Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.
2012
Typ nemovitosti
Účel ocenění
1368 / 12 /
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže
v současném stavu
Exekuční řízení
Předmět ocenění
Budova RD č.p. 574, LV č. 307 na pozemku parc.č. 615
pozemek parc.č. 615, LV č. 307
pozemek parc.č. 1759/2, LV č. 307
Adresa
Kraj
Jihočeský kraj
Kat. území
Trhové Sviny
Část obce dle LV
Trhové Sviny
Město
Ulice
Trhové Sviny
Svatá Trojice
Počet obyvatel 4974
č.p.
574
Objednatel
Exekutorský úřad Český Krumlov
JUDr. Marek Frank
Radniční č.p. 28
381 01 Český Krumlov
Vlastnictví
Budova RD č.p. 574
pozemek parc.č. 615
pozemek parc.č. 1759/2
JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120
JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120
JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval
Licence číslo
Ing. Vomáčková Marie
sídl. 5. května 885
391 65 Bechyně
email: [email protected]
0664
Tel.
E-mail
IČ
DIČ
Počet stran textu 1
Obvyklá cena - současný stav
Započitatelná podl. plocha
Dne
10.12.2012
Ke dni
6.12.2012
Prohlídka dne 6.12.2012
tel: 731 573408 381213813
Počet stran příloh
192 m2
34
8 000 Kč/m2
1 536 000 Kč
1 550 000 Kč
Jeden milion pětsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
klad- interiér domu ( koupelny, podlahy, inženýrské rozvody vody, elektřiny, kanalizace ) po rekonstrukci v dobrém stavu
zápor - samota, přístup po nezpevnění komunikaci, vedlejší stavba nedokončená
Podmínky platnosti ceny
cena obvyklá je platná k datu ocenění
-1-
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 368 000 Kč
Čtyři miliony třistašedesátosm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik
nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným
NE
stavem)
NE
stavba je umístěna na vlastním pozemku
NE
k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup
NE
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy,
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
NE
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. –
břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE
nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
NE
stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost
NE
nemovitost je užívána v souladu s právním stavem
NE
stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům
NE
stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční
NE
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného
povodňového plánu
NE
stavba je dokončena
NE
zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora
REET:
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
jedná se o exekuční řízení
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu
kupní smlouva V11 2218/1996 ze dne 20.5. 1996 - nebyla k ocenění předložena
-2-
ANO
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor
28.11.2012.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map 28.11.2012.
odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687,380 41 Kaplice 24.3.2008.
Datum předání kompletních podkladů 10.12.2012
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor
28.11.2012.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map 28.11.2012.
odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687,380 41 Kaplice 24.3.2008.
-3-
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Trhové Sviny jsou město v Jihočeském kraji v okrese České Budějovice. Leží 19 km jihovýchodně od Českých Budějovic
na soutoku Farského a Trhoviosvinského potoka. Katastrální území má rozlohu 5280 ha. Ve městě žije 5000 obyvatel.
Trhové sviny se skládají z místních částí: Březí, Bukvice, Čeřejov,Hrádek, Jedovary, Něchov, Něžetice, Otěvěk, Pěčín,
Rankov, Todně, Trhové Sviíny, Třebíčko, Veselka, Rejta ( Trhové Sviny).
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Umístění v obci
samota
Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu
V Trhových Svinech se nalézá základní škola, gymnázium, středné odborná škola, a střední odborné učiliště,knihovna,
kino, malý koncertní sál. Je zde městský úřad s rozšířenou pravomocí, hotel, restaurace, obchody,dopravní spojení
autobusem.
Informace o nemovitosti
Nemovitost je rodinným domem, stavba stodoly, a ostatní stavby jsou zanedbatelné, převážně dřevěné sbíjené přístřešky
a kolny. Jedná se o samostatně stojící dům, původní zemědělská usedlost, umístěná mimo zastavěné území Trhových
Svin, na samotě, vzdálenost je přibližně 2 km jižním směrem. Přístup k domu je po nezpevněné komunikaci odbočující z
místní komunikace vedoucí k osadě Mokrovce. Dům je bez fasády, zděný převážně ze smíšeného zdiva. Společně s
hospodářskou stavbou a částí kde byla započata výstavba nové stavby ( v současnosti pouze zdi do výše cca 1 NP)
vytváří uzavřený dvůr. V okolí jsou pak různě umístěny dřevěné sbíjené stavby. K obytnému domu náleží pozemky orné
půdy, trvalého travního porostu, ostatních komunikací, lesní pozemky a vodní plochy( vodní plocha vytváří i rybníky,které
nejsou v současnosti zanesené do katastru nemovitostí, byly provedeny vlastníkem , zřejmě bez stavebních povolení )
tyto pozemky jsou oceněny v samostatném ocenění.
Přístup a příjezd k nemovitostem
přímo z veřejné komunikace parc.č. 3888 ve vlastnictví obce.
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci.
