou spolocnosfou, ktora primarne drzi, spravuje a
pn'padne financuje ucasti na inych spolocnostiach v Skupine emitenta. Medzi hlavne cinnosti
Skupiny emitenta patri prenajom vlastnych nehnutefnosti. Skupina emitenta posobi' na ceskom a
slovenskom trhu, kde vlastm' a spravuje niekol'ko tzv. "prime" kancelarskych budov v Prahe a
Bratislave celkovo zahfnajucich cez 92 000 m najomnych ploch. Skupina emitenta sa nezaobera
developerskou cinnosfou.
2
Popis jednotlivych hlavnych cinnostt (shtzieb) Emitenta
Emitent bol zalozeny 2. decembra 2010 podfa slovenskeho prava ako akciova spolocnosf. Emitent
bol zalozeny s ciefom zi'skaf portfolio vel'mi kvalitnych, tzv. „prime" administrativnych budov na
Slovensku a v Ceskej republike zaisfujucich stabilny a diverzifikovany prfjem. Prostrednictvom
svojej luxemburskej dcerskej spolocnosti CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING nasledne v
rokoch 2011 a 2012 nadobudol 100% podiely v styroch spolocnostiach, z ktorych kazda vlastnf
jednu kancelarsku nehnutel'nosf v Prahe ci Bratislave.
Medzi hlavne cinnosti Skupiny emitenta patri prenajom vlastnych nehnuternostf. Skupina emitenta
posobf vyhradne na ceskom a slovenskom trhu, kde v sucasnosti vlastm' a spravuje styri tzv. "prime"
kancelarske budovy s celkovou prenajimatel'nou plochou viae ako 92 000 m . Skupina emitenta sa
nezaobera developerskou cinnosfou.
2
Emitent poskytuje in-house spravu majetku, tzv. „asset management" a portfolia a outsourcuje d'aisie
sluzby od expertov z odvetvia, pricom spravu nehnuternostf zabezpecuje spolocnosf J&T REAL
ESTATE, a.s. a pri budove Prosek Point tieto sluzby zabezpecuje spolocnosf STRABAG Property
and Facility Services a.s..
Emitent povazuie za svoie silne stranky:
(i)
prvotriedne aktfva:
Emitent vlastni poitfolio vel'mi kvalitnych administratfvnych nehnutel'nostf, zahrnajuce
jeden z najnovsicli, najvacsich a najprestlznejsich projektov na Slovensku, projekt River
Park.
(ii)
stabilny prijem:
Emitent ponuka bezpecny a stabilny prijem z diverzifikovaneho realitneho portfolia na
trhoch, ktore poskytuju kombinaciu stability a potencialneho rastu. K 31.3.2013 bol celkovy
zazmluvneny rocny prfjem z najmov viae ako 15,3 mil. EUR a celkova obsadenosf poitfolia
89%.
(iii)
diverzifikacia:
o
portfoiio 4 budov v 2 krajinach (hlavnych mestach);
o
celkovy mix najomcov je dobre diverzifikovany, co do struku'iry, koncentracie a doby
najmu. Najvacsi najomca predstavuju iba 17% z celkovych zazmluvnenych prijmov.
40
(iv)
kvalitne portfolio najomcov:
portfolio najomcov zahfna niekol'ko prestiznych najomcov z roznych sektorov, ako
napnklad: IBM, RWE, KPMG, J&T BANKA, J&T FINANCE GROUP, Pfizer a pod.
Emitent bude aj v nasledujucich rokoch pokracovaf vo svojich aktivitach, pricom stale bude
faziskovym pilierom podnikatefskej ciimosti dlhodoby prenajom kancelarskych nehnutefnosti. V
kratkodobom casovom horizonte sa Emitent zameriava predovsetkym na rozvoj svojho existujuceho
portfolia, zvysenie obsadenosti, zvysenie prijmov z prenajmov a zefektivnenie prevadzkovych
nakladov.
Preh Vad portf otta
2
Celkova hodnota styroch kancelarskych budov je 224,9 mil EUR. Celkove poitfolio 92 350 m
hrubej prenajlmatefnej plochy v prvotriednych kancelarskych budovach s vysokou celkovou
obsadenosfou 89%, celkovym zazmluvnenym rocnym prljmom z najmov viae ako 15,3 mil. EUR a
celkovou priemernou dobou expiracie najomnych zmluv 4,9-roka zabezpecuje stabilny a
diverzifikovany prijem a taktiez poskytuje strednodoby rastovy potencial.
Javor
Budova Javor je luxusnou administratlvnou budovou vybavenou nadstandardnym interierom a
najmodernejsim vybavenim a nachadza sa v Prahe 8 (Pobfezni 297/14, Praha, Ceska republika), na
severovychodnom okraji centra mesta. Jej poioha rovnako ako jej vynimocne vysoky standard
dizajnu ju robi idealnou pre top spolocnosti.
2
Javor ponuka 4 350 m hrubej prenajlmatefnej plochy rozdelenej do troch casti budovy tvoriacich
tvar pismena U, s otvorenym atriom v strede. Budova navyse ponuka tri podzemne podlazia pre
vnutorne parkovanie. Javor ponuka moderny plan podorysu podlazl, ktory umoznuje rozne moznosti
vyuzitia priestoru.
Budova Javor ma 100% obsadenosf s priemernou dobou expiracie najomnych zmluv 8,7 roka.
Hlavnym najomcom je spolocnosf J&T BANKA, a.s.
Prosek Point
Prosek Point je novym kanceiarskym komplexom najvyssieho standardu otvoreny v roku 2009, ktory
pozostava z troch budov s celkovou rozlohou 27 254 m prenajimatefnej plochy, ktore su vzajomne
prepojene spolocnym podzemnym parkoviskom. Okrem podzemneho parkoviska su k dispozicii
taktiez externe parkovacie plochy v blfzkosti objektov.
2
Prosek Point sa nachadza v Prahe 9 (Prosecka 852/66, Praha, Ceska republika), priamo pri stanici
metra, ktora ponuka vynikajuci pristup k prazskej sieti podzemnej dopravy. Budova sa nachadza
priblizne 15 minut od historickeho centra a priblizne 1 km od dial'nice D8, ktora poskytuje spojenie s
mestami ako Teplice, Drazd'any a Berlin. Medzinarodne letisko je vzdialene len 16 km. Prosek Point
je obklopeny naniestiami, maloobchodnymi predajnami, kaviarnami, parkom a ponuka nadherny
vyhl'ad na Prahu. Rozlozenie kancelarskych priestorov je v sulade s aktualnymi poziadavkami
najomcov a ponuka flexibilne vyuzitie podorysu.
Budova Prosek Point ma 79% obsadenosf s priemernou dobou expiracie najomnych zmiuv 4,4 roka.
Hlavnymi najomcami su spolocnosti RWE a Covidien.
41
River Park
River Park sa nachadza v mestskej casti Bratislava 1 (Dvorakovo nabrezie 10, Bratislava,
Slovensko). Situovany je na Tavom brehu rieky Dunaj vedi'a Noveho mosta a fazf tak z vyborneho
umiestnenia. Bezprostredne okolie zahrna rezidencne a rekreacne oblasti (promenada rieky Dunaj,
PKO). Budova sa nachadza priblizne 1 km vychodne od historickeho centra Bratislavy, priblizne
1 km zapadne od mostu Lafranconi (sucast' dial'nice D2) a priblizne 2 km od diaPnice D l .
Sucasfou portfolia su dva zo styroch blokov celeho komplexu River Park, jedneho z najvacsich a
najprestiznejsich projektov na Slovensku, ktoiy zahfna prvotriedne luxusne kancelarske priestory,
hotel Kempinski River Park a luxusne apartmany. Toto vsetko sa nachadza v prestiznej lokalite pri
centre mesta, priamo pod Bratislavskym hradom. Oba bloky ponukaju vstupnu lobby, obchodne
priestory na prizemi a kancelarske priestoiy od prveho po osme poschodie, s celkovou rozlohou
21 963 m prenajimatel'nej plochy. Podzemne parkovisko pozostava z troch podzemnych podlazi,
ktore sa nachadzaju pod celym komplexom. River Park ponuka moderny a flexibilny plan podorysu,
ktory umoznuje rozne moznosti vyuzitia priestoru.
2
River Park ma 98% obsadenosf s priemernou dobou expiracie najomnych zmluv 8,0 roka. Hlavnymi
najomcami su spolocnosti KPMG a J&T Finance Group.
Tower 115
Tower 115, 28-poschodova budova v mestskej casti Stare mesto (Pribinova 25, Bratislava,
Slovensko), je najvyssou kancelarskou budovou v meste a dominantnou crtou panoramy mesta.
Kancelarie ponukaju jedinecne vyhfady na Bratislavsky hrad a rieku Dunaj. Tower 115 sa nachadza
lined' vedl'a noveho obchodneho centra Eurovea aje sucasfou nabreznej promenady, ktora ju spaja s
historickym centrom mesta. Pribinova ulica je jednou z najziadanejsi'ch a najrychlejsie rastucich
lokalit v Bratislave. Historicke centrum bolo rozsirene ai k brehu rieky, ktory sa stal vePmi
popularnym miestom pre prechadzky a oddych. Tower 115 ma vynikajuci dopravny pristup z ulic
Kosicka a Karadzicova a zaroven dobre napojenie na dial'nicu D l . Do centra mesta sa da dostaf do
piatich minut v zavislosti od premavky. Najblizsie medzinarodne letisko, Letisko Milana Rastislava
Stefanika, je vzdialene priblizne 7 km.
2
Tower 115 ponuka 38 787 m celkovej prenajimatel'nej plochy rozdelenej medzi 2 podzemne
podlazia a 28 nadzemnych poschodi. V juli 2012 bola vedPa Tower 115 postavena parkovacia garaz
s kapacitou 760 parkovacich miest.
Budova Tower 115 ponuka moderny a flexibilny plan podorysov podlazi, ktoiy umoznuje najomcom
rozne moznosti prisposobenia si priestorov.
Tower 115 ma 90% obsadenosf s priemernou dobou expiracie najomnych zmluv 3,1 roka. Hlavnymi
najomcami su spolocnosti IBM a Pfizer.
(c)
Hlavne trhy
Trhy. na ktorvch Emitent sufazi
Emitent a Skupina emitenta sa vo svojich aktivitach zameriava vyhradne na cesky a slovensky trh s
realitami, a to hlavne na segment kancelarskych nehnutePnosti.
Zdrojom informacii obsiahnutych v tomto clanku su nasledujuce studie spolocnosti Jones Lang
LaSalle:
42
(a)
Prague Office Market Q4 2012;
(b)
Prague City Report Q3 2012 (Trh s nemovitostmi v Praze, 3. ctvrtleti);
(c)
Prague City Report Q4 2012 (Trh s nemovitostmi v Praze, 4. ctvrtleti);
(d)
Bratislava City Report Q4 2012 (Trh s nehnutefnosfami v Bratislave, 4. stvrfrok).
Ekonomicka situacia v Ceskei republike
Po vyhodnoteni stvrteho stvrfroku 2012 sa ocakava, ze HDP bude v roku 2013 aj nad'alej klesaf o
0,3%, po poklese o 1,2% v roku 2012 (-1,7% vo stvrtom stvrfroku 2012). Rovnako ako v roku 2012
by mal byf v nasledujucom roku hlavnym faktorom ovplyvnujucim stagnaciu slaby domaci dopyt
spojeny s oslabujucim zahranicnym dopytom. HDP by opaf mal podl'a odhadov CNB zacaf rasf az v
druhej polovici roka 2013.
Vyvoz v decembri 2012 medzirocne poklesol o 7% a dovoz sa prepadol o 6,6%. Export do Nemecka
a Slovenska, hlavnych obchodnych partnerov Ceskej republiky, poklesol a stale pretrvavaju rizika do
buducnosti, vzhl'adom k tomu, ze eurozona zostava v recesii. Jej HDP ma klesnuf v roku 2013 o
0,1%. Oslabujiici zahranicny dopyt sa odrazil v medzirocnom prepade priemyselnej vyroby o 11,6%
oproti decembru roku 2011.
Ocakava sa, ze miera nezamestnanosti bude rasf z 6,8% v roku 2012 na 7,2 az 7,8% v roku 2013,
pracovny trh tak bude reagovaf s oneskorenfm na nepriaznivu ekonomicku situaciu v roku 2012.
Index spotrebitei'skycii cien poklesol na 2,4%) v decembri z 2,7% v novembri 2012. Inflacia v roku
2013 bude ovplyvnena zmenami v sadzbach DPH z 14% na 15% v nizsej sadzbe a z 20% na 21% vo
vyssej sadzbe a presunu niektorych poloziek do vyssej sadzby. CNB znizila v novembri zakladnu
urokovu sadzbu na historicke minimum 0,05%.
K poslednemu dnu roka 2012 sa obchodovala ceska koruna v pomere 25,14 CZK/EUR. CNB
odhaduje, ze bude kurz koruny oscilovaf okolo 25,3 CZK za 1 EUR.
Najvyznamnejsie reformy a zmeny sa zacali v roku 2013: penzijne reforma, zmena v sadzbach DPH
a spotrebnych daniach, zmena sadzby dane z prevodu nehnutel'nosti z 3% na 4% a certiflkaty
energetickej ucinnosti aj pre budovy na prenajom a predaj.
Trendy realitneho trhu v Ceskei republike
Realizovane investfcie dosiahli v roku 2012 z celkoveho objemu 625 milionov EUR, co je vyrazne
menej ako v roku 2011, kedy boli do realitneho trhu zainvestovalo rekordne 2 miliardy EUR.
V druhej polovici 2012 celkovy objem investicii dosiahol 370 milionov EUR.
Najvacsiu investicnu aktivitu vykazoval trh s kancelarskymi priestormi, ktory reprezentoval 63%
podiel (392 milionov EUR) na objeme vsetkych obchodov s nehnutel'nosfami. Najvacsou
transakciou roka 2012 bol predaj budovy City Tower investicnej spolocnosti Proxy Finance, ktora
nezverejnila kupnu cenu, d'alej predaj Radia Svobodna Evropa firme L88 za 74 milionov EUR a
nakup budovy City Green Court nemeckym fondom DEKA priblizne za 54 milionov EUR.
Do maloobchodneho trhu novo vstupil grecky fond manazer Bluehouse Capital, ktory kupil portfolio
Interspar. V investicnej aktivite pokracovalo v roku 2012 aj CPI, ktore kupilo portfolio 16
supermarketov a skladov. Trh maloobchodnych investicii tak v roku 2012 dosiahol 19% celkovej
investicnej aktivity, t.j. 119 milionov EUR.
43
V roku 2012 boli zaznamenane aj predaje v segmente priemyselnych nehnuternosti. CTP Invest
kupila poitfolio pozostavajuce z logistickych, maloobchodnych nehnutefnosti a pozemkov od
beigickeho developera WDP a tiezzakupila vyrobne zariadenia od spolocnosti Honeywell.
V sucasnosti su podfa studie Jones Lang LaSalle v pokrocilej faze rokovani komercne investicne
produkty za viae ako 500 milionov EUR, ocakava sa preto znacny narast likvidity aj objemu
investicnych obchodov - az na I miliardu EUR.
Vynosy z najlepsich nehnutePnosti, tzv. „prime yields" zostali v poslednom roku na stabilnej urovni.
V sektoru kancelarskych nehnutel'nosti' sa pohybovali medzi 6,25 az 6,5 %, v oblasti maloobchodu
okolo 6,25 %.
Ceska republika. Praha: kancelarie - aktualna sUuacia a ocakavanv vyvoi
Ponuka a dopvt
2
Celkova vymera kancelarskych priestorov dosiahla vo stvitom stvrfroku 2012 takmer 2,9 mil. m ,
tvorenych zo 72% kancelariami triedy A a 28% triedy B. Nova ponuka dosiahla vo stvrtom stvrfroku
2012 len 18 404 m . Dokoncene boli budovy Classic 7 v Prahe 7, Vision Park Karlin I v Prahe 8, a
Baawer Office House v Prahe 5. Celkovo bolo v roku 2012 dokoncenych 98 087 m , co je o 2,2%
menej ako v predchadzajucom roku.
2
2
2
V sucasnosti sa nachadza v roznych stadiach vystavby ci rekonstrukcie cca 185 000 m
kancelarskych priestorov s planovanym datumom dokoncenia v rokoch 2012 az 2014. Najviac
kancelarii vo vystavbe sa nachadza v Prahe 1, nasleduje Praha 8 a Praha 5. Prevazna vacsina z nich
budu kancelarie triedy A.
2
Nova ponuka na 2013 by mala dosahovaf 89 797 m , co je o 8,5% menej nez v roku 2012. Projekty,
ktore maju byf dokoncene v roku 2013, zahrnaju Florentinum (49 000 m ), Palmovka Park II
(I I 803 m ), Liben Dock 01 (9 066 m ), BB Centrum G (5 453 m ), Tetris (4 281 m ), Jindfisska 16
(6 014ni )aNa Pfikope 14(4 180 m ).
2
2
2
2
2
2
2
2
Hruby realizovany dopyt dosiahol v stvitom stvrfroku 2012 celkom 73 700 m , t.j. 67% narast oproti
predchadzajucemu kvaitalu. Celkovy hruby realizovany dopyt za rok 2012 dosiahol 273 283 m . Aj
napriek tomu, ze dopyt oproti rekordnemu roku 2011 klesol o 16%), stale sa v roku 2012 nachadzal
nad desafrocnym priemerom.
2
2
Cisty realizovany dopyt dosiahol v stvitom stvrfroku 2012 40 396 m , o 43% viae ako v trefom
stvrf roku 2012, avsak o 31 % menej ako vo stvitom stvrfroku 2011.
Priblizne 27% vsetkych novych prenajmov v stvitom stvrfroku 2012 bolo uzavretych v Prahe 5,
nasledovala Praha 4 s takmer 25% a Praha 1 s asi 21%. V priebehu celeho roka bola najviac ziadana
Praha 8 (24,2% z cisteho dopytu), nasledovala Praha 5 s 23,5% a Praha 4 (19,5%). Podiely
spolocnosti zo segmentu spotrebneho tovaru a poradenskych spolocnosti boli takmer zhodne,
dosahovali 18% a 17%). IT spolocnosti si prenajlmaii 15% vsetkych kancelarskych priestorov.
Vol'na kapacita a naiomne
Miera voPnej kapacity v stvrtom stvrfroku 2012 mierne vzrastla na 11,92%). Najvyssiu mieru voPnej
kapacity ma Praha 9, a to 32,3%), nasleduje Praha 7 s 29,5%) vol'nej kapacity. Najnizsia miera vofnej
kapacity bola vo stvrtom stvrfroku 2012 v Prahe 4 (6,5%)) a v Prahe 10 (6,6%).
44
Najvyssi medzikvartalny narast voPnej kapacity bol zaznamenany v Prahe 7 a v Prahe 5 vd'aka
dokonceniu novych projektov. Najvyssi medzikvartalny pokles miery vol'nej kapacity bol
zaznamenany v Prahe 8.
Pocas roka 2013 je ocakavany d'alsi narast miery vol'nej kapacity kvoli dokonceniu d'alsich
planovanych projektov. PodPa prieskumu Jones Lang LaSaiie existuje predpoklad, ze sa bude vol'na
kapacita v roku 2013 pohybovaf medzi 13 a 13,5% a od druhej polovice roka 2014 sa zacne opaf
znizovaf.
Cista absorpcia medzi tretim a stvrtym stvrf rokom 2012, predstavujuca zmenu obsadenych
priestorov, dosiahla 13 099 m . Za cely rok predstavovala cista absorpcia 74 228 m\ co zodpoveda
vyvoju na trhu s kancelarskymi priestormi za poslednych 4 az5 rokov.
2
Najvyssie dosahovane najomne v centre Prahy zostalo pocas stvrteho stvrfroku 2012 stabilne, a to na
20 az21 EUR za m za mesiac. Vo vnutornom meste najomne zostava na 15 azl8 EUR a vo
vonkajsom na 13 azl4,50 EUR. Predpoklada sa, ze najvyssie dosahovane najomne zostane stabilne
aj vroku 2013.
2
Ekonomicka situacia na Slovensku
Rast slovenskeho hospodarstva sice vo stvrtom stvrfroku spomalil na 0,7%, ale prieinerne tempo
rastu HDP za cely rok 2012 dosiahlo 2%. Tento pozitivny trend bol uplne vyhradne fahany exportne
orientovanym automobilovym priemyslom. V roku 2013 sa ocakava spomalenie tempa rastu HDP na
1,1% kvoli ocakavanemu kratkodobemu zmzeniu verejnych vydavkov a domacej spotreby.
Vd'aka zahranicnemu dopytu po automobilovom priemysle vzrastol vyvoz SR v roku 2012 o 8,4%).
Dovoz sa naopak prepadol o 4,8% kvoli klesajucemu domacemu dopytu. Vzhl'adom k tomu, ze nie
je ocakavana d'alsia expanzia automobilovej produkcie a existuje predpoklad klesajuceho dopytu,
vyvoz by mal v prvej polovici roka 2013 dramaticky spomalif a zacaf rasf znovu v druhej polovici
2013.
Nezamestnanosf na Slovensku v roku 2012 dosahovala mieru 14%) a ocakava sa, ze v roku 2013
zostane na rovnakej urovni. V roku 2014 by potom mala zacaf klesaf.
Index spotrebitel'skych cien v decembri 2012 poklesol oproti predchadzajiicemu mesiacu o 0,1%).
Priemerna miera inflacie za rok 2012 dosiahla 3,7%. V d'alsich rokoch sa predpoklada dosiahnutie
dvqjpercentneho inflacneho ciePa.
Najvyznamnejsie reformy a zmeny zacate v roku 2013: skratenie maximainej lehoty splatnosti faktur
na 60 dni (u statnych organov 30), zmeny v daniach z prijmu: fyzicke osoby 19% zo zakladu dane,
pripadne 25% u vysoko prijmoveho obyvatel'stva (nad 2 867 eur mesacne), pravnicke osoby 23% zo
zakladu dane, zvysenie odvodov z niektorych hazardnych hier, certifikaty energetickej ticinnosti aj
pre budovy na prenajom a predaj.
Trendy realitneho trhu na Slovensku
Vo stvrtom stvrt'roku 2012 bola na slovenskom realitnom trhu zaznamenana len jedna transakcia, a
to predaj kancelarskej budovy Europa BC v Banskej Bystrici.
V roku 2012 bol zaujem zo strany investorov predovsetkym o priemyselne objekty a developerske
pozemky, pricom sa ocakava, ze tento trend bude pokracovaf aj v roku 2013.
45
Vynosy z najlepSfch nehnutel'nosti, tzv. "prime yields" sa v sektore kancelarii' pohybovali medzi 7 a
7,25%, v segmente maloobchodu dosahovali priemerne vysky 6,5% a u logistickych objektov
predstavovali 8,5 az 8,75%. Vykazovali tak nemenny trend. Slovensko vykazuje v porovnani s
Ceskou republikou alebo PoPskom diskont zhruba o 50 az 75 bazickych bodov.
Slovensko: kancelarie - aktudhm situacia a ocakavany vy>voj
Ponuka a dopyt
2
Ku koncu stvrteho stvrfroku 2012 disponovala Bratislava celkom 1 508 tis. m kancelarskych
priestorov, tvorenych zo 60% kancelariami triedy A a z 40% triedy B. Oproti druhemu a tretiemu
stvrfroku, kedy boli vystavane kancelarie o celkovej vymere 57 400 m , nepribudli v stvrtom
stvrfroku ziadne kancelarske priestory. V roku 2013 je v plane uviesf na trh d'aisi'ch 9 000 m
kancelarskych priestorov, a to v ramci projektu Central (3 000 m ) a oneskoreneho dodania projektu
Panon Office s vymerou okolo 6 000 m .
2
2
2
2
2
Pocas stvrteho stvrfroku 2012 boli uzatvorene transakcie v objeme 25 108 m , co je v porovnam' so
stvrtym stvrfrokom predosleho roka o 22% viae, avsak o 18,7%) menej, ako v trefom stvrfroku roku
2012.
Objem zmluv na obnovu (predlzenie) prenajmu kancelarskych priestorov vo stvrtom stvrfroku
poklesol na 17% na celkovom objeme. Nove najomne zmluvy tvorili 82%.
Vofna kapacita a najomne
Miera voPnej kapacity sa z 12% v trefom stvrfroku mierne zvysila na 12,5% v stvrtom stvrfroku
2012. Najnizsia miera vol'nej kapacity bola zaznamenana v Bratislave 1 (10,6%)), potom v Bratisiave
3 (12,7%) a nakoniec v castiach Bratislava 2 a 5 (13,4%).
Pocas roka 2013 je ocakavany d'alsi narast miery vol'nej kapacity kvoli dokonceniu d'alsfch
planovanych projektov, ktore este nie su uplne obsadene.
Najomne podmienky vo vnutornej a vonkajsej casti Bratislavy zostavaju dlhodobo stabilne.
Najvyssie dosahovane najomne v luxusnych lokalitach mierne pokleslo. Dosahovane najomne v
novych budovach v centre mesta sa v stvrtom stvrfroku 2012 pohybovalo okolo 13,5 az 15 EUR za
mVmesiac. Vo vnutornej zone mesta sa dalo dosiahnuf najomne na urovni 10,5 az 12,5 EUR a vo
vonkajsej 8 az 10 EUR za nvVmesiac.
Trhove podielv Emitenta
Vo vzfahu k trhom, na ktorych posobf Emitent a spolocnosti v Skupine emitenta, nieje ich trhove
postavenie meratcl'ne.
2
V Prahe Skupina emitenta vlastni celkom 31 600 m kancelarskych ploch z celkovej ponuky takmer
2,9 mil. m , t.j. cca 1%.
2
2
V Bratislave Skupina emitenta vlastnf celkom 60 750 m kancelarskych ploch z celkovej ponuky 1,5
mil. m , t.j. cca 4%).
2
Postavenie Emitenta na trhu
Vzhl'adom k cinnostiam, ktore Emitent a Skupina emitenta vykonavaju, nie je jeho postavenie na
trhu relevantne, resp. ziadne meratel'ne postavenie na trhu si Emitent nevytvoril.
46
4.7
Organi%acna struktura
(a)
Pozicia Eniitenta v Skupine emitenta
Akcionarmi Emitenta su nasledovne spolocnosti:
(i)
KOTIPAS EQUITY LIMITED, so sldlom Akropoleos, 59-61 SAVVIDES CENTER, 1st
floor, Flat/Office 102, 2012 Nikozia, Cyperska republika, zapfsana v Obciiodnom registri
vedenom Ministerstvom Obchodu, Priemyslu a Cestovneho Ruchu, Odbor Registra
Spolocnostf pod registracnym cfslom: HE 251869, ktora vlastni 51,05% akcii Emitenta;
(ii)
TELL CRAFT HOLDING LIMITED, so sfdlom Akropoleos, 59-61, SAVVIDES CENTER,
1 st floor, Flat/Office 102, 2012 Nikozie, Cyperska republika, zapfsana v Obciiodnom
registri vedenom Ministerstvom Obchodu, Priemyslu a Cestovneho Ruchu, Odbor Registra
Spolocnostf pod registracnym cfslom: HE 99997, ktora vlastnf 22,36% akcii Emitenta;
(iii)
GRAMEXO LIMITED, so sfdlom P.C. 2012, Nikosie, Akropoleos, 59-61, SAVVIDES
CENTER, 1st floor, Flat/Office 102, Cyperska republika, zapisana v Obchodnom registri
vedenom Ministerstvom obchodu, priemyslu a cestovneho ruchu, Odbor registratora
spolocnosti, registracne cfslo: HE 199326, ktora vlastnl 11,51% akcif Emitenta;
(iv)
MINGLE CONSULTANCY LIMITED, so sldlom 60 Larnakos, Flat/Office 301, Aglantzia,
P.C. 2101, Nikozia, Cyperska republika, zapisana v Obciiodnom registri vedenom
Ministerstvom Obchodu, Priemyslu a Cestovneho Ruchu, Odbor Registra Spolocnostf pod
registracnym cislom: HE 138 994, ktora vlastm' 10,11% akcii Emitenta; a
(v)
J&T BANKA, a.s., so sfdlom Praha 8, Pobfeznf 297/14, PSC 186 00, IC: 47115378,
zapfsana v obciiodnom registri vedenom Mestskym sudom v Prahe, oddiel B, vlozka 1731,
ktora vlastm 4,97% akcii Emitenta.
Podiel akcionarov na hlasovacich pravach zodpoveda podielu akcionarov na zakiadnom imani
Emitenta. Vacsinovym akcionarom Emitenta je spolocnosf KOTIPAS EQUITY LIMITED, ktora
vlastnf 51,05% akcii Emitenta. Jedinym akcionarom spolocnosti KOTIPAS EQUITY LIMITED je
Ing. Roman Korbacka, ktory je zaroven predsedom predstavenstva ajedinym cienom statutameho
organu Emitenta, a ktory tak vykonava kontrolu nad Emitentom.
Prostrednictvoni hlasovacfch prav Emitent uplne, priamo alebo nepriamo, ovlada spolocnosti vjeho
skupine. Emitent vlastm prianio alebo nepriamo majetkove ucasti v niekorkych spolocnostiach, a to
nasledovne:
(i)
100% majetkovu ucasf v spolocnosti CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING, pricom
99,998% ucasti vlastni Emitent priamo a 0,002% ucasti vlastni prostrednictvom spolocnosti
Night sky, s. r. o.,
(ii)
100%) majetkovu ucasf v spolocnosti Night sky, s. r. o., so sfdlom Dvofakovo nabrezie 8,
Bratislava 811 02, Slovenska republika, ICO: 47 234 563, zapfsana vobchodnom registri
Okresneho sudu Bratislava I, Oddiel: Sro, viozka c.: 73812/B;
(iii)
100%) majetkove ucasti v nasledujucich spolocnostiach, pricom Emitent vlastni licasf
prostrednictvom CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING:
47
(b)
(A)
Pribinova 25, s.r.o., so sidlom Dvofakovo nabrezie 10, Bratislava 811 02, Slovenska
republika, ICO: 35 945 320, zapfsana v obchodnom registri Okresneho sudu
Bratislava I, Oddiel: Sro, vlozka c.: 36809 /B;
(B)
Bratislavske nabrezie, s.r.o., so sidlom Dvofakovo nabrezie 10, Bratislava 811 02,
Slovenska republika, ICO: 35 809 973, zapi'sana v obchodnom registri Okresneho
sudu Bratislava I, Oddiel: Sro, vlozka c.: 23879 /B;
(C)
Bea Development, a.s., so sidlom Pobfezni 297/14, Praha 8, PSC 186 00, Ceska
republika, identifikacne ci'sio: 261 18 106, zapisana v obchodnom registri vedenom
Mestskym sudom v Prahe, oddiel B, vlozka: 6163;
(D)
Prosek Point s.r.o., so si'dlom Pobfezni 297/14, Praha 8, PSC 186 00, Ceska
republika, identifikacne cislo: 267 64 407, zapi'sana v obchodnom registri vedenom
Mestskym sudom v Prahe, oddiel C, vlozka: 92146.
Organizacna struktura Skupiny emitenta
Organizacna struktura Skupiny emitenta je nasledovna:
Ing. Roman Korbacka
100%
TELL CRAFT HOLDING
LIMITED
22,36%
MINGLE CONSULTANCY
LIMITED
KOTIPAS EQUITY
LIMITED
10,11'
J&T BANKA, a.S.
GRAMEXO LIMITED
4,97 %
11,51%
51.05%
CEETA a.5.
100%
99.998%
CONTINENTAL
INVESTMENT HOLDING
Night sky, i.r.o.
|
100%
Priblnova 25, s.r.o.
0,002%
Bratlslavski n jbr ell e,
s.r.o.
100%
Prosek Point s.r.o.
100%
Bea Development, a.s.
Podiely na hlasovacich pravach v jednotlivych spolocnostiach Skupiny emitenta su uvedene v clanku
4.7 Prospektu (Organizacna struktura) v casti „Pozicia Emitenta v Skupine emitenta".
48
(c)
Popis spolocnosti zo Skupiny eniitenta
Ak nie je uvedene inak, financne udaje uvedene pri jednotlivych spolocnostiach su uvadzane z
uctovnych zavierok pripravenych podi'a slovenskych alebo ceskych uctovnych standardov za
prislusne uctovne obdobie. IJdaje za dcerske spolocnosti Emitenta su prezentovane na urovni
individualnych uctovnych zavierok.
Popis Emitenta je uvedeny v clanku 4.5 {Informacie o EmUeniovi) a clanku 4.6 {Prehl'ad
podnikatel'skej cinnosti) Prospektu. Popis dcerskych spolocnosti' Emitenta je uvedeny nizsie.
Obchodne meno:
Bea Development, a.s.
Si'dlo:
Pobfezni 297/14, Praha 8, PSC 186 00, Ceska republika
Identifikacne cislo:
261 18 106
Oen zapisu:
6. oktobra 1999
Registracna autorita:
Spolocnosf je zapisana v obchodnom registri vedenom Mestskym
sudom v Prahe, oddiel B, vlozka: 6163
Vyska zakladneho imania:
41 000 000 Kc
Podiel Emitenta:
Emitent nepriamo vlastm 100% akcii spolocnosti
Predmet cinnosti:
Vyroba, obchod a sluzby neuvedene v prilohach 1 az 3 ceskeho
zivnostenskeho zakona
Poznamka:
Spolocnosf vlastni nehnuternosf Javor.
Obchodne meno:
Prosek Point s.r.o.
Sidlo:
Pobfezni 297/14, Praha 8, PSC 186 00, Ceska republika
Id enti fika cue ci'slo:
267 64 407
Den zapisu:
5. marca 2003
Registracna autorita:
Spolocnosf je zapisana v obchodnom registri vedenom Mestskym
sudom v Prahe, oddiel C, vlozka: 92146
Vyska zakladneho imania:
200 000 Kc
Podiel Emitenta:
Emitent nepriamo vlastm' i00%-ny obchodny podiel v spolocnosti
Predmet cinnosti:
Vyroba, obchod a sluzby neuvedene v prflohach 1 az 3 ceskeho
zivnostenskeho zakona
Poznamka:
Spolocnosf vlastni nehnuternosf Prosek Point.
49
Obchodne me no:
Pribinova 25, s.r.o.
Sidlo:
Dvofakovo nabrezie 10, Bratislava 811 02, Slovenska republika
ICO:
35 945 320
Den zapisu:
!3.jijla2005
Registracna autorita:
Spolocnosfje zapisana v obchodnom registri Okresneho sudu
Bratislava I, Oddiel: Sro, vlozka c.: 36809 IB
Vyska zakladneho imania:
6 639 EUR
Podiel Emitenta:
Emitent nepriamo vlastm' 100%-ny obchodny podiel v spolocnosti
Predmet cinnosti:
vydavatel'ska cinnosf v rozsahu vol'nej zivnosti
sprostredkovatel'ska cinnosf v rozsahu vol'nej zivnosti
kupa tovaru na ucely jeho predaja konecnemu spotrebitel'ovi
v rozsahu vol'nej zivnosti (maloobchod)
kupa tovaru na ucely jeho predaja inym prevadzkovatel'om
zivnosti v rozsahu vol'nej zivnosti (vel'koobchod)
prevadzkovanie garazi alebo odstavnych ploch pre motorove
vozidla, ak sluzia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel
patriacich inym osobam nez majitel'ovi alebo najomcovi
nehnutel'nosti
reklamna, inzertna a propagacna cinnosf
obstaravanie sluzieb spojenych so spravou a prenajmom
nehnutel'nosti
poziciavanie a prenajom pn'strojov, mechanizmov a
motorovych vozidiel
faktoring a forfaiting v rozsahu vol'nej zivnosti
organizovanie a zabezpecovanie skoleni, kurzov, seminarov,
kulturnych, vzdelavacich a spoiocenskych podujati
sprostredkovanie predaja, prenajmu a kupy nehnutel'nosti
(realitna cinnosf)
prenajom nehnuternosti spojeny s poskytovamm inych nez
zakladnych sluzieb spojenych s prenajmom
Poznamka:
Spolocnosf vlastni nehnuternosf Tower 115.
Obchodne meno:
Bratislavske nabrezie, s.r.o.
Sidlo:
Dvofakovo nabrezie 10, Bratislava 811 02, Slovenska republika
50
ICO:
35 809 973
Deh zapisu:
17. aprila 200;
Registracna autorita:
Spolocnosfje zapi'sana v obchodnom registri Okresneho sudu
Bratislava 1, Oddiel: Sro, vlozka c.: 23879 /B
Vyska zakladneho imania:
7 143 332 EUR
Podiel Emitenta:
Emitent nepriamo vlastm' 100%-iiy obchodny podiel v spolocnosti
Predmet cinnosti:
kupa tovaru za ucelom jeho predaja konecnemu
spotrebitePovi v rozsahu voPnej zivnosti
kupa tovaru za ucelom jeho predaja inym
prevadzkovatePom zivnosti v rozsahu voPnej zivnosti
sprostredkovatePska cinnosf
reklamna a propagacna cinnosf v rozsahu voPnej zivnosti
poradenska cinnosf v oblasti obchodu
prenajom hnutePnych veci, spotrebnej elektroniky a
motorovych vozidiel, strojov a pristrojov bez
obsluhujuceho personalu
obstaravatePske sluzby spojene s prenajmom
nehnutePnosti a majetku
prenajom nehnutePnosti, bytovych a nebytovych
priestorov bez poskytovania inych ako zakladnych sluzieb
spojenych s prenajmom
sprostredkovnie obchodu
sprostredkovnie sluzieb
nepravidelna osobna cestna doprava vykonavana
cestnymi osobnymi vozidlami, ktore maju okrem miesta
vodica najviac 8 miest na sedenie
Poznamka:
Spolocnosf vlastni dva kancelarske bloky v projekte River Park.
Obchodne meno:
CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING
Sidlo:
Luxemburg, Avenue Marie - Therese 18, L-2132 , Luxemburske
vefkovojvodstvo
Identifikacne cislo:
B 161861
Den zapisu:
20. juna 2011
Registracna autorita:
Spolocnosf je zapisana v registri spolocnosti a obchodu
v Luxembursku
51
Vyska zakladneho imania:
43 727 000 EUR
Podiel Emitenta:
Emitent vlastm priamo a nepriamo 100%-ny obchodny podiel
v spolocnosti.
Predmct cinnosti:
Predmetom podnikania spolocnosti je nadobudanie, riadenie,
rozvoj a postupenie ucasti v akychkol'vek luxemburskych alebo
zahranicnych spolocnostiach v akejkoPvek forme. Spolocnosf
moze vykonavaf cinnosti tykajuce sa marketingu a predaja
priamo, alebo
prostredm'ctvom
organizacnych zloziek
etablovanych v zahranici a/alebo kancelari] etablovanych
v zahranici'. Spolocnosf moze predovsetkym nadobudaf formou
upi'sania, nakupu, vymeny a akymkofvek inym sposobom
akekol'vek kotovane akcie, jednoduche akcie a ine ucastnicke
cenne papiere a listy, obligacie, depozitne certifikaty, alebo ine
uverove nastroje v vseobecnosti akekol'vek cenne papiere
a financne nastroje vydavane sukromnymi, alebo verejnymi
subjektmi. Spolocnosf si moze vypoziciavaf prostriedky
v akejkoPvek forme, okrem verejnych emisii. Spolocnosf moze
vydavaf iba formou sukromnej emisie zmenky, obligacie
a uverove cenne papiere a akykol'vek ine druhy pohfadavok
a/alebo ucastnickych cennych papierov. Spolocnosf moze
rovnako poskytovaf pozicky a akukol'vek podporu, pozicky,
zalohy a zaruky inym spolocnostiam, vktorych je priamo alebo
nepriamo
zainteresovana,
ako aj akymkol'vek inym
spolocnostiam, v zdruzem', do ktoreho patri. Moze tiez poskytovaf
zaruky vo vzfahu k tretfm osobam na svoje obligacie, alebo
obligacie svojich dcerskych spolocnosti.
Poznamka:
Spolocnosf vlastni 100% majetkove ucasti v spolocnostiach
Pribinova 25, s.r.o., Bratislavske nabrezie, s.r.o., Bea
Development a.s. a Prosek Point s.r.o. Spolocnosf d'alej financuje
prostrednfctvom uverov a poziciek svoje dcerske spolocnosti
Pribinova 25, s.r.o., Bratislavske nabrezie, s.r.o. a Prosek Point
s.r.o. Udaj o vyske zakladneho imania vychadza z uctovnej
zavierky pripravenej podl'a luxemburskych uctovnych standardov
za prfslusne uctovne obdobie.
Obchodne meno:
Night sky, s. r. o.
Sidlo:
Dvorakovo nabrezie 8, Bratislava 811 02, Slovenska republika
ICO:
47 234 563
Den zapisu:
14. juna 20:
Resistracna autorita:
Spolocnosf je zapfsana v obchodnom registri Okresneho sudu
Bratislava I, Oddiel: Sro, vlozka c.: 73812/B.
Vyska zakladneho imania:
5 000 EUR
52
(d)
Podiel Emitenta:
Emitent priamo vlastm' 100%-ny obchodny podiel v spolocnosti.
Predmet cinnosti:
Prenajom nehnutel'nosti, bytovych a nebytovych priestorov bez
poskytovania inych ako zakladnych sluzieb spojenych
s prenajmom.
Poznamka:
Spolocnosf vlastm' 0,0002% ucasti v CONTINENTAL
INVESTMENT HOLDING.
Zavislosf Emitenta od subjektov zo Skupiny emitenta
Emitent je zavisly na spolocnosti KOTIPAS EQUITY LIMITED, co vyplyva z vlastnictva
vacsinoveho podielu v Emitentovi.
Emitent predovsetkym drzi, spravuje a pn'padne financuje ucasti na inych spolocnostiach zo Skupiny
emitenta. Z tohto dovodu je do vyznamnej miery zavisly aj od prijmov z dividend a prlpadne urokov
z poziciek poskytnutych dcerskym spolocnostiam, pricom tieto zavisia od uspesnosti podnikania
jeho dcerskych spolocnosti. Ak by dcerske spolocnosti nedosahovali ocakavane vysiedky, malo by
to vyznamny vplyv na prijmy Emitenta a najeho schopnosf splnif svoje zavazky z Dlhopisov.
Z titulu vykonu hlasovacich prav (vlastnictva akcii) je Emitent zavisly od svojich akcionarov, blizsie
vid clanok 4.12(a) (Kontrola nad EmUentom). Emitent si nieje vedomy akehokofvek zmluvneho
zavazku, ktory by vytvaral jeho zavislosf od akychkol'vek inych subjektov, resp. enti't.
1
4.S
Informacie o trende
(a)
Negativne zmeny vo vyhliadkach
Emitent vyhlasuje, ze od datumu jeho poslednej zverejnenej auditovanej konsolidovanej uctovnej
zavierky u neho nedoslo k ziadnej podstatnej negativnej zmene vyhliadok.
(b)
Informacie o trendoch, ktore budu mat' podstatny vplyv na perspekti'vu Emitenta
Emitentovi nie su zname ziadne trendy, neistoty, naroky, zavazky alebo udalosti, o ktorych je realne
pravdepodobne, ze budu maf podstatny vplyv na perspektlvu Emitenta minimalne pocas bezneho
financneho roka.
4.9
Prognozy a odhady zisku
Emitent sa rozhodol nezahrnuf do Prospektu prognozu alebo odhad zisku a do dna, ku ktoremu bol
tento Prospekt vyhotoveny nezverejnil ziadnu prognozu alebo odhad zisku.
4.10
Riadiace a dozorne organy
Emitent je akciovou spolocnosfou zalozenou a existujucou podl'a pravnych predpisov Slovenskej
republiky. Riadiacim organom Emitenta je predstavenstvo a dozornym organom Emitentaje dozorna
rada.
53
(a)
Clenovia riadiacich a dozornych organov
Predstavenstvo Emitenta
Predstavenstvo je statutarnym organom Emitenta. Je opravnene konaf v mene Emitenta vo
vsetkych veciach a zastupuje Emitenta voci tretim osobam, v konani pred sudom a pred
inymi organmi. Predstavenstvo riadi cinnosf spolocnosti a rozhoduje o vsetkych
zalezitostiach spolocnosti, pokial' nie su pravnymi predpismi alebo stanovami vyhradene do
posobnosti inych organov spolocnosti. Predstavenstvo vykonava obchodne vedenie
spolocnosti a zabezpecuje vsetky jej prevadzkove a organizacne zalezitosti. Predstavenstvo
je povinne zabezpecif riadne vedenie predpisaneho uctovnictva a inej evidencie,
obchodnych knih a ostatnych dokladov spolocnosti, okrem ineho predklada valnemu
zhromazdeniu na schvalenie riadnu individuainu uctovnu zavierku a mimoriadnu
individuainu uctovnu zavierku, navrh na rozdelenie vytvoreneho zisku, vratane urcenia
vysky, sposobu a miesta vyplatenia dividend a tantiem a navrh na uhradu strat.
Predstavenstvo tiez zvolava valne zhromazdenie Emitenta.
Predstavenstvo ma (1) jedneho clena, voleneho a odvolavaneho valnym zhromazdenim
Emitenta. Clenom predstavenstva moze byf len fyzicka osoba. Funkene obdobie clena
predstavenstva je paf (5) rokov.
Jedinym clenom predstavenstva Emitenta je Ing. Roman Korbacka. Prehfad relevantnych
udajov ojedinom clenovi predstavenstva Emitentaje uvedeny nizsie.
Titul, meno, priezvisko:
Ing. Roman Korbacka
Funkcia:
Predseda predstavenstva
Datum vzniku funkcie:
21. decembra 2010
Datuni narodenia:
S.jula 1965
Adresa trvaleho pobytu: Drotarska cesta 100, 811 02 Bratislava - Stare Mesto,
Slovenska republika
Pracovna adresa:
Dvofakovo nabrezie 10, 811 02 Bratislava, Slovenska
republika
Vzdelanie a prax:
Roman Korbacka je absolventom Elektrotechnickej fakuity
TU Bratislava odbor Technicka kybernetika. Taktiez je
drzitel'om titulu MBA z prestlzneho IMD v Lausanne.
V rokoch 1993 az 2002 pracoval na riadiacich pozlciach
vo viacerych spolocnostiach AT&T, Lucent Technologies a
Motorola. Od roku 2002 az 2008 pracoval v spolocnosti
Slovak Telekom na pozicii riaditefa odstepneho zavodu
Radiokomunikacie.
Ine relevantne
informacie:
Roman Korbacka je nepriamym akcionarom Emitenta a
zaroven posobi ako generalny riaditef Emitenta.
Okrem Emitenta nevykonava Roman Korbacka cinnosf, ktora
by bola pre Emitenta vyznamna, s vynimkou funkcie clena
54
organov nizsie uvedenych spolocnosti:
•
predseda predstavenstva spolocnosti LimeWood a.s.,
Dvorakovo nabrezie 10 Bratislava 811 02, ICO:
44 210 442;
•
konatel* spolocnosti Night Sky s.r.o., Dvofakovo
nabrezie 10 Bratislava 811 02, ICO: 47 234 563;
•
clen dozornej rady spolocnosti Slovensky odpadovy
priemysel, a.s., Dvofakovo nabrezie 10 Bratislava 811
02, ICO: 35 713 411;
»
clen dozornej rady spolocnosti East Gate a.s., Gorkeho
3 Bratislava 811 01, ICO: 35 958 227; a
•
clen dozornej rady spolocnosti Eudovy investicny fond
Slovensko a.s., Palisady 35, Bratislava 811 06, JCO: 31
380 930.
Dozorna rada emitenta
Dozorna radaje najvyssim kontrolnym organom Einitenta. Dohliada na vykon posobnosti
predstavenstva a uskutocnovanie podnikatel'skej cinnosti Emitenta. V prlpadoch uvedenych
v § 196a Obchodneho zakonnika dava predchadzajuci suhlas predstavenstvu k uzavretiu
prislusnych zmluv. Dozorna rada overuje postupy vo veciach Emitenta a je opravnena
kedykol'vek nahliadaf do uctovnych dokladov, spisov a zaznamov tykajucich sa cinnosti
Emitenta a zisfovaf stav Emitenta. Dozorna rada preskumava uctovne zavierky, ktore je
Emitent povinny vyhotovovaf podl'a osobitneho predpisu, a navrh na rozdelenie zisku alebo
uhradu strat aje povinna podaf o vysledku preskumania spravu valnemu zhromazdeniu. V
pripade zistenia zavaznych nedostatkov v hospodareni a v inych pripadoch, ak to vyzaduju
zdujmy spoiocnosti, zvolava dozorna rada value zhromazdenie.
Dozorna rada ma troch (3) clenov. Funkene obdobie clenov dozornej radyje paf (5) rokov.
Clenov dozornej rady voli a odvolava valne zhromazdenie. Ak ma Emitent v case vol'by viae
ako pafdesiat (50) zamestnancov v hlavnom pracovnom pomere, dve tretiny clenov dozornej
rady vol! a odvolava value zhromazdenie a jednu tretinu volia a odvolavaju zamestnanci
Emitenta. Predsedu dozornej rady vymenuje spomedzi clenov dozornej rady predsedu
dozornej rady.
Dozorna rada udel'uje predchadzajuci suhlas v pn'padoch ustanovenych v Obchodnom
zakonniku a stanovach Emitenta.
Dozorna radaje zlozena z nasledujucich osob:
(i)
lug. Ivan Gallo, clen dozornej rady;
(ii)
Ing. Jana Filipova, clen dozomej rady; a
(m)
Pavol Kukura, clen dozornej rady.
Prehl'ad relevantnych udajov o jednotlivych clenoch dozornej rady Einitenta je uvedeny
nizsie.
55
Titul, meno, priezvisko:
Ing. Ivan Gallo
Funkcia:
Clen dozornej rady
Datum vzniku funkcie:
21. decembra 2010
Datum narodenia:
14. jula 1964
Adresa trvaleho pobytu: Helenenstrasse 92/2/3,2500 Baden, Rakusko
Pracovna adresa:
Dvofakovo nabrezie
republika
Vzdelanie a prax:
Ivan Gallo je absolventom Elektroteclmickej fakuity TU
Bratislava odbor Technicka kybernetika. Viae ako 8 rokov
pracoval na poziciach CIO v 500+ spolocnostiach v zahranici.
Od roku 2005 je CEO a zakladatefom spolocnosti East Gate
a.s. zameranu na automatizaciu business procesov.
Ine relevantne
informacie:
Okrem Emitenta nevykonava Ivan Gallo cinnosf, ktora by
bola pre Emitenta vyznamna, s vynimkou funkcie clena
organov nizsie uvedenych spolocnosti:
02 Bratislava, Slovenska
•
predseda predstavenstva spolocnosti East Gate a.s.,
Gorkeho 3, 811 01 Bratislava, ICO: 35 958 227; a
•
konatei' spolocnosti IT-Consulting s.r.o., Horna 16,
974 01 Banska Bystrica, ICO: 36 052 779.
Titul, meno, priezvisko:
Ing. Jana Filipova
Funkcia:
Clen dozornej rady
Datum vzniku funkcie:
21. decembra 2010
Datum narodenia:
10, $
:. februara 1982
Adresa trvaleho pobytu: Malinovskeho 228/6, 991 06 Zelovce, Slovenska republika
Pracovna adresa;
Dvofakovo nabrezie
repubiika
Vzdelanie a prax:
Jana Filipova absolvovala Ekonomicku fakultu Univerzity
Mateja Bela v Banskej Bystrici, odbor Ekonomika a
manazment verejnych sluzieb. V roku 2007 a 2008 pracovala
v spolocnosti East Gate Operations s.r.o. ako operator
skenovacieho procesu. Od roku 2008 pracuje v spolocnosti
East Gate a.s. na pozicii financny a projektovy manager.
