ZNALECKÝ POSUDEK
č.3317-140/2013
O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v Brně, Černá Pole, Lužova č.p.840, včetně
příslušenství a pozemků p.č.3045, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 275 m2 a p.č.3046,
zahrada, o velikosti 124 m2, vše zapsáno na LV č.835 pro k.ú.Černá Pole
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o.
Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č.
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a
č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jan Šíma
Hostkovice 46, 783 57 Tršice
telefon: 602719124
e-mail: [email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 3
vyhotovení.
V Tršicích 15.5.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol
stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v Brně, Černá Pole, Lužova č.p.840,
včetně příslušenství a pozemků p.č.3045, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 275 m2 a p.č.3046,
zahrada, o velikosti 124 m2, vše zapsáno na LV č.835 pro k.ú.Černá Pole
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům
Lužova 840/20
613 00 Brno
Kraj:
Jihomoravský
Okres:
Brno-město
Obec:
Brno
Černá Pole
Katastrální území:
Počet obyvatel:
378 965
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.5.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z LV č.835 pro k.ú.Černá Pole
- kopie snímku katastrální mapy
- mapa okolí
- statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
561216/2413, Pan Petr Pohanka, Lužova 840/20, 613 00 Brno, vlastnictví:
podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
325627/439, Paní Ludmila Jelínková, Lužova 840/20, 613 00 Brno,
vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
Vlastníci pozemku: 561216/2413, Pan Petr Pohanka, Lužova 840/20, 613 00 Brno, vlastnictví:
podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
325627/439, Paní Ludmila Jelínková, Lužova 840/20, 613 00 Brno,
vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost
není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti
Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé součásti ocenění byly odhadnuty na základě
vnějšího stavebně-technického provedení a na základě informací od objednatele posudku a od
souseda. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt se dvěma
nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, cihelné zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod
chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná špatná, z větší části
chybějící. Okna jsou dřevěná zdvojená. V domě se nacházejí dva byty dispozice 4+1. V suterénu se
nachází 4 sklepní místnosti a garáž. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a plynovým sporákem.
Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z plynových průtokových ohřívačů. WC a
koupelna jsou s vanou, sprchovým koutem, umyvadlo. Dveře dřevěné hladké, podlahy z parket,
dlažeb. Schody jsou betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, z části chybějící. Dům je starý
104 roků, před 83 lety byla provedena nástavba patra a rekonstrukce. Stav objektu je zhoršený,
údržba nedostatečná, celkové vybavení podstandardní. Nutné větší opravy. Objekt je napojen na
veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
-4-
B. Znalecký posudek
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb.
a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010
Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Střecha:
Počet nadzemních podlaží:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B
zděná
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
se šikmou nebo strmou střechou
se dvěma nadzemními podlažími
1121
Úprava koeficientu prodejnosti Kp
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11.
Zdůvodnění:
prodej dražbou
Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,4520
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 %
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,7164
-5-
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
90,00 m2
2,50 m
2
180,00 m
2,70 m
180,00 m2
2,70 m
Název
suterén
přízemí
patro
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
obestavěný prostor
Obestavěný prostor
2201,0
[m3]
2 201,00 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
obestavěný prostor
Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný
prostor
2 201,00 m3
2 201,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
Provedení
betonové pasy
zděné tl. 45 cm
rovné
krov dřevěný, vázaný
pálená krytina
pozinkovaný plech
dvouvrstvé vápenné omítky
vápenná horší
běžné keramické obklady
železobetonové monolitické s běžným
povrchem
hladké plné dveře
dřevěná, zdvojená
-6-
Hodnocení
standardu
S
S
S
S
S
S
S
C
P
C
C
S
S
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
90
10
35
65
100
100
100
S
S
100
100
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
parkety
keramická dlažba
ústřední topení
světelná, třífázová
S
S
S
S
C
S
S
S
S
S
S
S
C
ocelové trubky, studená i teplá voda
karma
zemní plyn
plastové potrubí
plynový sporák
2xkoupelna
splachovací
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
8. Fasádní omítky
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%]
S
S
S
S
S
S
S
C
P
C
C
S
S
S
S
S
S
S
S
C
S
S
S
S
S
S
S
C
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,80
6,20
6,20
3,10
3,10
0,40
2,30
2,40
3,30
5,20
2,20
1,10
4,40
4,10
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
3,60
-7-
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
90
10
35
65
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
0,46
0,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
Upravený
obj. podíl
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,80
5,58
0,00
0,50
0,00
0,00
2,30
2,40
3,30
5,20
2,20
1,10
4,40
4,10
0,00
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
0,00
92,18
Koeficient vybavení K4:
0,9218
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]:
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
=
*
*
*
*
Základní cena upravená
[Kč/m3]
Plná cena:
2 201,00 m3 * 8 061,99 Kč/m3
Stavba bez základů - dle § 18 se upraví cena stavby, která není spojena
se zemí pevným základem, koeficientem 0,9
Plná cena stavby bez základů:
=
=
*
8 061,99
17 744 439,99 Kč
0,9
=
15 969 995,99 Kč
Stáří (S): 105 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 105 / 140 = 75,000 %
-
11 977 496,99 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
3 992 499,- Kč
1 975,0,9218
1,2000
2,1500
1,7164
Výpočet opotřebení lineární metodou
-8-
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění
Ostatní stavební pozemky
Typ
Název
§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a
nádvoří
§ 27 cenová mapa zahrada
Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní
číslo
3045
3046
Pozemky - zjištěná cena
-9-
Výměra
[m2]
275,00
124,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
5 140,00
Cena
[Kč]
1 413 500,-
5 140,00
637 360,2 050 860,-
=
2 050 860,- Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
15 969 996,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
15 969 996,- Kč
2. Ocenění pozemků
2 050 860,- Kč
2.1. Pozemky
2. Ocenění pozemků celkem
2 050 860,- Kč
Celkem
18 020 856,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
18 020 856,- Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
3 992 499,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 992 499,- Kč
- 10 -
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
2 050 860,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 050 860,- Kč
Celkem
6 043 359,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
6 043 359,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
slovy: Šestmilionůčtyřicettřitisíctřistašedesát Kč
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15.
