ZNALECKÝ POSUDEK
č. 496-3/2013
o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště
Cheb, na listu vlastnictví číslo 275, katastrální území Luby I a obec Cheb, a to budovy č.p. 386 (
jiná stavba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/1, budovy bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku
p.č. St.417/2, pozemku p.č. St.417/2, pozemku St.417/2 a pozemku p.č. St.417/3 ( včetně
příslušenství a práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec
Cihelní 14
360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
Exekuční řízení -prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.,
podle stavu ke dni 15.1.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Pevný
Krškova 783/15
152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se
předává ve 3 vyhotoveních.
V Praze 15.1.2013
1
A. Nález
1. Znalecký úkol
V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 444/10-60 z 22.9.2011 Exekutorského úřadu Karlovy Vary,
Cihelní 14, 360 05 Karlovy Vary vypracovat tržní ocenění o ceně nemovitostí zapsaných u
Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb na listu vlastnictví číslo
275, katastrální území Luby I a obec Luby, a to budovy č.p. 386 ( jiná stavba ) umístěné na
pozemku p.č. St.417/1, budovy bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/2, pozemku
p.č. St.417/2, pozemku St.417/2 a pozemku p.č. St.417/3 ( včetně příslušenství a práv a závad
s nemovitostmi spojenými ).
Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se
nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a
zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst.
1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby
posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou
mají být prodány
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
jiná stavba
Revoluční 386
351 37 Luby
Kraj:
Karlovarský
Okres:
Cheb
Obec:
Luby
Katastrální území:
Luby I
Počet obyvatel:
2 425
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 45,5649 Kč/m2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) :
45,56 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 15.12.2011 za přítomnosti pana Luboše Josefi.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
1 ) Usnesení o ustanovení znalce č.j.55 EX 444/10-60 z 22.9.2011 Exekutorského úřadu Karlovy
Vary, Cihelní 14, 360 05 Karlovy Vary požadující vypracovat tržní ocenění o ceně nemovitostí
zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb na listu
vlastnictví číslo 275, katastrální území Luby I a obec Luby, a to budovy č.p. 386 ( jiná stavba )
umístěné na pozemku p.č. St.417/1, budovy bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku p.č.
St.417/2, pozemku p.č. St.417/2, pozemku St.417/2 a pozemku p.č. St.417/3 ( včetně příslušenství a
práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
2 ) Výpis z katastru nemovitostí číslo 275, katastrální území Luby I a obec Luby obsahující
identifikační údaje o budově č.p. 386 ( jiná stavba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/1, budově
2
bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/2, pozemku p.č. St.417/2, pozemku St.417/2 a
pozemku p.č. St.417/3.
3 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená u ČÚZK pro katastrální území Luby I a obec Luby
obsahující identifikační údaje o budově č.p. 386 ( jiná stavba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/1,
budově bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/2, pozemku p.č. St.417/2, pozemku
St.417/2 a pozemku p.č. St.417/3.
4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 15.12.2011
5 ) Částečná dokumentace k posuzovaným nemovitostem poskytnutá vlastníkem při místním šetření
dne 15.12.2011.
5. Vlastnické a evidenční údaje
1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 275, katastrální území Luby I a obec Cheb je jako
výhradní vlastník posuzovaných nemovitostí, a to budovy č.p. 386 ( jiná stavba ) umístěné na
pozemku p.č. St.417/1, budovy bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/2, pozemku
p.č. St.417/2, pozemku St.417/2 a pozemku p.č. St.417/3 uveden:
Josefi Luboš
Revoluční 157, Luby,
351 37 Luby u Chebu
2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí č. 275 ze dne 22.11.2011 vyhotoveném
u ČÚZK, obec Luby, katastrální území Luby I, je v oddíle C pro omezení vlastnických práv
uvedeno:
-
4 x nařízení exekuce
1 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
1 x zástavní právo exekutorské
1 x zástavní právo smluvní
2 x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
3 x zástavní právo soudcovské
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a
exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového
řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v
době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti.