Ine relevantne
informacie:
Okrem Emitenta nevykonava Jana Filipova cinnosf, ktora by
bola pre Emitenta vyznamna, s vynimkou funkcie clena
organov nizsie uvedenych spolocnosti:
56
10, 811 02 Bratislava, Slovenska
konatel' spolocnosti East Gate Operations s.r.o.,
Sturova 882/5,977 01 Brezno, ICO: 36 641 618;
konateP spolocnosti HolmCorp s.r.o., Gorkeho 3, 811
01 Bratislava, ICO: 46 193 201; a
konateP spolocnosti e-ventures s.r.o., Sturova 878/1,
97701 Brezno, ICO: 36 622 508.
Titul, meno, priezvisko:
Pavol ICukura
Funkcia:
Clen dozornej rady
Datuni vzniku funkcie:
21. decembra 2010
Datum narodenia:
21. augusta 1960
Adresa trvale/io pobytu: Karpatska 20, 900 31 Stupava, Slovenska republika
(b)
Pracovna adresa:
Dvorakovo nabrezie 10, 811 02 Bratislava, Slovenska
republika
Vzdelanie a prax:
Pavol Kukura je absolventom Elektrotechnickej fakuity TU
Bratislava odbor Telekomunikacna technika, v tomto odbor
ziskal aj titul PhD. V rokoch 1993 az 1996 pracoval na
riadiacich poziciach v slovenskej pobocke americkej firmy
AT&T, v rokoch 1996 az 2000 v riadiacich poziciach Lucent
Technologies. V rokoch 2003 az 2010 bol vykonnym
viceprezidentom spolocnosti Slovak Telekom.
Ine relevantne
infot-macie:
Okrem Emitenta nevykonava Pavol Kukura cinnosf, ktora by
bola pre emitenta vyznamna, s vynimkou funkcie clena
organov nizsie uvedenych spolocnosti:
•
konateP spolocnosti e-Dome s.r.o., Plynarenska 7/C,
821 09, Bratislava, ICO 35 979 488; a
•
podpredseda predstavenstva obcianskeho zdruzenia
Slovenska rada pre zelene budovy, obcianske
zdruzenie, Vajnorska 8/A, 831 04, Bratislava.
Stret zaujmov na urovni riadiacich a dozornych organov
Emitent prehlasuje, ze na clenov predstavenstva a dozornej rady Emitenta sa vzfahuju
zakonne obmedzenia podl'a § 196 Obchodneho zakonnika, tykajuce sa zakazu konkurencie.
Clenovia predstavenstva a dozornej rady nesmu: (a) vo vlastnom mene alebo na vlastny ucet
uzavieraf obchody, ktore suvisia s podnikatel'skou cinnosfou Emitenta, (b) sprostredkuvaf
pre ine osoby obchody Emitenta, (c) zucastnovaf sa na podnikam' inej spolocnosti ako
spolocnik s neobmedzenym rucenim a (d) vykonavaf cinnosf ako statutarny organ alebo
clen Statutameho alebo ineho organu inej pravnickej osoby s podobnym predmetom
podnikania, ibaze ide o spolocnosf, na ktorej podnikani sa zucastnuje spolocnosf, ktorej
statutarneho organu su clenom.
57
Emitent si nie je vedomy ziadneho mozneho stretu zaujmov medzi povinnosfami clenov
predstavenstva a dozomej rady vo vzfahu k Emitentovi a ich sukromnymi zaujmami alebo
inymi povinnosfami.
4.11
Postupy organov a dodrziavanie princfpov spravy a riadenia spolocnosti
(a)
Revizny vybor Emitenta
U Emitenta zatiaf nebol zriadeny vybor pre audit.
(b)
Rezim riadenia podnikov - kodex corporate governance
Emitent sa v sucasnosti spravuje a dodrzuje vsetky poziadavky na spravu a riadenie
spolocnosti, ktore stanovuju pravne predpisy Slovenskej republiky, najma Obchodny
zakonm'k. Emitent sa pri svojej sprave a riadeni neriadi pravidlami stanovenymi v Kodexe.
Kodex, ktory bol vypracovany Komisiou pre cenne papiere, je v sticasnosti iba odporucam'm
a nejedna sa o vseobecne zavazne pravidla, ktorych dodrziavanie by bolo v Slovenskej
republike povinne. Emitent sa v case vyhotovenia Prospektu neriadi ani CECGA Kodexom.
Pravidla stanovene v Kodexe a CECGA Kodexe sa do urcitej miery prekiyvaju s
poziadavkami kladenymi na spravu a riadenie Emitenta ustanovenymi v pravnych
predpisoch Slovenskej republiky, preto mozno konstatovaf, ze Emitent niektore pravidla
stanovene v Kodexe a CECGA Kodexe ku dnu vyhotovenia Prospektu fakticky dodrziava,
avsak vzhl'adom na to, ze Emitent pravidla stanovene v Kodexe a CECGA Kodexe zatiaP
v^slovne do svojej spravy a riadenia neimplementoval, ani podfa Kodexu a CECGA Kodexu
zatial' pri svojej sprave a riadeni nepostupuje, dava Emitent pre ucely tohto Prospektu vyssie
uvedene vyhlasenie, ze pri svojej sprave a riadeni nedodrziava pravidla stanovene v Kodexe
ani v CECGA Kodexe, a to z toho dovodu, ze ho pravne predpisy k dodrziavaniu tychto
pravidiel nezavazuju.
Po tom, co budu Dlhopisy prijate na obchodovanie na BCPB, bude Emitent dodrziavaf v
maximalnom moznom rozsahu CECGA Kodex.
4.12
Hlavni akcionari
(a)
Kontrola nad Emitentom
Akcionarmi Emitenta su spolocnosti:
(i)
KOTIPAS EQUITY LIMITED, so sldlom Akropoleos, 59-61 SAVVIDES
CENTER, 1st floor, Flat/Office 102, 2012 Nikozia, Cyperska republika, zapisana v
Obchodnom registri vedenom Ministerstvom Obchodu, Priemyslu a Cestovneho
Ruchu, Odbor Registra Spolocnosti pod registracnym cislom: HE 251869, ktora
vlastnl 51,05% akcii Emitenta;
(ii)
TELL CRAFT HOLDING LIMITED, so sidlom Akropoleos, 59-61, SAVVIDES
CENTER, I st floor, Flat/Office 102, 2012 Nikozia, Cyperska republika, zapisana v
Obchodnom registri vedenom Ministerstvom Obchodu, Priemyslu a Cestovneho
Ruchu, Odbor Registra Spolocnosti pod registracnym cislom: HE 99997, ktora
vlastni 22,36% akcii Emitenta;
(iii)
GRAMEXO LIMITED, so sldlom P.C. 2012, Nikosie, Akropoleos, 59-61,
SAVVIDES CENTER, 1st floor, Flat/Office 102, Cyperska republika, zapisana v
58
Obchodnom registri vedenom Ministerstvom obchodu, priemyslu a cestovneho
ruchu, Odbor registratora spolocnosti, registracne ci'sio: HE 199326, ktora vlastnf
11,51% akcif Emitenta;
(iv)
MINGLE CONSULTANCY LIMITED, so sfdlom 60 Larnakos, Flat/Office 301,
Aglantzia, P.C. 2101, Nikozia, Cyperska republika, zapisana v Obchodnom registri
vedenom Ministerstvom Obchodu, Priemyslu a Cestovneho Ruchu, Odbor Registra
Spolocnostf pod registracnym cfslom: HE 138 994, ktora vlastni 10,11% akcif
Emitenta; a
(v)
J&T BANKA, a.s., so sfdlom Praha 8, Pobfeznf 297/14, PSC 186 00, IC: 47115378,
zapfsana v obchodnom registri vedenom Mestskym sudom v Prahe, oddiel B, vlozka
1731, ktora vlastnl 4,97% akcii Emitenta.
Podiel akcionarov na hlasovacfch pravach zodpoveda podielu akcionarov na zakladnom
imam' Emitenta. Vacsinovym akcionarom Emitenta je spoiocnost' KOTIPAS EQUITY
LIMITED, ktora vlastni 51,05% akcif Emitenta. Jedinym akcionarom spolocnosti KOTIPAS
EQUITY LIMITED je Ing. Roman Korbacka, ktory je zaroven predsedom predstavenstva
ajedinym clenom statutarneho organu Emitenta, a ktory tak vykonava kontrolu nad
Emitentom.
Opatrenia na zabezpecenie, aby kontrola nebola zneuzivana, vyplyvaju z pravnych predpisov
Slovenskej republiky. Osobitne opatrenia nad ramec pravnych predpisov Slovenskej
republiky Emitent neprijal.
(b)
Dojednania, ktore mdzu viest' k zmene kontroly nad Emitentom
Ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny Emitentovi nie su zname ziadne
mechanizmy ani dojednania, ktore by mohli viest' ku zmene ovladania a kontroly nad
Emitentom.
4.13
Financne informacie tykajuce sa aktiv, pasiv, financnej situacie a ziskov a strat Emitenta
(a)
Historicke financne udaje
Emitent vznikol v decembri 2010. Pocas obdobia rokov 2011 a 2012 vypracoval
konsolidovane uctovne zavierky Emitenta zostavene podl'a Medzinarodnych standardov pre
financne vykaznlctvo - IFRS. Tieto konsolidovane uctovne zavierky Emitenta boli overene
auditorom. Spravy auditora tvoria sucasf uctovnych zavierok Emitenta. Pn'lohou tohto
Prospektu su:
(i)
Auditovana konsolidovana uctovna zavierka Emitenta k 31. decembru 2011 vratane
audftorskej spravy vypracovanej podl'a medzinarodnych uctovnych standardov IFRS
(priloha c. 1);
(ii)
Auditovana konsolidovana uctovna zavierka Emitenta k 31. decembru 2012 vratane
auditorskej spravy vypracovana podl'a medzinarodnych uctovnych standardov IFRS
(priloha c. 2)
(poznamka: Uctovne zavierky vratane sprav nezavisleho auditora boli originalne
pripravene a vydane v anglickom jazyku. Pre ucely tohto Prospektu je uvedeny
original sprav nezavisleho auditora a preklad celych uctovnych zavierok do
slovenskeho jazyka).
59
Financne udaje Emitenta vyplyvajuce z uvedenych konsolidovanych uctovnych zavierok su
nasledovne:
Konsolidovany vykaz ziskov a strdt za roky 2011 a 2012
y tisicoch EUR
2012
Trzby zprendj inu
Ostatne vynosy
Vynosy z prevddzkovej Cinnosti celkom
12 368
1 629
13 997
Ostatnd vynosy z prevddzkovej Cinnosti
Zisk/(strata) z precenenia investicif v nehnutel'nostiach
Strata z vyradenia nehnuternostf, strojov a zariadenia a investfcii
v nehnutel'nostiacii
Ndklady z prevddzkovania nelmuternosti
Odpisy
Osobnd naklady
Strata zo znehodnotenia goodwillu
Zdporny goodwill
Znfzenie hodnoty
Ostatnd ndklady z prevadzkovej Cinnosti
Ndklady z prevddzkovej cinnosti celkom
161
4 866
2010
852
32
884
1
C187)
(1614)
(3 244)
(398)
(149)
(3 000)
2 612
(13)
(3 332)
(10 136)
(357)
(5 628)
9 886
(4 930)
169
(6 366)
74
(6 123)
3
(329)
3 763
(5 256)
(3 126)
637
1410
(3 846)
637
-
(3 846)
-
Zisk/(strata) z prevddzkovej cinnosti
Urokove vynosy
Urokove ndklady
Zisk z finanCnych zdvazkov
Financnd vynosy (ndklady), netto
2011
Zisk/(strata) pred zdanenim
Daft z prijmu
Cisty zisk/(strata) po zdaneni za obdobie
PriraditePnd:
Spolocnikom materskej spolocnosti
Nekontrolujucim podielom
(174)
(26)
(2)
(5 069)
(326)
-
Konsolidovany vykazfinanCnejsitudcie k31. decembru 2011 a 2012
VtisicochEUR
31.12.2012
31.12.2011
Majetok
Goodwill a ostatny nehmotny majetok
Nehnutel'nosti, stroje a zariadenie
Investicie v nehnutel'nostiach
Ostatny majetok
Neobezny majctok celkom
Zdsoby
Pohl'addvkyz obchodndho styku
60
2 046
1 665
224 851
5
228 567
1 779
1913
1 465
243
82 945
84 653
845
31.122010
Poskytnutd uvery a preddavky
Penaznd prostriedky a ekvivalenty pefiaznych
prostriedkov
Penazne prostriedky, s ktorf'mi SpoloCnosP neinoze
voPne disponovat'
Daft zprijniov- splatnd
Ostatny finandny majetok
Iny obezny majetok
Obezny majetok celkom
Majetok celkom
29 054
555
7 695
3 354
25
571
70
571
1 937
43 590
272 157
25 144
619
30 517
115 170
3
28
28
Vlastnd inianie
Zdkladne imanie
Fondy
Neuhradend straty
Vlastnd imanie priraditePnd spolocnikom materskej
spoloCnosti, celkom
Nekontrolujuce podiely
Vlastnd imanie celkom
90 950
18 141
(3 209)
20 925
4 200
(3 846)
25
3
105 882
105 882
21 279
21 279
28
Zdvazky
Prijate uvery a poziCky
ZdvSzky z obchodndho styku
Ostatne finanCnd zdvazky
Ostatnd zdvazky
Odlozeny daftovy zdvazok
Neobeznd zdvazky celkom
Prijatd uvery a poziCky
Zdvazky z obchodndho styku
Dan z prijmov splatnd
Ostatnd finanCnd zdvazky
Ostatnd zdvazky
Obeznd zdvazky celkom
Zdvazky celkom
Vlastnd imanie a zdvazky celkoni
68 360
645
] 154
227
13 532
84 018
74 580
1 850
14
2 983
2 830
82 257
166 275
272 157
6 619
22
28
189
5 600
12 430
46 907
631
4
723
33 196
81 461
93 891
115 170
28
Konsolidovany vykaz pehaznych tokov za roky 2011 a 2012
2 0 1 2
VtisicochEUR
Prevddzkove cinnosti
Zisk/(strata) pred zdanenim
Upravy:
(Zisk)/sUata z precenenia investicii v nehnutel'nostiach
Strata z vyradenia nehnutel'nosti, strojov a zariadeni a investicii
v nehnutel'nostiach
Odpisy
Zdpomy goodwill
Strata zo znehodnotenia goodwillu
Znizenie hodnoty majetku
Zisk z finanCnych zdvazkov
-
61
2011
3 763
(5 256)
(4 866)
187
1 614
398
(2 612)
3 000
13
(74)
26
5 069
2010
Nereaiizovand kurzovd (zisky)/straty, netto
Urokovd vynosy a ndklady, netto
Zmena stavu zdsob
Zmena stavu pohl'adavok z obchodndho styku, indho majetku
a ostatnych finanCnych pohPaddvok
Zmena stavu zdvazkov z obchodndho styku, ostatnj'ch zdvazkov
afinandnychzdvazkov
Penazne toky z prevddzkovej cinnosti
Zaplatend dan z prijmu
Penaznd toky z prevddzkovej cinnosti
Ihvesticnd cinnosti
Obstaranie nehnuternostf, strojov a zariadeni
Obstaranie investicii v nehnutel'nostiach
Obstaranie dcdrskych spoloCnosti (netto, bez penaznych
prostriedkov)
Prfjmy z predaja nehnutePnosti, strojov a zariadenf
Prfjmy z predaja investicii v nehnutel'nostiach
Poskytnutd uvery
Penazne prijmy zo spldcania poskytnutych uverov
Prijatd uroky
Penaznd toky z investicnej cinnosti
Finandnd Cinnosti
Prijmy zo zvygenia zdkladndho imania
Prijmy z dlhodobych poziCiek
Spldtky uverov
Zaplatene uroky
Pehaznd toky zfinancnejCinnosti
Prirastok pehaznych prostriedkov a ekvivalentov pehaznych
prostriedkov, netto
Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov
na zaciatku obdobia
Vplyv kurzovych zmien na pefiazne prosti'iedky
Pehaznd prostriedky a ekvivalenty pehaznych prostriedkov
na konci obdobia
(103)
6 197
234
38
326
28 655
(404)
(36 087)
132
(58)
74
303
289
(1)
288
(892)
(9 685)
(2)
(187)
(19 409)
I 026
1 238
(28 900)
550
19
(56 053)
3 726
3 537
23 677
88 638
(41 678)
(9 765)
69
(236)
(292)
60 872
(459)
4 893
3 366
3 354
19
25
(37)
25
8 266
3 354
25
Absencia vacsiny udajov za rok 2010 vyplyva zo skutocnosti, ze Emitent vznikol
21. decembra 2010 a v roku 2010 nevyvijal este ziadnu obchodnu cinnost'.
(b)
Predbezne financne udaje
Emitent neuverejnil financne informacie v stvrfrocnych alebo polrocnych intervaloch od
31. decembra 2012, ked'ze podPa platnych pravnych predpisov nie je povinny zostavovaf
uctovnu zavierku v stvrfrocnych alebo polrocnych intervaloch.
(c)
Sudne a arbitrazne konania
Ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny a v predchadzajucich dvanastich (12)
mesiacoch nebol Emitent ucastnfkom ziadneho sudneho sporu ani rozhodcovskeho konania,
ktore by mohlo maf alebo malo vyznamny vplyv na financnu situaciu alebo ziskovosf
Emitenta alebo Skupiny emitenta.
62
ICu dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny nie su vedene ziadne materiaine
obchodne spory, ktore by mohli ohrozif alebo znacne nepriaznivo ovplyvnif hospodarsky
vysledok Emitenta. Emitent si nieje vedomy ziadnych takychto nevyriesenych sporov.
(d)
Vyznamna zmena financnej alebo obchodnej situacie Emitenta
V obdobi od poslednej auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierky Emitenta zostavenej za
rok 2012, do dna, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny doslo k nizsie uvedenym
zmenam vo financnej situacii Emitenta, ktore by sa daii hodnotif ako vyznamne.
Vyznamne zmenv v uveroch a zavazkoch Emitenta:
Dna 30. aprila 2013 Emitent a PABK uzatvorili zmluvu o vystavem' vlastnej zmenky, na
zaklade ktorej poskytla PABK Emitentovi financne prostriedky vo vyske 28 900 000 EUR.
Tato transakcia vsak nema vplyv na vysku zavazkov Eniitenta prezentovanych v poslednej
auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierke Emitenta zostavenej k 31. decembru 2012,
nakol'ko islo o nahradenie obdobnej zmluvy s identickou vyskou zavazku Emitenta.
Dna 20. decembra 2012 uzatvorila dcerska spolocnosf Eniitenta Pribinova 25, s.r.o. zmluvu
o uvere so spolocnosfami Vseobecna uverova banka, a.s. a Ceskoslovenska obchodna
banka, a.s. ako veritefmi, s uverovym ramcom 44 000 000 EUR. K cerpaniu uveru
(v celkovej vyske) doslo dna 25.01.2013. Tymto uverom bol refinancovany uver od bank
Berlin-Hannoversche Hypothekenbank Aktiengesellschaft a Landesbank Berlin AG, na
ktorom bola v dobe refinancovania istina vo vyske 42 358 333 EUR. Tato transakcia vsak
nema vyznamny vplyv na vysku zavazkov Emitenta prezentovanych v poslednej auditovanej
konsolidovanej uctovnej zavierke Emitenta zostavenej k 31. decembru 2012, nakofko islo
o nahradenie obdobnej zmluvy s malym rozdielom vo vyske zavazku danej spolocnosti.
Znfzeiiie zakladneho imania Einitenta:
Dna 17. maja 2013 rozhodlo value zhromazdenie Emitenta o znfzenf zakladneho imania
Emitenta o 55 297 600 EUR na ceikovu sumu 35 652 400 EUR. Do obchodneho registra
toto znizenie zakladneho imania Emitenta zatial' nebolo zapfsane. Dna 30. maja 2013 vsak
v obciiodnom vestniku bolo zverejnene oznamenie o ulozem uznesenia valneho
zhromazdenia Emitenta o zmzem' zakladneho imania do zbierky listfn.
Prostriedky na akvizicie dcerskych spolocnostf Emitenta, vratane akvizfcif podriadenych
uverov tychto spolocnostf, boli poskytnute akcionarmi Emitenta, co viedlo k vyraznemu
navyseniu vlastneho imania Eniitenta, ktore k 31. decembru 2012 podl'a konsolidovanej
uctovnej zavierky Emitenta bolo 105,9 mil. EUR. Prostrednictvom vyssie uvedeneho
znizenia zakladneho imania Emitenta bude casf tychto prostriedkov, zodpovedajuca vyske
znizenia zakladneho imania, vyplatena akcionarom. Emitent na vyplatenie akcionarov pri
znizeni zakladneho imania vyuzije najma externe zdroje. Ucel pouzitia penaznych
prostriedkov ziskanych vydam'm Dlhopisov je, okrem ineho, aj vyplata akcionarom
Emitenta, a to v podobe (i) najprv poskytnutia kratkodobej pozicky akcionarom Emitenta
a (ii) nasledne po splnenf prfslusnych zakonnych podmienok, poskytnutia tychto
prostriedkov ako plnenia akcionarom Emitenta z dovodu znfzenia zakladnelio imania
Emitenta..
4.14
Dodatocne informacie
Zakladne imanie
Zakladne imanie Eniitenta predstavuje 90 950 000 EUR.
Zakladne imanie Emitenta je rozvrhnute na 90 950 ks kmenovych
akcii na meno v listinnej podobe, s menovitou hodnotou kazdej akcie
63
1 000 EUR.
Upisane zakladne imanie bolo v pinom rozsahu splatene.
Dna 17. maja 2013 rozhodlo value zhromazdenie Emitenta o znizeni
zakladneho imania Emitenta na ceikovu hodnotu 35 652 400 EUR.
Do obchodneho registra toto znizenie zakladneho imania Emitenta
zatial' nebolo zapisane. Dna 30. maja 2013 vsak v obchodnom
vestniku bolo zverejnene oznamenie o ulozeni uznesenia valneho
zhromazdenia Emitenta o znizenf zakladneho imania do zbierky
listin.
Zaklad a tel'ska listina
a stanovy
Emitent bol zalozeny zakladatel'skou listinou dna 2. decembra 2010
spisanou vo forme notarskej zapisnice c. N 1559/2010, Nz
49049/2010. Emitent zaroven vydal stanovy, ktore upravuju zakladne
vzfahy v spolocnosti. Posledne znenie stanov Emitenta bolo
schvalene valnym zhromazdem'm Emitenta dna 17. maja 2013.
Predmet cinnosti
Emitenta
Podfa cl. II. Stanov Emitentaje predmetom cinnosti Emitenta:
Ciele Emitenta
4.15
•
prenajom nehnutefnosti spojeny s poskytovam'm inych nez
zakladnych sluzieb spojenych s prenajmom;
•
prenajom hnutePnych veci;
•
kupa tovaru na ucely jeho predaja konecnemu spotrebitefovi
(maloobchod) alebo
inym prevadzkovatel'om zivnosti
(vel'koobchod);
•
sprostredkovatePska cinnosf v oblasti obchodu;
•
sprostredkovatel'ska cinnosf v oblasti sluzieb;
•
sprostredkovatePska cinnosf v oblasti vyroby;
•
cinnosf podnikatel'skych, organizacnych a ekonomickych
poradcov; a
•
reklamne a marketingove sluzby.
Emitent bol zalozeny s ciePom ziskaf portfolio vePmi kvalitnych, tzv.
„prime" administrativnych budov na Slovensku a v Ceskej republike
zaisfujucich stabilny a diverzifikovany prijem, co sa mu
prostrednfctvom akvizicif vyssie uvedenych spolocnostf podarilo.
Emitent ma zaujem nad'alej drzaf, manazovaf a spravovaf tieto
ucasti na uvedeiiych spolocnostiach. Vyssie uvedene ciele a zamery
Emitenta nie su uvedene v aktualne platnom znenf stanov Emitenta
ani v zakladatefskej listine.
Vyznamne zmluvy
Emitent neeviduje ziadne vyznamne zmluvy okrem (a) tych uvedenych v tomto Prospekte a (b)
zmluv uzatvorenych v ramci bezneho podnikania Emitenta alebo spolocnosti zo Skupiny emitenta a
nema uzavrete zmluvy, ktore by mohli viesf ku vzniku zavazkov alebo naroku niektorej spolocnosti
v Skupine emitenta, ktory by bol podstatny pre sciiopnosf Emitenta plnif zavazky k majitePom
Dlhopisov.
64
Vyznamne zmluvy tykajuce sa externeho financovania Emitenta a spolocnosti' zo Skupiny emitenta
(i)
Zmluva o vystavem' vlastnej zmenky zo dna 30.4.2013 medzi Emitentom a PABK, na
zaklade ktorej poskytla PABK Emitentovi financne prostriedky vo vyske 28 900 000 EUR
a Emitent vystavil vlastnu zmenku, na zaklade ktorej sa zaviazal zaplatif PABK dna 29. jula
2013.
(ii)
Zmluva o pozicke zo dna 11.12.2012, v znem' dodatkov, medzi Emitentom ako veritel'om
a J&T Private Equity B.V., so sidlom Weteringschans 26, 1017SG Amsterdam, Holandsko,
ICO: 34157775 ako dlzm'kom, na zaklade ktorej poskytol Emitent pozicku vo vyske
28 900 000 EUR a dlzm'k sa zaviazal vratit' pozicku spolu s urokom do 29. jula 2013.
(iii)
Nesplatene uvery dcerskych spolocnosti Emitenta:
(A)
Zmluva o uvere z dna 20.12.2012 uzatvorena medzi spolocnosfami Pribinova 25,
s.r.o. ako dlznikom, Continental Investment Holding ako limitovanym rucitel'om
a Vseobecna uverova banka, a.s., so sidlom Mlynske nivy 1, Bratislava 829 90,
Slovenska republika ICO: 31 320 155 a Ceskoslovenska obchodna banka, a.s., so
sidlom Michalska 18, Bratislava 815 63, Slovenska republika, ICO: 36 854 140 ako
veritel'mi, s uverovym ramcom 44 000 000 EUR. Splatnosf uveru je 31.12.2017..
Nesplatena casf (istina) k31.03.20l3 predstavuje sumu 43 519 000 EUR. Uver je
nadriadeny voci uveru od Continental Investment Holding a ma zabezpecenie bezne
pre tieto transakcie, vratane zalozneho prava na nehnutel'nosti dlzm'ka a zalozneho
prava k obchodnemu podielu Continental Investment Holding v dlzm'kovi. Uver nie
je zabezpeceny priamo majetkom Emitenta.
(B)
Zmluva o uvere zo dna 19.8.2008, v zneni dodatkov, uzatvorena medzi
spolocnosfou Bratislavske nabrezie, s.r.o. ako dlzm'kom a RMS Mezzanine, a.s., so
sldlom Hvezdova I716/2b, 140 78 Praha 4, Ceska republika, ICO: 000 25 500 ako
veritel'om, kde nesplatena casf (istina) k 31.03.2013 predstavuje sumu 7 277 339
EUR. Splatnosf uveru je 15.12.2018. Uverje podriadeny voci uveru od PABK.
(C)
Zmluva o uvere zo dna 29.07.2011 uzatvorena medzi spoiocnosfou Bratislavske
nabrezie, s.r.o. ako dlznikom a PABK ako veritel'om, s uverovym ramcom
32 000 000 EUR. Splatnosf uveru je 31.12.2020. Nesplatena casf (istina)
k 31.03.2013 predstavuje sumu 29 949 596 EUR. Uverje nadriadeny voci uveru od
Continental Investment Holding a RMS Mezzanine, a.s. a ma zabezpecenie bezne
pre tieto transakcie, vratane zalozneho prava na nehnutePnosti dlznika. Uver nieje
zabezpeceny priamo majetkom Emitenta.
(D)
Zmluva o uvere zo dna 27.06.2007 uzatvorena medzi spolocnosfou Prosek Point,
s.r.o. ako dlznikom a Ceska spofitelna, a.s., so sidlom Olbrachtova 1929/62,140 00
Praha 4, Ceska republika, ICO: 45244782 ako veritePom, s uverovym ramcom
850 000 000 Kc, pricom k 31.12.2009 bol uver prevedeny do EUR. Splatnosf uveru
je 31.12.2029. Nesplatena casf (istina) k31.03.2013 predstavuje sumu 26 603 030
EUR. Over je nadriadeny voci uveru od Continental Investment Holding a ma
zabezpecenie bezne pre tieto transakcie, vratane zalozneho prava na nehnutePnosti
dlzm'ka a zalozneho prava k obchodnemu podielu Continental Investment Holding v
dlznikovi. Over nieje zabezpeceny priamo majetkom Emitenta.
(E)
Zmluva o uvere zo dna 27.06.2007 uzatvorena medzi spolocnosfou Bea
Development, a.s. ako dlzmkom a HYPO NOE Gruppe Bank AG, so sidlom
Kremser Gasse 20, A-3100 St. Polten, Rakusko, ICO: FN 99073x ako veritel'om, s
65
uverovym ramcom 179 437 000 Kc. Splatnosf uveru je 5.12.2015. Nesplatena cast*
(istina) k31.03.2013 predstavuje sumu 159 087 000 Kc. Uver ma zabezpecenie
bezne pre tieto transakcie, vratane zalozneho prava na nehnutel'nosti dizmka a
zalozneho prava k majetkoveho podielu Continental Investment Holding na
dlznikovi. Uver nieje zabezpeceny priamo majetkom Emitenta.
Vyznamne zmluvy tvkaiuce sa vnutroskupinovych poziciek Eminenta a spolocnosti zo Skupiny
emitenta
Emitent poskytol financovanie svojej dcerskej spolocnosti Continental Investment
Holding. Continental Investment Holding nasledne poskytuje niekorko uverov svojim dcerskym
spolocnostiam, pricom vsetky tieto uvery su podriadene voci uverom od extemych bank, ktore tiez
financuju tieto spolocnosti:
4.16
(i)
Zmluva o uvere s Prosek Point, s.r.o. ako dlznikom, kde urokova sadzba je 5,60 % p.a. a
splatnosf uveru je 31.03.2028. Nesplatena casf (istina) k31.03.2013 predstavuje sumu
16 002 950 EUR.
(ii)
Zmluvy o uvere s Pribinova 25, s.r.o. ako dlzm'kom, kde urokova sadzba je 8,00 % p.a. a
splatnosf uveru je 31.12.2020. Celkova nesplatena casf (istina) k31.03.2013 predstavuje
sumu 8 313 979 EUR.
(iii)
Zmluva o uvere s Bratislavske nabrezie, s.r.o. ako dlzmkom, kde urokova sadzba je 6,00 %
p.a. a splatnosf uveru je 29.09.2021. Nesplatena casf (istina) k 31.03.2013 predstavuje sumu
16 899 929 EUR.
Informacie tretej strany a vyhlasenie znalcov
Zdroje informacii uvedenych v clanku 4 (Udaje o Emitentovi) a pochadzajucich od tretich stran:
Nasledujuce studie spolocnosti Jones Lang LaSalle:
(a)
Prague Office Market Q4 2012;
(b)
Prague City Report Q3 2012 (Trh s nemovitostmi v Praze, 3. ctvrtleti);
(c)
Prague City Report Q4 2012 (Trh s nemovitostmi v Praze, 4. ctvrtleti);
(d)
Bratislava City Report 04 2012 (Trh s nehnutel'nosfami v Bratislave, 4. stvrfrok).
Emitent potvrdzuje, ze vyssie uvedene informacie v clanku 4 (Udaje o Emitentovi) Prospektu
pochadzajuce od tretej strany boli presne reprodukovane a podl'a vedomia Emitenta a v miere, v
ktorej je schopny to zistif z informacii zverejnenych touto trefou stranou, neboli vynechane ziadne
skutocnosti, kvoli ktorym by reprodukovane informacie boli nepresne alebo zavadzajuce.
V clanku 4 (Udaje o Emitentovi) Prospektu neboli pouzite vyhlasenia alebo spravy pripisovane
urcitej osobe ako znaicovi.
4.17
Dokumenty k nahliadnutiu
Pocas doby platnosti tohto Prospektu je mozne podl'a potreby nahliadnuf v sidle Emitenta, t.j. na
adrese, Dvofakovo nabrezie 10, 811 02 Bratislava - Stare Mesto, Slovenska republika, do
nasledujucich dokumentov (alebo ich kopii):
66
(a)
ZakladatePska listina Eniitenta;
(b)
Stanovy Emitenta;
(c)
vsetky spravy, listiny a ostatne dokumenty, ktorych akakol'vek cast' je sucast'ou Prospektu
alebo na ktore sa v Prospekte odkazuje;
(d)
historicke financne udaje Emitenta a jeho dcerskych spolocnosti k 31. decembru 2011
a k31. decembru 2012.
Do dokumentov uvedenych v odsekoch (a) a (b) vyssie je mozne nahliadnuf v zbierke listin vedenej
obchodnym registrom Okresneho sudu Bratislava 1, ktora je sucasfou obchodneho registra a je
verejne pristupna.
Pine znenie auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierky Emitenta, vratane priloh a vyroku
auditora k 31. decembru 2011 a k 31. decembru 2012, bude spolocne s d'alsimi dokumentmi, na
ktore sa tento Prospekt odvolava, pocas doby, kedy zostanu Dlhopisy nesplatene, na poziadanie
bezplatne k nahliadnutiu v listinnej podobe v sfdle Emitenta na adrese Dvofakovo nabrezie 10,
811 02 Bratislava - Stare Mesto, Slovenska republika, v pracovnych dnoch v case od 9.00 do 16.00
hod.
67
5.
UDAJE O CENNOM PAPIERI
5.1
Zodpovedne osoby
(a)
Osoby zodpovedne za informacic uvedene v clanku S (Udaje o cennoin papieri)
Prospektu
Osobou zodpovednou za informacie uvedene v clanku 5 (Udaje oceimom papieri)
Prospektu je Emitent - spolocnosf CEETA a.s., so sidlom Dvofakovo nabrezie 10, 811 02
Bratislava - Stare Mesto, Slovenska republika, ICO: 45 971 528, zapisana v obciiodnom
registri Okresneho sudu Bratislava I, oddiel: Sa, vlozka cislo: 5175/B, v mene ktorej kona
Ing. Roman Korbacka, predseda predstavenstva.
V Bratislave, dna
2013
CEETA a.s.
Ing. Roman Korbacka
Predseda predstavenstva
(b)
Vyhlasenie Emitenta
Emitent vyhlasuje, ze pri vynalozem' vsetkej nalezitej starostlivosti su podfa jelio najlepsieho
vedomia udaje obsiahnute v clanku 5 (Udaje o cennoin papieri) Prospektu v sulade so
skutocnosf on a ze v tomto clanku 5 (Udaje o cennoin papieri) Prospektu neboli opomenute
ziadne skutocnosti, ktore by mohli ovplyvnif alebo zmenif ich vyznam.
V Bratislave, dna g * 6 .
2013
CEETA a.s.
Ing. Roman Korbacka
Predseda predstavenstva
5.2
Rizikove faktory
Udaje o rizikovych faktoroch identifikovanych vo vzt'ahu k Dlhopisom su uvedene v clanku 3
(Rizikove faktory).
68
5.3
Kl'ucove inforniacie
Emitent poveril na zaklade zmluvy o zabezpeceni vydania emisie dlhopisov spolocnost' J&T IB and
Capital Markets, a.s., so sidlom Pobrezni 14, Praha 8, 180 00, Ceska republika, ICO: 24766259, ako
Aranzera cinnosfou spojenou s pripravou a zabezpecenim vydania Dlhopisov (tato spolocnosf
vykonava cinnosti v zmysle ustanovenia § 6 ods. 2 pism. f) Zakona o cennych papieroch). Emitent
d'alej na zaklade zmluvy o zabezpeceni umiestnenia dlhopisov zo dna 3. maja 2013 poveril
spolocnosf J&T BANKA, a.s., so sldlom Praha 8, Pobfezm 297/14, PSC 18600, Ceska republika,
ICO: 47] 15378, posobiacu v Slovenskej republike prostrednictvom svojej pobocky J&T BANKA,
a.s., pobocka zaiiranicnej banky, so sidfom Dvorakovo nabrezie 8, 811 02 Bratislava, Slovenska
republika, ICO: 35 964 693, zapisanu v obchodnom registri Okresneho sudu Bratislava I, oddiel: Po,
vlozka 6. 1320/B, ako Hlavneho manazera ponuky Dlhopisov cinnosfou spojenou so zabezpecenim
umiestnenia Dlhopisov. Okrem toho Emitent tiez poveril spolocnosf J&T BANKA, a.s. cinnosfami
kotacneho agenta v suvislosti s prijatim Dlhopisov na regulovany vofny trh BCPB.
(a)
Zaujmy fyzickych a pravnickych osdb zainteresovanych na Em isi i/p on uke
Ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny Emitentovi nieje znamy ziadny zaujem
akejkoPvek fyzickej alebo pravnickej osoby zucastnenej na Emisii, ktory by bol podstatny
pre Emisiu/ponuku.
(b)
Dovody ponuky a pouzitie vyt'azku z Emisie
Ucelom pouzitia financnych prostriedkov ziskanych vydanim Dlhopisov je reflnancovanie
vybranych existujucich zavazkov Skupiny emitenta, rozvoj podnikatel'skych aktivft
Emitenta, a taktiez vyplata akcionarom Emitenta v podobe (i) najprv poskytnutia
kratkodobej pozicky akcionarom Emitenta a(ii) nasledne po splnenf prfslusnych zakonnych
podmienok, poskytnutia tychto prostriedkov ako plnenia akcionarom Emitenta z dovodu
znfzenia zakladneho imania Emitenta. Cisty vyfazok Emisie Dlhopisov bude po zaplateni
vsetkych odmien, nakladov a vydavkov v suvislosti s emisiou, tykajucich sa najma
vypracovania Prospektu a suvisiacich sluzieb, schvalenia Prospektu, pridelenia ISIN,
vydania Dlhopisov, prijatia Dlhopisov na obchodovanie na regulovanom vol'nom trhu BCPB
a inych odbornych cinnosti (odmeny, naklady a vydavky spolu v odhadovanej vyske okolo
737 000 EUR) pouzity na vyssie uvedeny ucel.
5.4
Popis cennych papierov ponukanych a prijimanych na obchodovanie a d'alsie podmienky
Dlhopisov
(a)
Pravne predpisy upravujuce vydanie Dlhopisov
Vydanie Dlhopisov sa riadi pravnymi predpismi Siovenskej republiky, najma Zakonom o
dlliopisoch, Zakonom cennych papieroch a Nariadenim o prospekte, ktoiym sa vykonava
Smernica o prospekte, a predpismi jednotlivych regulovanych trhov cennych papierov, na
ktorych maju byf Dlhopisy prijate na obchodovanie.
(b)
Emitent Dlhopisov
Emitentom Dlhopisovje spolocnosf CEETA a.s., so sldlom Dvofakovo nabrezie 10, 811 02
Bratislava - Stare Mesto, Slovenska republika, ICO: 45 971 528, zapisana v obchodnom
registri Okresneho sudu Bratislava 1, oddiel: Sa, vlozka clslo: 5175/B. O vydani emisie
Dlhopisov rozhodlo predstavenstvo Emitenta dna 9. maja 2013.
69
(c)
Druh cenneho papiera, nazov, celkova menovita hodnota a emisny kurz
Druhom cenneho papiera je Dlhopis. Nazov Dlhopisu je Dlhopis CEETA 6,50% /2016.
Celkova menovita hodnota Emisie, a teda aj najvySSia suma menovitych hodnSt vydavanych
Dihopisov, je 30 000 000 EUR. Emisny kurz Dlhopisov bol stanoveny ku Deft vydania
dlhopisov na 100% Menovitej hodnoty dlhopisov (d'alej len Emisny kurz). Emisny kurz ku
kazdemu d'aisiemu dnu pocas lehoty na upisovanie Dlhopisov (primarneho predaja) sa
zvysuje o zodpovedajuci alikvotny urokovy vynos s pouziti'm BCK - standardu 30E/360,
kde jeden rok ma 360 dni rozdelenych do 12 mesiacov s 30 dnami, podl'a nasledovneho
vzorca:
Emisny kurz (v % z menovitej hodnoty Dlhopisu) = Emisny kurz k Dnu vydania dlhopisov +
Pomerna cast* uroku (v%)
kde:
Emisny kurz k Dnu vydania dlhopisov = 100 % menovitej hodnoty Dlhopisu;
Pomerna casf uroku v % = rocny vynos v % / 360 * pocet dm' od Dnu vydania dlhopisov do
dna upisania (predaja) Dlhopisu,
pricom pocet dni odo Dna vydania dlhopisov do dna upisania (predaja) Dlhopisu je
vypoci'tany pouzitim BCK - standardu 30E/360.
(d)
Podoba, forma a spdsob vydania Dlhopisov, mena Dlhopisov, me no vita hod nota
Dlhopisov a prava spojene s Dlhopismi
Dlhopisy maju podobu zaknihovaneho cenneho papiera evidovaneho v evidencii podPa § 10
ods. 4 pism. a) Zakona o cennych papieroch vedenej CDCP, alebo v akejkol'vek inej
zakonom uznanej evidencii cennych papierov, vo forme na dorucitefa v zmysle Zakona o
cennych papieroch, a budu vydane v menovitej hodnote kazdeho z Dlhopisov 1 000 EUR
(d'alej len Menovita hodnota dlhopisov), v pocte 30 000 kusov. Dlhopisy budu vydane
vyhradne v mene euro. ISFN Dlhopisov je SK4120009200 seria 01. K Dlhopisom sa viazu
vSetky prava v zmysle Zakona o dlhopisoch, pokial' nieje nizsie uvedene inak. K Dlhopisom
sa neviazu ziadne predkupne, ani vymenne prava. S Dlhopismi sa pre Majitel'ov dlhopisov
neviazu ziadne d'alsie vyhody. Emitent poda ziadosf na BCPB o prijatie Dlhopisov na jej
regulovany vol'ny trh. Prava spojene s Dlhopismi nie su obmedzene, s vynimkou obmedzeni
vyplyvajiicich z pravnych predpisov, ktore sa tykaju prav veritefov vseobecne.
(e)
Prevoditel'nost'
Prevoditel'nosf Dlhopisov nie je obmedzena, avsak pokial' to nebude odporovaf pravnym
predpisom, mozu byf v sulade s odsekom (m)(iii) (Urcenie prava na obdrzanie vyplai
siivisiacich s Dlhopismi) nizsie prevody Dlhopisov v CDCP pozastavene pocmajuc dnom
bezprostredne nasledujucim po Rozhodnom dni (ako je tento pojem definovany nizSie). K
prevodu Dlhopisov dochadza registraciou prevodu vykonaneho CDCP alebo clenom CDCP
alebo osobou, ktora eviduje Majitel'a dlhopisov pre Dlhopisy, ktore su evidovane na
drzitefskom ucte, ktory pie tuto osobu vedie CDCP. Za splacanie a splatenie Menovitej
hodnoty Dlhopisov neprevzala zaruku ziadna pravnicka alebo fyzicka osoba. Pred podanim
ziadosti o schvalenie tohto Prospektu Narodnej banke Slovenska neboli Dihopisy prijate na
kotovany alebo iny trh ziadnej burzy cennycli papierov, ani sa s nimi neobchodovalo na
ziadnom zahranicnom regulovanom alebo inom verejnom trhu. Nebol ustanoveny zastupca
Majitel'ov dlhopisov.
70
(f)
Majitelia Dlhopisov
MajitePmi Dlhopisov budu osoby, ktore budu evidovane ako majitelia Dlhopisov na ucte
majitel'a vedenom CDCP alebo na ucte majitel'a vedenom clenom CDCP, alebo ktore budu
ako majitelia Dlhopisov evidovane osobou, ktorej CDCP vedie drzitel'sky ucet, ak su tieto
Dlhopisy evidovane na tomto drzitel'skom ucte (d'alej len Maj itel i a dlhopisov, pricom tento
pojem zahrna aj jedneho Majitel'a dlhopisov). Ak su niektore Dlhopisy evidovane na
drzitel'skom ucte vedenom CDCP, potom si Emitent vyhradzuje pravo spoPahnuf sa na
opravnenie kazdej osoby, ktora eviduje Majitel'a dlhopisov pre Dlhopisy, ktore su evidovane
na drzitel'skom ucte, ktory pre tuto osobu vedie CDCP, v plnom rozsahu zastupovaf (priamo
alebo nepriamo) Majitel'a dlhopisov a vykonavaf voci Emitentovi na ucet MajitePa
dlhopisov vsetky pravne ukony (ci uz vjeho mene alebo vo vlastnom mene) v suvislosti s
Dlhopismi, akoby tato osoba bola ich majitePom. Pokial' pravne predpisy alebo rozhodnutie
sudu dorucene Emitentovi nestanovi inak, budu Emitent a Administrator pokladaf kazdeho
MajitePa dlhopisov za jeho opravneneho majitel'a vo vsetkych ohl'adoch a vyplacaf mu
platby v sulade s tymto Prospektom. Osoby, ktore budu Majitel'mi dlhopisov a ktore nebudu
z akehokol'vek dovodu zapisane v evidencii CDCP, su povinne o tejto skutocnosti a o titule
nadobudnutia Dlhopisov bez zbytocneho odkladu informovaf Emitenta.
(g)
Rating
Ani Emitentovi ani Dlhopisom nebol udeleny rating ziadnou ratingovou agenturou, ani sa
neocakava, ze pre ucely tejto Emisie bude rating udeleny.
(h)
Status zavazkov Ent ite nta
Zavazky z Dlhopisov zakladaju priame, vseobecne, nezabezpecene, nepodmienene a
nepodriadene zavazky Emitenta, ktore su vzajomne rovnocenne (pari passu) a budu vzdy
postavene co do poradia svojho uspokojovania rovnocenne (pari passu) medzi sebou
navzajom a aspon rovnocenne (pari passu) voci vsetkym inym sucasnym a buducim
priamym, vseobecnym, nezabezpecenym, resp. obdobne zabezpecenym, nepodmienenym a
nepodriadenym zavazkom Emitenta, s vynimkou tych zavazkov Emitenta, o ktorych tak
ustanovi kogentne ustanovenie pravnych predpisov. Emitent sa zavazuje zaobchadzaf za
rovnakych podmienok so vsetkymi MajitePmi dlhopisov rovnako. Bez oliPadu na vyssie
uvedene, podPa Zakona o konkurze, akykol'vek zavazok Emitenta, ktoreho veritel'om je
alebo kedykol'vek pocas jeho existencie bola osoba, ktora je alebo bola spriaznenou osobou
Emitenta vo vyzname §9 Zakona o konkurze (d'alej len spriazneny zavazok) bude (A) v
konkurze na majetok Emitenta vedenom v Slovenskej republike automaticky na zaklade
zakona podriadeny vsetkym ostatnym nepodriadenym zavazkom Emitenta a takyto
spriazneny zavazok nebude uspokojeny skor ako budu uspokojene vsetky ostatne
nepodriadene zavazky Emitenta voci veritel'om, ktori si svoje pohPadavky prililasili do
konkurzu na majetok Emitenta; (B) v restrukturalizacii Emitenta nemoze byf spriazneny
zavazok uspokojeny, rovnakym alebo lepsim sposobom ako akykoPvek iny nepodriadeny
zavazok Emitenta voci veritel'om, ktori si svoje pohPadavky prihlasili do restrukturalizacie
Emitenta.
(i)
Vyhlasenie a zavazok Eniitenta
Emitent vyhlasuje, ze dlhuje Menovitu hodnotu dlhopisov Majitel'om dlhopisov a zavazuje
sa im splatif Menovitu hodnotu dlhopisov v sulade s tymto Prospektom.
71
(j)
Negativne zavazky Emitenta
(i)
Negativne zavazky vo vzt'ahu k Zabezpecovacim pravam
(A)
Emitent sa zavazuje, ze s vynimkou pripadov vyslovne uvedenych v tomto
Prospekte, do splnenia vsetkych svojich penaznych zavazkov vyplyvajucich z
Dlhopisov v sulade s tymto Prospektom,
I.
nezriadi ani neumozm zriadenie ziadneho Zabezpecovacieho prava na
zabezpecenie akychkoPvek zavazkov, ktore by obmedzili prava Emitenta k
jeho sucasnemu alebo buducemu majetku; a
II.
zabezpeci, aby ziadna spolocnost' v Skupine emitenta nezriadila ani
neumoznila zriadenie ziadneho Zabezpecovacieho prava na zabezpecenie
akychkol'vek zavazkov, ktore by obmedzili prava takejto spolocnosti
v Skupine emitenta kjej sucasnemu alebo buducemu majetku,
pokiaP najneskor sucasne so zriadenim takehoto Zabezpecovacieho prava
nezabezpeci, aby jeho zavazky vyplyvajuce z Dlhopisov boli zabezpecene
rovnocenne s takto zabezpecovanymi zavazkami.
(B)
Odsek (A) vyssie sa nevzPahuje na:
I.
akekoPvek Zabezpecovacie pravo v prospech tretich osob, ktore by
obmedzilo prava Emitenta alebo spolocnosti v Skupine emitenta k jej
sucasnemu alebo buducemu majetku, ktore su predmetom takehoto
Zabezpecovacieho prava a ktorych suhrnna hodnota nie je vyssia ako
5 000 000 EUR (slovom: pat' milionov pat'stotisic euro); alebo
II.
akekol'vek Zabezpecovacie pravo v prospech tretich osob, ake sa obvykle
poskytuju v ramci podnikatePskej cinnosti vykonavanej Emitentom alebo
spolocnost'ou v Skupine emitenta zriadene v suvislosti s obvyklymi
bankovymi operaciami Emitenta alebo spoiocnosti v Skupine emitenta;
alebo
III.
akekol'vek Zabezpecovacie pravo v prospech tretich osob (existujuce alebo
buduce) vyplyvajuce zo zmluvnych dojednani Emitenta alebo spolocnosti
v Skupine emitenta existujucich ku Dnu vydania dlhopisov, alebo ktore sa
tykaju majetku Emitenta alebo spolocnosti v Skupine emitenta, na ktore je
uz zriadene Zabezpecovacie pravo ku dnu, ku ktoremu je tento Prospekt
vyhotoveny; alebo
IV.
akekol'vek Zabezpecovacie prava, ktore viaznu na majetku Emitenta alebo
spolocnosti v Skupine emitenta v case jeho nadobudnutia, alebo su zriadene
za ucelom zabezpecenia zavazkov Emitenta alebo spolocnosti v Skupine
emitenta vzniknutych vyhradne v suvislosti s obstaram'm takehoto majetku
alebo aktiv alebo ich casti (okrem ineho v suvislosti s nadobudnutim novych
majetkovych ucasti na inych osobach),
V.
akekoPvek Zabezpecovacie pravo zriadene prlslusnou spolocnosfou
v Skupine emitenta v prospech bank, ktore financuju alebo budu financovaf
alebo refinancovaf nadobudnutie alebo vystavbu nehnutePnosti vo
vlastnlctve tejto spolocnosti v Skupine emitenta;
72
(ii)
VI.
Zabezpecovacie pravo zriadene prislusnou spolocnosfou v Skupine emitenta
na majetkovu ucast' v inej spolocnosti v Skupine emitenta, ktora jej
dcerskou spolocnosfou v prospech bank financujucich alebo reflnancujucich
nadobudnutie alebo vystavbu nehnutel'nosti vo vlastm'ctve tejto spoiocnosti
v Skupine emitenta, ktora jej dcerskou spolocnosfou;
VII.
akekol'vek Zabezpecovacie prava tretich osob, vyplyvajuce z pravnych
predpisov alebo vzniknute na zaklade sudneho alebo spravneho rozhodnutia
inak ako z dovodu porusenia povinnosti zo strany Emitenta.
Negativne zdvdzky vo vzt'ahu kplneniam poskytovanym akciondrom Emitenta
Emitent sa zavazuje, ze pokial' LTV bude vyssie ako 70%, Emitent nebude
opravneny svojim akcionarom vyplacaf dividendy ani poskytovaf ine penazne
plnenia, s vynimkou akychkol'vek plneni poskytnutych akcionarom Emitenta
v suvislosti so znizenim zakladneho imania, ktore su uvedene v clanku 4.5(c)(iii).
(iii)
Negativne zdvdzky vo vzt'ahu k zadlzeniu Emitenta
Emitent sa zavazuje, ze do splnenia vsetkych svojich penaznych zavazkov
vyplyvajucich z Dlhopisov v sulade s tymto Prospektom, ukazovatel' LTV
neprekroci 80%.
