ZNALECKÝ POSUDEK
č. 583-9/2014
o ceně nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště
Karlovy Vary na listu vlastnictví č.452, katastrální území Velichov a obec Velichov , a to pozemku
p.č. 945/1 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec
Cihelní 14
360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č.
340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.2.2014 znalecký
posudek vypracoval:
Ing. Josef Pevný
Krškova 783/15
152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se
předává ve 3 vyhotoveních.
V Praze 17.2.2014
1
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 841/12-37 Exekutorského úřadu v Karlových Varech,
Cihelní 14 ze dne 6.12.2012 vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitosti
zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu
vlastnictví č.452, katastrální území Velichov a obec Velichov , a to pozemku p.č. 945/1 (včetně
práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se
nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a
zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst.
1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby
posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou
mají být prodány.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
pozemek p.č. 945/1
Velichov
363 01 Velichov
Kraj:
Karlovarský
Okres:
Karlovy Vary
Obec:
Velichov
Katastrální území:
Velichov
Počet obyvatel:
500
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce
O2. Hospodářsko-správní význam obce
O3. Poloha obce
O4. Technická infrastruktura v obci
O5. Dopravní obslužnost obce
O6. Občanská vybavenost v obci
č.
V
IV
V
I
IV
V
Pi
0,50
0,60
0,80
1,00
0,80
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 391,68 Kč/m2
3. Prohlídka nemovitosti
Prohlídka pozemku byla provedena dne 18.4.2014 – pozemek je volně přístupný, vlastnice
posuzované nemovitosti odmítla součinnost s tím, že proti exekuci byla podána na soud žaloba
a z důvodu předsvědčení o její oprávněnosti není k požadované součinnosti se znalcem důvod .
Posudek bude v návaznosti na ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která
má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby,
lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ")
vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční
řízení.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 841/12 - 37 ze dne 6.12.2012
požadující vypracovat tržní ocenění
nemovitosti, a to o ceně nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj,
katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.452, katastrální území Velichov a obec
Velichov , a to pozemku p.č. 945/1 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.4.2013 vyhotovený u ČÚZK - LV č. 452 pro katastrální
území Velichova obec Velichov, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech, a to
pozemku p.č. 945/1 - tento výpis byl vyhotoven bezúplatně Ex. úřadem Karlovy Vary za účelem
provedení exekuce .
3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Velichov a obec Velichov, obsahující polohové
identifikační údaje o posuzované nemovitosti, a to pozemku p.č. 945/1.
4) Údaje zjištěné při místním šetření dne 18.4.2013 o posuzované nemovitosti, a to pozemku p.č.
945/1 - katastrální území Velichov a obec Velichov.
5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Ostrov
a Karlovy Vary a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a
Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb.
7 ) Územní plán obce Velichov .
5. Vlastnické a evidenční údaje
1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 18.4.2013 vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 452 pro
katastrální území Velichova obec Velichov, obsahující identifikační údaje o posuzované
nemovitosti, a to pozemku p.č. 945/1 je jako výhradní vlastník této nemovitosti uvedena:
Vlnasová Marie
Velichov 89
363 01 Velichov
3 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 18.4.2013 vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 452 pro
katastrální území Velichova obec Velichov je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno:
- 2x nařízení exekuce
- 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
- 3x zástavní právo exekutorské
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení neboť zástavní práva a
exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového
řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v
době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou.
4 ) Další práva a povinnosti s nemovitostmi spojenými
3
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to
stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem
společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1
písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady byly nebyly zjištěny, ani nebyly povinnou nebo zadavatelem
posudku sděleny.
Práva - nebyla zjištěna, ani nebyla povinnou nebo zadavatelem posudku sdělena.
6. Celkový popis nemovitosti
Dle údajů zjištěných na místním šetření je pozemek p.č. 945/1 je umístěn v intravilánu obce s
celkovou výměrou 1 089 m2 , je převážně svažitým zatravněným pozemkem orientovaným
západním směrem.
Na pozemek není přímý přístup z veřejné komunikace.
Dle územního plánu obce Velichov je pozemek součástí území určeného k zástavbě objekty
bydlení – RD – bydlení venkovské.
4
7. Stanovení způsobů ocenění
Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o
oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č.