3
6. Dokumentace a skutečnost
1 ) K budově č.p. 386 na pozemku p.č. 717/1 byla předložena částečná projektová dokumentace a
znalecké posudky z roku 2004 a 2010.
2 ) Porovnáním stavu evidence v katastru nemovitostí se skutečností bylo zjištěno, že
budova č.p. 386 na pozemku p.č. St.417/1 a budova bez čp/če na pozemku p.č. St.417/2 odpovídá
svým umístěním údajům na kopii katastrální mapy evidované v KN.
7. Celkový popis nemovitosti
Posuzované nemovitosti, a to budova č.p. 386 na pozemku p.č. St.417/1 a budova bez čp/če na
pozemku p.č. St.417/2 jsou umístěny v obci Luby ( okres Cheb ), v ulici Revoluční .
Objekt jiné stavby (přístavba ) na pozemku p.č.712/2 byl v přízemí k datu prohlídky využit jako
autodílna,
patro budovy bylo v nedokončené rekonstrukci.
Objekt jiné stavby (původní část ) na pozemku p.č.712/2 nebyla využita a je ve zchátralém stavu.
Objekt č.p.386 na pozemku p.č.417/1 nebyl využit a byl v demoličním stavu.
Stavby nemají architektonickou hodnotu ani nejsou památkově chráněny.
Na pozemek jsou přivedeny inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace.
4
8 ) Zvolení způsobu ocenění
Cena obvyklá ( tržní ) je definována v zákoně č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve
znění zákona 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb.
(„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,
rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) .
Obvykle se cena obvyklá zjišťuje porovnáním s již realizovaných prodejů u obdobných
nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace
nejsou od statisticky významného souboru dostatečné, je třeba použít jiné způsoby ocenění, jejichž
důvod bude zdůvodněn.
Vzhledem ke skutečnosti, že prodej obdobných nemovitostí nebyl přes veškerou snahu dohledán jedná se o technicky a morálně dožilý původní objekt č.p.386 z roku 1889 a technicky a morálně
dožívající objekt s přístavbou dnes v přízemí využitou jako autodílna, bylo zvoleno:
a ) ocenění dle současně platného předpisu u užívaných staveb
Důvod: Oceňovací předpis byl od 1.1.2013 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce
přiblížit. ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní nákladové ceny, která je následně upravena
příslušnými koeficienty zohledňujícími její technický stav a prodejnost..
Cena stanovená na základě tohoto postupu je standardně výchozí cenou pro finanční úřady při
vyměřování daňových povinností a současně tvoří zpravidla u obdobných nemovitostí výchozí
cenu k jednání mezi stranou kupujícího a prodávajícího - v tomto případě ji znalec shledává jako
jednu z možných pomocných hodnot pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání
v nedobrovolné dražbě v exekučním řízení..
b ) ocenění nákladů na demolici technicky a morálně dožilého původního objektu č.p.386
z roku 1889
Důvod: Stavba č.p.386 je již technicky a morálně dožilá a náklady na rekonstrukci jsou již neúčelné
( přesahují náklady na novostavbu ), objekt nemá současně žádnou architektonickou nebo
historickou hodnotu.
Cena obvyklá je následně stanovena na základě pomocných ocenění jako rozdíl současné
nákladové ceny nemovitosti stanovené dle cenového předpisu a ceny nákladů na demolici
technicky a morálně dožilé původní stavby z roku 1989 a za současného zvážení kladů a
záporů posuzované nemovitosti.
5
B. Znalecký posudek
a ) ocenění dle současně platného předpisu u užívaných staveb
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF
ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011
Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. objekt s autodílnou-původní část
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Budova § 3
Svislá nosná konstrukce
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování
zděná
1251
Úprava koeficientu prodejnosti Kp:
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11.
