Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.
Typ nemovitosti
Účel ocenění
29 / 25 / 2011
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže
v současném stavu
exekuce
Předmět ocenění
Budova RD č.p. 7, LV č. 394 na pozemku parc.č. St. 29
pozemek parc.č. St. 29, LV č. 394
pozemek parc.č. 29/1, LV č. 394
Adresa
Kraj
Kat. území
Jihočeský kraj
Slavošovice u Lišova
Obec
Ulice
Libín
Slavošovice
Počet obyvatel 340
č.p.
7
Objednatel
Exekutorský úřad Český Krumlov
JUDr. Marek Frank
Radniční č.p. 28
381 01 Český Krumlov
Česká republika
Vlastnictví
Budova RD č.p. 7
pozemek parc.č. St. 29
pozemek parc.č. 29/1
Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika
Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika
Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika
Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika
Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika
Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval
Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav
Hřbitovní 603
381 01 Český Krumlov
email: [email protected]
0845
Tel.
E-mail
IČ
DIČ
Počet stran příloh
169.82 m2
38.66 m2
1/2
1/2
1/2
1/2
1/2
1/2
Dne
18.4.2011
Ke dni
17.4.2011
Prohlídka dne 17.4.2011
tel: 733 698996
Počet stran textu 8
Obvyklá cena - současný stav
Podlahová plocha
Ostatní plochy
66254132
8
11 500 Kč/m2
6 000 Kč/m2
1 952 900 Kč
232 000 Kč
2 200 000 Kč
Dva miliony dvěstě tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
-1-
2 101 000 Kč
Dva miliony stojedna tisíc Kč
Vyhodnocení rizik
nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným
ANO
stavem)
ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku
ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy,
ANO
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. –
ANO
břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE
nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
zástavní právo smluvní ve výši 1,5 mil.
exekuce
ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost
ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem
ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům
ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného
ANO
povodňového plánu
ANO stavba je dokončena
ANO zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
REET:
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
Nebyl předložen nabývací titul.
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu
Nebyl předložen nabývací titul.
-2-
ANO
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora JUDr.Marek Frank dne 11.4.2011.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Slavošovice u Lišova, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 11.4.2011.
Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu dne 17.4.2011.
Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 556/421/07, vyhotovil Ing.Michal Hořejší dne 1.1.2008.
Datum předání kompletních podkladů 18.4.2011
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora JUDr.Marek Frank dne 11.4.2011.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Slavošovice u Lišova, vyhotovil dálkový přístup do KN dne 11.4.2011.
-3-
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Obec Slavošovice je obec lokálního významu, ležící cca 15 km východně od Českých Budějovic, 10 km od Třeboně a
Lišova.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Lokalita je vhodná k bydlení z hlediska životního prostředí.V místě je velmi omezená nabídka pracovních příležitostí.
Většina obyvatel dojíždí za prací do okolních měst (Lišov, Třeboň,Ledenice, České Budějovice). V obci je zastávka
hromadné autobusové dopravy.
Informace o nemovitosti
Nemovitost je postavena před cca 100 lety jako typická zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem a štíty obytné a
hospodářské části směrem do návsi. V letech 1994 až 1999 proběhla celková rekonstrukce obytné části - výměna cca
30% zdiva, výměna stropní konstrukce, výměna cca 50% konstrukce zastřešení. Výměna střešní krytiny včetně
klempířských prvků, vnitřní omítky. Fasáda byla dodělána cca v roce 2006. Také proběhla výměna oken za plastová
(50%).Dále podlahy a veškeré rozvody TZB. Součástí nemovitosti je kromě obytné části také hospodářská část (stodoly),
která je ve špatném technickém stavu. Další příslušenství je kopaná studna, žumpa. Dokončená ohradní zeď u obytné
části a terasa ze zámkové dlažby.
