Společenství Na Vinici 1733
250 01 Brandýs nad Labem
IČ 289 21518
Návrhy k úpravě stanov SVJ Na Vinici 1733
(6. shromáždění SVJ na Vinici 1733)
Vážení VBJ, v průběhu uplynulého roku jsme se pravidelně účastnili seminářů SMBD,
jehož jsme jako společenství členy. Prakticky na všech seminářích se diskutovalo o znění
stanov společenství zejména v souvislosti se zrušením starého Občanského zákoníku a
vejitím v platnosti nového Občanského zákoníku zřejmě dnem 1. 1. 2014.
Obecně se doporučovalo do stanov dopracovat některá zpřesňující ustanovení, která
mohou v budoucnu předejít komplikovaným sporům podle zásady „co stanovy nedefinují,
neplatí“. Jediným omezením je, že ustanovení stanov nesmí jít nad rámec zákona.
V následujícím Vám sdělíme, co doporučuje výbor upřesnit ve stanovách.
Dalším doporučením právníků SMBD je ve stanovách uvést, že „Domovní řád“, případně
„jednací řád“ jsou přílohou stanov. To v budoucnu může zjednodušit a implementovat další
potřebná ustanovení bez nutnosti měnit stanovy samotné (Doprovodné dokumenty se stanou
něco jako prováděcím předpisem).
V pozvánce jsme Vám přednesli oblasti, ve kterých navrhujeme změny. Minulý týden
mailem jsem Vám rozeslal paragrafové znění, Protože jsme neobdrželi doposud žádné
návrhy, přednesu Vám návrh výboru a po dílčích diskusích Vás vyzvu k hlasování. Při
úpravách bude vždy provedeno příslušné přečíslování, takže z důvodů urychlení se o tom
nebudu zmiňovat. Co je nutno podotknout, změny jsme se snažili navrhovat s ohledem na
ustanovení nového Občanského zákoníku, který má vstoupit v platnost zřejmě 1. 1. 2014, i
když pan Kalousek navrhuje odklad působnosti.
Pusťme se do toho:
1) Část druhá stanov – Předmět činnosti společenství – navrhuje následující úpravy,
které zpřesňují to k čemu je společenství určeno a co jsme oprávnění realizovat:
 V čl. III. za bod 1. doplnit bod 2. ve znění „Společné části domu/budovy jsou
definovány v prohlášení vlastníka a upřesňovány Domovním řádem, který je
přílohou stanov společenství.“
 V čl. IV. Sjednávání smluv souvisejících se správou domu v bodě 1.
doplnit za písmeno b) body ve znění
a) zajišťující stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a
opravy společných částí domu,
b) zajišťující správu společných částí domu a vedení účetnictví
společenství,
c) zajišťující využití (pronájem) nebytových prostor společných částí
domu
d) zajišťující půjčky za účelem rekonstrukce, modernizace a oprav
společných prostor a pojištění domu,
 V čl. V. Zajišťování služeb v bodě 1) upravit písmeno b) škrtnout „a
odvoz domovního odpadu“ a doplnit za písmeno b) bod c) ve znění
a) provoz bezpečnostních systémů v domě, provoz datové sítě v domě
a provoz televizních a satelitních anténních systému v domě,
Výbor Vám navrhuje o těchto změnách hlasovat na jednou, změny neovlivňují práva
a povinnosti, pouze zpřesňují činnost společenství.
1/8
2) Část třetí - Orgány společenství – důležité zpřesňující ustanovení, která směřují
k ochraně vlastnických práv v budoucnu při výraznějších změnách vlastníků.
