Küme değerleme sistemi:
Veri yönetimi ve kurumsal değişim üzerine
Dr. Volkan Çağdaş
Yıldız Teknik Üniversitesi
Tapu ve Kadastro Modernizasyon Projesi Taşınmaz Değerleme Orta Dönem
Toplantısı
27/02 2014, İstanbul
İçerik
Sunu içeriği
1. Küme değerleme sistemi için veri altyapısı: Kamu sicilleri
2. Küme değerleme sistemi için kurumsal değişim: Teorik / metodolojik yaklaşımlar
Küme değerlemesi – giriş
Tanım
Küme değerlemesi, çok sayıdaki taşınmazın ya da taşınmazlardan oluşan grupların
değerleme günündeki değerlerinin standartlaştırılmış süreçlerle ve istatistiksel testlerle
belirlenmesi işlemidir (IAAO, 1990).
Çoğunlukla bilgisayar desteği ile yürütülmesinden ötürü, bilgisayar destekli küme
değerlemesi (computer aided mass appraisal) olarak da bilinir.
Kullanım amacı
Çıkış noktası ve temel kullanım amacı, emlak vergisi uygulamalarıdır. Özel sektör
uygulamalarında (örn., mortgage) aynı temellere ve içeriğe sahip otomatikleştirilmiş
değerleme modelleri (automated valuation models) kullanılır.
Standardizasyon
International Association of Assessing Officers, http://www.iaao.org/
Küme değerlemesi – bileşenler
Bileşenleri
(1) Veri yönetim bileşeni: Taşınmazların nitelik verilerini ve piyasa verilerini (satış,
maliyet, gelir ve gider) toplama, düzenleme, organize etme, depolama ve güncelleme
(2) Değerleme bileşeni: Değerleme modellerinin belirlenmesi, analizi, test edilmesi ve
uygulanması
(3) Performans analizi bileşeni: Küme değerleme sisteminin doğruluğunun ölçülmesi
(4) İtiraz bileşeni: İtirazların ele alınması (IAAO, 1990; Gloudemans, 1999).
Küme değerlemesi – değerleme modelleri
Y  1   2 X 2  3 X 3     k X k  u
Y  1 X 2 X 3  X k eu
2
3
k
Y  1   2 X 2  3 X 3   4 X 4  5X   6X X 7  kX  u
5
6
7
k
Y: Bağımlı değişken (taşınmaz değeri, kira bedeli, kapitalizasyon oranı vb.)
X: Bağımsız değişken (hukuki, yapısal, çevresel, sosyal değişkenler vb.)
β: Katsayılar
u: Kalıntı / hata terimi
Küme değerlemesi – değişkenler
Modellerde kullanılan değişkenler
(1) Yasal değişkenler: Mülkiyet hakları, niteliği, resmi satış fiyatı, plan koşulları, kamu
hukuku kısıtlamaları vd.
(2) Konumsal değişkenler: Adres, kadastral tanımlayıcılar, koordinat değerleri, değer
zonları vd.
(3) Yapısal değişkenler: Yapı türü, kalitesi, kat sayısı, yapı bileşenleri, yapım tarihi, oda
sayısı, yüzölçümü vd.
(4) Çevresel / topoğrafik değişkenler: Kamu hizmetleri ve altyapıdan yararlanma,
toplumsal istenilirlik, manzara durumu, eğim vd.