Pre ucely tohto clanku 5.4(j):
LTV znamena ciastku vyjadrenu v percentach, vypocltanu podl'a nasledovneho vzorca:
Cisty dlh / Investicie v nehnutel'nostiach, pricom:
Cisty dlh znamena:
(a)
sucet vsetkych urocenych dlhovych zavazkov vsetkych spolocnosti v Skupine
eminenta, ktore su (i) zabezpecene, (ii) rovnocenne (pari passu) zavazkom z
Dlhopisov a (iii) nadriadene zavazkom z Dlhopisov (pre vylucenie pochybnosti,
nepricltavaju sa zavazky akokofvek podriadene zavazkom z Dlhopisov alebo
zavazky z pripadnych Emitentom vydanych podriadenych dlhopisov),
znizeny o
(b)
penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov (Cash and cash
equivalents), do ktorych sa vsak nezapocltavaju penazne prostriedky, s ktorymi
prislusna spolocnosf v Skupine emitenta nemoze vol'ne disponovaf (Restricted
cash).
Investicie v nehnutel'nostiach (Investment propeity) znamena sucet hodnot majetku
vsetkych spolocnosti v Skupine emitenta, ktory je drzany na generovanie prijmov z
prenajmu alebo na realizaciu dlhodobeho narastu hodnoty, nepouziva sa vo vyrobe ani na
administrativne ucely, ani nieje predavany v ramci beznej cinnosti Skupiny emitenta, ktore
su ocenene realnou hodnotou, ktora je urcena nezavislym registrovanym znalcom alebo
manazmentom Emitenta na zakiade sucasnych cien na aktlvnom trhu pre porovnatel'ne
nehnutel'nosti v rovnakej lokalite a v rovnakom stave, alebo, kde to nieje mozne, pouzitim
vseobecne aplikovatefnych postupov ocenovania ako odborne posudky a vynosove metody.
73
Plnenie ukazovatel'a LTV sa bude testovaf raz rocne vzdy k poslednemu dnu uctovneiio
obdobia Eniitenta na zaklade udajov z auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierky
Emitenta, pricom prvy krat za uctovne obdobie konciace 31. decembra 2013. V pn'pade ak
ukazovatel' LTV bude vyssi akoje maximaina povolena vyska uvedena vyssie, bude sa tato
situacia povazovaf za porusenie zavazku Emitenta ak Emitent najneskor pocas obdobia
styroch mesiacov od dna auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierky Emitenta
nezabezpeci', ze LTV (v tomto pripade testovane k niektoremu z dni v ramci tohto obdobia)
bude nizsi alebo rovny akoje maximaina povolena vyska uvedena vyssie.
Vyssie uvedene ukazovateie, ako aj ostatne uctovne pojmy a financne ukazovatele pouzite
v tomto clanku, ktore nie su priamo definovane v tomto cianku, budu urcene na zaklade
auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierky Eniitenta. Ak nebude niektory z udajov, ktory
tvorf zaklad pre vypocet tychto ukazovatefov priamo zistitefny z auditovanej konsolidovanej
uctovnej zavierky Emitenta alebo z prflohy ku auditovanej konsolidovanej uctovnej zavierke
Eniitenta, poskytne Emitent taketo udaje zo svojej uctovnej evidencie. Pre odstranenie
pochybnostf, ak nieje uvedene inak, ma sa za to, ze vsetky uctovne kategorie a ciastky su
uvedene bez dane z pridanej hodnoty.
(k)
TJrokovy vynos Dlhopisov
(i)
(ii)
Spdsob urocenia
(A)
Dlhopisy su urocene pevnou urokovou sadzbou vo vyske 6,50% p.a. (d'alej
len Urokova sadzba).
(B)
Urokove vynosy budu narastaf od prveho dna kazdeho Vynosoveho
obdobia do posledneho dna Vynosoveho obdobia. Urokove vynosy budu
vyplacane za kazde Vynosove obdobie polrocne spatne, vzdy k 20. junu a
k 20. decembru kazdeiio roka (d'alej len Den vyplaty urokov), a to v sulade
s odsekom (m)(ii) (Deh vyplaty) nizsie a Zmluvou s administratorom, prvy
krat k 20. decembru 2013.
(C)
Vynosovym obdobim sa na ucely tohto Prospektu rozumie jedno
sesfmesacne obdobie zacmajuce Dnom vydania dlhopisov (vratane) a
konciace v poradf prvym Dnom vyplaty urokov (vynfmajuc) a d'alej kazde
d'alsie bezprostredne nadvazujuce sesfmesacne obdobie zacmajuce Dnom
vyplaty urokov (vratane) a konciace d'alsim nasledujucim Dnom vyplaty
urokov (vym'majuc), az do Dna splatnosti dlhopisov.
Konvencia pre vypocet urokov
Na ucely vypoctu urokoveho vynosu prisluchajuceho k Dlhopisom za obdobie
kratsie ako 1 (jeden) rok sa pouzije urokova konvencia pre vypocet urokov
„Standard BCK 30E/360' (tzn. ze na ucely vypoctu urokoveho vynosu sa ma za to,
ze jeden rok ma 360 (tristosesfdesiat) dnf, rozdelenych do 12 (dvanastich) mesiacov
po 30 (tridsiatich) kalendarnych dnoch. Urokova sadzba a vypocftanie vynosov z
Dlhopisov Agentom pre vypocty bude (s vynimkou prfpadu, ak nastane zjavna
chyba) pre vsetkych Majitel'ov dihopisov konecne a zavazne.
t
(iii)
Stanovenie urokoveho vynosu
Ciastka urokoveho vynosu prisluchajuceho k jednemu Dlhopisu za kazde obdobie 1
(jedneho) bezneho roka sa urci ako nasobok Menovitej hodnoty dihopisu a
74
prislusnej urokovej sadzby (vyjadrenej desatinnym cislom). Ciastka urokoveho
vynosu prisluchajuca k jednemu Dlhopisu za akekoFvek obdobie kratsie ako 1
(jeden) bezny rok sa urci ako nasobok Menovitej hodnoty dlhopisu, prisiusnej
urokovej sadzby (vyjadrenej desatinnym cislom) a prislusneho zlomku dni
vypocitaneho podPa konvencie pre vypocet urokov uvedenej v odseku (ii)
(Konvenciapre vypocet urokov) vyssie a zaokruhlem'm vyslednej ciastky na dve (2)
desatinne miesta podPa matematickych pravidiel. Takto stanovena ciastka
urokoveho vynosu Dlhopisu bude Agentom pre vypocty oznamena bez zbytocneho
odkladu MajitePom dlhopisov v sulade s clankom (r) tohto Prospektu.
(iv)
Koniec urocenia
5
Dlhopisy prestanu byt urocene Dnom splatnosti dlhopisov (Dnom splatnosti
Dlhopisov sa rozumie Den konecnej splatnosti Dlhopisov aj Den predcasnej
splatnosti Dlhopisov), ibaze by po spineni vsetkych podmienok a nalezitosti bolo
splatenie dlznej ciastky Emitentom neopravnene zadrzane alebo odmietnute. V
takom pripade bude nad'alej nabiehat' urokovy vynos podPa vyssie uvedenej
urokovej sadzby az do (a) dna, kedy Majitel'om dlhopisov budu vyplatene vsetky k
tomu dnu v sulade s tymto Prospektom splatne ciastky alebo (b) dna, kedy
Administrator oznami Majitel'om dlhopisov, ze obdrzal vsetky ciastky splatne v
suvislosti s Dlhopismi, ibaze by po tomto oznameni doslo k d'alsiemu
neopravnenemu zadrzaniu alebo odmietnutiu platieb, a to podl'a toho, ktora z vyssie
uvedenych skutocnosti nastane skor.
(I)
Splatnost' Dlhopisov a ich odkupenie
(i)
Konecne splatenie
PokiaP nedqjde k predcasnemu spiateniu Dlhopisov Emitentom z dovodov
stanovenych v tomto odseku (1) {Splatnost' Dlhopisov a ich odkupenie), bude
Menovita hodnota dlhopisov jednorazovo splatna dna 20. juna 2016 (d'alej len Den
konecnej splatnosti dlhopisov).
(ii)
Predcasne splatenie Dlhopisov z rozhodnutia Einitenta
Emitent si vyhradzuje moznost' predcasneho splatenia Menovitej hodnoty dlhopisov
na zaklade svojho rozhodnutia, a to kedykol'vek na zaklade oznamenia MajitePom
dlhopisov najmenej 30 dni pred kazdym Dnom vyplaty urokov podl'a odseku (m)(ii)
(Deh vyplaty) nizsie (d'alej tiez ako Den predcasnej splatnosti dlhopisov).
Oznamenie Emitenta o predcasnej splatnosti Dlhopisov uskutocnene podl'a tohto
odseku (ii) (Predcasne splatenie Dlhopisov z rozhodnutia Emitenta) je
neodvolatel'ne a zavazuje Emitenta k predcasnemu splateniu vsetkych Dlhopisov v
sulade s tymto Prospektom. V takomto pripade Emitent splati postupom v zmysle
odseku (in) (Spdsob, terminy a miesto splatenia Menovitej hodnoty Dlhopisov)
nizsie v Den vyplaty urokov bezprostredne nasledujucom po oznameni Majitel'om
dlhopisov podl'a tohto clanku Prospektu Menovite hodnoty dlhopisov zvysene
o 1 %, ktorych su majitel'mi, vratane urokoveho vynosu z tychto Dlhopisov
stanoveneho v sulade s odsekom (in) (Spdsob, terminy a iniesto splatenia Menovitej
hodnoty dlhopisov) nizsie, ktory do takto urceneho Dna vyplaty urokov nebol
vyplateny. Emitent je d'alej opravneny predcasne splatit' Menovitu hodnotti
dlhopisov, ktorych je majitePom v sulade s odsekom (m) (Spdsob, terminy a miesto
splatenia Menovitej hodnoty dlhopisov) nizsie.
75
(iii)
Predcasne splatenie Dlhopisov z rozhodnutia Majitel'ov dlhopisov
Emitent nieje povinny Majiterom dlhopisov splatif Menovitu hodnotu dlhopisov
pred urcenym Dnom konecnej splatnosti dlhopisov, s vynimkou ak ho o to poziadaju
Majitelia dlhopisov alebo ktorykolVek z nich v sulade s odsekom (n) (Predcasnd
splatnost'Dlhopisov vpripadoch neplnenia zdvazkov) nizsie.
(iv)
Odkupenie Dlhopisov
Emitent ma kedykolVek pred Dnom splatnosti dihopisov pravo na odkupenie
ktorehokolVek z Dlhopisov na sekundarnom trhu za akukolVek trhovu cenu.
(v)
Zrusenie Dlhopisov
Dihopisy odkupene Emitentom nezanikaju a je na uvazeni Emitenta, ci ich bude
drzaf v majetku Emitenta a pripadne ich znovu preda, alebo ich oznamemm
Administratorovi urobf predcasne splatnymi dnom dorucenia oznamenia
o predcasnej splatnosti Administratorovi, pokiaP v uvedenom oznamenf nebude
uvedeny neskorsi den splatnosti. V takom prfpade prava a povinnosti z Dlhopisov
bez d'alsieho zanikaju z dovodu splynutia prav a povinnostf v jednej osobe.
(vi)
Domnienka splatenia
Ak Emitent uhradi Administratorovi celu ciastku Menovitej hodnoty dlhopisov a
urokovych vynosov splatnych v suvislosti so splatenfm Dlhopisov v sulade
s ustanoveniami tohto Prospektu, vsetky zavazky Emitenta z Dlhopisov budu pre
ucely tohto Prospektu povazovane za uplne splatene ku dnu pripfsania prfslusnych
ciastok na prislusny ucet Administratora.
(vii)
Dispozicia sprostriedkami na ucte u Administrdtora
S penaznymi prostriedkami, ktore Emitent uhradf na ucet vedeny u Administratora
za ucelom vyplaty urokoveho vynosu z Dlhopisov alebo splatenia Menovitej
hodnoty dlhopisov nie je Emitent opravneny disponovaf (s vynimkou urokov
z tychto penaznych prostriedkov) a Administrator ich v sulade s Prospektom pouzije
na vyplatu Majitel'om dlhopisov.
(m)
Sposob, termmy a miesto splatenia Dlhopisov a vynosov z Dlhopisov
(i)
Metia
Emitent sa zavazuje vyplacaf vynosy z Dlhopisov a splatif Menovitu hodnotu
dlhopisov v mene euro. Vynosy z Dlhopisov budu vyplacane a Menovita hodnota
dlhopisov bude splatena MajitePom dihopisov za podmienok stanovenych tymto
Prospektom v sulade s danovymi a inymi prislusnymi pravnymi predpismi
Slovenskej republiky platnymi a ucinnymi v case vykonania prfslusnej platby.
Vsetky odkazy na ^EUR" alebo „eiiro" v tomto Prospekte su odkazmi na zakonnu
menu Slovenskej republiky.
76
(ii)
Den vyplaty
Vyplata vynosov z Dlhopisov bude realizovana ku Dnu vyplaty urokov a splatenie
Menovitej hodnoty dlhopisov bude realizovane ku dnom uvedenym v tomto
Prospekte (kazdy takyto den d'alej tiez samostatne ako Den vyplaty) v sulade s
tymto Prospektom, a to prostredm'ctvom Administratora, v Urcenej prevadzkarni
tak, ako je uvedena v odseku (p)(\)(Urcend prevadzkaren) nizsie. Ak pripadne Den
vyplaty na iny nez Pracovny den, vznikne Emitentovi povinnost' zapiatif splatne
ciastky v najblizsf nasledujuci Pracovny den bez toho, aby bol povinny platif urok z
omeskania alebo ine dodatocne ciastky za takyto casovy odklad.
(iii)
Urcenie prdva na obdrzanie vyplaf suvisiacich s Dlhopismi
Vynosy z Dlhopisov a Menovita hodnota dlhopisov budu vyplacane osobam, ktore
budu preukazatel'ne Majitel'mi dlhopisov podl'a aktualnej evidencie Dlhopisov
vedenej CDCP alebo clenom CDCP alebo osobou, ktora eviduje Majitel'a dlhopisov
pre Dlhopisy, ktore su evidovane na drzitel'skom ucte, ktory pre tuto osobu vedie
CDCP, ku koncu pracovnej doby CDCP v prislusny Rozhodny den (ako je
definovany nizsie) (d'alej len Opravnena osoba). Rozhodny den znamena (i) den,
ktory tridsaf (30) kalendarnych dm' predchadza Dnu vyplaty urokov, pre ucely
splatenia Menovitej hodnoty dlhopisov a vyplaty urokov alebo (ii) den, ktoiy 3 (tri)
pracovne dni predchadza dnu oznamenemu Administratorom BCPB (vym'majuc)
ako den uskutocnenia platby, ktora sa ma vykonaf v dosledku Predcasnej splatnosti
dlhopisov z dovodu Pripadov neplnenia zavazkov (d'alej len Rozhodny den). Pre
ucely urcenia prijemcu urokoveho vynosu a prfjemcu Menovitej hodnoty dlhopisov
nebude Emitent ani Administrator prihliadaf k prevodom Dlhopisov uskutocnenym
pocmajuc dnom bezprostredne nasledujucim po Rozhodnom dni az do prfslusneho
Dna vyplaty. Pokiaf to nebude odporovaf pravnym predpisom, mozu byf prevody
vsetkych Dlhopisov pozastavene pocmajuc dnom bezprostredne nasledujucim po
Rozhodnom dni az do prislusneho Dna vyplaty, pricom na vyzvu Administratora je
Majitel' dlhopisu povinny k takemu pozastaveniu prevodov poskytnuf potrebnu
sucinnosf.
(iv)
Uskutocnovanie platieb
(A)
Administrator bude vykonavaf vyplaty vynosov z Dlhopisov a vyplatu
Menovitej hodnoty dlhopisov Opravnenym osobam bezhotovostnym
prevodom na ich ucet vedeny v banke podl'a instrukcie, ktoru prislusna
Opravnena osoba oznami Administratorovi pre Administratora vierohodnym
sposobom najneskor 5 (paf) Pracovnych dnf pred Dnom vyplaty. Instrukcia
musi maf formu podpisaneho pfsomneho vyhlasenia (s uradne osvedcenou
pravosfou podpisu/podpismi alebo overenym podpisom opravnenym
pracovnikom banky), ktore bude obsahovaf dostatocne udaje o ucte
Opravnenej osoby umoznujuce Administratorovi platbu vykonaf. V pripade
pravnickych osob bude instrukcia doplnena o original alebo kopiu platneho
vypisu z obchodneho registra alebo ineho obdobneho registra, ktorom je
Opravnena osobaregistrovana,pricom spravnosf udajov v tomto vypise z
obchodneho registra alebo obdobneho registra oven' zamestnanec
Administratora ku Dnu vyplaty (takato instrukcia spolu s vypisom z
obchodneho registra alebo ineho obdobneho registra (ak je relevantny) a
prfpadnymi ostatnymi prislusnymi prilohami (d'alej len Instrukcia).
Instrukcia musf byf s obsahom a vo forme vyhovujucej rozumnym
poziadavkam Administratora, pricom Administrator bude opravneny
77
vyzadovaf dostatocne uspokojivy dokaz o torn, ze osoba, ktora Instrukciu
podpisala, je opravnena v mene Opravnenej osoby takuto Instrukciu
podpisaf. Takyto dokaz musf byf Administratorovi doruceny taktiez
najneskor 5 (paf) Pracovnych dni pred Dnom vyplaty. V tomto ohfade bude
Administrator predovsetkym opravneny pozadovaf (i) predlozenie plnej
moci v pripade, ak za Opravnenu osobu bude konaf zastupca, a (ii)
dodatocne potvrdenie Instrukcie od Opravnenej osoby. Akakofvek
Opravnena osoba, ktora v sulade s akoukofvek prislusnou medzinarodnou
zmluvou o zamedzeni dvojiteho zdanenia (ktorou je Slovenska republika
zmluvnou stranou) uplatnuje narok na danove zvyhodnenie, je povinna
dorucif Administratorovi spolu s Instrukciou ako jej neoddelitePnu sucasf
doklad o svojom danovom domicile a d'alsie doklady, ktore si moze
Administrator a prislusne danove organy vyziadaf. Bez ohl'adu na toto svoje
opravnenie nebudu Administrator ani Emitent preverovaf spravnosf a
uplnosf takychto Instrukcif a neponesu ziadnu zodpovednosf za skody
sposobene omeskam'm Opravnenej osoby s dorucenfm Instrukcie ani
nespravnosfou ci inou vadou takejto Instrukcie. V pripade originalov
cudzfch uradnych listfn aiebo uradneho overenia v cudzine si Administrator
moze vyziadaf poskytnutie prislusneho vyssieho alebo d'alsieho overenia,
resp. apostily podPa Haagskej dohody o apostilacii (podl'a toho, co je
relevantne). Administrator moze d'alej ziadaf, aby vsetky dokumenty
vyhotovene v cudzom jazyku boii dodane s uradnym prekladom do
slovenskeho jazyka. Pokial' Instrukcia obsahuje vsetky nalezitosti podPa
tohto clanku aje Administratorovi oznamena v sulade s tymto clankom a vo
vsetkych ostatnych ohl'adoch vyhovuje poziadavkam tohto clanku, je
povazovana za riadnu.
(v)
(B)
Zavazok vyplatif akykol'vek urokovy vynos alebo splatif Menovitu hodnotu
dlhopisu sa povazuje za splneny riadne a vcas, pokiaP je prislusna ciastka
poukazana Opravnenej osobe v sulade s riadnou Instrukciou podl'a tohto
clanku a pokiaP je najneskor v prislusny den splatnosti takejto ciastky
pripfsana na bankovy licet takejto Opravnenej osoby.
(C)
Emitent ani Administrator nie su zodpovedm za omeskanie vyplaty
akejkoPvek dlznej ciastky sposobenej tym, ze (i) Opravnena osoba vcas
nedodala riadnu Instrukciu alebo d'alsie dokumenty alebo informacie
pozadovane od nej vtomto clanku, (ii) takato Instrukcia, dokumenty alebo
informacie boli neuplne, nespravne alebo neprave, alebo (iii) taketo
oneskorenie bolo sposobene okolnosfami, ktore nemohol Emitent alebo
Administrator ovplyvnif a Opravnenej osobe v takomto pripade nevznika
ziaden narok na akykoPvek doplatok ci urok alebo iny vynos za takto
sposobeny casovy odklad prislusnej platby.
Zmena sposobu a miesta uskutocnovania plalieb
Emitent spolocne s Administratorom je opravneny rozhodnuf o zmene miesta
vykonavania vyplat (platobneho miesta), pricom takato zmena nesmie sposobif
MajitePom dlhopisov ujmu. Toto rozhodnutie bude Majitel'om dlhopisov oznamene
formou zverejnenia dodatku k Prospektu, a to rovnakym sposobom, ako bol
zverejneny Prospekt. Investori, ktori prijali ponuku na nakup alebo upisanie
Dlhopisov pred zverejnenim dodatku k Prospektu, maju pravo odstupif od prijatia
tejto ponuky, a to do dvoch (2) pracovnych dni po zverejnem dodatku k Prospektu.
78
(n)
1
Predcasna splatnost Dlhopisov v pripadoch neplnenia zavazkov
(i)
Pn'pady neplmnia zdvazkov
Ak nastane a bude pretrvavaf akykoPvek z nasledovnych pripadov (kazdy z takychto
pripadov d'alej ako Pripad neplnenia zavazkov):
(A)
Neplnenie
Akakol'vek ciastka splatna v suvislosti s Dlhopismi nie je uhradena do
piatich (5) Pracovnych dni odo dna jej splatnosti;
(B)
Porusenie ostatnvch zavazkov vyplyvaiucich z Prospektu
Emitent porusi alebo nesplnf akykol'vek d'alsi zavazok (iny nez Prfpad
neplnenia zavazkov uvedeny v odseku (A) vyssie) vo vzfahu k Dlhopisom,
vyplyvajuci z Prospektu alebo je v omeskani s plnenfm alebo dodrziavanfm
akehokol'vek zjeho d'alsich zavazkov z Dlhopisov alebo v suvislosti s nimi
a taketo porusenie alebo nesplnenie Emitent nenapravil v lehote tridsiatich
(30) kalendarnych dnf odo dna, kedy bol Emitent na tiito skutocnosf
pisomne upozorneny ktorymkol'vek Majitel'om dlhopisov oznamenfm
dorucenym Emitentovi priamo alebo prostrednfctvom Administratora;
(C)
Neplnenie invch penaznych zavazkov Emitenta (Cross-default)
Pokial' akykoPvek splatny Zavazok Emitenta v celkovej ciastke prevysujucej
5 000 000 EUR (alebo ekvivalent tejto hodnoty v akejkol'vek inej mene)
nebude Emitentom splateny i napriek predchadzajucemu upozorneniu
Einitenta veritel'om takehoto Zavazku na skutocnosf, ze takato ciastka je
splatna, a pokial' uvedena ciastka zostane nesplatena dlhsie nez tridsaf (30)
kalenddmych dnf odo (I) dna dorucenia pisomneho upozornenia na
skutocnosf, ze v dosledku nesplatenia tejto ciastky si veritel' uplatnuje pravo
pozadovaf predcasne splatenie celej ciastky dlhu veritePovi, aiebo (II) dna,
ku ktoremu uplynie poskytnuty odklad alebo ktory bol stanoveny dohodou
medzi Emitentom a prislusnym veritePom. Predchadzajiica veta sa
nevzfahuje na zavazky, vo vzfahu ku ktorym Emitent v dobrej viere uplatnil
namietky z opravnenych dovodov a predpisanym sposobom a uskutocnil
platbu do tridsiatich (30) kalendarnych dni odo dna vykon ate Pnosti
rozhodnutia, na zaklade ktoreho bol zaviazany plnif;
Zavazok pre ucely tohto odseku (C) znamena akykol'vek zavazok alebo
zavazky Emitenta na penazne plnenie vyplyvajuce z (i) bankovych alebo
inych uverov a poziciek a k nim prisluchajucemu prislusenstvu, (ii)
vsetkych ostatnych foriem dlhoveho financovania, (iii) swapovych a
termfnovanych menovych a urokovych obchodov a ostatnych derivatov a
(iv) akehokol'vek rucenia poskytnuteho Emitentom;
(D)
Platobna neschopnosf
Emitent poda navrh na vyhlasenie konkurzu alebo povolenie
restrukturalizacie alebo obdobne konanie, ucelom ktoreho je spenazenie
majetku dizmka a kolektfvne uspokojenie veritel'ov alebo postupne
uspokojenie veritel'ov dohodnute v restrukturalizacnom plane podl'a
79
prislusnych pravnych predpisov (d'alej len Obdobne konanie) na svoj
majetok; (ii) na majetok Emitenta je stidom v Slovenskej republike
vyhlaseny konkurz, povolena restrukturalizacia alebo zacate ine Obdobne
konanie; (iii) navrh na vyhlasenie konkurzu na majetok Emitentaje sudom v
Slovenskej republike zamietnuty vylucne z dovodu, ze Emitentov majetok
by nekryl ani naklady a vydavky spojene s konkurznym konanim; alebo (iv)
Emitent navrhne alebo vykona akukoPvek dohodu o odklade, o opatovnom
zostavem casoveho harmonogramu alebo inej uprave vsetkych svojich dlhov
z dovodu, ze ich nieje schopny uhradif v case ich splatnosti;
(E)
Likvidacia
Je vydane pravoplatne rozhodnutie sudu v Slovenskej republike alebo
prijate uznesenie valneho zhromazdenia Emitenta o zruseni Emitenta s
likvidaciou;
(F)
Koniec obchodovania
Dqjde ku skonceniu obchodovania s Dlhopismi na regulovanom vol'nom
trhu BCPB;
(G)
Exekucne konanie
Dqjde k pozastaveniu s nakladam'm, exekucii, resp. inemu podobnemu
konaniu, na akukol'vek casf majetku Emitenta s hodnotou vyssou ako
5 000 000EUR (alebo jej ekvivalent v akejkol'vek mene) a nedqjde kjeho
zastaveniu do sesfdesiat (60) kalendarnych dnf;
(H)
Uplatnenie zabezpecenia
Akekol'vek zabezpecovacie pravo viaznuce na majetku Emitenta
zabezpecujuce ciastku najmenej vo vyske 5 000 00OEUR (alebo jej
ekvivalent v akejkolVek mene) sa stane vykonatel'nym a je vykonany
akykol'vek ukon smerujuci kjeho vykonaniu;
(f)
Nezakonnosf
Plnenie ktorehokol'vek zo zavazkov Emitenta podl'a tohto Prospektu alebo
podl'a Zmluvy s Administratorom je alebo sa stane pre Emitenta
nezakonnym, alebo je takyto zavazok vyhlaseny za neplatny;
tak:
moze ktorykolVek Majitel' dlhopisov podl'a svojej uvahy pfsomnym oznamenim
urcenym Emitentovi a dorucenym Administratorovi na adresu Urcenej
prevadzkarne, akoje definovana v odseku (p)(\)(Urceiiaprevadzkarefi) nizsie (d'alej
len Oznamenie o predcasnom splateni), poziadaf o predcasne splatenie Menovitej
hodnoty dlhopisov, ktorych je Majitel'om, a vyplatenie pomernej casti urokoveho
vynosu ku Dnu predcasnej splatnosti dlhopisov, ibaze sa Dlhopisy stanu splatnymi
skor na zaklade kogentneho ustanovenia pravnych predpisov (v takom pripade sa
postupuje podfa prfslusnych kogentnych ustanovem' pravnych predpisov) alebo na
zaklade tohto Prospektu, a Emitent je povinny Menovitu hodnotu dlhopisov vratane
pomernej casti urokoveho vynosu splatif.
80
(ii)
Splatnost'predcasne splatnych Dlhopisov
Vsetky ciastky splatne Emitentom ktoremukoFvek Majitel'ovi dlhopisov podPa
odseku (i) (Pripady neplnenia zch'azkov) vyssie sa stavaju splatnymi k poslednemu
Pracovnemu dnu v mesiaci nasledujucom po mesiaci, v ktorom MajiteP dlhopisov
dorucil Administratorovi do Urcenej prevadzkarne, ako je definovana v odseku
($)(i)(Urcend prevddzkareh) nizsie, Oznamenie o predcasnom splatem' urcene
Emitentovi (takyto den, popri inych dnoch rovnako zadefinovanych v tomto
Prospekte, d'alej tiez ako Den predcasnej splatnosti Dlhopisov).
(iii)
Spdt'vzatie Ozndmenia o predcasnom splateni Dlhopisov
Oznamenie o predcasnom splateni moze byf prfslusnym MajitePom dlhopisov vzate
spaf, avsak len vo vzfahu k Dlhopisov, ktoiych je majitePom, a len pokiaP je taketo
spatVzatie adresovane Emitentovi a dorucene Administratorovi na adresu Urcenej
prevadzkarne, akoje definovana v odseku (p)(\)(Vrcendprevddzkareh) nizsie skor,
nez sa prislusne ciastky stanu podl'a odseku (ii) (Splatnost' predcasne splatnych
Dlhopisov) vyssie splatnymi. SpatVzatie Oznamenia o predcasnom splatem vsak
nema vplyv na Oznamenie o predcasnom splatem ostatnych MajitePov dlhopisov.
(o)
Premlcanie
Prava z Dlhopisov sa premlcia uplynutfm desiatich (10) rokov odo dna ich splatnosti.
(p)
Urcena prevadzkaren, Administrator, Kotacny agent, Agent pre vypocty
(i)
Urcend prevddzkaren
Urcena prevadzkaren a vyplatne miesto Administratora (d'alej ien Urcena
prevadzkaren) su na nasledujucej adrese:
J&T BANKA, a.s., pobocka zahranicnej banky
Dvorakovo nabrezie 8
811 02 Bratislava
Slovenska repubiika
(ii)
Administrator
(A)
1
Cinnost administratora spojenu s vyplatami urokovych vynosov alebo
splatenfm Dlhopisov bude zabezpecovaf pre Emitenta spolocnosf J&T
BANKA, a.s., so sfdlom Pobrezni 297/14, Praha 8, PSC 186 00, Ceska
republika, IC: 47115378, zapi'sana v Obciiodnom registri vedenom
Mestskym sudom v Prahe, oddiel: B, vlozka c. 1731, prostredm'ctvom svojej
pobocky v Slovenskej republike J&T BANKA, a.s., pobocka zahranicnej
banky, so sidlom Dvorakovo nabrezie 8, 811 02 Bratislava, Slovenska
republika, ICO: 35 964 693, zapfsanej v Obchodnom registri Okresneho
sudu Bratislava I, oddiel: Po, vlozka c. 1320/B (d'alej len J&T BANKA,
a.s. a v ulohe adminislratora d'alej len Administrator), na zaklade
podmienok
zmluvy
s administratorom (d'alej len Zmluva
s administratorom).
81
(iii)
(B)
Emitent je opravneny rozliodnuf o tom, ze poveri vykonom sluzieb
Administratora inu alebo d'alsiu osobu s prislusnym opravnenim na vykon
takejto cinnosti a to na zaklade novej Zmluvy s administratorom.
Rozhodnutie o povereni ineho alebo d'alsieho Administratora bude
Majiterom dlhopisov oziiamene formou zverejnenia dodatku k Prospektu, a
to rovnakym sposobom ako bol zverejneny Prospekt. Investori, ktori prijali
ponuku na kupu alebo upisanie Dlhopisov pred zverejnem'm dodatku
k Prospektu, maju pravo odstupif od prijatia tejto ponuky, a to do dvoch (2)
Pracovnych dni po zverejneni dodatku k Prospektu. Rovnopis Zmluvy
s administratorom bude k dispozicii k nahliadnutiu Majitel'om dlhopisov
v beznej pracovnej dobe v Urcenej prevadzkarni, ako je uvedena vyssie.
Majitel'om dlhopisov sa odporuca, aby sa so Zmluvou s administratorom
oboznamili, pretoze je dolezita okrem ineho aj pre fakticky priebeh vyplat
Majitel'om dlhopisov.
(C)
Emitent je opravneny rozhodnuf urceni inej alebo d'alsej Urcenej
prevadzkarne Administratora. Toto rozhodnutie bude Majitel'om dlhopisov
oznamene formou zverejnenia dodatku k Prospektu, a to rovnakym
sposobom, ako bol zverejneny Prospekt. Investori, ktori prijali ponuku na
kupu alebo upisanie Dlhopisov pred zverejnemm dodatku k Prospektu, maju
pravo odstupif od prijatia tejto ponuky, a to do dvoch (2) Pracovnych dm'
po zverejneni dodatku k Prospektu.
(D)
Zmeny predpokladane vyssie nesmu sposobif MajitePom dlhopisov
podstatnu ujmu.
Vzt'ah Administrdtora a Majifel'ov dlhopisov
Administrator kona v suvislosti s plnemm povinnosti' vyplyvajucich zo Zmluvy
s administratorom ako zastupca Emitenta a jeho pravny vzfah k Majitel'om
dlhopisov vyplyva iba zo Zmluvy s administratorom.
(iv)
(v)
Kotacny agent, d'alsi a iny Kotacny agent
(A)
Cinnosf kotacneho agenta v suvislosti s prijatim Dlhopisov na prislusny
regulovany trh (d'alej len Kotacny agent) bude pre Emitenta vykonavaf
J&T BANKA, a.s. Emitent je opravneny rozhodntif o tom, ze poveri
vykonom sluzieb Kotacneho agenta inu alebo d'alsiu osobu s prislusnym
opravnenlm na vykon takejto cinnosti. Tato zmena vsak nesmie sposobif
Majitel'om dihopisov podstatnti ujmu. Rozhodnutie o zmene bude
Majitel'om dlhopisov oznamene formou zverejnenia dodatku k Prospektu, a
to rovnakym sposobom ako bol zverejneny Prospekt. Investori, ktori prijali
ponuku na ktipu alebo upisanie Dlhopisov pred zverejnem'm dodatku k
Prospektu, majti pravo odsttipif od prijatia tejto ponuky, a to do dvocli (2)
Pracovnych dni po zverejnenf dodatku k Prospektu.
(B)
Emitent prostrednictvom Kotacneho agenta poziada o prijatie Dlhopisov na
regulovany vol'ny trh BCPB.
Vzfah Kotacneho agenta a Majitel'ov dlhopisov
Kotacny agent kona v siivisiosti s plnenim povinnosti Kotacneho agenta ako
zastupca Emitenta a nieje v Ziadnom pravnom vzfahu s Majitel'mi dlhopisov.
82
(vi)
(vii)
Agent pre vypocty, d'alsi a iny Agent pre vypocty
(A)
Cinnosf agenta pre vypocty vo vzfaliu k Dlhopisom (d'alej len Agent pre
vypocty) bude pre Emitenta vykonavaf J&T BANKA, a.s.
(B)
Emitent je opravneny rozhodnuf o vymenovani ineho alebo d'alsieho
Agenta pre vypocty. Tato zmena vsak nesmie sposobif Majitel'om dlhopisov
podstatnu ujmu. Rozhodnutie o zmene bude Majitel'om dlhopisov oznamene
formou zverejnenia dodatku k Prospektu, a to rovnakym sposobom ako bol
zverejneny Prospekt. Investori, ktori prijali ponuku na kupu alebo upisanie
Dlhopisov pred zverejnenim dodatku k Prospektu, maju pravo odstupif od
prijatia tejto ponuky, a to do dvoch (2) Pracovnych dni po zverejnem'
dodatku k Prospektu.
Vzt'ah Agenta pre vypocty a Majitel'ov dlhopisov
Agent pre vypocty kona v suvislosti s plnem'm povinnosti Agenta pre vypocty ako
zastupca Emitenta a nieje v ziadnom pravnom vzfahu s Majitefmi dlhopisov.
(q)
Zmeny a vzdanie sa narokov
Emitent a Administrator sa mozu bez suhlasu Majitel'ov dlhopisov dohodnuf na (i)
akejkol'vek zmene ktorehokol'vek ustanovenia Zmluvy s administratorom, pokial' ide
vylucne o zmenu formalnu, vedl'ajsej alebo technickej povahy, alebo je uskutocnena za
ucelom opravy zrejmeho omylu alebo vyzadovana zmenami v pravnych predpisoch a (ii)
akejkol'vek inej zmene a vzdam sa narokov z akehokol'vek porusenia niektoreho z
ustanoveni Zmluvy s administratorom, ktore podl'a rozumneho nazoru Emitenta a
Administratora nesposobl Majitel'om dihopisov ujmu.
(r)
Oznamenia
Akekol'vek oznamenia Majitel'om dlhopisov podl'a clanku 5.4 {Popis cennych papierov
ponukanych a prijimanych na obchodovanie a d'alsie podmienky Emisie Dlhopisov) tohto
Prospektu budu platne, pokial' budu uverejnene v slovenskom jazyku v periodickej tlaci s
celostatnou posobnosfou uverejnujucou burzove spravy a na webovej stranke Emitenta
www.ceeta.eu. Ak stanovia kogentne ustanovenia pravnych predpisov pre uverejnenie
niektoreho z oznameni podl'a tohto Prospektu iny sposob, bude taketo oznamenie
povazovane za uverejnene jelio uverejnemm sposobom predpisanym prislusnym pravnym
predpisom. V pripade, ze bude niektore oznamenie uverejnovane viacerymi sposobmi, bude
sa za den zverejnenia takeho oznamenia povazovaf den jeho prveho zverejnenia. Informacie
a zmeny, pre ktore sa vyzaduje vyhotovenie dodatku k Prospektu, budu zverejnene
rovnakym sposobom ako Prospekt.
Akekofvek oznamenie Emitentovi podl'a tohto Prospektu bude riadne vykonane, pokial'
bude dorucene na nasledovnu adresu:
CEETA a.s.
Dvorakovo nabrezie 10
811 02 Bratislava - Stare Mesto
Slovenska republika
83
alebo na akukoPvek inu adresu, ktora bude MajitePom dlhopisov oznamena sposobom
uvedenym v tomto odseku (r) vySSie.
(s)
Rozhodne pravo, jazyk, spory
Dlhopisy budu vydane v suiade so Zakonom o dlhopisoch a Majitelia dlhopisov maju prava
a povinnosti vyplyvajuce zo Zakona o dlhopisoch, z tohto Prospektu a zo Zakona o cennych
papieroch, pricom postup ich vykonania vyplyva z prislusnych pravnych predpisov a tohto
Prospektu. AkekoPvek prava a zavazky vyplyvajuce z Dlhopisov a tohto Prospektu sa budu
spravovaf, interpretovaf a vykladaf v sulade s pravnymi predpismi Slovenskej republiky.
Tento Prospekt je vyhotoveny v slovenskom jazyku. Tento Prospekt moze byf prelozeny do
anglickeho jazyka alebo inych jazykov. V pripade akychkofvek rozporov medzi roznymi
jazykovymi verziami bude rozhodujuca slovenska jazykova verzia. AkekoPvek pripadne
spory medzi Emitentom a MajitePmi dlhopisov vyplyvajuce z Dlhopisov, tohto Prospektu
alebo s nimi suvisiacimi budu riesene sudmi v Slovenskej republike.
(t)
Obmedzenie tykajuce sa sirenia Prospektu a predaja Dlhopisov
Rozsirovanie tohto Prospektu a ponuka, predaj aJebo kupa DJhopisov su v niektoiych statoch
obmedzene pravnymi predpismi. Emitent nepoziadal o uznanie tohto Prospektu v inom state
akoje Slovenska republika a Dlhopisy nie su kotovane, registrovane, povolene ani schvalene
akymkoPvek spravnym ci inym organom akehokoPvek statu s vynimkou NBS a obdobne
nebude bez d'alsieho umoznena ani ich ponuka s vynimkou ponuky na uzemi Slovenskej
republiky a d'alej s vynimkou pripadov, kedy takato ponuka spina vSetky podmienky
stanovene pre takuto ponuku alebo osobu, ktora takuto ponuku uskutocnuje, pn'slusnymi
pravnymi predpismi statu, v ktorom je takato ponuka uskutocnovana. Bez toho aby tym bola
dotknuta vseobecna povaha vyssie uvedeneho, Dlhopisy nie su a nebudu registrovane podl'a
zakona o cennych papieroch Spojenych statov americkych z roku 1933 a preto nesmu byf
ponukane, predavane, ani akokol'vek poskytovane na uzemi Spojenych statov americkych,
alebo osobam, ktore su rezidentmi Spojenych statov americkych inak, ako na zaklade
vynimky z registracnych povinnosti' podl'a uvedeneho zakona, alebo v ramci obchodu, ktory
takejto registracnej povinnosti nepodlieha.
Osoby, ktorym sa dostane tento Prospekt do ruk, su povinne oboznamif sa so vsetkymi
vyssie uvedenymi obmedzeniami, ktore sa na nich mozu vzfahovaf, a taketo obmedzenia
dodrziavaf. Tento Prospekt sam o sebe nepredstavuje ponuku na predaj, ani vyzvu na
zadavanie ponuk ku kupe Dlhopisov v akomkofvek state.
U kazdej osoby, ktora nadobuda Dlhopisy, sa bude maf za to, ze vyhlasila a suhlasi s tym, ze
(i) tato osoba je uzrozumena so vSetkymi prislusnymi obmedzeniami tykajucimi sa ponuky a
predaja Dlhopisov, ktore sa na nu a prisluSny sposob ponuky ci predaja vzt'ahuju, ze (ii) tato
osoba d'alej neponukne na predaj a d'alej nepreda Dlhopisy bez toho, aby boli dodrzane
vsetky prislusne obmedzenia, ktore sa na takuto osobu a prislusny sposob ponuky a predaja
vzfahuju, a ze (iii) predtym, ako by Dlhopisy mala d'alej ponuknuf aiebo d'alej predaf, tato
osoba bude kupujucich informovaf o tom, ze d'alsie ponuky alebo predaj Dlhopisov mozu
podliehaf v roznych Statoch zakonnym obmedzeniam, ktore je nutne dodrziavaf.
(u)
Zdanenie, odvody a devizova regulacia v Slovenskej republike
Text tohto odseku (u) je iba zhrnutim urcitych danovych, odvodovych suvislosti
slovenskych pravnych predpisov tykajucich sa nadobudnutia, vlastnictva a disponovania s
Dlhopismi a nieje vycerpavajiicim siihrnom vSetkych danovo relevantnych siivisiosti, ktore
mozu byf vyznamne z hPadiska rozhodnutia investora o kiipe Dlhopisov. Toto zhrnutie
84
nepopisuje danove a odvodove suvislosti vyplyvajuce 2 prava akehokol'vek ineho statu ako
Slovenskej republiky. Toto zhrnutie vychadza z pravnych predpisov ucinnych ku dnu, ku
ktoremu je tento Prospekt vyhotoveny (s vynimkou akje uvedene inak) a moze podliehaf
naslednej zmene (i s pripadnymi retroaktivnymi ucinkami). Investorom, ktory maju zaujem
o kupu Dlhopisov sa odporuca, aby sa poradili so svojimi pravnymi a danovymi poradcami
0 danovych, odvodovych a devizovo-pravnych dosledkoch kupy, predaja a drzby Dlhopisov
a prijimania platieb urokov z Dlhopisov podl'a danovych a devizovych predpisov
a predpisov v oblasti socialneho a zdravotneho poistenia platnych v Slovenskej republike a v
statoch, v ktorych su rezidentmi, ako i v statoch, v ktorych vynosy z drzby a predaja
Dlhopisov mozu byf zdanene.
Zdanenie a ine odvodv z Dlhopisov v Slovenskei republike
V zmysle Zakona 0 dani z prijmov su prijmy pravnickych osob zdanovane sadzbou 23%
a prijmy fyzickych osob zdanovane sadzbou 19% s vynimkou ak ide 0 prijmy prekracujiice
v danom roku 176,8 - nasobok zivotneho minima, ktore su zdanovane sadzbou 25%.
Dan zprijmu z vynosov (Urokovy prijem)
Vynosy z Dlhopisov, ak plynu fyzickej osobe a nasledovnym pravnickym osobam danovnikovi nezalozenemu alebo nezriadenemu na podnikanie, Fondu narodneho majetku
Slovenskej republiky, Narodnej banke Slovenska, danovnikovi s obmedzenou danovou
povinnosfou podl'a § 2 pism. e) tretieho bodu Zakona o dani z prfjmov, ktory na uzemf
Slovenskej republiky nepodnika prostrednfctvom stalej prevadzkame, podliehaju dani
vyberanej zrazkou. Pri vybere sa pouzije sadzba dane vo vyske 19%.
Vynosy z Dlhopisov vo vlastnfctve pravnickych osob - danovm'ka s obmedzenou danovou
povinnosfou podl'a § 2 pism. e) tretieho bodu Zakona 0 dani z pnjmov, ktory na uzemi
Slovenskej republiky podnika prostredm'ctvom stalej prevadzkarne, a danovnika s
neobmedzenou danovou povinnosfou podfa § 2 pism. d) druheho bodu Zakona 0 dani z
prijmov, s vynimkou subjektu neza loze neho alebo nezriadeneho na podnikanie, Fondu
ndrodneho majetku Slovenskej republiky a Narodnej banky Slovenska, nepodliehaju dani
vyberanej zrazkou a su sucasfou zakladu dane z prfjmov.
Podl'a smernice Rady 2003/48/ES, zrazkovej dani by nemali podliehaf vynosy z Dlhopisov
plynuce fyzickej osobe - danovnikovi ineho clenskeho statu EU, ktory preukaze, it je
rezidentom ineho clenskeho statu EU a sucasne aj konecnym prijemcom vynosov. Vyplatu
vynosov z Dlhopisov obcanom inych clenskych statov EU, zavislych uzemi alebo uzemi
tretich statov uvedenych v prflohe 5. 4 a c. 5 Zakona 0 dani z prijmov nahlasuje Emitent
podl'a Zakona 0 dani z prfjmov, ako aj smernice Rady 2003/48/ES, miestne prislusnemu
spravcovi dane. Implementacia smernice Rady 2003/48/ES v slovenskom prave vsak nieje
jednoznacna a investori z inych clenskych statov by sa pravdepodobne museli spoliehaf na
priamy ucinok smernice Rady 2003/48/ES.
Za vykonanie zrazky dane pri vyplate vynosov z Dlhopisovje zodpovedny Emitent v zmysle
platnych pravnych predpisov. ICed'ze zakonna uprava dani z prijmu sa moze pocas zivotnosti
Dlhopisov zmenif, vynos z Dlhopisov bude zdanovany v zmysle platnych pravnych
predpisov v case vyplacania.
85
Podl'a clanku FV zakona c. 135/2013 Z. z., ktory novelizuje Zakon o dani z prijmu:
(i)
vynosy z Dlhopisov plynuce danovemu nerezidentovi nebudu podliehaf dani
z pnjmu v Slovenskej republike;
(ii)
vynosy z Dlhopisov plynuce danovemu rezidentovi nebudu podliehaf dani
vyberanej zrazkou, ale budu sucasfou zakladu dane z prijmov a to s vynimkou
danovnikov nezalozenych alebo nezriadenych na podnikanie, Fondu narodneho
majetku Slovenskej republiky a Narodnej banky Slovenska; a
(iii)
vynosy z Dlhopisov plynuce danovemu rezidentovi, ktorym je danovm'k nezalozeny
alebo nezriadeny na podnikanie, Fond narodneho majetku Slovenskej republiky a
Narodna banka Slovenska, budu nad'alej podliehaf dani vyberanej zrazkou.
Dan z prijmu z predaja
Zisky z predaja Dlhopisov realizovane pravnickou osobou, ktora je slovenskym danovym
rezidentom alebo stalou prevadzkarnou danoveho nerezidenta - pravnickej osoby so sidlom
mimo uzemia Slovenskej republiky, sa zahfnaju do vseobecneho zakladu dane
podliehajucemu zdaneniu prislusnou sadzbou dane z prijmov pravnickych osob. Straty z
predaja Dlhopisov kalkulovane kumulativne za vsetky Dlhopisy predane v jednotlivom
zdanovacom obdobi' nie su vo vseobecnosti danovo uznatel'ne s vynimkou specifickych
pripadov stanovenych zakonom.
Zisky z predaja Dlhopisov realizovane fyzickou osobou, ktora je slovenskym danovym
rezidentom alebo stalou prevadzkarnou danoveho nerezidenta - fyzickej osoby s bydliskom
mimo uzemia Slovenskej republiky, sa vseobecne zahfnaju do bezneho zakladu dane z
prfjmov fyzickych osob. Pripadne straty z predaja Dlhopisov nie je mozne povazovaf za
danovo uznatel'ne.
Prfjmy z predaja Dlhopisov realizovane slovenskym danovym nerezidentom, ktore plynu od
slovenskeho danoveho rezidenta alebo stalej prevadzkame slovenskeho danoveho
nerezidenta so sidlom mimo uzemia Slovenskej republiky, su vseobecne predmetom
zdanenia prfslusnou sadzbou dane z prfjmov, ak nestanovi prislusna zmluva o zamedzenf
dvojiteho zdanenia uzatvorena Slovenskou republikou inak.
Odvody z vynosov z Dlhopisov
Ku dnu, ku ktoremu je tento Prospekt vyhotoveny, nepodliehajii vynosy z Dlhopisov
odvodom podl'a slovenskych predpisov o socialnom poistenf alebo zdravotnom poistenf.
V dosledku zrusenia zrazkovej dane podl'a clanku IV zakona c. 135/2013 Z. z., ktory
novelizuje Zakon o dani z prijmu, s ucinnosfou od 1. jula 2013 budu vynosy z Dlhopisov pri
fyzickych osobach, ktore su v Slovenskej republike povinne zdravotne poistene podliehaf
odvodom zo zdravotneho poistenia v sadzbe 14%, ato zo sumy, Ictora spolu s ich ostatnymi
pnjmami zo zarobkovej cinnosti, ktore podliehaju odvodom zo zdravotneho poistenia,
neprekracuje maximainy vymeriavacl zaklad, ktoiy je, ku dnu, ku ktoremu je tento Prospekt
vyhotoveny, 60-nasobkom priemernej mesacnej mzdy zamestnanca v hospodarstve
Slovenskej republiky zistenej Statistickym uradom Slovenskej republiky za kalendarny rok,
ktory dva roky predchadza kalendarnemu roku, za ktory sa odvod zo zdravotneho poistenia
platf.
86
Devizova regulacia v Slovenskei republike
Vydavanie a nadobudanie Dlhopisov nie je v Slovenskej republike predmetom devizovej
regulacie. V pnpade, kedy prfslusna medzinarodna dohoda o ochrane a podpore investfcii
uzatvorena medzi Slovenskou republikou a statom, ktoreho rezidentom je pnjemca platby,
neustanovi inak, resp. neustanovi vyhodnejsie zaobchadzanie, mozu cudzozemskf Majitelia
dlhopisov za splnenia urcitych predpokladov nakupif penazne prostriedky v cudzej mene za
slovensku menu (euro) bez devfzovych obmedzeni a transferovaf tak vynos z Dlhopisov,
ciastky zaplatenej Emitentom v suvislosti s uplatnenfm prava Majitelbv dlhopisov na
predcasne odkupenie Dihopisov Emitentom, prfpadne splatenu menovitu hodnotu Dlhopisov
zo Slovenskej republiky v cudzej mene.
5.5
Podmienky ponuky
(a)
Ponuka a upisovanie Dlhopisov - primarny predaj
Predpokladany objem Emisie (t.j. naj vyssia suma menovitych hodnot) je 30 000 000 EUR.
Menovita hodnota kazdeho Dlhopisu je 1 000 EUR. Dlhopisy budu ponukane v Slovenskej
republike na zaklade verejnej ponuky cennych papierov podl'a ustanovenia § 120 Zakona
o cennych papieroch. Verejna ponuka prebehne najprv ako primarny predaj (upisovanie)
a nasledne m62e prebehnuf sekunddma ponuka.