Výbor navrhuje následující změny:
 V čl. VIII. Společná ustanovení - v bodě 2) upravit písmeno a) následovně
a) Orgány uvedené v odstavci 1) písm. b) a c) jsou volené orgány
společenství. Členem voleného orgánu společenství nebo jeho voleným
orgánem může být pouze fyzická osoba, která je členem společenství nebo
je nejbližším příbuzným člena společenství (manžel, manželka, děti,
sourozenci, rodiče VBJ) bydlící v domě Na Vinici 1733 a která je ke dni
volby starší 18 let, má způsobilost k právním úkonům a je bezúhonná ve
smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání.
zmocněným zástupcem právnické osoby – člena společenství (město),
 Vložit písmeno j), které umožní kooptovat člena výboru v období mezi
shromážděními v případě jeho odstoupení nebo vypršení mandátu.
j) V případě odstoupení z funkce volených orgánů člena výboru, či kontrolní
komise v době mezi shromážděními je výbor oprávněn navrhnout SVJ
prostřednictvím Hlasování mimo shromáždění doplnění novým členem do
výboru či kontrolní komise, pokud to uzná za nutné či účelné,
3) Zastupování na základě plné moci
V roce 2012 dospěl nejvyšší soud v jedné soudní kauze k závěru, že hlasování shromáždění
SVJ bylo neplatné, protože bylo usnesení prohlašováno plnou mocí. Samozřejmě, že
rozhodnutí shromáždění bylo napadeno několika vlastníky. Odůvodnění bylo následující:
Právo účastnit se shromáždění (jako jeho člen) a podílet se na jeho rozhodování o
záležitostech souvisejících se správou domu je osobním právem vlastníka jednotky. Jakkoliv
lze hlasování na shromáždění považovat za právní úkon vlastníka jednotky, účast na
shromáždění jako taková právním úkonem není. Současně platí, že člen shromáždění nemůže
vykonávat hlasovací právo, neúčastní-li se shromáždění. Z tohoto důvodu nelze právo
vlastníka jednotky nechat se na shromáždění zastoupit dovozovat z ustanovení § 3 odst. 1
zákona o vlastnictví bytů a § 31 odst. 1 občanského zákoníku; plná moc k zastoupení vlastníka
na shromáždění není plnou mocí k uskutečnění právního úkonu.
Prostě v zákonu o bytech byla tato možnost opomenuta, nakonec byl nalezen prostředek, jak
zastupování na shromáždění SVJ prostřednictvím plné moci realizovat a to poměrně
jednoduše.
Dospělo se k názoru, že za takové situace lze právo nechat se zastoupit prostřednictvím plné
moci na shromáždění lze přiznat členovi společenství vlastníků pouze v případě, kdy tuto
skutečnost výslovně zakládají stanovy společenství.
Výbor považuje toto rozhodnutí za zásadní, neboť nelze vyloučit pokles přítomných na
shromáždění a mohl by bez tohoto institutu být ohroženo fungování, protože některá
rozhodnutí prostě být musí uskutečněna ze zákona!
Poznámka: Naše minulá rozhodnutí, kde se hlasovalo prostřednictvím plných mocí
nelze nyní zpětně v žádném případě již zpochybnit a jsou v plném rozsahu platná. To
proto, že napadení rozhodnutí shromáždění by muselo být učiněno nejpozději do 6
měsíců od doby, kdy přijato.

Původní znění našich stanov neobsahují založení tohoto práva.
Navrhujeme doplnit Článek I X . SHROMÁŽDĚNÍ takto:
Za odstavec jedna (neměníme) doplnit odstavec 2 a 3, doposud
platný odstavec 2 přečíslovat na odstavec 4 – znění návrhu:
1) Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří členové společenství.
2) Právo účastnit se shromáždění (jako jeho člen) a podílet se na jeho
rozhodování o záležitostech souvisejících se správou domu je osobním
právem každého vlastníka jednotky.