296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.:
„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.
Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z
osobního vztahu k nim.“
V návaznosti na shora uvedené a skutečnosti, že nebyl přes veškerou snahu dohledán obdobný
stavební pozemek určený prodeji ( pozemek není přístupný z veřejné komunikace ) bylo zvoleno
pomocné ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb.
( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že současně platný
oceňovacího předpis je od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit
ceně obvyklé .
Cena stanovená na základě tohoto postupu je výchozí cenou pro finanční úřady při
vyměřování daňových povinností a je zpravidla i v případě prodeje obdobné nemovitosti
výchozí cenou k jednání.
Po následném zvážení kladů a záporů je pak zpravidla akceptována jak stranou kupujícího,
tak stranou prodávajícího a stává se tak cenou tržní. Znalec tedy takto stanovenou cenu ( po
zaokrouhlení na celé tisíce ) shledává jako vhodnou pro stanovení nejnižšího podání při
prodeji majetku v exekučním řízení.
5
B. ZNALECKÝ POSUDEK
B1 ) Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. pozemek p.č.945/1
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
č.
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II
ostatní orientace
2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
III
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma
I
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
I
5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití
I
6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek není přímo
I
přístupný z veřejné komunikace
Pi
-0,02
0,00
0,00
0,00
-0,02
-0,30
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,660
i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku
č.
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I
než nabídka - pozemek ve svahu bez přímého přístupu z veřejné
komunikace
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
IV
součástí je stavba (stejný vlastník)
3. Změny v okolí - Bez vlivu
III
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost
I
zatížena exekučními tituly
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
IV
záplav
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,900
i=1
6
Pi
-0,06
0,00
0,00
-0,04
1,00
Index polohy pozemku
Název znaku
č.
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce
III
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III
Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
II
částečně dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem
I
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m
IV
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
I
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek bez
I
přímého přístupu z veřejné komunikace
Pi
1,03
0,00
-0,01
-0,20
-0,02
-0,08
-0,02
0,00
0,00
0,00
-0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,381
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,660 * 0,381 = 0,226
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
Index
[Kč/m2]
§ 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění
§ 4 odst. 2
391,68
0,226
Parcelní
Výměra
číslo
[m2]
§ 4 odst. 2
trvalý travní porost
945/1
1 089,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Typ
Název
Pozemek p.č.945/1 - zjištěná cena
7
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2]
0,800
70,82
Jedn. cena
[Kč/m2]
70,82
Cena
[Kč]
77 122,98
77 122,98
=
77 122,98 Kč
B2 ) Stanovení ceny obvyklé :
klady nemovitosti :
-
pozemek je v intravilánu obce
pozemek p.č. 945/1 o celkové výměře 1089 m2 je dle platného ÚP určený k využití zástavbou
objekty rodinných domů venkovského typu
zápory nemovitosti :
- pozemek p.č. 945/1 o celkové výměře 1089 m2 není přístupný z veřejné komunikace
Cena pozemku stanovená dle cenového předpisu
platného k 17.2..2014 činí 77 120,-Kč.
V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu
obvyklou pozemku p.č. 945/1 o celkové výměře 1089 m2 na 75 000,-Kč.
8
C. REKAPITULACE o ceně
nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský
kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.452, katastrální území Velichov
a obec Velichov , a to pozemku p.č. 945/1 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
C1) Administrativní cena
77 120,- Kč.
C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004
Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a
vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. činí
75 000,- Kč
slovy: Sedmdesátpěttisíc. Kč
- nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo
povinným sdělena.
C3.1. Práva
C3.2. Závady - nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly
zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.
V Praze 17.2.2014
Ing. Josef Pevný
Krškova 783/15
152 00 Praha 5
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr.
2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví
stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 583-9/2014 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9/2014.
E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.4.2013 vyhotovený u ČÚZK - LV č. 452 pro
katastrální území Velichova obec Velichov, obsahující identifikační údaje o posuzovaných
nemovitostech, a to pozemku p.č. 945/1 – pouze titulní strana s identifikačními údaji o nemovitosti
( tento výpis byl vyhotoven bezúplatně Ex. úřadem Karlovy Vary za účelem provedení exekuce ).
9
10
Download

ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Karlovy Vary