Küme değerlemesi – değişkenler
Kamu sicili
Veri türü
Tapu sicili
Kayıt nesnesi: Taşınmaz (parsel, bağımsız bölüm, bağımsız ve sürekli haklar)
Öznitelik verileri: Adres, nitelik, yüzölçümü, edinim nedeni ve tarihi; mülkiyet hakkı,
sınırlı ayni haklar ve şahsi haklara ilişkin bilgiler
Projeler: TAKBIS (tapu kayıtlarının otomasyonu)
Kadastro
Kayıt nesnesi: Parsel
Öznitelik verileri: Adres, nitelik, yüzölçümü (fen klasörü); ölçü değerleri, koordinatlar
(teknik belgeler, kadastro planı/tapu planları)
Projeler: MEGSİS (tapu kayıtları + kadastro entegrasyonu)
Ulusal Adres Veri Tabanı
Kayıt nesnesi: Tüm binalar, bina birimleri, yapısız imar parselleri (arsa)
Öznitelik verileri: Yasal yapılar için yapı belgeleri, yasadışı yapılar için kısıtlı veriler
Projeler: MAKS (adres kayıtları + konumsal veri entegrasyonu)
Diğer kayıtlar
Veri türü
Vergi kayıtları
Kayıt nesnesi: Vergi yükümlüsü
Yükümlülerce verilen beyanname/bildirimler belediyelerce GIS/MIS’lerde veya basılı
formlarda tutuluyor. Bazı belediyelerde konumsal veriyle entegre. Resmi ve standart bir
veri modeli kullanılmıyor. Bildirimlerin doğruluğu şüpheli, nadiren denetleniyor.
Yapı kayıtları
Kayıt nesnesi: Bina, bina birimi
Öznitelik verileri: Yasal yapı ve yapı birimlerine ilişkin detaylı veriler var. UAVT’ye
entegre.
Adres tutarsız:
UAVT ile uyumlu
değil!
Gayrimenkul niteliği belirsiz:
Tesis kadastrosu ve
kadastro yenilemesi
sırasında kullanılan resmi
bir taşınmaz sınıflandırma
sistemi yok! Örneğin, arsa,
arazi, 2 katlı kagir ev ve
bahçesi, zeytinlik vb.
KMK’da kayıtlı
bağımsız bölüm
no’ları fiili durumla
uyuşmuyor!
Değişiklik işlemleri (imar
uygulaması) ve diğer bazı
durumlar (kat irtifakından
kat mülkiyetine geçiş)
dışında cins değişikliği
malikin inisiyatifine
bırakılmış!
Yüzölçüm problemli:
Kadastral ölçülerden
alınan yüzölçüm ile
tapu yüzölçümü
arasında tecviz dışı
hatalar var!
Yasadışı yapılar doğal olarak
tanımlanamıyor: Sorun tekil
taşınmaz değerlemelerinde
zemin incelemesiyle aşılıyor.
Kat Mülkiyeti Kütüğüne
bağımsız bölüm
yüzölçümü
kaydedilmiyor.
Net alan – brüt alan
problemi?
Edinim bedeli doğru değil:
Edinim bedeli, kamulaştırma
veya SP amaçlı devir işlemleri
dışında gerçeği yansıtmıyor!
Örneğin, taşınmaz ipotekle
alınıyor; aynı günde yapılan
ipotek tesisi ve satış için tapu
kütüğünün ilgili bölümlerinde
iki farklı değer kaydediliyor.
Kamu hukuku kısıtlılıkları:
Kamu hukukundan doğan
ve tapu kütüğüne
kaydedilmeyen
kısıtlılıklar?
Zeminde inceleme
yapılmadan bilgisayar
desteğiyle yürütülecek küme
değerlemesinde;
görmediğiniz,
tanımlayamadığınız,
niteliğini bilmediğiniz bir
yapıya nasıl değer
biçeceksiniz?
Küme değerlemesi – öneriler
En çok gereksinim duyulan çözüm
Kadastral verilerin değerleme sektörünün gereksinimlerini karşılayacak biçimde
iyileştirilmesi
(1) Nitelik, adres, yüzölçüm, konum vb. verilerinin; değişiklik, sayısallaştırma ve yenileme
işlemleri sırasında iyileştirilmesi.
(2) Öncelikle kamulaştırma ve SP amaçlı devir işlemlerinin analiziyle, cadde/sokak/ada
ölçeğinde birim ortalama değerlerin belirlemesi ve yayımlanması.