3) Zastupování na základě plné moci
Vnitřní dokument společenství
Jednání výboru
2/8
V případě, že se člen společenství nemůže osobně
účastnit jednání shromáždění, je oprávněn se na tomto
jednání nechat zastupovat jinou fyzickou osobou
(zmocněnec) na základě udělení Plné moci,
b)
Vlastník jednotky (zmocnitel) je oprávněn zmocnit na
jednání shromáždění zmocněnce takto:
 Jiného vlastníka (spoluvlastníka) bytové jednotky
společenství Na Vinici 1733,
 Nejbližšího rodinného příslušníka (manželka, manžel,
děti, sourozenec, rodiče) pokud tento bydlí v domě Na
Vinici 1733,
 Zmocněnec musí splňovat podmínky pro výkon
právních úkonů (dovršení plnoletosti, způsobilý
k právním úkonům),
 Plná moc musí být zmocniteli udělena v písemné
formě a zmocnitel v Plné moci stanoví rozsah
zmocnění,
 Plná moc pro tyto účely nevyžaduje notářské ověření,
pokud by shromáždění nebo zákon nestanovily jinak,
 Ostatní ustanovení udělení Plné moci se řídí
ustanoveními Občanského zákoníku,
c) Plnou moc lze taktéž udělit v případě dlouhodobé
nepřítomnosti vlastníka BJ k obecnému zastupování při
projednávání a rozhodování zejména v záležitostech
technické a administrativní správy domu, zajišťování služeb
apod.,
a)
4)
Shromáždění volí a odvolává předsedu a členy výboru, volí a odvolává členy kontrolní komise.
DISKUSE – DOPLNĚNÍ – HLASOVÁNÍ
4) Čl. XI. Jednání shromáždění – bod 13) upravit odstavec d) a doplnit odstavec e).
Obojí nezpochybnitelně zpřesňuje počty hlasů pro uvedené případy, (oprávnění
uvedené v bodě e) ani vr Stanovách doposud nebyla zakotvena)
d) způsobu rozúčtování nákladů na služby spojené s užíváním
bytu na jednotlivé členy společenství,
e) způsobu naložení s prostředky na SDaP (přerozdělení) na účtu
společenství,
DISKUSE – DOPLNĚNÍ – HLASOVÁNÍ
Vnitřní dokument společenství
Jednání výboru
3/8
5)
Rozhodnutí mimo shromáždění – usnadní nám přijetí rozhodnutí, zvláště těch,
která vyžadují vyšší počet hlasů, bude v novém Občanském zákoníku
Vypustit body 17), 18) a 20) a nahradit jediným bodem 20). Zde
reagujeme na ustanovení nového OZ, které takto definuje možnost dříve
nazývanou Per Rollan jako:
20) Rozhodnutí mimo shromáždění
a) Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, případně se
usnést k některé věci, k níž je nutný souhlas kvalifikované většiny
VBJ, může výbor navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce
ode dne, na který bylo shromáždění svoláno, aby vlastníci jednotek
rozhodli o týchž záležitostech mimo shromáždění,
b) V případě, že je v období mezi shromážděními nutné urychleně
rozhodnout ve věci, která patří do působnosti shromáždění, lze na
návrh výboru v písemné formě o této věci rozhodnout mimo
shromáždění,
V obou případech musí návrh obsahovat návrh usnesení, podklady
potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny a údaj o
lhůtě.
Vlastník jednotky je povinen se k návrhu po jeho obdržení vyjádřit do 15
dnů.
Pro přijetí navrhovaného usnesení je nutný souhlas dle kvalifikace
uvedené v tomto článku.
Výbor oznámí v písemné formě VBJ výsledek hlasování a pokud bylo
usnesení přijato i celý obsah přijatého usnesení přičemž na nejbližší
schůzi SVJ musí být výborem toto hlasování výslovně presentováno
včetně jeho výsledků.
Rozhodnutí ve stanovené věci tímto způsobem organizuje výhradně
výbor společenství.
DISKUSE – DOPLNĚNÍ – HLASOVÁNÍ
6) Čl. XVI. Práva a povinnosti člena společenství – návrhy směřují k ochraně práv
jednotlivých VB v případě úprav v bytech a při změně vlastnických práv. Pokud jsou
k tomuto bodu nejasnosti, výbor je připraven podrobně zdůvodnit jednotlivá
ustanovení.