- 11 -
6 043 360,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti:
Nařízení exekuce 79EXE-1250/2012-12 ze dne 5.3.2012, Zástavní právo exekutorské ve výši
1.022,- Kč plus příslušenství a náklady soudního řízení k podílu 1/2 - CP Inkaso s.r.o., Hvězdova
1716/2b, Praha 4, ze dne 30.3.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a
vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
prodej rodinného domu z první republiky nacházejícího se v nejatraktivnější brněnské lokalitě
Černá Pole. Jedná se řadový dům, který v letech 1998 2004 prošel kompletní rekonstrukcí. Dům má
2 nadzemní podlaží a obytné podkroví a 1 podzemní podlaží, za domem se nachází udržovaná
zahrada. Dům je možno využít jako dvougenerační. Dům stojí na pozemku o celkové ploše 267 m2,
z toho zastavěná plocha 149 m2, zahrada 118 m2, užitná plocha 233 m2, obytná plocha 171 m2.
Dispozice: 1. podzemní podlaží: garáž 25 m2, kotelna, sklep, vstup na zahradu 1. nadzemní podlaží:
vstupní předsíň s dřevěným schodištěm, originál funkční americká kamna, samostatné WC s
umyvadlem, kuchyně o 12 m2 se vstupem na zahradu, komora, obývací pokoj o 25 m2, ložnice o 12
m2. 2. nadzemní podlaží: obývací pokoj o 25 m2, ložnice o 12 m2, ložnice o 12 m2 s balkonem,
koupelna se sprchovým koutem, WC Plocha každého podlaží 62 m2. Obyvatelné podkroví:
atypické prvky, plocha 47 m2. Rekonstrukce: nová střecha, střešní okna VELUX, nová EURO okna
(dřevěná), zateplení, nová fasáda, nové rozvody a přípojky elektřiny (každé patro má svůj
elektroměr), nové rozvody plynu a vody, nové plynové topení s automatickou regulací termostatem
nový kotel TERMONA z r. 2009, všude nově broušené kvalitní parkety. V domě jsou 3 komíny
možnost vystavění krbu. Orientace: východ, západ. V domě kabelové rozvody na TV a internet.
Měsíční náklady činí cca 3.800,- Kč. Požadovaná cena 7.990.000,- Kč.
- 12 -
vícegenerační RD 5+1 s možností rozšíření, se zahradou ve velmi žádané a lukrativní městské části
Černá Pole, Brno – město. Dům je řadový, cihlový, třípodlažní, podsklepený. RD má předzahrádku
s vjezdem do garáže, čtyři balkony,terasu na zahradě. Obytná plocha 1385m2, Zastavěná plocha je
120m2, zahrada 76m2, užitná plocha činí 200m2. Dispozice 5x pokoj, kuchyně, 2xkoupelna s WC.
Dům má také prádelnu, ze které je možné zřídit další menší bytovou jednotku. Dům byl kolaudován
r.1974, je potřeba částečná rekonstrukce. Dům leží v klidné ulici Slezákova, která je odbočka z
hlavní ulice Merhautova na jejím koci. Jde o úžasnou a velmi atraktivní lokalitu. V dosahu je
veškerá vybavenost. Požadovaná cena 5.990.000,- Kč.