Küme değerlemesi – öneriler
En ideal çözüm
Arazi veri yönetimi altyapısına dayalı bir küme değerleme sistemi
Arazi yönetimi (land administration): Arazi ve araziye bağlı kaynakların mülkiyetine,
değerine ve kullanımına ilişkin bilgileri kaydetme ve yayımlama süreçleri. (The term of
land administration refers to the processes of recording and disseminating information
about the ownership, value and use of land and its associated resources, UNECE 1996).
Kapsam
Land administration; taşınmazlarla ilgili farklı kuruluşların sorumluluğunda olan kamu
sicillerinin (mülkiyet, değer ve kullanım bilgilerinin) yönetimini ifade eder.
Land administration teriminin özü kadastral sistemdir (kadastro + tapu sicili). Kadastral
sistem, taşınmazlarla ilgili diğer kamu sicilleri ile desteklenir.
Küme değerlemesi – arazi yönetimi
Arazi yönetimi (land management): Arazinin hem ekonomik hem de çevresel açılardan
sürdürülebilir kalkınmaya yönelik yönetimiyle ilgili eylemlerin tümü (FIG ve UN, 1999).
Kapsam
Arazi kullanım politikalarının oluşturulması, arazi düzenlemeleri, değerleme ve
vergilendirme, altyapı hizmetlerinin yönetimi, orman ve tarım alanları vb doğal
kaynakların yönetimi, arazinin en iyi kullanımıyla ilgili aktivitelerin izlenmesi.
LM, arazinin bir arazi politikasına uygun biçimde kullanımına yönelik kamu ve özel sektör
kuruluşları tarafından yürütülen tüm aktiviteleri içerir.
Küme değerlemesi – kamu sicilleri
Var olan kamu sicilleri = Kadastro + Tapu sicili + Adres sicili
Önerilen kamu sicilleri = Bina sicili + Vergi sicili + Değer sicili + Plan sicili + …
Tematik standartlar ve veri spesifikasyonları
(1) ISO:2012 19152 Land Administration Domain Model ~ TUCBS Tapu Kadastro
(2) INSPIRE Cadastral Parcel
(3) INSPIRE Building + CityGML Building ~ TUCBS Bina ~ TRKBS Bina
(4) INSPIRE Address ~ TUCBS Adres
(5) INSPIRE Area management/restriction/regulation zones and reporting units
(6) INSPIRE Land Use
Küme değerlemesi – kamu sicilleri
Bina ve bağımsız bölüm sicili: Tüm (yasal / yasadışı)
binalar ve bina birimlerine ilişkin yapısal ve konumsal
verileri içeren, diğer kamu sicilleri ile entegre, Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı sorumluluğunda ulusal ölçekte
tutulacak resmi kamu sicili.
MAKS; yasal ve yasadışı tüm binaları içeriyor, ama
kısıtlı öznitelik verisi tanımlanmış. TUCBS ve TRKBS
Bina şemaları kapsamlı; ama yasadışı yapıları
içermiyor ve MAKS ile uyumlu değil. Bu veri
şemalarının uyumlandırılması ve değerleme açısından
revizyonu ile önerilen sicilin veri modeli
gerçekleştirilebilir.