Zdůvodnění:
technicky a morálně dožilá stavba s neúčelnými náklady na rekonstrukci, zatížena exekučními tituly
Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3220
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 %
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2254
Výpočet jednotlivých ploch:
Název
Plocha
1PP
5,93*6,53
1NP
15,10*5,93
2NP
15,10*5,93
=
=
=
[m2]
38,72
89,54
89,54
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Zastavěná.
plocha
38,72 m2
89,54 m2
89,54 m2
217,80
Název
1PP
1NP
2NP
Součet
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr.
výška
2,35 m
3,35 m
3,25 m
Součin
90,99
299,96
291,01
681,96
PVP = 681,96 / 217,80 = 3,13 m
PZP = 217,80 / 3 = 72,60 m2
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Název
Obestavěný prostor
1PP
(5,93*6,53)*(2,35)
1NP
(15,10*5,93)*(3,35)
=
=
6
[m3]
91,00 m3
299,97 m3
2NP
zastřešení
(15,10*5,93)*(3,25)
(15,10*5,93)*(1,4+1,75)/2
=
=
291,01 m3
141,03 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1PP
1NP
2NP
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
NP
NP
NP
NP
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
Hodnocení
standardu
1. Základy včetně zemních prací
S
2. Svislé konstrukce
S
3. Stropy
P
4. Krov, střecha
P
5. Krytiny střech
P
6. Klempířské konstrukce
P
7. Úprava vnitřních povrchů
P
8. Úprava vnějších povrchů
P
9. Vnitřní obklady keramické
C
10. Schody
S
11. Dveře
P
12. Vrata
P
13. Okna
P
14. Povrchy podlah
P
15. Vytápění
C
16. Elektroinstalace
P
17. Bleskosvod
C
18. Vnitřní vodovod
C
19. Vnitřní kanalizace
P
20. Vnitřní plynovod
X
21. Ohřev teplé vody
C
22. Vybavení kuchyní
X
23. Vnitřní hygienické vybavení
C
24. Výtahy
C
25. Ostatní
C
26. Instalační pref. jádra
X
Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl
[%]
8,30
21,40
11,30
6,20
2,20
0,60
5,80
3,20
0,80
3,10
3,20
0,30
5,20
2,90
3,80
6,40
0,30
2,20
2,00
0,00
1,70
0,00
2,90
1,00
5,20
0,00
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koeficient
1,00
1,00
0,46
0,46
0,46
0,46
0,46
0,46
0,00
1,00
0,46
0,46
0,46
0,46
0,00
0,46
0,00
0,00
0,46
1,00
0,00
1,00
0,00
0,00
0,00
1,00
Obestavěný
prostor
91,00 m3
299,97 m3
291,01 m3
141,03 m3
823,01 m3
Upravený
obj. podíl
8,30
21,40
5,20
2,85
1,01
0,28
2,67
1,47
0,00
3,10
1,47
0,14
2,39
1,33
0,00
2,94
0,00
0,00
0,92
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
55,47
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP
Část
K
UP
PP St. Živ. Opot. Opot. z
[%]
[%]
[%] [%]
části
celku
1. Základy včetně zemních prací S 8,30 100,00 1,00 8,30 14,97 120 175 68,57 10,2649
7
2. Svislé konstrukce
S 21,40
3. Stropy
P 11,30
4. Krov, střecha
P 6,20
5. Krytiny střech
P 2,20
6. Klempířské konstrukce
P 0,60
7. Úprava vnitřních povrchů
P 5,80
8. Úprava vnějších povrchů
P 3,20
10. Schody
S 3,10
11. Dveře
P 3,20
12. Vrata
P 0,30
13. Okna
P 5,20
14. Povrchy podlah
P 2,90
16. Elektroinstalace
P 6,40
19. Vnitřní kanalizace
P 2,00
Součet upravených objemových podílů:
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00 21,40
0,46 5,20
0,46 2,85
0,46 1,01
0,46 0,28
0,46 2,67
0,46 1,47
1,00 3,10
0,46 1,47
0,46 0,14
0,46 2,39
0,46 1,33
0,46 2,94
0,46 0,92
55,47
38,58 120
9,37 120
5,14 120
1,82 120
0,50 120
4,81 120
2,65 120
5,59 120
2,65 120
0,25 120
4,31 120
2,40 120
5,30 120
1,66 120
Opotřebení:
140
140
120
120
120
120
120
140
120
120
120
120
120
120
85,71
85,71
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
85,71
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
33,0669
8,0310
5,1400
1,8200
0,5000
4,8100
2,6500
4,7912
2,6500
0,2500
4,3100
2,4000
5,3000
1,6600
87,6440
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2)
[Kč/m3]
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4)
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP)
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP)
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
=
*
*
*
*
*
*
*
2 786,0,9390
1,0109
0,9709
0,5547
1,0000
2,1130
0,2254
Základní cena upravená [Kč/m3]
Plná cena:
823,01 m3 * 678,33 Kč/m3
=
=
678,33
558 272,37 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Opotřebení analytickou metodou: 87,6440 %
Úprava ceny za opotřebení
-
489 292,24 Kč
Objekt s autodílnou-původní část - zjištěná cena
=
68 980,13 Kč
1.1.2. objekt s autodílnou-přístavba
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Budova § 3
Svislá nosná konstrukce
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování
zděná
1251
Úprava koeficientu prodejnosti Kp:
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11.