V ramci primameho predaja (upisania) bude cinnosti spojene s vydanfm a upisovanim
Dlhopisov ako hlavny manazer Emisie zabezpecovaf J&T BANKA, a.s. (d'alej ten Hlavny
manazer). Primarny predaj (upisovanie) Dlhopisov potrva odo dna 20. juna 2013 do dna
4. jula 2013 (12:00 hod.). Dnom zaciatku vydavania Dlhopisov (t.j. zaciatku pripisovania
dlhopisov na prfslusne ucty, na ktorych budu Dlhopisy vedene) a zaroven aj dnom vydania
Dlhopisov bude 20. jun 2013 (d'alej len Den vydania dlhopisov). Dlhopisy budu vydavane
priebezne, pricom predpokladana lehota vydavania Dlhopisov (t.j. pripisovania na prislusne
ucty) skoncf najneskdr jeden (1) mesiac po uplynutf lehoty na upisovanie Dlhopisov aiebo
jeden (1) mesiac po upisam' najvyssej sumy menovitych hodnot Dlhopisov (podl'a toho, co
nastane skor). Emitent je opravneny vydaf Dlhopisy v mensom objeme, nez bola najvyssia
suma menovitych hodnot Dlhopisov, pricom Emisia sa bude aj v takom prfpade povazovaf
za uspesnu. Minimalna vyska objednavky je stanovena na jeden (1) kus Dlhopisu.
Maximaina vyska objednavky (teda maximalny objem menovitej hodnoty Dlhopisov
pozadovany jednotlivym investorom) je obmedzena len najvyssou sumou menovitych
hodnot vydavanych Dlhopisov. Cista kupna cena Dlhopisov, ktora bude vyplatena
Emitentovi, moze byf znizena o odmenu, popiatky ci vydavky spojene s upfsanfm a kupou
Dlhopisov. Podmienkou ucasti na verejnej ponuke je preukazanie totoznosti investora
platnym dokladom totoznosti. Investori budu uspokojovam' podl'a casu zadania svojich
objednavok, priCom po naplneni celkoveho objemu Emisie uz nebudu ziadne d'alsie
objednavky akceptovane ani uspokojene, takze nemoze nastaf situacia znizovania
upisovania. Po upisani a pripfsanf Dlhopisov na ucty Majitel'ov dlhopisov bude Majitefom
dihopisov zaslane potvrdenie o upisanf Dlhopisov, pricom obchodovanie s Dlhopismi bude
mozne zacaf najskor po vydam Dlhopisov a po prijati Dlhopisov na obchodovanie na
regulovanom vol'nom trhu BCPB.
Vysiedky primameho predaja (upisania) budu uverejnene na verejne dostupnom mieste
v Urcenej prevadzkarni v zmysle clanku 5.4(p)(i) (Urcena prevadzkarefi) tohto Prospektu
v den nasledujuci po skoncenf lehoty vydavania Dlhopisov. Dlhopisy budii na zaklade
pokynu Hlavneho manazera bez zbytocneho odkladu pripisane na ucty Majitel'ov dlhopisov
vedene CDCP alebo clenom CDCP alebo na licty MajitePov dlhopisov, ktore su evidovane
87
osobou, ktorej CDCP vedie drzitePsky ucet, ak su tieto Dlhopisy evidovane na tomto
drzitel'skom ucte, bezodkladne po zaplateni Emisneho kurzu dotknutych Dlhopisov.
Za ucelom uspesneho primarneho vysporiadania (t.j. pripisania Dlhopisov na prislusne ucty
po zaplateni Emisneho kurzu) Emisie musia upisovatelia Dlhopisov postupovaf v sulade s
pokynmi Aranzera alebo jeho zastupcov. Najma, ak upisovatel' Dlhopisov nieje sam clenom
CDCP, musi si zriadif prisiusny ucet v CDCP alebo u obchodnika s cennymi papiermi, ktory
je clenom CDCP. Nie je mozne zarucif, ze Dlhopisy budu prvonadobudatel'ovi riadne
dodane, ak prvonadobudatef alebo osoba, ktora pre neho vedie prislusny ucet, nevyhovie
vsetkym postupom a nesplni vsetky prislusne pokyny za ucelom primarneho vyporiadania
Dlhopisov.
(b)
Sekundarna ponuka Dlhopisov
Hlavny manazer moze Dlhopisy, ktore sam upise, ponukaf investorom v ramci
sekundarneho trhu na zaklade verejnej ponuky v Slovenskej republike v zmysle prfslusnych
ustanovenf Zakona o cennych papieroch. Dihopisy v ramci sekundarneho trhu na zaklade
verejnej ponuky v Slovenskej republike mozu ponukaf aj inf financnf sprostredkovatelia.
Pripadna verejna ponuka Dlhopisov v ramci sekundarneho trhu zo strany Hlavneho
manazera alebo ineho financneho sprostredkovatefa bude casovo obmedzena, a to od
upisania Dlhopisov v ramci primarneho predaja az do uplynutia dvanastich (12) mesiacov
odo dna pravoplatnosti rozhodnutia NBS o schvaleni tohto Prospektu.
PokiaP ide osekundarnu ponuku Dlhopisov Hlavnym manazeroni, minimalna menovita
hodnota Dlhopisov, ktore bude jednotlivy investor opravneny kupif, bude obmedzena
jednym (1) kusom Dlhopisu. Maximainy objem menovitej hodnoty Dlhopisov pozadovany
jednotlivym investorom v objednavke je obmedzeny celkovym objemom ponukanych
Dlhopisov. Konecna menovita hodnota Dlhopisov pridelena jednotlivemu investorovi bude
uvedena v potvrdenf o prijati ponuky, ktore bude Hlavny manazer zasielaf jednotlivym
investorom (najma pouzitfm prostriedkov komunikacie na dial'ku). Dlhopisy budu ponukane
za cenu stanovovanu a zverejnovanu BCPB podfa Burzovych pravidiel.
Emitent suhlasf s naslednou verejnou ponukou Dlhopisov v ramci sekundarneho trhu
v Slovenskej republike, ktoru bude vykonavaf Hlavny manazer alebo iny financny
sprostredkovatel' v Slovenskej republike, a udel'uje svoj suhlas s pouzitfm tohto Prospektu
na ucely takejto naslednej verejnej ponuky Dlhopisov. Suhlas Emitenta s naslednou
verejnou ponukou Dlhopisov v ramci sekundarneho trhu je casovo obmedzeny na dobu
trvania verejnej ponuky v dlzke dvanastich (12) mesiacov odo diia pravoplatnosti
rozhodnutia NBS o schvaienf tohto Prospektu.
Emitent vyslovne prijfma zodpovednosf za obsah Prospektu, aj vzhl'adom na sekundarnu
ponuku Dlhopisov prostrednfctvom financnych sprostredkovatel'ov. So sCdilasom Emitenta
nie su spojene ziadne d'aisie podmienky, ktore su relevantne pre pouzfvanie Prospektu.
OZNAMY INVESTOROM:
Informacie o podmienkach ponuky financneho sprostredkovatel'a musi financny
sprostredkovatel' poskytnut' kazdemu konkretnemu investorovi v case uskutocnenia
ponuky.
88
Kazdy financny sprostredkovatel', ktory Prospekt pouziva, musf na svojej webovej
lokalite uviest', ze Prospekt pouziva v sulade so suhlasom Emitenta a podmienkami,
ktore su s nim spoj enc.
5.6
Vymahanie sukromnopravnych narokov voci Emitentovi
Text tohto clanku 5.6 je len zhrnutfm urcitych pravnych suvislosti slovenskeho prava tykajucich sa
vymahania sukromnopravnych narokov spojenych s Dlhopismi voci Emitentovi. Toto zhrnutie
nepopisuje akekoPvek pravne suvislosti vymahania uvedenych narokov vyplyvajuce z prava
akehokoPvek ineho statu nez prava Slovenskej republiky. Toto zhrnutie vychadza z pravnych
predpisov ucinnych ku dnu, ku ktoremu bol tento Prospekt vyhotoveny a moze podliehaf naslednej
zmene (i s pripadnymi retroaktivnymi ucinkami). Informacie uvedene vtomto clanku su predlozene
len ako vseobecne informacie pre charakteristiku pravnej situacie a boli ziskane z pravnych
predpisov. Investori, ktori maju zaujem o kupu Dlhopisov by sa nemali spoliehaf na informacie tu
uvedene a odporuca sa im, aby posudili so svojimi pravnymi poradcami otazky vymahania
sukromnopravnych zavazkov voci Emitentovi.
Pre ucely vymahania akychkoPvek sukromnopravnych narokov voci Emitentovi suvisiacich so
zakupenim alebo v suvislosti s drzanim Dlhopisov su v zmysle zmluvy o upfsanf a kupe dlhopisov
prislusne sudy Slovenskej republiky. V dosledku toho moze byf pre nadobudatePa Dlhopisov
nemozne v zahranici' podaf zalobu alebo zacaf akekoPvek konanie proti Emitentovi alebo pozadovaf
pred zahranicnymi stidmi vydanie sudnych rozhodnutf proti Emitentovi alebo vykonanie sudnych
rozhodnuti vydanych takymito sudmi, ktore su zalozene na ustanoveniach zahranicnych pravnych
predpisov.
V suvislosti so vstupom Slovenskej republiky do Europskej unie je v Slovenskej republike priamo
aplikovatePne Nariadenie Brusel I. Na zaklade Nariadenia Brusel I su s urcitymi vynimkami
uvedenymi v tomto nariadem' sudne rozhodnutia vydane sudnymi organmi v clenskych statoch EU, v
obcianskych a obchodnych veciach vykonatePne v Slovenskej republike a naopak, sudne rozhodnutia
vydane sudnymi organmi v Slovenskej republike v obcianskych a obchodnych veciach su
vykonatePne v clenskych statoch EU.
V pn'padoch, kedy je pre ucely uznania a vykonu cudzieho rozhodnutia vylucena aplikacia
Nariadenia Brusel I, ale Slovenska republika uzavrela s urcitym statom medzinarodnu zmluvu o
uznavanf a vykone sudnych rozhodnutf, je zabezpeceny vykon sudnych rozhodnuti takehoto statu v
sulade s ustanovenfm danej medzinarodnej zmluvy. Pri neexistencii takejto zmluvy mozu byf
rozhodnutia cudzich sudov uznane a vykonane v Slovenskej republike za podmienok stanovenych v
zakone c. 97/1963 Zb. o medzinarodnom prave sukromnom a procesnom, v znenf neskorsfch
predpisov. PodPa tohto zakona nemozno rozhodnutia justicnych organov cudzfch statov vo veciach
uvedenycii v u sta no ven i ach § 1 uvedeneho zakona o medzinarodnom prave sukromnom a
procesnom, cudzie zmiery a cudzie notarske listiny (spolocne d'aiej len „ciidzie rozhodnutia") uznaf
a vykonaf, ak (i) rozhodnuta vec spada do vylucnej pravomoci organov Slovenskej republiky alebo
organ cudzieho statu by nemal pravomoc vo veci rozhodnuf, ak by sa na posudenie jelio pravomoci
pouzili ustanovenia slovenskeho prava, alebo (ii) nie su pravoplatne alebo vykonatePne v state, v
ktorom boli vydane, alebo (iii) nie sii rozhodnutfm vo veci samej, alebo (iv) ucastm'kovi konania,
voci ktoremu sa ma rozhodnutie uznaf, bola postupom cudzieho organu odnata moznosf konaf pred
tymto organom, najma ak mu nebolo riadne dorucene predvolanie alebo navrh na zacatie konania;
splnenie tejto podmienky slid neskuma, ak sa tomuto ucastnfkovi cudzie rozhodnutie riadne dorucilo
a ucastm'k sa proti nemu neodvolal, alebo ak tento ucastm'k vyhlasil, ze na skumani tejto podmienky
netrva, alebo (v) slovensky sud uz vo veci pravoplatne rozhodol, alebo je tu skorsie cudzie
rozhodnutie v tej istej veci, ktore sa uznalo alebo spina podmienky na uznanie, alebo (vi) uznanie by
sa priecilo slovenskemu verejnemu poriadku.
89
5.7
Prijatie na obchodovanie a spdsob obchodovania
Emitent poziada najneskor po upisani ceikovej menovitej hodnoty Dlhopisov aJebo po upJynuti
iehoty na upisovanie Dihopisov (v pripade, ak celkova menovita hodnota Dlhopisov nebude upisana
do konca stanovenej lehoty na upisovanie) BCPB o prijatie Dlhopisov na obchodovanie na
regulovanom vol'nom trhu BCPB. Obchodovanie s Dlhopismi bude zacate po ich prijati na
obchodovanie na regulovanom vornom trhu BCPB. Dlhopisy nie su obchodovane na ziadnom inom
tuzemskom alebo zahranicnom regulovanom trhu alebo burze. Okrem ziadosti o prijatie Emisie k
obchodovaniu na regulovanom vol'nom trhu BCPB Emitent nepoziadal, ani nemieni poziadaf o
prijatie Dlhopisov na obchodovanie na niektorom domacom ci zahranicnom regulovanom trhu alebo
burze. Ku Dnu vydania dlhopisov su v sulade so sadzobnikom burzovych poplatkov naklady
Emitenta spojene s prijatfm Dlhopisov na obchodovanie na regulovanom vofnom trhu BCPB 2 000
(dvetisic) EUR.
Hlavny manazer je opravneny vykonavaf stabilizaciu Dlhopisov a moze podfa svojej uvahy
vynalozif usilie na uskutocnenie krokov, ktore bude povazovaf za nevyhnutne a rozumne za ucelom
stabilizacie alebo udrzania takej trhovej ceny Dlhopisov, ktora by inak nemusela prevladaf. Hlavny
manazer moze tuto stabilizaciu kedykofvek ukoncif.
Okrem Dlhopisov Emitent nevydal ziadne cenne papiere prijate na obchodovanie na regulovanom
trhu.
5.8
Dodatocne inforniacie
(a)
Poradcovia v suvislosti s vydanim cennych papierov
Poradcom Emitenta v suvislosti s vydam'm Dlhopisov je Aranzer, spolocnosf J&T IB and
Capital Markets, a.s. Predmetom zmluvy o zabezpecem' vydania emisie dlhopisov
uzatvorenej medzi Emitentom a Aranzerom je vyhradne poverenie Aranzera za podmienok
v tejto zmluve uvedenych v mene Einitenta a na Emitentov ucet zabezpecif vydanie
zamysfanej tuzemskej emisie Dlhopisov Emitenta, pricom Aranzer vykonava cinnosti
vylucne v zmysle ustanovenia § 6 ods. 2 pism. f) Zakona o cennych papieroch.
Emitent pri vydam' Dlhopisov a pri vypracovani tohto Prospektu vyuzil sprostredkovane
sluzby spolocnosti Allen & Oveiy Bratislava, s.r.o. ako pravneho poradcu Hlavneho
manazera.
(b)
Audit informacii v clanku 5 (Udaje o cennom papieri) Prospektu
V clanku 5 (Udaje o ceimom papieri) Prospektu sa nenachadzajii informacie, ktore by boli
podrobene auditu alebo preskumane statutarnym auditorom.
(c)
Informacie znalcov a tretej strany
V clanku 5 (Udaje o cemiom papieri) Prospektu nie su pouzite vyhlasenia alebo spravy
pripisane urcitej osobe ako znaicovi ani informacie zfskane od tretej strany.
V clanku 5 (Udaje o cemwm papieri) Prospektu nie su pouzite lidaje tretej strany.
(d)
Uverove a indikativne ratingy
Ani Emitentovi ani Dlhopisom nebol udeleny rating ziadnou ratingovou agenturou, ani sa
neocakava, ze pre ucely tejto Emisie bude rating udeleny.
90
Prospekl bude spristupneny k nahliadnutiu vsetkym zdujemcom bezplatne v pisomnej forme u
Hlavneho manazera na jeho webovej strdnke wwwjt-banka.sk a d'alej pocas beznej pracovnej doby
v case od 9.00 do 16.00 hod. na adrese jeho pobocky zahranicnej banky v Slovenskej republike,
Dvofdkovo ndbrezie 8, 811 02 Bratislava, Slovenskd republika. Ozndmenie o spristupneni
(zverejnem) Prospektu bude zverejnene v dennej tlaci s celostdtnou posobnost'ou.
91
6.
ZOZNAM POUZITYCH DEFINICII POJMOV A SKRATIEK
Administrator ma vyznam, ktoiy je tomuto pojmu priradeny v clanku 5,4(p)(ii)(A) tohto Prospektu;
Agent pre vypocty ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(p)(vi)(A) tohto
Prospektu;
Aranzer znamena spolocnost' J&T IB and Capital Markets, a.s., so sldlom Pobrezni 14, Praha 8,
180 00, Ceska republika, ICO: 24766259, spolocnost' zapisana v Obchodnom registri vedenom
Mestskym sfidom v Prahe, oddiel B, vlozka 16661;
BCPB znamena Burzu cennych papierov v Bratislave, a.s. so sidlom Vysoka 17, 811 06 Bratislava,
Slovenska republika, ICO: 00 604 054;
CECGA Kodex znamena Kodex spravy a riadenia spolocnosti na Slovensku (CECGA 2008)
vytvoreny Stredoeuropskou asociaciou spravy a riadenia spolocnosti;
CDCP znamena Centralny depozitar cennych papierov SR, a. s., so sldlom ul. 29. augusta 1/A, 814
80 Bratislava, Siovenska republika, ICO: 31 338 976, zapisany v Obchodnom registri Okresneho
sudu Bratislava I, oddiel: Sa, vlozka cislo: 493/B;
Dcfi vydania dlhopisov znamena 20. jun 2013.
Devizovy zakon znamena zakon c. 202/1995 Z. z., Devizovy zakon, v zneni neskorsich predpisov;
Defi vyplaty ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v cldnku 5.4(m)(ii) tohto Prospektu;
Deft vyplaty urokov ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(k)(i)(B) tohto
Prospektu;
Den konecnej splatnosti dlhopisov ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(l)(i);
Defi predcasnej splatnosti dlhopisov ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku
5.4(l)(ii) a clanku 5.4(n)(ii) tohto Prospektu;
Den splatnosti dlhopisov ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(k)(iv) tohto
Prospektu;
DPH znamena daii z pridanej hodnoty pod Fa zakona c. 222/2004 Z. z., o dani z pridanej hodnoty,
v zneni neskorsi'ch predpisov;
Emitent znamena CEETA a.s., so sldlom Dvofakovo nabrezie 10, 811 02 Bratislava - Stare Mesto,
Slovenska republika, ICO: 45 971 528, zapisana v Obchodnom registri Okresneho sfidu Bratislava I,
oddiel: Sa, vlozka clslo: 5175/B;
Emisny kurz ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(c) tohto Prospektu;
EUR ci euro znamena zakonnu menu Slovenskej republiky;
Hlavny manazer znamena spolocnost' J&T BANKA, a.s., so sidlom Praha 8, Pobfezni 297/14, PSC
18600, Ceska republika, ICO: 47115378, spolocnost' zapi'sana v Obchodnom registri vedenom
Mestskym sudom v Prahe, oddiel B, viozka c. 1731, ktora posobi v Slovenskej republike
prostrednictvom svojej pobocky J&T BANKA, a.s., pobocka zahranicnej banky, so sldlom
92
Dvofakovo nabrezie 8, 811 02 Bratislava, Slovenska republika, ICO: 35 964 693, zapisanej v
Obchodnom registri Okresneho sudu Bratislava 1, oddiel: Po, vlozka c. 1320/B;
IFRS znamena Medzinarodne standardy pre financne vykaznlctvo zostavene v sulade so
standardami a interpelaciami schvalenymi Radou pre medzinarodne standardy (International
Accounting Standards Board), v minulosti sa nazyvali Medzinarodnymi uctovnymi standardami
(IAS);
Instrukcia ma v ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(m)(iv)tohto Prospektu;
J&T BANKA, a.s. znamena spolocnosf J&T BANKA, a.s., so sldlom Praha 8, Pobfezm' 297/14,
PSC 18600, Ceska republika, ICO: 47 115 378, spolocnosf zapisana v Obchodnom registri vedenom
Mestskym sudom v Prahe, oddiel B, vlozka c. 1731, ktora posobl v Slovenskej republike
prostrednictvom svojej pobocky J&T BANKA, a.s., pobocka zaiiranicnej banky, so sldlom
Dvofakovo nabrezie 8, 811 02 Bratislava, Slovenska republika, ICO: 35 964 693, zapi'sanej v
Obchodnom registri Okresneho sudu Bratislava I, oddiel: Po, vlozka c. 1320/B;
Kc znamena zakonnu menu Ceskej republiky;
Kotauiy agent ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(p)(iv)(A) tohto
Prospektu;
Kodex znamena Kodex spravy a riadem' spolocnosti zalozeneho na princi'poch OECD (2004)
vytvoreny Komisiou pre cenne papiere;
MajiteP dlhopisu ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(f) tohto Prospektu;
Menovita hodnota dlhopisu ma vyznam, ktory je tomu pojmu priradeny v clanku 5.4(d) tohto
Prospektu;
Nariadenie Brusel I znamena nariadenie Rady ES c. 44/2001 zo dna 22. decembra 2000
o pravomoci a uznavam' a vykone rozsudkov v obcianskych a obchodnych veciach.
Nariadenie o prospekte znamena Nariadenie Komisie (ES) c. 809/2004, ktorym sa vykonava
smernica Europskeho parlamentu a Rady 2003/71/ES, pokiaf ide o informacie obsiahnute
v prospekte, ako aj ich format, uvadzanie odkazov a uverejnenie tychto prospektov a sirenie
reklamy;
NBS znamena pravnicku osobu zriadenu zakonom c. 566/1992 Zb., o Narodnej banke Slovenska,
resp. akehokol'vek jej pravneho nastupcu v sulade s pravnymi predpismi Slovenskej republiky;
Obciansky zakonnik znamena zakon c. 40/1964 Zb., Obciansky zakonnik, v zneni neskorsich
predpisov;
Obchodny zakonnik znamena zakon c. 513/1991 Zb., Obchodny zakonm'k, v zneni neskorsich
predpisov;
Obdobne konanie ma vyznam, ktory je tomu pojmu priradeny v clanku 5.4(n)(i) tohto Prospektu;
Oznamenie o predcasnom splateni ma vyznam, ktory je tomu pojmu priradeny v clanku 5.4(n)
tohto Prospektu;
93
P A B K znamena spolocnosf Postova banka, a.s., so sidlom Dvofakovo nabrezie 4, 811 02 Bratislava,
Slovenska republika, ICO: 31 340 890, zapisana v Obciiodnom registri Okresneho sudu Bratislava I,
oddiel: Sa, vlozka c. 501/B;
Pracovny den znamena akykofvek kalendarny den (okrem soboty a nedele), kedy su banky
v Slovenskej republike bezne otvorene pre verejnosf a kedy su vysporiadavane medzibankove
obchody v mene euro;
Pripad neplnenia zavazkov ma vyznam, ktory je tomu pojmu priradeny v clanku 5.4(n)(i) tohto
Prospektu;
Prospekt znamena tento prospekt Dlhopisov;
Skupina emitenta maju vyznam, ktory je tymto pojmom priradeny v prvku B5 zhrnutia tohto
Prospektu;
Smernica o prospekte znamena smernica Europskeho parlamentu a Rady 2003/71/ES, o prospekte,
ktory sa zverejnuje pri verejnej ponuke cennych papierov alebo ich prijati na obchodovanie
a o zmene a doplneni smernice 2001/34/ES;
Urcena prevadzkaren ma vyznam, ktory je toniu pojmu priradeny v clanku 5.4(p)(i) tohto
Prospektu;
Urokova sadzba ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(k)(i)(A)tolito
Prospektu;
Vynosove obdobie ma vyznam, ktory je tomuto pojmu priradeny v clanku 5.4(k)(i)(C)tohto
Prospektu;
Zabezpecovacie pravo znamena zalozne pravo, zabezpecovaci prevod prava, zabezpecovacie
postupenie poiii'adavky, zadrzne pravo, prevod alebo postupenie so spatnym prevodom alebo
postupenim (repo) a akukol'vek inu zmluvu alebo dojednanie podl'a akehokol'vek prava, ktore ma
podobny ucel alebo ucinok.
Zakon o cennycli papieroch znamena zakon c. 566/2001 Z. z. o cennych papieroch a investicnych
sluzbach, v zneni neskorsich predpisov;
Zakon o dani z prijmov znamena zakon c. 595/2003 Z. z. o dani z prijmov, v zneni neskorsich
predpisov;
Zakon o dlhopisoch znamena zakon c. 530/1990 Zb. o dlhopisoch v zneni neskorsich predpisov;
Zakon o konkurze znamena zakon c. 7/2005 Z. z. o konkurze a restrukturalizacii v zneni neskorsich
predpisov;
Zmluva s administratorom ma vyznam, ktory je tomu pojmu priradeny v clanku 5.4(p)(ii) tohto
Prospektu.
94
7.
PRILOHY
7.1
Auditovana konsolidovana uctovna zavierka Emitenta k 31. decembru 2011 vratane
auditorskej spravy vypracovana podl'a medzinarodnych uctovnych standardov IFRS
(priloha c. 1)
7.2
Auditovana konsolidovana uctovna zavierka Emitenta k 31. decembru 2012 vratane
auditorskej spravy vypracovana podl'a medzinarodnych uctovnych standardov IFRS
(priloha c. 2)
Poznamka: Obe uctovne zavierky vratane sprav nezavisleho audftora boli originalne pripravene a
vydane v anglickom jazyku. Pre ucely tohto Prospektu je uvedeny original sprav nezavisleho
audftora a preklad celych uctovnych zavierok do slovenskeho jazyka.
95
EMITENT
CEETA a.s.
Dvorakovo nabrezie 10
811 02 Bratislava
Slovenska republika
ARANZER
J&T IB and Capital Markets, a.s.
Pobfezni 14
180 00 Praha 8
Ceska republika
HLAVNY MANAZER A ADMINISTRATOR EMISE
J&T BANKA, a.s.
Pobfezni 297/14
18600 Praha 8
Ceska republika
posobiaca v SR
prostrednictvom svojej pobocky
J & T BANKA, a.s.
pobocka zahranicnej banky
Dvofakovo nabrezie 8
811 02 Bratisiava
Slovenska republika
PRAVNY PORADCA HLAVNEHO MANAZERA
Allen & Overy Bratislava, s.r.o
Eurovea Central 1, Pribinova 4
Bratislava 811 09
Slovenska republika
AUDITOR EMITENTA
KPMG Slovensko spol. s r.o.
Dvofakovo nabrezie 10
Bratislava 811 02
Slovenska republika
96
Prfloha c. 1
CEETA a.s.
a dcerske spolocnosti
Konsolidovana uctovna zavierka
k31. decembru 2011
Preklad
Obsah
Sprava nezavisleho auditora
Konsolidovana uctovna zavierka za rok konfiiaci sa 31. decembra 2011
Dvorakovo nabrezie 10
Telephone +421 (0)2 59 98 41 11
Fax
+421 (0)2 59 98 42 22
RO.Box?
Internet
K P M G Slovensko spol, 5 r, o.
www.kpmg.sk
820 04 Bratislava 24
Slovakia
Independent Auditor's Report
To the Shareholder, Supervisory Board and Board of Directors of CEETA a.s.
We have audited the accompanying consolidatedfinancialstatements of CEETA a.s. ("the Group"), which
comprise the statement of consolidated financial position as at 31 December 2011, the consolidated
statements of comprehensive income, changes, in equity and cashflowsfor the year then ended, and notes,
comprising a summary of significant accounting policies and other explanatory information.
ia
3
Management's Responsibility for the Consolidated Financial Statements
Management as represented by the statutory body is responsible for the preparation of consolidated
financial statements that give a true and fair view in accordance with International Financial Reporting
Standards as adopted by the European Union and for such internal control as management determines is
necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material
misstatement, whether due tofraudor error.
Auditor's Responsibility
si
HI
31
HI
[CE
cm
HI
CI
EU
• )
Our responsibility is to express an opinion on these consolidatedfinancialstatements based on our audit.
We conducted our audit in accordance with International Standards on Auditing. Those standards require
that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance
about whether the consolidatedfinancialstatements arefreefrommaterial misstatement.
An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in
the consolidatedfinancialstatements. The procedures selected depend on our judgment, including the
assessment of therisksof material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to
fraud or error. In making those risk assessments, we consider internal control relevant to the entity's
preparation of the consolidatedfinancialstatements that give a true and fair view in order to design audit
procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on
the effectiveness ofthe entity's intemal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of
accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as
evaluating the overall presentation of the consolidatedfinancialstatements.
111
BE
31
We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for
our opinion.
ai
nd
3E
IE
KPMG Stovonsko tpol. 3 r.o, s Slovak limited liability company
pnc) a member firm ol the KPMG nstwort oT [ndepsraJent
member Tims B[filiated with KPMG Iniamsilonal Cooperative
I" KPMG Imemationan, a Swiss enflty.
OWiotirtf rsol nor Oiresnfiho
sudu BraQslsva L oddfol SfO,
vlotto £.4854/8
Commerda! register ol District
coun Bratislava 1. section Sro.
tils No. ia&f/fl
iCO/ReQistraiion number
31 318238
Evidotiini ililo llceneto
audiiora: 36
Licence numbar
ot slaiutorv sucfton 96
Opinion
In our opinion, the consolidated financial statements give a true and fair view of the consolidated financial
position ofthe Group as at 31 December 2011, and of its consolidated financial performance and its
consolidated cash flows for the year then ended in accordance with Intemational Financial Reporting
Standards as adopted by the European Union.
4 June 2012
Bratislava, Slovak Republic
Auditing company:
KPMG Slovensko spol. s r.o.
License SKAU No. 96
SKAJJ
C.licenciePfi
'Responsiple auditor:
Ing. Mar/in KrSjak
License UDVA No. 990
JA'O spov
Responsible audit partner:
Marc Derydt
Sprava nezavisleho auditora
(Preklad)
Akcionarom, dozornej rade a predstavenstvu spolocnosti CEETA a. s.:
Uskutocnili sme audit prilozenej konsolidovanej uctovnej zavierky spolocnosti CEETA a. s. (d'alej ako
Skupina), ktora obsahuje konsolidovany vykaz ofmancnej situacii k 31. decembru 2011, konsolidovane
vykazy komplexneho vysledku, zmien vlastneho imania a penaznych tokov za rok konciaci 31. decembrom
2011, ako aj poznamky obsahujuce suhrn vyznamnych ufitovnych zasad a uctovnych metod a d'alsich
vysvetFujucich informacif.
Zodpovednost'statutarneho orgdnu spolocnosli
Statutarny organ spolocnosti je zodpovedny za zostavenie konsolidovanej uctovnej zavierky, ktora poskytuje
pravdivy a verny obraz v sulade s Medzinarodnymi standardmi fmancneho vykazm'ctva v znem' prijatom
Europskou uniou a za tie interne kontroly, ktore povazuje za potrebne na zostavenie konsolidovanej uctovnej
zavierky, ktora neobsahuje vyznamne nespravnosti, ci uz v dosledku podvodu alebo chyby.
Zodpovednost' auditora
1
Nasou zodpovednosfou je vyjadrit nazor na tuto konsolidovanu uctovnu zavierku na zaklade nasho auditu.
Audit sme uskutocnili v sulade s Medzinarodnymi auditorskymi standardmi, Podfa tychto standardov mame
dodrziavaf eticke poziadavky, naplanovat' avykonaf audit tak, aby sme ziskali primerane uistenie, ze
konsolidovana uctovna zavierka neobsahuje v^znamne nespravnosti.
Sucasfou auditu je uskutocnenie postupov na zfskanie auditorskych dokazov o sumach a udajoch
vykazanych v konsolidovanej uctovnej zavierke. Zvolene postupy zavisia od usudku auditora, vratane
posudenia rizik vyznamnej nespravnosti v konsolidovanej uctovnej zavierke, ci uz v dosledku podvodu alebo
chyby. Pri posudzovani tohto rizika auditor berie do uvahy interne kontroly relevantne pre zostavenie
konsolidovanej uctovnej zavierky, ktora poskytuje pravdivy a verny obraz, aby mohol vypracovat' audi'torske
postupy vhodne za danych okolnostf, nie vsak na ucely vyjadrenia nazoru na ucinnost' internych kontrol
uctovnej jednotky. Audit d'alej zahrna zhodnotenie vhodnosti pouzitych uctovnych zasad a uctovnych metod
a primeranosti uctovnych odhadov uskutocnenych statutarnym organom spolocnosti, ako aj zhodnotenie
prezentacie konsolidovanej uctovnej zavierky ako celku.
Sme presvedceni, ze auditorske dokazy, ktore sme ziskali, su dostatocne a vhodne ako vychodisko pre nas
nazor.
Nazor
Podl'a n£$ho nazoru konsolidovana uCtovnd zdvierka poskytuje pravdivy a vemy obraz konsolidovanej
financnej situacie Skupiny k31. decembru 2011, konsolidovaneho vysledku jej hospodarenia
a konsolidovanych pefiaznych tokov za rok konfiiaci 31. decembrom 2011 vsulade sMedzinarodnymi
standardmifinancnehovykazm'ctva v znem' prijatom Europskou uniou.
4. juna 2012
Bratislava, Slovenska republika
Auditorska spolocnosf:
KPMG Slovensko spol. s r. o.
Licencia SKAU 1.96
Zodpovedny auditor:
Ing. Martin Krsjak
Licencia UDVA c. 990
Zodpovedny partner:
Marc Derydt
Konsolidovana uctovna zavierka
za rok konciaci sa 31. decembra 2011
CEETA a. 5.
Konsolidovany vykaz ziskov a strat
za rok konciaci sa 31. decern bra 2011
VlistcochEUR
Bod
1. januar 2011 1. januar 201031. dcccmber 2011 31. december 2010
Trzby zprenajmu
Oslalne vj'nosy
Vynosyz prevadzUovej cinnosfi celkom
Ostatne v>'nosy z prevadzkovej cinnosti
Strata z precenenia inveslicii v nehnutel'nosliacli
852
32
8S4
1,13
(187)
Naklady z prevadzkovania nehnutcrnostl
Odpi sy
Osobne n^klady
Strata zo zneliodnolenia goodwillu
Ostatne njiklady z prevadzkovej cinnosti
Naklady 1 prevadzkovej cinnosti celkoni
(174)
(26)
(2)
(5 069)
(357)
(5 628)
Strata z prevadzkovej cinnosti
(4 930)
Urokove vynosy
llrokove naklady
3
(329)
(326)
Financne vynosy (naklady), nctto
(5 256)
Strata pred zdanem'm
10
I 410
Dan z prijmu
Cista strata po zdaneni za obdobie
(3 846)
priraditefna:
SpoIocni'Kom materskej spolocnosti
Nekontrolujucim podielom
(3 846)
Poznamky uvedene na sttanach 8 az 40 tvoria neoddeliternu suCast' konsolidovanej uctovnej zavierky.
PredslaveflsWo schvalilo konsolidovanu uctovnu zdvierku na zverejnenie dfia4. juna 2012.
CEETA a. s.
Konsolidovany vykaz o suhrnnom vysledku hospodarenia
za rok konciaci sa 31. decembra 2011
Vtisicoch EUR
Cista strata po zdaneni' za obdobie
1.januar2011 1.januar 201031.deceinber2011 31. december 2010
(3 846)
Ostatne sucasti suhrnneho vysledku hospodarenia
Rozdiely z prepoctu cudzich mien
Ostatne sufasti suhrnneho vysledku hospodarenia, po zdaneni
Siihrnny vysledok hospodarenia za obdobie
17
17
(3 829)
Priraditel'ny:
Spolocnikom materskej spolocnosti
Nekontrolujucim podielom
Suhrnny vysledok hospodarenia za rok, celkoni
(3 829)
(3 829)
Poznamky uvedene na stranach 8 az 40 tvoria neoddeliternti sucast* konsolidovanej uctovnej zavierky.
CEETA a. s.
Konsolitlovnny vykaz financncj situacie k 31. decembru 2011
Bod
V tisicoch EUR
Majetok
Goodwill aostalny nehmolny majetok
Nelmutel'nosti, stroje a zariadenie
Investicie v nehnuternostiach
Neobczny mnjetok celkom
Pohl'adavky z obcliodneho styku
Poskytnute uvery a preddavky
Penazne proslriedky a ekvivalenly penaznych proslriedkov
Ostatny financny majelok
Iny obezny majetok
Obczny majetok celkoni
Majctok celkom
Vlastnc imanie
Zakladne imanie
Fondy
Neuhradcne straty
Vlastnc imanic priraditcl'nc spolocnikom matcrskcj spolocnosti,
celkom
Nekontrolujuce podiely
Vlastne imaiiic cclkom
Zavazky
Prijale uverj' a pozicky
Zavazky 2 obchodneho slyku
Ostatne zavazky
Odlozeny danovy zavazok
Neobezne zavazky cclkom
Prijate uvery a pozicky
Zavazky zobchodneho styku
Dan z piijmov splatna
Oslalne financne zavazky
Ostatne zavazky
Obeznc zaviizky celkoni
Zavazky celltom
Vlastnc imaiiie a znvazky celkom
31. deccmber
2011
11
12
13
1 465
243
82 945
84 653
14
15
17
19
845
555
3 354
25 144
619
20
21
22
24
16
31. deccmbcr
2010
25
3
30 517
115170
28
20 925
4 200
(3 846)
21 279
25
3
28
21 279
28
28
6619
22
189
5 600
12 430
21
22
23
24
46 907
631
A
723
33 196
81 461
93 891
115 170
Poznamky uvedene na stranach 8 az 40 tvoria neoddeliternu sucasl' konsolidovanej uctovnej zavierky.
28
00
•s .f
'El
p
aj
V0
QO
III
3
.s
u m
^o 2 -S S
'3
o
>
o
«
9
o
•a
c
o
2 .%
si
c
o
-a
o
o
o
•a
O
c
o
•co
'fl
o
a
o.
N
o
s
3
o
•a
TJ
c
•5 E
>
o
E
D.
•a
o
o
N
N
«
o
T3
S ^
O
-a
o
2
o
o
tj
a
C
c
u
JS
tn
E
Ie"
a
O
^ "8 € •a
> 'S
M
« Lq
O
•O
E
| I
E
fl
3 ^
c
LI
«
N
O
CL
>a .a
o
c
E -jf E
11
O
w
O
"2 >u "3
>u o
I
C
w
1
in
tfl
N
e
-a
H
o
3
s
o
^ .E
o
3 5
1I
1 i s
5
o
o
•a
>3 ' 5
s
R
« .E
>
O
•a
II
' 3 "3
c
5
3
oos
c
3
U
«
5
.3
" 1 ">
Srt 1
gu
wi
3
«
1 ™E ro~
n '«
J
£1 I
CEETA a. s.
Konsolidovany vykaz penaznych tokov
za rok konciaci sa 31. decembra 2011
1'tisicoch EUR
Prevadzkove cinnosti
Strata pred zdanemm
Clpravy tykajuce sa:
Strata z precenenia investicii v nehnuternostiach
Odpisy
Strata zo znehodnotenia goodwilJu
Nerealizovane kurzove straty, netto
Orokove vynosy a naklady
Zmena v pohl'adavkach z obchodneho styku, v inom majetku a v
ostatnych financnych polil'adavkach
Zmena v zavazkocli z obchodneho st>'ku, v ostatnych zavazkocli
afinancnychzavazkoch
Penazne toky z prevadzkovej cinnosti
Bod
I. januar 2011 31. december 2011
I. januar 2010
31. december 2010
(5 256)
I, 13
6
7
9
187
26
5 069
38
326
(404)
303
289
Zaplatena dan z prijmu
Penazne toky z prevadzkovej cinnosti
^
Q)_
288
Investicn( cinnosti
Obslaranit budov, vybavenia a zariadenia
Obslarsnic investic'u v nelinulernostiach
Obslaranie dcerskych spolocnostf (nelto, bez obslaranych pefiaznych
prostriedkov)
Penazne toky z investicnej cinnosti
12
13
(2)
(187)
2
3 726
3 537
Financne cinnosti
Prijmy z dlhodobych poziciek
Splalky uverov
Zaplatene uroky
Penazne toky z financncj cinnosti
69
(236)
(292)
(459)
Prirastok penaznych prostriedkov a ekvivalentov penaznych
prostriedkov, netto
Penazne prostriedky a ckvivalenty penaznych prostriedkov na
zaciatku roka
Vplyv kurzovych zmien na penazne proslriedky
Penazne prostriedky a ckvivalenty penaznych prostriedkov na
konciroka
3 366
17
17
25
(37)
25
_
(3 354)
25_
Poznamky uvedene nasiranach 8 az40 tvoria neoddeliternu suCasf konsolidovanej uctovnej zavierky.
1
CEETA n. s.
CEETA a.s. (d'alej "materska spolocnosf" alebo "Spolocnosf'') je akciova spolocnosf s registrovanym sidlom a mieslom
podnikania Dvofakovo nabrezie 10, 811 02 Bratislava. Spolocnosf bola zalozcna 2. decembra2010 ado obchodncho
registra bola zapisana 21. dcccmbra 2010. Jedinym akcionarom spolocnosti CEETA, a.s. je spolocnosf KOTIPAS EQUITY
LIMITED so sldlom Akiopoleos, 59-61 SAVVIDES CENTER, Ist floor, Flat/Office 102, Nikozia. Cyprus. Jedin>'m
akcionarom spolocnosli KOTIPAS EQUITY LIMITED je Roman Korbacka.
Struktura akcionarov Spolocnt>s\i k 31. decembru 2011 a k 31. decembru 2010 bola nasledovna:
31. dcccmbcr 2011
KOTIPAS EQUITY LIMITED
Cclkom
31. dcccmbcr 2010
KOTIPAS EQUITY LIMITED
Celkoni
Podicl na zakladnom imani
TEUR
%
20 925
20 925
100
100
Podicl na zakladnom imani
TEUR
%
25
25
Hlnsovncie prava
%
100
100
Hlasovacie prava
%
100
100
100
100
Konsolidovana uctovna zavierka Spolocnosti zostavena za rok konciaci sa 31. dcccmbra 2011 obsahuje udaje materskej
spolocnosli a jej dcerskych spolocnosti (siihrnne nazyvane "Skupina" alebo jednotlivo ako „podniky v Skupine").
Hlavnou aktivitou Skupiny je prenajom kancelarskych priestorov v Slovenskej republike a Ceskej republike.
Pricmcrny pocet zamestnancov Skupiny v roku 2011 bol 1 zauicstnanec (v roku 2010: 0).
Vyznamnd uctovne zasady
(a) Vyhlasenie o sulade
Konsolidovana uctovna zavierka bola zostavena vsulade s Medzinarodnymi slandardini financneho vykaznfclva vznenf
prijalom ELI („1FRS").
(b) Vychodiska pre zostavenie
Konsolidovana uctovna zavierka bola zoslavena na principe historickych obstaravacich cien s vynimkou investicii
v nehnutcrnostiach, ktore sa oeenuju realnou hodnotou.
Konsolidovana uctovna zavierka je prezentovana v mene euro (EUR), ktore je funkenou menou Spolocnosti. Vselky
financne informacie prezenlovane v mene euro su zaokmhlene na tisic eur.
Zoslavcnie uctovnej zavierky v sulade s Medzinarodnymi standardmi financneho vykaznictva v zneni prijatom EU vyzaduje
pouzitie roznych usudkov, predpokladov a odhadov. Tieto maju vplyv na sumy vykazovaneho majetku, zavazkov, vynosov
a nakladov. Skutocnc vyslcdky sa vsak mozu lisif od odhadov. Vyznamne uctovne odhady a usudky urobene vedenim
Spolocnosli. pri ktorych je vel'ke riziko polreby vyznamnej upravy v buducom uctovnom obdobi'. su opi'sane v bode
1 - Vyznamne uctovne odhady a usudky.
Odhady a suvisiace predpoklady su neustale prehodnocovane. Korekcie uclovnych odhadov sii vykazane
v torn obdobi, v ktorom je odhad korigovany, ak korekcia ovplyvnuje iba loto obdobie, alebo v obdobi korekcie a v buducicli
obdobiach. ak korekcia ovplyvnuje siicasne aj buduce obdobia.
CEETA a. s.
Nasledujuce standardy, dodatky k standardom a interpretacie prijate EU su ucinne pre uctovne obdobia konciace
sa 31. decembra 2011 a boli aplikovane pri zostavern uctovnej zavierky Skupiny:
Revidovany IAS 24 Zverejnenia o spriaznenych osobach (Relaled Party Disclosures) (revizia v roku 2009) zavadza
jednoduchsie poziadavky na zvercjnenia pre uctovne jednotky, v ktorych ma stalny organ kontiolu, spolocnu konlrolu alebo
vyznamny vplyv a pozmenuje definiciu spriaznenej osoby. Revidovany Standard je itfiinny pre uCtovne obdobia zaclnajuce
I. januara 2011 alebo neskor. Prijatie revidovaneho standardu nemalo ziadny vplyv na zverejnenia o spriaznenych osobach
Skupiny.
Dodatok k IAS I Presentation of Financial Statements (Prezenlacia uCtovnej zavierky) (ako sucast' vylepSeni
Medzindrodnych standaidov financneho vykaznictva vydanych v maji 2010) ucinny pre uctovne obdobia zacinajuce
I. januara 2011 alebo neskor, stanovuje, ktore polozky maju byt" \7kazane vo vykaze zmien vlastneho imania. Dodatok tiez
stanovuje. ze pre kazdu polozku vlastneho imania, analyza oslalnych sucasti komplexneho vysledku po polozkach moze
byl' prezentovana bud' vo vykaze zmien vlastneho imania alcbo zverejnena v poznamkach. Skupina prezentuje tuto analyzu
vo vykaze zinien vlastnelio imania.
Aplikacia vylepseni Medzinarodnych slandardov financneho vykaznictva (Improvements to IFRS) nemala vyznamny vplyv
na sucasny ^sledok a situaciu Skupiny.
Medzinarodne standartly flnancnelio vykaznictva, ktore boli vydane, ale zatial' nie su ucinne
Niekol'ko novych standardov, dodatkov a inlerpreldcii k standardom zatial' nenadobudlo ucinnost' v roku konciacom sa
31. decembra 2011 a neljoli pouzite pri zostavovanf tejto udtovnej zavierky.
Dodatok k IAS 1 Prezemacia poloziek ostatnych sucasti kompiexneho vysledku (Presentation of Other Comprehensive
Income), ucinny pre uctovne obdobia zacinajuce 1. jula 2012 alebo neskor, zatiaf neprijaly EU, ponechdva moznost*
prezentacie vysledku hospodarenia a ostatnych sucasti komplexneho vysledku bud' vjednom vykazc alebo v dvoch
samostatnych, ale navzajom nadvazujucich v^kazoch. Polozky ostatnych sucasti komplexneho vysledku sa maju vykazat'
v skupinach podl'a toho, ci budu alebo nebudu nasledne preklasifikovane do vykazu ziskov a strat. Dan z prijmov, klora sa
lyka poloziek ostatnych sucasti komplexneho vysledku, sa ma alokoval' na rovnakej baze. Prezenlacia poloziek ostalnych
sucasli komplexneho vysledkubude primerane upravena v buducich uclovnych obdobiach, adekvatne k aplikacii Dodalku.
Dodatok k IAS 12 Dant z prijmov (Income Taxes), ucinny pre uctovne obdobia zacinajuce 1. januara 2012 alebo neskor
(zatial' neprijaty EU), xavadza vynimku zo vseobecnych poziadaviek na ocenovanie podl'a IAS 12. v pn'pade investicii
v nehnulernosttach ocei^ovanych realnou hodnotou. Ocenovanie odlozenych danovych pohl'adavok a zavazkov je v tonito
pripade zalozene na vyvraliternom predpoklade. ze uctovna hodnola investfeii v nehnulernostiacli bude spatne ziskana
vyhradne ich predajom. Tcnto predpoklad moze byt* vyvrateny ten v pripade, ak je investiciu v nehnutel'nosti mozne
odpisovaf aje drzana v tamci obchodneho modelu, kloreho ciel'om je poberal' vsetky podstatne ckonomickc vyhody dancho
aktiva po celu dobu zivomosti majetku. V sucasnosti Skupina vyhodnocuje vplyv dodatku na jej uctovnu zavierku.
Dodatok k IFRS 7 Financne naslroje: Zverejnovanie (Financial Instruments: Disclosure), ucinny pre uctovne obdobia
zacmajuce 1. jula 2011 alebo neskor), zavadza novo poziadavky na zvcrejnovanic informacii 0 pievodoch financneho
majetku, vratane zverejneni 0 financnom majelku. kloiy nebol uplne vyradeny (oductovany) z uclovnej zavierky
afinancnehomajetku, kiory bol z uctovnej zavierky vyradeny (oduclovany) uplne, alejednotka si zachovava pokracujucu
angazovanosl'. Skupina v sucasnosti vyhodnocuje vplyv tohto standardu na jej uctovnu zavierku.
IFRS 9 Financne naslroje (Financial Instruments), ucinny pre uctovne obdobia zacinajuce 1. janudra 2015 alebo neskor
(zotial' neprijaly EU). V noveinbri 2010 IASB vydal doplnenu verziu IFRS 9 Financne nastroje (Financial Instruments),
ktory od I. januara 2015 nahradf IAS 39 Financne nastroje: Vykazovanie a ocenovanie (Financial Instruments: Recognition
and Measurement). Vydana verzia IFRS 9 obsahuje nove poziadavky na klasifikaciu a ocenovanie financneho majetku,
suvisiace podmienky na jeho zrugenie (odiictovanie) a klasifikaciu a ocenovaniefinancnychzavazkov.
V inaji 2011 bol zvercjneny balik piatich novych adoplnenych slandardov tykajucich sa konsoliddcie, spolocnych dohod
a zverejnovani podielov v inych iictovnych jednolkach, vralane IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12. IAS 27 (revidovany v roku
2011) a IAS 28 (revidovany v roku 2011). Skupina v suCasnosti hodnoti vplyv lychto Standardov na uclovnu zavierku.
CEETA a. s.
Oslatne doplnene slandardy a inlerpreldcie, ktore este nie su ucinne a ktorc nie su aplikovatel'ne pre Skupiniu su 1FR1C 20
Nakiady suvisiace s odstranenim nadloznych liornin v produkCnej faze povrchovej bane (Stripping Cosls in the Production
Phase of a Surface Mine, ucinny pre uclovne obdobia zacinajuce 1. januara 2013 alebo neskor, zatial' neprijaty EU), Dodatok
k IAS 19 Zameslnanecke pozitky (Eniployeee Benefits, ucinny pre uctovne obdobia zacinajuce 1. januara 2013 alebo neskor,
zatial" neprijaty EU) a Dodatok k IFRS 1 Prva aplikacia uctovnej zavierky (First-Time Adoption of Financial Statements,
ucinny pre uctovne obdobia zacinajuce I. jula 2011 alebo neskor, zatial' neprijaty EO).
Dalsie Medzinarodne standard}' financneho vykaznictva
Skupina neaplikovala pred datumom ucinnosti ziadne ine Medzindrodne slandardy financneho vykazniclva, pri ktorych ich
aplikacia ku dnu, ku ktoremu sa zostavuje uctovna zavierka, nebola povinna. V pripadoch, kedy prechodnc ustanovenia
k prijatym standardom davaju moznosf vyberu retrospektivnej alebo prospektivnej aplikacie, sa Skupina rozhodla aplikoval'
tieto standardy prospektivne odo dna ucinnosti zmeny.
10
CEETA a. s.
(c) Vychodiska pre konsolidaciu
/".
Dcerske spolocnosti
Dcerske spolocnosti sti tie spolocnosti, ktore su kontrolovane Spolocnost'ou. Kontrola existujc, ak ma Spolocnost* pravomoc,
priamo alebo nepriamo, riadit* fmancnu a pievadzkovii politiku nejakeho podniku, s cierom ziskania tizitkov zjeho Cinnosti.
Existencia a vplyv potencialnych hlasovaci'ch prav, ktore su v sucasnosti vykonatei'ne alebo prevoditel'ne, sa beni do uvahy
pri posudzovani. ci Skupina kontroluje inu jednotku. Konsolidovand uctovna zavierka zalifna podiel Spolocnosti v inych
jednotkach na zaklade sposobilosti Spolocnosti kontrolovatf tielo jednotky bez ohl'adu na to, ci v skutocnosti je kontrola
uplatnovana alebo nie. Octovne zavierky dcerskych spolocnosti su zahrnute do konsolidovanej uctovnej zavierky odo dna
vzniku konlroly do dna zaniku kontroly.
ii.