Přístup a příjezd k nemovitostem
přes pozemky jiných vlastníků:
Parcela
Vlastník
parc.č. 42
Obec Libín
Způsob využití pozemku
zahrada
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po
Popis nemovitosti
Počet PP
0
Počet NP
Počet koupelen
Vybavení koupelny
vana, umyvadlo, WC
1
Počet podkroví
1
1
159.4 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní
1
Vybavení kuchyně
kuchyňská linka, trouba, sporák elektrický, digestoř, lednice
s mrazákem
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Příslušenství
Stavba
stodoly
Ne
Ano
Popis
hospodářská část ve špatném technickém stavu
Výměra [m2] Stáří [roků]
170.0
100
Technický stav
Budova RD
Stav
velmi dobrý - průměrný
Stáří roků
Opotřebení odhadem
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
Minulé rekonstrukce
Konstrukce
Střešní krytina
Krovy
Stropy
Vnější omítky
Vnitřní omítky
Okna
Podlahy
Rozsah
výměna za betonovou krytinu
50% výměna
30% dřevěné trámové
Fasáda (chybí finální nátěr)
štukové omítky
dřevěná a plastová
dlažby a plovoucí podlahy
odhadem 100
15 %
nevykazuje
Rok provedení
1994-1999
1994-1999
1994-1999
2006
1994-1999
1994-1999
1999
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
Obestavěný prostor
637 m3 Cena
3 300 Kč/m3
Cena celkem
2 101 000 Kč
Pozemky
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
Výměra
1 649 m2 Cena pozemků
300 Kč/m2
Cena celkem
495 000 Kč
-4-
Inženýrské sítě
Elektro
Voda ze studny
Kanalizace do žumpy
Kanalizace do vlastní
ČOV
Dálkové vytápění
napojeno
není
není
není
Voda z řadu
Kanalizace do řadu
Kanalizace do septiku
Plyn
napojeno
napojeno
není
není
není
Popis provedení budovy
Konstrukce
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
100
100
střešní krytina
vnější úpr. povrchů
dřevěné trámové s
podhledem
betonové tašky
omítka vápenná hladká
100
100
schodiště
dveře
dřevěné
z masivního dřeva
100
100
100
podlahy nebytových
místn.
elektro
keramická dlažba
100
světelný a motorový rozvod
100
rozvod plynu
není
kamenné
100
svislé nosné
konstrukce
krov
obvodové stěny z
zděné a kamenné
100
izolace proti zemní
vlhkosti
stropy
sedlový
cihelného a kamenného
zdiva v tl. do 60 cm
vápenná omítka štuková
dřevěná s dvojsklem a
plastová
PVC a plovoucí laminátové
100
100
kamna na pevná paliva,
vnitřní krb a krbová kamna
studené a teplé
bojler
100
podlahy obytných
místn.
vytápění
rozvod vody
zdroj teplé vody
%
dokonč
bez izolací
základy
vnitřní úpr. stěn
okna
Provedení
100
100
100
80
0
Mimořádná výbava
Krb vnitřní
1.NP - výčet místností
Podlahové plochy
předsíň
pokoj
koupelna s WC
14.0 m2 pokoj
8.4
kuchyně
3.5
obývací pokoj
Ostatní plochy
terasa
33.1 m2
Podlahové plochy
127.8 m2 Ostatní plochy
8.4 m2
34.4
59.1
m2
33.1 m2
1.Podkroví - výčet místností
Podlahové plochy
pokoj
Ostatní plochy
lodžie
Podlahové plochy
16.4 m2 pokoj
25.7 m2
5.5 m2
42.1 m2 Ostatní plochy
-5-
m2
5.5 m2
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 19.1.2011, datum změny inzerátu
6.4.2011
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 1
Počet podkroví 0
Zastavěná plocha 1.NP
380.0 m2
2
Podlahová plocha
340.0 m Celková výměra všech pozemků
2215.0 m2
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
1 995 000 Kč
10 %
1 796 000 Kč
5 900 Kč/m2
5 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
RD Štěpánovice - okr. České Budějovice Nabízíme Vám prodej rodinného domu ve Štěpánovicích vzdálených 12 km od
Českých Budějovic a 7 km od Třeboně. Dům má velký pozemek, využitelný v budoucnu pro stavbu jednoho až dvou
rodinných domů. Řešen je dispozičně jako 3+1 s možností pudní vestavby. Celková plocha 2.215 m2.