Příjezdová komunikace vykazuje závady: ztížené podmínky v zimním období.
jedná se o polní cestu, vyježděné koleje
Popis nemovitosti
Počet PP
1
Počet NP
Počet koupelen
Vybavení koupelny
vana, umyvadlo
vana, umyvadlo
1
Počet podkroví
2
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
0
225 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní
1
Vybavení kuchyně
kuchyňská linka,sporák plynový
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Příslušenství
Stavba
stodola
Ne
Ano
Popis
ve zhoršeném stavu, část ubourána vystavěna nově částečně
zeď, započata stavba
Výměra [m2] Stáří [roků]
50.0
5
Technický stav
Budova RD
Stav
průměrný
Stáří roků
Opotřebení odhadem
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
odhadem 72
55 %
nevykazuje
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
Obestavěný prostor
1 248 m3 Cena
3 500 Kč/m3
Cena celkem
4 368 000 Kč
Pozemky
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
Výměra
851 m2 Cena pozemků
100 Kč/m2
Cena celkem
85 000 Kč
Inženýrské sítě
Elektro
Voda ze studny
Kanalizace do žumpy
napojeno
napojeno
napojeno
Voda z řadu
Kanalizace do řadu
Kanalizace do septiku
-4-
není
není
není
Kanalizace do vlastní
ČOV
Dálkové vytápění
není
Plyn
není
není
Popis provedení budovy
Konstrukce
Provedení
%
základy
kamenné
100
svislé nosné
konstrukce
krov
obvodové stěny z
zděné
vnitřní úpr. stěn
okna
podlahy obytných
místn.
vytápění
rozvod vody
zdroj teplé vody
kamenného zdiva v tl. do
60 cm
vápenná omítka štuková
dvojitá dřevěná špaletová
prkenné, keramická dlažba
kamna na pevná paliva
studené a teplé
bojler
Konstrukce
dokonč
%
Provedení
dokonč
bez izolací
100
100
izolace proti zemní
vlhkosti
stropy
dřevěné trámové
100
100
100
střešní krytina
vnější úpr. povrchů
pálená tašková jednoduchá
bez fasády
100
100
100
100
100
schodiště
dveře
podlahy nebytových
místn.
elektro
rozvod plynu
chybí
hladké dýhované
keramická dlažba
100
100
100
světelný a motorový rozvod
není zaveden
100
100
100
100
100
1.PP - výčet místností
sklep
plocha
koeficient KZp
započit. plocha
16.12 m2
0.0
0.00 m2
16.12 m2
Součet ploch za podlaží
1.NP - výčet místností
kuchyně,hala, čtyři pokoje, 2x koupelna, WC
0.00 m2
plocha
koeficient KZp
započit. plocha
192.00 m2
1.0
192.00 m2
192.00 m2
Součet ploch za podlaží
-5-
192.00 m2
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: CENTURY 21 Stejskal, datum změny inzerátu 11.12.2012
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 2
Počet podkroví 0
Zastavěná plocha 1.NP
170.0 m2
2
Podlahová plocha
245.0 m Celková výměra všech pozemků
1400.0 m2
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
1 335 000 Kč
0 %
1 335 000 Kč
5 400 Kč/m2
5 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Prodej velkého rodinného domu na samotě v blízkosti obce Brloh v krásné krajině pod Kletí. Dům je zděný a má nově
zrekonstruovanou střechu. Dispozice domu je 5+1 s obytnou plochou více jak 100 m2 ve dvou patrech. V kuchyni jsou
kamna na tuhá paliva, stejně je vytápěn i celý dům. Voda je rozvedena do domu z vlastní studny. Dům je částečně
podsklepen, má prostornou půdu a dřevěnou verandu s obytným prostorem. Na pozemku je zděná budova , kde jsou 2
garáže a další prostory. Pozemek je oplocen a je na něm jezírko s možností chovu ryb.
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: RE/MAX Profil, datum změny inzerátu 9.12.2012
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 1
Počet podkroví 0
Zastavěná plocha 1.NP
2
Podlahová plocha
138.0 m Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
2 100 000 Kč
10 %
1 890 000 Kč
138.0 m2
522.0 m2
15 200 Kč/m2
13 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Dům po částečné rekonstrukci, 220 m2, se zahradou o výměře 303 m2. Původní nemovitost byla rozšířena o přístavbu
dvou místností a koupelny. Jsou zde nová plastová okna, rozvody vody v plastu, provedena rekonstrukce elektroinstalace
v mědi, nové radiátory. Přístavba domu je zateplená. Nové podlahy v celém domě. V současné době je dispozice domu 2
+ 1, v rekonstrukci je jedna místnost a veranda. V prostorné kuchyni vévodí kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči.
Sporák na plynové bomby, s možností připojení na elektřinu. Zajímavým prvkem je krb v obývacím pokoji. V nově
přistavěné prostorné koupelně vana, sprchový kout a WC, ještě jedno samostatné WC v domě. Podlahové krytiny tvoří
plovoucí podlahy a dlažba, přičemž v koupelně, kuchyni a chodbách je podlahové vytápění. Vytápění domu lokální, na
tuhá paliva, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Voda obecní, veřejná kanalizace. V obci škola, škola, obchod, lékař,
pošta, autobusové a vlakové spojení.
-6-
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu 9.12.2012
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 1
Počet podkroví 0
Zastavěná plocha 1.NP
65.0 m2
Podlahová plocha
65.0 m2 Celková výměra všech pozemků
772.0 m2
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
14 300 Kč/m2
930 000 Kč
10 %
837 000 Kč
12 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Prodej RD před rekonstrukcí v chráněné krajinné oblasti. Vlastní studna, zaveden elekt. proud, odpad na hranici pozemku
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
5 400 - 13 700 Kč/m2
837 000 - 1 890 000 Kč
8 000 Kč/m2
cenu obvyklou rodinného domu s pozemkem st. 615 a zahradou č. parcelní 1759/2 odhaduji vzhledem k technickému
stavu, poloze a dostupnosti ( jedná se o samotu, přístup po nezpevněné komunikaci, občanská vybavenost 2 km v
Trhových Svinech)
zemědělské pozemky jsou oceňovány zvlášť
Vypracoval
Licence číslo
0664
Ing. Vomáčková Marie
sídl. 5. května 885
391 65 Bechyně
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu
v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika,
odvětví cena a odhady nemovitostíí.
-7-
Fotodokumentace
-8-
Fotodokumentace
-9-
Fotodokumentace
- 10 -
Download

165500-zp 360-11-2.pdf - Exekutorský úřad Český Krumlov