Strata kontroly
Po strate kontroly Skupina oductuje majetok a zavazky dcerskeho podniku, nekontrolujuce podiely a ostatne zlozky vlastneho
imania vzt'ahujuce sa k dcerskej spolocnosti. Prebytok alebo deficit vznikajuci pri strate kontroly sa vykaze vo vysledku
hospodarenia. Ak si Skupina ponecha nejaky podiel v byvalej dcerskej spolocnosti, tento podiel sa ocenuje realnou hodnotou
k datumu, kedy ku strate kontroly doslo. Nasledne sa podiel vykazuje ako investicia occnena metodou vlastneho imanta, alebo
ako financny majetok urceny na predaj, v zavislosti od stupna zachovania vplyvu.
iii. Rozsali konsolidacie
Do konsolidacie k 31. decembru 2011 bolo zahrnutych 5 spolocnosli. Vsetky spolocnosti konsolidovane melodou uplnej
konsolidacie zostavili svoju uctovnu zavierku k 31. decembru 2011. Tielo spolocnosti su uvedene v bode 31 - Podniky
v Skupine.
iv. Transakcie etim'movane pri konsoliddcii
Stavy uctov a Iransakcie v ramci Skupiny, ako aj vselky nerealizovane zisky vyplyvajuce z transakcii v ramci Skupiny, su pri
zostavovani konsolidovanej uclovnej zavierky eliminovane. Nerealizovane slraty su eliminovane lym islym sposobom ako
ncreahzovane zisky, ale iba v lakom rozsahu. v akom nie su doka^ o znehodnoteni.
v.
Podnikove kombinacie
Pri uctovani o obstarant podnikov je pouzita metoda obstarania. Protiplnenie poskytnute pri podnikovej kombinacii sa
ocenuje realnou hodnotou, ktora sa vypoci'ta ako sucet realnych hodnot majetku obslaravaneho Skupinou, zavazkov, klore
vznikli Skupine voci byvalj'm vlaslnikom obstaravancj spolocnosti a podiely na vlastnom imani emilovanc Skupinou.
vymenou za kontrolu nad obstaravanym podntkom. Naklady suvisiace s obstaranim su vykazane priamo vo vysledku
hospodarenia.
Skupina ocenuje goodwill k datumu obstarania v realnej hodnole poskytnuleho protiplnenia, plus v hodnote kazdeho
nekontrolujuceho podielu v obslaravanom, plus (ak sa podnikova kombinacia dosiahla postupne) v realnej hodnote podielu,
ktory mal obstaravalel' v obstaravanom podniku predtym, znizenym o nelto hodnolu (vo vseobecnosti realnu hodnotu)
obstarancho identifikovaterneho majetku a prevzatych zavazkov.
v/. Danovy dopad zahmutiafondov konsolidovanych dcerskych spolocnosti
Konsolidovana uctovna zavierka nezohl'adnuje danove efekty, klore by mohli vznikniit' z prcvodu fondov konsoiidovanych
dcerskych spolocnosli materskej spolocnosli, ked'ze v najblizsej buducnosti sa neocakava ziadne rozdelenie zisku nezdanene
pri zdroji a Skupina predpoklada, ze tieto fondy budu pouzite ako zdroj samofinancovania kazdej konsolidovanej dcerskej
spolocnosti.
vii. Zjednotenie itctovnyclt metod
Uctovne melody a postupy aplikovane konsolidovanymi spolocnosl'ami v ich uctovnych zavierkach boli pocas konsolidacie
zjednotene a zhodujii sa s prindpmi aplikovanymi materskou spolocnost'ou.
CEETA a. s.
(d) Cudzin mena
/.
Trnnsakcie v cudzej mene
Polozky vykazane v uctovnej zavierke kazdej spolocnosti v Skupine su vyjadrene v mene primarnelio ekonomickelio
prostredia, v ktorom prislusna spolocnost' posobi (funkcna mena). Konsolidovana uctovna zavierka je prczentovana v mene
euro, ktore jc prezentacnou menou Skupiny.
Transakcie v cudzej mene su prepocitane na funkcnu menu prislusnej spolocnosti v Skupine vymennym kurzom platnym
vden transakcie. Penazny majetok a zavazky vyjadrene v cudzfch menach sa prepocitavaju na menu curo ku dnu. ku
ktorcmu sa zostavuje uctovna zavierka, vymennym kurzom Europskej centralnej banky platnym k tomuto dnu.
Kurzove rozdiely vyplyvajuce z takychto prepoctov su vykazane vo vysledku hospodarenia. Nepenazny majelok a zavazky
vyjadrene v cudzich menach, ktore su occnene historickyini obstaravacimi ccnami, su prepocitane na eura vymennym
kurzom platnym v den transakcie. Nepenazny majelok a zavazky vyjadrene v cudzich menach, ktore su ocenene realnou
hodnotou, su prepocitane na euro vymennymi kurzami platnymi v den urcenia realnej liodnoty.
li.
Uctovne zdvierky zahranicnych podnikov
Majetok a zavazky zahranicnych podnikov, vratane goodwillu a uprav na reilnu hodnotu vyplyvajucicli z konsolidacie, su
prepocitanS na curd vymennym kurzom platnym v den, ku ktoremu sa zostavuje uctovna zdvierka. Vynosy a ndklady
zahranicnych podnikov su prepocilane na eura vymennym kurzom platnym v den Iransakcie. Kurzove rozdiely, ktore
vznikli pri prepocte, su vykazane priamo v oslatnom suhrnnom vysledku.
(e) Financne nastroje
Financny naslroj je kazda zmluva, klord vedie k vznikufinancnehomajetku v jednej jednotke a kfinancnemuzavazku alebo
k nastroju vlaslneho imania v inej jednotke. Financny majetok Skupiny pozostdva iba z uverov a pohFadavok, ktore
pozostavaju z naslcdovnych poloziek financneho majelku vykazovane vo vykazc financnej siludcie: poskytnute uveiy a
preddavky, pohl'adavky z obchodneho slyku a ostatny financny majetok. Penazne prostriedky ackvivalenly penaznych
proslriedkov sa klasifikujii tiez ako iivery a pohl'addvky. Financne zavazky Skupiny pozostavaju z nasledovnych poloziek vo
vykazefinancnejsituacie: prijale uvery a pozicky, zavazky z obchodneho styku a ostatnefinancnezdvazky.
Uvery a pohl'addvky prcdstavuju nederivatovy financny majelok s pevnymi alebo slanoviternymi platbami, ktore nie su
kolovane na aktivnom Irhu a nie su klasifikovane ako cenne papiere urcene na predaj alebo drzane do splatnosli alebo ako
financny majelok v realnej hodnote cez vysledok hospodarenia.
Poskytnute uvery a preddavky su vykazane ku dnu. ked' su Skupinou nadobudnute. Financne zavazky su prvotne vykazane
ku dnu obchodovania.
Financne ndstroje sa pri prvolnoin vykazani ocenuju realnou hodnotou vralane transakenych ndkladov, ktore su priamo
priraditel'ne k obstaraniu, alebo vydaniufinancnehonaslroja.
Nasledne po prvolnom vykazani sa financny majctok ocenuje amortizovanymi nakladmi. Po prvolnom vykazani' sa financne
zdvazky oceruiju amortizovanymi nakladmi pouzilim melody efektivnej urokovej miery. Pri ocenovani amortizovanymi
nakladmi sa rozdicl medzi obstardvacou cenou aodkupnou hodnotou vykazuje vo vykaze ziskov a strat pocas doby, pocas
ktorej sa prislusny majetok alebo zavazok vykazuje, s pouzitim melody efektivnej urokovej miery.
Financny majetok je vyradeny vtedy, ked' Skupina strati konlrolu nad zmluvnymi prdvami, ktore su v tomto majctku
obsiahnute. Toto sa slane vtedy, ked' su lieto prdva uplalnend, zaniknu, alebo sa ich Skupina vzda.
Financne zavazky su vyradene vtedy. ked' povinnost* Skupiny specifikovand v zmluve zanikne, je vyrovnana, alebo zrusena.
12
CEETA it. s.
(0
Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov
Penazne prosd iedky a ekvivalenty penaznycli prostriedkov pozostavaju z penaznycli prostriedkov v pokladnr a v bankach.
(g) Kompcnzovanie
Financny majelok a zavazky sa kompenzuju a v siivahe je vykazana iba ich netto hodnola vledy, ked' ma Skupina pravne
vymozitel'ny narok na kompenzovanie vykazanych hodnol a ked' existuje umysel vysporiadal' Iransakcie na zaklade ich
netto hodnoty.
(h)
Znizenie hodnoty
Octovna hodnota majetku Skupiny ineho nez inveslicit do nehnutel'nosti (pozri uctovnu zasadu (k)) a odlozcnej danovej
pohl'adavky (pozri uctovnu zasadu (o)). je prehodnocovanl ku kazdemu dnu, ku ktoremu sa zostavuje uctovna zavierka, aby
sa zistilo, ci exisluje objektivny dokaz znizenia jeho hodnoly. Ak existuje akykol'vek takyto naznak, odhadne sa navratna
hodnota tohto majetku.
Goodwill sa neodpisuje, ale testuje sa kazdorocne na znehodnolenie ako cast* jednotky generujucej holovost', ku klorej patri.
Strata zo zntzenia hodnoly sa vykaze vzdy, ked' uctovna hodnota majelku alebo jednotka generujuca hotovost' presiahne
svoju nUvratnu hodnotu.
Slraty zo znizenia hodnoty sa vykazuju vo vykaze ziskov a strat.
Navratna hodnola pohl'adavok, klore su ocenene amortizovanymi nakladmi, sa vypocita ako siicasna hodnota odhadovanych
buducich penazn^'ch lokov diskontovanych povodnou cfektivnou urokovou mierou (t.j. efeklivnou urokovou mierou
vypocitanou pri prvolnom vykazani tohtofinancnehomajetku). Kralkodobc pohFadavky sa nediskontuju.
Navratna hodnota oslalneho majctku je jeho realna hodnota znizena o naklady na predaj alebo hodnota v pouzivani, podl'a
toho, ktora je vyssia. Pri stanovovani hodnoty v pouzivani sa odhadovanc buduce penazne toky diskontuju na ich siicasnu
hodnotu pouzitim takej diskontnej miery pred zdanemm, ktora odraza sufiasne trhove ocenenie Casovej hodnoly penazi
a rizika spccificke pre dany majelok. Pre majetok. ktory negeneruje prevazne samoslatne penazne loky, sa navratna hodnota
urcuje pre skupinu jednotiek generujucich hotovosf, do ktorej tento majetok palri.
Strata '/JO znizenia hodnoly pohl'adavok, ktore su ocenene amortizovanymi nakladmi, sa zruSi, ak nasledny narasl ich
navratncj hodnot}' moze byt* objektivne pripisany udalosti, ktora nastala po znizeni ich hodnoty.
V pripade goodwillu nie je mozne stralu zo znizenia hodnoty zrusif.
Pre oslatny majetok sa strata zo znizenia hodnoty zrusi, ak existuje indikator, zc toto znizenie hodnoly uz neexistuje a ze
doslo k zmene predpokladov pouzilych pri stanoveni navralnej hodnoly.
Strata zo znizenia hodnoly moze byt' zrusena len do takej vysky. aby uclovnd hodnota neprevysila uctovnu hodnotu, ktora by
bola stanovena po zohl'adneni odpisov, ak by nebola vykazana strata zo znizenia hodnoly.
(i)
/.
Nehnutel'nosti, stroje a zariadenie
Vtastny majetok
Jednollive polozky nehnutel'nosU, strojov a zariadeni su ocenovane obslaravacimi cenaini znfzenyini o opravky (pozri nizsie)
a o akumulovane slraty zo znizenia ich hodnoty (pozri uclovnu zasadu (h)).
ObslarSvacia cena predstavuje naklady, ktore su priamo priraditerne obstaraniu majelku. Ocenenie majelku vylvorcneho
vlastnou cinnostou predstavuju naklady na material, priame mzdove naklady, ostalne naklady priamo suvisiace s uvedemm
majctku do prevadzkyschopneho stavu, na ktory bol urceny a naklady na jeho demontaz a odslranenic a uvedenie miesla, kde
sa nachadza. do povodneho stavu, a aktivovane naklady na prijate uvery a pozieky. Naklady na uvery a poziCky sa aktivuju
do hodnoly kvalifikovaneho majelku.
Ak maju casli nehnutel'nosti, strojov azariadeni roznu dobu pouzitelnosti, tieto komponenly sa uctuju ako samostatne
polozky (hlavne komponenly) nehnutel'nosti. strojov a zariadeni.
13
CEETA n. s.
//.
Nasledne ndklady
Nasledne naklady sa aktivuju len vtedy, ak je pravdepodobne, ze Skupine z nidi budu ply nut' buduce ckonomicke uzitky
obsiahnute v prislusnej polozke nehnuternosli, strojov a zariadeni a tieto naklady sa daju spol'ahlivo ocenil". Vsetky ostatne
naklady, vratane beznej udrzby nehnuternosti, slrojov a zariadeni', su vykazane vo vykaze ziskov astral v loin obdobi,
v klorom vznikli.
in. Odpisy
Odpisy su vykazane vo vykaze ziskov astral na linearnej baze pocas odhadovanej doby pouzitel'nosti jednotlivych
poloziek nehnulernosli. strojov a zariadeni. Umelecke diela a zbierky sa neodpisuju. Odhadovane doby pouzitel'nosti su
nasledovne:
•
Slroje a zariadenia
3 - 8 rokov
•
Vybavenie a prislusenstvo
3 - 8 rokov
Jednotlive casli nelmulernosti, slrojov a zariadeni (komponenly), ktoi-ych obstaravacia cena je vyznamna v porovnani
s celkovou hodnotou poloziek, su odpisovane samostatne. Vyznamne casli nehnuternosti', strojov a zariadeni, ktore maju
podobnu dobu pouzitel'nosti a metodu odpisovania, su pri urcovani odpisovcj sadzby zoskupene.
Metody odpisovania, odhadovane doby pouziternosli a zoslalkove hodnoty sa kazdorocne prehodnocujii ku dnu, ku ktoremu
sa zostavuje uctovna zavicrka.
m Zisk a strata z vyradenia
Zisk a strata z vyradenia polozick nehnutel'nosti, slrojov a zariadeni sa zisli porovnam'm vynosu z vyradenia a uctovnej
hodnoty nehnuternosti, slrojov a zariadeni a vykaze sa vo vysledku liospodarenia nclto.
(j)
Nchmotny majctok
/".
Goodwill a nehnwtny niajetok nadobitdnuty vpodnikovyc/i kombindcldcb
Goodwill, Yxovy vznikol pri obstarani dcerskych spolocnosli, sa vykazuje ako nehmotny majetok.
Goodwill je kazdorocne tcslovany na znizenie hodnoty a vykazuje sa v obstaravacej cene znizenej o kumulovane slraty zo
znizenia hodnoly. Zisky a slraly z vyradenia spolodnosti zahfnaju uctovnu hodnotu goodwillu, ktory sa tyka vyradenej
spolocnosli.
Nehmotny majetok nadobudnuty v podnikovej kombinacii sa vykazuje v realnej hodnote zislenej ku duu obstarania, ak je
tento nehmotny majetok oddelitel'ny alebo vznikol na zaklade zmluvnych alebo inych zakonnych prav. Nehmotny majetok
s ureitou dobou pouziternosti sa odpisuje pocas doby jeho pouzitePnosti a ocenujc sa obslaravacimi cenami znizenymi
o opravky a akumulovane slraty zo znizenia hodnoty.
//. Softvcr a ostafny nehmotny majetok
Soflver a ostatny nelimotny majetok s urcitou dobou pouzilel'nosti sa vykazuje v obstaravacej cene znizenej o opravky (pozri
nizsie) a kumulovane slraty zo zm'zenia jeho hodnoty (pozri uctovnu zasadu (h)).
///. Ndsledne ndklady
Nasledne naklady sa aktivuju iba vtedy, ak zvysia ekonomicke uzitky obsialinutc v prislusnej polozke majetku, ktoreho sa
lykaju.
Vsetky ostatne naklady. vratane nakladov na interne generovany goodwill a znacky, sa vykazuju vo vysledku hospodarenia
pri ich vzniku.
iv. Odpisy
Odpisy sa vykazuju vo vysledku hospodarenia na linearnej baze pocas odhadovanej doby pouzivania nehmotneho majctku,
ineho ako goodwill, od datumu, od ktoreho su k dispozicii na pouzivanie. Odhadovanc doby pouzfvania su nasledovne:
•
•
•
Ostalny nchmolnj' majetok - vyhodne zmluvy
Ostatny nehmotn>' majetok - soflver
Ostalny nehmotn>' majetok - ine
10 rokov
4-5 rokov
5-10 rokov
14
CEETA a. s.
(k)
Investicie v nehnutel'nostiach
Investi'cie v nehnuternostiach predstavuju majetok. ktory je drzany na generovanie piijmov zprenajmu alebo na realizaciu
dlhodobeho narastu hodnoty, nepouziva sa vo vyrobe alebo na administrativne ucely, ani nie je predavany v ramci beznej
cinnosli Skupiny. Pozemky. klore su obstarane za uceiom vystavby investicie v nelinutej'nosiiac]], su kiasifikovane ako
investicie v nehnuternosliach v den obstarania a nasledne ocenovane realnou hodnotou.
Investicie v nehnuternostiach su ocenene realnou hodnotou, ktora je urcena nezavislym registrovanym znalcom alcbo
manazmentom, Realna hodnota sa odhaduje na zaklade sucasnych cien na aktivnom trhu s porovnatel'nymi nehnuternosfami
v lej istej lokalitc a v torn istom stave, alebo, tarn, kde lo nie je mozne, sa pouzfvaju vseobecne aplikovalelYie postupy
ocenovania ako odborne posudky a vynosove metody. Zisky a strat>' zo zmien realnej hodnoty sa vykazuju vo vysledku
hospodarenia.
Nehnuternosti sa povazuju za obstarane vtedy, ked' Skupina nadobuda vsetky vyznamne rizika a vyhody spojene
s viastin'clvom, a povazuju sa za vyradene, ked' lieto rizika a vyhody su prevedenfi na kupujuceho. Investicie
v nelmuternostiach sa povazuju za predane vtedy, ked' vsetky vyznamne rizika a vyhody boli prevedene na kupujticeho.
V pripade podinienenych vymen, predaje sa vykazu, ak su vsetky podmienky splnene. Zisk a strata z vyradenia investicie
v nehnulernostiach sa zisfuje ako rozdiel medzi nello vynosmi zpredaja a uctovnou hodnotou majetku a vykazuju sa
vo vysledku hospodarenia, nctto.
Trzby z prenajmu investicii v nehnutel'nosliach sa vykazuju tak, ako jc uvedene v uctovnej zasadc (1).
(1) Trzby
Trzby predslavuju najma trzby z prenajmu, trzby za sluzby a ostalne trzby od najomcov investicii v nehnuternostiach
patriacich Skupine a vynosy z predaja sluzieb suvisiacich s najmom.
i.
Trzby z prendj/nu
Trzby z prenajmu inveslicii v nehnuternostiach sa vykazuju vo vysledku hospodarenia na rovnomerncj baze pocas doby
prenajmu. Trzby z prendjmu su zm'zcne o celkove naklady na stimuly (naprikiad o obdobia bez platenia najmu, alebo
prispevky prenajimalefa najomcovi na presfahovanie), ktore sa vykazuju rovnomerne pocas doby prenajmu.
ii.
Trzby za sluzby
Trzby za sluzby a refakturovane poplalky predslavuju vynosy z odmien za poskylnute sluzby vralane odmien za konzultacne,
manazerske aservisne sluzby. Ostatne priamo fakturovalel'ne poplatky su refakturovane, prelo sa vo vykaze ziskov astral
Skupiny nevykazuju.
Trzby z poskytovanych sluzieb sa vykazuju vo vyslcdku hospodarenia podl'a stupfia dokoncenia prislusnej iransakcie ku dnu.
ku kloremu sa zostavuje uclovna zavierka.
(m) Naklady z prcvadzkovania nehnuternosti
Naklady z prevadzkovania nehnutel'nosti su naklady na opravy audrzbu, naklady na energie a verejne sluzby, najomne,
administrativne naklady suvisiace s investiciami v nehnuternostiach a ine naklady suvisiace s prevadzkovanim budov.
(n)
Financne vynosy afinancnenaklady
Financne vynosy su urokove vynosy, ktore sa vykazuju vo vysledku hospodarenia v torn
s pouzitiin metody efektivnej urokovej miery.
obdobi. s ktorym suvisia,
Financne naklady predstavuju urokove naklady na uvcry a pozicky a straty zo znizenia hodnolyfinancnehomajetku, ktorc su
vykazane vo vysledku hospodarenia. Naklady na uvery a pozicky. ktore nie su priaino priraditefne k obstaraniu, vystavbe,
alebo vyrobe kvalifikovaneho majetku, su vo vysledku hospodarenia vykazane pouzitim metody efeklivnej urokovej miery.
Kurzove zisky a straly sa vykazuju nelto.
(o)
Dan z prijmov
Dan z prijmov sa sklada zo splatnej a odlozenej dane. Splatna a odlozena dan sa vykazuje priamo vo vysledku hospodarenia.
okrem pripadov. klore sa lykaju podnikovych kombindcii, alebo poloziek. ktore sa vykazuju priamo vo vlastnom imani
alebo v ostatnych sucastiach suhrnneJio vysledku.
15
CEETA a. s.
Splatna dan je ocakavany danovy zavazok zo zdanitel'nclio prijmu bezneho uctovneho obdobia. s pouzitim sadzieb dane
uzakonenych alebo v podstatc uzakonenych ku duu, ku ktoremu sa zostavuje uctovna zavierka a iiprav danoveho zavazku
z minulych rokov.
Odlozena dan sa vykazuje s pouzitim suvaliovej metody aje pocitana z docasnych rozdielov medzi uctovnymi hodnotami
majetku a zavazkov pre ucelyfinancnehovykazovania a hodnotami, ktore sa pouzivaju pre danove ucely. Odlozena dan sa
nevzl'ahuje na nasledovne docasne rozdiely: prvolne vykazanie majetku a zavazkov v transakcii, ktoii nie je podnikovou
kombinaciou a neovplyvni ani uctovny ani danovy zisk alebo stratu. a rozdiely tykajuce sa investfcii v dcerskych
spolocnostiach, pri ktorych jc pravdepodobne, ze sa v dohl'adnej buducnosti nevyrovnaju. Odlozena dan sa nevykaze ani pre
zdanitel'ne rozdiely, klore vznikaju pri prvolnom vykazani goodwillu. Odlozena dan sa ocenuje s pouzilim sadzieb dane, pri
ktorych sa ocakava, ze sa budu uplalnoval" na docasne rozdiely v case, kedy dojde k ich vyrovnaniu podl'a pravnych
predpisov, klore boli uzakoncne alebo v podstate uzakonene ku dnu, ku kloremu sa zostavuje uctovna zavierka.
Pri urcovani hodnoty splalnej a odlozenej dane Spolocnost' beric do uvahy vplyv neistych danovych pozicii a d'alsie dane
a uroky, ktore by mohli byt' splalne. Spolocnost'je presvedcena, ze vykazane danovc zavazky su adekvatne za vsclky este
otvorene danove obdobia, ktore by mohli byl' kontrolovane, na zaklade zhodnolenia mnohych faklorov, vratane interpretacii
danoveho prava a skusenosli z minulych rokov. Toto zhodnotenie je zalozenc na odhadoch a predpokladoch a moze zahfnal'
cely rad usudkov, ktore sa viazu k buducim udalosliam. Nove informacie, ktore mozu byt' k dispozicii. mozu zmenit' usudok
Spolocnosti ohl'adom primeranosti existujucich danovych zavazkov; taketo zmeny v danovych zavazkoch ovplyvnia naklad
dane z prijmu v lorn uctovnom obdobi, v ktorom dojde k lakejto zmene.
Odlozena danova pohfadavka a zavazok su vzajomne zapocitane, ak exisluje zakonne vynutitel'ne pravo zapocitat* splatny
danovy zavazok a pohl'adavku a tieto sa lykaju rovnakeho danoveho uradu a rovnakeho dauoveho subjektu, alebo sa tykaju
roznych danovych subjektov, ale lielo maju v iimysle vyrovnat' danove zavazky a pohl'adavky netto alebo ich danove
pohl'adavky a zavazky budu realizovane sucasnc.
Odlozena danova pohl'adavka sa vykazuje iba do takej vysky, v akej je pravdepodobne, ze sa dosiahnu buduce zdanitel'ne
zisky. proti ktorym budu mod' byt' docasne rozdiely zapocitane. Odlozena danova pohl'adavka sa preveruje ku dnu, ku
ktoremu sa zostavuje uctovna zavierka a znizuje sa vo vyske, v akej je nepravdepodobne, ze sa ocakavane danove uzitky
dosiahnu.
(p)
Urccnie rcalncj liodnotj'
Metody a predpoklady pouzlvane pri urceni realnej hodnoty finandnych nastrojov opisanych v bode 25 - Informacie
o realnej hodnole. su uvedenc v tcxte nizsie:
/.
Poskytnute pdzicky a preddavky
Realna hodnola sa urcuje ako diskontovana ocakavana hodnota buducich pefiaznych tokov istiny a urokov. Pri urcovani
ocakavanej hodnoly buducich penaznych tokov sa beru do uvahy uverove riziko a indikatory znizenia hodnoly. Urcena realna
hodnola uverov odzrkadl'uje zmeny v statuse iiveru od jeho vzniku a zmeny v urokovych sadzbach v pripadc uverov s fixnou
urokovou sadzbou.
iV.
Prijatd uvery a pdzicky
Pre uvei-y a pozicky, pri klorych nie je definovana splatnost', sa za realnu hodnotu povazuje suma splatna na poziadanie
k ddtumu, ku ktoremu sa zostavuje uctovna zavierka. Realna hodnota uverov a poziciek s pevne stanovenou splatnost'ou sa
stanovi na zaklade diskontovanych penaznych tokov s pouzilim sadzieb pre uvery a pozicky s podobnou zostavajucou dobou
splatnosli.
Hi.
PoUl'addvky/zdvdzky z obchodneho styku
Pre pohPadavky/zaviizky z obchodneho styku so zoslatkovou dobou splatnosti kratsou ako jeden rok sa predpoklada, ze ich
menovita hodnola predstavuje zaroven aj ich realnu hodnotu.
iv.
Ostatity Jinancny nwjetoU/zdviizky
Pre financny majetok/zaviizky so zostatkovou dobou splatnosli kratsou ako jeden rok sa predpoklada, ze ich menovila
hodnola predstavuje zaroven aj ich realnu hodnotu.
16
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej iictovnej zavierky
ZR rok konfinci sa 31. deccmbra 2011
Poznamky konsolidovanej uctovnej zavierky
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
Vyznamne uctovne odhady a predpoklady
18
Obstaranie dcerskych spoIoCnosti
20
Trzby z prenajmu
21
Ostatne vynosy
21
Naklady z prevadzkovania nehnutel'nosti
21
Odpisy
22
Strata zo znehodnotenia goodwillu
22
Ostatne naklady z prevadzkovej cinnosli
22
Urokove vynosy a naklady
22
Dane z prijmov
23
Goodwill a ostatny nehmotny majetok
24
Nehnutel'iiosti, slroje a zariadenie
24
Inveslicie v nehnuternostiach
25
Pohl'adavky z obchodneho slyku
25
Poskylnute uvery a preddavky
26
Odlozena danova pohl'adavka a zavazok
26
Penazne proslriedky a ekvivalenty penaznych proslriedkov
27
Iny obezny majetok
27
Ostatny financny majetok
27
Vlaslne imanie
28
Prijate uvery a pozicky
28
Zavazky z obchodneho slyku
29
OstatnefinancnSzavazky
29
Ostatne zavazky
29
Informacic o realnej hodnote
30
Financne zavazky, podmienene zavazky a zabezpeky
30
Operativny lizing
31
Riadenie rizik a zv<*rejnenia
32
Spriaznene osoby
38
Informacie o skutofcnostiach, ktore nastali po dni, ku ktoremu sa zostavuje uctovna zavierka, do dna zostavenia uclovnej
zavierky
39
31. Spolocnosti v ramci Skupiny
40
17
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovancj iictoviicj zavicrky
zn rok Itoncinci sa 31. dcrcmbrn 2011
1.
Vyznnmne uctovne odhady a predpoklady
Zostavenie uclovnej zivierky v sulade s Medzinarodnymi standardmi financnelio vj'kaznictva v zncni prijatom EU si
vyzaduje pouzilie ur6il>'ch vyznamnycli uctovnycli odhadov. Takislo si vyzaduje, aby manazmenl v procese aplikacie
uctovnych zasad Spolocnosti pouzil svoj usudok. Tieto uctovne odhady zakonite budu iba zriedkakedy zhodne
so skutocnymi vysledkfimi. Odhady a predpoklady, ktore nesu znacne riziko vyznamnej upravy uctovnej hodnoty majetku
a zavazkov v buducom uctovnom obdobi, sii opisane v d'alsom texte. Odhady a predpoklady su priebeziie prehodnocovane.
Prehodnotenia uctovnj^ch odhadov sa vykazu v torn uctovnom obdobi, v ktorom je odhad prehodnoteny, ak sa
prehodnotenie vzt'ahuje len k lomuto obdobiu, alebo v obdobi, v ktorom je odhad prehodnoteny a v buducich obdobiach, ak
prehodnotenie ma vplyv na sucasne aj buduce obdobia.
(a)
Podnikovc kombinncic a alokacia kupnej ccny
Identifikovalel'ny majetok, zavazky a podmienene zavazky obslaravaneho sa vykazuju a ocenuju realnou hodnotou ku dnu
obstarania. Alokacia kOpnej ceny na jednotlivd polozky obstaranych cistych aktiv pre ucely zostavenia uctovnej zavierky sa
uskutocnujc pomocou profesionalnych poradcov.
Analyza ocenenia je zalozena na hislorickych a vyhl'adovych informaciach, ktore su k dispozicii ku dnu podnikovej
kombinacie. VyhPadove informacic, ktore mozu mat' vplyv na realnu hodnolu obstaraneho majetku, su zalozene na
ocakavaniach manazmentu ohl'adom konkurencneho a ekonomickeho proslredia v buducnosti.
Vysledky analyzy occnenia sa pouziju aj pre urcenie doby odpisovania hodnol priradenych kspecifickym polozkam
nehmolncho a dlhodobflio hmotneho majetku.
Upravy redlncj hodnoty vyplyvajiice z podnikovych kombindcii v roku 2011 su tivedene v tabui'ke nizsie:
I' tisicoch EUR
Dccrska spolocnost'
Bea Development, a.s.
Nclimotny
Investicie v
majetok nehnuternostiach
1 354
Odlozeuy danovy
zavazok
4 743
(1 158)
Cclkovy cisty
vplyv na stivalm
4 939
Pri obstarani spolocnosti Pribinova 25, s. r. o. nevyplynuli ziadne upravy realnej hodnoty vyplyvajuce z alokacie kupnej
ceny.
(b)
Posudcnic zuizenia liodnoty
Za rok konciaci sa 31. decembra 2011 Skupina posudzuje, ci nedoslo k znizeniu hodnoty goodwillu, ktory vznikol pri
podnikovych kombinaciach v priebehu bezneho uctovneho obdobia. Ku dnu obstarania je goodwill priradeny jednotlivym
jednotkam generujucim hotovosl', od klorych sa ocakdva, ze budu mat' uzitok zo synergickych efektov vznikajucich pri
podnikovych kombinaciach. Znizenic hodnoty sa urci posudenim navratnej hodnoty jednotky generujucich hotovost', ku
ktorcj sa goodwill vzl'nhuje, na zaklade hodnoly v pouzivani. ktora odraza ocakavane buduce diskontovanc penazne toky
alebo na zaklade realnej hodnot}' znizencj o naklady na predaj.
Pri akvizicii Pribinova 25, s. r. o. v roku 2011 vznikol goodwill v hodnote 5 069 lis. EUR (pozri bod 2 - Obslaranie
dcerskych spolocnosti pre viae informacii). Manazment vyhodnotil samoslalnu nehnutefnost' ako jednolku generujucu
hotovosl' (prenajom kancelarskych priestorov). Na posudenie znizenia hodnoty jednotky generujucej hotovosl' bola pouzita
realna hodnota zm'zend o naklady na prcdaj.
KPucovym predpokladom pre teslovanie na znizenie hodnoty boli vynosy zprenajmu a ocakavana vynosnost", ktora sa
pohybovala v rozsahu od 7.2 % do 7,35 %. Skupina pouzila pre jednotlive investicie v nehnutel'nosliach vlastnene
Skupinou aj exlerne ziiEilecke posudky.
Test na znizenie hodnoty viedol k vykazaniu straty zo znizenia hodnoly vo vyske 5 069 tis. EUR.
18
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej uclovnej zavierky
za rok konciaci sa 31. dcccmbrn 2011
(c)
Occfiovanifc investi'cii v nehnutel'nostiach
Inveslicie v nehnuternostiach sa ocenuju realnou liodnolou. Realna hodnola investicii v nehnuternostiach je urfiena bud'
nezavislymi znalcaini alebo inanazmentoni (pozri uctovnu zasadu (k)), v obidvoch pripadoc/i na zaklade sticasnej trhovej
hodnoty a trhovych podmienok. Trhova hodnola je odhadovana hodnota, za ktoru by mohla byt' nehnuternosf v den
ocenovania vymenena medzi suhlasiacim kupujucim a suhlasiacim predavajucim v nezavislej transakcii po vhodnom
marketingu, kedy vselky strany konaju erudovane, prezieravo a beznatlaku.
Ocenovacia baza je realna hodnota a riadi sa medzinarodnyini ocefiovacimi standardmi. Pouzile ocenovacie metody v zasade
pozostavaju z referendi na trhove Iransakcne ceny pre podobne nehnuternosti. Nezavislf znalci maju uznavanu a naleziiu
profesnu kvalifikSciu a maju skusenosti s ocenovaniin nehnuternosti v danej geografickej lokalite a v segmente.
Z celkovej hodnoty inveslicii v nehnutel'nostiach vo vygke 82 945 lis. EUR bolo nezavislym znalcom ocenenych 14 965 Us.
EUR a manazmcntoni 67 980 tis. EUR (v roku 2010: ziadne).
V pn'pade, ze nie su k dispozfcii sucasne ceny na aktivnom trliu, ocenenia sti pripravovane na zaklade odhadovanycli
ocakavanych cistych penaznych tokov zprenajmu nehnuternosti ana zakladc ocakavanej vynosnosti, ktore odzrkadl'uju
specificke riziko inherenlne na trhu a v penaznych tokoch. Tarn, kde je to vhodne, ocenenia zohl'adnuju lyp najomcov, ktori
si najimaju nehnutel'nost' alebo su zodpovedni za plnenie povinnosli vyplyvajiicich z najmu, alebo je pravdepodobne, ze si
budu najimat' nehnuternost'. ked' nebude obsadena, vseobecne trhove vnimanie vierohodnosti najomcov, rozdelenie
zodpovednosti za udrzbu a poistenie medzi Skupinu a najomcov, a zostatkovii ekonomicku dobu zivotnosti nehnutel'nosU.
K 31. decembru 2011 bola cela hodnota inveslicii v nehnuternosUach ocenovana vynosovou melodou tak, ako je popisane
vyssie (rok 2010: ziadne).
V roku 2011 viedlo precenenie investicii v nehnulernosliach k strale z precenenia vo vyske 187 tis. EUR (v roku 2010:
ziadne).
Vzhl'adom k ekonomickemu poklcsu a k naslednemu znizenemu poclu Iransakcif, pri urcovani trhovej hodnoty ku koncu
uctovneho obdobia, zostava neistota a dochadza vo zvysenej miere k pouzivania usudkov. Rozsah o£akavanej vynosnosti
a prislusne senzitivity su uvedene nizsie.
]' tisicoch EUR
Rozsah ocakavanej vynosnosli (%)
Zmena hodnoly pri ocakavanej vynosnosti zvysenej
o1%
Zmena hodnoly pri ocakavanej vynosnosti znizenej
oI%
Kan eel arie a maloobchod
2011
7,20 % - 7,35 %
(9 237)
14 540
Kancelarie a maloobchod
2010
19
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej ftclovncj zavicrky
za rok koncinci sn 31. dcccmbrn 2011
2.
Obstarnnie dcerskych spolocnosti'
Obstarania
Vtisicoch EUR
Novc dccrskc spolocnosti
Night sky, s. r. o.
Pribinova 25, s. r. o.
Bea Development, a.s.
Celkoni
Zalozcnic decrskej spolocnosti
CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING
Datum
obstarania
Obstaravacia
ccna
7.10.2011
10.11.2011
27.12.2011
5
24 400
8710
Ubytok
penaznych
tokov
Poriiel Skupiny
po obstarani'
100%
100%
100%
33 115
Datum
zalozenia
20.5.2011
Naklady na
zalozenie
13
Ubytok
penaznych
tokov
(13)
Podiel Skupiny
po zalozeni
100%
EfcUt obstarania
Obslaranie dcerskych spolocnosti' malo nasledujuci vplyv na majelok a zavazky Skupiny:
' tisicoch EUR
Nehmotny majetok
Nehnuternosti, slroje a zariadenia
Inveslicie v nehnuternostiach
Poskytnule uvery a preddavky
Pohl'adavky z obchodneho styku
Ostatny majetok
Ostalny financny majetok
Peniaze a ekvivalenty penaznych
proslriedkov
Zavazky z obchodneho slyku
Ostatne zavazky
Ostatnefinancnezavazky
Prijate uvery a pozicky
Dan z prijmov - splalna
Odlozeny danovy zavazok
Cisty identifikovatel'ny niajetok a
zavazky
Goodwill zobslarania novych dcerskych
spolocnosti
Naklady obstarania
Bea Development,
a.s.
Pribinova 25,
s.r.o.
I 354
93
14 935
109
173
67 980
552
561
460
16
29
50
769
(33)
(287)
(258)
(6 575)
(4)
(1363)
2 957
(129)
(265)
(372)
(47 067)
8 710
8 710
Ostatne
Celkom
5
I 463
266
82 915
552
590
510
21
13
3 739
(162)
(552)
(630)
(53 642)
(4)
(7 007)
19 331
18
28 059
5 069
24 400
18
5 069
33 128
(5 644)
20
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej uctovnej zavierky
za rok konciaci sa31. decembra 2011
2. Obstaranie dcerskych spolocnosti' (pokracovanie)
J' tisicoch EUR
Bea Development,
a.s.
Pribinova 25,
s.r.o.
769
769
2 957
2 957
Zapiatena protihodnota , vysporiadana v
peniazoch
Obstarana liotovost"
Cisty penazny vydaj (prijem)
Strata odo dna obstarania
Ostatne
Celkoni
(13)
13
(13)
3 726
3 726
(38)
(3 706)
(3 668)
Ak by Skupina obslarala tieto dcerske spolocnosli 1. januara 2011, zisk Skupiny by bol 1 028 lis. EUR a vynosy Skupiny by
boli 10 683 tis. EUR.
3. Trzby z prenajmu
I'tisicoch EUR
1. januar 2011 31. december 2011
Najomne z investicii v nelinutel'nostiacli
852
Celkom
852
1. januar 201031. december 2010
Trzby zprenajmu predstavuju predovsetkym prenajom kancelarskej budovy Tower 115 Bratislava, Slovensko (v roku
2010: ziadne).
4.
Ostatne vj-nosy
I' tisicoch EUR
Odmena za riadenie nehnuternosti a suvisiace sluzby
Oslatne
Cclkom
5.
1. januar 2011 31. december 2011
I. januar 201031. december 2010
12
20
32
Naklady z prevadzkovania nehnuternosti'
I' tisicoch EUR
Naklady na opravu a udrzbu
Administralivne naklady tykajuce sa invcsticii v nehnuternostiach
Poplatky a provizie
Najom prieslorov
Celkom
1. januar 2011 31. december 2011
I. januar 201031. december 2010
(66)
(51)
(41)
(16)
(174)
21
CEETA a. s.
Poznamhy konsolidovancj liclovncj zavicrky
za rok konciaci sH 31. decembra 2011
6.
Odpisy
\'tisicoch EUR
Odpisy nehnuiei'nosti, strojov a zariadenia
Odpisy nelimotneho majelku
Celkoni
7.
Pribinova 25, s- r. o.
Celkom
(25)
(1)
1. januar 2011 31. decembcr201I
1. januar 201031.deceniber 2010
(5 069)
(5 069)
Ostatne iiaklady z prcvsidzkovej cinnosti
/" tisicoch EUR
Naklady na konzultacnc sluzby
Naklady na audil a uclovne slu2by
Najomne (ine ako najom priestorov)
Oslatne dane a poplatky
Spotrcba matarialu
Naklady na reklamu
Naklady na komunikaciu
Oslatne
Celkom
9.
1. januar 201031.dcccniber2010
Strata zo znehodnotenia goodwillu
I" tisicoch EUR
8.
I. januar 2011 31. decenil)er20n
1.januar2011 31. december 2011
1. januar 201031. dcccmbcr 2010
(152)
(48)
(47)
(24)
(5)
(4)
(4)
(73)
(357)
Orokovc vynosy a naklady
1'tisicoch EUR
Urokove naklady
Urokove vynosy
Cclkom
1. januar 201131. deccmber 2011
I. januar 201031. decern ber 2010
(329)
3
i32£L
Za rok konciaci sa 31. decembra 2011 urokove naklady predstavuju iba naklady na iivery a pozicky vo vySke 329 tis. EUR
(vroku 2010: ziadne).
22
CEETA a. s.
Poznftmky konsolidovanej uctovnej zM'ierky
za rok koncinci sa 31. dcccmbra 2011
10. Danezprijniov
1. januar 201131. december 2011
C tisicoch EUR
Odloiena dan - vynos:
Vznik a vyrovnanie docasnych rozdielov
Dan z prijmov - vynos, celkom
1. januar 201031.deceinber 2010
410
1410
Odlozena dan z prijmov je vypocitana pouzitim v sucasnosti platnej sadzby dane, o ktorej sa ocakava, ze bude platna
v obdobi, v ktorom sa pohfadavka zrealizuje alebo zavazok vyrovna. Sadzba dane na Slovensku a v Ceskej republike je
19%.
Vzhfadom na lo, ze mnohe oblasti slovenskeho a ceskeho dafioveho prava doteraz neboli dostaloCne overene praxou. existuje
neistota v torn, ako ich budu danove organy aplikovat'. Mieru tejto neistoly nie je mozne kvantifikovaf a zanikne az potom.
ked' budu k dispozicii pravne precedensy, pripadne oficialne interpretacie prislusnych organov.
Konsolidovana dan zprijmov zostatnych sucasti suhrnneho vysledku za rok konciaci sa 31. decembra 2011 a za rok
konciaci sa 31. decembra 2010
VtkicochEUR
1. januar 2011 1. januar 201031. december 2011
31. december 2010
Danovy
Danovy
Pred (naklad)
Po
Pred (naklad)
zdanemm
vynos
zdaneni zdanenim
vjnos
Po zdaneni
Rozdiely z prepoctu cudzich mien
Ostatne sucasti suhrnneho vysledku
17
17
17
17
Odsuhlasenie efektivnej danovej sadzby
Vtisicoch EUR
1. januar2011 31. december 2011
%
(5 256)
Strata pred zdanemm
Dafi pri pouziti danovej sadzby domacej krajiny Spolocnosti
Dafiovo neuznane naklady
Uplalnene danove straly, ktore neboli uplalnene v predchadzajucich
obdobiach
Dafiova slrala bezneho obdobia, na kloru nebola uplatnena odlozena
daiiova pohl'adavka
Celkom
1. januai 201031. december 2010
%
19%
(18%)
(999)
930
26%
(1351)
(0.19%)
27%
10
(1 410)
Pozri tiez bod 16 - Odlozene danove pohl'adavky a zavazky
23
CEETA a, s.
Poznamk}' koiisolidovancj itclovncj zavicrky
zn rok koncinci sa 31. deceinbrn 2011
11. Goodwill n ostatny nclimotny mnjetok
Ostatny
nehmotny
majetok
Vtisicoch EUR
Goodwill
Celkom
Obstaravacia cena
Stav k 1. januaru 2011
Vplyv pohybu kurzov cudzich mien
Obslarania prostrednictvom podnikovych kombinacii
5 069
Stav k 31, decernbi'u 2011
5 069
3
1 463
I 466
3
6 532
6 535
Opravky a straty zo zm'zcnia hodnoty majctku
Stav k 1. januaru 2011
Odpisy bczneho uctovneho obdobia
Znizenie hodnoty
Stav k 31. decembru 2011
(1)
(5 069)
(5 069)
(1)
(1)
(5 069)
(5 070)
Uctovna liodnota
Stav k 1. januaru 2011
Stav Ii31.dcccnibni 2011
1465
1 4G5
NajvyznEimnejSou polozkou v ramci oslalneho nehmolneho majelku su vyhodne najomne zmluvy v Bea Development, a. s.
aktivovane pri obslarani spolocnosli, s uclovnou hodnotou 1 356 lis. EUR a zoslavajucou dobou odpisovania 10 rokov.
12. NchnutcPnosti, stroje a zariadenie
V tisicoch EUR
Stroje a
zariadenia
Vybavcnic a
prislusenstvo
93
171
171
Umeleckc
dicla a
zbierky
Celkom
Obstarjivacia ccna
Stav k I. januaru 2011
Prirastky
Obslaraiiia proslredniclvom podnikovych kombinacii
Stav k 31. deccmbru 2011
Opravky a straty zo
znizenia hodnoty majetku
Stav k 1. januaru 2011
Odpisy bezneho uctovn^ho obdobia
Stav k31. decembru 2011
2
266
268
(1)
(24)
(24)
(25)
(25)
92
147
243
Llctovni'i hodnota
Stav k 1. januaru 2011
Stav k 31. decembru 2011
24
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovanej uEtovncj zjvierky
za rok konfiaci sa 31. decembra 2011
13. Investicie v nehnuternostiach
Celkoni
V tisicoch EUR
Stav k 1, januaru 2011
Vplyv pohybu kurzov cudzich mien
Prirastky
Obstarania prostrednictvom podnikovych kombinacii
Upravy realnej hodnoty s vplyvom na vysledok hospodarenia
Stav k 31. decembru 2011
30
187
82 915
(187)
82 945
V uclovnom obdobi 2011 boli prostredniclvom podnikovych kombinacii nadobudnute nasledovne investi'cie
v nehnulernostiach: kancelarska budova Tower 115 v Bratislave, v Pribinova 25, s. r. o. v realnej hodnote 67 980 tis. EUR
a kancelarska budova Javor v Prahe v Bea Developmenl, a .s. v realnej hodnote 14 935 tis. EUR.
Zaruky
K 31. decembru 2011 bolo zriadene zalozne pravo na investicie v nehnuternostiach v hodnote 82 945 tis. EUR na
zabezpecenie bankovych uverov.
Hodnota vykazana vo vysledku hospodarenia
I'tisicoch EUR
Trzby z prenajmu invcsticif v nehnutel'nostiach
Priame prevadzkove naklady lykajuce sa inveslicii v
nehnuternostiach, klore pocas uctovneho obdobia generovali trzby z
prenajmu
Celkom
1. januar 2011 31. december 2011
1. januar 201031. december 2010
852
(118)
734
14. Pohl'adavky z obchodneho styku
I'tisicoch EUR
Pohl'adavky z obchodneho slyku
Celkoni
2011
2010
845
845
Obezne
Neobezne
845
Celkom
845
25
CEETA a, s.
Poznainky konsoliilovancj iictovnej zavierky
za rok koncinci sa 31. dcccmbra 2011
15. Poskytnute uvery n preddavky
2011
Vtisicoch EUR
2010
555
Obezne
Neobezne
Cclkom
555
Liver k 3 l . decembru 2011 bol poskytnutyjedinej trelej strane(v roku 2010: ziadne).
Clrokova sadzba tohto uveru k31. decembru 2011 bola 3,45 % a zaroven je aj priemernou urokovou sadzbou uverov
a preddavkov za rok 2011 (v roku 2010: ziadna).
16. Odlozene danove pohl'adavky a zavazky
Vykazanc odlozcne danove pohl'adavky a (zavazky) su nasledovne:
I ' tisicoch EUR
Nehmolny majetok
Investicie v nehnulernostiach
Dafiove straVy
Zapocitauic
Celkoni
PohPadavky
2011
2010
Zavazky
2011
2010
(258)
(6 837)
1 495
(1 495)
Nctto
2011
2010
(258)
(6 837)
I 495
1 495
(5 600)
(5 600)
Daiiovc pobl'adavky, ktore neboli uplatncnc
Odlozcn^ danova pohl'adavka nebola vykazana k nasledovnym polozkam:
2011
2010
Vtisicoch EUR
52
52
Danove slraty na umorcnie
Celkoni
Danove Slraty, klore sa vykazali v Ceskej republike, je mozne uplatnif poCas obdobia pialich rokov a danovd slraty, ktore
vznikli na Slovensku pred I. januarom 2010, je mozne uplatnit' pocas obdobia piatich rokov (pre straty, ktore vznikli po
1. januari 2010 je to sedem rokov).
Niektore odpocitaterne docasne rozdiely sa podl'a sucasnej danovej legislativy nevyrovnaju. Z tohlo dovodu nebola na lielo
rozdiely uplalnena odlozena danova pohl'adavka, pretoze vzld'adom na rozne zdroje tohlo majetku nie je pravdepodobne
dosiahnulie buduceho zdanitcrneho zisku, voci kloremu by Skupina mohla umoril' uzitky z neho vyplyvajuce.
Odhad moznosti uplalnenia danovych slral je nasledovny:
Danove straly
2012
2013
2014
551
37
3 098
2015
2016
4 234
26
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej wctovnej zivierky
Li rok Jionfiaci sa 31. decembra 2011
17. Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov
VtbicochEUR
2011
Bezne ucty v bankach
Hotovosf
Celkoni
3 353
1
25
3 354
25
2010
18. Iny obezny majetok
Vtisicoch EUR
Naklady buducich obdobi a prijmy buducich obdobi
Danove pohl'adavky
Celkom
2011
2010
603
16
619
Obezne
Neobezne
619
Celkom
619
19. Ostatnyfinancnymajetok
V tisicoch EUR
Pohl'adavky za upisane vlastne imanie
Ostatne pohl'adavky
Celkom
Obezne
Neobezne
Celkom
2011
2010
25 080
64
25 144
3
25 144
25 144
Pohl'adavka za upisane vlaslne imanie predslavuje pohl'adavku zo zvysenia zakladneho imania o 20 900 tis. EUR a zo
zv^senia zakonntJho rezervnelio fondu z kapitalovych vkladov o 4 180 tis. EUR. Pohl'adavka za upisane vlastne imanie bola
splalena 9. januara 2012.
27
CEETA n. s.
Poznninky konsolidovancj iiciovncj zavicrky
za rok konciaci sn3]. ([cccmbra201I
20. Vlnstiie imanic
ZakLadnc imaiiic
Sclivalene a upisane zakladne imanie k 31. deccmbru 2011 pozostava z20 925 kmenovych akcii v nominalnej hodnote
1 lisic EUR zajcdnu akciu (rok 2010: 25 kmenovych akcii v nominalnej liodnote 1 tisic EUR zajednu akciu), z ktorych bolo
k 31. decembru 2011 nesplatenych 20 900 tis. EUR.
Akcionari maju pravo na vyplatu dividend a hlasovacie pravo na valnom zhromazdeni Spolofinosti, pricom jeden Mas ma
hodno\u jcdTicj a\tcic v hodnolft \
EUR. Majovtav/m akcionivom Skupin>' KOTIPAS EQUITY LIMITED.
31. deceniber20Il
Pocct akcii'
Podiel na znkladnoni imam'
(TEUR)
(%)
Hlasovacie
prava
(%)
KOTIPAS EQUITY LIMITED
20 925
20 925
100
100
Celkoni
20 925
20 925
100
100
31. dcccmbcr 2010
Pocct akcii
Podiel na zakladnom iniani
Hlasovacic
prava
(TEUR)
(%)
(%)
KOTIPAS EQUITY LIMITED
25
25
100
100
Celkom
25
25
100
100
Zakladne imanie bolo 29. decembra 2011 zvysene o 20 900 tis. EUR a bolo splatene 9. januara 2012.