class Mahalli Bileşenler
«dataType»
BağımsızBölüm
«dataType»
YolOrtaHatYön
+
+
+
+
+
+
+
+
kimlikNo :Integer
tanıtımKodu :CharacterString
tür :NumaralamaTürü
uavtKodu :Integer
+yolOrtaHatYön+yolOrtaHatYön
2
«voidable»
+ ad :CharacterString [0..1]
+ durum :BağımsızBölümDurumu
+
katNo :Integer
+bağımsızBölüm
+ tapuBağımsızKimlikNo :CharacterString [0..1]
1
0..*
+yolOrtaHat
1
«featureType»
YolOrtaHat
+numarataj 0..*
0..*
+yolOrtaHat
+yol
1..*
1
1..*
1
+soyutYapı
geometri :GM_Point +numarataj
kimlikNo :Integer
1..*
tip :NumaratajTipi
kapıNo :CharacterString
+numarataj
0..*
+parsel
0..1
1
«featureType»
SoyutYapı
+soyutYapı + geometri :GM_Polygon
+ kimlikNo :Integer
0..1
+ ad :CharacterString
«voidable»
+ postaKodu :CharacterString
«featureType,placeholder»
Parsel
«dataType»
Yol
+ kimlikNo :Integer
+ ad :CharacterString
+ tip :YolTipi
«featureType»
Numarataj
+
+
+
+
+üstNumarataj 0..1
+bağımsızBölüm
+numarataj
+numarataj
+ geometri :GM_LineString
+ kimlikNo :Integer
«voidable»
+ oluşumYöntemi :GeometriOluşumYöntemi
+ ölçek :Scale
kimlikNo :Integer
kullanımTürü :KullanımTürü
bağımsızBölümNo :CharacterString
Tip :BağımsızBölümTip
+
+
+
+
+
geometri :GM_Polygon
kimlikNo :Integer
tip :ParselTipi
adaNo :CharacterString
parselNo :CharacterString
«voidable»
+ paftaNo :CharacterString
+parsel
0..1
«featureType»
Yapı
+yapı + tip :YapıTipi
«voidable»
0..* + durum :YapıDurumu
+ siteVeyaKooperatifAdı :CharacterString [0..1]
+ zeminAltıKatSayısı :Integer
+ zeminÜstüKatSayısı :Integer
+ oluşumYöntemi :GeometriOluşumYöntemi
+ ölçek :Scale
«featureType»
DiğerYapı
+ tip :DiğerYapıTipi
Küme değerlemesi – kamu sicilleri
Emlak vergi sicili: Emlak vergisinin konusu ve yükümlüsüne ilişkin verileri içeren,
diğer kamu sicilleri ile entegre Maliye Bakanlığı sorumluluğunda ulusal ölçekte tutulan
resmi sicil.
Değer sicili: Taşınmaz ve taşınmaz bileşenlerine ilişkin değerleme verilerini (örn.,
değerleme tarihi, değerleme uzmanı, değer türü) içeren, diğer kamu sicilleri ile
entegre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sorumluluğunda ulusal ölçekte tutulan resmi
sicil.
Plan sicili: Her ölçekteki plana ilişkin metadata verilerini içeren, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı sorumluluğunda, ulusal ölçekte tutulan resmi sicil.
Küme değerlemesi – kamu sicilleri
Önerilen kamu sicillerinin diğer sicillerle (TUCBS veri şemaları) ilişkisi
Küme değerlemesi – bağlı veri (linked data)
e-Government Core Vocabularies: (1) Core Person, (2)
Core Business, (3) Core Location, (4) Public Service.
Arazi yönetimi sicillerinin bağlı veri yaklaşımıyla
yayımlanması ve adres, nüfus ve ticaret sicilleriyle
entegrasyonu için Core Immovable Property
Vocabulary geliştirilmiştir (Çağdaş and Stubkjaer, in
press).
Çağdaş V., Stubkjær, E., in press. A core immovable
property vocabulary for European linked land
administration. Survey Review.
Küme değerlemesi – modernizasyon projesi
Tapu ve Kadastro modernizasyon projesinin değerleme bileşeni:
“Bu bileşen, taşınmaz değerleme hizmetlerinin Türkiye’de uluslararası en iyi uygulamalar
doğrultusunda yürütülmesi için politikalar ve kurumsal seçenekleri araştıracak, politikalar
geliştirecektir. Bu bileşen ayrıca, geçici kılavuzların hazırlanması ve taşınmaz
değerlemesinin iki belediyede pilot projesine finansman sağlayacak; gereken kapasitenin
inşa edilmesini destekleyecektir. Taşınmaz değerlemesi bileşeni, (i) politika geliştirme
(yasal, kurumsal ve teknik düzenlemelere ilişkin öneriler), (ii) pilot proje uygulaması ve
(iii) kapasite inşası alt bileşenlerini içermektedir” (World Bank, Report no: 43 174-TR,
2008, s. 5).