Doporučujeme upravit bod 2) takto (úpravy červeně):
2) Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství, uvedené
v příslušných ustanoveních zákona o vlastnictví bytů a těchto „Stanov“, zejména
má povinnost:
a) dodržovat tyto „Stanovy“,
b) plnit povinnosti vyplývající z dalších vnitřních předpisů společenství, např.
z domovního řádu apod.
c) plnit usnesení orgánů společenství schválená v souladu se zákonem o
vlastnictví bytů a těmito „Stanovami“,
d) hradit stanovené zálohy (příspěvky) na výdaje spojené se správou domu a
pozemků,
e) hradit stanovené zálohy na úhradu za služby spojené s užíváním jednotky a
společných prostor a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování těchto služeb,
a to nejpozději do jednoho měsíce po jejich vyúčtování (a to i v případě, že se
v jednotce nezdržuje),
Vnitřní dokument společenství
Jednání výboru
4/8
f) veškeré zálohy a ostatní platby je povinen uhradit ve stanoveném termínu (a
to i v případě, že se v bytové jednotce nezdržuje),
g) řídit se při užívání společných částí domu, pozemků a společných zařízení
zvláštními právními předpisy, pokyny výrobce nebo správce technických
zařízení,
h) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práv ostatních členů společenství
(vlastníků jednotek),
i) pojistit jednotku proti škodám způsobeným jinému,
j) provádět úpravy jednotky ve svém vlastnictví za dodržení platného stavebního
zákona, zejména ustanovení pro ohlašování nebo povolování stavební
úpravy, a tak, aby neohrožoval výkon vlastnického práva ostatních vlastníků
jednotek (členů společenství), a v případech, kde to stanoví zákon
o vlastnictví bytů, provádět úpravy jen se souhlasem všech vlastníků jednotek
nebo na základě smlouvy o výstavbě, uzavřené se všemi vlastníky jednotek v
domě,
k) při všech stavebních úpravách, které podléhají i nepodléhají ohlašování nebo
povolování Stavebnímu úřadu podle stavebního zákona je VBJ povinen
ohlásit jejich provedení výboru společenství, a to minimálně 1 měsíc před
započetím plánovaných úprav a předat výboru ověřenou projektovou
dokumentaci v případě, že to prováděné změny stavby vyžadují, vlastník je
povinen předat i harmonogram realizace stavebních úprav; změnou stavby
jsou i stavební změny části stavby, tj. stavební změny jednotky (jakákoliv
rekonstrukce bytu, zejména pak změny ve složení podlahových krytin,
rekonstrukce bytových jader, výměna bytových nenosných příček,
rekonstrukce rozvodů vody a plynu apod.,
l) odstranit na svůj náklad závady, poškození a nepořádek, které na jiných
jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám, nebo jim určení
pracovníci při rekonstrukcích a úpravách majetku vlastníka bytové jednotky či
ti, kteří s ním jednotku užívají (včetně domácích zvířat),
m) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a
odečet naměřených hodnot,
n) umožnit, po předchozím vyzvání výboru, přístup do bytové jednotky vlastníka
za účelem kontroly společných částí domu či provozovaných systémů, nebo
pokud to nezbytně vyžadují úpravy, odečty, provoz či opravy společných částí
domu či provozovaných systémů domu umístěných v jednotce nebo domu
jako celku; nejde-li o havarijní či obdobný stav, učiní výbor výzvu oznámením
na nástěnce SVJ, mailem, osobně členem výboru či písemně alespoň 3 dny
předem, předchozí povinnost ohlášení vstupu do bytové jednotky neplatí při
možné kontrole prací prováděných podle čl. VI, odst. 2j) a 2k) těchto stanov,
o) oznámit výboru společenství záměr prodeje bytové jednotky a to minimálně 2
měsíce před plánovaným uskutečněním záměru,
p) při prodeji nebo převodu bytové jednotky je stávající vlastník bytové jednotky
povinen seznámit nového vlastníka bytové jednotky s ustanoveními „Stanov,
Domovního řádu, Pravidly pro výkon správy domu a pozemku společenství a
Jednacího řádu (pokud je tento vypracován)“, budoucí majitel je povinen
podpisem ztvrdit souhlas s ustanoveními uvedených dokumentů a to před
provedením uvedeného záměru (prodej – koupě, převod), při nesouhlasu
s některými ustanoveními Stanov, Domovního řádu a Jednacího řádu (pokud
je zpracován) lze změny v ustanovení uplatnit pouze následně, v souladu se
Stanovami, tedy prostřednictvím jednání řádného či mimořádného
shromáždění, nebo Rozhodnutím mimo shromáždění.