Nedistribiiovatel'ne fondy
NedislribuovatePne fondy predstavuju zikonny rezervny fond vo vyske 4 183 tis. EUR (v roku 2010: 3 lis. EUR), z ktorych
4 180 lis. EUR nebolo k31. decembru 2011 splatcnych. Zakonny rezervny fond sa podl'a slovcnskej legislalfvy vytvara
povinne rocne v minimalnej vyske 10 % zcisleho zisku spolocnosti a minimalne do vysky 20 % zapisaneho zakladneho
imania (kumulativne). Zakonny rezervny fond moze byl' pouzity iba na uhradu strat Spolocnosti a nesmic sa pouzit' na
v^platu dividend. Vypocet zakonneho rezervneho fondu vychadza z narodnych pravnych predpisov.
Rozdiely z prepottu cudzich mien
Rozdiely z prepoclu cudzich mien prcdstavuju vsetky kurzove rozdiely, klore vznikli zprepoctu udajov v uclovnych
zdvierkach zahranicnych podnikov, ktore nie su pevnou sucast'ou cinnosti Skupiny.
21. Prijate uvery a pozicky
I' tisicoch EUR
Obezne
Neobezne
2011
2010
46 907
6619
53 526
Priemerna urokova sadzba uverov od bank bola v roku 2010 vo vyske 4,37 % (v roku 2010: ziadne).
28
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej uclovnej zivierky
za rok konciaci sa 31. decembra 2011
22. Zavazky z obchodneho styku
I' tisicoch EUR
2011
Zavazky z obchodneho styku
Nevy fakturovane dodavky
Zadrzne voci zmluvnym strandm
Celkom
542
89
22
653
Obezne
Neobezne
Celkom
631
22
653
2010
23. Ostatnefinancnezavazky
I' tisicoch EUR
2011
PrijatS preddavky
Ostatne
Celkom
716
7
Obezne
Neobezne
Celkom
723
2010
723
723
24. Ostatne zavazky
J' tisicoch EUR
2011
Zavazky z obstarania dcerskych spolofinosti
Vynosy buducich obdobi
Casove rozlisenie
Ostatne danove zavazky
Ostatne
Celkom
33 108
233
21
II
12
Obezne
Neobezne
33 196
189
33 385
Celkom
2010
33 385
29
CEETA a- s.
Poznamky konsolidovanej uEtovnej zavierky
za rok koriciaci sa 31. decembra 2011
25. In form a cie o realnej hodnote
Nasledovny prehfad obsahuje udaje o uctovnej hodnote a realnej hodnote financneho majetku a zavazkov Skupiny, ktore nie
su ocenene realnou hodnotou:
I' tisicoch EUR
Financny niajetok
Penazne prostriedky a ekvivalenty
penaznych prostriedkov
Poskytnute uvery a preddavky
Pohl'adavkyz obchodneho styku
Oslatnyfinancnymajetok
31. december 2011
Uctovna hodnota
Realna hodnota
31. december 2010
Uctovna hodnota
Realna hodnota
3 354
555
845
3 354
555
845
25
25
25 144
25 144
3
3
Financne zavazky
Prijate uvery a pozicky
53 526
Zavazky z obchodneho styku
653
Ostatnefinemcnezavazky
723
26. Financne zavazky, podmienene zavazky a zabezpeky
I" tisicoch EUR
54 627
653
723
2011
Zalozenc investicie v nehnutel'nostiach
Ostatne zabezpeky
82 945
1 397
Celkoni
84 342
2010
30
CEETA a. s.
Poznimky konsoliJovanej uctovnej zavierky
za rok konciaci sa 31. decembra 2011
27. Operativny Hzing
Lizing na strane najomcu
Zavazky z nevypovedatel'neho operativneho lizingu su nasledovne:
I' tisicoch EUR
Menej ako rok
Od jeden do pat rokov
Viae ako pat' rokov
Celkoni
5
2011
2010
134
535
1 216
I 885
V roku 2011 boli vo vykaze ziskov a strat vykazane naklady na operativny Hzing vo vyske 63 tis. EUR (2010: ziadne).
Lizing na stratie prenaji'matera
Pohl'adavky z nevypovedatel'neho operativneho lizingu su nasledovne:
Y tisicoch EUR
Menej ako jeden rok
Od jeden do paf rokov
Viae ako paf rokov
Celkoni
2011
2010
6 045
22 933
7 946
36 924
Skupina prenajima kancelarske priestory formou operativneho lizingu. Prenajom kancelarskych priestorov a maloobchod je
zvycajne uzatvoreny na dobu piatich az devatnastich rokov. Pocas roka 2011 boli vo vykaze ziskov astral vykazane vynosy
z prenajmu vo vyske 852 tis. EUR (2010: ziadne).
31
CEETA a. s.
Poznnmky konsolidavnncj iictovncj zavicrky
za rok koncinci sa 31. decembra 2011
28. Riadenie rizik a zverejnenia
Tato cast' poskyluje detaily ofinancnycha prcvadzkovych rizikach, klorym je Skupina vyslavena a o sposobe ich riadenia.
Najdolezitejsie typy rizik, ktorym je Skupina vystavena, su uverovc riziko, riziko likvidily a trhove riziko. Trhove riziko
predstavuje najma urokove riziko a menove riziko.
Uvcrove riziko
Skupina je primarne vystavena uverovemu riziku, klore vznika z pohl'adavok z prenajmu a z poskytnutych iiverov
a preddavkov. Objem vystuvenia sa tomuto riziku je vyjadreny uclovnou hodnotou lohto inajetku v suvahe. Oclovna hodnota
pohradavok z obchodneho styku predslavuje najvyssiu moznu uctovnu slratu, ktora by sa vykazala v suvahe ku dnu, ku
ktoremu sa zostavuje uclovna zavierka v pripade, ze protistrana uplne zlyha pri plneni svojicli zmluvnych zavazkov a vsetky
zabezpeky a zaruky by mali nulovu hodnotu. Tato hodnota prcto vysoko prevysuje ocakavane slraty.
Uverovd riziko podi'a odvtfvi
K 31. deccmbru 2011
V tisicoch EUR
Spolocnosti
Banky
Ostatne
financne
institucie
Ostatne
Cclkom
Majetok
Penazne prostriedky a ekvivalenly
penaznych proslriedkov
Poskytnute uvery a preddavky
PohPadavky z obchodncho slyku
Ostatnyfinancnymajetok
3 353
3 354
555
845
25 144
555
812
25 144
25 956
31
3 384
555
Banky
Ostatne
financne
institucic
29 898
K 31. deccmbru 2010
I' tisicoch EUR
Spolocnosti
Ostatne
Celkom
Majctok
Penazne prostriedky a ekvivalenty
penaznych proslriedkov
Oslalnyfinancnymajelok
25
25
25
3
28
32
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovanej liEtovnej zavierky
za rok konJiaci sa 31. decembra 2011
28. Riadenie rizik a zverejnenia
(pokracovanie)
Uverove riziko podi'a lokatity
K 31. decembru 2011
Slovensko
Ceska
republika
2 586
768
Vtisicoch EUR
Cyprus
Holandsko
Ostatne
Celkom
Majetok
Penazn£ prostriedky a ekvivalenty
penaznych prostriedkov
Poskytnme uvery a preddavky
Pohl'adavky z obchodneho styku
Ostatny financny majetok
555
25 080
25 080
3 376
825
555
1
61
62
Cyprus
Slovensko
Ceskd
republika
Holandsko
Ostatne
787
57
3
3 354
555
845
25 144
29 898
K 31. decembru 2010
V tisicoch EUR
Celkom
Majetok
Penazne prostriedky a ekvivalenty
penaznych prostriedkov
Ostalny financny majetok
25
25
25
3
28
33
CEETA a. s.
Po^namky [tonsoliJovancj iiclovncj zavicrky
za rok konciaci sa3I. dcccmbra 2011
28- Riadenie rizik n zverejnenia (pokracovanie)
Uverovc riziko - Znizenie hodnoty financneho majetku
Poskytnute uvery a preddavky
Vtisicoch EUR
Do splalnosli
Poskytnute uvery a preddavky
Brutto
2011
555
555
2010
Zm'ienie Iiodnoty
2011
2010
Uctovna hodnota
201I
2010
555
555
2010
Znizenie hodnoty
2011
2010
Uctovna hodnota
2011
2010
516
65
231
31
2
Pohl'adavky z obchodneho styku
Vtisicoch EUR
Do splalnosli
Po splatnosli 0 - 3 0 dni
Po splalnosti 31 - 180 dni
Po splatnosti 181-365 dni
Po splalnosti 1 rok
Pohl'adavky z obchodneho styku
celkom
Brutto
2011
516
65
231
31
2
845
845
Ostatny fiuancny majetok
Vtisicoch EUR
Do splatnosti
Ostatny finaucny majetok celkom
Brutto
2011
25 144
25 144
2010
3
Zm'zcnic hodnoty
2011
2010
Uctovna hodnota
2011
2010
25 144
3
25144
34
CEETA a. s.
Poznrimky konsolidoviinej iictovnej zfivierky
zn rok koncinci sa 31. decembra 2011
28.
Riadenie rizik a zverejnenia (poltracovanie)
Riziko likvidity
Riziko likvidity vzoika pri bc2nom financovani cinnosti Skupiny, pri schopnosti splacat* svoje zavazky v dobe ich
splatnosti a pri riadenifinancnychpozicii. Predstavuje riziko neschopnosti financovat' majetok v primeranej dobe splatnosti
a urokovej sadzbe a taktiez riziko neschopnosti realizoval' majetok za rozumnu cenu v pi imeranom casovom horizonte.
Jednotlive podniky v Skupine pouzivaju rozne metody na riadenie rizika likvidity. Manazment Skupiny sa zameriava na
monitorovanie a riadenie likvidity kazdeho jednotliveho podniku.
V nasledovnej tabul'ke je uvedena analyza financneho majetku a zavazkov Skupiny podl'a zmluvnej zostatkovej doby
splatnosti financnelio majetku a zavazkov, vratane odhadovanych platieb urokov. Tato analyza predslavuje najopalrnejsi
variant posudenia zostatkovych dob splatnosti, pri ktorom opcie alebo splatkove kalendare umoznuju predcasne splatenie.
Z tohto dovodu je v pripade zavazkov vykazan^ najskorsie mozne splatenie a pre majetok najneskorSie mozne splatenie.
Majetok a zavazky, ktore neinaju stanovenu splatnost'. su vykazane spolu v kategorii „splatnosf ncurcena* .
1
Doby splatnostifinnncneho majntku a zdviizkov
KSI.dcccmbru 2011
V tisicoch EUR
Celkom
Majetok
Penazne proslnedky a ekvivalenty penaznych
prostriedkov
Poskylnute uvery a preddavky
Pohl'adavky z obchodncho slyku
Ostatnyfinancnymajelok
Zavazky
Prijate uvery a pozicky
Zavazky z obchodneho slyku
Ostatnefinancn£zavazky
Nediskontovane
penazne
toky
Do 3 mesiace 1 rok az
mesiacov az 1 rok 5 rokov
3 354
3 354
555
845
25 144
29 898
555
845
25 144
29 898
555
845
25 144
29 898
53 526
653
723
54 902
56 404
653
265
57322
889
595
27
3 354
1 511
47 952
36
47 988
Nad 5 Splatnosf
rokov neurcenn
7 489
22
62
12
7511
62
238
250
Skupina ocakava, ze prijate uvery a pozicky v kategorii 3 mesiace az 1 rok budu predlzene alebo refinancovane.
K 31. decembru 2010
I' tisicoch EUR
Majetok
Penazne proslriedky a ekvivalenly penaznych
prostriedkov
OstalnyfinanCnymajetok
Celkoni
Nediskontovane
peiiazne
toky
Do 3
mcsiacov
25
25
25
3
28
3
28
25
mesiace 1 rok az
az 1 rok 5 rokov
Nad 5 Splatuost*
rokov neurcena
35
CEETA a. s.
Poznafliky koiisolidovanej uclovnej zavierky
za rok konfiaci sa3]. decembra 2011
28. Riadenie rizik a zverejnenia (pokracovanie)
Menovc riziUo
Skupina je vystavena riziku zmien vymennych kurzov bezne pouzivanych cudzich mien, ktore moze ovplyvnif jej financnu
sttuaciu a peRazne toky.
K31. decembni 2011 financne naslroje denominovane v cudzich menach vyjadrene v tis. EUR su nasledovne:
I' tisicoch EUR
Majetok
Penazne proslnedky a ekvivalenly penaznych
prostriedkov
Poskytnute Overy a preddavky
PohPadavky z obchodncho styku
Oslainy financny majetok
Zavazky
Prijate uvery a pozicky
Zavazky z obchodneho styku
Oslaltiefinancnezavazky
EUR
CZK
Celkom
2 586
768
3 354
555
787
25 144
29 072
826
555
845
25 144
29 898
46 938
589
465
47 992
6 588
64
258
6 910
53 526
653
723
54 902
58
K 31. decenibru 2010 financne naslroje denominovane v cudzich menach vyjadrenc v tis. EUR su nasledovnc:
I' tisicoch EUR
EUR
Majetok
Penazne prostriedky a ekvivalenly penazn>'ch
proslriedkov
Ostatriy financny majelok
CZK
Celkom
25
-
25
3
28
-
3_
28
36
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej iiclovnej zavierky
za rok koncinci sa 31. decembra 2011
28. Riadenie rizi'k a zverejnenia (pokracovanie)
Analyza senzitivity
Posilnenie eura o 10 % oproti nizsie uvedenym menam k 31. decembru by malo nasledovny vplyv na portfolio. Analyza
predpoklada, ze vsetky ine premenne, najma urokove sadzby, zostanu nezmenene.
f 'plyv v tisicoch EUR
Vplyv na portfolio
31. december 2011
CZK
1 366
31. decembfertOlO
CZK
Oslabenie eura o 10 % oproli hore uvedenym menam k31. decembru by malo rovnako vel'ky, ale opacny vplyv na meny
uvedene vySsie, za predpokladu, ze vsetky d'alsie premenne sa nezmenia.
Urokove riziko
Profii financnych ndstrojov
Ku dnu, ku ktonSmu sa zostavuje uclovna zavierka, bol profil urokovych sadzieb urocenych financnych naslrojov Skupiny
nasledovny:
I" tisicoch EUR
Financne nastroje s pevnou urokovou sadzbou
Financny majetok
Financne zavazky
Uctovna liodnota
2011
2010
555
(53 262)
Financne nastroje s pohyblivou urokovou sadzbou
Financny majelok
FinanCntS zavazky
(264)
Anal)'za setjzitivity realnej hodnoty ndstrojov spevnou urokovou sadzbou
Skupina nevykazuje financny majetok a zavazky s pevnou urokovou sadzbou ocenene realnou hodnotou cez vysledok
hospodarenia. Z tohto dovodu zmena v urokovych sadzbach ku dnu. ku ktoremu sa zostavuje uctovna zavierka by nemala
mat* vplyv na vysledok hospodarenia.
Analyza senzidvitvpenaznych tokov ndstrojov spohyblivou urokovou sadzbou
Zmena urokovej sadzby o 100 bazickych bodov ku dnu. ku ktoreinu sa zostavuje uclovna zavierka by zvysila (znizila)
vlaslne imanie a vysledok hospodarenia o sumy. klore su uvedene nizsie. Tato analyza predpoklada, ze vsetky ostatne
premennc. najma kurzy zahrantcnych mien, zostanu nezmenene.
I' tisicoch EUR
31. december 2011
Senzilivila penaznych tokov nastrojov s pohyblivou urokovou
sadzbou, neito
Zisk alebo strata
100 bb narast
(3)
100 bb pokles
3
31. december 2010
Senzitivila penaznych lokov naslrojov s pohyblivou urokovou
sadzbou. nt;iio
37
CEETA n. s.
Poznainky konsolitlovancj iiciovncj znvicrk}'
zn rok koncinci sa 31. dercmbrn 2011
29. Sprinznene osoby
Identity sprinznenycli osob
Skupina ina vz^aliy so spriaznenynii osobami, a lo so svojou materskou spolocnosfou a najvyssou konlrolujucou inaterskou
spolocnostou, tak ako su identifikovane v tabul'ke nizsie, ato bud' k 3 I . decenibru 2011 alebo pocas lictovneho obdobia.
Transakcie s lymilo spriaznenymi osobaini sa uskulocnili za trhovych podmienok:
(1)
(2)
(3)
(4)
Akcionari a spolocnosli, klore su kontrolovane akcionanni
Spolocnosti- ktore spolocne kontroluju alebo maju podstatny vplyv na spolocnost" a jej dcerske spolocnosli
Clenovia krucoveho inanazmenlu jednotky alebo jej malerskej spolocnosti alebo jednotk>' spriaznenej s clenmi
klucoveho manazmenlu
Oslalne spriaznene osoby
Majetok a znvazky zo vzt'aliov medzi spriaznenymi osobami
V tisicoch EUR
Ref.
PoM'adavky
2011
Zavazky
2011
Polil'adavky
2010
1
3
25 080
13
90
3
25 080
104
Akcionari a spolocnosti, klore su
kontrolovane akcionarmi
Lime Wood, a.s.
Zaviizky
2010
Clenovia klucoveho manazmentu
Cclkom
„Akcionar a spolocnosti, klore su konlrolovanc akcionarmi'" je KOTIPAS EQUITY LIMITED, klora nezoslavuje ziadnu
verejne dostupnu konsolidovanu uclovnu zavierku, do klorej by sa zahfnala Skupina.
Transakcie so spriaznenymi osobami
V tisicoch EUR
Ref.
Akcionari a spolocnosli, klore su konlrolovane
akcionarmi
1
Lime Wood, a.s.
3
Vynosy
2011
Naklady
2011
Vynosy
2010
Naklady
2010
(1)
m
Cclkom
Zaruky mcdzi spriazuenymi osobami
Neboli poskylnute/prijate ziadne zaruky medzi spriaznenymi osobami.
Transakcie s clenmi kPucovelio manazmcntu
Clenom kl'ucoveho manazmenlu neboli k 31. decembru 2011 a k 31. decembru 2010 poskytnute ziadne uvery
a kompenzacie.
38
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovanej uctovnej zftvierlty
za rok konciaci sa 31. deccmbra 2011
30.
Informftcie o skutocnostiach, ktore nastali po dni, ku ktoreinu sa zostavuje uctovna zavierka, do dna
zostavenia uctovnej zavierky
11. januara 2012 materska spolocnost' zvysila zakladne inianie svojej dcerskej spolocnosli CONTINENTAL INVESTMENT
HOLDINGo24 410tis. EUR.
11. aprila 2012 Skupina nadobudla 100 %-ny podiel v spolocnosti Bratislavske nabrezie. s. r. o. a27. aprila 2012 Skupina
nadobudla 100 %-ny podiel v spolocnosti Prosek Poinl s. r. o.
Obslaranie novych dcerskych spolocnosli bude mat' nasledovny vplyv na majelok a zavazky Skupiny:
V tisicoch EUR
Nelinutel'nosti, stroje a zariadenie
Inveslfcie v nehnuternostiach
Pohl'adavky z obchodneho slyku
Ostatny majetok
OstatnyfinanCnymajetok
Zasoby
Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov
Zavazky z obchodneho styku
Ostatne zavazky
OslatndfinanCnezavazky
Poskytnule uvery a pozicky
Odlozeny danovy zavazok
Cisty identifikovatel'ny majetok a zavazky
Goodwill z obstarania novych dcerskych spolocnosli
Zaporny goodwill z obstarania novych dcerskych spolocnosli
Naklady obstarania
Zaplatena protihodnota. vysporiadana v peniazoch
Obstarana hotovosf
Cisty penazny vydaj (prijem)
Bratislavske
nabrezie, s.r.o.
2 439
70 530
4 025
273
1 848
2 099
3 020
(2 207)
(2 846)
(1338)
(57 781)
(3 480)
16 582
Prosek Point s.r.o.
62 821
13
530
43
1 174
(333)
(486)
(3 477)
(49 104)
(2 025)
9 156
3 407
(5 543)
11 039
3 020
3 020
12 563
1 174
1 174
39
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovancj uitovotj zdvicrky
za rok konciaci sa 31. derembra 2011
31. Spolocnosti v ramci Skupiny
Zoznam spolocnosti v ramci Skupiny k 31. decembru 2011 je uvedeny nizsie:
K raj ina
registracie
Podicl
Skupiny
%
2011
2011
Podicl
Skupiny
%
2010
100
Podicl
Podiel
Metoda
konsolidacie
2010
2011
CEETA a. s.
Slovensko
100
100
Night sky, s. r. o.
Slovensko
100
100
Uplna
Luxembursko
100
100
Uplna
Slovensko
Ceska
republika
100
100
Uplna
100
100
Uplna
CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING
Pribinova 25, s. r. o.
Bea Development a. s.
1
100
Uplna
Vyssie uvedena struktura je usporiadana podl'a vlastnictva na roznych stupnoch v Skupine.
1
Skupina vlastni 99,2 % akcii spolocnosti CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING prostrednictvom materskej spolocnosti
CEETA a.s. a d'alsich 0,8 % prostrednictvom svojej dcerskej spoloinosti Night sky, s. r. o.
40
Prfloha c. 2
CEETA a.s.
a dcerske spolocnosti
Konsolidovana uctovna zavierka
k 31. decenibru 2012
Preklad
zostavena v sulade
s Medzinarodnymi standardami financneho vykazovania (IFRS) v zneni prijatom EU
Preklad
Obsah
Sprava nezavisleho auditora
Konsolidovana uctovna zavierka za rok konciaci sa 31. decembra 2012
KPMG Slovensko spol. s r. o.
Dvorakovo nabrezie 10
RO.Box?
820 04 Bratislava 24
Slovakia
5
Teleplione +421 (0)2 59 9B 41 11
Fax
+421 (0)2 59 98 42 22
Internet www.kpmg.sk
Independent Auditor's Report
To the Shareholders, Supervisory Board and Board of Directors of CEETA a.s.:
We have audited the accompanying consolidated financial statements of CEETA a,s. and its subsidiary
companies ("the Group"), which comprise the consolidated statement of financial position as at
31 December 2012, the consolidated statements of comprehensive income, changes in equity and cash
flows for the year then ended, and notes, comprising a summary of significant accounting policies and
other explanatory information.
Management's Responsibility for the Consolidated Financial Statements
Management as represented by the statutory body is responsible for the preparation of consolidated
financial statements that give a true and fair view in accordance with International Financial Reporting
Standards as adopted by the European Union and for such internal control as management determines is
necessary to enable the preparation of consolidated financial statements that are free from material
misstatement, whether due tofraudor error. .
Auditor's Responsibility
Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based On our audil.
We conducted our audit in accordance with Intemational Standards on Auditing. Those standards require
that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance
about whether the consolidated financial statements are freefrommatenal misstatement
An audit involves petforming procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in
tbe consolidated financial statements. The procedures selected depend on our judgment, including the
assessment ofthe risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to
fraud or error. In making those risk assessments, we consider internal control relevant to the entity's
preparation of the consolidatedfinancialstatements that give a true and fair view in order to design audit
procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on
the effectiveness ofthe entity's internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of
accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as
evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements.
We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for
our opinion.
KPMG Slovenstospot. 3 r.o.. a Elovoi limitad fabJity company
and a membei Him ot tha KPMG netwotk ol indopandant
member rums stfilSaiedvHih KPMG International Cooperative
("KPMG IntwnationaP). a Swiss amity.
Obchodny icgisier Obcsnfitio
siidu Bratislava I, oddlel Sro.
vlolka L "IBH/B
Commo/dal register ol District
court Bratislava I. section Sro.
lira No. 4B&4/B
iCO/BOQisuation njmber;
31 MB 233
EvJdentni Clio liceneie
audiioca: 9S
Lfcence number
of antutory auditor 9G
3
3
5
3
Op/mow
In our opinion, the consolidated financial statements give a true and fair view ofthe consolidated financial
position ofthe Group as at 31 December 2012, and ofits consolidated financial performance and its
consolidated cash flows forthe year then ended in accordance with Intemational Financial Reporting
Standards as adopted by the European Union.
15 April 2013
Bratislava, Slovak Republic
1
Auditing company:
KPMG Slovensko spol. s r.o.
License SKAU No. 96
Responsible auditor:
Ing. Andrea Tussova
License UDVA No. 1083
3
Zl
Responsible audit partner:
Marc Derydt
'J
3
j
3
Sprava nezavisleho auditora
(Preklad)
Akcionarom, dozornej rade a predstavenstvu spolocnosti CEETA a. s.:
Uskutocnili sme audit prilozenej konsolidovanej uctovnej zavierky spolocnosti CEETA a. s. (d'alej ako
Skupina), ktora obsahuje konsolidovany vykaz o financnej situacii k 31. decembru 2012, konsolidovane
vykazy komplexneho vysledku, zinien vlastneho imania a penaznych tokov za rok konciaci 31. decembrom
2012, ako aj poznainky obsahujuce suhrn vyznamnych uctovnych zasad a uctovnych metod ad'alsich
vysvetl'ujucich infonnacii.
Zodpovednost' statutarneho orgdnu spolocnosti
Statutarny organ spolocnosti je zodpovedny za zostavenie konsolidovanej uctovnej zavierky, ktora poskytuje
pravdivy a verny obraz vsulade s Medzinarodnymi standardmi financneho vykazm'ctva vznem prijatom
Europskou Oniou a za tie interne kontroly, ktore povazuje za potrebne na zostavenie konsolidovanej uctovnej
zavierky, ktora neobsahuje vyznamne nespravnosti, ci uz v dosledku podvodu alebo chyby.
Zodpovednost' auditora
Nasou zodpovednosfou je vyjadrif nazor na tuto konsolidovanu uctovnu zavierku na zaklade nasho auditu.
Audit sme uskutocnili v sulade s Medzinarodnymi auditorskymi standardmi. Podl'a tychto standardov mame
dodrziavaf eticke poziadavky, naplanovaf a vykonaf audit tak, aby sme ziskali primerane uistenie, ze
konsolidovana uctovna zavierka neobsahuje vyznamne nespravnosti.
Sucasfou auditu je uskutocnenie postupov na zi'skanie audi'torskych dokazov o sumach a udajoch
vykazanych v konsolidovanej uctovnej zavierke. Zvolene postupy zavisia od usudku auditora, vratane
posudenia rizfk vyznamnej nespravnosti v konsolidovanej uctovnej zavierke, ci uz v dosledku podvodu alebo
chyby. Pri posudzovani tohto rizika auditor berie do uvahy interne kontroly relevantne pre zostavenie
konsolidovanej uctovnej zavierky, ktora poskytuje pravdivy a verny obraz, aby mohol vypracovat' audi'torske
postupy vhodne za danych okolnosti, nie vsak na ucely vyjadrenia nazoru na ucinnosf intemych kontrol
uctovnej jednotky. Audit d'alej zahrna zhodnotenie vhodnosti pouzitych uctovnych zasad a uctovnych metod
a primeranosti uctovnych odhadov uskutocnenych statutarnym organom spolocnosti, ako aj zhodnotenie
prezentacie konsolidovanej uctovnej zavierky ako celku.
Sme presvedceni, ze auditorske dokazy, ktore sme ziskali, su dostatocne a vhodne ako vychodisko pre nas
nazor.
Nazor
Podl'a nasho nazoru konsolidovana uctovna zavierka poskytuje pravdivy a verny obraz konsolidovanej
financnej situacie Skupiny k 31. decembru 2012, konsolidovaneho vysledku jej hospodarenia
a konsolidovanych penaznych tokov za rok konciaci 31. decembrom 2012 vsulade s Medzinarodnymi
standardmi financneho vykaznictva v znenf prijatom Europskou uniou.
15.april2013
Bratislava, Slovenska republika
Auditorska spolocnosf:
KPMG Slovensko spol. s r. o.
Licencia SKAU c. 96
Zodpovedny auditor:
Ing. Andrea Tussova
Licencia UDVA c. 1083
Zodpovedny partner:
Marc Derydt
Konsolidovana uctovna zavierka
za rok konciaci sa 31. decembra 2012
CEETA a. s.
Konsolidovany vykaz ziskov a str.it
za rok koncinci sa 31. decern bra 2012
Vtisicoch EUR
Trzby z prenajmu
Ostatne v^nosy
Vjmosy z prcvsidzkovej cinnosti celkom
Ostatnd vynosy z prevadzkovej cinnosti
Zisk/(strata) z precenenia investi'cii' v nehnuternostiach
Strata z vyradenia nehnutel'nosti', strojov a zariadenia a investicii v
nehnuternostiach
Naklady z prevfidzkovania nehnuternosti'
Odpisy
Osobne naklady
Strata zo znehodnotenia goodwillu
Zfiporni? goodwill
Znizenie hodnoty
Ostatne naklady z prevadzkovej Cinnosti
Naklady z prevadzkovej cinnosti celkom
Bod
2012
5
6
12 36S
1 629
13 997
161
4 866
7
(1 614)
8
9
10
11
11
(3 244)
(398)
(149)
(3 000)
2 612
(13)
(3 332)
(10 136)
(357)
(5 628)
9 886
(4 930)
169
(6 366)
74
(6 123)
3
(329)
(326)
3 763
(5 256)
(3 126)
637
1 410
(3 846)
12
13
13
Zisk/(strata) pred zd a nem'in
Dan z prijmu
Cisty zisk/(strata) po zdaneni za obdobie
852
32
§84
3
Zis((/(strata) z prevadzkovej cinnosti
Urokove v^nosy
UrokovS naklady
Zisk zfinanCnychzavazkov
Financne vynosy (naklady), netto
2011
14
PriraditernS:
Spolocnikom matcrskcj spolocnosti
Nekontrolujucim podielom
637
Poznamky uvedenS na stran£ch 9 az 49 tvoria neoddelitel'iiu sutSasf konsolidovanej ufitovnej zAvierky.
Predstavenstvo schvalilo konsolidovanu uctovnu zzWierku na zverejnenie dna 15. aprfla 2013.
1
(187)
(] 74)
(26)
(2)
(5 069)
(3 846)
CEETA a. s.
Konsolidovany vykaz o suhrnnom vysledku hospodirenia
za rok konfiaci sa 31. decembra 2012
V tisicoch EUR
Cisty zisk/( strata) po zdaneni za obdobie
2012
2011
637
(3 846)
(64)
(64)
573
17_
17_
(3 829)
573
573
(3 829)
Ostatn6 sucasti suhrnneho vysledku hospoddrenia
Rozdiely z prepofitu cudzich mien
Ostatn^ suCasti suhrnneho vysledku hospodArenia, po zdaneni'
Suhrtiny v^sledok hospod^renia za obdobie
Priraditel'n^:
SpoIoCnikom materskej spoloCnosti
Nekontrolujficim podielom
Suhrnny vysledok hospoddrenia za obdobic, celkom
Pozn&mky uveden£ na stranich 9 ai 49 tvoria neoddeliternu suCast' konsolidovanej uCtovnej zdvierky.
(3 829)
CEETA a. s.
Konsolidovan^ vykaz fmflncnej situAcic
k 31. decembru 2012
Bod
31. december
2012
15
16
17
23
2 046
1 665
224 S51
5
1 465
243
82 945
228 567
84 653
21
IS
19
22
1 779
1 913
29 054
7 695
845
555
3 354
24
23
571
70
571
1 937
25 144
619
43 590
30 517
272 157
115 170
90 950
18 141
(3 209)
105 882
20 925
4 200
(3 846)
105 SS2
21 279
68 360
645
1 154
227
13 632
6619
22
Vtisicoch EUR
Majetok
Goodwill a ostatny nehmotny majetok
Nehnutel'nosti, stroje a zariadenie
Investfcie v nehnuternostiach
Ostatny majetok
Neobezny majetok celkom
Zasoby
Pohradavky z obchodn^ho styku
Poskytnute uvery a preddavky
Peftazn^ prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov
Pefiazne prostriedky, s ktorymi Spolocnost' nemoze vol'ne
disponovat*
Dan z prijmov - splatnd
OstatnyfinanCnymajetok
Iny obezny majetok
Obezny majetok celkom
Majetok celkom
Vlastne imanic
Zakladne imanie
Fondy
Neuhraden^ straty
Vlastne imanic priraditeVnc spolocnikom materskej spolocnosti,
celkoni
25
31. decembcr
2011
21 279
Nekontrolujuce podiely
Vlastne imanic cclkom
ZaviizUy
Prijate uvery a pozicky
Zavazky z obchodneho styku
OstatnS finan£n6 zavazky
Osiatn6 zdvazky
Odlozeny danovy zdvazok
26
27
28
29
20
Neobezne zdvazky celkoni
Prijate uvery a poziCky
Zdvazky z obchodn&io styku
Dan z prijmov splatnd
Osiatn£ finanCne zavazky
Ostatnd zavazky
Obezne zaviizky cclkom
Zaviizky celkom
Vlastne imanic a zdvazky cclkom
26
27
28
29
189
84 018
5 600
12 430
74 580
1 850
14
2 983
2 830
82 257
46 907
631
4
723
33 196
Sl 461
166 275
93 891
272 157
115 170
Poznamky uvedeni na strandch 9 az49 tvoria neoddeliternii sueasf konsolidovanej ufitovnej zdvierky.
o
00
s
in
o
Tf
00
o
QJ
s
o
o
c
£
E £
©
s
©
2
»5 S
00
^
•— "O >u o
'« «
O —'
« t
—
o
m
o
oo
00
oo
©
u
n. *
—^
1/1
ON
o
M
m
« «
2 «
•S
9
2
1 >? -a |
N
'Si
m
o
o
>-i
in
©
©
s
•Si
©
m
ffs
o
! a
§
3 .1
•3
o
a.
o
•o
o
•a
o
•a
o
o
a
vi
©
C
"O
•a <u
« '5
o
a.
</]
o
re
JS
3
3
•«
•a
E
D>
O
u
C
c
o
ttJ
N
O
•a
o
E
cn
G
>
o
o
E
a.
•a
o
Q.
ui
O
o
.£2
•1
o
o
•a
o
3
C
n
>
s
e
JS
C/J
O
o
3 -O
•3
M
O
O
Qi
n
as
•a
~ "5
>
« .1i ^
|I
n
'3
(A
-a
N
s
'O
T5 T3
ta c
N
O
.ac 5
fi S- £
C
«
I-3
V)
O)
«
•r
E
u
'a
1. H
13
O
N
3 g
3
5" £
»
O
cn
S 3
O
C
4,
pi
a.
C
3*
O
tn
•oa
o
a.
pj'
3
3
3
Of
5.
•a
O
3
rt.
a &
3
O
3 g. g.
s g
3
V)
3
t/)
0
S 3 8 4 S 2
a*
a.
o
c
a.
o
3"
O
cn
3
rt.
3
to
o
•o
o
a sr
N
S
O
a.
o
<
u
©
a
».
3 S3 ^
3
3"
O
cn
•a
o
o
cr
a
o
c
c
m
o
O
?r
?r
o
N
b
o
3
re.
a.
o
<:
3
O
fI
.a B
•<
ft.
s
3
rt o3
3"
N
TS
a
C
re
E
3*
a a
TB
n
3
a
I S:s
re
o
N
in
T—
^
N
a.
n
—
rt
rt.
-
<
rt
i2 "a
I* §
to
-4
CO
1 | 5? »
3 a
o
3
o
00
Ji
CEETA a. s.
Konsolidovany vykaz penaznych tokov za rok konciaci sa 31. decembra 2012
V tisicoch EUR
Prevadzkove cinnosti
Zisk/(strata) pred zdanen/m
Upravy:
(Zisk)/strata z precenenia investich' v nehnutel'nostiach
Strata z vyradenia nehnuternosti, strojov a zariadeni a investi'cii
v nehnutel'nostiach
Odpisy
Zdporny goodwill
Strata zo znehodnotenia goodwillu
Zm'ienie hodnoty majetku
Zisk z finanfinych zdvSzkov
Nerealizovane kurzovS (zisky)/straty, netto
Urokov6 vynosy a naklady, netto
Zmena stavu zasob
Zmena stavu pohJ'adavok z obchodneho styku, in£ho majetku
a ostatn^ch finanCn^ch pohl'adavok
Zmena stavu zdvazkov z obchodn6ho styku, ostatn^ch zdvazkov
a finanfin^ch zdvazkov
Penazn6 toky z prevddzkovej cinnosti
Zaplatend daft z prijmu
Pefiazn6 toky z prevddzkovej cinnosti
Investicnd Cinnosti
Obstaranie nehnutel'nostf, strojov a zariadeni
Obstaranie investicii v nehnutei'nostiach
Obstaranie dc£rskych spoloCnosti (netto, bez penaznych prostriedkov)
Prijmy z predaja nehnutel'nosti, strojov a zariadeni
Prijmy z predaja investicii v nehnutel'nostiach
Poskytnute
tivery
Penazne prijmy zo spldcania poskytnut^ch uverov
Prijate uroky
Penazne toky z investiCnej cinnosti
Bod
2012
2011
3 763
(5 256)
3
(4 866)
187
7
9
11
11
1 614
398
(2 612)
3 000
13
(74)
(103)
6 197
234
13
28 655
(36 087)
132
(58)
74
16
17
4
____
(892)
(9 685)
(19 409)
I 026
I 238
(28 900)
550
19
(56 053)
26
5 069
38
326
(404)
303
289
Qj_
288
(2)
(187)
3 726
3 537
Financne cinnosti
Prfjmy zo zvygenia zdkladn&io imania
Prijmy z dlhodobych pozieiek
Splftky uverov
Zaplaten6 uroky
Pcnazn6 toky zfinancnejcinnosti
23 677
88 638
(41678)
(9 765)
60 872
69
(236)
(292)
(459)
Prirastok penaznych prostriedkov a ekvivalentov penaznych
prostriedkov, netto
4 893
3 366
Pefiazn6 prostriedky a ekvivalenty pefiaznych prostriedkov na
zaciatku obdobia
3 354
25
Vplyv kurzovych zmien na penazn6 prostriedky
19
(37)
Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov na
konci obdobia
22
8 266
3 354
Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov k3I. decembru 2012 v hodnote 571 tis. EUR su peftazne
prostriedky, s ktorymi SpoloCnost' nemoze vol'ne disponovaf. Z tejto hodnoty md byt' 402 tis. EUR k dispozicii pre uCely
Skupiny od 31. decembra 2029. ZvySnych 169 tis. EUR predstavuju kaucie od najomcov, ktore budu vyplatene spSt'
najomcom po uplynutf zmluvne dohodnutej doby operati'vneho prendjmu.
Poznamky uveden£ na stranach 9 az 49 tvoria neoddelitel'nu sufiast' konsolidovanej uCtovnej z&vierky.
CEETA a. s.
PoznSmky konsolidovancj ilClovncj zAvierky
za rok konCiaci sa 31. dcccmbra 2012
Poznamky konsolidovanej uctovnej zavicrky
1.
Infonndcie o spolocnosti
9
2.
Vyznamn^ Gfitovnfi zdsady
10
3.
Vyznamnd ufitovnd odhady a predpoklady
21
4.
Obstaranie dc^rskych spolocnosti
24
5.
Tr2by z prenajmu
26
6.
OstatnS vynosy
26
7.
Strata z vyradenia nehnuternosti, strojov a zariadeni a investicii v nehnuternostiach
26
8.
Naklady z prevddzkovania nehnuternosti'
27
9.
Odpisy
27
10. OsobmS naklady
27
11. Strata zo znizenia hodnoty goodwillu a zaporny goodwill
27
12. Ostatne naklady z prevddzkovej Cinnosti
28
13. Urokove vynosy a naklady
28
14. Dane z prijmov
28
15. Goodwill a ostatn^ nehmotny majetok
30
16. Nehnutel'nosti, stroje a zariadenie
31
17. Investi'cie v nelinuternostiach
32
18. Pohl'adavky z obchodneho styku
33
19. Poskytnutd uvery a preddavky
33
20. Odlozene danovd pohl'adiivky a zavazky
33
21. Zdsoby
34
22. Pefiazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov
34
23. In^ obezn^ majetok
35
24. Ostatny finanCny majetok
35
25. Vlastnd imanie
36
26. Prijate uvery a pozifiky
37
27. Zdvazky z obchodneho styku
38
28. OstatmS Financite zavazky
38
29. Ostatne zavSzky
39
30. Informdcie o realnej hodnote
39
31. Financne zdvazky, podmienene zdvazky a zabezpeky
40
32. Operativny lizing
41
33. Riadenie rizik 3 zverejnenia
34. Spriaznene osoby
42
48
35. Informacie o skutofinostiach, ktor£ nastali po dni, ku ktor^mu sa zostavuje uCtovnd zdvierka, do dna zostavenia uCtovnej
zdvierky
49
36. SpoloCnosti v rdmci Skupiny
49
CEETA a. s.
Poznftmky konsolidovanej uCtovnej zAvierky
za rok konCiaci sa 31. deccmbra 2012
1.
Informacie o spolocnosti
CEETA a. s. (d'alej "Materska spoloenosr* alebo "Spolofinost*") je akciova spolofinost* s registrovanym si'dlom a miestom
podnikania Dvordkovo ndbrezie 10, 811 02 Bratislava. SpoloCnost bola zalozena 2.decembra2010 ado obchodn&ro
registra bola zapisana 21. decembra 2010.
1
K31. decembru 2011 bola jedinym akcionarom spolocnosti CEETA a. s. spoloCnosf KOTIPAS EQUITY UMITED so
sidiom Akropoleos, 59-61 SAVVIDES CENTER, 1st fioor, Flat/Office 102, Nik6zia, Cyprus. Jedinym akcionarom
spolofinosti KOTIPAS EQUITY LIMITED je Roman KorbatSka. Struktura akcionarov sa v roku 2012 zmenila a akcionari
k31. decembru 2012 v porovnani k 31. decembru 2011 boli nasledovni:
31. december 2012
Pocet akcii
TEUR
KOTIPAS EQUITY LIMITED
TELL CRAFT HOLDING LIMITED
GRAMEXO LIMITED
MINGLE CONSULTANCY LIMITED
J&T BANKA, a. s.
Celkom
43 427
20 335
10 469
9 200
7519
90 950
%
Hlasovacie
prfiva
%
47,75
22,36
11,51
10,11
8,27
100
47.75
22,36
11,51
10,11
8,27
100
Podiel na zftkladnom imani
43 427
20 335
10 469
9 200
7519
90 950
31. december 2011
PoCet akcii
KOTIPAS EQUITY LIMITED
Celkom
20 925
20 925
TEUR
%
Hlasovacie
prdva
%
20 925
20 925
100
100
100
100
Podiel na zakladnom imani
Konsolidovana uCtovna zavierka SpoloCnosti zostavena za rok konCiaci sa 31. decembra 2012 obsahuje udaje SpoloCnosti a
jej dcerskych spoloCnosti (suhrnne nazyvand "Skupina" alebo jednotlivo ako „podniky v Skupine").
Hlavnou cinnost'ou Skupiny je prenajom kanceldrskych priestorov v Slovenskej republike a Ceskej republike.
Priemerny poCet zamestnancov Skupiny v roku 2012 bol 2 (2011: 1).
CEETA a. s.
Poznamky konsoliilovancj ticloviicj zAvicrky
za rok konfiaci sa3]. decern bra 2012
2. Vyznamne uctovne zasady
(a) Vyhlasenie o sulade
Konsolidovana ufitovnd zdvierka bola zostavend vsulade s Medzinarodn^mi Standardmi finan£n£ho vykaznictva v zneni
prijatom EU („IFRS").
(b) Vj-chodiska pre zostavenic
Konsolidovana ufitovnd zavierka bola zostavena na principe historickych obstardvaefch cien s vynimkou investfcii
v nehnutel'nostiach a urokovych derivatov, ktore sa ocenuju redlnou hodnotou.
Konsolidovana ufitovna zdvierka je prezentovand v mene euro (EUR), ktore je funkfinou menou Spolocnosti. VSetky
finanfind informacie prezentovane v mene euro su zaokruhlend na tisi'c eur.
Zostavenie uCtovnej zdvierky v sulade s Medzindrodn^mi standardmi finanCneho vykaznictva v zneni prijatom EU vyzaduje
pouzitie roznych usudkov, predpokladov a odhadov, ktore maju vplyv na sumy vykazovaneho majetku, zavazkov, vynosov
a nakladov. SkutoCn6 vysledky sa vsak mozu odlisovat' od odhadov. V^znamn^ uctovne odhady a usudky urobene
manaimentom, pri ktorych je vel'kG riziko potreby vyznamnej upravy v buducom uctovnom obdobi, su opfsan^ v bode 3 Vyznamnd uCtovnd odhady a usudky.
Odhady a suvisiace predpoklady su neustdle prehodnocovand. Korekcie uCtovnych odhadov su vykdzand
v torn obdobf, v ktorom je odhad korigovany, ak korekcia ovplyvnuje iba toto obdobie, alebo v obdobi' korekcie
a v buducich obdobiach, ak korekcia ovplyvnuje sucasn6 aj buduce obdobia.
Nasledujuce standardy, dodatky It standardom a interpretacie prijatc EU su ucinnc pre uctovne obdobia konciace
sa 31. deccmbra 2012 a boli aplikovanc pri zostnveni uctovnej zavierky Skupiny:
Dodatok k IFRS 7 Finanfind nastroje: Zverejnovanie, (Financial Instruments: Disclosure), uCinny pre uCtovnd obdobia, ktori
zaCfnaju 1. jula 2011 alebo neskor, zavddza nov6 poziadavky na zverejnovanie informdeif o prevodochfinanCnehomajetku,
vrdtane zverejneni ofinancnommajetku, ktory nebol z uctovnfctva uplne vyraden^ (oduCtovany) afinanCndhomajetku,
ktory bol z uCtovmctva vyradeny (oduCtovany) uplne, alejednotka si zachovdva pokracujucu angazovanosf. ApUkdcia tohto
dodatku nema vyznamny vplyv na suCasm? vysledok a situdciu Skupiny.
Dodatok k IAS 12 Dane zprijmov, uCinny pre uCtovnd obdobia, ktore zaCfnaju I. janudra 2012 alebo neskor, zavadza
vynimku zo vSeobecnych poziadaviek na ocefiovanie podl'a IAS 12, v pripade investi'cii' v nehnuternostiach ocenovanych
redlnou hodnotou. Ocenovanie odlozenych danovych pohl'adavok a zavazkov je v tomto pripade zalozene na vyvrdtitel'nom
predpoklade, ±e ufitovnd hodnota investfeif v nehnutel'nostiach bude spatne zfskana vyhradne jej predajom. Tento predpoklad
moze byf vyvrdteny len v pripade, ak je investi'ciu v nehnutel'nostiach moznd odpisovat a je drzand v rdmci obchodndho
modelu, ktoreho ciel'om je spotrebovat" vsetky podstatnd ekonomickd vyhody dandho aktiva po celu dobu zivotnosti
majetku. Aplikacia tohto dodatku nemd vyznamny vplyv na sucasny vysledok a situdciu Skupiny.
1
Mcdzindrodnc standardyfinancneliovykaznictva, ktore boli vydane, ale zatial' nic su ucinnd
Niekol'ko novych Standardov, dodatkov a interpretacii' k Standardom zatia!' nenadobudlo uCinnosf v roku konfiiacom sa
31. decembra 2012 a neboli pouzite pri zostavovani' tejto uCtovnej zdvierky:
Dodatok k IAS 1 Prezentacia poloziek ostatnych suCasti komplexneho vysledku (Presentation of Other Comprehensive
Income), uCinny pre uCtovne obdobia zaCfnajuce 1. jula 2012 alebo neskor, poneclidva moznost* prezentdcie vysledku
hospoddrenia a ostatnych suCasti komplexneho vysledku bud' vjednom vykaze alebo v dvoch samostatnych, ale navzajom
nadvazujucich vykazoch. Poloiky ostatnych suCasti komplexneho vysledku sa maju vykdzat* v skupindcli podl'a toho, Ci budu
alebo nebudu ndsledne preklasifikovane do vykazu ziskov astrdt. Dan zprfjmov, ktora sa tyka poloziek ostatnych suCastf
komplexndho vysledku, sa md alokovat* na rovnakej baze. Prezentacia poloiiek ostatnych suCastf komplexneho vysledku
hospoddrenia bude primerane upravend v buducich uCtovnych obdobiach, adekvatne k aplikdcii Dodatku.
CEETA a. s.
Pozn&mhy konsolidovanej uCtovnej zrivicrky
za rok konCinci sa 31. decembra 2012
2. VyznamnG uctovn6 zdsady (pokracovanie)
Dodatok k IAS 19 Employee Benefits (Zamestnaneckd poiitky), u5inny pre obdobia, ktord sa zaiinaju I. janudra 2013 alebo
neskor. Dodatok menf uCtovam'e programov so stanovenymi pozitkami a programov pri ukonienf sluzby. Naj vyznamnej Sia
zmena sa tyka vykazovania zmien v programoch so stanovenymr poiitkami a v majetku programu. Dodatok vyiaduje vykdzat
zmeny v programoch so stanovenymi pozitkami a v realnej hodnote programu majetku v obdobi, v ktorom vzniknu, a tak
eliminovat* koridorovu metddu povolenu v predchddzajucej verzii IAS 19 aurychlit* vykazanie povinnosti vyptyvajticich
zprogramu. Dodatok vyzaduje vykdzanie aktuarskych ziskov a strdt okamzite vostatnom komplexnom vysledku
hospodarenia, aby Cisty dochodkov^ majetok alebo zavazok vykdzan£ v konsolidovanej uCtovnej zavierke zohradnoval plnu
hodnotu prebytku alebo deficitu programu. Neocakdva sa, ze dodatok bude mat' vplyv nafinanCnusitudciu a vykonnost'
Skupiny.
5
Dodatok k IFRS 7 FinanCne nastroje: Zverejnovanie (Financial Instruments: Disclosures), uCinny pre uCtovnd obdobia, ktord
zaClnaju 1. janudra 2013 alebo neskor, vyzaduje, aby jednotka zverejnila informdcie o pravach na kompenzdeiu a suvisiace
dohody (naprikiad kolaterdlne dohody). Zverejnovanie by poskytlo pouiivatel'om informacie, ktord su uiitoCnd pre
vyhodnotenie vplyvu dohod o vzajomnom zapofiltani nafinanCnupoziciu jednotky. Novd zverejnenia sa vyzaduju pre vgetky
vykazanefinanCnendstroje, ktor£ su vzdjomne zapoCftand v sulade s IAS 32 FinanCne ndstroje: Prezentacia (Financial
Instruments: Presentation). Zverejfiovanie sa tyka aj vykdzanychfinanCnychnastrojov, ktore su predmetom vymozitefnych
ramcovych dohod o vzdjomnom zapoCitanl, alebo podobnych zmluv, bez ohl'adu na to, Ci su kompenzovane v sulade
s IAS 32, alebo nie. Skupina v suCasnosti hodnoti vplyv tychto Standardov na uCtovnu zdvierku.
V mdji 2011 bol zverejneny balik piatich novych a doplnenych Standardov, ktord sa tykaju konsolidacie, spoloCnych dohod
a zverejnovani podielov v inych uCtovnych jednotkdeh, vrdtane IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 27 (revidovany v roku
2011) a IAS 28 (revidovany v roku 2011). Skupina v suCasnosti hodnoti vplyv tychto Standardov na QCtovnu zdvierku.
IFRS 10 Konsolidovand uCtovna zavierka (Consolidated Financial Statements), uCinny pre uCtovnd obdobia zacinajuce
1. januara 2014 alebo neskor, nahrddza Casf IAS 27 Konsolidovand a individudlna uCtovnd zdvierka (Consolidated and
Separate Financial Statements), ktory upravuje vykazovanie v konsolidovanej uCtovnej zdvierke a SIC-12 Konsolidacia Jednotky Specidlnelio uCelu (Consolidation - Special Purpose Entities). IFRS 10 zavddza novd poziadavky na posudenie
kontroly apodl'a nov^ho jedndho kontrolneho modelu, investor ma kontrolu nad investfeiou iba vprfpade, ak su splnend
nasledovne podmienky: (I) md prdvomoc nad investfeiou, (2) je vystaveny variabilnym vynosom, alebo md prdvo na
variabilnd vynosy z investfcie a (3) sposobilosf vyuzfvaf prdvomoc nad investfeiou s cierom ovplyvnit hodnotu vynosov
z investicie. IFRS 10 poskytuje takisto mnozstvo vysvetlem k aplikdcii novej definfeii kontroly.