Tartışma
(1) TKMP’ye neden böyle bir bileşen eklenmiş? Toplumsal gereksinim olmasına
karşın neden yerel aktörler tarafından bugüne kadar başlatılamamış?
World Bank, UNECE, FIG vb uluslararası
organizasyonlar, gelişmekte olan pek çok
ülkede kadastro, değerleme ve arazi yönetim
sistemlerinin kurulmasına yönelik girişimleri
özendiriyor, destek sağlıyor. Neden?
Küme değerlemesi – kurumsal değişim
Bu sorular, ekonomik bir teori olan Yeni Kurumsal Ekonominin (New Institutional
Economics - NIE) kavramları ile yanıtlanabilir. Bu teorik yaklaşım, kurumların ve
kuruluşların ekonomik kalkınmadaki rollerini anlamak için bir temel sunmaktadır.
Kurumlar (institutions), bir toplumda oyunun kurallarıdır; kurumlar, insanlar
arasındaki etkileşimi şekillendiren, insanların geliştirdiği kısıtlamalardır. Kurumlar,
resmi (örn., anayasa) ve resmi olmayan kurumlardan (örn., ahlak) oluşur (North, 1990).
Kuruluşlar (organizations), ortak bir amaç doğrultusunda hedeflere ulaşmak üzere
işbirliği yapan ya da ortak hareket eden aktörlerdir (North, 1990). Örneğin,
parlamento, çevre, tarım gibi bakanlıklar, belediyeler vb.
Kurumlar, kullanılan teknoloji ile birlikte işlem maliyetini belirler. İşlem maliyeti, devir
edilecek nesnenin niteliklerinin ölçülmesi, bu nesne üzerindeki mülkiyet haklarının
korunması ve devir işlemine ilişkin sözleşmelerin uygulanması için yapılan
maliyetleri içerir (North, 1990).
Kuruluşlar, var olan kurumsal yapı içinde doğarlar ve işlem maliyetlerini düşürmek
amacıyla kurumsal yapıyı sürekli değiştirmeye çalışırlar.
Küme değerlemesi – kurumsal değişim
Soru: TKGM modernizasyon projesi kapsamındaki değerleme girişimi ilgili yerel
kuruluşların (Maliye Bakanlığı, belediyeler, belediye birlikleri vb.) işlem maliyetini
düşürme çabalarının bir ürünü mü?
Yanıt: HAYIR!
Maliye Bakanlığı, belediyeler ve emlak vergisi ile ilgili diğer aktörlerden bir talep yok!
Talep Dünya Bankasından geliyor. Yerel aktörler ilgisiz; problem algıları bilinmiyor.
Tartışma
(1) İlgili aktörler bu kadar duyarsızken, küme değerleme sistemi nasıl kurulacak?
(2) Bu alana ilişkin kurumsal değişim nasıl gerçekleştirilmeli?
Toplumu biçimlendiren üst düzey kurumların değişimi
Düzey 1: Toplumsal ilişikler
Resmî olmayan kurumlar
(ananeler, görenekler, kültür, din)
Değişim örneği: Arazi rejiminin gelişimi; İkta Sistemi 1038, Tımar Sistemi - 1299, Arazi Kanunnamesi - 1858,
Medeni Kanun – 1926.
Değişimin dinamikleri: Devrimler, yeni anayasalar
TOPLUMSAL ANALİZİN DÜZEYLERİ
Değişim süresi: 100 - 1000 yıl
Anayasal ilkeler; idari ve yargısal bürokrasiyi
düzenleyen yasaların değişimi
Düzey 2: Kurumsal çevre
Oyunun resmi kurumları
Değişim örneği: Toprak reformu (1945-1983), Medeni
Kanun ile madenlerin taşınmaz birimlerinden
çıkartılması (1926-2001) vb.