Vnitřní dokument společenství
Jednání výboru
5/8
q) oznámit výboru do 7 dnů nabytí vlastnictví jednotky, spolu s údaji potřebnými
pro seznam členů společenství (vlastníků jednotek) a pro potřeby správy
domu,
r) oznámit výboru do 7 dnů převod vlastnictví jednotky na jiného vlastníka,
s) oznámit výboru společenství nebo přímo správci následující skutečnosti:
 jméno, příjmení a rok narození vlastníka a všech příslušníků žijících ve
společné domácnosti s vlastníkem (vlastníky),
 pronájem bytové jednotky nájemci nebo přijmutí (ubytování) podnájemníka,
 jméno, příjmení, datum narození, číslo OP nebo číslo pasu, trvalé nebo
předchozí bydliště nájemce nebo podnájemníka a všech příslušníků žijících
ve společné domácnosti s nájemcem či podnájemníkem,
 skutečnosti, které mohou být rozhodné pro rozúčtování služeb spojených
s bydlením, zejména v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti
nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen služeb nebo
stanovení výše záloh na správu domu a pozemků závislé též od počtu
členů domácnosti, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo,
 uvedené údaje je vlastník povinen poskytnout nejpozději do 30 dnů ode
dne, kdy skutečnosti nastaly anebo došlo k jejich změně,
t) pro případ, že vlastník jednotku neužívá, je povinen sdělit výboru svoji
kontaktní adresu a telefonické (popř. e-mail) spojení,
u) neprodleně upozorňovat výbor na závady vzniklé na společných částech
domu, jakož i na jednání jiných osob a na další skutečnosti, které společné
části domu poškozují, a dále podle svých schopností a možností působit proti
takovému poškozování, včetně provádění činnosti směřující k předcházení
škod,
v) plně respektovat domovní řád, schválený společenstvím vlastníků, a zajistit
jeho dodržování i nájemci a podnájemníky bytových jednotek,
w) v případech neplnění povinností vlastníka jednotky, uhradit pokutu ve výši
stanovené shromážděním společenství.
Výbor navrhuje o těchto změnách hlasovat společně
DISKUSE – DOPLNĚNÍ – HLASOVÁNÍ
7) Čl. XIX. Úhrada nákladů spojených se správou domu a úhrada za služby
aktualizace textu, která specifikuje některé pojmy tak, jak je používáme. Jde o úpravu
bodu 1):
1) Členové společenství platí příspěvky a zálohy na:
a) Příspěvek na správu domu a pozemků (SDaP), je dělen:
 fond oprav SDaP (FO SDaP) – určeno rekonstrukce, opravy,
náklady spojené s provozem domu
 fond služeb SDaP (FS SDaP) – s určením pro administrativní a
technickou správu domu, (správa domu, společná spotřeba
elektřiny, údržba výtahu, odměny, účetnictví, administrativa,
úklid atp.),
b) zálohy na služby spojené s bydlením (teplo, ohřev TUV, stočné a vodné
TUV a SUV) (osvětlení, odvoz odpadu atp.), popřípadě další platby podle
zvláštního právního předpisu, v částkách a v termínech stanovených
k tomu shromážděním a na účet společenství, pokud shromáždění
nestanoví jinak.
c) Způsob úhrady upřesňují Pravidla pro výkon SDaP
DISKUSE – DOPLNĚNÍ – HLASOVÁNÍ
Vnitřní dokument společenství
Jednání výboru
6/8
8) Nově vložit Část sedm.