5
IFRS 11 SpoioCnd dohody (Joint Arrangements), uCinny pre uCtovnd obdobia zaCinajuce 1. januara 2014 alebo neskor,
nahrddza IAS 31 Podiely v spoloCne kontrolovanych podnikoch (Interests in Joint Ventures). IFRS 11 stanovuje dve skupiny
spoloCnych dohod: spoloCnd prevadzky alebo spolocnd podniky. SpoIoCnd prevddzky - dohoda, pri ktorej osoby
vykondvajuce spoloCnii kontrolu maju prdvo na majetok a zodpovednost' za zdvazky tykajuce sa dohody. Co sa tyka podielu
v spoloCnej prevddzke, spoloCny prevadzkovatel* musf vykazat" vSetok majetok, zavazky, ndklady a vynosy, vrdtane svojho
podieiu v spoloCne kontrolovanom majetku, zdvazkoch, vynosoch a ndkladoch.
SpoloCny podnik - dohoda, kde osoby vykonavajuce spoloCnu kontrolu maju prdvo na Cistd aktfva dohody. SpoloCnd
podniky sa vykazuju metodou vlastndho imania. Moznost' podl'a IAS 31vykazovaf spoloCne podniky (ako su definovan£
v IFRS 11) met6dou podielovej konsoliddcie, bola zruSena.
Podl'a novych skupfn, Struktura spoloCnych dohod nie je jedinym faktorom, ktory sa ma brat do uvahy pri klasifikacii
spoloCnej dohody ako spoloCnej prevddzky alebo ako spoloCneho podniku, Co je zmena oproti IAS 31. Podl'a IFRS 11 strany
maju zhodnotif, Ci existuju oddelene jednotky, aak ano, potom je potrebnd brat* do uvahy prdvnu formu oddelenej
jednotky, zmluvnd poziadavky a podmienky a ine faktory a okolnosti.
5
IFRS 12 Zverejnovanie podielov vinych uCtovnych jednotkdeh (Disclosure of Interests in Other Entities), uCinny pre
uCtovne obdobia zaCfnajuce 1. januara 2014 alebo neskor, vyzaduje dodatoCne zverejnenia o vyznamnych usudkoch
a predpokladoch vykonanych pri urcovani charakteru podielov v uCtovnej jednotke alebo dohody, podielov v dcerskych
podnikoch, spoloCnych dohoddch a pridrufcenych podnikoch a v nekonsolidovanych jednotkdeh.
CEETA a. s.
PoznAniky konsolidovancj iiCloviicj zavicrky
zn rok konCiaci sa 31. tlcccnibra 2012
2.
Vyznanine uctovne zasady (pokracovanie)
Doplneny IAS 27 Individudlna uctovnd zdvierka (2011) (Separate Financial Statements), ufiinny pre uCtovnd obdobia
zacinajuce 1. janudra 2014 alebo neskor. IAS 27 (2011) sa zaoberd uz len poziadavkami na individudlnu uitovnu zdvierku
(priCom zachovava p6vodn£ poziadavky). Poziadavky na konsoiidovanu uctovnu zavierku su teraz obsialmute v IFRS 10
Konsolidovand ufitovnd zavierka (Consolidated Financial Statements).
Doplneny IAS 28 Investicie do pridruzenych a spolofinych podnikov (2011) (Investments in Associates and Joint Ventures),
ucinny pre ufctovnd obdobia zacinajuce I. janudra 2014 alebo neskor. IAS 28 (2011) nahradza IAS 28 Investicie do
pridruzenych podnikov (Investments in Associates) a stanovuje sposob vykazovania investicii v pridruzenych a spoloCnych
podnikoch a stanovuje po2iadavky na aplikdciu met6dy vlastneho imania pri vykazovani investicii do pridruzenych
a spolofinych podnikov. Standard definuje „vyznamny vplyv" a poskytuje navod, ako aplikovat metodu vlastneho imania vo
vykazovani (vrdtane v^nimiek z aplikdcie met6dy vlastneho imania v niektor^ch pripadoch). Takisto stanovuje sposob, ako
sa maju investicie do pridruzenych a spoloCnych podnikov testovat' na znizenie Iiodnoty.
1
IFRS 13 Ocenovanie realnou hodnotou (Fair Value Measurement), ucinny pre uCtovne obdobia zaCinajuce 1. janudra 2013
alebo neskor. IFRS 13 poskytuje ndvod na ocenovanie redlnou hodnotou a zverejnovanie pri ocenovani realnou hodnotou.
IFRS 13 definuje realnu hodnotu, poskytuje navod na stanovenie realnej hodnoty a stanovuje poiiadavky na
zverejnovanie pri ocenem realnou hodnotou. TFRS 13 nemem po^iadavky na to, ktori polozky maju byt* ocenend
redlnou hodnotou alebo ktore polozky maju byf zverejnend v realnej hodnote. IFRS 13 sa aplikuje, ked* iny IFRS
standard vyzaduje alebo povol'uje ocenenie e realnou hodnotou, alebo zverejnenie o oceneni realnou hodnotou. Redlna
hodnota je v IFRS 13 definovana ako „hodnota, ktord by bola prijata pri predaji majetku alebo zaplatend pri uhrade
zavazkov vnormdlnej transakcii medzi uCastnikmi trhu ku dnu ocenenia (naprikiad cena na vystupe). Poziadavky na
zverejnovanie v IFRS 13 su vo vSeobecnosti rozsiahlejsie ako tie poiiadavky v jednotlivych standardoch. Skupina
v sucasnosti hodnoti vplyv tohto Standardu na uCtovnu zdvierku.
IFRIC 20 Naklady suvisiace s odstranenim nadloznych homin v produkCnej fdze povrchovej bane (Stripping Costs in
the Production Phase of a Surface Mine), uCinny pre uCtovnd obdobia zafimajuce I. januara 2013 alebo neskor,
objasnuje poziadavky na vykdzanie ndkladov suvisiacich s odstrdnenim nadloznych homin, kedy maju byt ndklady
suvisiace s odstrdnenim nadloznych hornin vykazane ako majetok, ako sa md tento majetok ocenit' pri jeho prvotnom
vykazani a ndsledne ocenenie tohto majetku. Interpretacia nie je aplikovatel'na pre Skupinu.
1
Dodatky k IAS 32 FinanCnd nastroje: Prezentdcia (Financial Instruments: Presentation), ucinnd pre uctovne obdobia
zaCinajtice 1. janudra 2014 (zatial' neboli prijate EU). Vzhradom na roznu aplikdciu kritdrii' na kompenzdeiu, dodatky
objasfiuju niektord poziadavky na kompenzdeiu, priCom sa zameriavaju na Styri hlavne oblasti: (1) vyznam pojmu
„pravne vymdhatel'nd pravo na kompenzaciu", (2) aplikdcia siicasnej realizdcie a vyrovnania, (3) kompenzacia
kolateralov, (4) uctovnd jednotka, ktorej sa poziadavky na kompenzdeiu tykaju.
Dodatky k IFRS 10 Konsolidovand uctovnd zdvierka (Consolidated Financial Statements), IFRS 12 Zverejnovanie
podielov v inych uctovnych jednotkdeh (Disclosures of Interests in Other Entities) a IAS 27 Individualna uctovnd
zavierka (Separate Financial Statements), uCinne pre uctovne obdobia zacmajuce 1. januara 2014 alebo neskor:
-
poskytujii Jnvesticnym spoIoCnostiam" (tak ako sii definovand) vynimku z konsoliddcie urcitych dedrskych
spoloCnosti anamiesto toho vyzaduju, aby investicna spolocnost' ocenovala investiciu v kazdej takejto dcerskej
spoloCnosti redlnou hodnotou cez vysledok hospodarenia v sulade s IFRS 9 Financne ndstroje (Financial
Instruments) alebo IAS 39 FinanCn6 nastroje: Vykazovanie a ocenovanie (Financial Instruments: Recognition and
Measurement),
-
vyzaduju dodatoCne zverejnenia, preCo sa spolocnosf povazuje za investiCnu spoloCnost*, detaily nekonsolidovanych
dcerskych spoloCnosti' acharakter vzfahu a urcitych transakcii medzi investiCnou spolocnost'ou a jej dedrskymi
spoloCnost'aini,
-
vyzadujij, aby investifind spoloCnost' uCtovala osvojich investi'ciach v prislusnej dedrskej spoloCnosti rovnakym
sposobom vo svojej konsolidovanej a v individudlnej uctovnej zdvierke (alebo iba v individualnej uctovnej zavierke,
ak sa dcerske spoIoCnosti nezahrnaju do konsolidovanej uCtovnej zdvierky investifinej spolocnosti).
12
CEETA a. s.
PoznSmky konsolidovnncjfiCtovnejzdvierky
za rok konfiaci sa 31. decembra 2012
2.
Vyznamne u£tovn6 z&sady (pokracovanie)
JFRS 9 Financnd nastroje (Financial Instruments), tifiinny pre ufitovnd obdobia zafifnajtice I. janudra 20J5 afebo neskor
(zatial' neprijaty ELf). V novem bri 2010 vydal IASB doplnenu verziu IFRS 9 FinanCnd nastroje (Financial Instruments),
ktory od 1. janudra 2015 naltradi IAS 39 FinanCnd nastroje: Vykazovanie a ocenovanie (Financial Instruments: Recognition
and Measurement). Nova verzia IFRS 9 obsahuje nove poziadavky na klasifik&ciu aoceftovanie finanCndho majetku,
suvisiace podmienky na jeho vyradenie (oduCtovanie) a klasifikdciu a ocenovaniefinanfinychzdvazkov.
DalSie Medzindrodne Standardy financndho vykaznictva
Skupina neaplikovala pred ddtumom udinnosti Medzindrodne Standardy finanCndho vykaznictva, ktorych aplikacia ku dfiu,
ku ktordmu sa zostavuje ufitovnd zavierka, nebola povinnd. V pripadoch, kedy prechodnd ustanovenia k prijatym
standardom davaju moznosf vol'by prospektivnej alebo retrospektfvnej aplikacie, sa Skupina rozhodla aplikovat* tieto
Standardy prospekti'vne odo dna uiinnosti zmeny.
J3
CEETA H. s.
PoznAmky konsolitlovancj ilCtovncj zSvicrky
zn rok konCinci sn 31. dcccnibra 2012
2.
Vyznam nc uctovne zasady (pokracovanie)
(c) Vychodiska pre konsolidaciu
/.
Dcerske spolocnosti
Dcdrske spoloCnosti su spoIoCnosti kontrolovand Spolocnost'ou. Kontrola existuje, ak m& SpoloCnost' prdvomoc, priamo
alebo nepriamo, riadit* finanCnu a prevadzkovu politiku nejakdho podniku, s ciel'om ziskat* uiitky zjeho Cinnosti. Pri
posudzovani, ci Skupina kontroluje inu spoloCnost', sa berie do uvahy existencia a vplyv potencialnych hlasovacich prdv,
ktord su v suCasnosti vykonatelYie alebo prevoditel'nd. Konsolidovana uCtovna zdvierka obsahuje podiel Skupiny v inych
spoloCnostiach na zdklade sposobilosti Skupiny kontrolovaf tieto spoloCnosti bez ohl'adu na to, Ci v skutoCnosti je kontrola
uplatfiovand alebo nie. UCtovnd zavierky dcerskych spoloCnosti su zahrnutd do konsolidovanej uCtovnej zdvierky odo dfia
vzniku kontroly do dna zdniku kontroly.
ii. Strata kontroly
Po strate kontroly Skupina oduCtuje majetok a zdvazky dcdrskej spolocnosti, nekontrolujuce podiely a ostatne zloiky
vlastneho imania vzfahujuce sa k dcdrskej spoloCnosti. Prebytok alebo deficit vznikajuci pri strate kontroly sa vykaze vo
v^sledku hospodarenia. Ak si Skupina ponecha nejaky podiel v byvalej dcerskej spoloCnosti, tento podiel sa oceni realnou
hodnotou k ddtumu, kedy k strate kontroly doSlo. Ndsledne sa podiel vykdze ako investicia ocenena metddou vlastndho imania
alebo akofinanCnymajetok urCeny na predaj, v zdvislosti od stupna zachovania vplyvu.
iii. Rozsalt konsoliddcie
Do konsoliddcie k 31. decembru 2012 bolo zahrnutych sedem spolocnosti (k 31. decembru 2011: pat' spolocnosti). VSetky
spoloCnosti konsolidovand metddou uplnej konsolidacie zostavili svoju uCtovnu zavierku k 31. decembru 2012. Tieto
spoloCnosti su uvedend v bode 36 - Podniky v Skupine.
iv. Transakcie eliminovane pri konsoliddcii
Stavy uCtov a transakcie v ramci Skupiny, ako aj vSetky nerealizovane zisky vypiyvajiice z transakcii v rdmci Skupiny, su pri
zostavovani konsolidovanej uCtovnej zdvierky eliminovand. Nerealizovand straty su eliminovane tym istyin sposobom ako
nereaiizovane zisky, ale iba v takom rozsahu, v akom nie su dokazy o znehodnoteni.
v. Podnikovc kombindcie
Pri uctovani o obstaram' podnikov je pouzita met6da obstarania. Protiplnenie poskytnutd pri podnikovej kombinacii sa
ocenuje realnou hodnotou, ktord sa vypod'ta ako sucet realnych hodnot majetku obstardvandho Skupinou, zavazkov, ktore
vznikli Skupine voCi byvaiym vlastnikom obstaravanej spolocnosti a podiely na vlastnom imani emitovand Skupinou,
vymenou za kontrolu nad obstardvanym podnikom. Ndklady suvisiace sobstaraniin su vykdzane priamo vo vysledku
hospodarenia.
Skupina ocenuje goodwill k datumu obstarania v redlnej hodnote poskytnuteho protiplnenia, plus v hodnote kazdeho
nekontrolujuceho podielu v obstardvanom podniku, plus (ak sa podnikovd kombindcia dosiahla postupne) v redlnej hodnote
podielu, ktory mal obstardvatel' v obstardvanom podniku predtym, znizenym o netto hodnotu (vo vseobecnosti realnu
hodnotu) obstarandho identifikovatel'ndho majetku a prevzatych zavazkov.
Zdporny goodwill je k ddtumu obstarania prehodnoteny manaimentom, za uCelom posudenia, Ci boli obstarany majetok
a zavSzky spravne identifikovand a ocenend. Hodnota zdporndho goodwillu urCena po posudem manazmentom sa vykaze vo
vysledku hospodarenia v den obstarania.
14
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovancj uclovncj zAvierky
za rok konciaci sa 31. deccmbrn 2012
2.
Vyznamnd uctovnd z£sady (pokraCovanie)
vi. Danovy dopmi zahrnuiia fondov konsolidovanych dcerskych spolodnosd
Konsolidovana uCtovna zdvierka neobsahuje danove vplyvy, ktord by mohli vzniknut' z prevodu fondov konsolidovanych
dcdrskych spoloCnosti do Materskej spoloCnosti, ked'ze v najbli25ej buducnosti sa neoCakava ziadne rozdelenie zisku
nezdanend pri zdroji a Skupina predpokladd, ze tieto fondy budu poufitd ako zdroj samofinancovania kazdej konsolidovanej
dcdrskej spoloCnosti.
vii. Zjednotenie lictovnych metdd
UCtovnd metddy a postupy aplikovand konsolidovanymi spoloCnosfami v ich uCtovnych zdvierkach boli poCas konsoliddcie
zjednotend a zhoduju sa s metddami aplikovanymi Materskou spoioCnosfou.
(d) Cudzia mena
/.
Transakcie v cudzej mene
Polozky vykdzand v uCtovnej zdvierke kazdej spoloCnosti v Skupine su vyjadrend v mene primarneho ekonomickdho
prostredia, v ktorom prisluSnd spoloCnost" posobf (ftinkCna mena). Konsolidovand uCtovnd zdvierka je prezentovand v mene
euro, ktord je prezentaCnou menou Skupiny.
Transakcie v cudzej mene su prepoCitand na funkCnu menu prisIuSnej spoloCnosti v Skupine vymennym kurzom platnym
v den transakcie. Peftazny majetok a zavazky vyjadrend v cudzich mendch sa prepoCitavaju na menu euro ku dnu, ku
ktordmu sa zostavuje uCtovnd zdvierka, vymennym kurzom Eurdpskej centrdlnej banky platnym k tomuto dnu.
Kurzovd rozdiely vyplyvajuce z takychto prepoctov sii vykdzand vo vysledku hospoddrenia. Nepenazny majetok a zdvSzky
vyjadrene v cudzich menach, ktore su ocenend historickymi obstardvacfmi cenami, sii prepoCitand na eurd vymennym
kurzom platnym v den transakcie. Nepenazny majetok a zdvSzky vyjadrend v cudzi'ch mendch, ktord su ocenend redlnou
hodnotou, su prepoCitand na euro vymennymi kurzami platnymi v den urdenia realnej hodnoty.
/"/. U£tovn& zdvierky za/iranidnycli podnikov
Majetok a zavazky zahraniCnych podnikov, vrdtane goodwillu auprav na redlnu hodnotu vyplyvajuce z konsoliddcie, su
prepoCitand na eurd vymennym kurzom platnym v den, ku ktordmu sa zostavuje uCtovnd zdvierka. Vynosy a ndklady
zahraniCnych podnikov su prepofiftand na eurd vymennym kurzom platnym v den transakcie. Kurzovd rozdiely, ktord vznikli
pri prepoCte, su vykazand priamo v ostatnom suhrnnom vysledku hospoddrenia.
(e)
Financnd ndstroje
FinanCny ndstroj je kazda zmluva, ktora vedie k vzniku finanCndho majetku v jednej jednotke a k flnanCndmu zdvSzku alebo
k ndstroju vlastndho imania v inej jednotke.
FinanCny majetok Skupiny pozostdva iba z uverov a pohfadavok, ktord predstavuju nasledovnd polozkyfinanCndhomajetku
vykazand vo vykaze finanCnej situdcie: poskytnute uvery a preddavky, pohl'adavky zobchodndho styku a ostatny finanCny
majetok. Pena^nd prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov sa tiez klasifikuju ako uvery a pohl'addvky.
Financnd zavazky Skupiny predstavuju nasledovnd polozky vykazane vo vykaze fmanCnej situdcie: prijatd uvery a poziCky,
zdvazky z obchodndho styku a ostatnefinanCndzdvazky, vrdtane derivatovych nastrojov.
Uvery a pohl'addvky su nederivdtovy finanCny majetok s pevnymi alebo stanovitel'nymi platbami, ktord nie su kdtovand na
aktivnom trhu a nie su klasifikovand ako cennd papiere urCend na predaj alebo dr^ane do splatnosti alebo ako finanCny
majetok v redlnej hodnote cez vysledok hospoddrenia.
Uvery a preddavky poskytnute zakaznikom su vykdzand ku dnu, ked' sii Skupinou nadobudnute. FinanCnd zdvazky SIJ
prvotne vykdzand ku dfiu obchodovania.
15
CEETA a. s.
PoznSmky konsoliJovancj uclovncj zSvicrky
za rok konEiaci sn 3). dcccmbra 2012
2.
Vyznamne uclovne zasady (pokracovanie)
Financne ndstroje sa pri prvotnom vykazani ocenuju realnou hodnotou vratane transakCnych ndkladov, ktore su priamo
priraditel'ne k obstaraniu alebo vydaniu finanCndho ndstroja.
Derivdty sa vykazuju prvotne v redlnej hodnote; priraditel'nd transakcnd ndklady sa vykazuju vo v^sledku hospoddrenia
v obdobi, v ktorom vznikli. Ndsledne po prvotnom vykazani sa derivdty ocenuju redlnou hodnotou, zmeny vderivdtoch sa
vykazuju vo vysledku hospodarenia.
Ndsledne po prvotnom vykazani sa finanfiny majetok a zdvazky ocenuju amortizovanymi ndkladmi pouziti'm met6dy
efekti'vnej urokovej miery. Pri ocefiovanl amortizovanymi ndkladmi sa rozdiel medzi obstardvacou cenou aodkupnou
hodnotou vykazuje vo vykaze ziskov a strdt poCas doby, poCas ktorej sa prisluSny majetok alebo zdvazok vykazuje,
s pouiitlm metody efektivnej urokovej miery.
FinanCny majetok je vyradeny vtedy, ked' Skupina strati kontrolu nad zmluvnymi pravami, ktore su v tomto majetku
obsiahnute. To nastane vtedy, ked' su tieto prdva uplatnend, zaniknu, alebo sa ich Skupina vzdd.
FinanCnd zaviizky su vyradend vtedy, ked' povinnosf Skupiny specifikovand v zmluve zanikne, je vyrovnana, alebo zrusena.
(0 Penaznd prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov
Penazne prostriedky a ekvivalenty penaznych prostriedkov pozostavaju z penaznych prostriedkov v pokladni a v bankach.
(g) Zasoby
Zdsoby sa ocenuju obstaravacou cenou alebo Cistou realizaCnou hodnotou, podl'a toho, ktora je nizsia. Cistd realizaCnd
hodnota je odhadovand predajna cena pri beznom obchodnom styku znizena o odhadovane ndklady spojend s uskutoCnenfm
predaja a odbytovd ndklady.
Nakupovand zasoby a nehnutel'nosti obstarane za OCelom ich d'alSieho predaja alebo buduci naklady na vystavbu
nehnutel'nosti' na predaj sa ocenuju obstardvacou cenou, ktora predstavuje cenu obstarania a ndklady spojend s obstaram'm,
ktord vznikli v suvislosti s obstaram'm zdsob a ich uvedemm do sQCasneho miesta a stavu. Zdsoby podobndho charakteru sa
ocenuju met6dou vdzendho aritmetickeho priemeru.
(h) Kompcnzovanic
Financny majetok a zavazky sa kompenzuju a v suvahe sa vykaze iba ich netto hodnota vtedy, ked' md Skupina prdvne
vymozitel'ny ndrok na kompenzovanie vykdzanych hodnot a ked' existuje umysel vysporiadaf transakcie na zdklade ich
netto hodnoty.
(i)
Znizenie hodnoty
Uctovna hodnota majetku Skupiny ineho nez investi'cii' do nehnuternosti (pozri uCtovnu zdsadu (k)) aodlofcenej danovej
pohfadavky (pozri uCtovnu zdsadu (o)) je prehodnocovana ku kazddmu dnu, ku ktordmu sa zostavuje uCtovnd zdvierka, aby
sa zistilo, Ci existuje objektivny dokaz znizenia jeho hodnoty. Ak existuje akykol'vek takyto naznak, odhadne sa navratnd
hodnota majetku.
Goodwill sa neodpisuje, ale testuje sa kazdoroCne na znehodnotenie ako Cast* jednotky generujucej hotovosf, ku ktorej
patri.
Strata zo zm'zenia hodnoty sa vykdze vzdy, ked' uCtovnd hodnota majetku alebo jednotky generujucej hotovost* presiahne
ndvratnu hodnotu. Straty zo znfzenia hodnoty su vykazand vo vykaze ziskov a strdt.
Ndvratnd hodnota pohl'addvok, ktore su ocenene amortizovanymi nakladmi sa vypoCita ako suCasnd hodnota odhadovanych
buducich penainydi tokov diskontovanych povodnou efektivnou urokovou mierou (t.j. efektivnou urokovou mierou
vypoCitanou pri prvotnom vykdzani tohto finanCndho majetku). Krdtkodobd pohl'adavky sa nediskontuju.
CEETA a. s.
Poznfimky Itonsolidovancj uflovncj zfivicrky
zn rok konciaci sa 31. decern bra 2012
2.
V^znamne u$tovn£ zdsady (pokracovanie)
Ndvratna liodnota ostatneho majetku je jeho redlna hodnota zm'zena o ndklady na predaj alebo hodnota v pou^fvani, podl'a
toho, ktord je vySsia. Pri stanovovam hodnoty vpouzfvani sa odhadovand buduce penaznd toky diskontuju na ich siiCasnu
hodnotu pouzitim takej diskontnej miery pred zdanemm, ktora odrdza sudasnd trhovd ocenenie Casovej hodnoty penazi
a rizika specifickd pre dany majetok. Pre majetok, ktory negeneruje prevazne samostatnd penaznd toky, sa navratnd hodnota
urCuje pre jednotku generujucu hotovost', do ktorej tento majetok patri.
Strata zo znizenia Iiodnoty pohPaddvok, ktord su ocenend amortizovanymi ndkladmi, sa zruSi, ak ndsledny ndrast ndvratnej
hodnoty moze byf objektfvne pripfsany udalosti, ktord nastala po znizeni ich hodnoty.
V pripade goodwillu nie je moznd stratu zo znizenia hodnoty zruSit*.
Pre ostatny majetok sa strata zo znfzenia hodnoty zrusi, ak existuje indikdtor, ze toto znfzenie hodnoty u± neexistuje aie
doSlo k zmene predpokladov pouzitych pri stanoveni ndvratnej hodnoty.
Strata zo znfzenia hodnoty moze byf zruSend len do takej vySky, aby udtovnd hodnota neprevySila uctovnu hodnotu, ktord by
bola stanovend po ^ohradnenf odpisov, ak by nebola vykdzand strata zo znfzenia hodnoty.
(j)
/.
Nehnutel'nosti, stroje a zariadenie
Vtastny imjetok
Jednotlive polozky nehnuternostf, strojov a zariadenf su ocenovand obstardvacfmi cenami znfzenymi o oprdvky (pozri niXSie)
a o kumulovand straty zo zm'zenia ich hodnoty (pozri ufctovnti zdsadu (h)).
Obstardvacia cena obsahuje naklady, ktord su priamo priraditel'nd obstaraniu inajetku. Majetok vytvoreny vlastnou
Cinnosfou sa ocenuje nasledovne: ndklady na materidl, priame mzdovd ndklady, ostatnd ndklady priamo suvisiace
s uvedenim majetku do prevddzkyschopndho stavu, na ktory bol urCeny, ndklady na jeho demontdz a odstrdnenie a uvedenie
miesta, kde sa nachddza, do povodndho stavu a aktivovand ndklady na prijatd uvery a pozicky. Ndklady na uvery a pozidky
sa aktivuju do hodnoty kvaliflkovandho majetku.
Ak Casti nehnutel'nostf, strojov a zariadenf maju roznu dobu pouzitel'nosti, tieto komponenty sa ufituju ako samostatnd
polozky (hlavnd komponenty) nehnutel'nostf, strojov a zariadenf.
//. Naslednd iidklady
Nasledne naklady sa aktivuju len vtedy, ak je pravdepodobnd, ze Skupine z nich budii plynuf buduce ekonomicke u^itky
obsiahnutd v prisluSnej polozke nehnuternosti', strojov a zariadem a tieto ndklady sa daju spol'ahlivo ocenif. VSetky ostatnd
naklady, vrdtane beznej udrzby nehnuternosti', strojov a zariadem', su vykdzand vo vykaze ziskov astrdt vtom obdobf,
v ktorom vznikli.
Hi. Odpisy
Odpisy su vykdzand vo vykaze ziskov a strdt na linedrnej baze podas odhadovanej doby pouzitel'nosti jednotlivych poloziek
nehnutel'nosti, strojov a zariadenf. Umeleckd diela a zbierky sa neodpisuju. Odhadovand doby pouzitel'nosti su nasledovnd:
B
a
n
Budovy
Vybavenie a prisluSenstvo
Ostatnd
40 rokov
3 - 8 rokov
3-8 rokov
Jednotlivd dasti nehnuternosti, strojov a zariadeni (komponenty), ktor^ch obstaravacia cena je vyznamna v porovnanf
s celkovou hodnotou poloziek, su odpisovand samostatne. Vyznamnd Casti nehnutel'nostf, strojov a zariadenf, ktord maju
podobnu pouzitePnosti a metddu odpisovania, su pri urCovani odpisovej sadzby zoskupend.
Metddy odpisovania, odhadovane doby pouisitelYiosti a zostatkovd hodnoty sa kaidoroCne prehodnocuju ku dnu, ku ktordmu
sa zostavuje uCtovnd zdvierka.
17
CEETA a. s.
Poznaniky kansolidovnncj lictovncj zSvierky
zn rok konCinci sn 31. dcccmbra 2012
2.
Vyznamne uctovnfi zasady (pokracovanic)
iv. Zisk a strata z vymdenia
Zisk a strata z vyradenia poloziek nehnuternostf, strojov a zariadenf sa zistf porovnanfm vynosu z vyradenia aufitovnej
hodnoty nehnuternostf, strojov a zariadeni a vykdie sa vo vysledku hospodarenia netto.
(k) Nehmotny majetok
/.
Goodwill a nehnwtny majetok nadobudnuty vpodnikovych kombindcidch
Goodwill, ktory vznikol pri obstaram' dcerskych spolocnosti, sa vykazuje ako nehmotny majetok.
Goodwill je kazdoroCne testovany na znizenie hodnoty a vykazuje sa v obstar&vacej cene zniienej o kumulovane straty zo
zm'zenia Iiodnoty. Zisky a straty z vyradenia spoloCnosti obsahuju aj uctovnii hodnotu goodwillu, ktory sa tyka vyradenej
spoloCnosti.
Nehmotny majetok nadobudnuty v podnikovej kombinacii sa vykazuje v realnej hodnote zistenej ku dnu obstarania, ak je
tento nehmotny majetok oddelitel'ny alebo vznikol na zaklade zmluvnych alebo inych zakonnych prav. Nehmotny majetok
s urCitou dobou pouzitePnosti sa odpisuje pocas doby jeho pouzitel'nosti a ocenuje sa obstardvacfmi cenami zm'zenymi
o opravky a kumulovand straty zo znfzenia hodnoty.
ii. Softvdr a ostatny nehnwtny majctok
Softvdr a ostatny nelimotny majetok s urCitou dobou pouzitel'nosti sa ocenuje obstaravacou cenou zm'zenej o opravky (pozri
nizSie) a kumulovane straty zo zm'zenia jeho hodnoty (pozri uctovnu zdsadu (h)).
iii. Ndsledne ndklady
Ndslednd naklady sa aktivuju iba vtedy, ak zvySia ekonomickd uzitky obsiahnutd v prislusnej polozke majetku, ktoreho sa
tykaju. Vgetky ostatne ndklady, vrdtane ndkladov na interne generovany goodwill a znaCky, sa vykazuju vo vysledku
hospoddrenia pri ich vzniku.
/V. Odpisy
Odpisy sa vykazuju vo vysledku hospoddrenia na linedrnej bdze poCas odhadovanej doby pouzitel'nosti nehmotndho
majetku, indho ako goodwill, odo dna, od ktordho su k dispozicii na pouzfvanie. Odhadovand doby pouzitel'nosti su
nasledovnd:
•
•
•
(I)
Ostatny nehmotny majetok - vyhodnd zmluvy
Ostatny nehmotny majetok - softvdr
Ostatny nehmotny majetok - ind
10 rokov
4-5 rokov
5-10 rokov
Investi'cie v nclmutcl'nostiach
Investfcie v nehnutel'nostiach predstavuju majetok, ktory je drzany na generovanie prijmov zprenajmu alebo na realizdciu
dlhodobdho narastu hodnoty, nepouzfva sa vo vyrobe ani na administratfvne uCely, ani nie je predavany v ramci beznej
Cinnosti Skupiny. Pozemky, ktord sii obstarand za uCelom vystavby investfcie v nehnutel'nostiach, su klasifikovane ako
investicie v nehnutel'nostiach v den obstarania a ndsledne ocenovand redlnou hodnotou.
Investfcie v nehnutel'nostiach su ocenend realnou hodnotou, ktord je urCena nezavislym registrovanym znalcom alebo
manazmentom. Realna hodnota sa urCuje na zaklade suCasnych cien na aktivnom trim pre porovnatel'ne nehnutel'nosti
v rovnakej lokalite avrovnakom stave, alebo, kde to nie je mozne, sa pouzi'vaju vgeobecne aplikovatel'nd postupy
ocenovania ako odbornd posudky a vynosove metGdy. Zisky a straly zo zmien realnej hodnoty sa vykazuju vo vysledku
hospoddrenia.
Nehnutel'nosti sa povazuju za obstarand vtedy, ked* Skupina nadobuda vsetky vyznamnd rizika a vyhody spojend
s vlastnfctvom, a povazuju sa za vyradend, ked' su tieto rizika a vyhody prevedend na kupujuceho. Zisk a strata z vyradenia
investfcie v nehnutel'nostiach sa zisfuje ako rozdiel medzi netto vynosmi zpredaja a uCtovnou hodnotou majetku a vykazuje
sa vo vysledku hospoddrenia, netto.
Trzby z prenajmu investlch' v nehnuternostiach sa vykazuju tak, ako je uvedend v uCtovnej zasade (I).
CEETA a. s.
Poznrimky konsolitlovancj iiCtovncj zAvicrky
za rok konciaci sa 31. decern bra 2012
2.
Vyznamnd u£tovn£ zisady (pokracovanie)
(m)
Trzby
Trzby predstavuju najma trzby zprendjmu, trzby za sluzby a ostatnd trzby od n&jomcov investfeif v nehnuternostiach
patriacich Skupine a vynosy z predaja sluiieb suvisiacich s najmom.
L
Trzby z prenajmu
Trzby zprendjmu investfeif v nehnutel'nostiach sa vykazuju vo vysledku hospoddrenia na rovnomernej bdze pofias doby
prenajmu. Trzbyfcprendjmusti znfiend o celkovd ndklady na stimuly (naprfklad o obdobia bez platenia najmu, alebo
prispevky prenajfmatel'a ndjomcovi na presfahovanie), ktore sa vykazuju rovnomerne poCas doby prendjmu.
//.
Trzby za sluzby
Triby za slufby a ostatnd refakturovane poplatky predstavuju vynosy z poskytnutych sluiieb a priamo ndvratnd vydavky
vratane odmien za konzultadnd, manazerske a servisnd sluzby. Ostatnd priamo fakturovatel'nd poplatky su refakturovand,
preto sa vo vykaze ziskov a strdt Skupiny nevykazuju.
Trzby z poskytovanych sluiieb sa vykazuju vo vysledku hospoddrenia podl'a stupna dokonfienia prisluSnej transakcie ku dnu,
ku ktordmu sa zostavuje uCtovnd zavierka.
iii.
Trzby z vfstavby nehnuteVnosU na predaj
Trzby z predaja nehnutel'nosti sa vykdzu vo vykaze ziskov a strdt vtedy, ked' vyznamnd rizikd a vyhody spojend s
vlastnfctvom boli prevedend na kupujuceho. Trzby sa nevykazu, ak existuju vyznamnd neistoty ohl'adom ndvratnosti splatnej
protihodnoty, suviaiacich ndkladov, alebo vrdtenia nehnutefnosti.
iy.
Predaj zdsob
Zdsoby pozostdvaju z parkovaefch miest. Trzby z predaja zdsob sa
s vlastnfctvom prevedene na kupujuceho.
(n)
vykdzu vtedy, ked' su rizikd a vyhody spojend
Ndklady z prevddzkovania nehnutel'nosti
Ndklady z prevadzkovania nehnuternostf su ndklady na opravy a lidrzbu, naklady na energie a verejnd slu2by, ndjomnd,
administrativne ndklady suvisiace s investfeiami v nehnutel'nostiach a ind naklady suvisiace s prevddzkovam'm budov.
(o)
Financne vynosy afinancnendklady
FinanCnd vynosy su urokovd vynosy, ktord sa vykazuju vo vysledku hospoddrenia vtom obdobf, sktorym suvisia,
s pouzitim met6dy efektivnej urokovej miery.
FinanCnd naklady predstavuju urokove ndklady na uvery a pozifiky a straty zo znfienia hodnotyfinanfindhomajetku, ktord
su vykdzand vo vysledku hospoddrenia. Ndklady na uvery a poziCky, ktord nie su priamo priraditel'nd k obstaraniu,
vystavbe, alebo vyrobe kvaliflkovandho majetku, su vo vysledku hospodarenia vykdzand pouzitfm metddy efektfvnej
urokovej miery.
Kurzovd zisky a straty sa vykazujO netto.
(p)
Dan z prijmov
Dan z prijmov predstavuje splatnti a odlozenu dan. Splatnd a odlozend dan sa vykazuje priamo vo vysledku hospoddrenia,
okrem pripadov, ktord sa tykaju podnikovych kombindcif, alebo poloziek, ktore sa vykazuju priamo vo viastnom imam' afebo
v ostatnych sucastiacii suhrnnelio vysledku.
Splatnd dan je oCakavany daftovy zdvazok zo zdanitel'ndho prfjmu bezndho uCtovndho obdobia, s pouiitfm sadzieb dane
uzdkonenych alebo v podstate uzdkonenych ku dfiu, ku ktordmu sa zostavuje uCtovnd zavierka a uprav dafiovdho zavazku
z minulych rokov.
CEETA a. s.
Poznrtmky konsolitlovancj uCtovnej zftvicrky
za rok konCiaci sa 31. decernbm 2012
2.
Vyznamne uctovne zasady (pokracovanie)
Odlozena dan sa vykazuje s pouzitim suvahovej metody aje pofcitand z dofiasnych rozdielov medzi ufitovnymi hodnotami
majetku a zavazkov pre uCely finanCneho vykazovania a hodnotami, ktord sa pouiivaju pre dario vd uCely. Odlozena dail sa
nevzfahuje na nasledovnd doCasnd rozdiely: prvotnd vykazanie majetku a zavazkov v transakcii, ktord nie je podnikovou
kombinaciou a ktord neovplyvni irCtovny ani danovy zisk alebo stratu, rozdiely tykajuce sa investicii v dcerskych
spolocnostiach, pri ktorych je pravdepodobnd, ze sa v dohl'adnej buducnosti nevyrovnaju. Odlozend dan sa nevykdze ani pre
zdanitel'nd rozdiely, ktord vznikaju pri prvotnom vykdzani goodwillu. Odlozend dan sa ocenuje s pouziti'm sadzieb dane, pri
ktorych sa oCakdva, ze sa uplatnia na doCasnd rozdiely vCase, kedy dojde k ich vyrovnaniu podl'a platnych prdvnych
predpisov, ktord boli uzakonend alebo v podstate uzdkonene ku dnu, ku ktordmu sa zostavuje uctovnd zavierka.
Pri urCovani hodnoty splatnej a odlozenej dane berie Spolocnosf do uvahy vplyv neistych danovycli pozicii a d'alSie dane
a uroky, ktord by mohli byf splatne. SpoloCnosf je presvedCend, ze danovd zavazky vykazane za vsetky eSte otvorend dafiovd
obdobia, ktord by mohli byf predmetom kontroly, su adekvdtne, ato na zdklade zhodnotenia mnohych faktorov, vratane
interpretdcii danovdho prdva a skusenosti z minulych rokov. Toto zhodnotenie je zalozend na odhadoch a predpokladoch
a moze predstavovaf ceiy rad lisudkov, ktord sa viazu k buducim udalostiam. Novd informacie, ktore mozu byf k dispozicii,
mozu zmenif usudok SpoloCnosti ohPadom primeranosti existujucich danovych zdviizkov; taketo zmeny vdafiovych
zdvazkoch ovplyvnia ndklad dane z prijmu v torn uCtovnom obdobi, v ktorom dqjde k takejto zmene.
Odlozena danovd pohl'addvka a zdvazok su vzdjomne zapoCftand, ak existuje prdvne vymozitePnd prdvo zapod'taf splatny
dafiovy zdvazok a pohfaddvku a tieto sa tykaju rovnakdho dafiovdho uradu a rovnakdho danovdho subjektu, alebo sa tykaju
roznych danovych subjektov, ale tieto maju v umysle vyrovnaf danove zavazky a pohl'addvky netto alebo ich danovd
pohl'addvky a zdvazky budu realizovand sudasne.
Odlozena danovd pohl'addvka sa vykazuje iba do takej vySky, v akej je pravdepodobnd, ze sa dosialinu budtice zdanitel'nd
zisky, oproti ktorym budu mocf byf doCasnd rozdiely zapocitand. Odlozena danova pohfaddvka sa preveruje ku dnu, ku
ktoremu sa zostavuje udtovrid zdvierka a znizuje sa v takej vySke, v akej je nepravdepodobnd, ze sa ocakdvand dafiovd uzitky
dosiahnu.
(q)
Urccnie rcalncj hodnoty
Hlavnd met6dy a predpoklady pouzivand pri urceni redlnej IiodnotyfinanCnychndstrojov opisanych v bode 30 - Informdcie
o redlnej hodnote, su uvedend nizSie.
/.
Poskytmttd pdzicky a preddavky
Redlna liodnota sa urCuje ako diskontovand oCakdvana hodnota buducich penaznych tokov istiny a urokov. Pri urCovam
oCakdvanej hodnoty buducich pefiaznych tokov sa berie do uvaliy uverove riziko a indikdtory znizenia hodnoty. UrCend redlna
hodnota uverov odzrkadl'uje zmeny v statuse uveru od jelio vzniku a zmeny vfirokovychsadzbach v pn'pade uverov s fixnou
urokovou sadzbou.
ii.
Prijati ttvery a pdztfky
Pre livery a poziCky, pri ktorych nie je definovand splatnosf, sa za redlnu hodnotu povaiuje suma splatnd na poziadanie
k datumu, ku ktordmu sa zostavuje udtovnd zdvierka. Odhadovand realna hodnota liverov a poziciek s pevne stanovenou
splatnosfou sa stanovi na zdklade diskontovanych pefiaznych tokov s pouzitim sadzieb pre livery a poziCky s podobnym
rizikom a zostdvajucou dobou splatnosti.
v.
Pohl'addvky/zdviizky z obchodncho styku
Pre pohl'addvky/zdvazky zobchodndho styku so zostatkovou dobou splatnosti kratSou ako jeden rok sa predpokladd, ze ich
menovitd hodnota predstavuje zdroven aj ich realnu hodnotu.
vi.
Ostatny financny infljetok/zdvdzky
Pre finanCny majetok/zdvazky so zostatkovou dobou splatnosti kratSou ako jeden rok sa predpokladd, ze ich menovita
liodnota predstavuje zaroveii aj ich redlnu hodnotu.
20
CEETAfl.s.
Poznftmky konsolidovancj uCtovncj zAvierky
zn rok konfiaci SR 31. deccmbra 2012
3.
Vyznamne uctovne odhady a predpoklady
Zostavenie uCtovnej zdvierky v sulade s Medzindrodnymi Standardmi finanCndho vykaznictva v zneni prijatom EU si
vyiaduje pouzitie ureit^ch vyznamnych uCtovnych odhadov. Takisto si vyzaduje, aby manazment v procese aplikdcie
uCtovnych zdsad SpoloCnosti pouzil svoj usudok. Tieto tifitovnd odhady budii zakonite iba zriedkakedy zhodni
so skutoCnymi vysledkami. Odhady a predpoklady, ktord nesu znaCnd riziko vyznamnej upravy uCtovnej hodnoty majetku
a zdvazkov v buducom uCtovnom obdobf, su opisane v d'alSom texte. Odhady a predpoklady su priebezne prehodnocovand.
Prehodnotenia uCtovnych odhadov sa vykdzu v torn uCtovnom obdobf, v ktorom je odhad prehodnoteny, ak sa
prehodnotenie vzt'ahuje len k tomuto obdobiu, alebo v obdobf, v ktorom je odhad prehodnoteny a v buducich obdobiach, ak
prehodnotenie md vplyv na sOCasnd aj buduce obdobia.
(a)
Podnikovd kombindcie a alokdcia kupnej ceny
Identifikovatel'ny majetok, zavazky a podmienene zdvazky obstardvandho sa vykazuju a ocenuju redlnou hodnotou ku dnu
obstarania. Alokdcia kupnej ceny na jednotlivd polozky obstaranych Cistych aktfv pre uCely zostavenia OCtovnej zdvierky sa
vykonava pomocou profesionalnych poradcov.
Analyza ocenenia je zalozend na historickych a vyhl'adovych informdcidch, ktord su k dispozfcif ku dfiu podnikovej
kombindcie. VyhPadovd informdcie, ktord mozu maf vplyv na realnu hodnotu obstaraneho majetku, su zalotend na
odakdvaniach manazmentu ohl'adom konkurenCndho a ekonomickdho prostredia v budGcnosti.
Vysledky anaiyzy ocenenia sa pouziju aj pre urCenie doby odpisovania hodnot priradenych k Specifickym polozkdm
nehmotndho a dlhodobdho hmotndho majetku.
Pri podnikovych kombinacidch, ktord sa uskutoCnili vroku 2012 - obstaranie spoloCnosti Bratislavskd ndbrezie, s. r. o.
a obstaranie spoloCnosti Prosek Point s. r. o. - neboli liadne upravy redlnej hodnoty vyplyvajuce z alokdcie kupnej ceny.
Upravy redlnej hodnoty vyplyvajuce z podnikovych kombindcii v roku 2011 su uvedend v tabul'ke nizSie:
V tisicoch EUR
Dcdrska spoloCnost'
Bea Development, a. s.
Nehmotny
Investi'cie v
majetok nehnuternostiach
1 354
4 743
Odlozeny danovy
Celkovy cisty
zdvazok
vplyv na suvahu
(1158)
4 939
Pri obstaram' spoloCnosti Pribinova 25, s. r. o. vroku 2011 neboli ziadne upravy redlnej hodnoty vyplyvajuce zalokdcie
kupnej ceny.
21
CEETA a. s.
Poznamky konsolidovancj liclovncj zflvicrky
zn rok konEiaci sn 31. dcccnibra 2012
3.
(b)
Vyznamne uctovne odhady a predpoklady (pokracovanic)
Posudenie zmzenin Iiodnoty
2a rok konciaci sa 31. decembra 2011 a3I. decembra 2012 Skupina vykonala test na znizenie hodnoty goodwillu, ktory
vznikol pri podnikovydi kombinaciach v priebehu bezndho uCtovndho obdobia. Ku dnu obstarania je goodwill priradeny
jednotlivym jednotkam generujucim hotovosf, od ktorych sa ofiakava, ze budu mat* uzitok zo synergickych efektov
vznikajucich pri podnikovych kombindciach. Zm'zenie hodnoty sa urCi posudenim navratnej hodnoty jednotky generujucej
hotovosf, ku ktorej sa goodwill vzfahuje, a to na zdklade hodnoty v pouzivam, ktord odrdza oCakdvane buduce diskontovand
penaznd toky alebo na zdklade redlnej hodnoty znfzenej o ndklady na predaj.
Pri obstarani spolocnosti Prosek Point s. r. o. v roku 2012 sa vykazal goodwill v hodnote 3 753 tis. EUR (pre viae informdeif
pozri bod 4 - Obstaranie dcdrskych spolocnosti). Manazment posiidil samostatnu nehnutel'nosf ako jednotku generujucu
hotovosf (prenajom kanceldrskych priestorov). Na posudenie zmzenia hodnoty jednotky generujucej hotovosf bola pouzitd
redlna hodnota znizend o naklady na predaj.
Kl'uCovd predpoklady, ktord sa pouzili pri testovani zm'zenia hodnoty, boli vynosy z prenajmu a oCakdvand vynosnosf, ktora
sa pohybovala v rozsahu od 7,5 % do 7,9 %. Skupina pouiila pre jednotlivd investicie v nehnuternostiach vlastnend
Skupinou aj externd znaleckd posudky.
Na zdklade testu na znfzenie hodnoty sa vykdzala strata zo zm'zenia hodnoty v hodnote 3 000 tis. EUR. Ak by bola
ofiakavana vynosnosf o 0,5% vySSia, strata zo zmzenia hodnoty by bola vySSia a o 3 400 tis. EUR.
Pri obstaram' spoloCnosti Pribinova 25, s. r. o. v roku 2011 sa vykazal goodwill v hodnote 5 069 tis. EUR (pre viae informdeif
pozri bod 4 - Obstaranie dcerskych spoloCnosti'). Manazment posudil samostatnu nehnutel'nosf ako jednotku generujucu
hotovosf (prendjom kanceldrskych priestorov). Na posudenie zm'zenia Iiodnoty jednotky generujucej liotovosf bola pouzitd
redlna hodnota znizend o naklady na predaj.
Kfucovd predpoklady, ktord sa pouzili pri testovanie zm'zenia hodnoty, boli vynosy z prendjmu aodakavand vynosnosf,
ktord sa pohybovala v rozsahu od 7,2 % do 7,35 %. Skupina pouzila pre jednotlivd investfcie v nehnuternostiach vlastnend
Skupinou aj expertnd znalecke posudky.
Na zdklade testu znfzenia Iiodnoty sa vykdzala strata zo znfzenia Iiodnoty v hodnote 5 069 tis. EUR. Ak by bola oCakdvana
vynosnosf o 0,5% vySSia, strata zo znfzenia hodnoty by bola vygsia o 4 007 tis. EUR.
22
CEETA a. s.
PoznAmliy lionsolidovanej uftovncj zfivicrky
za rok konciaci sa 31. dcccmbrn 2012
3.
Vyznamnd uctovne odhady a predpoUlady (pokracovanie)
(c)
Ocenovanie investicii v nehnuternostiach
Investicie v nehnutel'nostiach sa ocenuju realnou hodnotou. Redlna hodnota investi'cii' v nehnutel'nostiach je urCend bud'
nezdvistymi znalcami alebo manazmentom (pozri uCtovnu zdsadu (k)), v obidvoch pripadoch na zaklade siiCasnej trhovej
hodnoty a trhovych podmienok. Trhovd hodnota je odhadovana hodnota, za ktoru by mohla byf nehnutel'nosf v den
ocenovania vymenena medzi suhlasiacim kupujucim a suhlasiacim predavajucim v nezdvislej transakcii po vhodnom
marketingu, kedy vSetky strany konaju erudovane, prezieravo a bez ndtlaku.
Ocefiovacia baza je redlna hodnota a riadi sa medzindrodnymi ocefiovadmi Standardmi. Pouzite ocenovacie metody v zasade
pozostdvajii zreferencii na trhove transakCne ceny pre podobnd nehnutel'nosti. Nezavisli znalci maju uznavanu andle2itu
profesnu kvalifikdciu a maju skusenosti s ocenovanfm nehnutel'nosti v danej geografickej oblasti a v segmente.
Z celkovej hodnoty investicii' v nehnuternostiach vo vySke 224 851 tis. EUR bolo nezdvislym znalcom
ocenenych 155 195 tis. EUR a manazmentom 69 656 tis. EUR (v roku 2011: celkovd hodnota investicie v nehnutel'nostiach
bola 82 945 tis. EUR, nezdvislym znalcom bolo ocenenych 14 965 tis. EUR a mana&nentom 67 980 tis. EUR).
V pn'pade, ze nie su k dispozicii ceny na aktivnom trhu, ocenenia su pripravovand na zdklade odhadovanych oCakavanych
Cistych petiaznycli tokov z prenajmu nehnutei'nostf a na zdklade oCakdvanej vynosnosti, ktory odzrkadl'uje Specificke riziko
inherentne na trhu a v penaznych tokoch. Tarn, kde je to vhodnd, ocenenia zohl'adnuju typ ndjomcov, ktori si najimaju
nehnutel'nosf alebo su zodpovedni za plnenie povinnosti vyplyvajucich z ndjmu, alebo je pravdepodobne, ze si budu naji'maf
nehnuternosf, ked' nebude obsadena, vSeobecne trhovd vm'manie vierohodnosti najomcov, rozdelenie zodpovednosti' za
udrzbu a poistenie medzi Skupinu a ndjomcov, a zostatkovu ekonomicku dobu zivotnosti nehnuternostf.
K. 31. decembru 2012 bola celd hodnota investfeif v nehnutel'nostiach ocefiovand vynosovou met6dou tak, ako je opfsand
vySSie (rok 2011: celkova hodnota investfeif v nehnutel'nostiach bola ocefiovand vynosovou metddou).
V dosledku precenenia investfeif v nehnutel'nostiach v roku 2012 sa vykdzal zisk z precenenia vo vySke 4 866 tis. EUR
(v roku 201 ]: strata 187 tis. EUR).