Zdůvodnění:
technicky a morálně dožívající stavba zatížena exekučními tituly
Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3220
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 %
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2254
8
Výpočet jednotlivých ploch:
Název
Plocha
1NP
((20*10)-(1,35*5,85/2))+(1,68*2,41)
2NP
((20*10)-(1,35*5,85/2))+(1,68*2,41)
=
=
[m2]
200,10
200,10
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Zastavěná.
plocha
200,10 m2
200,10 m2
400,20
Název
1NP
2NP
Součet
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr.
výška
3,50 m
3,20 m
Součin
700,35
640,32
1 340,67
PVP = 1 340,67 / 400,20 = 3,35 m
PZP = 400,20 / 2 = 200,10 m2
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Název
Obestavěný prostor
1NP
(((20*10)-(1,35*5,85/2))+(1,68*2,41))*(3,50)
2NP
(((20*10)-(1,35*5,85/2))+(1,68*2,41))*(3,20)
zastřešení
(((20*10)-(1,35*5,85/2))+(1,68*2,41))*(,7/2)
=
=
=
[m3]
700,35 m3
640,32 m3
70,04 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1NP
2NP
zastřešení
Obestavěný prostor - celkem:
NP
NP
NP
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
1. Základy včetně zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
Hodnocení
standardu
S
S
P
S
P
P
P
C
S
S
C
S
C
Obj. podíl
[%]
8,30
21,40
11,30
11,30
6,20
2,20
0,60
5,80
5,80
3,20
0,80
3,10
3,20
9
Část
[%]
100
100
50
50
100
100
100
50
50
100
100
100
50
Koeficient
1,00
1,00
0,46
1,00
0,46
0,46
0,46
0,00
1,00
1,00
0,00
1,00
0,00
Obestavěný
prostor
700,35 m3
640,32 m3
70,04 m3
1 410,71 m3
Upravený
obj. podíl
8,30
21,40
2,60
5,65
2,85
1,01
0,28
0,00
2,90
3,20
0,00
3,10
0,00
11. Dveře
12. Vrata
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vybavení
23. Vnitřní hygienické vybavení
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
Součet upravených objemových podílů
S
C
S
P
C
S
C
S
C
C
S
C
C
S
X
S
C
X
C
S
C
C
X
3,20
0,30
0,30
5,20
2,90
2,90
3,80
6,40
6,40
0,30
2,20
2,20
2,00
2,00
0,00
1,70
1,70
0,00
2,90
2,90
1,00
5,20
0,00
50
50
50
100
50
50
100
50
50
100
50
50
50
50
100
50
50
100
50
50
100
100
100
1,00
0,00
1,00
0,46
0,00
1,00
0,00
1,00
0,00
0,00
1,00
0,00
0,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
0,00
1,00
0,00
0,00
1,00
1,60
0,00
0,15
2,39
0,00
1,45
0,00
3,20
0,00
0,00
1,10
0,00
0,00
1,00
0,00
0,85
0,00
0,00
0,00
1,45
0,00
0,00
0,00
64,48
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP
Část
K
UP
PP St. Živ. Opot.