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 12.8.2010, datum změny inzerátu
19.2.2011
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 0
Počet podkroví 0
Zastavěná plocha 1.NP
260.0 m2
2
Podlahová plocha
260.0 m Celková výměra všech pozemků
3924.0 m2
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
6 100 000 Kč
20 %
4 880 000 Kč
23 500 Kč/m2
18 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Vesnické stavení ve velmi dobrém stavu s pozemkem o celkové výměře 1962m2 v Ledenicích u Českých Budějovic.
Zastavěná plocha a nádvoří je 1254m2 a přilehlá zahrada 708m2. Dům je o velikosti 4+1 a druhé samostatné bytové
jednotky 2+1. K domu patří garáž, hospodářské stavení s chlévy, vše s klenutou klenbou. Stodola v dobrém stavu.
Vhodné k trvalému bydlení, rekreaci i ke komerčním účelům či chovu koní. . Vytápění je vlastní kotlem na plyn.
-6-
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: internet, datum vložení inzerátu 13.1.2011, datum změny inzerátu
18.4.2011
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 1
Počet podkroví 1
Zastavěná plocha 1.NP
200.0 m2
2
Podlahová plocha
250.0 m Celková výměra všech pozemků
461.0 m2
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
8 700 Kč/m2
2 180 000 Kč
5 %
2 071 000 Kč
8 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Samostatně stojící rodinný dům v Petrovicích u Borovan. Dům byl postaven cca v roce 1945 z Borovanských tvárnic a do
současné podoby rekonstruován v letech 2004 - 2006 ( zateplení fasády, nová plastová okna, částečná výměna střešní
krytiny, rozvody vody včetně nových koupelen, plovoucí podlahy, dlažeb atd. ). Obytná část je rozdělena v přízemí na
obývací pokoj spojený kuchyní ( osazena nová kuch. linka včetně spotřebičů ), samostatnou ložnici a koupelnu. V
podkroví se nachází dvě ložnice a prostorná koupelna se sprchovým koutem. Na pozemku je prostorná dvougaráž
navazující na dílnu a skladový prostor. Topení v domě je řešeno lokálně na tuhá paliva. Voda je zavedena z vlastní
studny ( přípojka na obecní vodovod je na hranici pozemku ). Vlastní jímka s přepadem do obecní kanalizace, elektřina
220/380 V. Celková plocha pozemku je 461 m2 + užívání obecní zahrady ( poplatek 1,- Kč/m2/rok ).
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
5 300 - 18 800 Kč/m2
1 796 000 - 4 880 000 Kč
11 500 Kč/m2
Současnou cenu bytového domu č.p. 7, v obci Libín, část obce Slavošovice zapsaného na LV č. 394 k.ú. Slavošovice u
Lišova včetně pozemků p.č. St. 29 a p.č. 29/1 vše k.ú. Slavošovice u Lišova odhaduji na základě porovnání s cenami
srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí ,
konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 11.500 /m2 užitné
plochy. Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 odhaduji na 1,1 mil. Kč.
Vypracoval
Licence číslo
0845
Ing. Lukeš Miroslav
Hřbitovní 603
381 01 Český Krumlov
podpis
-7-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad
Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)
Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného
usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ale z aktuálního výpisu z katastru
nemovitostí vyplývá zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 1 500 000Kč s příslušenstvím
Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b,Praha 4, Nusle, 140 78, IČO 49240901. Toto zástavní právo vzniklo
na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 25.1.2008.Právní účinky vkladu práva
ke dni 6.2.2008. Obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:
1 500 000,- Kč.
-8-
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích
ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 29/25/2011 ve znaleckém deníku.
V Českém Krumlově dne 19.4.2011
Jméno a adresa znalce:
Ing.Miroslav Lukeš
Hřbitovní 603
38101 Český Krumlov
-9-
Fotodokumentace
zádveří
kuchyně
obývací pokoj
vnitřní krb
koupelna a WC
pokoj - podkroví
- 10 -
Fotodokumentace
pokoj - podkroví
balkon
terasa
stodola
jižní pohled
SZ pohled
- 11 -
Fotodokumentace - mapy
Slavošovice č.p. 7 - umístění obce
Slavošovice č.p.7 - umístění v obci
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Download

268086-posudek, 125 ex 683-10.pdf