Vzhl'adom k ekonomickdmu poklesu a k ndsledndmu znfzendmu poCtu transakcif, pri urCovanf trhovej hodnoty ku koncu
uCtovndho obdobia pretrvava neistota a dochddza vo zvysenej miere k pouzfvania usudkov. Rozsah kapitalizaCndho vynosu
a prlslu5n6 senzitivity su uvedend nizSie.
Vtisicoch EUR
Rozsah oCakdvanej vynosnosti (%)
Zmena hodnoty pri ocakavanej vynosnosti vySSej
oI %
Zmena hodnoty pri oCakdvanej vynosnosti nizSej
o1 %
Kanceldrie a maloobchod
2012
6,9 % - 7,55 %
Kanceldrie a maloobchod
2011
7,20%-7,35%
(27 058)
(9 237)
35 654
14 540
23
CEETA a. s.
Poznflnik)' konsolidovnncj ucfovncj zSvicrky
zn rok koncinci sn 31. decern bra 2012
4.
Obstaranie dcdrskych spolocnosti
Obstarania pocas roka konciacelio sa 31. decembra 2012
Vtisicoch EUR
Nove dedrskc spolocnosti
Bratislavskd nabrezte, s. r. o.
Prosek Point $. r. o.
DA tum
obstarania
11.4.2012
27.4.2012
Celkoni
Obstaravacia
ccna
Ubytok
penazn^ch
tokov
12 563
(11 039)
(12 563)
23 602
(23 602)
11 039
Podiel Skupiny
po obstarani
100%
100%
Vplyv obstarania
Obstaranie dcdrskych spolodnosti malo nasledujiici vplyv na majetok a zavazky Skupiny:
Vtisicoch EUR
Nehnuternosti, stroje a zariadenia
Investfcie v nehnuternostiach
Pohl'addvky z obchodndho styku
Ostatny majetok
Ostatny finanCny majetok
Zdsoby
Peniaze a ekvivalenty pefiaznych prostriedkov
Penaznd prostriedky, s ktorymi Spolocnosf nemoze vol'ne
disponovaf
Zdvazky z obehodndho styku
Ostatnd zdvazky
Ostatnd finanCnd zdvazky
Prijatd uvery a poSidky
Odlozeny daftovy zavazok
Cisty identifikovatel'ny majetok a zavazky
Goodwill/fzdporny goodwill) z obstarania novych dcdrskych
spolocnostf
Ndldady obstarania
Zaplatena protthodnota , vysporiadana v peniazoch
Obstarana hotovosf
Cisty penazny vydaj
Zisk/(strata) odo dna obstarania
Bratislavske
ndbrezie, s. r. o.
2416
67 692
3 984
102
1 882
Prosek Point
s. r. o.
62 395
13
530
43
2 122
Celkom
2416
130 087
3 997
632
1 925
2 122
3 020
382
3 402
(2 206)
(3 249)
(I 338)
(57 778)
(2 996)
13 651
791
(333)
(486)
(3 477)
(49 104)
(1 944)
8 810
791
(2 539)
(3 735)
(4 815)
(106 882)
(4 940)
22 461
(2 612)
3 753
1 141
23 602
11 039
12 563
(11 039)
3 020
(12 563)
1 173
(23 602)
4 193
(8 019)
(II 390)
(19 409)
4312
(5 778)
(1 466)
Ak by Skupina obstarala dedrske spoloCnosti uvedene vySSie 1. janudra 2012, strata Skupiny by bola I 425 tis. EUR a vynosy
Skupiny by boli 16 451 tis. EUR, z toho vynosy z prendjmu 14 691 tis. EUR.
24
CEETA a.s.
Poznftmky konsoliclovancj liCtovnej zdvierky
za rok koncind sa3I. decembra 2012
4.
Obstaranie dcerskych spoloCnosti' (pokraCovanie)
Obstarania pocas roka konCiaceho sa 31. decembra 2011
V tisicoch EUR
Novd dcerske spoloCnosti
D.I tum
obstarania
Obstanivacia
cena
Pribinova 25,5. r.o.
Bea Developmnet, a. s.
10.11.2011
27.12.2011
24 400
8 710
Celkom
Ubytok
penaznych
tokov
Podiel
Skupiny
po obstarani'
100 %
100 %
33 115
Vplyv obstarania
Obstaranie dcerskych spoloCnosti' mal nasledujuci vplyv na majetok a zdvazky Skupiny:
V tisicoch EUR
Nehmotny majetok
Nehnuternosti, stroje a zariadenia
Investicie v nehnuternostiach
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohl'addvky z obchodneho styku
Ostatny majetok
Ostatny finanCny majetok
Peniaze a ekvivalenty pefiaznych prostriedkov
Zdvazky z obchodndho styku
Ostatnd zdvazky
Ostatnd finanCnd zavazky
Prijatd uvery a poziCky
Dan z prfjmov - splatnd
Odlozeny danovy zdvSzok
Cisty identifikovatePny majetok a zdvazky
Goodwill z obstarania novych dcerskych spoloCnosti
Ndklady obstarania
Bea
Development,
a. s.
1 354
93
14 935
29
50
769
(33)
(287)
(258)
(6 575)
(4)
(1363)
8 710
8 710
Pribinova 25,
s. r. o.
Celkom
109
173
67 980
552
561
460
16
2 957
(129)
(265)
(372)
(47 067)
(5 644)
19 331
5 069
5 069
24 400
33 no
25
CEETA a. s.
Poziifimky koiisolidovancj uClovncj zdvicrky
za rok konciaci sa 31. dcccnibra 2012
4.
Obstarnnic dcerskych spolocnosti (pokracovanie)
Vtisicoch EUR
Zaplatena protihodnota, vysporiadand v peniazoch
Obstarana hotovost
Cisty penazny vydaj (prfjem)
5
Bea
Development,
a. s.
Pribinova 25,
s. r. o.
Cclkom
769
769
2 957
2 957
3 739
3 739
(3 668)
(3 668)
Strata odo diia obstarania
Ak by Skupina obstarala tieto dedrske spoloCnosti I. januara 2011, zisk Skupiny by bol I 028 tis. EUR a vynosy Skupiny by
boli 6 787 tis. EUR, z toho vynosy z prenajmu 4 224 tis. EUR.
5. Trzby z prendjmu
V tisicoch EUR
Ndjomne z investicii v nehnuternostiach
Cclkom
2012
2011
12 368
12 368
852
852
Trzby z prendjmu predstavuju hlavne trzby z prenajom kanceldrskej budovy Tower 115 v Bratislave, Slovensko
vhodnote 5 202 tis. EUR (v roku 2011: 852 tis. EUR) az prenajmu kanceldrskej budovy River Park vBratislave,
Slovensko v hodnote 3 625 tis. EUR.
6.
Ostatne vynosy
Vtisicoch EUR
2012
Odmena za riadenie nehnuternosti' a suvisiace sluzby
Ostatnd
Celkom
1 019
610
1 629
7.
2011
12
20
32
Strata z vyradenia nehnuternosti', strojov a zariadeni' a investicii v nehnuternostiach
Vtisicoch EUR
Strata z vyradenia nehnuternosti, strojov a zariadeni'
Strata z vyradenia investicii' v nehnutel'nostiach
Cclkom
2012
2011
(720)
(894)
(1 614)
26
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovanej uCtovncj zSvierky
za rok konCiaci sa 31. decembra 2012
8.
Ndklady z prevddzkovania nehnutePnosti
2012
2011
(559)
(1 664)
(567)
(454)
(66)
(51)
(41)
(3 244)
iHl)
Vtistcoch EUR
2012
2011
Odpisy nehnutel'nostf, strojov a zariadenia
Odpisy nehmotndho majetku
Celkom
(251)
V/isicoch EUR
Naklady na opravu a udrzbu
Administrativne ndklady tykajuce sa investicif v nehnutel'nostiach
Poplatky a provizie
Ndjom priestorov
Celkom
9. Odpisy
(25)
_Q1
(398)
(26)
Vtistcoch EUR
2012
2011
Mzdovd ndklady
Zdkonnd ndklady na socidlne poistenie
Ostatnd socialne ndklady
Celkom
(125)
(23)
(1)
(149)
(1)
(1)
10. Osobnd ndklady
i2I
Priemerny podet zamestnancov v roku 2012 bol 2 (2011: 1).
11. Strata zo zmzenia hodnoty goodwillu a zdporny goodwill
Vtisicoch EUR
2012
2011
Znizenie hodnoty goodwillu
Prosek Point s. r. o.
Pribinova 25, s. r. o.
Celkom
I' tisicoch EUR
(3 000)
(3 000)
(5 069)
(5 069)
2012
2011
Zdporny goodwill
Bratislavskd ndbreiie, s. r. o.
Celkom
2612
(2 612)
27
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovanej uulovnej zdvicrky
za rok konciaci sa 31. decembra 2012
12. Ostatne naklady z prcvddzkovej cinnosti
V tisicoch EUR
2012
2011
Ndklady na konzultafine sluzby
Naklady na audit a uctovne sluzby
Ndjomne (ine ako ndjom priestorov)
Ostatne dane a poplatky
Spotreba materidlu
Ndklady na reklamu
Ndklady na komunikdeiu
Kurzove rozdiely - strata
Pokuty
Ostatnd
(964)
(286)
(108)
(54)
(50)
(IS)
(13)
(785)
(369)
(685)
(152)
(48)
(47)
(24)
(5)
(4)
(4)
(3 332)
J357)
2012
2011
(6 366)
169
(6 197)
(329)
3
Cclkom
(73)
13. Urokove vynosy a ndklady
y tisicoch EUR
Urokovd naklady
Urokovd v^nosy
Cisty urokovy ndklnd
Za rok kondiaci sa 31. decembra 2012 urokovd ndklady obsahuju iba ndklady na uvery a poziCky vo v^Ske 6 366 tis. EUR
(v roku 2011:329 tis. EUR).
14. Dancz prijmov
K tisicoch EUR
Splatnd dan - ndklad:
Beznd obdobie
Upravy predchadzajucich obdobi
Splatnd dan celkom
Odlozena dan - (naklad)/vynos:
Vznik a vyrovnanie doCasnych rozdielov
Zmena sadzby dane
Dan z prijmov (naklad)/vynos, celkom
2012
2011
(37)
_12I
(39)
(1 177)
(1 910)
1 410
(3 126)
1 410
28
CEETA a.s.
Poznftmky konsolidovanej uCtovncj zfivicrky
ZR rok konCiaci sa 31. decembra 2012
14. Dane z prijmov (pokracovanie)
Odlofcend dan z prijmov je vypod'tana pouzitfm v suCasnosti platnej sadzby dane, o ktorej sa ofiakdva, ze bude platnd
v obdobf, v ktorom sa pohl'ad&vka zrealizuje alebo zavazok vyrovnd. Od 1. januara 2013 je sadzba dane na Slovensku 23 %
(2012: 19%) a v Ceskej republike je 19% (2012: 19%).
Konsolidovand dan z pn'jmGv vzt'ahujuca sa na ostatnd su£asti suhrnneho vysledku za rok konCiaci sa 31. decembra
2012 a za obdobie konCiace sa 31. decembra 2011
Vtisicoch EUR
Pred
zdanem'm
Rozdiely z prepoCtu cudzfch mien
Ostatnd sucasti suhrnndho v^sledku
2012
Danovy
(naklad)
vynos
(64)
(64)
Po
Pred
zdanenf zdanem'm
(64)
(64)
2011
Danovy
(ndklad)
vynos
17
17
Po zdanenf
17
17
Odsuhlasenie efektivnej danovej sadzby
V tisicoch EUR
2012
%
Zisk/(strata) pred zdanenim
Dan pri pouziti danovej sadzby domdcej krajiny Spolocnosti
Vplyv sadzby dane zahraniCnych jurisdikcif
Danovo neuznand ndklady
Nezdanitel'nd vynosy
Uplatnend dafiovd straty, ktord neboli uplatnend v predchadzajucich
obdobiach
Danovd strata be2ndho obdobia, na ktoru nebola uplatnena odlozend
danova pohfadavka
Upravy dane v pred chddzaj uci ch obdobiach
Vplyv zmien v sadzbe dane
Celkom
2011
%
3 763
19%
(1 %)
13 %
(14%)
715
(42)
492
(534)
12%
467
3%
0,05 %
51 %
83%
116
2
1 910
3 126
(5 256)
19%
(999)
(18%)
930
26%
(1351)
(0,19%)
10
27 %
(1 410)
Pozri tiez bod 20 - Odlo^end danovd pohl'addvky a zavSzky.
29
CEETA a. s.
Poznaniky konsoliilovancj uflovncj zavicrky
za rok konCiaci sn 31. decernbrn 2012
15. Goodwill a ostatn^ nehmotn)' majctok
Goodwill
Ostatny
nclimotny
majetok
Obstaravacia cena
Stavk l.janufiru 2011
Vplyv pohybu kurzov cudzich mien
Obstarania v podnikovych kombindciach
Stav k31. decembru 2011
5 069
5 069
3
463
1 466
3
6 532
Stavk I. januaru 2012
Vplyv pohybu kurzov cudzi'ch mien
Obstarania v podnikovych koinbindciach
Stav k 31. deccmbru 2012
5 069
(59)
3 753
8 763
1 466
34
6 535
(25)
3 753
1 500
10 263
V tisicoch EUR
Celkom
6 535
Oprdvky a straty zo znizenia hodnoty majctku
Stav k 1. januaru 2011
Odpisy bezndho uCtovneho obdobia
Zm'zenie hodnoty
Sfavk 31. decembru 2011
(I)
0)
(5 069)
(5 069)
(1)
(5 069)
(5 070)
Stav k l.janudru 2012
(5 069)
(I)
(5 070)
(147)
(147)
Odpisy bezneho uCtovndho obdobia
Zm'zenie hodnoty
(3 000)
Stav k 31. decembru 2012
(8 069)
(3 000)
(148)
(8 217)
1 465
I 465
465
1 352
1 465
2 046
Uctovna hodnota
Stavk l.janudru 2011
Stav k31. decembru 2011
Stavk l.janudru 2012
Stav k 31. deccmbru 2012
694
Najvyznamnejsou polozkou v ramci ostatndho nehmotndho majetku su vyhodne najomnd zmluvy v Bea Development, a. s.,
aktivovand pri obstarani spolofinosti, s uctovnou hodnotou 1 252 tis. EUR (v roku 2011: 1 356 tis, EUR) a zostdvajucou
dobou odpisovania k 31. decembru 2012 devSt' rokov (v roku 2011: desat* rokov).
30
CEETA a. s.
Poznfimlty konsolidovanejrtCtovnejzdvicrky
za rok konCiaci sa 31. deccmbra 2012
16. Nehnutel'nosti, stroje a zariadenie
Vtisicoch EUR
Budovy
Obstardvacia cena
Stav k l.janudru 2011
Prirastky
Obstarania v podnikovych kombindcidch
Stav k 31. decenibru 2011
Stavk l.janudru 2012
Vplyv pohybu kurzov cudzich mien
Prirastky
Obstarania v podnikovych kombindcidch
Vyradenia
Presuny(do)/zo zdsob
Stav k 31. decembru 2012
2
262
264
1 891
(563)
264
2
16
8
(7)
1 328
283
Oprdvky a straty zo znizenia hodnoty majetku
Stavk l.janudru2011
Odpisy bezndho ufitovndho obdobia
Stav k 31. decembru 2011
Stavk l.janudru2012
Odpisy bezndho udtovndiio obdobia
Stav k 31. decembru 2012
Vybavenie
a prisIuSenstvo Obstardvany
niajetok Ostatnd Celkom
a zariadenia
2
266
268
847
33
(989)
109
29
484
(187)
330
(25)
268
2
892
2416
(1 746)
109
1 941
(25)
_(25)_
(31)
(25)
(113)
038)
(107)
(107)
(25)
(251)
(276)
lictovnd hodnota
Stav k l.janudru 2011
Stav k 31. decembru 2011
239
243
Lictovnd hodnota
Stavk l.janudru 2012
Stav k 31. decembru 2012
239
145
243
1 297
223
I 665
31
CEETA a. s.
PoznSmky konsolidovancj iictovncj zavicrky
za rok konfiaci sn 31. decern bra 2012
17. Investi'cie v nelinutcl'nostiach
V tisicoch EUR
Knnccldrskc
a obchodnc
priestory
Stavk I.januaru 2011
Vplyv pohybu kurzov cudzich mien
Prirastky
Obstarania v podnikovych kombinacidch
Upravy redlnej hodnoty s vplyvom na vysledok hospoddrenia
Stav k 31. deccmbru 2011
Stavk l.janudru 2012
Vplyv pohybu kurzov cudzich mien
Prirastky
Obstarania v podnikovych kombindcidch
Ubytky
Upravy redlnej hodnoty s vplyvom na vysledok hospoddrenia
Stav k31. deccmbru 2012
Pozemky
Ostatne
budovy
Celkom
30
187
82 915
(187)
82 945
30
187
82915
(187)
82 945
82 945
(600)
954
116 073
82 945
(600)
9 685
130 087
(2 132)
4 866
3 219
202 591
3 100
2 222
5 322
5 631
I40I4
(2 132)
(575)
16 938
224 851
Vroku 2012 boli vpodnikovych kombindcidch obstarane nasledovnd investi'cie vnchnuternostiach: kanceldrska budova
River park v Bratislave v spoloCnosti Bratislavskd ndbrezie, s. r. o. v redlnej hodnote 67 692 tis. EUR a kancelarska budova
v Prahe v spoloCnosti Prosek Point s. r. o. v realnej hodnote 62 395 tis. EUR (2011: kancelarska budova Tower 115
v Bratislave v spoloCnosti Pribinova 25, s. r. o. v redlnej hodnote 67 980 tis. EUR a kanceldrska budova Javor v Prahe
v spolocnosti Bea Development, a. s. v redlnej hodnote 14 935 tis. EUR).
Najvyznamnejsou polozkou prfrastkov je obstaranie parkovacieho domu v blizkosti kancelarskej budovy Tower 115
v Bratislave v spolocnosti Pribinova 25, s. r. o. v hodnote 5 631 tis. EUR.
Zaruky
K 31. decembru 2012 bolo zriadend zalozne prdvo na investicie v nehnutePnostiach v hodnote 175 662 tis. EUR na
zabezpeCenie bankovych uverov (2011: 82 945 tis. EUR).
Hodnoty vykazana vo vysledku hospoddrcnia
K tisicoch EUR
Trfcby z prendjmu investicii v nehnutel'nostiach
Priame prevddzkovd ndklady tykajuce sa
investicii v
nehnutePnostiach, ktord poCas uCtovndho obdobia generovali trzby z
prendjmu
Cclkom
2012
2011
12 368
852
(3 216)
9 152
18)
734
32
CEETA a. s.
Poznfimky konsolidovanej iictovnej zdvierky
zn rok kontiaci sa 31. decembra 2012
18. Pohl'addvky z obchodneho styku
Vtisicoch EUR
2012
2011
Pohl'ad&vky z obchodneho styku
Znizenie hodnoty
Celkoni
1 926
(13)
1 913
845
845
Obezne
Neobezne
Celkom
1 913
845
1 913
845
19. Poskytnute uvery a preddavky
Vtisicoch EUR
Obezne
Neobeiine
Celkom
2012
2011
29 054
555
29 054
555
20. Odlozene danovd pohl'adfivky a zdvazky
Vykazali sa nasledovnd odlozend danovd pohl'adavky a (zdvazky):
V tisicoch EUR
Hmotny majetok
Nehmotny majetok
Investfcie v nehnutel'nostiach
Zdsoby
Dafiovd straty
Ostatne
Zapocitanie
Celkom
Pohl'addvky
2012
2011
Zdvazky
2012
2011
(12)
(238)
(16 824)
6
3 408
22
(3 442)
(258)
(6 837)
495
(1 495)
3 442
(13 632)
I 495
(5 600)
Netto
2012
(6)
(238)
(16 824)
6
3 408
22
(13 632)
2011
(258)
(6 837)
1 495
(5 600)
Danovd pohl'addvky, ktore neboli uplatnend
Odlozend danovd pohl'addvka nebola vykdzand z nasledovnych poloziek:
2012
2011
440
52
52
V tisicoch EUR
Danovd straty na umorenie
Celkom
440
33
CEETA a. s.
Poznfimky konsoliilovancj uclovncj zfivicrky
za rok konfinci sa 31. decern bra 2012
20. Odlozene danovfi pohl'addvky a zavazlty (pokracovanie)
Danovd straty, ktord sa vykazali v Ceskej republike, je moznd uplatnif poCas obdobia piatich rokov a danovd straty, ktord sa
vykdzali na Slovensku pred 1. januarom 2010, je moznd umorit* podas obdobia piatich rokov (straty, ktore vznikli po
1. janudri 2010,je mo2nd umorit' pocas siedmich rokov).
Niektord odpoditatel'nd docasnd rozdiely sa podl'a sudasnej danovej legislativy nevyrovnaju. Na tieto rozdiely neuplatnila
odlozend danova pohl'addvka, pretoze vzhl'adom na rozne zdroje tohto majetku nie je pravdepodobnd dosiahnutie buduceho
zdaniterndho zisku, vodi ktordmu by Skupina mohla umorit' ufcitky z neho vyplyvajuce.
Odhad moznosti uplatnenia danovych strat je nasledovny:
2013
Danovd straty
_
2014
^
2015
2016
2017
3 045
5 113
2 039
21. Zasoby
Vtistcoch EUR
Nedokondena vyroba
Hotovd vyrobky
Celkom
2012
2011
106
1 673
1 779
K. 31. decembru 2012 nebolo na zasoby zriadend zdloznd pravo (2011: ziadne).
22. Penaznd prostriedky a ekvivalenty pefiaznych prostriedkov
Vtisicoch EUR
2012
2011
Beznd udty v bankdeh
7 693
3 353
Hotovosf
Celkom
2
1
7 695
3 354
34
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovnnej liClovnej zfivierky
za rok konfiaci sa 31. decembra 2012
23. In^ obeiny majetok
' tisicoch EUR
2012
2011
870
72
603
16
619
Naklady buddcich obdobi' a prijmy buducich obdobi
Danovd pohraddvky
Celkom
1 942
Obefne
Neobezne
Celkom
1 937
5
1 942
619
619
24. OstatnyfinanCnymajetok
Vtisicoch EUR
Poskytnutd preddavky
Pohraddvky za upi'sand vlastnd imanie
Ostatnd pohfaddvky
Celkom
Obezne
Neobezne
Celkom
2012
122
449
571
2011
1
25 080
63
25 144
571
25 144
571
25 144
Vroku 2011 predstavovala pohl'addvka zaupisand vlastnd imanie pohl'addvku zo zvygenia zdkladneho imania
o 20 900 tis. EUR azo zvysenia zdkonneho rezervndho fondu z kapitdlovych vkladov o4 180 tis. EUR. Pohl'addvka
za upisand vlastnd imanie bola splatend 9. janudra 2012.
35
CEETA a. s.
Poznriniky Itonsolidovancj uclovncj zdvicrky
za rok konciaci sa 31. dcccmbra 2012
25. Vlastne imanie
Zakladnc imanic
Schvdlend a upisane zdkladnd inianie k 31. decembru 2012 pozostava z90 950 kmeiiovycli akcii vnomindlnej hodnote
1 tisic EUR zajednu akciu (2011:20 925 kmenovych akcii v nominalnej hodnote 1 tisic EUR zajednu akciu).
Akcionari maju pravo na v^platu dividend a hlasovacie prdvo na valnom zhromazdeni Spolofinosti, prifiom jeden bias md
hodnotu jednej akcie v hodnote 1 tisic EUR.
Struktura akcionarov sa vroku 2012 zmenila aakcionari Skupiny k3I. decembru 2012 vporovnani k31. decembru 2011
boli nasledovnf:
31. december 2012
Pocet akcii'
Podicl na zakladnom imam'
(TEUR)
(%)
Hlasovacic
prdva
(%)
KOTIPAS EQUITY LIMITED
43 427
43 427
47,75
47,75
TELL CRAFT HOLDING LIMITED
20 335
20 335
22,36
22,36
GRAMEXO LIMITED
10 469
10 469
11,51
11,51
MINGLE CONSULTANCY LIMITED
9 200
9 200
10,11
10,11
J&T BANKA, a.s.
7519
7519
8,27
8,27
90 950
90 950
100
100
Podicl na zdkladnom iniani
Hlasovacic
prava
Cclkom
31. dcccmbcr 2011
Pocet akcii
(TEUR)
(%)
(%)
KOTIPAS EQUITY LIMITED
20 925
20 925
100
100
Celkom
20 925
20 925
100
100
Zakladne inianie bolo vroku 2012 zvySene o 70 025 tis. EUR. ZvySenie kapitdlu bolo doplnene o zvySenie zdkonneho
rezervneho fondu o 14 005 tis. EUR- 23 677 tis. EUR bolo zaplatenych v hotovosti a 60 353 tis. EUR formou kapitalizdcie
zdvazkov.
36
CEETA fl. s.
Poznfimky konsolidovnncj uftovncj zfivierky
zn rok konfinci sa 31. deccmbra 2012
25. Vlastnd imanie (pokracovanie)
Nedistribuovatel'nd fondy
Nedistribuovatel'nd fondy pozostdvaju zo zdkonndho rezervndho fondu vo v^Ske 18 188 tis. EUR (2011: 4 183 tis. EUR).
Zakonny rezervny fond m62e byf pouzity iba na uhradu strdt Spolodnosti a nesmie sa pou£it* na vyplatu dividend. VypoCet
zdkonndho rezervndho fondu vychddza z ndrodnych prdvnych predpisov.
Zdkonny rezervny fond sa podl'a slovenskej legislativy povinne vytvdra rodne v minimalnej v^Ske 10 % zCistdho zisku
spolodnosti a minimdlne do v^Sky 20 % zapisandho zdkladndho imania (kumulativne).
Na Slovensku vytvdraju spolodnosti s ruCenfm obmedzenym zdkonny rezervny fondv obdobi av hodnote stanovej v
spoloCenskej zmluve. Ak sa zdkonny rezervny fond netvorl pri vzniku spoloCnosti, spoioCnosf je povinnd ho tvorif v roku,
ked' prv^ krdt vyka^e Cisty zisk, a to vminimdlnej hodnote 5 % zCistdho zisku, maximdlne do vySky 10 % zakladndho
imania. Ndsledne sa vyzaduje prfdel do zakonndho rezervndho fondu v hodnote stanovenej v spoloCenskej zmluve, najmenej
vSak 5 % z Cistdho zisku (roCne), ai do vySky stanovenej v spoloCenskej zmluve, minimdlne vsak do vygky 10 % zdkladndho
imania.
V Ceskej republike sa vyzaduje tvorba zdkonndho rezervndho fondu v akciovych spoloCnostiach vo v^Ske minimalne 20 %
z Cistdho zisku (roCne), maximdlne vSak do vysky 10 % zdkladndho imania v prvom roku. V nasledujucich rokoch vo vygke
minimdlne 5 % z Cistdho zisku (rocne), az do vysky 20 % zakladndho imania.
V Ceskej republike sa vyzaduje tvorba zdkonndho rezervndho fondu v spoloCnosti s ruCem'm obmedzenym vo vyske
minimalne 10 % z Cistdho zisku (roCne), maximdlne vSak do vySky 5 % zdkladndho imania v prvom roku. V nasledujucich
rokoch vo vyske minimalne 5 % z Cistdho zisku (roCne) az do vygky 10 % zdkladndho imania.
Rozdiely z prepoCtu cudzich mien
Rozdiely z prepoCtu cudzich mien predstavuju vgetky kurzovd rozdiely, ktord vznikli z prepoCtu udajov v uCtovnych
zdvierkach zahraniCnych podnikov, ktord nie su pevnou suCasfou Cinnosti Skupiny.
26. Prijatd uvery a pdzicky
V tisicoch EUR
Obefne
Neobezne
2012
2011
74 580
68 360
142 940
46 907
6 619
53 526
K. 31 .decembru 2012 bola priemernd urokovd sadzba uverov od bank vo vySke 4,88 % (2011: 4,37 %).
37
CEETA a. s.
Pozntimky konsolidovanej uCtovnej zivierky
za rok konCiaci sa 31. decembra 2012
27. Zdvazky z obchodneho styku
Vtisicoch EUR
2012
Zdvazky z obchodndho styku
Zddrine voCi zmluvnym strandm
Nevyfakturovand doddvky
Celkom
1 392
542
937
22
166
89
2 495
653
Obezne
Neobezne
1 850
645
631
22
Celkom
2 495
653
2011
28. Ostatne finandnd zdvSzky
2012
2011
Urokovd derivdty
Prijatd preddavky
Ostatnd
Celkom
2 327
1 794
16
716
7
4 137
723
Obezne
Neobezne
Celkom
2 983
1 154
4137
723
Vtisicoch EUR
723
38
CEETA a. s.
Poznfimky konsolidovanej uftovnej zftvicrky
zn rok konCinci sa 31. decembra 2012
29. Ostatnd zdvazky
V tisicoch EUR
2012
2011
Vynosy buducich obdobi
Ostatnd danovd zavSzky
Casovd rozliSenie
Zdvazky z obstarania dcdrskych spoloCnosti
Ostatnd
Celkoni
2 654
159
121
233
11
21
123
3 057
33 108
12
33 385
Obezne
2 830
227
3 057
33 196
189
33 385
Neobezne
Celkoni
30. Informdcie o redlnej hodnote
/. Realna hodnota finanHndho majetku a zdvfizkov, ktore nie sii ocenend redlnou hodnotou
Vtisicoch EUR
FinanCny majetok
Penaznd prostriedky a ekvivalenty
penaznych prostriedkov
Pertaznd prostriedky, s ktorymi
SpoloCnosf nemofce vofne
disponovaf
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohfaddvky zobchodndho styku
Ostatny finanCny majetok
Financnd zdvazky
Prijatd uvery a poiiCky
Zdvazky z obchodndho styku
Ostatnd finanCnd zavazky
31. december 2012
lictovnd hodnota
Redlna hodnota
31. december 2011
Octovnd hodnota
Realna hodnota
7 695
7 695
3 354
3 354
571
29 054
I 913
571
29 070
1 913
571
555
845
25 144
555
845
25 144
142 940
2 495
1 810
139 293
2 495
1 810
53 526
653
723
54 627
653
723
Ostatne finanCnd zdvazky neobsahujCi urokovd derivaty, nakol'ko tieto su ocenend realnou hodnotou (pozri bod 28).
ii. Redlna hodnota finanCnych zdvdzkov, ktore sii ocenend redlnou hodnotou cez vysledok hospoddrenia
Redlna hodnota urokovych derivatov je urCena nasledovne:
Uroven 1: kotovand ceny (neupravend) na akti'vnych trhoch pre identicky niajetok alebo zdvazky
Uroven 2: ine vstupy ne2 su kdtovand ceny na Urovni 1, ktord sa daju zistif pre dany niajetok alebo zdvazky, bud'
priamo (naprikiad ceny podobnych ndstrojov), alebo nepriamo (naprikiad odvodene od takychto cien)
Uroven 3: vstupy pre majetok a zdvazky, ktord sa nedajii zistif z frhovych udajoch (nepozorovatel'ne vsttipy)
39
CEETA H. s.
Poznamky konsolidovnnej uCtovnej ZiWicrky
zn rok konCiaei sn 31. decembra 2012
30. Informacie o realnej hodnote (pokracovanie)
Ak trh pre finanCne nastroje nie je akti'vny, redlna hodnota sa urci pouzitim ocenovacich technik. Pri aplikovani
ocefiovacich technik manaiment pouiiva odhady a predpoklady, ktord su konzistentnd s informdciami odhadoch
a predpokladoch, ktord su k dispozicii a ktord by pouzili uCastm'ci trhu pri stanoveni cenyfinanCnehondstroja.
Vtisicoch EUR
Redlna hodnota urokovych derivdtov
Uroven 1 - kdtovand trhovd ceny
Uroven 2 - odvodend od kotovanych cien
Uroven 3 - vypodttand pouzitim ocenovacich technik
Celkom
2012
2011
2 327
2 327
31. Finandnc zdvazky, podmienene zavazky a zabezpeky
Vtisicoch EUR
Zalozend investicie v nehnutel'nostiach
Penaznd prostriedky, s ktorfmi SpoloCnosf nemoze vol'ne
disponovaf
Ostatnd zdbezpeky
Celkom
2012
2011
175 662
82 945
571
1 244
177 477
1 397
84 342
40
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovancj ftftovncj zivicrky
za rok konciaci sa 31. decembra 2012
32. Operati'vny Ifzing
Uzing na strane najomcu
Zdvazky z nevypovedatel'neho operativneho Hzingu su nasledovnd:
2012
2011
100
389
973
1 462
134
535
1 216
I 885
I' tisicoch EUR
Menej ako rok
Odjeden do paf rokov
Viae ako pSf rokov
Celkom
V priebehu roka 2012 boli vo vykaze ziskov astrdt vykdzand ndklady na operatfvny prenajom vo vygke 562 tis. EUR
(2011:63 tis. EUR).
Uzing na strane prenajfmatePa
Pohl'addvky z nevypovedatel'ndho operativneho lizingu su nasledovnd:
Vtisicoch EUR
Menej ako jeden rok
Odjeden do pafrokov
Viae ako paf rokov
Celkom
2012
2011
10 772
35 363
6 995
6 045
22 933
7 946
36 924
53 130
Skupina prenaji'ma kancelarske priestory formou operatfvneho prenajmu. Zmluvy na prendjom kanceldrskych priestorov
a maloobchod su zvydajne uzatvorend na dobu jedndho az Siestich rokov, najdlhSie na dobu 19 rokov, aoperativny lizing na
dobu troch rokov. Podas roka konCiaceho sa 31. decembra 2012 boli vo vykaze ziskov a strdt vykdzand vynosy z prendjmu
vo vyske 12 368 tis. EUR (2011: 852 tis. EUR).
41
CEETA A. s.
Poznrimliy konsolidovancj ilftoviicj zfivicrky
zn rok konfiaci sn 31. decernfom2012
33. Riadenic rizik a zverejnenia
Tdto Casf poskytuje detaily o fmanenycli a prevadzkovych rizikdeh, ktorym je Skupina vystavend a o sposobe ich riadenia.
NajdolezitejSie typy financnych rizik, ktorym je Skupina vystavena, su uverove riziko, riziko likvidity a trhovd riziko.
Trhovd riziko predstavuje mijma urokovd riziko a menovd riziko.
Uverovd riziko
Skupina je primdrne vystavend uverovdmu riziku, ktore vznika z pohl'addvok z prenajmu a z poskytnutych uverov
a preddavkov. Objem vystavenia sa tomuto riziku je vyjadreny uctovnou hodnotou tohto majetku v suvahe. Udtovna
hodnota pohradavok z obchodndho styku predstavuje najvyfisiu moznu uCtovnu stratu, ktora by sa vykdzala v suvahe ku
dfiu, ku ktordmu sa zostavuje uctovnd zdvierka, v pripade, ze protistrana uplne zlyhd pri plnem svojich zmluvn^ch zdvazkov
a vSetky zdbezpeky a zdruky by mali nulovu hodnotu. Tdto hodnota preto vysoko prevysuje oCakavane straty.
Skupina hodnoti uverovu vierohodnosf pripadnych najomcov pred uzavretrm zmluvy o prendjme. Diverzifikacia najomcov
zniguje uverovd riziko Skupiny a Skupina pouziva zdlohy prijatd od ndjomcov ako d'algi prostriedok na znizenie uverovdho
rizika.
Uverovd riziko podi'a odve/vi
K 31. decembru 2012
V tisicoch EUR
Spolocnosti
Banky
Ostatne
financne
institucie
Ostatne
Cclkom
Majctok
Penaznd prostriedky a ekvivalenty
penainych prostriedkov
Penaznd prostriedky, s ktorymi
SpoloCnost* nemoze vol'ne
disponovat*
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohl'addvky z obchodndho styku
Ostatny fmanCn^ majetok
7 693
7 695
571
8 297
29 054
23
571
29 054
1 913
571
39 804
Banky
Ostatnd
financne
institucie
Ostatne
Cclkom
29 054
1 880
550
2 430
33
21
K31. decembru 2011
Vtisicoch EUR
Spolocnosti
Majctok
Penaznd prostriedky a ekvivalenty
penainych prostriedkov
Poskytnute uvery a preddavky
Pohradavky z obchodndho styku
Ostatny finanCny majetok
3 353
555
812
25 144
25 956
31
3 384
555
3 354
555
845
25 144
29 898
K 31. decembru 2012 bola celkovd hodnota uverov a preddavkov poskytnutd jedinej tretej strane (rok 2011: celkova hodnota
uverov a preddavkov bola poskytnutd jedinej tretej strane). Poskytnute uvery su splatnd 30. aprila 2013.
K. 31, decembru 2012 urokovd sadzba tychto uverov bola 9,25 % p.a. (rok 2011: 3,45 % p.a.).
42
CEETA a. s.
Pozndmky konsolidovancj dftovnej zdvierky
za rok konCiaci sa 31. decembra 2012
33. Riadenie rizik a zverejnenia (pokraCovanie)
Uverove riziko podl'a oblastf
K31. decembru 2012
Vtisicoch EUR
Slovensko
Ceskd
republika
Holandsko
Cyprus
Ostatnd
Celkom
Majetok
Pefiaind prostriedky a ekvivalenty
penaznych prostriedkov
Pefiaind prostriedky, s ktorymi
Spolofinost' nemQze vol'ne
disponovat*
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohl'addvky z obchodneho styku
Ostatny flnanfiny majetok
6 433
1 262
7 695
571
571
29 054
1 913
571
39 804
29 054
644
170
8 247
268
400
2 501
29 054
Slovensko
Ceskd
republika
Holandsko
2 586
768
K31. decembru 2011
V tisicoch EUR
Cyprus
Ostatnd
Celkom
61
62
3 354
555
845
25 144
29 898
Majetok
Penaind prostriedky a ekvivalenty
pefiaznych prostriedkov
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohl'addvky z obchodndho styku
OstatnyfinanCnymajetok
555
787
3
57
3 376
825
555
25 080
25 080
43
CEETA a. s.
Pozmlniky konsolitlovancj uCtovncj zfivicrky
zn rok konCiaci sn 31. dcccnibrn 2012
33. Riadenic rizik a zverejnenia (pokracovanie)
Uveroveriziko- znizenie hodttoty fmancn&ho majctku
Poskytnutc uvery a preddavky
V tisicoch EUR
Do splatnosti
Poskytnutc uvery a preddavky celkom
Brutto
2012
29 054
29 054
2011
555
555
Znizenic Iiodnoty
2012
2011
UCtovnd hodnota
2012
2011
29 054
555
29 054
555
Znizenic hodnoty
2012
2011
Uctovna hodnota
2011
2012
PohPadrivky z obchodndho styku
V tisicoch EUR
Do splatnosti
Po splatnosti 0-30 dni
Po splatnosti 31 - 180 dni
Po splatnosti 181 -365 dni
Po splatnosti I rok
Pohl'adavky z obchodncho styku
celkom
_
Brutto
2012
421
268
773
348
116
1 926
2011
516
65
231
31
2
421
268
773
348
103
516
65
231
31
2
845
1 913
845
Ostatnyfinancnymajctok
V tisicoch EUR
Do splatnosti
Ostatny financny majetok cclkom
Brutto
2012
571
571
2011
25 144
25 144
Zm'zcnic hodnoty
2012
2011
Uctovna hodnota
2012
2011
571
25 144
25144
571
Riziko likvidity
Riziko likvidity vznika pri beznomfinancovanicinnosti Skupiny, pri schopnosti spldcaf svoje zavazky v dobe ich splatnosti
a pri riadenifinaninychpozicii. Predstavuje riziko neschopnostifinancovat'majetok v primeranej dobe splatnosti a urokovej
sadzbe a riziko neschopnosti realizovaf majetok za rozumnu cenu v primeranom Casovom horizonte.
Jednotlivd spolocnosti v Skupine pouzivaju rozne metddy na riadenie rizika likvidity. Manazment Skupiny sa zameriava na
monitorovanie a riadenie likvidity kazdej jednotlivej spoloCnosti.
Nasledovnd tabul'ka obsahuje anatyzufinanCndhomajetku a zavazkov Skupiny podl'a zmluvnej zostatkovej doby splatnosti
finanCndho majetku a zavazkov, vratane odhadovanych platieb urokov. Tdto analyza predstavuje najopatrnejSi variant
posudenia zostatkovych dob splatnosti, pri ktorom opcie alebo splatkovd kalenddre umoiiluju predCasnd splatenie. Z tohto
dovodu je v pripade zavazkov vykazand najskorSie mozne splatenie a pre niajetok najneskorSie moznd splatenie. Majetok
a zavazky, ktord nemaju stanovenu splatnosf, su vykdzand spolu v kategdrii „splatnosf neurCend".
44
CEETA a. s.
Poznfimky konsolidovancj uctovncj zSvierky
za rok konciaci SR 31. decern bra 2012
33. Riadenie rizik a zverejnenia (pokracovanie)
Doby splatnosti flmnSniho majetku a zdviizkov
K31. decembru 2012
Vtisicoch EUR
Celkom
Majetok
Pefiazne prostriedky a ekvivalenty penainych
prostriedkov
Penaznd prostriedky, s ktoi^mi Spolodnost
nemoze vol'ne disponovat*
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohl'adavky z obchodndho styku
Ostatny finanCny majetok
Nediskontovand
penaznd
toky
Do 3 mesiace
mesiacov az I rok
7 695
7 695
7 695
571
29 054
1 913
571
39 804
571
29 933
1 913
457
40 569
571
142 940
2 495
1 810
2 327
149 572
168 233
2 589
293
2 651
173 766
1 rok a i Nad 5 Splatnost'
5 rokov rokov neurcend
1
Zdvazky
Prijatd livery a poziCky
Zavazky z obchodndho styku
Ostatnd finanCnd zdvazky
Urokove derivdty
1 729
448
10 443
73 065
1 554
15
74 634
29 933
184
9
30 126
3 382
296
23 787 67 999
739
278
2 651
6 329
24 526 67 999
278
Skupina odakdva, ze prijatd uvery a p62iCky v kategdrii 3 mesiace az 1 rok budu predlzend alebo refinancovand.
K 31. decembru 2011
Vtisicoch EUR
Majetok
Penaznd prostriedky a ekvivalenty penaznych
prostriedkov
Poskytnute uvery a preddavky
Pohl'addvky zobchodndho styku
Ostatnyfinancnymajetok
ZAvazky
Prijatd uvery a poziCky
Zdvazky z obchodndho styku
Ostatnd finanCnd zdvazky
Nediskontovand
penazne
Celkom
toky
Do 3 mesiace
mesiacov az I rok
3 354
3 354
3 354
555
845
25 144
29 898
555
845
25 144
29 898
555
845
25 144
29 898
53 526
653
723
54 902
56 404
653
265
57 322
889
595
27
1 511
1 rok az Nad 5 Splatnost'
5 rokov rokov neurcend
47 952
36
7 489
22
62
12
47 988
7511
62
238
250
45
CEETA a. s.
VoznAmky konsolidovnncj uctovncj zfivicrky
za rok konciaci sa 31. decern brn 2012
33. Riadenic rizi'k a zverejnenia (pokracovanic)
Men ove riziko
5
Skupina je vystavena riziku zmien vo vymennych kurzoch bezne pouzivanych cudzich mien, ktord mozu ovplyvnit jej
financnu situaciu a penaznd toky.
K 31. decembru 2012finanCndndstroje denominovand v cudzich mendch vyjadrend v tis. EUR su nasledovnd:
y tisicoch EUR
Majctok
Penaznd prostriedky a ekvivalenty penaznych
prostriedkov
Penaznd prostriedky, s ktorymi SpoloCnosf nemoze
vol'ne disponovaf
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohfadavky z obchodndho styku
Ostatny finanCny majetok
Zdvazky
Prijatd uvery a pozicky
Zavazky z obchodndho styku
Ostatnd financnd zavazky
EUR
CZK
Celkom
6 602
093
7 695
571
29 054
1 876
170
38 273
1 531
571
29 054
I 913
571
39 804
136 520
1 892
2 948
141 360
6 420
603
1 189
8 212
142 940
2 495
4 137
149 572
37
401
K 31. decembru 2011finanCndndstroje denominovand v cudzich mendch vyjadrend v tis. EUR su nasledovnd:
Majetok
Penaznd prostriedky a ekvivalenty pefiaznych
prostriedkov
Poskytnutd uvery a preddavky
Pohl'addvky z obchodndho styku
OstatnyfinanCnymajetok
Zavazky
Prijatd uvery a pozicky
Zavazky zobchodndho styku
OstatndfinanCnezavazky
EUR
CZK
Celkom
2 586
768
3 354
555
787
25 144
29 072
826
555
845
25 144
29 898
46 938
589
465
47 992
6 588
64
258
6 910
53 526
653
723
54 902
58
46
CEETA a. s.
PoznAmky konsolidovnnej iiCtovncj zAvicrky
zfl rok konCiaci sa 31. decembra 2012
33. Riadenie rizik a zverejnenia (pokraCovanie)
Analyza senzitivity
Posilnenie eura o 10 % oproti CZK k 31. decembru by malo nasledovny vplyv na portfolio. Analyza predpoklada, ze vSetky
ind premennd, najmS urokove sadzby, zostanu nezmenend.
Kp/jT v tisicoch EUR
Vplyv na portfolio
31. december 2012
CZK
553
31. december2011
CZK
1 366
Oslabenie eura o 10 % oproti hore uveden^m mendm k 31. decembru by malo rovnako vel'ky, ale opaCny vplyv na meny
uvedend vygSie, za predpokladu, ze vSetky d'algie premenne sa nezmenia.
llrokove riziko
Prqfil financnych nastrojov
Ku dnu, ku ktordmu sa zostavuje ufitovna zdvierka , profil urokovych sadzieb urofienych financnych ndstrojov Skupiny bol
nasledovny:
Vtisicoch EUR
Odtovnd hodnota
2012
Financne ndstroje s pevnou urokovou sadzbou
Finanfiny majetok
Finanfind zdvazky
2011
29 054
(85 662)
555
(53 262)
(57 278)
(264)
Financnd ndstroje s pohyblivou urokovou sadzbou
Finanfin^ majetok
Finanfind zdvazky
Analyza senzitivity realnej hodnoty ndstrojov s pevnou urokovou sadzbou
Skupina nevykazuje finanCny majetok azdvSzky s pevnou urokovou sadzbou ocenend redlnou hodnotou cez vysledok
hospoddrenia. Z tohto dovodu zmena v urokovych sadzbdch ku dfiu, ku ktordmu sa zostavuje uCtovnd zdvierka by nemala
mat' vplyv na vysledok hospodarenia.
Analyza senzitivity penaznych tokov nastrojov s pohyblivou urokovou sadzbou
Zmena urokovej sadzby o 100 bdzickych bodov (bb) ku dnu, ku ktordmu sa zostavuje uCtovnd zavierka by zvySila (zniiila)
vlastnd imanie a vysledok hospoddrenia o sumy, ktord su uvedend nizsie. Tdto analyza predpokladd, ie vSetky ostatnd
premennd, najma kurzy zahraniCnych mien, zostanu nezmenend.
V tisicoch EUR
Zisk alebo strata
100 bb ndrast
100 bb poldes
31. december 2012
Senzitivita penaznych tokov ndstrojov s pohyblivou urokovou
sadzbou, netto
(572)
572
31. december 2011
Senzitivita pefiaznych tokov ndstrojov s pohyblivou urokovou
sadzbou, netto
(3)
3
47
CEETA a. s.
PoznAmliy konsolidovancj uf tovncj zrtvicrky
zn rok konEiaci sa 31. dcccnibra 2012
34. Spriaznene osoby
Identita spriaznenych osob
Skupina md vz^ahy so spriaznenymi osobami, a lo so svojou Materskou spoloCnost'ou a najvySSou kontrolujucou materskou
spolocnost'ou, tak ako su identifikovane vtabul'ke niiSie, ato bud' k31. decembru 2012 alebo poCas uCtovnCho obdobia.
Transakcie s tymito spriaznenymi osobami sa uskutoCnili za trhovych podmienok:
(1)
(2)
(3)
Akcionari a spoloCnosti, ktord su kontrolovand akcionarmi
SpoloCnosti, ktord spolocne kontroluju alebo maju podstatny vplyv na spolocnost* a jej dedrske spolocnosti
Clenovia kl'uCovdho manazmentu spolocnosti alebo jej materskej spoloCnosti alebo spolocnosti spriaznenej
s Clenmi kPuCovdho manazmentu
V udtovnom obdobi' roku 2011 „Akcionar a spoloCnosti, ktord su kontrolovand akciondrmi" zahrna KOTIPAS EQUITY
LIMITED, ktora nezoslavuje ziadnu verejne dostupnu konsolidovanu uCtovnu zdvierku, do ktorej by sa zahrnala Skupina.
K 31. decembru 2012 neexistuje najvySsi kontrolujuci akcionar.
Majetok a zavazky z transakcii medzi spriaznenymi osobami
VtisicochEUR
Pohl'addvky
2012
Ref.
Zavazky
2012
Akciondri a spolocnosti, ktord su
kontrolovand akciondrmi
Landererova, s. r. o.
Lime Wood, a. s.
35
10
Clenovia kl'LiCovdho manazmentu
Celkom
45
PohPaddvky
2011
Zdvazky
2011
25 080
13
25 080
90
1
104
Transakcic so spriaznenymi osobami
VtisicochEUR
Akcionari a spoloCnosti, ktord su kontrolovand
akciondrmi
Rcf.
Vynosy
2012
Naklady
2012
Vynosy
2010
1
Naklady
2010
(1)
Kotipas Equity Limited
Landererova, s. r. o.
30
(195)
(16)
Lime Wood, a. s.
Cclkom
30
(221)
(10)
(75)
(76)
Zdruky medzi spriaznenymi osobami
Neboli poskytnutd/prijatd ziadne zdruky medzi spriaznenymi osobami.
Transakcic s clenmi kl'ucoveho manazmentu
Clenom kl'GCovdlio manaimentu neboli k 31. decembru 2012 a k 31. decembru 2011 poskytnutd ziadne uvery.
48
CEETA a. s.
PoznAmk) konsolitlovancj uCtovnej zSvierky
za rok konCiaci sa 31. decembra 2012
1
34. Spriaznend osoby (pokracovanie)
Odmeny kruCovym Clenom manaimentu, ktord su vykdzand v polozke „osobnd ndklady" su nasledovne:
2012
Vtisicoch EUR
2011
90
Odmeny
35. Informdcie o skutoCnostiach, ktord nastali po dni, ku ktordmu sa zostavuje udtovnd zdvierka, do dna
zostavenia uctovnej zdvierky
Po dni, ku ktordmu sa zostavuje uCtovna zdvierka, do dna zostavenia uCtovnej zdvierky, nenastali itiadne udalosti, ktord by
mali vyznamny vplyv na pravdivu a vernu prezentdciu informdcii, ktore su predmetom uCtovnej zdvierky.
36. Spolocnosti v rdmci Skupiny
Zoznam spoloCnosti' v ramci Skupiny k 31. decembru 2012 a k 31. decembru 2011 je uvedeny nizSie:
Krajina
registrdcie
CEETA a. s.
Niglit sky, s. r. o.
CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING
Pribinova 25, s. r. o.
1
1
Bea Development a.s.
Bralislavskd ndbrezie, s. r. o.
Prosek Poinl s. r. o.
Slovensko
Slovensko
Luxembursko
Slovensko
Ceskd
republika
Slovensko
Ceskd
republika
Podiel
Skupiny
%
2012
2012
Podiel
Skupiny
%
2011
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Uplnd
Uplnd
Uplnd
Uplnd
100
100
100
100
100
100
Uplnd
Uplnd
100
100
Uplnd
Podiel
Podiel
Metdd a
konsoliddcie
2011
2012
VySSie uvedena struktura je usporiadand podfa vlastnictva na roznych stupnoch v Skupiny.
1
Skupina vlastni 99,998 % akcii' spolodnosti CONTINENTAL INVESTMENT HOLDING prostrednictvom materskej
spoloCnosti CEETA a. s. a d'alSich 0,0002 % prostrednictvom svojej dcdrskej spoloCnosti Night sky, s. r. o.
49
Download

1 - J&T Banka