[%]
[%]
[%] [%]
části
1. Základy včetně zemních prací S 8,30 100,00 1,00 8,30 12,87 34 150 22,67
2. Svislé konstrukce
S 21,40 100,00 1,00 21,40 33,19 34 54 62,96
3. Stropy
P 11,30 50,00 0,46 2,60 4,03 34 54 62,96
3. Stropy
S 11,30 50,00 1,00 5,65 8,76
0,00
4. Krov, střecha
P 6,20 100,00 0,46 2,85 4,42 34 44 77,27
5. Krytiny střech
P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,57 34 84 40,48
6. Klempířské konstrukce
P 0,60 100,00 0,46 0,28 0,43 34 39 87,18
7. Úprava vnitřních povrchů
S 5,80 50,00 1,00 2,90 4,50
0,00
8. Úprava vnějších povrchů
S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,96
0,00
10. Schody
S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,81 34 54 62,96
11. Dveře
S 3,20 50,00 1,00 1,60 2,48
0,00
12. Vrata
S 0,30 50,00 1,00 0,15 0,23
0,00
13. Okna
P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,71 34 44 77,27
14. Povrchy podlah
S 2,90 50,00 1,00 1,45 2,25
0,00
16. Elektroinstalace
S 6,40 50,00 1,00 3,20 4,96 34 44 77,27
18. Vnitřní vodovod
S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,71 34 44 77,27
19. Vnitřní kanalizace
S 2,00 50,00 1,00 1,00 1,55
0,00
21. Ohřev teplé vody
S 1,70 50,00 1,00 0,85 1,32 34 44 77,27
23. Vnitřní hygienické vybavení S 2,90 50,00 1,00 1,45 2,25
0,00
Součet upravených objemových podílů:
64,48
Opotřebení:
10
Opot. z
celku
2,9176
20,8964
2,5373
0,0000
3,4153
0,6355
0,3749
0,0000
0,0000
3,0284
0,0000
0,0000
2,8667
0,0000
3,8326
1,3213
0,0000
1,0200
0,0000
42,8460
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2)
[Kč/m3]
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4)
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP)
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP)
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
=
*
*
*
*
*
*
*
Základní cena upravená [Kč/m3]
Plná cena:
1 410,71 m3 * 709,66 Kč/m3
=
=
709,66
1 001 124,46 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Opotřebení analytickou metodou: 42,8460 %
Úprava ceny za opotřebení
-
428 941,79 Kč
Objekt s autodílnou-přístavba - zjištěná cena
=
572 182,67 Kč
2 786,0,9390
0,9530
0,9269
0,6448
1,0000
2,1130
0,2254
2. Ocenění pozemků
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z
50 %
hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k
jejich zřízení určených:
Úprava cen:
50 %
Zdůvodnění použití přirážek a srážek:
pozemek v intravilánu obce s přístupem po veřejné komunikaci
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
2
[Kč/m ]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
45,56
1,00 2,1130 0,2254
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
Stavební pozemky - celkem
Úprava
[%]
50,00
0,2254
2,1130
Upr. cena
[Kč/m2]
32,55
Parcelní
číslo
st. 417/1
Výměra
[m2]
561,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
32,55
Cena
[Kč]
18 260,55
st. 417/2
196,00
32,55
6 379,80
st. 417/3
26,00
32,55
846,30
25 486,65
Pozemky - zjištěná cena
=
11
25 486,65 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. objekt s autodílnou-původní část
1.1.2. objekt s autodílnou-přístavba
68 980,10 Kč
572 182,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
641 162,80 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. pozemky
25 486,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 486,60 Kč
Celkem
666 649,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
666 649,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
666 650,- Kč
b ) ocenění nákladů na demolici technicky a morálně dožilého původního objektu č.p.386
z roku 1889
kalkulace nákladů na demolici objektu dle HCÚ (hrubé cenové ukazatele) - CÚ 2013
průměrné náklady na demoliční práce dle HCÚ
demolice zděných budov
160 Kč/m3
celkový podíl konstrukcí na budově
20 %
průměrná váha suti
1,7 t/m3
doprava suti včetně nakládky
120 Kč/t
uložení třídění suti na skládku
130 Kč/t
kalkulace demoličních nákladů stavby čp. 386 na pozemku p.č. St.417/1
konstrukční systém
zděná kce
zastavěná plocha hlavní objekt č.p.386
129 m2
průměrná konstrukční výška
5,9 m
obestavěný prostor hlavní budova
761,1 m3
přístavek-snížená část(6*4*2,3)
55 m3
objem demoliční suti celkem
163,22 m3
náklady na demolici objektu
121 776 Kč
náklady na nakládku a dopravu suti
33 297 Kč
náklady na uložení
36 072 Kč
celkové náklady na demolici
191 145 Kč
12
c) stanovení ceny obvyklé
jako rozdíl současné nákladové ceny nemovitosti stanovené dle cenového předpisu a ceny
nákladů na demolici technicky a morálně dožilé původní stavby z roku 1989 a za současného
zvážení kladů a záporů posuzované nemovitosti.