Değişimin dinamikleri: Yasama çalışmaları
Değişim süresi: 10 - 100 yıl
Politika ağları ve toplumsal uzlaşıyla politikaların,
stratejilerin, süreçlere ilişkin kuralların değişimi
Düzey 3: Yönetişim
Kurumsal işlemler
Değişim örneği: AOGM’nün kaldırılması, TUCBS
kurulması vb. gibi değişimlere ilişkin girişimler.
Değişimin dinamikleri: Politika ağları, müzakereler
Değişim süresi: 1 - 10 yıl
Günlük rutin işlemler
Düzey 4: Kaynak dağılımı ve istihdam
Günlük ekonomik işlemler
Oliver Williamson (2000)’den uyarlanmıştır.
Değişim örneği: Alım-satım işlemi, bir taşınmazın ifraz
edilmesi vb.
Değişimin dinamikleri: Ekonomik etkinlikler
Değişim süresi: Günlük, sürekli
Sonuç / öneri / tartışma
1. Kapsamlı bir küme değerleme sisteminin kurulması için ön koşul veri yönetimini
etkinleştirmektir. ‘En iyi çözüm’ yerine, ‘en çok gereksinim duyulan’ çözüme
odaklanılmalıdır. TKGM’nin öncelikli görevi kadastral sistem verilerini iyileştirmek,
değerleme açısından gereksinim duyulan verileri etkin biçimde sunmak olmalıdır.
2. Değerleme uzmanları emlakçıların elinden kurtarılmalıdır. TKGM, öncelikle
kamulaştırma ve SP amaçlı devir işlemlerini analiz ederek, cadde/sokak/ada bazında
ortalama edinim değerlerini belirlemeli ve yayımlamalıdır.
3. Edinim değerlerinin doğru beyanı için araştırma yapılmalıdır [Öneri: Banka/ipotek
satışlarında, değerleme raporlarının bir kopyasının tapu sicil müdürlüklerine
gönderilmesi ve bu belgelerin de ‘resmi belge’ olarak tapuda saklanması].
4. Kurumsal değişim, el yordamıyla veya ‘ben yaptım oldu!’ yaklaşımı yerine, sosyal
bilimlerin sunduğu teorik ve metodolojik araçlarla sağlanmalıdır.
5. Maliye Bakanlığı, belediyeler ve vergi ile ilgili diğer aktörler sürece etkin biçimde
katılmalıdır. Aksi durumda bu tür girişimler bir hayalden öteye geçemeyecektir.
Referanslar
1.
Çağdaş V., Stubkjær, E., accepted for publication. A core immovable property vocabulary for
European linked land administration. Survey Review.
2.
FIG ve UN, 1999. The Bathurst Declaration on Land Administration for Sustainable
Development. Fédération Internationale des Géomètres, Frederiksberg.
3.
Gloudemans, R.J., 1999. Mass Appraisal of Real Property. International Association of
Assessing Officers, Chicago.
4.
IAAO, 1990. Property Appraisal and Assessment Administration (edts: J.K. Eckert, R.J.
Gloudemans, R.R. Almy). International Association of Assessing Officers, Chicago.
5.
North, D.C., 1990. Kurumlar, Kurumsal Değişim ve Ekonomik Performans. 2002, (çev., G.Ç.
Güven), Sabancı Üniversitesi Yayınları, İstanbul.
6.
North, D.C., 1997. Prologue, in: J. N. Drobak and J. V. C. Nye (Eds) The Frontiers of the New
Institutional Economics. San Diego, CA: Academic Press.
7.
UNECE, 1996. Land Administration Guidelines with Special Reference to Countries in
Transition. United Nations Economic Commission for Europe, Geneva.
8.
UNECE, 2004. Guidelines on Real Property Units and Identifiers. United Nations Economic
Commission for Europe, Geneva.
9.
Williamson, O.E., 2000. The New Institutional Economics. Journal of Economic Literature,
38(3), 595-613.
teşekkürler…
Download

Küme değerleme sistemi - Yıldız Teknik Üniversitesi