Prodej pěkného, řadového RD nacházející se v oblíbené lokalitě. Nachází se pár minut chůze od
konečné zastávky tramvaje č. 5 (Štefánikova čtvrť). Dům je dvougenerační a dispozičně je řešený
- 13 -
jako 5+2, po rekonstrukci. Rozměry pokojů 14,23,10.5,10,17m2, kuchyně 14.5 a 14m2. Disponuje
zahradou, která je z části okrasná a z části jsou na ní ovocné stromy, dále je zde garáž pro dva
automobily, nový plynový kotel, krbová kamna, plastová okna, sklep, dva balkony, terasa.
Orientace sever a jih. Plocha pozemku 280m2. Veškeré měsíční náklady vč. internetu a kabelové
televize činí necelých 5tis. Okolí zahrnuje veškerou občanskou vybavenost a velmi dobré dopravní
spojení. Požadovaná cena 5.990.000,- Kč.
Prodej pěkného, řadového RD nacházejícího se pár minut chůze od konečné zastávky tramvaje č. 5
(Štefánikova čtvrť). Dům je dvougenerační a dispozičně je řešený jako 5+2, prošel částečnou
rekostrukcí. Ve spodním patře je kuchyně a obývací pokoj. V prvním patře kuchyně a obývací
pokoj, prostor lze sloučit v jeden větší. Ve druhém patře jsou 3 neprůchozí ložnice. Každé patro má
k dispozici zrekonstruovanou koupelnu, celkem jsou tedy v domě 3. .Rozměry pokojů
14,23,10.5,10,17m2, kuchyně 14.5 a 14m2. Dům má zahradu, která je z části okrasná a z části jsou
na ní ovocné stromy, dále je zde garáž pro dva automobily, nový plynový kotel, krbová kamna,
plastová okna, sklep, dva balkony, terasa. Orientace sever a jih. Plocha pozemku 280m2. Veškeré
měsíční náklady vč. internetu a kabelové televize činí necelých 5tis. Okolí zahrnuje veškerou
občanskou vybavenost a velmi dobré dopravní spojení. Požadovaná cena 5.990.000,- Kč.
- 14 -
Prodej polořadové prvorepublikové vily, Brno - Černá Pole. Velmi prostorná vila (11+1) s garáží,
zahradou a předzahrádkou je situována v klidné ulici vilové čtvrti. Zastavěná plocha čini 217
m2,podlahová plocha 335 m2, zahrada cca 280 m2. Vila byla postavena v r.1924,celkově
rekonstruována v r. 1995 (izolace a rozšíření suterénních prostor směrem do zahrady, přístavba
velké garáže a vjezdu – parkovacího místa, venkovního schodiště, zimních zahrad v prvním
patře,kompletní rekonstrukce prvního a druhého patra a půdních prostor, nove elektrické rozvody med,nove odpady, výměna oken - plast, nová střešní krytina. Dispozice 1.PP - výměra 130 m, 4
kanceláře se samostatnými vstupy z haly s kuchyňkou, 1 kancelář (25 m) okna do ulice, 3 kanceláře
(16,12,37) okna do zahrady do tzv. anglického dvorku, 2krat WC, úklidová místnost. Samostatný
vchod a elektroměr.Lze využít i k bydleni. I.NP - světlý prostorný byt 2+kk,80 m - kuchyně spojená
s jidelnou a se zimními zahradami, pokoj 25 m spíž s oknem, koupelna (umývadlo 2krát, sprchový
kout), výstup na zahradu a velkou terasu, WC. Hala s původními vestavěnymi skříněmi, původním
schodištěm,vstup do domu. II.NP - 2 pokoje (30, 25) se vstupy z haly (13,5), koupelna (rohová
vana, sprchový kout, umývadlo 2krát, WC) balkon III.NP - 2 pokoje ( 22,17) hala (10,5), možno
vybudovat dalsi velký podkrovní pokoj nad III.NP v půdním prostoru. Vila vyzaduje misty opravu a
je vhodna i pro vícegenerační rodinu, mozno rozdelit na 4 byty, pro sídlo firmy, kombinaci bydleni
a podnikáni, ci bydleni a pronajem suterennich prostor (nebo casti domu) jako kancelare ci k
bydleni. Požadovaná cena 8.190.000,- Kč včetně poplatků, včetně právního servisu.
- 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 6.000.000,- Kč celá nemovitost
Obvyklá cena závad : 0,- Kč
Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Velmi negativně působí prodej podílu.
Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2
nemovitosti stanovuji na 2.300.000,- Kč.
Slovy:
Dvamilionytřistatisíc Kč
V Tršicích 15.5.2013
Ing. Jan Šíma
Hostkovice 46
783 57 Tršice
telefon: 602719124
e-mail: [email protected]
- 16 -
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady
nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3317-140/2013 znaleckého deníku.
- 17 -
E. Seznam příloh
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 835 ze dne 3.5.20132
Snímek katastrální mapy
Fotodokumentace nemovitosti
Mapa oblasti
- 18 -
počet stran A4 v příloze:
8
1
1
2
Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
- 22 -
Download

ZNALECKÝ POSUDEK č.3317-140/2013