nákladová cena dle cenového předpisu
náklady na demolici objektu č.p.386
cena po odečtení nákladů na demolici
666 650 Kč
191 145 Kč
475 506 Kč
Klady posuzovaných nemovitostí :
- posuzované nemovitosti se nachází poblíž centra obce Luby ( okr. Cheb)
- na pozemek jsou přivedeny inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace
Zápory posuzovaných nemovitostí :
-
nemovitost není možné použít v době dražby jako zástavu pro financování bankovními domy,
neboť zde váznou exekučními tituly ( do doby dokončení rozvrhového řízení je v případě
financování nemovitosti hypotékou ručit nutné jinou nemovitostí )
- vydražitel je povinen uhradit daň z převodu nemovitostí ve výši 4% z ceny dosažené dražbou
- jedná se o atypický soubor nemovitostí ve špatném technickém stavu, jehož zpeněžení je
v daném místě problematické, což dokazuje historie obchodování z touto nemovitostí
( nemovitosti byly neúspěšně nabízeny v rámci konkurzu v roce 2003 s tím, že nakonec byly
zobchodovány v roce 2004 za částku 200 000,- Kč ).
V návaznosti na shora uvedené rozhodné skutečnosti stanovuji cenu obvyklou posuzovaných
nemovitostí na 300 000,- Kč.
13
C. Rekapitulace,
a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský
kraj, Katastrální pracoviště Cheb, na listu vlastnictví číslo 275, katastrální území Luby I a obec
Cheb, a to budovy č.p. 386 ( jiná stavba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/1, budovy bez čp/če (
výroba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/2, pozemku p.č. St.417/2, pozemku St.417/2 a pozemku
p.č. St.417/3 ( včetně příslušenství a práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
C1) Cena tržní - cena obvyklá
podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 , č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č.450/2012 činí
300 000,- Kč
slovy:Třistatisíc Kč.
C2 ) Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to
stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem
společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1 písm.
c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem
nemovitosti sděleny.
C3 ) Práva - nebyla zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena.
V Praze 15.1.2013
Ing. Josef Pevný
Krškova 783/15
152 00 Praha 5
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr.
2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví
stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 496-3/2013 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3/2013.
E. Přílohy:
1 ) Výpis z katastru nemovitostí číslo 275, katastrální území Luby I a obec Luby obsahující
identifikační údaje o budově č.p. 386 ( jiná stavba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/1, budově
bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/2, pozemku p.č. St.417/2, pozemku St.417/2 a
pozemku p.č. St.417/3.
2 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená u ČÚZK pro katastrální území Luby I a obec Luby
obsahující identifikační údaje o budově č.p. 386 ( jiná stavba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/1,
budově bez čp/če ( výroba ) umístěné na pozemku p.č. St.417/2, pozemku p.č. St.417/2, pozemku
St.417/2 a pozemku p.č. St.417/3.
14
Download

ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Karlovy Vary