Výbor se domnívá, že je velmi důležitá a může nám hodně usnadnit život při změnách,
které jednak budou vyplývat ze zákonných ustanovení a jednak budou vyplývat i ze
zkušeností, které přináší každodenní život našeho domu.
ČÁST SEDMÁ
Článek XXI.
Přílohy Stanov
1)
Domovní řád
Domovní řád (DŘ) je interní kodex upravující spolužití vlastníků bytových
jednotek Na Vinici 1733. Ustanovení domovního řádu jsou závazná pro všechny
osoby, které užívají byty, společné prostory a zařízení v domě Na Vinici 1733, tj.
pro vlastníky bytů a členy jejich domácností a pro vlastníky bytů a jejich
nájemníky, nájemce a členy jejich domácností.
DŘ je schvalován a průběžně doplňován shromážděním. DŘ v období mezi
shromážděními je oprávněn upravovat a schvalovat výbor společenství, pokud
vyvstane takováto potřeba. Doplněné znění DŘ schválené výborem má stejnou
působnost jako DŘ schválený shromážděním. V případě potřeby bude platnost
doplnění následně potvrzeno nebo zrušeno na nejbližším shromáždění.
Domovní řád je přílohou Stanov.
2)
Pravidla (interní normativy) pro výkon správy domu a pozemku
Pravidla pro výkon správy domu a pozemku zejména:
 upřesňují podmínky stanovování výše příspěvku na SDaP, jeho členění,
pravidla jeho tvorby a čerpání,
 kategorizují náklady spojené s užíváním bytu, kritéria a způsoby jejich
vyúčtování
 stanovují další normativy související s technickou správou domu,
využíváním společných technických prostředků a jejich provozování,
jakožto i pravidla pro využívání společných prostor apod.
 informují VBJ o některých, zejména zásadních ustanovení norem a
zákonů, upravujících Správu domu a pozemku a rovněž sumarizují
usnesení předchozích shromáždění, které mají dlouhodobou nebo trvalou
platnost,
Pravidla zpracovává výbor SVJ a schvaluje je shromáždění společenství.
V období mezi shromážděními je Pravidla oprávněn upravovat a schvalovat
výbor společenství, pokud vyvstane taková potřeba. Změny v Pravidlech
schválené výborem mají stejnou působnost jako Pravidla schválená
shromážděním. V případě potřeby bude platnost doplnění následně potvrzeno
nebo zrušeno na nejbližším shromáždění.
Pravidla jsou závazná pro výbor a všechny členy společenství.
Pravidla jsou přílohou Stanov
3)
Jednací řád
Jednací řád (JŘ) je soubor formálních pravidel, jimiž se řídí jednání společenství
a jeho orgánů. Účelem jednacího řádu je umožnit společenství a jeho orgánům s
náležitým respektem k názoru každého člena dospět k obecné shodě
v projednávaných otázkách.
Jednací řád, pokud taková potřeba vznikne, vydává a doplňuje výbor
společenství. Úpravy vydaného Jednacího řádu je mimo výboru oprávněno
následně provádět nejbližší shromáždění vlastníků jednotek.
Jednací řád je závazný pro orgány společenství a všechny členy společenství.
Jednací řád, pokud je zpracován, je přílohou Stanov.
Vnitřní dokument společenství
Jednání výboru
7/8
4)
Bezpečnost
Společenství vlastníků jednotek 100 % hlasy rozhodlo o instalaci a provozování
bezpečnostního kamerového systému za účelem ochrany majetku a zdraví
vlastníků a ostatních obyvatel domu Na Vinici 1733. Shromáždění vlastníků
rovněž rozhodlo o provozování bezpečnostního čipového systému otevírání dveří
a provozování datové sítě domu.
Shromáždění společenství ze dne 18. 4. 2013 tuto skutečnost znovu potvrzuje a
schvaluje.
DISKUSE – DOPLNĚNÍ – HLASOVÁNÍ
Vnitřní dokument společenství
Jednání výboru
8/8
Download

Návrhy k úpravě stanov SVJ Na Vinici 1733